資產(chǎn)評估計算題

被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值或=重置成本*成新率間接成本=人工成本總額*成本分配率其中成本分配率=間接成本額/人工成本額*100%間接成本=工作量（按工日或工時）*單位價格/工日或工時間接成本=直接成本*間接成本占直接成本百分率例：重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺50000元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元，根據(jù)統(tǒng)計分析計算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元，該機(jī)器設(shè)備重置成本為：直接成本價51800元，其中買價50000元運(yùn)雜費(fèi)1000元安裝成本800元其中原材料300元人工500元，間接成本400元（500*0.8）重置成本合計52200元資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本*資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù)或=資產(chǎn)歷史成本*（1+物價變動指數(shù)）例：某項(xiàng)被評估資產(chǎn)1996年購建，賬面原值為100000元，2005年進(jìn)行評估，已知1996年和2005年該類資產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為100%和150%則被評估資產(chǎn)重置成本為 被評估資產(chǎn)重置成本=100000*150%/100%=150000元或=100000*（1+50%）=150000元被評估資產(chǎn)重置成本=被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量*參照物資產(chǎn)重置成本例：某重置全新一臺機(jī)器設(shè)備的價格為50000元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量我4000件，由此可以確定其重置成本被評估資產(chǎn)重置成本=4000/5000*50000=40000元K=R'/R K—資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)R'—某類抽樣資產(chǎn)的重置成本R—某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本被評估資產(chǎn)重置成本=工某類資產(chǎn)賬面歷史成本*K例：評估某企業(yè)某類通用設(shè)備。經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺具有代表性的通用設(shè)備歷史成本之和為20萬元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元。貝U：K=30/20=1.5該類通用設(shè)備重置成本=500*1.5=750萬元資產(chǎn)利用率=截至評估日資產(chǎn)累計實(shí)際利用時間/截至評估日資產(chǎn)累計法定利用時間*100%例：某資產(chǎn)于1995年2月購進(jìn)，2005年2月評估時名義已使用年限是10年，根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時（一年按360天計算）。由此可以計算資產(chǎn)利用率：資產(chǎn)利用率=（10*360*7.5）/（10*360*8）*100%=93.75%實(shí)際已使用年限為9.4（10*93.75%）年評估值=i=1R./（1+r）1片一未來第i個收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時，R.中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額n—收益年期r—折現(xiàn)率例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營3年，營業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵債，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，經(jīng)預(yù)測得出3年內(nèi)各年預(yù)期收益的數(shù)據(jù)如表收益額（萬元）折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值（萬元）第一年3006%0.9434283第二年4006%0.8900356第三年2006%0.8396167.9評估值=283+356+167.9=806.9萬元PV=R1/(1+r)+R2/(1+r))+……+Rn/(1+r)n 未來預(yù)期收益分別為R1R2……Rn折現(xiàn)率為r折現(xiàn)值之和為PV例：某企業(yè)預(yù)計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%，確定該企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營下的評估值未來五年收益額的現(xiàn)值總額=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5=49.2777萬元第六年以后的收益資本化處理14/10%=140萬元企業(yè)評估值=49.2777+140/(1+10%)5=136.2萬元外購單臺不需安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本=(FOB價格+途中保險費(fèi)+國外運(yùn)雜費(fèi))*基準(zhǔn)日外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)或=CIF價格*基準(zhǔn)日外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)例：2005年底評估某合資企業(yè)的一臺進(jìn)口汽流紡機(jī)，該機(jī)2002年從德國某公司進(jìn)口，進(jìn)口合同中的FOB價格是20萬馬克，評估人員通過德國有關(guān)紡機(jī)廠商在國內(nèi)的代理機(jī)構(gòu)向德國生產(chǎn)廠家進(jìn)行了詢價，了解到當(dāng)時德國已不再生產(chǎn)被評估汽流紡機(jī)那種型號機(jī)了，其替代品是全面采用計算機(jī)控制的新型紡機(jī)，新型紡機(jī)的現(xiàn)行FOB報價為35萬馬克。針對上述情況，評估人員經(jīng)與有關(guān)紡機(jī)專家共同分析研究新型紡機(jī)與被評估汽流紡機(jī)在技術(shù)性能上的差別，以及對價格的影響，最后認(rèn)為，按照通常情況，實(shí)際成交應(yīng)為報價的70%~90%左右，故按德方FOB報價的80%作為FOB成交價，針對新型紡機(jī)在技術(shù)性能上優(yōu)于被評估的汽流紡機(jī)，估測被評估汽流方劑的現(xiàn)行FOB價格約為新型紡機(jī)FOB價格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的，評估基準(zhǔn)日德國馬克對美元的匯率為1.7:1，人民幣對美元的匯率為5.8:1，境外運(yùn)雜費(fèi)按FOB價格的5%計算，保險費(fèi)按FOB價格的0.5%計算，關(guān)稅與增值稅因?yàn)榉虾腺Y企業(yè)優(yōu)惠條件，予以免征，銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價格0.8%計算，國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按(CIF價格+銀行手續(xù)費(fèi))的3%計算，安裝調(diào)試費(fèi)用包括在設(shè)備價格中，由德方派人安裝調(diào)試，不必另付費(fèi)用，由于該設(shè)備安裝周期較短，故沒有考慮利息因素FOB價格=35*80%*70%=19.6萬馬克FOB價格=19.6/1.7=11.53萬美元境外運(yùn)雜費(fèi)=11.53*5%=0.58萬美元CIF價格=FOB價格+運(yùn)費(fèi)+保險費(fèi)=12.168萬美元銀行手續(xù)費(fèi)=12.168*0.8%=0.097萬美元國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=(12.168+0.097)*3%=0.368萬美元汽流紡機(jī)重置成本=12.168+0.097+0.368=12.633萬美元=73.271萬元人民幣P=(Cm1/Km+Cm2)*(1+Kp)*(1+Kt)*(1+Kd/n)P—非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本Cm1—主材費(fèi)(不含主要外購件費(fèi))Km—不含主要外購件費(fèi)的成本主材費(fèi)率Cm2—主要外購件費(fèi)Kp—成本利潤率Kt—銷售稅金率Kd—非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備產(chǎn)量n—非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備產(chǎn)量Cm1=E【(某主材凈消耗量/該主材利用率)*含稅市場價格/(1+增值稅率)】Cm2=工【某主要外購件數(shù)量*含稅市場價格/(1+增值稅率)】例：某非標(biāo)準(zhǔn)三室清洗機(jī)，其主材(鋼材)凈消耗量為3.8噸，估價時該主材不含稅的市場價為3800元/噸，設(shè)備所需主要外購件不含稅的費(fèi)用為21470元，現(xiàn)行增值稅率Kv=17%,城市維護(hù)建設(shè)稅率為7%,教育費(fèi)附加費(fèi)率為3%,貝脖肖售稅金率Kt=18.7%,其主材利用率為90%,成本主材費(fèi)率Km取47%,成本利潤率Kp取16%，設(shè)計費(fèi)率Kd取15%，產(chǎn)量2臺主材費(fèi)Cmi=3.8/90%*3800=16044元P=(Cm1/Km+Cm2)*(1+Kp)*(1+Kt)*(1+Kd/n)=82307元設(shè)備重置成本=設(shè)備歷史成本*評估基準(zhǔn)日定基物價指數(shù)/設(shè)備購建時定基物價指數(shù) 或=設(shè)備歷史成本*tt2=t1+1環(huán)比物價指數(shù)(t1為資產(chǎn)購建年,t2為資產(chǎn)評估年)例：某設(shè)備于2000年購置,原始成本為38000元,計算2005年該設(shè)備的重置成本,2005年的物價指數(shù)為115%,2000年物價指數(shù)為103%貝：2005年該設(shè)備重置成本=38000*(115%/103%)=42427元例：某設(shè)備2002年歷史成本為30000元,環(huán)比物價指數(shù)2003年1.9%,2004年1.8%,2005年2.7%,計算2005年該設(shè)備重置成本重置成本=30000*(1+1.9%)*(1+1.8%)*(1+2.7%)=31961元例：某設(shè)備1998年購進(jìn),賬面原值10萬元,2005年進(jìn)行評估,1998年和2005年定基物價指數(shù)為109.6%和143.2%,1999年至2005年環(huán)比物價指數(shù)分別為19.7%,9.5%,6.3%,1.6%,-1.9%,-3.0%,-3.0%,按兩種物價指數(shù)計算該設(shè)備只記購置費(fèi)的重置成本評估設(shè)備重置成本=100000*143.2%/109.6%=130657元重置成本=賬面原值中的到岸價格*評估基準(zhǔn)日外匯匯率/進(jìn)口時的外匯匯率*(1+進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國同類資產(chǎn)價格變動指數(shù))*(1+現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅稅率)*(1+其他稅費(fèi)率)+賬面原值中支付人民幣部分價格*(1+國內(nèi)同類資產(chǎn)價格變動指數(shù))例：某被評估進(jìn)口設(shè)備賬面原值為1000萬元人民幣,其中80%為支付外匯部分,進(jìn)口時的外匯匯率為1美元=8元人民幣,評估基準(zhǔn)日外匯匯率為1美元=8.3元人民幣,進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)為20%,國內(nèi)同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)為50%,現(xiàn)行關(guān)稅稅率為20%,其他稅費(fèi)率為10%,國外運(yùn)雜費(fèi)為10萬美元,境外途中保險費(fèi)為設(shè)備支付外匯部分的0.5%,根據(jù)上述資料計算進(jìn)口設(shè)備的重置成本重置成本=1000*80%/8*(1+20%)*8.3*(1+20%)*(1+10%)+1000*20%*(1+50%)=1614.72萬元=1615萬元進(jìn)口設(shè)備現(xiàn)值=賬面原值(人民幣)中支付外匯部分/設(shè)備進(jìn)口時的外匯匯率*(1+設(shè)備生產(chǎn)國從設(shè)備出口到評估時點(diǎn)的價格變化率)例：某企業(yè)2002年從美國引進(jìn)一條生產(chǎn)線,該生產(chǎn)線在當(dāng)年安裝試車成功正式投入生產(chǎn),設(shè)備進(jìn)口總金額為90萬美元,從評估機(jī)組進(jìn)口合同中得知,進(jìn)口設(shè)備主機(jī)原始價值75萬美元,兩年用的進(jìn)口備件15萬美元,另外從其他會計憑證中查得國內(nèi)配套設(shè)施原始價值為45萬元人民幣,國內(nèi)運(yùn)費(fèi),安裝費(fèi)和其他費(fèi)用原值18萬元人民幣2005年進(jìn)行評估,進(jìn)調(diào)查詢價了解到,從設(shè)備進(jìn)口到評估基準(zhǔn)日,進(jìn)口設(shè)備主機(jī)在其他生產(chǎn)國的價格變化率上升了50%,進(jìn)口設(shè)備的價格變化率上升了30%，國內(nèi)配套設(shè)施價格上升了60%，國內(nèi)運(yùn)費(fèi)，安裝費(fèi)和其他費(fèi)用上升了50%，按評估基準(zhǔn)日的國家有關(guān)政策規(guī)定，該進(jìn)口設(shè)備的進(jìn)口關(guān)稅等稅收總額為30萬元人民幣，評估基準(zhǔn)日美元對人民幣匯率為1:5.8，根據(jù)上述數(shù)據(jù)，估算續(xù)用前提下被評估機(jī)組的重置成本重置成本={75*（1+50%）+15*（1+30%）}*5.8+45*（1+60%）+18*（1+50%）+30=894.6萬元人名幣被評估設(shè)備的重置成本/參照物設(shè)備的重置成本=（被評估設(shè)備的產(chǎn)量/參照物設(shè)備的產(chǎn)量）XX為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)例：某被評估的化工設(shè)備，生產(chǎn)能力為月產(chǎn)20噸某化工產(chǎn)品，現(xiàn)在市場上已沒有相同生產(chǎn)能力的設(shè)備，生產(chǎn)能力為月產(chǎn)30噸的同類型設(shè)備，市場售價150萬元，經(jīng)測算，該類型設(shè)備的規(guī)模指數(shù)為0.65，計算該化工設(shè)備的重置成本被評估設(shè)備重置成本=（被評估設(shè)備的能力/參照物的能力）x*參照物重置價=（20/30）0.65*150=115萬元成新率=設(shè)備尚可使用年限/（加權(quán)投資年限+設(shè)備上課使用年限）*100%其中加權(quán)投資年限=E（加權(quán)更新成本）/E（更新成本）加權(quán)更新成本=已使用年限*更新成本例：被評估設(shè)備購建于1995年，原始價值30000元，2000年和2003年進(jìn)行兩次更新改造，主要是添置一些自動化控制裝置，當(dāng)年年投資分別為3000元和2000元，2005年對該資產(chǎn)進(jìn)行評估，假設(shè)從1995年至2005年每年的價值上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢驗(yàn)和鑒定為6年，求該設(shè)備的成新率。計算現(xiàn)行成本如表投資日期原始投資額價格變動系數(shù)現(xiàn)行成本1995年30000元2.6078000元2000年3000元1.614830元2003年2000元1.212420元合計35000元85250元計算加權(quán)更新成本如表投資日期現(xiàn)行成本投資年限加權(quán)更新成本1995年78000元10780000元2000年4830元524150元2003年2420元24840元合計85250元808990元計算加權(quán)投資年限=808990/85250=9.5年計算成新率=6/（9.5+6）*100%=39%16.貶值率=已使用量/總使用量*100%或貶值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）*100%例：一臺數(shù)控折邊機(jī)，重置成本為150萬元，已使用2年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約20年，現(xiàn)該機(jī)器數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復(fù)費(fèi)用約2萬美元（折人民幣16.5萬元），其他部分工作正常，計算貶值率重置成本150萬元，可修復(fù)性損耗引起的貶值16.5萬元，不可修復(fù)性損耗引起的貶值(150-16.5)*2/20=13.35萬元，實(shí)體性貶值29.85萬元，貶值29.85/150=19.9%例：計算某電焊機(jī)超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值，通過統(tǒng)計分析，按每天8小時工作，每年300個工作日，每臺老電焊機(jī)比新電焊機(jī)多耗電6000度，根據(jù)設(shè)備的現(xiàn)狀，評估人員預(yù)計該電焊機(jī)尚可使用10年，如每度電按0.5元計算，則每年的超額運(yùn)營成本=6000度*0.5元=3000元，如所得稅按33%計算，則稅后每年凈超額運(yùn)營成本=稅前超額運(yùn)營成本*(1-所得稅)=3000*(1-33%)=2010元，折現(xiàn)率為10%，10年的現(xiàn)值系數(shù)為6.145，則凈超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)率=i1=01i=1凈超額運(yùn)營成本*折現(xiàn)系數(shù)=2010*6.145=12351元所以功能性貶值為12351元經(jīng)濟(jì)性貶值率={1-(實(shí)際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力)x}*100%例：某發(fā)動機(jī)專用生產(chǎn)線，原設(shè)計生產(chǎn)能力為25000臺/年，該生產(chǎn)線至今已使用10年，根據(jù)其實(shí)體狀態(tài)判斷尚可使用5年，目前，由于新發(fā)動機(jī)產(chǎn)品的出現(xiàn)，市場對老產(chǎn)品的需求減少，造成開工不足，現(xiàn)在生產(chǎn)線的實(shí)際產(chǎn)量為15000臺，使用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法求其經(jīng)濟(jì)性貶值，根據(jù)統(tǒng)計，該類型發(fā)動機(jī)生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.68，則經(jīng)濟(jì)性貶值率={1-(15000/25000)0.68}*100%=29%K={1-1/(1+r)m}/{1-1/(1+r)n} K—年限修正系數(shù)，n—比較案例土地使用權(quán)剩余年限，m一待估土地使用權(quán)剩余年限，r一折現(xiàn)率容積率修正系數(shù)=待估土地容積率與地價相關(guān)系數(shù)/比較案例容積率與地價相關(guān)系數(shù)例：某城市某用途土地容積率相關(guān)系數(shù)為容積率1.7修正系數(shù)1.6容積率2.1修正系數(shù)1.9，如果確定比較案例宗地地價每平方米為800元，容積率為2.1，被評估地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計算如下：經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價格=800*1.6/1.9=673.7元/平方米K=(1+r)N-n*(1+r)n-1/(1+r)N-1 K—年限修正系數(shù)，N—最高出讓年限，n—實(shí)際出讓或轉(zhuǎn)讓年限，r—還原利率例：某工業(yè)用地最高出讓年限50年，實(shí)際合資年限30年，還原利率取8%，則：年限修正系數(shù)={1-1/(1+8%)30}/{1-1/(1+8%)50}=0.92定基價格指數(shù)的綜合價格指數(shù)=評估時點(diǎn)價格指數(shù)/建筑物購建時價格指數(shù)*100%環(huán)比價格指數(shù)的綜合價格指數(shù)=(1+ax)(1+a2)……(1+an)*100%其中a為從建筑物竣工年度后第一年至評估基準(zhǔn)日年度的各年環(huán)比價格指數(shù)待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值*綜合價格指數(shù)例：某待估建筑物為某企業(yè)的一簡易倉庫，賬面原值為10萬元人民幣，建筑面積為500平方米，竣工于1990年。要求估算1995年底該倉庫的重置成本。經(jīng)查詢企業(yè)所在地區(qū)建筑業(yè)產(chǎn)值環(huán)比價格指數(shù)分別為：1991年6.9%，1992年17%，1993年30.5%，1994年11.7%，1995年4.8%綜合價格指數(shù)=(1+6.9%)*(1+17%)*(1+30.5%)*(1+11.7%)*(1+4.8%)*100%=191%重置成本=100000*191%=191000元成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分*G+裝修部分合計得分*S+設(shè)備部分合計得分*B其中G—結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)，S—裝修部分的評分修正系數(shù)，B—設(shè)備部分的評分修正系數(shù)例：某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分得分為80分，裝修部分得分為70分，設(shè)備部分得分為60分，修正系數(shù)G=0.75,S=0.12,B=0.13,則：成新率=(80*0.75+70*0.12+60*0.13)/100*100%=76.2%房地產(chǎn)價格=調(diào)整系數(shù)*交易實(shí)例價格 調(diào)整系數(shù)=1/(1+r)n r—折現(xiàn)率n—達(dá)到與交易實(shí)例同等環(huán)境成熟程度所需要的年數(shù)例：交易實(shí)例土地每平方米價格為2000元，待估土地的環(huán)境條件達(dá)到交易實(shí)例土地的環(huán)境條件預(yù)計需要5年，折現(xiàn)率為10%，則該待估土地的價格為：2000*1/(1+10%)5=1241.8元無形資產(chǎn)最低收費(fèi)額=重置成本凈值*轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會成本其中：轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?購買方運(yùn)用無形資產(chǎn)的設(shè)計能力/運(yùn)用無形資產(chǎn)的總設(shè)計能力 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會成本=無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益+無形資產(chǎn)在開發(fā)凈增費(fèi)