中信房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務流程優(yōu)化工作思路培訓資料

房地產(chǎn)工程開發(fā)業(yè)務流程優(yōu)化思緒

〔1〕我們與同行業(yè)的開發(fā)效能對比中信萬科金地從拿地到開盤周期最快：15個月最長：36個月低、多層：9個月高層：12個月最快：10個月最長：15個月現(xiàn)場變更簽證率粗略統(tǒng)計，由設計失誤所造成的設計變更占總建造成本的5％--8%。重復犯錯率未作統(tǒng)計。03年前由設計失誤所造成的設計變更占總建造成本的3％。04年后，標準化項目降至0.5%粗略統(tǒng)計，由設計失誤所造成的設計變更占總建造成本的4-5％。重復犯錯率未作統(tǒng)計。人均設計面積約3-4萬㎡上海公司約8-10萬㎡深圳公司約5萬㎡標準化項目7-8萬㎡深圳公司約5-6萬㎡上海公司約3-5萬㎡設計各階段成果標準統(tǒng)一設計成果標準完成，尚需完善。02年形成統(tǒng)一的設計成果標準。高于行業(yè)標準。統(tǒng)一設計成果標準完成，尚需完善。高于行業(yè)標準，略低于萬科標準。施工圖完成后部品材料定板封樣目前部分公司工程設計部努力在施工圖階段完成部品定樣工作。實施方案階段部品完成部品材料清單。施工圖階段完成主要部品定樣封板。已完成施工圖階段部品定樣工作。一.房地產(chǎn)工程業(yè)務流程優(yōu)化任務的意義上述表格數(shù)據(jù)采集時間為2007年12月●提高集團內(nèi)部的業(yè)務管理程度?！褚?guī)范集團各子公司的業(yè)務管理制度。●拉近與行業(yè)標桿企業(yè)之間的差距?！?〕為什么開展業(yè)務流程優(yōu)化任務現(xiàn)實的環(huán)境〔國家宏觀環(huán)境、行業(yè)競爭環(huán)境、集團內(nèi)部環(huán)境〕要求我們：練好內(nèi)功應對挑戰(zhàn)結(jié)合中信地產(chǎn)上市，開展業(yè)務流程優(yōu)化任務，提高子公司的開發(fā)效能和管理程度?！?〕業(yè)務流程優(yōu)化任務方式選擇流程優(yōu)化任務的方式是由上至下，由集團在總結(jié)各個子公司的業(yè)務流程優(yōu)化成果的根底上，提出一套集團規(guī)范業(yè)務流程，主要運用在新成立公司。方式一湖南公司流程惠州公司流程蘇州公司流程深圳集團流程集團規(guī)范的業(yè)務流程湖南公司惠州公司蘇州公司深圳集團新公司2.各個子公司可以利用集團的規(guī)范業(yè)務流程成果，并隨著業(yè)務流程優(yōu)化任務的不斷開展而逐漸改良。二.設計管理業(yè)務流程優(yōu)化任務思緒方式二流程優(yōu)化任務的方式是由下至上，是一個“螺旋式〞上升的過程。湖南公司深圳集團蘇州公司惠州公司新公司規(guī)范的業(yè)務流程2.不斷地執(zhí)行、評價、繼續(xù)改良，做到各個子公司之間取長補短，使業(yè)務流程向好的，更優(yōu)的方向趨同，最終目的就是構(gòu)成中信地產(chǎn)的規(guī)范業(yè)務流程。3.不同時期成立的新公司同樣可以利用集團當時最優(yōu)的業(yè)務流程成果，并隨著業(yè)務流程優(yōu)化任務的不斷開展而逐漸改良。模式一模式二子公司流程優(yōu)化成果一致性強弱子公司流程優(yōu)化成果完成耗時周期長周期短子公司對流程優(yōu)化成果的接受程度不易容易子公司流程優(yōu)化成果的可持續(xù)改進不易容易方式比較選擇組織管理流程管理ISO9000主要內(nèi)容1）組織目標2）組織結(jié)構(gòu)與接口3）組織職能4）組織管控模式1）流程識別和描述2）流程結(jié)構(gòu)和關系3）流程分析4）流程優(yōu)化或再造5）流程的執(zhí)行和監(jiān)控1）基于PDCA管理循環(huán)滿足客戶要求2）建立質(zhì)量體系文件并實施3）通過內(nèi)部和外部審核實現(xiàn)進行體系的持續(xù)改進關注重點組織結(jié)構(gòu)與管控模式以流程為中心提高流程的績效流程分析和優(yōu)化流程的持續(xù)改進八項質(zhì)量管理原則應用與質(zhì)量體系有關的流程流程的規(guī)范化和執(zhí)行主要作用明確組織框架和部門主要職能和權(quán)限，實現(xiàn)扁平高效的組織運作提升流程運作效率，確保流程運作順暢，實現(xiàn)管理的一致性、延續(xù)性和協(xié)調(diào)性作為一種管理工具，實現(xiàn)規(guī)范化、標準化和系統(tǒng)化的管理，提高組織自我完善的能力關聯(lián)關系組織框架和管控模式的確定是實現(xiàn)流程管理的基本導向1）崗位職責和績效考核需要圍繞流程展開，因此流程是人力資源管理的基礎2）流程識別和分析是實現(xiàn)ISO過程管理方法的有效途徑，先進行流程分析再進行流程文件的規(guī)范，才能有效提高運營績效1）ISO9000主要針對質(zhì)量管理提出的管理框架，但沒有具體的操作方法和如何實現(xiàn)過程管理的最優(yōu)化因此需要結(jié)合流程管理進行2）如何衡量ISO運行效果并保證其持續(xù)達到執(zhí)行需要通過績效管理來驅(qū)動ISO9000提供了提升質(zhì)量的管理工具，其目的是提升顧客稱心，流程管理強調(diào)以提升流程績效為目的，經(jīng)過流程優(yōu)化或再造，提升流程運作效率并最終提升組織的績效。ISO9000關注流程的規(guī)范化，流程管理關注流程績效流程管理實現(xiàn)從職能導向到流程導向的轉(zhuǎn)變流程基于顧客最終為顧客創(chuàng)價造值戰(zhàn)略與規(guī)劃組織管理體系資源保證與績效驅(qū)動體系人力資源基于對戰(zhàn)略或公司定位的了解分析建立有效的組織管理體系IT組織績效

梳理和完善流程管理體系包括中心業(yè)務流程與管理支持流程，以ISO9001為工具完善流程組織目的組織構(gòu)造管控方式建立有效的內(nèi)部監(jiān)控審核體系 經(jīng)過定期的內(nèi)部審核和管理評審確保體系的執(zhí)行流程績效流程管理體系工程評價員工績效經(jīng)過流程梳理對組織和崗位職能進展順應性調(diào)整，建立崗位和流程的關系1234戰(zhàn)略與組織流程與ISO執(zhí)行工程謀劃設計開發(fā)采購管理工程施工。。營銷管理客戶關系。。。戰(zhàn)略、組織、流程與績效輸入輸出流程的定義一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關聯(lián)或相互作用的活動輸入輸入輸入輸出輸出輸出輸出輸入輸入輸出組織的內(nèi)部流程構(gòu)成了一個系統(tǒng)的流程網(wǎng)絡或體系創(chuàng)業(yè)期生長期成熟期規(guī)模/市場影響力開展階段

衰退期

手任務坊粗放式規(guī)范化精細化精益化中信地產(chǎn)處于進入規(guī)范化管理的初期階段流程管理是實現(xiàn)精益化消費的必然途徑〔2〕流程優(yōu)化的原那么：例如：設計管理階段主線流程：方案設計－擴初設計－施工圖設計主線部門：設計部配合部門：集團、營銷、本錢、工程、開發(fā)、物業(yè)主線輸入：設計義務書以及階段性成果的集團、營銷、本錢、工程、報建、物業(yè)等方面的意見主線輸出：實施方案設計〔方案設計、擴初設計、部品資料清單……〕成果、施工圖最終成果。突出主線流程強調(diào)配合效力理清專業(yè)職責明確階段成果闡明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務劃分為六個階段：工程論證、工程謀劃、設計管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。：代表關鍵里程碑：代表某個階段的主導的專業(yè)義務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的義務?！?〕增值鏈模型〔VAC〕工程論證階段工程謀劃階段設計管理階段工程管理階段工程立項主體構(gòu)造開工開盤銷售入伙開工銷售管理階段入伙管理階段拓展營銷設計工程組織工程論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織工程謀劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研討概念規(guī)劃設計營銷謀劃、工程推行方案謀劃、工程前期推行及銷售前預備方案設計擴初設計施工圖設計設計配合、供應商調(diào)查及招標、施工預備及樁基等工程施工主體構(gòu)造施工至具備預售條件工程施工至開工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理本錢估算測算預算、標底、合同價進度款、工程變卦、招標采購結(jié)算入伙事務管理客服報建建立用地規(guī)劃答應證、簽署土地運用合同設計方案及施工圖報建、初步設計報建、根底提早開工報建辦理房地產(chǎn)預售答應證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設計配合銷售配合流程描畫流程優(yōu)化流程培訓流程調(diào)研工程啟動深圳集團目前需重點關注的任務各專業(yè)的現(xiàn)狀流程描畫分階段業(yè)務主線流程主線初步優(yōu)化流程描畫流程優(yōu)化繼續(xù)改良推行運用流程培訓流程調(diào)研工程啟動程序文件編制各階段主線流程優(yōu)化的討論各階段主線流程優(yōu)化修正完成各階段主線流程優(yōu)化初稿確認明確為完成各階段業(yè)務流程主線任務需求明確的相關部門配合任務完成各階段流程優(yōu)化最終修正根據(jù)各階段優(yōu)化流程圖成果對各專業(yè)流程的優(yōu)化調(diào)整深圳集團業(yè)務流程優(yōu)化方案評審確認〔3〕流程優(yōu)化的步驟三.業(yè)務流程優(yōu)化任務思緒流程描畫流程優(yōu)化繼續(xù)改良推行運用流程培訓流程調(diào)研工程啟動程序文件編制優(yōu)化目的的分析和確認流程優(yōu)化組織的成立流程優(yōu)化任務方案確實認工程啟動企業(yè)內(nèi)部流程的調(diào)研標桿企業(yè)的流程分析流程描畫培訓流程優(yōu)化培訓各專業(yè)的現(xiàn)狀流程描畫分階段業(yè)務主線流程主線初步優(yōu)化各階段主線流程優(yōu)化的討論各階段主線流程優(yōu)化修正完成各階段主線流程優(yōu)化初稿確認明確為完成各階段業(yè)務流程主線任務需求明確的相關部門配合任務完成各階段流程優(yōu)化最終修正根據(jù)各階段優(yōu)化流程圖成果對各專業(yè)流程的優(yōu)化調(diào)整深圳集團業(yè)務流程優(yōu)化方案評審確認程序文件初稿程序文件討論程序文件修訂程序文件公布流程培訓流程執(zhí)行審核員培訓流程審核指點評審糾正改良體系維護〔二〕流程優(yōu)化的步驟流程描畫流程優(yōu)化流程培訓流程調(diào)研工程啟動深圳集團目前需重點關注的任務〔4〕業(yè)務流程優(yōu)化的關注點2.4.1.識別流程中的關鍵流程節(jié)點作為優(yōu)化的突破點例如：概念規(guī)劃設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計、銷售示范區(qū)設計……關鍵流程：對流程價值產(chǎn)生重要影響的流程。關鍵流程識別方法：目的分析法產(chǎn)質(zhì)量量及時交付方案設計銷售管理關鍵勝利要素KSF設計關鍵流程KP概念規(guī)劃設計擴初設計施工圖設計銷售示范區(qū)設計設計質(zhì)量客戶價值客戶稱心度2.4.2.流程的優(yōu)化不是為了改動而改動，而要為了改良而改動“方案、擴初、施工圖〞的三分法與“實施方案、施工圖〞二分法的結(jié)合土建擴初建筑、規(guī)劃方案構(gòu)造、設備初步方案施工圖設計建筑、規(guī)劃方案部品設計及定板擴初設計概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖拿地節(jié)點概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案報建方案設計擴初設計施工圖設計模型研討施工圖設計指引部品資料調(diào)研部品資料清單部品資料定板封樣銷售配合資料構(gòu)造設計設備選型建筑平面實施方案設計階段產(chǎn)品、技術創(chuàng)新研發(fā)論證階段謀劃階段設計管理階段工程管理集團實施方案聽證會方案報建銷售示范區(qū)設計？2.4.3.流程優(yōu)化要表達出主線和配合部門之間協(xié)作高效的搭接關系。流程明確專業(yè)之間的輸入輸出關系，同時明確階段性成果的規(guī)范。施工圖完成時的部品資料根本完成封板定樣1.獲得公司高層對設計管理流程優(yōu)化任務的支持2.預備一份工程方案書：定義工程范圍、確定可以量化的目的，精心挑選實施方法以及詳細的工程進度方案3.與公司高層在工程目的和進度上獲得一致4.對其他公司進展根底性的研討，自創(chuàng)其他公司的勝利閱歷5.優(yōu)化各階段的主線流程〔如設計管理階段的設計流程〕，并反映為完成主線流程其它部門需求同步完成的配合任務〔輸入輸出的關系〕6.識別流程中需求優(yōu)化的關鍵控制節(jié)點，補充和明確流程的關鍵控制節(jié)點〔尤其是優(yōu)化節(jié)點〕的詳細作業(yè)指引和成果規(guī)范〔5〕業(yè)務流程優(yōu)化的方法論三.業(yè)務流程優(yōu)化的成果例如〔1〕增值鏈模型－VAC〔2〕分階段業(yè)務流程圖〔3〕流程優(yōu)化點闡明〔4〕程序文件和作業(yè)指引闡明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務劃分為六個階段：工程論證、工程謀劃、設計管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。：代表關鍵里程碑：代表某個階段的主導的專業(yè)義務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的義務?！?〕增值鏈模型〔VAC〕工程論證階段工程謀劃階段設計管理階段工程管理階段工程立項主體構(gòu)造開工開盤銷售入伙開工銷售管理階段入伙管理階段拓展營銷設計工程組織工程論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織工程謀劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研討概念規(guī)劃設計營銷謀劃、工程推行方案謀劃、工程前期推行及銷售前預備方案設計擴初設計施工圖設計設計配合、供應商調(diào)查及招標、施工預備及樁基等工程施工主體構(gòu)造施工至具備預售條件工程施工至開工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理本錢估算測算預算、標底、合同價進度款、工程變卦、招標采購結(jié)算入伙事務管理客服報建建立用地規(guī)劃答應證、簽署土地運用合同設計方案及施工圖報建、初步設計報建、根底提早開工報建辦理房地產(chǎn)預售答應證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設計配合銷售配合〔2〕分階段業(yè)務流程圖例如：本錢專業(yè)配合任務工程工程部配合任務主體工程設計模型琢磨研討部品研討和定板詳勘和根底設計景觀工程設計集團相關部門配合銷售示范區(qū)設計工程部配合任務營銷專業(yè)配合任務財務專業(yè)配合任務報批報建配合任務物業(yè)管理配合任務工程設計管理階段—擴初設計工程運營謀劃階段—編寫方案設計義務書工程設計管理階段—方案設計工程設計管理階段—施工圖設計工程工程管理階段—設計配合委托方案設計單位〔簽署方案設計合同〕規(guī)劃、建筑方案設計完成集團實施方案聽證會上會規(guī)范的資料能否聽證集團實施方案聽證會組織面積核算人防方案報建詳勘完成景觀概念方案設計確定景觀概念方案設計單位提供<價錢初步測算>工程收益測算編制<方案階段工程本錢測算目的>方案、環(huán)保、消防方案報建提供本錢專業(yè)評審意見提供營銷專業(yè)評審意見提供工程專業(yè)評審意見提供物業(yè)管理的評審意見構(gòu)造、設備初步方案設計模型琢磨研討流程圖反映節(jié)點之間的主要輸入輸出關系優(yōu)化點一：將產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)流程與工程開發(fā)主線分別，并前置至工程謀劃階段。案例：金地上海云湖工程在謀劃階段就開展院落式花園洋房的創(chuàng)新設計研討，大大地縮短了工程研發(fā)階段的周期優(yōu)化點二：在編寫方案設計義務書前先在<施工圖設計指引>的模板上完成修訂影響工程方案設計的產(chǎn)品技術規(guī)范；在擴初設計開場前完成工程的施工圖設計指引編制，以便保證后期的設計任務的質(zhì)量和進度。優(yōu)化點三：在完成傳統(tǒng)的建筑報建方案設計的同時，并行開展模型琢磨和構(gòu)造和設備的初步方案設計。案例：金地上海格林世界風情街在方案階段進展的一步步的模型琢磨任務，有效地指點了方案的立面的體量、資料、顏色以及部品的深化研討設計，為下一步的擴初設計和部品資料研討奠定了良好的根底。案例：萬科天津水晶城在前期概念規(guī)劃方案階段就開場進展的模型琢磨任務。優(yōu)化點四：對于能否召開實施方案聽證會進展預判別？優(yōu)化點五：在景觀方案確定后由工程部牽頭編制<銷售示范區(qū)任務謀劃書>案例：示范區(qū)概念設計－位置與分區(qū)一期二期三期四期一期二期三期四期案例：示范區(qū)概念設計－一期示范區(qū)簡介市政綠化帶展現(xiàn)區(qū)案例：示范區(qū)概念設計－一期示范區(qū)簡介林蔭大道展現(xiàn)區(qū)案例：示范區(qū)概念設計－一期示范區(qū)簡介底層商業(yè)展現(xiàn)區(qū)集中公建展現(xiàn)區(qū)案例：示范區(qū)概念設計－一期示范區(qū)簡介情景洋房展現(xiàn)區(qū)多層戶型展現(xiàn)區(qū)案例：示范區(qū)概念設計－一期示范區(qū)簡介多層北入口兩房北入口三房多層北入口三房轉(zhuǎn)角多層北入口三房北入過街樓四房東西向兩房情景花園洋房青青花園洋房案例：示范區(qū)概念設計－一期示范區(qū)景觀展現(xiàn)范圍圍板位置案例：示范區(qū)概念設計－一期示范區(qū)銷售流線分析觀賞人行流線觀賞車行流線青青洋房展現(xiàn)單元情花洋房展現(xiàn)單元三室戶展現(xiàn)單元銷售接待中心案例：天津萬科水晶城銷售示范區(qū)謀劃優(yōu)化點六：在進展擴初設計的同時，并行開展和完成技術運用成果匯編、方案最終模型、部品資料清單以及進展營銷配合資料預備任務。優(yōu)化點七：施工圖最終成果做為設計管理階段交付工程管理階段的最終成果應包含施工圖設計圖紙以及施工圖報建和施工圖技術交底后導致的設計變卦。優(yōu)化點八：在土建施工圖完成的同時，根本完成部品資料定板封樣任務。案例：上海萬科藍喬圣非別墅在工程施工圖完成后就同時完成了部品資料定板封樣任務，包括資料的稱號、型號、運用部位、廠家、施工工藝……等?！?〕流程優(yōu)化點闡明設計管理階段流程優(yōu)化方案闡明設計管理階段流程負責部門/崗位：設計部優(yōu)化點優(yōu)化點說明實現(xiàn)思路輸入輸出1.將產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)流程與項目開發(fā)主線分離，并前置至項目策劃階段將一些戶型創(chuàng)新研究、新技術應用等產(chǎn)品創(chuàng)新工作與傳統(tǒng)的建筑方案設計工作分離，并在項目策劃階段概念規(guī)劃設計并行開展產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)流程，以求能盡快將創(chuàng)新研發(fā)成果應用到項目中，縮短研發(fā)階段乃至整個項目開發(fā)的周期。在項目策劃階段概念規(guī)劃設計并行開展產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)流程，包括產(chǎn)品創(chuàng)新項目立項、創(chuàng)新研發(fā)實施、創(chuàng)新