常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊項(xiàng)目定位報(bào)告

21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊工程定位報(bào)告2006.04.2021ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)璀璨繁華光彩夢(mèng)想璀璨繁華——理性論證的思辨，熱情火花的碰撞工程挑戰(zhàn)性激起我們的激動(dòng)與興奮光彩夢(mèng)想——捍衛(wèi)我們的光彩〔回絕平庸，超越自我〕成就貴司的夢(mèng)想〔追求旺租、打造經(jīng)典〕21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)報(bào)告思緒分析市場(chǎng)認(rèn)識(shí)工程準(zhǔn)確定位21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)提案大綱第一部分市場(chǎng)分析第二部分工程分析第三部分定位研討21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)第一部分市場(chǎng)分析21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)讓我看看他的城市，我就能說(shuō)出這個(gè)城市的居民在文化上追求的是什么?！绹?guó)著名城市學(xué)家伊里爾·沙里寧21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)印象常熟百?gòu)?qiáng)前列蘇南四小龍山水成林悠久文明天下常熟魅力獨(dú)具21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)印象常熟21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)市場(chǎng)初探經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長(zhǎng)；人均收入不斷提高；2005年度全國(guó)中小城市綜合實(shí)力100強(qiáng)第8名近年地產(chǎn)勢(shì)頭開展迅猛；一線大牌開發(fā)企業(yè)紛紛搶攤常熟市場(chǎng)；房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)騰躍式開展；住宅相對(duì)更成熟，商業(yè)地產(chǎn)正在起步。21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)概略：96年建立開發(fā)，常熟市三大工業(yè)板塊之一，國(guó)家級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)科技園，常熟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地位置：地處虞山鎮(zhèn)，位于市區(qū)北部，依山傍水，區(qū)位優(yōu)越，交通便利規(guī)模：規(guī)劃面積25平方公里，國(guó)內(nèi)知名企業(yè)200多家入駐園區(qū)，工程投資總額超越150億元，新建廠房超380萬(wàn)平方米規(guī)劃：以電子電器、機(jī)械制造為特征的產(chǎn)業(yè)群體的“外向型、科技型、規(guī)模型、環(huán)保型〞的高新產(chǎn)業(yè)園高新園區(qū)整體分析21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)園區(qū)情況分析21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園企業(yè)分析企業(yè)類別：服裝、電子、光電等企業(yè)規(guī)模：不一，100人－2000多人的企業(yè)都有；企業(yè)性質(zhì)：外資企業(yè)較多，早期有部分內(nèi)資服裝企業(yè)；內(nèi)貿(mào)不多，外貿(mào)為主；21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)他們，在成就價(jià)值！21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)入駐企業(yè)物業(yè)分析工程周邊的企業(yè)多為買地開發(fā)型，本身都有辦公、廠房、公寓和食堂；地價(jià)為10－12萬(wàn)/畝，目前土地供應(yīng)控制嚴(yán)厲，相對(duì)緊張，普通總投資1000萬(wàn)美圓以上，才干買地；邊緣工業(yè)區(qū)如方浜工業(yè)區(qū)有部分現(xiàn)房出租〔售〕，也都配套好了上述設(shè)備，5000平方左右的建筑面積，50年產(chǎn)權(quán)，700萬(wàn)；21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)園區(qū)職工生活寫真普通藍(lán)領(lǐng)階層，吃、住都在廠里，周末〔休假〕會(huì)到市區(qū)來(lái)；中高層管理人員，部分住廠里，但多數(shù)住市區(qū)，辦公多在廠里的辦公樓，休閑文娛都在市區(qū)；對(duì)于部分住廠的中高層管理人員和藍(lán)領(lǐng)而言，生活任務(wù)都在一個(gè)局促的空間，單調(diào)、乏味可想而知；來(lái)往市區(qū)的中高層管理人員，午間、下午的商務(wù)、休閑、文娛活動(dòng)只能到市區(qū)，但時(shí)間本錢比較高。21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)園區(qū)配套分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)有三個(gè)商業(yè)住宅配套區(qū)：分別為珠海路以東、常福路以西的大型商業(yè)住宅配套區(qū)〔規(guī)劃中〕、外環(huán)北路以南與市區(qū)臨近的綜合商住配套區(qū)〔有學(xué)校、酒店、社區(qū)商業(yè)、新開發(fā)的住宅等〕和望虞河以西、金陵路以南的集中居住和商業(yè)配套區(qū)。歐尚超市即將開業(yè)，將成為開發(fā)區(qū)最大的商業(yè)配套；明日星城，以70萬(wàn)的建筑體量成為離園區(qū)最近，銜接園區(qū)、市區(qū)的最大的住宅配套區(qū)，常熟老街一期即將閉幕，二期將啟動(dòng)，影響輻射力不可小噓，銜接市區(qū)的幾個(gè)別墅區(qū)都以園區(qū)高端人群為目的客戶；常熟國(guó)際飯店、梅園賓館、森林大酒店等是園區(qū)外圍的主要酒店配套。休閑文娛、美食餐飲、商務(wù)聚會(huì)設(shè)備除了周邊酒店內(nèi)的配套，比較欠缺。21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)配套分析結(jié)論居家住宅配套豐富多樣且數(shù)量龐大，但商務(wù)居所欠缺；雖有酒店但都比較偏遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)型溫馨酒店欠缺；大商業(yè)配套有，但效力周邊的小社區(qū)商業(yè)明顯缺乏；民以食為天，餐飲配套明顯缺乏；商務(wù)、休閑、文娛設(shè)備偏遠(yuǎn)。21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)消費(fèi)者分析廠區(qū)藍(lán)領(lǐng)：年齡多集中于20~25歲之間，偏年輕化，絕大多數(shù)為結(jié)伴而行，喜歡流行，追逐時(shí)髦，愛到市區(qū)逛街，但收入有限，相當(dāng)收入要解濟(jì)家庭，日常必備的購(gòu)物存在諸多不便；中高層管理人員：年齡多在25－33之間，收入相對(duì)豐厚，講究生活品味，交際圈子比較廣，會(huì)朋友，談戀愛，消費(fèi)力大，部分曾經(jīng)有房，部分還沒(méi)有，很多沒(méi)有結(jié)婚的他們需求一個(gè)自我空間；高層決策管理人員：年齡35－55左右，事業(yè)有成，收入豐厚，講究身份認(rèn)同感，根本都有車，市區(qū)有房或外地有房，且不只一套，作為老總級(jí)人物，他們的朋友也都是商業(yè)精英，他們?nèi)ψ臃浅V，他們是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)力推進(jìn)者，處在事業(yè)生長(zhǎng)期和收獲期的他們，壓力也非常大，除了家庭，他們中不少還有異性知己，另一個(gè)感情寄托，但又不能公開，所以他們需求一個(gè)獨(dú)立的小公館。21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)市場(chǎng)分析結(jié)論開發(fā)區(qū)的大宗配套雖具備，但多偏遠(yuǎn)；能滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)各種消費(fèi)者需求的個(gè)性配套明顯缺乏；開發(fā)區(qū)內(nèi)消費(fèi)者相對(duì)比較集中，群組特征比較明顯，消費(fèi)潛力大，存在較強(qiáng)的個(gè)性需求。21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)知己知彼，百戰(zhàn)不殆。——<孫子兵法>21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)第二部分工程分析21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)周邊環(huán)境SWOT分析工程類型分析總結(jié)工程分析部分21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)工程分析部分——四至分析21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)工程分析部分——地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)〔STRENGTHS〕地塊方正，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；地段好，緊靠管委會(huì)，國(guó)際大企業(yè)集中；兩面鄰路，交通便利；周邊工程對(duì)我地塊的干擾??；21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)優(yōu)勢(shì)〔WEAKNESSES〕地塊面積不大，假照實(shí)現(xiàn)多種功能，相對(duì)會(huì)比較局促；自成一體，沒(méi)有依托，不利于構(gòu)成氣候；工程分析部分——地塊SWOT分析21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)時(shí)機(jī)〔OPPORTUNITIES〕周邊人群聚集，消費(fèi)潛力大；園區(qū)內(nèi)缺乏綜合型的配套工程；經(jīng)濟(jì)繼續(xù)開展，園區(qū)開展照舊迅猛；在園區(qū)的中心地帶，沒(méi)有商業(yè)、居住配套，需求饑渴。工程分析部分——地塊SWOT分析21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)要挾〔THREATS〕經(jīng)濟(jì)衰退或其他不可抗力；周邊配套迅速成熟，構(gòu)成氣候。工程分析部分——地塊SWOT分析21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)工程分析結(jié)論一塊小而精的地；一塊優(yōu)勢(shì)很多的地；一塊時(shí)機(jī)大于要挾的地；一塊需求智慧與挑戰(zhàn)精神的地；一個(gè)可以成就財(cái)富夢(mèng)想的工程。21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)面對(duì)挑戰(zhàn)，思緒決議出路。21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)第三部分定位研討21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)

發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空缺，可如何做好本人？

21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)工程開發(fā)定位原那么根據(jù)工程的不同，開發(fā)商不同開展階段的不同，工程開發(fā)定位的原那么也有差別，但總體講有如下幾類：1、風(fēng)險(xiǎn)最小化；2、利潤(rùn)最大化；3、周期最短化；4、影響最大化。21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)本工程開發(fā)定位用足容積率，實(shí)現(xiàn)效益最大化；創(chuàng)新產(chǎn)品，迎合市場(chǎng)，并引導(dǎo)市場(chǎng)，降低風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)備充分，快打快銷，一鼓作氣，成就輝煌。21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)工程定位分析——市場(chǎng)定位一個(gè)集酒店、居住、購(gòu)物、餐飲、文娛為一體的國(guó)際商務(wù)港；為園區(qū)企業(yè)做配套，成為企業(yè)開展的助力器；效力園區(qū)經(jīng)濟(jì)，助力企業(yè)騰飛；讓生活更方便，讓任務(wù)更愜意。21ask中國(guó)管理資訊網(wǎng)酒店：經(jīng)濟(jì)溫馨型酒店(含多功能商務(wù)會(huì)議中心)；居住：