2023年房地產估價師-房地產估價理論與方法筆試歷年高頻考點試卷帶答案

2023年房地產估價師-房地產估價理論與方法筆試歷年高頻考點試卷帶答案卷I一.單項選擇題(共10題)1.政府對土地的壟斷會導致中國房地產價格（）。A.上升B.下降C.不變D.不相關正確答案：A,2.回顧性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是()。A.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現(xiàn)在B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產市場狀況為過去正確答案：C,3.正常成交價格的形成條件不包括（）。A.公開市場B.交易對象本身具備市場性C.較短的期間完成交易D.買者和賣者都具有完全信息正確答案：C,4.專家證詞屬于下列哪種形式的估價報告()A.敘述式報告B.表格式報告C.書面報告D.口頭報告正確答案：D,5.某房地產的套內建筑面積為4000m2，分攤的共有建筑面積為1000m2，建筑面積單價為8000元/m2，容積率為2.5，建筑物價值為1800萬元，則該房地產的樓面地價為（）元/m2。A.1800B.3600C.4400D.11000正確答案：C,6.估價機構于2015年7月1日出具了某辦公樓的抵押估價報告，估價委托人于2015年10月1日獲得期限為20年的抵押貸款。該估價報告應保存至（）。A.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日正確答案：D,7.防范估價風險的最后一道防線是()。A.撰寫估價報告B.審核估價報告C.出具估價報告D.估價資料歸檔正確答案：B,8.某套住宅的套內建筑面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按建筑面積計算的價格為3295元/m2，該套住宅按套內建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.3000B.3277C.3500D.3599正確答案：C,9.()在本質上講應是由委托人基于其估價需要而提出并決定的。A.估價目的B.估價時點C.估價程序D.估價做業(yè)正確答案：A,10.下列關于房地產估價本質的表述中，錯誤的是()。A.房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B.房地產估價是作價格保證而不是提供價值意見C.房地產估價會有誤差但是誤差應控制在合理的范圍D.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格正確答案：B,二.多項選擇題(共10題)1.下列屬于土地使用管制的事項有()。A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產開發(fā)正確答案：A,C,E,2.受租賃合同租金水平影響的房地產價值包括（）。A.無租約限制價值B.出租人權益價值C.承租人權益價值D.租賃權價值E.抵押權價值正確答案：B,C,D,3.房地產的實物，是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（ ）。A.組合完成的功能B.立體空間C.該實體的質量D.相應的配套基礎設施E.有形的實體正確答案：A,C,E,4.在明確了估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案的內容主要包括()。A.擬采用的估價技術路線和估價方法B.擬調查搜集的資料及其來源渠道C.預計所需的時間、人力、經費D.估價作業(yè)步驟和時間進度安排E.違約責任正確答案：A,B,C,D,5.下列對決定房地產需求量因素的描述中，正確的有（）。A.當價格上漲后，需求量減小的商品為吉芬物品B.對正常商品來說，消費者收入增加，對商品的需求增加C.當消費者對某種房地產的偏好增強時，該種房地產需求就會增加D.房地產互補品，即一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，消費者就會把需求轉移到該種房地產上E.當消費者預期房地產價格未來會上漲時，就會減少對房地產現(xiàn)時的需求正確答案：B,C,6.從理論上講，可按（）分攤高層建筑地價。A.建筑物價值B.房地產價值C.土地價值D.建筑面積E.樓層正確答案：B,C,D,7.投?；馂碾U時的保險價值包括（）。A.遭受火災毀損的建筑物價值B.遭受火災毀損的土地價值C.連帶損失D.租金損失E.遭受火災毀損的建筑物重建成本正確答案：A,C,D,E,8.下列選項中，屬于其相關定著物的有（）。A.擺放在房屋內的家具B.擺放在房屋內的電器，掛在墻上的畫C.在地上臨時搭建的帳篷.戲臺D.埋設在地下的管線.設施E.建造在地上的圍墻.假山.水池正確答案：D,E,9.不屬于影響房地產價格的自身因素是（）。A.社會因素B.區(qū)位因素C.經濟因素D.權益因素E.實物因素正確答案：A,C,10.下列選項中，屬于“完全市場”必須同時具備的條件有（）。A.同質商品，買者不在乎從誰的手里購買B.買者和賣者的人有限C.買者和賣者都有進出市場的自由D.買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格E.銷售者要求總效用最大化，消費者要求總利潤最大化正確答案：A,C,D,三.判斷題(共10題)1.若某些因素對房地產價值的影響可用數學模型量化，有些因素難以用數學模型量化，注冊房地產估價師可根據經驗判斷進行調整，體現(xiàn)出了估價既是科學也是藝術的特性。（）正確答案：A,2.稀缺性是指可用的數量不夠滿足每個人的欲望或需要，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。（）正確答案：A,3.現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準地價是在土地使用權出讓和轉讓中形成的地價，而不是通過評估確定的地價。正確答案：B,4.某收益性房地產的資本化率與其凈收益本身的變化以及收益期的長短無直接關系。（）正確答案：B,5.成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產價值；假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產價值已事先通過預測等方法得到，需要求取的是開發(fā)成本等扣除項目的價值。（）正確答案：B,6.某國有企業(yè)持有一宗尚未開發(fā)的房地產開發(fā)用地，目前其價格已上漲了50%，根據有關政策規(guī)定，該企業(yè)需清退房地產開發(fā)業(yè)務。運用假設開發(fā)法評估該房地產開發(fā)用地的轉讓價格時應選擇被迫轉讓開發(fā)前提。（）正確答案：B,7.被征收房屋價值的補償應包括屬于被征收人的、被征收人搬不走的不動產價值的補償，因此其估價對象的財產范圍應包括被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權和屬于被征收人的其他不動產，其中的被征收房屋理應包含室內裝飾裝修，因此實踐中通常將室內裝飾裝修與房屋一并評估。（）正確答案：B,8.交通管制對房地產價格的影響中，對于某些類型的房地產來講，實行這種交通管制可能會降低該類房地產的價值。()正確答案：A,9.城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度和容積率等的規(guī)定屬于房地產相鄰關系的限制。 （）正確答案：B,10.房地產估價原則可以使不同的房產估價師對房地產估價的基本前提具有一致性，從而結合估價方法的測算就可以評估出一個更加精準的價值。（）正確答案：A,卷II一.單項選擇題(共10題)1.政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補償不包括（）。A.使用上的補償B.被征用房地產損毀后的價值的補償C.被征用房地產損毀前后的價值之差D.因征收房屋造成的企業(yè)停產停業(yè)損失的補償正確答案：B,2.采用年限法求取建筑物折舊時，建筑物有關概念使用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年齡、殘值率B.有效年齡、預期經濟壽命、殘值率C.已使用年限、預期經濟壽命、殘值率D.有效年齡、耐用年齡、殘值率正確答案：B,3.某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置價格為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%正確答案：B,4.預計某宗房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，則該宗房地產的合理經營期限為（）年。A.13B.15C.16D.17正確答案：C,5.下列屬于房地產影響因素中的自身因素的是（）。A.人口素質B.居民收入C.實物因素D.房地產投機正確答案：C,6.新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產市場一般還未形成，土地收益也還沒有。A.比較法B.成本法C.收益法D.假設開發(fā)法正確答案：B,7.預測某宗房地產未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產的報酬率為6%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.667B.1333C.1000D.500正確答案：C,8.專業(yè)估價由于是專業(yè)機構和專業(yè)人員完成.估價結果較科學準確.客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服.認可或接受，這說明專業(yè)估價和非專業(yè)估價相比（）。A.專業(yè)估價提供的是專業(yè)意見B.專業(yè)估價具有公信力C.專業(yè)估價實行有償服務D.專業(yè)估價要承擔法律責任正確答案：B,9.以房地產抵押貸款為目的的估價，其價值時點原則上為（）。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查看之日D.未來處置抵押房地產之日正確答案：C,10.通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了()對地價的影響。A.土地面積B.地質條件C.土地位置D.土地形狀．正確答案：D,二.多項選擇題(共10題)1.關于估價方法的適用性，下列選項中錯誤的有（）。A.商品住宅同時適用比較法、收益法和成本法估價B.特殊廠房適用比較法評估C.待開發(fā)的土地適用成本法評估D.可修復的房地產價值減損適用損失資本化法評估E.在建工程適合假設開發(fā)法評估正確答案：B,C,D,2.下列房地產交易中，不需要進行交易情況修正的有（ ）。A.以正常市場價格成交的交易B.急于出售的交易C.以協(xié)議方式進行的房地產交易D.公司與其員工之間的房地產交易E.相鄰房地產的合并交易正確答案：A,C,3.運用假設開發(fā)法評估待開發(fā)房地產的價值，具體方法有（）。A.靜態(tài)分析法B.動態(tài)分析法C.成本法D.比較法E.總和法正確答案：A,B,4.假設開發(fā)法中關于后續(xù)開發(fā)經營期的說法中，正確的有（）。A.開發(fā)經營期由后續(xù)建設期和后續(xù)經營期構成B.后續(xù)建設期和后續(xù)經營期可以有時間上的重合C.后續(xù)建設期從取得土地的時間點開始計算D.出租經營模式下，后續(xù)經營期可以和后續(xù)建設期重合E.一般而言，建造期短于建設期正確答案：A,B,E,5.根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）A.直接資本化法B.基于租賃收入測算C.收益乘數法D.基于營業(yè)收入測算E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法正確答案：B,D,6.預計某房地產未來第一年的凈收益為170萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少8萬元，報酬率為8%，則下列說法中，正確的有（）。A.該房地產未來第30年的凈收益小于零B.該房地產的合理經營期限大于22年C.該房地產的收益價值小于1276.47萬元D.該房地產的收益價值大于875萬元E.該房地產的資本化率為18%正確答案：A,B,C,D,7.下列房地產價值類型中，屬于非市場價值的有（）。A.完全產權價值B.投資價值C.快速變現(xiàn)價值D.現(xiàn)狀價值E.殘余價值正確答案：B,C,D,E,8.房地產估價具體采用幾種方法估價，主要是由()綜合決定的。A.估價的對象所處的區(qū)域范圍B.估價對象的房地產類型C.所搜集到的資料的數量和質量D.估價對象的權益特征E.估價方法適用的估價對象和條件正確答案：B,C,E,9.下列選項中，屬于某宗房地產的位置因素的有（）。A.方位B.坐落C.樓層D.臨街狀況E.交通條件正確答案：A,B,C,D,10.在求取凈收益中，運營費用包括（）。A.房地產持有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產折舊費C.房屋保險費D.房地產抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務費正確答案：A,C,E,三.判斷題(共10題)1.實際估價中，不是所有影響因素對房地產價格的影響都可用數學公式或模型來量化，但估價師應盡量用定量分析來量化各種因素對房地產價格的影響，使估價不斷科學、精準。（）正確答案：A,2.非專業(yè)估價可以不承擔法律責任，而專業(yè)估價必須承擔法律責任。（）正確答案：A,3.在房地產估價中，如果估價目的不同，估價報告的用途也不同。()正確答案：A,4.弄清將擁有的土地權利，包括弄清楚權利性質、使用年限、是否不可續(xù)期，以及對該房地產開發(fā)項目及建成后的房地產轉讓、互換、出租、抵押等的有關規(guī)定等。搞清楚這些，主要是為了測算開發(fā)成本、租金等服務。()正確答案：B,5.層高或室內凈高過低的建筑物給人以壓抑感，從而其價值一般較低，所以層高或室內凈高越高越好。（）正確答案：B,6.現(xiàn)有房地產應