全過程成本控制與精細化管理培訓教材

全過程本錢控制與精細化管理內(nèi)容要點一、樹立統(tǒng)一的本錢管理理念二、本錢目標管理詳解三、建立多層次的本錢管理體系?制定標準化的管理制度?構筑完整的本錢管理業(yè)務平臺四、本錢管理中的困惑與解決一、本錢管理理念?房地產(chǎn)本錢管理行業(yè)與角色特征?六大要素：5W1H?房地產(chǎn)本錢管理認識過程?當前指導思想本錢管理的根本內(nèi)容----合理確定本錢與有效控制本錢房地產(chǎn)本錢管理的行業(yè)特征----單件性、復雜性與屢次性房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的本錢管理特征：1、施工企業(yè)確實定與控制—現(xiàn)場與花費，管理上的問題2、造價咨詢公司確實定與控制—圖紙與定額，技術上的問題3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實定與控制—產(chǎn)品與市場，經(jīng)營上的問題；就是要知道哪些該花哪些不該花〔無效本錢〕，每局部花多少適宜〔匹配〕，合理配置本錢〔均衡〕。本錢的產(chǎn)品導向，本錢管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā)，做出更好的產(chǎn)品。目的不同，導致關注對象、工作內(nèi)容及方法等方面的差異內(nèi)容要點：5WIH1、本錢管理的目的〔WHY)—提升價值2、房地產(chǎn)工程的本錢構成〔WHAT)—全本錢3、房地產(chǎn)工程本錢管理的出發(fā)點〔WHERE)—確定與控制4、本錢管理的階段〔WHEN)—全過程5、本錢管理的責任人〔WHO)—全員6、本錢管理的方法〔HOW〕—目標管理本錢管理理念1、房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤是企業(yè)用永恒目標2、利潤與本錢的關系—收入一定的情況下，本錢越低，利潤越大3、本錢管理的目標是保證本錢的支出獲得最有效的收益—提升價值本錢控制不等于省錢,花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵；防止價值不平和造成的浪費4、本錢管理的目的與企業(yè)的目標是一致的—機構/團隊的目標本錢管理的目的〔WHY〕1、本錢的概念：一些根本概念的區(qū)別與聯(lián)系，本錢、造價、投資、費用2、本錢構成建造本錢=前期費用+建安工程費+室外及配套費開發(fā)本錢=土地費用+建造本錢+開發(fā)間接費全本錢〔即工程開展本錢〕=開發(fā)本錢+期間費〔營銷和管理〕--注意區(qū)分全本錢與全壽命期本錢3、時間與空間上的分布時間：建設全過程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場；實體+費用房地產(chǎn)工程本錢的構成〔WHAT〕—全本錢的概念1、合理確定—確定是控制的前提和根底，根據(jù)市場定價原那么，沒有準確只有合理；本錢的決定因素:外部--市場；內(nèi)部--產(chǎn)品定位〔理論上：供求關系，價值與價格〕本錢的影響因素:諸多經(jīng)營、技術、管理方面〔如：資金、進度、協(xié)調(diào)與溝通〕〔總之：所有造成無效本錢的原因〕本錢管理的立足點〔WHERE〕兩大根本內(nèi)容---確定與控制本錢確定的方法：決不是靠定額算出來的，而是取決于對市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料。本錢與產(chǎn)品的結合：菜單式本錢實現(xiàn)關鍵環(huán)節(jié)：招標〔發(fā)包〕，使產(chǎn)品與市場結合、使本錢測算得到市場檢驗〔表達資源整合的根本內(nèi)容〕；本錢確定的過程：行業(yè)特點決定本錢的特點，單件性、復雜性、屢次性；從虛到實。本錢管理的立足點〔WHERE〕兩大根本內(nèi)容---確定與控制2、有效控制—動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù)控制的概念：控制是解決問題的手段之一，目的為到達某些既定目標；控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結果或產(chǎn)出不偏離既定目標?？刂频囊兀耗繕?、偏差測定、修正有效控制的前提：目標要合理實在；實際結果要及時反響能動的控制：不等同于限制，時刻掌握實際與目標偏差的原因、幅度、造成后果，進而做出相應的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說在控制之中本錢管理的立足點〔WHERE〕兩大根本內(nèi)容---確定與控制所有本錢管理工作都圍繞確定與控制進行算來算去，其數(shù)據(jù)不是用于控制目標就會是控制結果確定與控制始終遵循技術與經(jīng)濟、產(chǎn)品與市場相結合的原那么。本錢管理的立足點〔WHERE〕兩大根本內(nèi)容---確定與控制1、階段?立項\籌劃\設計?發(fā)包\施工\竣工\維護2、對應本錢實現(xiàn)過程---由虛到實?虛擬：估、概、預算?現(xiàn)實：合同價、付款、結算價---從虛到實的轉折點就是發(fā)包;本錢管理的階段〔WHEN〕—全過程立項階段—本錢測算，工程經(jīng)濟性評價籌劃階段—選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標與開展方案設計階段〔賣什么、設計什么、施工什么〕---方案：最經(jīng)濟合理方案，符合工程定位---初步：材料設備的合理選型---施工圖：限額設計，圖紙的質量和時間保證發(fā)包階段—通過市場競爭找到適宜的價格和單位，完備的合同〔與合作伙伴雙贏的關系〕施工階段—變更和簽證的管理，付款審核竣工階段—結算、索賠辦理，工程后評估各階段本錢管理重點內(nèi)容要點：所有與產(chǎn)品制造相關的部門，都有本錢管理的責任，都要具有本錢意識?本錢意識：只要考慮了性價比問題，就是有本錢意識?控制主體：從“誰花錢控制誰〞到“誰花錢誰控制〞本錢管理的責任主體〔WHO〕—全員?全面、全過程本錢管理，而非單純編制預結算工作?算得準與畫得好一樣是根本功，圖畫的好并不等于設計得好；算得準不等于本錢控制得好?作為甲方整合社會資源的目標就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不管是設計、工程還是本錢人員；專業(yè)人員是專家型的管理者〔不是大廚是美食家〕?了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標，全程監(jiān)控；本錢管理專業(yè)人員的職責1、目標管理的內(nèi)容--目標確實定與控制兩方面2、目標確定的依據(jù)—經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握3、實現(xiàn)目標動態(tài)監(jiān)控的手段—信息化4、目標管理的過程—PDCA循環(huán)本錢管理的根本方法〔HOW〕—目標管理三個階段?造價計算〔概、預、結〕--定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準，定額熟、套價正確；?本錢控制—強調(diào)不能突破目標值?提升價值—強調(diào)企業(yè)/團隊的共同目標：面向向公司利益，講求性價比，提升產(chǎn)品和市場價值，創(chuàng)造效益本錢管理的認識與開展過程結合產(chǎn)品和市場，以造價計算和本錢分析為根底，以目標管理為方法，以技術管理為保障，以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標開展本錢管理工作當前指導思想三個階段?技術層面：從產(chǎn)品質量本錢的角度出發(fā)，實現(xiàn)價值管理?管理層面：通過提高整體專業(yè)水平和本錢意識，提高組織運營效率；?經(jīng)營層面：結合財務與金融，滿足現(xiàn)金流、稅務、財務指標的需要；?戰(zhàn)略層面：以本錢管理優(yōu)勢培育核心競爭力。本錢管理開展方向二、本錢目標管理詳解?目標管理原那么?目標制定的過程?目標分解的方法?目標實現(xiàn)的方式1、目標的內(nèi)涵：—不僅限于本錢目標值本身、更要關注本錢背后的產(chǎn)品目標2、目標的作用：—目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數(shù);“算了再做〞而不是“做了再算〞3、目標的范圍：—本錢目標是整個工程團隊的目標，靠團隊實現(xiàn)；目標范圍覆蓋全本錢本錢目標管理原那么?目標制定的時間：幾個階段?目標制定的方法：正向與反向?目標制定的要求：本錢＋產(chǎn)品本錢目標的制定過程?目標的雛形從立項時開始形成，本錢水平是考慮是否立項的要素之一；區(qū)分控制目標與經(jīng)濟測算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風險因素；?籌劃、設計階段進行各階段的本錢測算，各期測算要有對應，比較變化原因，原那么上前期目標控制后期目標；〔相互印證與關聯(lián)〕?實施方案〔二分法〕確定后，形成正式工程開展本錢目標?施工圖完成后，可根據(jù)預算對目標做調(diào)整〔通常是在偏差較大的情況下〕，形成內(nèi)控目標本錢目標制定的時間正向測算：?測算依據(jù)－本錢與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此本錢目標要在與產(chǎn)品目標的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細的過程。一般的依據(jù)文件有：工程開展報告、籌劃報告、各階段的設計文件和交樓標準；?測算方式－根據(jù)所掌握的經(jīng)驗數(shù)據(jù)和工程的特征，不一定是固定方式；?團隊工作－前期工作盡可能做細，促進籌劃、設計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預先設定?！补ぷ髦匦那耙啤潮惧X目標制定的方法反向倒逼：?確定銷售價格水平；?確定利潤要求；?反推計算本錢水平?－－目標需經(jīng)過各方的討論和審批〔可能需集團審批〕，正式發(fā)布本錢目標制定的方法?水平恰當：支持定位，提升價值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當考慮風險；?依據(jù)充分：產(chǎn)品定位支撐目標數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解市場、結合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；?內(nèi)容具體明確：本錢內(nèi)容明確〔比方同樣是高檔，各人心目中可能不同〕；考慮全面，不要漏項；?量化計算：盡可能有量化的計算，量價別離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的比照分析；?推行標準化：結合公司產(chǎn)品特點，制定公司通用的標準和表格，各工程的不同點在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解；?強調(diào)考核作用：盡可能作為績效考核指標；所有公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用目標對控制結果進行考核本錢目標制定的要求方式之一，按合同方案分解方式之二，按工程實體分解方式之三，按考核責任分解三種方式各有側重但又相互關聯(lián)本錢目標的分解方式之一：按合同方案分解目的：及時掌握實發(fā)生本錢，動態(tài)監(jiān)控各合同分解目標也是招標的評判依據(jù)之一?分解依據(jù)：甲方的分判與采購方案?分解內(nèi)容：總目標分解為每個合同工程標?分解時間：開展方案完成后確定分解項及初步總目標，設計階段完成各目標值確實定，招標簽約過程中調(diào)整〔范圍調(diào)整〕本錢目標的分解方式之二：按工程實體分解目的：本錢數(shù)據(jù)合理性判定?分解依據(jù)：工程建設內(nèi)容〔設計圖紙及說明〕?分解內(nèi)容：總目標分解為分局部項工程目標；包括功能組件的劃分〔專業(yè)與分項工程的劃分〕，可細到分棟分層分構件；?分解時間：概算或預算完成后分解，招標簽約后及結算后比照分析本錢目標的分解方式之三：按考核責任分解目的：落實本錢責任考核?分解依據(jù)：部門或崗位本錢管理職責及考核方法?分解內(nèi)容：總目標分解為每個部門或崗位的本錢管理指標,以及輔助管理的工作要求?分解時間：開展方案完成后即可確定責任，具體數(shù)據(jù)在預算調(diào)整后固定本錢目標的分解?混淆幾種分解目的，導致幾種分解方式的混淆?混淆合同分類與本錢分解?分解深度不統(tǒng)一?實際比方案多出很多分判內(nèi)容〔經(jīng)驗、看圖、溝通、合約、設計變更與完善、營銷等方面問題〕容易產(chǎn)生的問題–表達設計限額標準：也可以認為是目標的落實，實際上在目標制定時就已經(jīng)考慮到了設計限額–分攤問題：作為本錢控制目標以已發(fā)生為準，但在經(jīng)濟測算時要分攤，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據(jù)效勞范圍在各期之間分攤；–分解深度問題：明確分解目的，依本錢比照分析與動態(tài)監(jiān)控需要的采用不同分解方式，并非越細越好本錢目標的分解-注意問題?控制產(chǎn)品標準，落實到設計、選型與合約中：在設計和合約中表達甲方的意圖，保證設計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實現(xiàn)導致目標的落實，使預測本錢分塊、分步變?yōu)閷嶋H本錢；?技術經(jīng)濟相結合的手段保證目標實現(xiàn)：充分掌握技術與市場，保證經(jīng)濟適用性；?加強過程控制：既要有完整的流程，更要強調(diào)工程操作團隊的本錢意識與溝通，對產(chǎn)品和技術的控制與對本錢的控制同步實現(xiàn)；這里所謂本錢意識就是要考慮性價比；本錢目標的實現(xiàn)?實行動態(tài)監(jiān)控，預測可能變化：動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)〔招標、變更、結算〕與手段〔軟件與報表〕；?偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：調(diào)整也是一種落實，關鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對象包括本錢目標、實施方案和利潤預期；調(diào)整提出原那么：誰主張，誰舉證；?過程與結果的全面考核：考核的對象、要求、指標；本錢目標的實現(xiàn)?1、月報表：?2、每月變更匯總：?3、調(diào)整所需文件：?4、價值分析報告：?5、后評估報告本錢目標的實現(xiàn)-工作標準房地產(chǎn)競爭與市場日趨成熟帶來地產(chǎn)企業(yè)本錢精細化管理的需求房地產(chǎn)企業(yè)的本錢管理是對全本錢、全過程、全方位的管理，需要全員參與責任本錢管理是有效的管理手段全本錢