關于小產(chǎn)權房的法律問題調查

關于小產(chǎn)權房的法律問題調查一、調查背景小產(chǎn)權房問題由來已久，從根本上來講，是由于我國實行城鄉(xiāng)二元土地制度，因此現(xiàn)行法律體系一直未承認小產(chǎn)權房的合法地位。小產(chǎn)權房開發(fā)建設卻屢禁不止，并且需求旺盛。小產(chǎn)權房由于缺乏法律的保護，買受人買賣合同通常被認定無效，使買受人在確權、流轉或其他權益請求時常遇到障礙，權益得不到保障。小產(chǎn)權房一方面法律地位模糊，另一方面卻已成規(guī)模，涉及面廣，矛盾凸顯，亟待解決。本文系統(tǒng)分析我國小產(chǎn)權房存在的法律問題，因事為制，探求小產(chǎn)權房問題的解決思路。二、調查情況（一）調查時間2023年3月1日至2023年3月20日（二）調查地點開封市（三）調查方式文獻法三、調查單位部門開封市居民、房管局員工四、調查內(nèi)容（一）小產(chǎn)權房存在的法律問題在行政機關的紅頭文件以及司法機關的案件中，大部分對“小產(chǎn)權房”買賣持否定態(tài)度。小產(chǎn)權房群體涉及各方利益，但由于法律暫未規(guī)定，矛盾突出，因此成為立法、司法、行政過程中的難題，容易引發(fā)社會問題。例如，關于“小產(chǎn)權房”買賣是否合法的爭議，小產(chǎn)權房的交易或流轉過程中無法可依的困境，以及如何保障與之相關的利害關系人的利益等。1.小產(chǎn)權房買賣合同效力認定問題小產(chǎn)權房是很難得到現(xiàn)有法律支持的，其買賣合同的有效性處于不確定狀態(tài)，因此權利行使受到諸多限制。在我國現(xiàn)行的法律框架下，關于小產(chǎn)權房的相關權利尚不明確，但從法律實踐的現(xiàn)狀來看，司法及行政部門大多對其持否定態(tài)度。法院在處理這類案件時，由于沒有法律的規(guī)定，當事人因為“小產(chǎn)權房”糾紛訴至法院時，人民法院通常采取回避的態(tài)度。在大部分的案件中，法院會以沒有法律明確規(guī)定為由，以及在《中華人民共和國民事訴訟法》中受案范圍之外，裁定駁回起訴，或者直接以違反法律的強制規(guī)定為由，判決買賣合同無效，導致許多糾紛得不到解決，使權利處于一種不確定的“危險”狀態(tài)，當事人的權利難以保障。對買賣合同無效認定理由，首先，因為《土地管理法》規(guī)定了農(nóng)戶使用的、集體所有的土地的使用權，是不允許出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。其次，該法第六十三條還規(guī)定集體土地僅限集體成員使用，對使用者的身份進行限制，對地對人分別加以限制，而集體之外的購房者購買了住房，房屋之下土地的使用者也就不滿足條件，不承認其合同效力，理由似乎非常充分。最后，《中華人民共和國民法典》明確規(guī)定了合同無效的法定情形，其中之一就是“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。基于以上三點，在司法機關看來，這種合同明顯違反法律的強制性規(guī)定，認定無效并無不當。2.出賣人的惡意抗辯風險“北京宋莊畫家村案”曾一度成為社會熱點，在全國引起了不小的轟動，以法院判決買賣合同無效而告終，似乎為小產(chǎn)權房問題的解決提供了一種途徑，成為其他法院辦理此種案件的參考，所以被稱為“小產(chǎn)權房第一案”。此案件中，因為出賣人的單方面反悔而向法院提起了訴訟，請求法院認定買賣合同無效，經(jīng)過兩級法院的審理，均以集體之外的人不能購買這類房產(chǎn)為由，以判決買賣合同無效而告終。在這類糾紛中，買受人明顯處于劣勢地位，買受人在購買了小產(chǎn)權的房屋之后，售房者可向法院主張原來的買賣合同無效。特別是原來的售房者遇到房價上漲，通過利用確認買賣合同無效，再次出賣，獲得更高收益；或者當遇到拆遷等情況，能夠獲得一筆可觀的補償，就會以這種理由進行惡意訴訟。這當然是有違民法誠信原則和公序良俗的，但是出賣人的訴求往往能夠得到法院支持，買受人不得不面臨遭受房屋升值部分的損失，包括自己對房子的支出，以及精神上的依附，最后自己還會被“驅逐”，買受人無疑是損失最大的。在這種情況下，售房者在出賣房屋時當然是知情的，無疑是利用法律的漏洞惡意進行抗辯，立法空白和司法上的模糊標準，便成為賣房人惡意訴訟以實現(xiàn)自己非正當利益的手段，買受人通常處于被動地位，權益很難得到保障。3.“標的物”可能存在瑕疵瑕疵，通俗地講就是客觀物體上的缺點或者缺陷，物的瑕疵不僅包括物理價值方面的缺陷，還包括物的權利瑕疵，是物上之權利不充分或者行使受到約束。對于合同中標的物的瑕疵，我國《民法典》明確規(guī)定賣方的瑕疵擔保責任。在小產(chǎn)權房交易的過程中，就房屋本身來說，由于大部分是個人或者所謂“建筑隊”在集體土地上私自開發(fā)，缺乏監(jiān)管，開發(fā)者為了節(jié)約成本，所建房屋質量根本無法保障，充分體現(xiàn)了市場經(jīng)濟的“逐利性”。多數(shù)“小產(chǎn)權房”在建造時，無法辦理相關的開發(fā)手續(xù)，也無法嚴格按照房地產(chǎn)建設流程以及科學的規(guī)劃進行，質量參差不齊，質量好壞完全取決于開發(fā)者的“良知”，存在很大的安全隱患。小產(chǎn)權房因為是個人私自開發(fā)，并沒有嚴格按照城市的規(guī)劃建設，在供水、用電、天然氣等生活資料供應，以及管道鋪設等，不能納入城市的供給網(wǎng)絡，在實際使用過程中存在諸多不便。（二）解決小產(chǎn)權房法律問題的具體建議1.加強對小產(chǎn)權房的政府統(tǒng)一監(jiān)管政府在小產(chǎn)權房問題的妥善解決上發(fā)揮主導作用，對于目前已經(jīng)形成一定規(guī)模的“小產(chǎn)權”房，購買者數(shù)量龐大，涉及情況復雜，不僅是歷史遺留問題也是緊迫的現(xiàn)實問題，需要妥善處理，要助力城市建設及國家城市化進程的目標。首先，在小產(chǎn)權房的相關法律沒有完善之前，對于小產(chǎn)權房要嚴格進行管理，行政執(zhí)法機關要加強監(jiān)管，確保其符合城市規(guī)劃，同時要嚴守十八億畝耕地紅線，確保其不非法占用耕地。對于嚴重違反規(guī)劃、非法占用耕地，或者房屋存在安全隱患的“小產(chǎn)權”房，應進行改建或者拆除。其次，住建部門要對現(xiàn)存的小產(chǎn)權房的數(shù)量、規(guī)模、所述住戶，進行仔細登記和排查，對小產(chǎn)權房進行清點造冊，為后續(xù)問題的解決做好前期工作，不留隱患。最后，政府執(zhí)法部門要深入基層，對小產(chǎn)權房設計問題進行記錄，在問題解決的過程中既要兼顧效率，又要講究公平。2.對小產(chǎn)權房確權進行地方試點在當前沒有統(tǒng)一的小產(chǎn)權房處理政策之前，可以對一些典型地區(qū)進行試點探索，從而為問題的解決提供新的思路、實踐和理論支撐。例如，深圳就是這一問題的典型地區(qū)，得益于經(jīng)濟的快速發(fā)展，人口的不斷涌入，房價不斷上漲，住房難題凸顯，存在很多歷史遺留問題。在探索小產(chǎn)權房問題的解決上，深圳市很早就進行了嘗試和探索。2016年深圳公布了《關于完善人才住房制度的若干措施》，其中第十五條規(guī)定，鼓勵利用自有存量用地建設人才住房。鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位利用自有用地、歷史遺留問題用地等存量土地集中建設人才住房。第十六條指出，通過沒收、租賃、征收歷史遺留建筑等方式籌集人才住房。支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位依法將已建成、審批手續(xù)不完備的住房改造為租賃型人才住房，并給予補貼。深圳市通過加強政府監(jiān)管、挖掘住房資源，對房屋性質進行轉換，辦理相應手續(xù)同時進行改造，并對權利人進行一定補貼，納入人才性住房的思路，這不僅緩解了該市住房緊張的問題，也有利于小產(chǎn)權房“轉正”，具有借鑒意義。因此，可以進一步放開對于典型地區(qū)的政策試點，從而為小產(chǎn)權房問題的解決形成統(tǒng)一方案。3.進一步增加區(qū)域保障性住房供給小產(chǎn)權房的出現(xiàn)，是民眾對住房的旺盛需求與房價居高不下之間的矛盾，在市場的驅動下選擇小產(chǎn)權房似乎成了“最優(yōu)”解決方案。妥善解決中低收入群體住房問題是小產(chǎn)權房難題的重要出路，增加保障性住房能夠從源頭上削減對于小產(chǎn)權房的旺盛需求。政府應當加大對住房困難群體和低收入人群的保障性住房建設，例如廉租房、經(jīng)濟適用房等政策性住房的建設，做好申請分配機制，加強監(jiān)督，將住房真正分配給有需要的群體。政府可以根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展情況，地區(qū)城市建設情況，統(tǒng)籌、調配保障性住房規(guī)模，不同地區(qū)要做到具體情況具體分析，要兼顧不同人群差異和經(jīng)濟發(fā)展水平差異，在建設保障性住房的同時要進行相應配套基礎設施建設；同時，可以考慮將部分現(xiàn)存的一定存量的“小產(chǎn)權”房，轉設在保障性住房體系之內(nèi)。4.法院可對買賣合同效力分類處理在小產(chǎn)權買賣司法的實踐中，不能采取“一刀切”的做法，認定合同無效。對于一些符合成立要件的小產(chǎn)權房買賣合同，承認合同有效能夠使權利義務清晰，便于處于被動地位的買受人維護自己的權益，同時尊重已經(jīng)成立的客觀事實，也防止賣房人進行惡意訴訟侵害買受人的利益，維護誠信的市場交易環(huán)境。對于按照相應規(guī)劃，在集體土地上合法建設的小產(chǎn)權房的買賣合同，村民無疑對其享有所有權，對房屋有絕對的、排他的支配，村民有