房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)分析-以綠地控股為例

摘要最近幾年社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的發(fā)展態(tài)勢(shì)，逐漸在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)更高的地位，且越來(lái)越重視企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)分析在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的作用也越來(lái)越明顯。財(cái)務(wù)分析即利用相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)企業(yè)資金情況和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析，并評(píng)估其經(jīng)營(yíng)績(jī)效。本文以綠地控股為例，從上市公司的角度考慮，將相關(guān)的理論介紹到應(yīng)用的現(xiàn)狀分析。首先介紹了財(cái)務(wù)報(bào)表的含義、用途，接著將財(cái)務(wù)報(bào)表分析所使的用方法引出來(lái)，本文利用比率分析方法、比較分析法對(duì)綠地控股的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，最后根據(jù)數(shù)據(jù)分析得出了相應(yīng)的結(jié)論，并對(duì)綠地控股存在的問(wèn)題提出了合理的解決措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)，綠地控股，財(cái)務(wù)分析目錄31740摘要 2109571緒論 3286371.1研究背景 3210441.2研究意義 3293251.2.1理論意義 3265221.2.2現(xiàn)實(shí)意義 4167952財(cái)務(wù)分析的概念及方法 455852.1財(cái)務(wù)分析的概念 424192.2財(cái)務(wù)分析的方法 4227662.2.1文獻(xiàn)研究法 4147952.2.2案例分析法 5322512.2.3比較分析法 5161313綠地控股集團(tuán)概況及財(cái)務(wù)分析 5197923.1綠地控股集團(tuán)公司概況 5326833.2綠地控股財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 573083.2.1償債能力分析 517923.2.2營(yíng)運(yùn)能力分析 6116583.2.3盈利能力分析 7196253.2.4發(fā)展能力分析 8106923.3綠地控股財(cái)務(wù)報(bào)表分析 9191923.3.1資產(chǎn)負(fù)債表分析 9179203.3.2利潤(rùn)表分析 10246873.3.3現(xiàn)金流量表分析 10143993.4綠地控股與同行業(yè)的對(duì)比分析 11149134綠地控股財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)及建議 12302374.1綠地控股財(cái)務(wù)分析結(jié)果評(píng)價(jià) 12258914.1.1應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低 12323044.1.2存貨周轉(zhuǎn)率低 12222364.1.3負(fù)債率高，償債能力弱 1278934.2綠地控股的發(fā)展建議 13226864.2.1應(yīng)收賬款的管理政策 1379554.2.2存貨周轉(zhuǎn)管理政策 13136854.2.3有效降低成本，降低負(fù)債風(fēng)險(xiǎn) 139597結(jié)論 1410896參考文獻(xiàn) 16PAGE20房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)分析——以綠地控股為例1緒論1.1研究背景衣食住行是民生之本，本文簡(jiǎn)要闡述“住”這一方面。這幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相當(dāng)不錯(cuò)，房地產(chǎn)業(yè)也隨之發(fā)展起來(lái)，人們的居住水平也得到了提高。隨著國(guó)家優(yōu)惠政策的頒布,房地產(chǎn)行業(yè)被扶持發(fā)展，所占的市場(chǎng)份額不斷提高，得到了來(lái)自各個(gè)行業(yè)的大量投資支持，逐漸形成了產(chǎn)業(yè)鏈，提高了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的水平。隨著學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更上一層樓，但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，一些弊端隨之顯現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)業(yè)作為熱門產(chǎn)業(yè)，本應(yīng)該有著較高利潤(rùn)收入，但是由于一些企業(yè)忽視了財(cái)務(wù)報(bào)表所起到的重要作用，導(dǎo)致產(chǎn)生存貨周轉(zhuǎn)率過(guò)低、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低、負(fù)債比例過(guò)高等現(xiàn)象。為了房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展，國(guó)家也不斷出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)對(duì)其發(fā)展進(jìn)行規(guī)范，解決房地產(chǎn)企業(yè)存在的問(wèn)題。如今，隨著國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了更開(kāi)放的政策環(huán)境，加大了資金和補(bǔ)貼的力度。在這樣的背景下，分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，掌握其發(fā)展情況，對(duì)于行業(yè)的整體發(fā)展都是十分重要的。本文對(duì)綠地控股的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，目的是讓企業(yè)外部的人們了解到這家具有代表性企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，從而對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，為后期研究與使用者提供參考價(jià)值。1.2研究意義1.2.1理論意義本研究闡述了財(cái)務(wù)分析的有關(guān)內(nèi)容與分析方法，基于綠地控股的運(yùn)營(yíng)成果與財(cái)務(wù)狀況，提出了較為完善的財(cái)務(wù)分析體系，并證明了企業(yè)發(fā)展與財(cái)務(wù)分析之間具有的重要關(guān)系，使大家對(duì)財(cái)務(wù)分析理論有著更深入的認(rèn)識(shí)，可以更透徹的理解綠地控股的財(cái)務(wù)狀況，發(fā)現(xiàn)其中存在的問(wèn)題。1.2.2現(xiàn)實(shí)意義財(cái)務(wù)分析對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表使用者和外部投資者做出重要決策具有重要意義，經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越好，上市公司也變多了，企業(yè)股東與管理人員可利用財(cái)務(wù)分析結(jié)果，掌握公司目前的運(yùn)營(yíng)情況。近年來(lái)，出現(xiàn)了大量的財(cái)務(wù)造假現(xiàn)象，嚴(yán)重打擊了投資者的投資信心，因此通過(guò)分析企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，能夠了解更為真實(shí)、有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息。綠地控股在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期居于領(lǐng)先地位，通過(guò)分析該企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，進(jìn)一步了解其運(yùn)營(yíng)狀況，并分析相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)其運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題及導(dǎo)致問(wèn)題的原因，有利于投資者作出更科學(xué)的投資決策，并且對(duì)于其他房地產(chǎn)企業(yè)具有參考和借鑒價(jià)值。2財(cái)務(wù)分析的概念及方法2.1財(cái)務(wù)分析的概念財(cái)務(wù)分析發(fā)展階段，由外部向內(nèi)部分析體系逐漸發(fā)展，外部分析體系特別包含利潤(rùn)、盈利能力等的分析。由于企業(yè)的不斷發(fā)展，為搶占更多的市場(chǎng)份額，包含企業(yè)償債能力與盈利能力分析在內(nèi)的內(nèi)部分析體系顯得尤為重要。內(nèi)部分析涉及的資料即包含了企業(yè)對(duì)外界公布的報(bào)表信息，又包含了內(nèi)部信息，管理人員可通過(guò)內(nèi)部分析結(jié)果探索管理決策和運(yùn)營(yíng)績(jī)效的關(guān)系，進(jìn)而對(duì)經(jīng)營(yíng)管理體系作出不斷地優(yōu)化，最終促進(jìn)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提升。目前，財(cái)務(wù)分析逐漸適用于更多的領(lǐng)域，對(duì)企業(yè)的重要性不斷提高，財(cái)務(wù)分析完善階段的有關(guān)理論與方法也越來(lái)越完善，根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)和財(cái)務(wù)報(bào)表，分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力、獲利能力、償債能力等，掌握企業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r，并預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。上市公司即通過(guò)國(guó)務(wù)院和有關(guān)部門審批，可在證交所中上市，公開(kāi)發(fā)行股票并進(jìn)行交易的股份有限公司。股份有限公司要滿足證交所中股票上市的要求，在通過(guò)證交所審核后，才可以將股票上市并進(jìn)行交易，股份有限公司包含了上市公司。對(duì)于股票市場(chǎng)而言，決定股票價(jià)格的最關(guān)鍵因素就是發(fā)行股票企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況，對(duì)上市公司運(yùn)營(yíng)情況分析可利用財(cái)務(wù)報(bào)表。2.2財(cái)務(wù)分析的方法由于財(cái)務(wù)分析的相關(guān)理論概述基礎(chǔ)不斷完善，并提出了很多有效的分析方法，分析工具也不斷創(chuàng)新，本研究分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的過(guò)程中主要采用了文獻(xiàn)分析法、案例分析法和比較分析法，并得出了具有價(jià)值的財(cái)務(wù)分析結(jié)論，為企業(yè)內(nèi)外部財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)使用者提供理論指導(dǎo)。2.2.1文獻(xiàn)研究法筆者廣泛收集了與財(cái)務(wù)分析相關(guān)的資料文獻(xiàn)，梳理與總結(jié)我國(guó)目前在財(cái)務(wù)分析方面的研究進(jìn)展和有關(guān)理論方法，并基于目前的財(cái)務(wù)分析狀況提出了存在的不足之處以及相應(yīng)的解決辦法，這是后文理論研究的重要基礎(chǔ)所在。2.2.2案例分析法本研究以為綠地控股集團(tuán)為例，收集了其2016年至2020年的有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息，通過(guò)多種財(cái)務(wù)分析方法對(duì)其展開(kāi)深入分析，將理論應(yīng)用于實(shí)際分析過(guò)程，對(duì)于其他房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的參考價(jià)值。2.2.3比較分析法本研究基于綠地控股2016年至2020年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，分析了對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力、償債能力、獲利能力和發(fā)展能力具有影響力的指標(biāo)，并結(jié)合其他企業(yè)的實(shí)際案例進(jìn)行了合理的對(duì)比分析，提出了其具有的優(yōu)勢(shì)與不足，并為其制定了合理的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃。3綠地控股集團(tuán)概況及財(cái)務(wù)分析3.1綠地控股集團(tuán)公司概況1992年綠地控股集團(tuán)有限公司成立，并在上海證券交易所上市,它是改革開(kāi)放后房地產(chǎn)行業(yè)的代表性企業(yè)之一。房地產(chǎn)銷售是該企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，其他業(yè)務(wù)在品牌、創(chuàng)新和開(kāi)發(fā)規(guī)模等方面在業(yè)內(nèi)同樣較為突出，尤其是產(chǎn)業(yè)園區(qū)、會(huì)展中心、特色小鎮(zhèn)、大型城市綜合體等領(lǐng)域擁有十分不錯(cuò)的表現(xiàn)，在一定程度上推動(dòng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)和城鄉(xiāng)建設(shè)的發(fā)展與進(jìn)步。3.2綠地控股財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3.2.1償債能力分析表1綠地控股2016年-2020年償債能力指標(biāo)項(xiàng)目比率2020年2019年2018年2017年2016年短期償債能力指標(biāo)流動(dòng)比率01.341.34速動(dòng)比率0.50.440.430.430.34長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率0.840.810.780.770.78權(quán)益比率20.230.22利息保障倍數(shù)25.6525.6671.7240.4128.24數(shù)據(jù)來(lái)源：整理巨潮資訊綠地控股年報(bào)獲得（1）短期償債能力分析根據(jù)表1，綠地控股2016年至2020年的速動(dòng)比率均未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)和流動(dòng)比率的下降趨勢(shì)不同，速動(dòng)比率表現(xiàn)為逐年增長(zhǎng)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，該企業(yè)是具有較高的存價(jià)值的，因此即使其速動(dòng)比率處于偏低水平，不過(guò)仍然可以接受，并有逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，證明其未來(lái)的控股償債水平是具有很大的提升潛力的?？偟膩?lái)說(shuō)，綠地控股的短期償債能力處于中下水平，這值得企業(yè)引起重視。不過(guò)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特性以及企業(yè)近年來(lái)的速動(dòng)比率變化趨勢(shì)，其短期償債水平表現(xiàn)出了良好的發(fā)展?jié)摿Γ虼?，企業(yè)管理人員應(yīng)不斷促進(jìn)償債能力的提高，爭(zhēng)取盡快提升自身償債水平。（2）長(zhǎng)期償債能力分析企業(yè)舉債能力可通過(guò)權(quán)益比率進(jìn)行分析，二者具有正相關(guān)關(guān)系，根據(jù)表1，綠地控股2016年至2020年的權(quán)益比率在逐年降低，由此可知其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于較高的水平，管理人員應(yīng)引起足夠的重視，并對(duì)融資計(jì)劃作出科學(xué)地調(diào)整，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期償債能力還可通過(guò)利息保障倍數(shù)來(lái)分析，該指標(biāo)可說(shuō)明的是企業(yè)在利息償還方面的能力。理論認(rèn)為，利息保障倍數(shù)應(yīng)不低于1，否則就會(huì)波及到股東的利益，股東同樣可通過(guò)該指標(biāo)對(duì)企業(yè)舉債決策的合理性進(jìn)行判斷。根據(jù)表1，綠地控股在2016年至2020年的利息保障倍數(shù)表現(xiàn)為先上升后下降，2018年達(dá)到最高值為71.72，隨后出現(xiàn)了下降，由此可知，綠地控股的償債水平在2018年后有所降低，在一定程度上限制了綠地控股的發(fā)展速度。3.2.2營(yíng)運(yùn)能力分析表2營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)數(shù)據(jù)表營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)20202019201820172016應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率5.656.928.9612.7112.97存貨周轉(zhuǎn)率0.570.530.500.480.48流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.440.410.410.410.41固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率12.7018.1426.5023.8219.60總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.390.370.370.370.37數(shù)據(jù)來(lái)源：整理巨潮資訊綠地控股年報(bào)獲得應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與收回賬款速度成正相關(guān)關(guān)系。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率不斷走低，表明當(dāng)前企業(yè)管理存在一定的問(wèn)題，資產(chǎn)流動(dòng)速度不能夠符合市場(chǎng)發(fā)展的要求。根據(jù)表2數(shù)據(jù)，在近五年時(shí)間里企業(yè)的這一指標(biāo)呈現(xiàn)不斷下滑趨勢(shì)，在一定程度上反映出公司對(duì)于應(yīng)收賬款的管理水平不高，使得公司面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。作為公司管理者必須采取針對(duì)性的措施加強(qiáng)對(duì)于公司應(yīng)收賬款的管理。通過(guò)進(jìn)一步對(duì)表2數(shù)據(jù)分析可知，公司的流動(dòng)資產(chǎn)主要是指公司當(dāng)前的存貨，這就使得流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率這兩個(gè)指標(biāo)的變化趨勢(shì)基本相同。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的影響因素主要與市場(chǎng)大環(huán)境有關(guān)，其會(huì)隨著市場(chǎng)行情回暖而呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。這些指標(biāo)也能在一定程度上對(duì)公司的財(cái)務(wù)的管理狀況進(jìn)行衡量，周轉(zhuǎn)率較高表明當(dāng)前公司對(duì)于市場(chǎng)的把握程度較低，盈利水平較低。因此，公司管理者需要采取有針對(duì)性的措施加強(qiáng)管理。根據(jù)表2中數(shù)據(jù)可知，企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈上升趨勢(shì)。表明當(dāng)前企業(yè)的資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理處在一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)。企業(yè)的管理者應(yīng)該更加重視對(duì)資產(chǎn)利用效率的提升通過(guò)有效的管理方式和手段，探索銷售的新方式新策略，充分發(fā)揮市場(chǎng)的作用，不斷提升企業(yè)的盈利水平。3.2.3盈利能力分析盈利能力是指公司獲得收益的能力，公司能否盈利對(duì)于公司未來(lái)的發(fā)展具有重要的影響，關(guān)乎公司管理者、股東、公司員工的切身利益，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)盈利能力的管理，有助于幫助管理者更好地發(fā)現(xiàn)在管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展具有重要意義，本文對(duì)浙江綠地控股集團(tuán)的分析中主要基于總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈利潤(rùn)率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、毛利率四個(gè)指標(biāo)。表3盈利能力指標(biāo)分析表指標(biāo)2020年2019年2018年2017年2016年總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）1.381.24凈利潤(rùn)率（%）3.453.273.122.923.32營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（%）7.407.086.816.204.91毛利率（%）15.4615.3514.3415.1114.76數(shù)據(jù)來(lái)源：整理巨潮資訊綠地控股年報(bào)獲得企業(yè)在定期內(nèi)獲得的報(bào)酬總額與資產(chǎn)平均綜合的比率稱之為總資產(chǎn)報(bào)酬率。其能夠?qū)ζ髽I(yè)整體的資產(chǎn)獲利能力進(jìn)行衡量，能夠確實(shí)反映企業(yè)當(dāng)前對(duì)資產(chǎn)的使用情況，根據(jù)上表數(shù)據(jù)可知，2020-2016年來(lái)公司的總資產(chǎn)報(bào)酬率處于穩(wěn)定狀態(tài)，具體數(shù)值為1.35%、1.21%、1.14%、1.08%、1.24%，整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。這在一定程度上反映公司當(dāng)前對(duì)資金的利用程度較好，公司近年來(lái)收入出現(xiàn)明顯增幅，公司對(duì)資金的控制和使用取得了比較不錯(cuò)的成績(jī)。表3可以看出2016-2020年凈利潤(rùn)率分別為3.32%、2.92%、3.12%、3.27%、3.45%，先下降后上升，整體呈上升趨勢(shì)。由于前期集團(tuán)擴(kuò)張，對(duì)于土地開(kāi)發(fā)的需求量大，導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)成本大、利潤(rùn)低，公司盈利能力下降，后期集團(tuán)發(fā)展穩(wěn)定，且與多個(gè)地區(qū)政府達(dá)成了戰(zhàn)略合作，因而土地提前鎖定，并且價(jià)格相對(duì)較低，對(duì)外投資小、成本降低、利潤(rùn)上漲，公司盈利能力明顯上升。在房地產(chǎn)行業(yè)中這一指標(biāo)越高，表明銷售額對(duì)公司利潤(rùn)的貢獻(xiàn)值越大。這能夠在一定程度上反映出企業(yè)當(dāng)前管理者的管理水平。通過(guò)數(shù)據(jù)可知，企業(yè)2016年到2020年?duì)I業(yè)利潤(rùn)率分別為4.91%、6.20%、6.81%、7.08%、7.40%，企業(yè)的利潤(rùn)率水平呈上升趨勢(shì)，主要是因?yàn)槠髽I(yè)營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本增幅放緩，總體來(lái)看，企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率還是比較穩(wěn)定。表3顯示毛利率整體呈上漲趨勢(shì)，相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)中的毛利率十分具有代表性，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人民幣貶值、房?jī)r(jià)攀升，而建房周期又長(zhǎng)，導(dǎo)致房子一直處于增值狀態(tài)，毛利率自然逐年增長(zhǎng)，加強(qiáng)了企業(yè)的盈利能力，有利于企業(yè)的資金快速回流，推動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。3.2.4發(fā)展能力分析表4發(fā)展能力指標(biāo)數(shù)據(jù)表發(fā)展能力指標(biāo)20202019201820172016營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率（％）22.7920.0717.4019.25-20.80總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（％）10.5322.1615.7422.1017.97營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率（％）28.2924.8829.0450.5110.87凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率（％）29.6125.8625.404.6623.64凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率（％）12.5512.1111.126.0214.18數(shù)據(jù)來(lái)源：整理巨潮資訊綠地控股年報(bào)獲得從圖以看出，受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)調(diào)控影響，綠地集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率在2016年，出現(xiàn)了負(fù)數(shù)但是從2016年開(kāi)始，綠地集團(tuán)借殼上市后，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率開(kāi)始出現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，在2018年，以17.4％的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率位居行業(yè)先水平。在2016年之后，綠地集團(tuán)的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率處于較高水平，甚至該現(xiàn)象從2016年綠地集團(tuán)整體上市后開(kāi)始有所加劇，今后仍需繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)凈資產(chǎn)方面的管控。企業(yè)的整體上市，對(duì)于像綠地集團(tuán)這樣在A股市場(chǎng)上屬于規(guī)模最大的房企來(lái)說(shuō)，面臨的是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)調(diào)控的壓力，綠地集團(tuán)在2016年整體上市后總資產(chǎn)逐漸趨于平穩(wěn)，但是在成長(zhǎng)能力方面仍待加強(qiáng)，綠地集團(tuán)在今后的日常經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中，應(yīng)更加注重對(duì)成長(zhǎng)能力，特別是總資產(chǎn)增長(zhǎng)率方面的提高。3.3綠地控股財(cái)務(wù)報(bào)表分析3.3.1資產(chǎn)負(fù)債表分析表52016-2020年資產(chǎn)負(fù)債表（單位：萬(wàn)元）20202019201820172016資產(chǎn)類科目貨幣資金8890152.1581019567537599.366268344.594380869.91流動(dòng)資產(chǎn)101321300.8492746297.7176318708.0867077662.1854233721.29非流動(dòng)資產(chǎn)13249352.1510908247.928534573.396236133.375809885.75總資產(chǎn)114570652.99103654545.6384853281.4773313795.5560043607.04負(fù)債類科目流動(dòng)負(fù)債82977582.2274721602.7357643226.5246241622.9835149523.85長(zhǎng)期借款13730282.3213283484.7414415013.1415303176.8814197271.97非流動(dòng)負(fù)債18453840.6818040357.7117864871.5119324560.1117710789.3總負(fù)債101431422.8992761960.4575508-98.0365566183.0952860313.15股東權(quán)益類科目實(shí)收資本1216815.441216815.441216815.441216815.441216815.44未分配利潤(rùn)5291132.134452585.223696230.73160111.372724838.41所有者權(quán)益13139230.110892585.189345183.447747612.467183293.9數(shù)據(jù)來(lái)源：整理巨潮資訊綠地控股年報(bào)獲得貨幣資金、流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)從2016年到2020年呈上升趨勢(shì)，說(shuō)明企業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)范圍也隨之增加，企業(yè)發(fā)展較好，但從表中可以看出，流動(dòng)資產(chǎn)在總資產(chǎn)中占據(jù)的比例較高，這增加了公司資金管理難度，賬款回收存在困難，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致公司的存貨周轉(zhuǎn)率降低?？傌?fù)債逐年增高，從2016年的52860313.15萬(wàn)元增漲到2020年的101431422.89萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債比率相對(duì)較高，對(duì)企業(yè)的債務(wù)償還能力提出考驗(yàn)，企業(yè)負(fù)債償還能力降低會(huì)增加企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)，這表明企業(yè)存在明顯的財(cái)務(wù)杠桿情況。股東權(quán)益包含實(shí)收資本、未分配利潤(rùn)、所有者權(quán)益，這些數(shù)據(jù)從2016年到2020年逐年增加（實(shí)收資本保持不變），但占比不高于負(fù)債，反映出公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低，股東權(quán)益比率越低，則負(fù)債比率高，公司籌資成本越少，經(jīng)營(yíng)越大。3.3.2利潤(rùn)表分析表62016-2020年度利潤(rùn)表（單位：萬(wàn)元）20202019201820172016營(yíng)業(yè)收入42782270.6134842645.7529017415.224716021.7120725659.48營(yíng)業(yè)成本36166215.4129493351.8524855108.6520980660.4617667305.6營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3166100.532468008.341976245.341532875.181018471.18利潤(rùn)總額3059264.622426938.411926140.571444034.81057528.07所得稅964253.66824607.57568928.24504298.74319050.85母公司凈利潤(rùn)1474301.31113748.47903776.65720729.92688642.67數(shù)據(jù)來(lái)源：整理巨潮資訊綠地控股年報(bào)獲得根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)可知，公司近年來(lái)的營(yíng)業(yè)收入不斷增加，其增長(zhǎng)幅度在2019年和2020年較大。收入的提高是與當(dāng)前的房地產(chǎn)環(huán)境有重要關(guān)系。從2016年開(kāi)始，公司的營(yíng)業(yè)收入就出現(xiàn)提升，原因是因?yàn)樵谠摃r(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境較好，房?jī)r(jià)上漲迅速，銷售量不斷提升，營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)提升。良好的市場(chǎng)環(huán)境使得公司近年來(lái)的營(yíng)業(yè)成本不斷提升，在良好市場(chǎng)環(huán)境的推升下，大量的新建項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，這些因素共同的促進(jìn)了企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的提升，利潤(rùn)總額還是保持每年遞增的趨勢(shì)。由此不難發(fā)現(xiàn)，綠地控股公司的營(yíng)業(yè)能力處于一個(gè)穩(wěn)步提升的狀態(tài)，表明公司近年來(lái)在各項(xiàng)的管理過(guò)程中取得了良好的效果。企業(yè)營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增加，使得企業(yè)的年度利潤(rùn)總額提升幅度較大，凈利潤(rùn)也是穩(wěn)中有升。上表可以看出，從2016-2020年，綠地集團(tuán)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)總額以及凈利潤(rùn)均保持著一致的增長(zhǎng)勢(shì)，其獲利能力不斷，綠地集團(tuán)凈利潤(rùn)的上主要功于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)，就整體而言，綠地集團(tuán)由地產(chǎn)主業(yè)所產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增量對(duì)集團(tuán)整體營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)最大。首先針對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，如表5所示，在2016-2020年，綠地集團(tuán)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分別為1018471.18萬(wàn)元、1532875.18萬(wàn)元、1976245.34萬(wàn)元、2468008.34萬(wàn)元、3166100.53萬(wàn)元，表明企業(yè)的管理者采取了有效的措施促進(jìn)了公司的平穩(wěn)發(fā)展，企業(yè)管理水平處于較高狀態(tài)，能夠保證企業(yè)始終處于良好的盈利狀態(tài)。同時(shí)需要關(guān)注的是，營(yíng)業(yè)收入不是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)的唯一因素影響因素，企業(yè)的其他各項(xiàng)費(fèi)用都需要進(jìn)行嚴(yán)格的控制才能共同的促進(jìn)最后營(yíng)業(yè)。例如，稅金附加、公允價(jià)值變動(dòng)收益、投資等，都會(huì)對(duì)于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響，除了營(yíng)業(yè)利潤(rùn)對(duì)利潤(rùn)總額有著拉動(dòng)作用之外，營(yíng)業(yè)外收支的變動(dòng)對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)也起著重要的影響作用。3.3.3現(xiàn)金流量表分析表72016-2020年度現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）20202019201820172016經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~1926145.884217242.785886255.25-435731.72-2423923.72投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-1551944.34-1077455.27-1443336.86-138826.24-1670177.95籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~503389.86-2690097.73-3661895.522330636.484960297.19數(shù)據(jù)來(lái)源：整理巨潮資訊綠地控股年報(bào)獲得由表7可知，在2016年公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，為-2423923.72萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)水平不高。但是在今后幾年，公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量額出現(xiàn)大幅提升，在2019年以421724278萬(wàn)元一躍成為行業(yè)領(lǐng)先水平。究其原因，由于集團(tuán)購(gòu)入商品、接受勞務(wù)所支付的現(xiàn)金減少了，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致銷售利潤(rùn)周轉(zhuǎn)速度較慢，但是從2018年開(kāi)始，集團(tuán)的銷售回款大量增加，資金逐漸回籠。隨著經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~的增長(zhǎng)，綠地集團(tuán)近幾年大量房款資金的回籠以及企業(yè)拓展的全球多元化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目已逐漸進(jìn)入佳境，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~持續(xù)穩(wěn)健上升?？傮w而言，企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)管理處于穩(wěn)定狀態(tài)，公司的各項(xiàng)投資、融資以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)金流量處于可控狀態(tài)。唯獨(dú)存在的問(wèn)題是公司當(dāng)前資金回收速度偏慢，需要公司的管理者重點(diǎn)關(guān)注，通過(guò)有效的方式合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升公司的現(xiàn)金流量管理水平，促進(jìn)公司的穩(wěn)步發(fā)展。3.4綠地控股與同行業(yè)的對(duì)比分析表8基于杜邦分析法下綠地控股與同行業(yè)上市公司的對(duì)比分析表公司\指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率2020年銷售凈利率2020年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2020年權(quán)益乘數(shù)2020年萬(wàn)科22.47%14.99%23%5.34恒大28.11%14.99%25%1.18綠地控股18.9%3.79%39%10.31碧桂園28.53%12.60%55%2.22 行業(yè)均值19.88%5.04%21.96%4.78數(shù)據(jù)來(lái)源：財(cái)報(bào)說(shuō)、新京報(bào)在房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，以綠地控股2020年的財(cái)務(wù)指標(biāo)為例進(jìn)行分析，其中總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)為例，這些數(shù)據(jù)的指標(biāo)都在行業(yè)均值之上，但是凈資產(chǎn)收益率、銷售凈利率相對(duì)較低，在行業(yè)均值之下，說(shuō)明綠地控股集團(tuán)資金運(yùn)營(yíng)和管理模式方面可能存在弊端。從表8可以看出，綠地控股凈資產(chǎn)收益率僅為18.9%，說(shuō)明綠地控股存在不善于利用閑置資金、對(duì)于項(xiàng)目監(jiān)管及運(yùn)作監(jiān)管不力，導(dǎo)致出現(xiàn)綠地控股收益偏低的情況。應(yīng)該合理使用閑置資金，加速資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)也要加強(qiáng)監(jiān)管力度，推動(dòng)企業(yè)更好更快的發(fā)展。綠地控股的銷售凈利率為3.79%，說(shuō)明了綠地控股銷售的盈利能力低。綠地控股的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為39%，說(shuō)明公司的銷售能力強(qiáng)，資金周轉(zhuǎn)速度快。綠地控股的權(quán)益乘數(shù)為10.31，而恒大、萬(wàn)科、碧桂園分別為1.18、5.34、2.2，這表明綠地控股較其他三家企業(yè)負(fù)債多，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿率較高、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。4綠地控股財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)及建議4.1綠地控股財(cái)務(wù)分析結(jié)果評(píng)價(jià)4.1.1應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低綠地控股應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低可能是由于企業(yè)為了提高銷售額，擴(kuò)大市場(chǎng)占比份額，企業(yè)主動(dòng)為客戶提供分期付款，回款周期長(zhǎng)，導(dǎo)致資金被占用，容易造成資金鏈斷裂；還存在客戶拖延甚至拒不付款的情況，例如分期付款后，由于各種突發(fā)狀況，無(wú)力支付房貸，導(dǎo)致房貸逾期或欠繳;綠地控股催收賬款不力，客戶故意推脫還款，應(yīng)收賬款一拖再拖，這一定程度上提高了企業(yè)的壞賬分險(xiǎn)，給企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的管理帶來(lái)難度，這會(huì)在某種程度上降低公司的債務(wù)償還能力，不利于企業(yè)的發(fā)展。4.1.2存貨周轉(zhuǎn)率低2020年末，綠地控股的存貨規(guī)模達(dá)到了6699.12億元。2016-2020年末，綠地控股的存貨分別為3970.61億元、4845.33億元、5146.83億元、5954.97億元和6699.12億元，在這四年的周期中，增長(zhǎng)幅度不超七成相比于同期的一線龍頭房企，處于領(lǐng)先水平。4.1.3負(fù)債率高，償債能力弱通過(guò)分析可以發(fā)現(xiàn)，公司當(dāng)前的資產(chǎn)負(fù)債率較高。這在一定程度上反映出企業(yè)當(dāng)前面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，企業(yè)需要及時(shí)的應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流斷裂所能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)綠地控股近五年融資數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，到2020年其負(fù)債余額少于3900億元。但是剔除出預(yù)售長(zhǎng)寬后綠地控股企業(yè)的，負(fù)債率仍處于較高水準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)分析可知，綠地控股再2020年負(fù)債率較高，為82.81%。相較于2016年的85.07%，并沒(méi)有明顯下滑，成為房地產(chǎn)企業(yè)中唯一一家，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)八成的企業(yè)。4.2綠地控股的發(fā)展建議4.2.1應(yīng)收賬款的管理政策（1）定期核對(duì)賬目，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的回款速度。每月展開(kāi)一次部門會(huì)議，針對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行核算。明確應(yīng)收賬款的相關(guān)客戶，聯(lián)系客戶每?jī)蓚€(gè)月或一個(gè)季度核對(duì)一次賬目，在考核的過(guò)程中也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)公司管理者和高層領(lǐng)導(dǎo)的考核，建設(shè)具體的考核指標(biāo)，從公司平均收款出發(fā)，切實(shí)提升考核的覆蓋程度，保障考核的彈性化程度。（2）在考核過(guò)程中要明確責(zé)任劃分，對(duì)應(yīng)收賬款管理部門的責(zé)任要進(jìn)行細(xì)化，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)工作人員的管理培訓(xùn)，切實(shí)完善備用金建設(shè)、審批等相關(guān)管理制度，堅(jiān)持誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，要嚴(yán)格落實(shí)每一筆賬款使用的相關(guān)責(zé)任人，加強(qiáng)管理和監(jiān)督，業(yè)務(wù)辦理人員對(duì)經(jīng)手的業(yè)務(wù)要負(fù)責(zé)到底，保障資金回籠。（3）執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，對(duì)于規(guī)定時(shí)間內(nèi)收回貨款做出獎(jiǎng)勵(lì)制度，在工作期間造成壞賬過(guò)多的予以懲罰。嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，逐步建立健全應(yīng)收賬款管理制度，對(duì)相關(guān)人員的權(quán)力和責(zé)任進(jìn)行劃分明確。第一，要從制度上對(duì)于業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行責(zé)任劃分，建立終身負(fù)責(zé)制，保障銷售人員對(duì)辦理的業(yè)務(wù)進(jìn)行負(fù)責(zé)。在人事管理中要制定嚴(yán)格的人員離崗、調(diào)崗等管理流程和手續(xù)，確保應(yīng)收賬款的負(fù)責(zé)始終明確。第二，公司對(duì)于銷售人員的保障要建立彈性機(jī)制，主要應(yīng)收賬款的回收要建立時(shí)間限制。例如，應(yīng)收賬款的期限超過(guò)兩年，那么企業(yè)需要委派專人負(fù)責(zé)，借助法律等手段進(jìn)行賬款的追還。從制度上確立銷售人員與應(yīng)收賬款的聯(lián)系，賬款回收與銷售人員的收入進(jìn)行結(jié)合，提升銷售人員的工作主動(dòng)性，最大程度地避免壞賬的發(fā)生。4.2.2存貨周轉(zhuǎn)管理政策企業(yè)存貨數(shù)量較大，公司必須從現(xiàn)狀出發(fā)，通過(guò)建立新的銷售渠道緩解公司當(dāng)前的存貨壓力，加快資金回收，這有助于為公司后續(xù)的發(fā)展提供資金保障。在銷售的過(guò)程中，公司要加強(qiáng)對(duì)銷售策略和方式的轉(zhuǎn)變，結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境采用豐富的營(yíng)銷方式和手段。通過(guò)有針對(duì)性的促銷活動(dòng)，提升銷售銷量，緩解公司存貨壓力，提升公司的市場(chǎng)站位，促進(jìn)公司的穩(wěn)步發(fā)展。4.2.3有效降低成本，降低負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)（1）綠地控股房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，為了保持在行業(yè)內(nèi)的主導(dǎo)地位，綠地控股不斷進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張、擴(kuò)大自身的發(fā)展規(guī)模來(lái)占據(jù)市場(chǎng)份額，這會(huì)導(dǎo)致綠地控股的業(yè)務(wù)成本增加，且房地產(chǎn)項(xiàng)目周期性強(qiáng)，需要大量的資金供給，后期的維護(hù)也消耗十分多的資源，造成了經(jīng)濟(jì)壓力，會(huì)導(dǎo)致負(fù)債情況的出現(xiàn)。負(fù)債越多，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大，為了合理地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低負(fù)債率，就必須實(shí)施以下方法：一是對(duì)于公司負(fù)責(zé)的結(jié)構(gòu)和規(guī)模進(jìn)行優(yōu)化控制；二是提升土地投資和利用的質(zhì)量；三是制定符合實(shí)際的生產(chǎn)供應(yīng)方案；四是優(yōu)化現(xiàn)金管理，加快資金回收速度；五是積極推動(dòng)已建成項(xiàng)目的交付；六是提升企業(yè)的綜合資產(chǎn)水平。（2）制定預(yù)算管理制度，強(qiáng)制壓低綠地控股的業(yè)務(wù)成本。綠地控股管理層必須重視預(yù)算管理制度，維護(hù)和推進(jìn)預(yù)算管理制度的實(shí)施，通過(guò)預(yù)算管控可以合理使用閑置資源，提高資源利用率，以預(yù)算來(lái)控制成本，減免了資金浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。從公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，發(fā)揮預(yù)算在資金管理、風(fēng)險(xiǎn)控制中的作用，立足增收節(jié)支、降本增效等具體的預(yù)算管理工作，根據(jù)公司的實(shí)際情況，切實(shí)發(fā)揮預(yù)算的作用和功效，控制公司成本處于合理范圍，提高綠地控股的成本管控能力，降低營(yíng)運(yùn)成本與負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)帶來(lái)更多的利潤(rùn)。結(jié)論通過(guò)分析表明，雖然綠地控股集團(tuán)是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力和優(yōu)勢(shì)，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政府a(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的大力支持，該行業(yè)呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，綠地控股集團(tuán)拓展了新的業(yè)務(wù)、跨度到新的行業(yè)領(lǐng)域，但主營(yíng)業(yè)務(wù)仍是房地產(chǎn)業(yè)。為了提高綠地控股集團(tuán)的償債能力和營(yíng)運(yùn)能力，可以從去除存貨量、減輕負(fù)債壓力、健全應(yīng)收賬款管理政策等方面入手，同時(shí)積極響應(yīng)現(xiàn)有的政府政策要求，因材施教，尋找適合綠地控股發(fā)展的道路，推動(dòng)綠地控股更好更快的發(fā)展。同時(shí)也希望通過(guò)對(duì)綠地控股的案例研究，為相關(guān)行業(yè)的其他上市公司提供參考價(jià)值。參考文獻(xiàn)[1]李淺鋮.基于哈佛分析框架的?？低暪矩?cái)務(wù)分析[D].南京郵電大學(xué),2020.[2]朱科羽.基于哈佛分析框架下的京東集團(tuán)財(cái)務(wù)分析[D].合肥工業(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