【房地產(chǎn)上市公司的盈余管理問(wèn)題及優(yōu)化建議分析：以中海地產(chǎn)為例10000字（論文）】

房地產(chǎn)上市公司的盈余管理問(wèn)題及完善對(duì)策研究—以中海地產(chǎn)為例【摘要】目前，隨著資本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，上市公司的盈余管理現(xiàn)象越來(lái)越普遍，房地產(chǎn)行業(yè)作為投資相對(duì)較大的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，其盈余管理行為不僅對(duì)投資者的投資決策產(chǎn)生影響，而且影響到中國(guó)證券市場(chǎng)的健康發(fā)展。不同的時(shí)期企業(yè)管理者盈余管理的目的、使用的手段不盡相同，使其產(chǎn)生的社會(huì)影響也具有顯著的差別。本文以中海地產(chǎn)為研究對(duì)象，借助于相關(guān)的理論和研究方法對(duì)其盈余管理行為進(jìn)行研究，對(duì)揭示房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的主要目的、動(dòng)機(jī)和采用的方法具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。本文對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)領(lǐng)域研究成果的梳理和選題背景為切入點(diǎn)。以中海房地產(chǎn)為例分析了房地產(chǎn)上市公司盈余管理的現(xiàn)狀及問(wèn)題，并提出相關(guān)措施，這些措施對(duì)于規(guī)范我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理行為有一定的借鑒意義?！娟P(guān)鍵詞】上市公司房地產(chǎn)盈余管理目錄TOC\o"1-3"\h\u4404一、緒論 130442（一）選題背景 132428（二）國(guó)內(nèi)外文件綜述 1223131.國(guó)外相關(guān)文件論述 1284362.國(guó)內(nèi)相關(guān)文件論述 112570二、中海房地產(chǎn)的盈余管理現(xiàn)狀、問(wèn)題及原因分析 217378（一）中海地產(chǎn)概況 224178（二）中海集團(tuán)盈余管理的手段 3158061.調(diào)節(jié)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 3235042.公允價(jià)值計(jì)量模式變更 4130283.資產(chǎn)減值 510811（三）中海地產(chǎn)盈余管理的問(wèn)題 6238511.企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表信息造假 634392.損害外部利益相關(guān)者的利益 696253.社會(huì)資源的優(yōu)化配置受到不利影響 655464.影響了資本市場(chǎng)的健康發(fā)展 7167665.對(duì)中海地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益造成不利影響 76365（四）動(dòng)因分析 7218551.證券市場(chǎng)有關(guān)制度的限制 777892.外部監(jiān)管缺失 7133693.降低企業(yè)所得稅 766274.避免違反債務(wù)契約 8178945.降低政治成本 829762三、中海房地產(chǎn)盈余管理的對(duì)策 813743（一）建立健全會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度 88407（二）加強(qiáng)外部監(jiān)督體系的建設(shè) 921061（三）優(yōu)化內(nèi)外部環(huán)境 98637（四）加強(qiáng)企業(yè)的誠(chéng)信道德建設(shè) 104797（五）適當(dāng)減少政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù) 1016760四、結(jié)束語(yǔ) 104167參考文獻(xiàn) 11一、緒論（一）選題背景隨著我國(guó)證券市場(chǎng)的快速發(fā)展,投資者日趨理性,上市公司年度財(cái)務(wù)報(bào)告中的盈余信息逐漸成為投資者進(jìn)行投資決策時(shí)的重要參考依據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),具有高風(fēng)險(xiǎn)高收益的特點(diǎn),房地產(chǎn)上市公司作為其中的重要代表,其盈余信息更受到許多投資者的關(guān)注。然而在我國(guó)目前的證券市場(chǎng)上,我國(guó)上市公司的盈余管理現(xiàn)象日趨嚴(yán)重,房地產(chǎn)上市公司也不例外。上市公司的盈余管理行為不僅影響投資者投資,對(duì)于我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展也是極為不利的,由于房地產(chǎn)上市公司市值在資本市場(chǎng)中占有非常大的比重,房地產(chǎn)上市公司的盈余管理會(huì)對(duì)整個(gè)資本市場(chǎng)的健康發(fā)展造成很大的影響。因而有必要揭示出房地產(chǎn)上市公司的盈余管理行為,并提出有效的治理措施,從而保護(hù)我國(guó)資本市場(chǎng)良性發(fā)展。（二）國(guó)內(nèi)外文件綜述1.國(guó)外相關(guān)文件論述在William.Scott關(guān)于財(cái)會(huì)理論的書(shū)中，他提出，盈余管理是企業(yè)在公認(rèn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范圍內(nèi)，為了滿足企業(yè)管理層自身的利益以及為了使企業(yè)的價(jià)值達(dá)到預(yù)定目標(biāo)，管理層通過(guò)對(duì)準(zhǔn)則所允許的會(huì)計(jì)政策進(jìn)行選擇或其他利用會(huì)計(jì)方法進(jìn)行的行為。KathehneSchipper也提出類(lèi)似的觀點(diǎn)，她認(rèn)為盈余管理是一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)者為了滿足個(gè)人的目的，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息的結(jié)果施加影響。保羅(PaulHealy)和詹姆斯(JamesWahlen)的觀點(diǎn)是，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為了得到更好的財(cái)務(wù)信息，使投資者對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況滿意，從而影響投資者的投資決策，就會(huì)在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行粉飾，或者是通過(guò)相關(guān)會(huì)計(jì)政策的選擇和會(huì)計(jì)估計(jì)的方式，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)盈余進(jìn)行的管理行為。南達(dá)等人對(duì)盈余管理也持有類(lèi)似的意見(jiàn)。他們認(rèn)為企業(yè)的管理者為了提高自身的利益，會(huì)通過(guò)對(duì)投資者得到的信息施加影響，從而給企業(yè)帶來(lái)更多利益。企業(yè)會(huì)通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的應(yīng)用，特別是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中發(fā)生的一些具體的項(xiàng)目，都會(huì)成為企業(yè)進(jìn)行盈余管理行為所選擇的入手點(diǎn)。通過(guò)盈余管理，企業(yè)可以獲得投資者對(duì)企業(yè)的理解，從而達(dá)到企業(yè)管理層所預(yù)期的目標(biāo)。2.國(guó)內(nèi)相關(guān)文件論述陸建橋(1999)通過(guò)對(duì)我國(guó)虧損上市公司進(jìn)行的研究之后發(fā)現(xiàn)，在我國(guó)，以保牌為目的的盈余管理行為無(wú)處不在。顧兆峰(2000)通過(guò)盈余管理的產(chǎn)生和存在，分析了盈余管理的動(dòng)機(jī)和方法，他認(rèn)為企業(yè)會(huì)為了自身業(yè)績(jī)和獲取資金進(jìn)行盈余管理，而上市公司更有可能為了股票的發(fā)現(xiàn)和避免退市這一目標(biāo)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行管理。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，該行業(yè)的盈余管理問(wèn)題也越來(lái)越被重視，相關(guān)理論研究也更加深入和多元化，晉峰龍(2009)從新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則角度上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理問(wèn)題進(jìn)行了研究，研究發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理問(wèn)題普遍存在，并且新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為上市公司的盈余管理提供了很大空間。曾繁(2009)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的年度財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行的實(shí)證研究分析得出房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)告中存在明顯盈余管理行為，一是通過(guò)負(fù)向盈余管理下調(diào)利潤(rùn)以減少稅金，二是在效益不佳的年份調(diào)增盈余管理以粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表，三是在采用盈余管理使各年盈余有了有效的平滑。劉維(2009)使用實(shí)證分析法，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)特征和房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理的持續(xù)性進(jìn)行了分析，并基于投資角度，認(rèn)為企業(yè)的獲利能力大小會(huì)影響企業(yè)進(jìn)行盈余管理的動(dòng)機(jī)，企業(yè)可能通過(guò)盈余管理提高企業(yè)利潤(rùn)，從而影響投資者做投資決策，當(dāng)識(shí)別出企業(yè)的盈余管理行為時(shí)，投資時(shí)就應(yīng)予以警惕。柯萍(2011)對(duì)上市公司的每股收益進(jìn)行實(shí)證研究，她收集了上市公司的相關(guān)數(shù)據(jù)并利用.模型以及結(jié)合案例，得出房地產(chǎn)行業(yè)上市公司普遍存在盈余管理行為的結(jié)論，并且總結(jié)出數(shù)種上市公司常用的盈余管理手段，主要圍繞對(duì)會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)的選擇等方面。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司盈余管理的研究，檢驗(yàn)房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為，提出了一些針對(duì)抑制盈余管理的對(duì)策及建議。對(duì)投資者而言，可參考本文的相關(guān)研究結(jié)論來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)公司的盈余管理程度，調(diào)整高效策略與融資策略;對(duì)管制機(jī)關(guān)而言，可參考找出房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理程度較高的時(shí)期，抓住監(jiān)管重點(diǎn)，維持經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的穩(wěn)定性;就學(xué)術(shù)研究而言，可以加強(qiáng)基于房地產(chǎn)行業(yè)視角的盈余管理領(lǐng)域的研究。此外，本文研究盈余管理的結(jié)論，也可為后續(xù)的研究提供參考。二、中海房地產(chǎn)的盈余管理現(xiàn)狀、問(wèn)題及原因分析（一）中海地產(chǎn)概況中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司是香港恒生指數(shù)成份股--中國(guó)海外發(fā)展有限公司（香港交易所代碼代碼:0688）的旗艦企業(yè)。中國(guó)海外發(fā)展有限公司1992年在香港聯(lián)合交易所上市，首開(kāi)中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直接上市之先河。（二）中海集團(tuán)盈余管理的手段結(jié)合一般企業(yè)進(jìn)行盈余管理的方式方法，并通過(guò)對(duì)中海集團(tuán)2012-2015年四個(gè)會(huì)計(jì)年度年報(bào)的分析，我們能夠得出中海集團(tuán)進(jìn)行盈余管理的幾個(gè)方式:1.調(diào)節(jié)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)由于房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般的商品銷(xiāo)售行業(yè)，它的銷(xiāo)售收入確認(rèn)有以下幾點(diǎn)應(yīng)該滿足，首先必須保證房屋工程已竣工并通過(guò)了驗(yàn)收，其次，企業(yè)與購(gòu)貨方即客戶簽訂了正式合同，并且經(jīng)過(guò)客戶的驗(yàn)收后辦理好入住相關(guān)手續(xù)，最后，企業(yè)和客戶都按照銷(xiāo)售合同的規(guī)定，一方收取房款，另一方交付房屋。但是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售收入確認(rèn)的特殊性，也隨之而來(lái)產(chǎn)生了一些問(wèn)題。(1)在房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在預(yù)收款這一問(wèn)題，當(dāng)工程尚未完工，無(wú)法確定房屋的具體大小和其他細(xì)節(jié)，房屋所有權(quán)所附帶的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬此時(shí)還在企業(yè)身上，尚未轉(zhuǎn)移給客戶。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)依然持有房屋的控制權(quán)和管理權(quán)，但由于工程的成本費(fèi)用無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)量，因此從客戶處收取的預(yù)收貨款不能確認(rèn)為實(shí)際收入。(2)從法律意義上來(lái)講，訂立了正式的銷(xiāo)售合同之后即使商品尚未交付契約也已經(jīng)成立，但是在房地產(chǎn)行業(yè)中，商品尚未交付、尚未得到客戶的驗(yàn)收，就意味著房屋的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未交移，也就是說(shuō)不能單一地通過(guò)銷(xiāo)售合同來(lái)判定銷(xiāo)售收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。在我國(guó)，房屋的銷(xiāo)售合同有兩種形式，一種是在項(xiàng)目竣工前簽署的，另一種則要待工程完工并驗(yàn)收之后才簽署，并且關(guān)于房屋面積和質(zhì)量問(wèn)題的處理都有約定。當(dāng)在項(xiàng)目竣工前簽署合同的情況下，就存在客戶驗(yàn)收之后對(duì)房屋不滿意，就可能要求退款甚至退貨，從這層意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)也不能僅憑銷(xiāo)售合同的簽訂來(lái)確認(rèn)收入。根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂了銷(xiāo)售合同并且確認(rèn)合同有效的情況下，才能按照合同相關(guān)規(guī)定對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)，計(jì)入企業(yè)的銷(xiāo)售收入。(3)一般意義上認(rèn)為竣工結(jié)算的完成與否是確認(rèn)銷(xiāo)售收入的標(biāo)準(zhǔn)，即使房地產(chǎn)項(xiàng)目己經(jīng)進(jìn)入完工并接受驗(yàn)收的階段，但是若沒(méi)有根據(jù)合同進(jìn)行竣工結(jié)算，也不能確認(rèn)收入。(4)除了上述的幾點(diǎn)問(wèn)題外，在房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入時(shí)還存在一個(gè)爭(zhēng)議，即企業(yè)是否必須要根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移來(lái)確認(rèn)收入。表1中海集團(tuán)2012-2015年預(yù)收款項(xiàng)金額變化情況（單位:萬(wàn)元）年份預(yù)收款增幅20121993962013194764.2-2.3%2014619711.2218%2015848414.236.9%我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。由上表我們可以看出，中海集團(tuán)的預(yù)收款金額變化情況，在2014年比2013年的增幅高達(dá)218%，除了銷(xiāo)售規(guī)模的擴(kuò)大以外，也存在在2012年減少收入確認(rèn)對(duì)2013年的銷(xiāo)售收入進(jìn)行盈余管理的可能性。企業(yè)為了減少當(dāng)期增值稅等的繳納會(huì)延遲確認(rèn)收入，這時(shí)對(duì)于投資性房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)，該操作變得更加方便與普遍。2.公允價(jià)值計(jì)量模式變更根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)該在資產(chǎn)負(fù)債表日從市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似的房地產(chǎn)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這就表示企業(yè)應(yīng)當(dāng)從一個(gè)公開(kāi)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)中取得公允價(jià)值，而當(dāng)無(wú)法通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)獲得同類(lèi)項(xiàng)目的市價(jià)時(shí)，允許使用估值的技術(shù)對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行定價(jià)。我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，機(jī)制雖然在逐步完善中，但是仍不健全，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)也仍處在不成熟階段，在這種情況下，企業(yè)無(wú)法輕易取得市場(chǎng)上的公開(kāi)報(bào)價(jià)，加之房地產(chǎn)行業(yè)存在普遍的投機(jī)行為，使公開(kāi)報(bào)價(jià)更難獲取。這就導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司只能依靠使用各種評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)或項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格來(lái)獲得相對(duì)公允的價(jià)值，或者是通過(guò)對(duì)同類(lèi)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)作為參考，從而獲得公允價(jià)值。由于現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量方法做出明確規(guī)定，而是指出企業(yè)可以根據(jù)自身實(shí)際情況或企業(yè)的實(shí)際需要來(lái)選擇計(jì)量方式。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)公允價(jià)值估值模型的設(shè)置很容易受到主觀判斷的影響，加上模型本身的復(fù)雜和不確定性以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中缺乏對(duì)模型選擇和參數(shù)設(shè)置的規(guī)范，企業(yè)更有可能選擇關(guān)聯(lián)方的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)目標(biāo)進(jìn)行估價(jià)，這樣一來(lái)，得到的公允價(jià)值評(píng)估結(jié)果就有很大的管理空間，因此企業(yè)通過(guò)操作公允價(jià)值的定價(jià)來(lái)進(jìn)行盈余管理，滿足自身的利益需要，也就成為可能。表2中海集團(tuán)2012-2015年采用公允價(jià)值計(jì)量的項(xiàng)目對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)的影響（單位:萬(wàn)元）年份采用公允價(jià)值計(jì)量的項(xiàng)目對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)的影響增幅20122942221.820133328867.813.14%20144366736.131.17%20154882312.411.8%如表2，中海集團(tuán)在年報(bào)中指出了集團(tuán)采用公允價(jià)值計(jì)量的項(xiàng)目，且在附注中說(shuō)明企業(yè)對(duì)存在活躍市場(chǎng)的金融資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值都采用活躍市場(chǎng)的公開(kāi)報(bào)價(jià)確定，并且不會(huì)扣除未來(lái)對(duì)這些金融資產(chǎn)的處置所發(fā)生的交易費(fèi)用。從表中可以看出公允價(jià)值對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)的影響顯著增加。首先，萬(wàn)科集團(tuán)就交易性金融資產(chǎn)在持有期間的公允價(jià)值產(chǎn)生的損益計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益科目，這就對(duì)當(dāng)期的損益造成也影響，而這一部分收益只表現(xiàn)為賬面上的“富足”，并不能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流入企業(yè)。其次，萬(wàn)科集團(tuán)將可供出售的金融資產(chǎn)在持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益累計(jì)計(jì)入資本公積，不會(huì)影響當(dāng)期的損益，但是當(dāng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不好時(shí)，管理層就出手可供出售金融資產(chǎn)，累計(jì)計(jì)入資本公積的公允價(jià)值變動(dòng)就一次性釋放出來(lái)，計(jì)入損益科目，從而為企業(yè)的盈余管理提供了空間。3.資產(chǎn)減值在房地產(chǎn)行業(yè)中，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有如下規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨和自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)使用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，并且在此過(guò)程中產(chǎn)生的公允價(jià)值與賬面價(jià)值之差應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或所有者權(quán)益。這一規(guī)定使得房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)關(guān)聯(lián)方來(lái)規(guī)避企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定。企業(yè)通過(guò)簽訂租賃合同將房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，與此同時(shí)將已計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備予以轉(zhuǎn)回，并且不用計(jì)提固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用。企業(yè)再通過(guò)將此投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換過(guò)程中發(fā)生的公允價(jià)值與賬面價(jià)值間的差額計(jì)入當(dāng)期損益或所有者權(quán)益，再繼續(xù)對(duì)其計(jì)提折舊。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)以上的轉(zhuǎn)換方式，規(guī)避了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于資產(chǎn)減值損失的規(guī)定，不但能夠取得由公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的收益，并且可以降低固定資產(chǎn)的累計(jì)折舊費(fèi)用，增加資產(chǎn)的賬面價(jià)值。表3中海集團(tuán)2012-2015年資產(chǎn)減值準(zhǔn)備情況（單位:萬(wàn)元）年份壞賬準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備可供出售金融資產(chǎn)減值準(zhǔn)備持有至到期投資減值準(zhǔn)備長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備合計(jì)201214246.205124109.511586.00260139291.72201316429.95662468.05278898.008201419773.007744.96820517.975201525446.341744.96826187.082從表中我們可以看出，2013年中海集團(tuán)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備大幅提高，這一現(xiàn)象的主要原因在當(dāng)年年報(bào)中披露為“公司2013年凈利潤(rùn)較2012年減少，與計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響基本相當(dāng)。因?yàn)楣驹跇I(yè)績(jī)較好時(shí)多提準(zhǔn)備，以便為隨后的會(huì)計(jì)期間做好“業(yè)績(jī)”儲(chǔ)備。報(bào)告期內(nèi)市場(chǎng)房?jī)r(jià)、地價(jià)均出現(xiàn)明顯調(diào)整，基于審慎的財(cái)務(wù)策略，公司根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備62468.052元”，在2013年根據(jù)最新市場(chǎng)及銷(xiāo)售情況，公司對(duì)所有項(xiàng)目進(jìn)行了減值狀況的測(cè)試，特別針對(duì)2012年末計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目進(jìn)行了跟蹤評(píng)估。另外，中海集團(tuán)在2013年將可供出售金融資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備全額沖銷(xiāo)，在當(dāng)年年報(bào)中相關(guān)附注部分有如下解釋:當(dāng)可供出售金融資產(chǎn)發(fā)生減值時(shí)，企業(yè)應(yīng)將公允價(jià)值下降產(chǎn)生的損益從所有者權(quán)益中轉(zhuǎn)出并計(jì)入當(dāng)期損益。當(dāng)其他長(zhǎng)期股權(quán)投資發(fā)生減值時(shí)，企業(yè)將其賬面價(jià)值與市場(chǎng)上同類(lèi)金融資產(chǎn)的收益率和未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值進(jìn)行比對(duì)，二者之間的差額作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的減值損失計(jì)入當(dāng)期損益。這些減值準(zhǔn)備的計(jì)提，是屬于會(huì)計(jì)估計(jì)的范疇，計(jì)提方法和計(jì)提比例的不確定性使得企業(yè)利用這一手段進(jìn)行盈余管理的可能性增大。（三）中海地產(chǎn)盈余管理的問(wèn)題1.企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表信息造假中海地產(chǎn)季度、中期、年度報(bào)表本應(yīng)該為投資者和其他利益相關(guān)者提供信息，是外界利益相關(guān)者決策的參考依據(jù)。中海地產(chǎn)過(guò)度人為調(diào)整企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息，對(duì)其加以美化裝飾，直接結(jié)果就是導(dǎo)致中海地產(chǎn)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與報(bào)表所顯示的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)出入，財(cái)務(wù)報(bào)表所包含的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量可靠性明顯降低。事實(shí)上對(duì)盈余管理行為的過(guò)度應(yīng)用，己經(jīng)成為中海地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量下降的主要原因之一。2.損害外部利益相關(guān)者的利益對(duì)于中海地產(chǎn)的外部投資者或者其他利益相關(guān)者，如何來(lái)判斷中海地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，最重要的一個(gè)渠道就是中海地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表。由于盈余管理導(dǎo)致的會(huì)計(jì)信息不能被真實(shí)、充分的在財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)，直接影響外界的投資者、債權(quán)人、國(guó)家監(jiān)督管理部門(mén)等會(huì)計(jì)信息的使用者對(duì)這些公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，不利于這些利益相關(guān)者做出最優(yōu)決策。3.社會(huì)資源的優(yōu)化配置受到不利影響中海地產(chǎn)在發(fā)展中一直把自身的經(jīng)濟(jì)利益放在首位，企業(yè)只會(huì)按照公司的需求對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行“管理”，向投資者、國(guó)家監(jiān)督管理部門(mén)傳遞不真實(shí)的盈余信息。外界的投資者、債權(quán)人及國(guó)家部門(mén)進(jìn)而根據(jù)中海地產(chǎn)發(fā)出的有失偏頗的信息來(lái)配置資源，造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。4.影響了資本市場(chǎng)的健康發(fā)展中海地產(chǎn)對(duì)盈余的過(guò)度調(diào)整導(dǎo)致明顯的信息不對(duì)稱(chēng)。公司的管理者掌握真實(shí)的收益、未來(lái)投資的風(fēng)險(xiǎn)信息，而外界利益相關(guān)者則并沒(méi)有掌握這一信息，甚至于完全被誤導(dǎo)。中海地產(chǎn)盈余管理行為的存在，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)雙方出現(xiàn)了“沖突性矛盾”，一方是為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益，有意增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，只不過(guò)這種風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有被真實(shí)披露，另一方卻難以對(duì)這種行為實(shí)施有效監(jiān)督，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)約束被弱化，影響了資本市場(chǎng)的健康發(fā)展，最后可能導(dǎo)致資本市場(chǎng)的決策、運(yùn)行出現(xiàn)失誤或者失靈，對(duì)我國(guó)尚不夠健全的資本市場(chǎng)的發(fā)展造成極大的破壞。5.中海地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益受到損害中海地產(chǎn)過(guò)度的盈余管理行為，短期內(nèi)，或許可以給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)好處，為了避免退市現(xiàn)象的發(fā)生，往往會(huì)在連續(xù)三年中的某個(gè)會(huì)計(jì)年度調(diào)增企業(yè)的盈余，這種行為從短期來(lái)看，有利于中海地產(chǎn)的自身利益最大化，但是從企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這種行為大大增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦價(jià)值鏈斷裂，中海地產(chǎn)就會(huì)面對(duì)更巨大的風(fēng)險(xiǎn)，公司市場(chǎng)價(jià)值下降，甚至破產(chǎn)等。另外由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)之一，過(guò)度的盈余管理行為在某些情況下甚至?xí)o國(guó)家的政策制定者造成誤導(dǎo)，使他們對(duì)中海地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的判斷出現(xiàn)偏差，最終導(dǎo)致企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)利益受到損害。（四）動(dòng)因分析1.證券市場(chǎng)有關(guān)制度的限制中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，上市公司中房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量截止2012年2月底已經(jīng)達(dá)到了127家。企業(yè)數(shù)量眾多，而資本市場(chǎng)的容量有限，為了進(jìn)行融資，中海地產(chǎn)的管理者就產(chǎn)生了很強(qiáng)的盈余管理動(dòng)機(jī)調(diào)整企業(yè)利潤(rùn)，以符合我國(guó)制度規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，使企業(yè)可以進(jìn)一步獲得增發(fā)、配股以及發(fā)行公司債券等資格。如果未能夠滿足這些規(guī)定要求，就會(huì)被特別處理，甚至導(dǎo)致公司退市。2.外部監(jiān)管缺失外部監(jiān)管的缺失，為中海地產(chǎn)進(jìn)行盈余管理提供了契機(jī)。目前，我國(guó)證券監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)上市公司披露財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息監(jiān)管不足，少數(shù)企業(yè)甚至可憑借政府的力量進(jìn)入證券市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)配置資源的功能?chē)?yán)重缺失。在這種情況下，企業(yè)為了提高競(jìng)爭(zhēng)力，也往往會(huì)進(jìn)行盈余管理。3.降低企業(yè)所得稅目前，我國(guó)實(shí)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法規(guī)定存在一定的偏差，這使得企業(yè)有機(jī)可乘。一般情況下，會(huì)計(jì)利潤(rùn)作為企業(yè)所得稅的繳納基數(shù)繳納企業(yè)所得稅，隨后按照稅法的有關(guān)制度進(jìn)行納稅調(diào)整。雖然稅務(wù)管理部門(mén)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，縮小了企業(yè)進(jìn)行盈余管理的空間，但是企業(yè)仍可使用不同的會(huì)計(jì)方法對(duì)企業(yè)的凈利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)節(jié)進(jìn)而對(duì)繳納的稅金產(chǎn)生影響。中海地產(chǎn)通過(guò)變更房產(chǎn)的折舊年限，在一定的期間將資產(chǎn)的凈值扣除殘值之后全部折舊完畢，此舉會(huì)極大的影響企業(yè)的合并報(bào)表利潤(rùn)。4.避免違反債務(wù)契約債權(quán)人與企業(yè)簽訂債務(wù)契約是為了限制管理者用債權(quán)人的資產(chǎn)為企業(yè)獲利但卻有損于債權(quán)人利益的行為。如果房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越接近于違反債務(wù)契約，管理者就越有可能調(diào)增報(bào)告利潤(rùn)，以減少違約風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)因其行業(yè)特殊性簽訂的通常是長(zhǎng)期債務(wù)合約，企業(yè)管理者會(huì)將各期收益均衡化，避免償債能力比率大起大落，從而減少違約的可能性。5.降低政治成本政治成本是指某些企業(yè)面臨著與會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)明顯正相關(guān)的嚴(yán)格管制和監(jiān)控，一財(cái)務(wù)成果高于或低于一定的界限，企業(yè)就會(huì)招致嚴(yán)厲的政策限制，從而影響正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。企業(yè)面臨的政治成本越大，管理者越有可能調(diào)整當(dāng)期報(bào)告盈余。特別是特大型房地產(chǎn)企業(yè)屬于壟斷性公司，其報(bào)告盈余較高時(shí)，會(huì)引起媒介或消費(fèi)者的注意，政府迫于政治壓力，往往會(huì)對(duì)其開(kāi)征新稅，進(jìn)行管理或賦予更多的社會(huì)責(zé)任。為了避免發(fā)生政治成本，管理者通常會(huì)設(shè)法降低報(bào)告盈余，以非暴力的形象出現(xiàn)在社會(huì)公眾面前。三、中海房地產(chǎn)盈余管理的對(duì)策（一）建立健全會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度為了盡可能避免盈余管理行為，首先需要健全和完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度，更加清晰得界定不同經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)該使用的會(huì)計(jì)方法和估計(jì)模型，以保證會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量和信息披露的真實(shí)性。房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)算機(jī)制，使收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)和成本費(fèi)用的結(jié)轉(zhuǎn)以及預(yù)收賬款的管理，公允價(jià)值計(jì)量模式的變更，各項(xiàng)減值準(zhǔn)備的計(jì)提比例，政府監(jiān)管環(huán)節(jié)存在的疏漏等，這些環(huán)節(jié)都使企業(yè)進(jìn)行盈余管理成為可能。而這些問(wèn)題目前沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范，在會(huì)計(jì)處理上基本上都是要根據(jù)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)或者順從企業(yè)管理層對(duì)企業(yè)制定的目標(biāo)來(lái)進(jìn)行。因此，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要一個(gè)統(tǒng)一的行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來(lái)規(guī)范所有的業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)行業(yè)信息的披露以及行業(yè)內(nèi)部統(tǒng)一的可對(duì)比的規(guī)范。這樣不僅有利于行業(yè)本身的發(fā)展，也有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展，統(tǒng)一的規(guī)范使得國(guó)家能夠更有效地進(jìn)行宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。例如，前文指出的房地產(chǎn)行業(yè)中的收入確認(rèn)問(wèn)題上，由于房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售模式有以下幾種情況:一次性購(gòu)買(mǎi)、分期付款、按揭付款等，就可以針對(duì)不同的方式確立不同的會(huì)計(jì)規(guī)范，這樣一來(lái)使會(huì)計(jì)人員在實(shí)踐過(guò)程中可以更合理地對(duì)信息進(jìn)行歸類(lèi)，從而降低企業(yè)管理人員進(jìn)行盈余管理的可能，使企業(yè)和行業(yè)的會(huì)計(jì)信息更加真實(shí)可靠。另外，當(dāng)企業(yè)在選擇房地產(chǎn)的公允計(jì)量模式的時(shí)候，在考慮公允價(jià)值計(jì)量模式變化對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響外，還應(yīng)該把整個(gè)行業(yè)的信息披露情況反映出來(lái)。公允價(jià)值計(jì)量模式的變化無(wú)疑會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)上的影響，使利潤(rùn)波動(dòng)性加大，而且模式的變更也會(huì)影響到企業(yè)的信息披露成本和監(jiān)管成本。而計(jì)量模式也要與行業(yè)和地區(qū)的信息披露情況結(jié)合，以此提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量對(duì)投資者做出投資決策產(chǎn)生重要的影響，因此在對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量模式進(jìn)行選擇時(shí)，要考慮到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟程度和投資者的理性程度，避免投資者過(guò)度投機(jī)而引起公司股價(jià)大幅度波動(dòng)。因此，企業(yè)應(yīng)該圍繞公允價(jià)值計(jì)量模式來(lái)建立健全相關(guān)的會(huì)計(jì)制度，在選擇計(jì)量模式時(shí)要對(duì)其可靠性進(jìn)行評(píng)測(cè)，謹(jǐn)慎選擇計(jì)量模式。（二）加強(qiáng)外部監(jiān)督體系的建設(shè)選擇一個(gè)與企業(yè)完全沒(méi)有利益關(guān)聯(lián)的會(huì)計(jì)事務(wù)所，才能解決企業(yè)外部監(jiān)督體系的公平公正問(wèn)題。與企業(yè)沒(méi)有利益關(guān)聯(lián)，會(huì)計(jì)事務(wù)所就可以大膽發(fā)現(xiàn)并對(duì)上市公司的盈余管理問(wèn)題進(jìn)行披露，并且沒(méi)有了企業(yè)利益的約束，審計(jì)這一環(huán)節(jié)也才能夠真正成為制約企業(yè)的盈余管理行為的力量。房地產(chǎn)行業(yè)受到政府相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管，為了防止企業(yè)過(guò)度的盈余管理，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以建立一個(gè)預(yù)警機(jī)制。例如對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息中公允價(jià)值的變化范圍，各項(xiàng)減值準(zhǔn)備的計(jì)提比例，非經(jīng)常性損益所占比重，或者預(yù)收款項(xiàng)的變化程度等數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)控。如果企業(yè)的上述信息有了大幅波動(dòng)，即使不是人為的盈余管理的結(jié)果，也代表著企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，有助于及時(shí)提醒企業(yè)和投資者關(guān)注這些問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這也就使得對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督體系應(yīng)該更加完善和健全，才能保證其健康穩(wěn)定發(fā)展。首先房地產(chǎn)行業(yè)上市公司應(yīng)該提高其財(cái)務(wù)信息披露程度，保證財(cái)務(wù)信息和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)信息的及時(shí)準(zhǔn)確披露，其次，會(huì)計(jì)事務(wù)所和監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該起到外部監(jiān)督作用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)新聞和動(dòng)態(tài)予以關(guān)注，及時(shí)敦促上市公司真實(shí)反映各項(xiàng)信息，減少管理層的盈余管理機(jī)會(huì)。（三）優(yōu)化內(nèi)外部環(huán)境首先，要控制企業(yè)的盈余管理行為，就要優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境。一是要完善公司治理結(jié)構(gòu)，二是要健全內(nèi)部控制系統(tǒng)。如果企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)完整，將大大降低企業(yè)管理層進(jìn)行盈余管理的機(jī)會(huì)，并且大大增加盈余管理的實(shí)現(xiàn)難度。另一方面，健全企業(yè)的內(nèi)控體系，這就要求企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，防止會(huì)計(jì)失真情況的出現(xiàn)。建立健全上市公司的內(nèi)部環(huán)境體系，即可以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理，又可以預(yù)防和監(jiān)測(cè)企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上的錯(cuò)誤，對(duì)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行監(jiān)督，也從企業(yè)內(nèi)部保證了財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和可靠性。（四）加強(qiáng)企業(yè)的誠(chéng)信道德建設(shè)雖然通過(guò)外部手段可以對(duì)企業(yè)的盈余管理行為進(jìn)行約束，使披露出來(lái)的會(huì)計(jì)信息可以反應(yīng)企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，但是誠(chéng)信建設(shè)依然非常重要。如果經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)上的參與者沒(méi)有誠(chéng)信，制度規(guī)范也無(wú)法起到改善市場(chǎng)環(huán)境的實(shí)質(zhì)性作用，只有當(dāng)誠(chéng)信道德深入人心，用道德規(guī)范來(lái)影響整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，才能維護(hù)整個(gè)市場(chǎng)的良好運(yùn)行，才能使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。政府應(yīng)該做好誠(chéng)信觀念和誠(chéng)信意識(shí)的強(qiáng)化工作，將道德和教育相