溫州某大廈物業(yè)管理策劃書(shū)

溫州盛德大廈物業(yè)管理籌劃書(shū)目錄前言一、公司簡(jiǎn)介 2二、溫州分公司簡(jiǎn)介6三、雙方合作意向 71 物業(yè)概況 72 合作意圖 83 合作前提 8四、指標(biāo)承諾 9五、管理目標(biāo) 10六、保證體系 10七、對(duì)策措施 10八、工程預(yù)算與分析 11九、開(kāi)辦費(fèi)用預(yù)算 18十、前期介入事項(xiàng) 191物業(yè)管理參謀之內(nèi)容 192 物業(yè)管理參謀之費(fèi)用 20十一、管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 211 業(yè)戶效勞 212 保安管理 293 保潔管理 334 綠化管理 345 設(shè)備管理 376 文件支持 537 員工培訓(xùn) 538 崗位職責(zé) 55附件一：企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件附件二：企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件 前言 首先，非常榮幸能有時(shí)機(jī)參與“盛德大廈〞工程的籌劃工作。我公司將依托本身的專業(yè)管理實(shí)力，并結(jié)合“盛德大廈〞的現(xiàn)狀，對(duì)“盛德大廈〞的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支方案、效勞配套等作出統(tǒng)籌籌劃。我們期盼能以陸家嘴物業(yè)全國(guó)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，結(jié)合國(guó)家政策、法規(guī)和貴方的實(shí)際需要，利用公司長(zhǎng)期物業(yè)管理過(guò)程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)全方位的效勞，憑借陸家嘴物業(yè)充足的人才、豐富管理經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)，以保證管理標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量，為“盛德大廈〞開(kāi)拓一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住環(huán)境，并使“盛德大廈〞成為一個(gè)溫州知名的小區(qū)物業(yè)管理品牌。最后，再次感謝貴方給予我們合作的時(shí)機(jī)，希望我們能合作愉快！

一公司簡(jiǎn)介上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司成立于1992年5月，注冊(cè)資本金3410萬(wàn)元人民幣。公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司。公司現(xiàn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)單位。目前，上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司遵循“創(chuàng)業(yè)、敬業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)展〞的企業(yè)精神，經(jīng)過(guò)十多年的奮斗，公司凈資產(chǎn)由最初的500萬(wàn)元上升到2024年底的近3000萬(wàn)元，物業(yè)管理總量2000多萬(wàn)平方米；2001年6月底率先被建設(shè)部評(píng)為物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。管理的物業(yè)類型涉及智能化寫(xiě)字樓、商業(yè)樓、公眾物業(yè)、綜合商廈、高級(jí)內(nèi)外銷公寓、四星級(jí)酒店公寓、住宅區(qū)等；管理的形式有：委托物業(yè)的管理、參謀式管理、自有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。經(jīng)過(guò)十多年的努力，公司不斷積累經(jīng)驗(yàn)，改良管理方法和提高管理水平，以人為本，把滿足顧客的需求作為公司的效勞宗旨，形成了以“好保姆、好管家、好朋友〞為特色的管理模式，贏得了業(yè)戶的贊譽(yù)和信任。歷年來(lái)，公司管理的物業(yè)中有十二個(gè)小區(qū)、大廈被評(píng)為上海市和建設(shè)部的物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)。公司既注重開(kāi)展速度、管理規(guī)模，又注重管理水平、企業(yè)品牌。公司從成立之初就確立了“嚴(yán)格管理、標(biāo)準(zhǔn)效勞，讓業(yè)戶更滿意〞的企業(yè)方針。經(jīng)歷了初創(chuàng)期后，目前公司已步入更注重企業(yè)內(nèi)涵、更注重物業(yè)管理質(zhì)量的開(kāi)展新階段。公司按GB/T19001-ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)，建立了貫穿于物業(yè)管理全過(guò)程的、從管理層到員工都積極參與的、目標(biāo)明確、層次清楚、部門(mén)之間職責(zé)清楚的質(zhì)量保證體系，確保對(duì)業(yè)主的效勞質(zhì)量到達(dá)“平安、舒適、尊重〞的質(zhì)量目標(biāo)，公司“代表業(yè)主的利益〞，貫徹“100%業(yè)戶第一〞，實(shí)行365天24小時(shí)全天候標(biāo)準(zhǔn)效勞，最終實(shí)現(xiàn)“不斷超越業(yè)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)效勞的需求〞。公司管理的代表性物業(yè)：辦公樓： 上海市公安局指揮大樓、浦東新區(qū)辦公中心、寶山區(qū)政府大廈、虹口區(qū)政府大樓、上海公安局指揮中心、浦東新區(qū)公安局、檢察院大廈、匯豐大廈、眾城大廈、嘉興大廈、陸家嘴集團(tuán)辦公樓、三菱商事辦公樓、上海深度室內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司辦公樓、國(guó)華大樓、花溪大樓、浦東軟件園陸家嘴分園、東華大廈、山西太原華宇國(guó)際廣場(chǎng)、余杭國(guó)稅大廈公寓 明城花苑〔酒店式公寓〕、中山廣場(chǎng)、天山河畔花園、梧桐花園、陸家嘴花園、貴龍園、榮城花苑、地鐵明珠苑、涵樂(lè)園、仁恒公寓、宏苑、同心公寓、東田公寓、錦華花園、民樂(lè)苑、連城花苑、棲山苑、東櫻花苑、新翔公寓、觀景苑、湘府花園、涵合園、紹興水木清華、無(wú)錫新世紀(jì)花園、無(wú)錫春江花園、無(wú)錫康橋麗景、江陰麗都城市花園別墅： 雅閣花園、雅仕居、陽(yáng)光歐洲城、桃花源田莊、無(wú)錫賽維拉假日花園住宅小區(qū)： 上海萬(wàn)里城、金楊新村、東荷新村、云臺(tái)、上南、御橋、東城小區(qū)、花木小區(qū)、二軍大梅花村、蘭花村、中原高層、中心東二村、開(kāi)魯五村、金泰小區(qū)、南極苑、萬(wàn)峰小區(qū)、金都花園廠房： 嘉浦科技樓學(xué)校： 上海市光明中學(xué)、上海市浦光中學(xué)、上海中醫(yī)藥大學(xué)、第六十二中學(xué)、上海職業(yè)培訓(xùn)指導(dǎo)中心、同濟(jì)大學(xué)教學(xué)樓綜合商廈： 東城商都、亞太盛匯廣場(chǎng)、無(wú)錫保利廣場(chǎng)公眾物業(yè)： 上海新國(guó)際博覽中心、浦東新區(qū)少年宮、浦東新區(qū)圖書(shū)館、黃浦江行人隧道、紹興火車站綜合樓要素市場(chǎng)： 上海鉆石交易所、上海證券交易所參謀管理代表性物業(yè)：綜合大樓： 江海大廈、嘉利大廈、無(wú)錫東方大廈、一天廈、安陽(yáng)黨政大廈公寓： 大唐盛世花園、江西寶鎮(zhèn)、江西星城花園、泰州皇家美墅、無(wú)錫長(zhǎng)江國(guó)際花園、陽(yáng)光花城別墅： 綠園山莊、金色水岸別墅群管理資質(zhì)2001年6月陸家嘴物業(yè)被評(píng)為第一批物業(yè)管理資質(zhì)國(guó)家一級(jí)企業(yè)管理體系陸家嘴物業(yè)已經(jīng)通過(guò)了ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)平安健康管理體系的認(rèn)證。陸家嘴物業(yè)是全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)三項(xiàng)體系認(rèn)證的三家企業(yè)之一。質(zhì)量目標(biāo)平安、舒適、尊重質(zhì)量方針嚴(yán)格管理、標(biāo)準(zhǔn)效勞，讓業(yè)戶更滿意環(huán)境目標(biāo)水清、地綠、潔凈、舒適環(huán)境方針美化環(huán)境、造福社區(qū)、持續(xù)開(kāi)展平安健康目標(biāo)年死亡事故為“零〞年重傷事故為“零〞年重大火災(zāi)事故為“零〞平安健康方針在公司內(nèi)部為員工及訪客提供一個(gè)平安健康的工作場(chǎng)所管理理念：陸家嘴物業(yè)讓您更滿意 讓 —— 嚴(yán)格管理、標(biāo)準(zhǔn)效勞、心心交流 您 —— 業(yè)戶、開(kāi)展商、行政主管部門(mén)、相關(guān)專業(yè)部門(mén) 更 —— 優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)戶日益增長(zhǎng)的需求滿意 —— 成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友成為開(kāi)展商的好參謀、好幫手、好朋友成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友管理人才陸家嘴物業(yè)擁有一批年輕化、知識(shí)化、專業(yè)化、高能級(jí)的管理人員，其現(xiàn)有員工522人，平均年齡35歲。碩士研究生16人，大專以上學(xué)歷232人，具有高級(jí)職稱10人，中級(jí)職稱82人。近年來(lái)，在做好效勞的同時(shí)，陸家嘴物業(yè)公司將人才的使用和培養(yǎng)放在企業(yè)開(kāi)展的首要位置，通過(guò)各種途徑組織員工培訓(xùn)。1998年，根據(jù)其自身開(kāi)展的需要建立了“陸家嘴物業(yè)培訓(xùn)中心〞，共培訓(xùn)了一萬(wàn)多人次。公司從2000年起每年舉辦二期物業(yè)管理經(jīng)理培訓(xùn)班，每期為六個(gè)月，也是為培養(yǎng)公司的后備干部而所做的措施。經(jīng)理培訓(xùn)班共培訓(xùn)了物業(yè)經(jīng)理100多人，這些人分別拿到了公司培訓(xùn)經(jīng)理合格證和上海市物業(yè)經(jīng)理上崗證，目前已有90%人走上經(jīng)理或主管以上崗位。這就是培養(yǎng)與管理人才的碩果。源源不斷的人員培訓(xùn)是陸家嘴物業(yè)公司的管理水平不斷提高的根本保證。現(xiàn)在我培訓(xùn)中心的知名度已鋪向全國(guó)，為了向社會(huì)作點(diǎn)奉獻(xiàn)，已接受委托培訓(xùn)200多人次。企業(yè)業(yè)績(jī)2024年被評(píng)為2001年度上海市物業(yè)管理企業(yè)百?gòu)?qiáng)第一位2001年被評(píng)為上海市A類納稅信用單位2001、2024、2024年度被評(píng)為上海市用戶滿意企業(yè)2024年、2024年度“榮獲全國(guó)用戶滿意企業(yè)〞2024年度CIHAF“優(yōu)秀物業(yè)管理公司〞2024年被評(píng)為國(guó)際知名品牌企業(yè)管理水平陸家嘴物業(yè)公司依托長(zhǎng)期積累的物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)、特色和優(yōu)勢(shì)，將陸家嘴品牌戰(zhàn)略及CIS引入公司文化，它標(biāo)志著其正式跨入物業(yè)管理現(xiàn)代化的行列，形成了能適應(yīng)智能化寫(xiě)字樓、商業(yè)樓、綜合商廈、花園別墅、內(nèi)外銷公寓、酒店公寓、住宅小區(qū)等一整套具有相當(dāng)水準(zhǔn)的管理模式，在全市同行業(yè)中處于領(lǐng)先的地位。在多年的運(yùn)行過(guò)程中，公司已形成了五個(gè)效勞標(biāo)準(zhǔn)和五個(gè)操作標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。五個(gè)效勞標(biāo)準(zhǔn)和五個(gè)操作標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)具體是：業(yè)戶效勞和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)備維修效勞和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；保安效勞和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；保潔效勞和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；綠化效勞和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。繼往開(kāi)來(lái)，發(fā)奮圖強(qiáng)。公司全體員工應(yīng)牢固樹(shù)立“創(chuàng)業(yè)、敬業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)展〞的精神和意識(shí)，努力將公司建設(shè)成為“上海第一，全國(guó)一流，國(guó)際知名〞的物業(yè)管理公司，使“陸家嘴〞這顆世界東方耀眼的明珠熠熠生輝。智能管理公司在2002年5月18日正式開(kāi)通陸家嘴物業(yè)“96916”效勞信息平臺(tái)。開(kāi)通的信息平臺(tái)以先進(jìn)的科技化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和高速信息通訊系統(tǒng)，逐步實(shí)現(xiàn)了業(yè)主的需求與電子效勞的對(duì)接，進(jìn)一步突現(xiàn)出交互式管理與個(gè)性化效勞的特征。效勞信息平臺(tái)實(shí)施24小時(shí)全天候效勞。當(dāng)業(yè)主在生活中遇到難題。只要撥打“96916“96916”專業(yè)理論?物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)?是上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司總結(jié)多年來(lái)從事物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，組織編輯與理論研究，前后花了約二年時(shí)間潛心編著而取得的成果。書(shū)籍內(nèi)容全面、系統(tǒng)，涵蓋了物業(yè)管理的全過(guò)程。從理念、品牌、形象、方案、質(zhì)量管理的籌劃開(kāi)始，到內(nèi)部管理、專業(yè)管理、專業(yè)效勞、延伸效勞、物業(yè)公關(guān)、物業(yè)營(yíng)銷等方面的運(yùn)作實(shí)務(wù)，邏輯性、系統(tǒng)性和實(shí)用性極強(qiáng)，不乏是一本現(xiàn)代物業(yè)管理的實(shí)務(wù)大全。?陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?是我國(guó)第一部物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在總結(jié)了10年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的根底上為使企業(yè)的物業(yè)管理效勞實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化而編制的物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，本書(shū)涵蓋物業(yè)管理效勞的根底效勞標(biāo)準(zhǔn)、根底作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)等75項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。全書(shū)告之物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)如何效勞、如何作業(yè)和如何管理，不乏是一本現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理手冊(cè)。?陸家嘴物業(yè)效勞案例200?是公司總結(jié)長(zhǎng)期從事物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)的精選。案例取材于保安、保潔、綠化、維修、業(yè)戶效勞、裝修管理和專業(yè)效勞的方方面面。二、溫州分公司簡(jiǎn)介上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司溫州分公司組建于2024年8月，為公司的分支機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)有員工98人，其中管理人員14人，效勞人員84人。員工中大專以上學(xué)歷5人，中專以上學(xué)歷12人，員工平均年齡32歲。溫州分公司現(xiàn)管理著溫州萬(wàn)豐城市廣場(chǎng)、金綸花園、平陽(yáng)凌志花園，管理面積20萬(wàn)平方米左右。在2024年第三、第四季度由公司組織的業(yè)主滿意度指數(shù)調(diào)查中，溫州萬(wàn)豐城市廣場(chǎng)管理處分別以86.8，91.65，在外地分公司業(yè)主滿意度指數(shù)調(diào)查中名列前茅。分公司一名員工榮獲2024年度“十佳員工〞稱號(hào)，一名員工被評(píng)為2024年度“十佳技術(shù)能手〞稱號(hào)。三、雙方合作的意向1、物業(yè)概況由溫州市盛德房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的“盛德大廈〞座落在車站大道2-2地塊；“盛德大廈〞結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)；“盛德大廈〞以其優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)、先進(jìn)的硬件設(shè)施、便利的交通及健康生活領(lǐng)跑者的理念定位，將成為溫州市的一個(gè)高層次、高質(zhì)量、別具一格的高檔商住樓；“盛德大廈〞總用地面積：4977平方米；“盛德大廈〞建筑占地面積：2082平方米；“盛德大廈〞總建筑面積：28355平方米，層數(shù)為32層；地下室建筑面積：3315平方米地上建筑面積：24400平方米〔不包括架空層面積409.526平方米〕其中五層以上住宅建筑面積：17666.403平方米一層建筑面積：1631.16平方米〔商場(chǎng)、辦公〕二層建筑面積：2635.759平方米〔商場(chǎng)、辦公〕三層建筑面積：2384.046平方米〔商場(chǎng)、辦公〕四層架空層：409.526平方米〔設(shè)備層〕物業(yè)管理用房：148.344平方米物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房：120.678綠地率：12％；停車位：地上室內(nèi)車位18個(gè)地下車庫(kù)車位99個(gè)非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)面積：465.682平方米注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)盛德大廈公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算表〔預(yù)測(cè)〕

2、合作意圖“一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一流的機(jī)制〞這樣才能使物業(yè)保值、增值，才能使業(yè)戶住得安心、滿意；貴方要求在物業(yè)管理市場(chǎng)上中招聘一家具有高資質(zhì)、上等級(jí)、有規(guī)模，而且擁有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司；我公司正具備管理“盛德大廈〞的資質(zhì)和能力，而且一旦接受委托管理后，將采用“陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(Q/OAKH)〞，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)平安健康管理體系，來(lái)提升“盛德大廈〞的管理檔次，到達(dá)貴方對(duì)物業(yè)公司提出的管理目標(biāo)；我公司十分愿意以全權(quán)委托管理的方式介入“盛德大廈〞的物業(yè)管理，并在接受全權(quán)委托后將嶄新的管理理念帶入“盛德大廈〞，改善、升華、精雕周圍的環(huán)境，為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)“平安、舒適、親情、保值〔增值〕〞的學(xué)習(xí)、生活及工作氣氛。合作前提“盛德大廈〞工程施工中期，按照國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定進(jìn)入物業(yè)管理前期介入階段，前期介入之費(fèi)用，由我司與貴司協(xié)商而定；“盛德大廈〞竣工驗(yàn)收后，須對(duì)其物業(yè)管理范圍內(nèi)的房屋、設(shè)備、設(shè)施等進(jìn)行全面“開(kāi)荒〞清潔，尤其是對(duì)小區(qū)道路、地面、門(mén)窗、下水道、設(shè)備機(jī)房、會(huì)所及其他公共部位等?！伴_(kāi)荒〞清潔費(fèi)用由貴方承擔(dān)，其費(fèi)用實(shí)行“實(shí)報(bào)實(shí)銷〞，我公司負(fù)責(zé)具體實(shí)施；為保證“盛德大廈〞管理品質(zhì)和物業(yè)管理的順利開(kāi)展，貴方將免費(fèi)提供一定面積的場(chǎng)地作為物業(yè)管理的辦公、倉(cāng)庫(kù)、休息用房；為保證“盛德大廈〞物業(yè)管理正常開(kāi)展，委托方支付一筆開(kāi)辦費(fèi)，用于購(gòu)置物業(yè)管理所必需的設(shè)備及工器具。假設(shè)貴方能提供設(shè)備、工器具、輔助設(shè)施、服裝及其他用具等，并符合我公司接管“盛德大廈〞管理效勞的需要，可以抵扣預(yù)墊付的開(kāi)辦費(fèi)。

四、指標(biāo)承諾序號(hào)根本承諾備注1滿意度指數(shù)82以上2024年度上海行業(yè)總體指數(shù)為74.242效勞滿意率到達(dá)98%以上3檔案歸檔率到達(dá)100%檔案準(zhǔn)確率到達(dá)100%檔案完整率到達(dá)98%以上開(kāi)發(fā)商物業(yè)檔案交接完整為前提4公司投訴電話〔96916〕24小時(shí)受理投訴相關(guān)職能部門(mén)3小時(shí)內(nèi)給予回復(fù)5有效投訴處理率100%6急修工程，30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)其他工程，當(dāng)日內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，48小時(shí)內(nèi)修復(fù)7維修及時(shí)率到達(dá)95%以上8維修質(zhì)量合格率到達(dá)95%以上9實(shí)行維修效勞回訪制度，回訪率到達(dá)100%10管理效勞范圍內(nèi)不發(fā)生重大平安責(zé)任事故管理效勞范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故管理效勞范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故11居住物業(yè)管理處業(yè)戶接待時(shí)間：365天8:30-21:30非居住物業(yè)按實(shí)際情況另定業(yè)戶接待時(shí)間12各級(jí)效勞人員上崗培訓(xùn)率到達(dá)100%13公共設(shè)備、設(shè)施完好率到達(dá)98%以上14房屋建筑完好率到達(dá)98%以上15綠化存活率到達(dá)96%以上16清潔管理無(wú)盲點(diǎn)管理效勞范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清高檔樓盤(pán)非高檔樓盤(pán)17第一年度導(dǎo)入三項(xiàng)貫標(biāo)體系管理第二年度通過(guò)三項(xiàng)貫標(biāo)體系認(rèn)證如ISO14001貫標(biāo)體系硬件設(shè)施不達(dá)標(biāo)，第二年度只能承諾通過(guò)二項(xiàng)貫標(biāo)體系認(rèn)證18電梯關(guān)人，接報(bào)后5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理特殊承諾19道路、停車場(chǎng)完好率到達(dá)98%以上特殊承諾20管理費(fèi)用收繳率到達(dá)95%以上特殊承諾21管理區(qū)效勞圍內(nèi)保安固定崗24小時(shí)保安立崗效勞特殊承諾

五、管理目標(biāo)我公司正式接管“盛德大廈〞后，將使其到達(dá)以下管理效勞總目標(biāo)〔除委托方本身因素、委托方提供數(shù)據(jù)資料與實(shí)際情況差異較大、政府政策變化及不可抗力等因素外〕：通過(guò)良好的物業(yè)管理使“盛德大廈〞保值、增值，真正為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的居家環(huán)境；在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)平安健康管理體系。六、保證體系我公司已實(shí)施并通過(guò)了ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境衛(wèi)生管理體系及OHSAS18001職業(yè)平安健康管理體系的三項(xiàng)認(rèn)證。同時(shí)，我公司自2001年起開(kāi)展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，并制訂了公司“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)〔Q/OAKH〕〞?！笆⒌麓髲B〞接管后，我公司將導(dǎo)入三項(xiàng)體系及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)制訂適合“盛德大廈〞的三級(jí)操作文件。七、對(duì)策措施提供不定時(shí)的巡查工作，確保管理運(yùn)作、保安情況正常運(yùn)作；各項(xiàng)管理制度完善，各種規(guī)定、公約上墻公布；所管轄區(qū)域衛(wèi)生無(wú)死角；綠化存活茂盛；治安良好；環(huán)境清潔；輔助設(shè)備及建筑物完好；管理人員及效勞人員上崗要佩帶標(biāo)志，標(biāo)準(zhǔn)制服，設(shè)立立崗、巡崗、觀察崗、監(jiān)督崗及效勞崗并有明確的崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；建立各種檔案資料、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄；各種收費(fèi)工程、標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，收費(fèi)根本合理，并接受貴方及業(yè)主監(jiān)督；制訂中大修理年度方案，并負(fù)責(zé)實(shí)施。通過(guò)不斷的完善，真正到達(dá)使貴方及業(yè)主名下的物業(yè)保值、增值；制定并組織員工培訓(xùn)方案的實(shí)施；結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。

八、工程預(yù)算與分析針對(duì)盛德大廈商務(wù)與住宅相結(jié)合的具體情況與特點(diǎn)，我們對(duì)盛德大廈管理處人員組織機(jī)構(gòu)作如下安排：管理處組織架構(gòu)管理處經(jīng)理管理處經(jīng)理li理理業(yè)戶效勞部部設(shè)備維修部部保安效勞部部保潔綠化部部主管主管主管主管業(yè)戶接待員設(shè)備維修工保安員保潔工經(jīng)理助理管理處人員配備崗位設(shè)置人員配備〔人〕崗位設(shè)置人員配備〔人〕管理處經(jīng)理〔兼〕保安效勞部主管1經(jīng)理助理1保安領(lǐng)班〔兼〕業(yè)戶效勞部主管〔財(cái)務(wù)〕1保安員〔門(mén)崗〕6業(yè)戶接待員〔出納、投訴、檔案、接待〕2保安員〔巡崗〕3設(shè)備管理部主管兼值班電工1保安員〔監(jiān)控〕3設(shè)備維修工〔房屋、泥、木、漆、管道〕2保潔綠化工4合計(jì)24人物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算年度物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算表工程金額〔元/月〕金額〔元/年〕備注人事費(fèi)用32653391524見(jiàn)表一辦公費(fèi)670080400見(jiàn)表二保潔費(fèi)111013320見(jiàn)表三保安費(fèi)4104920見(jiàn)表四綠化費(fèi)5006000見(jiàn)表五設(shè)備維護(hù)費(fèi)205524660見(jiàn)表六折舊費(fèi)97411688見(jiàn)開(kāi)辦費(fèi)用預(yù)算表酬金230027600稅收及附加298136084按營(yíng)業(yè)稅稅率6%計(jì)算合計(jì)=SUM(ABOVE)49683=SUM(ABOVE)596196編制說(shuō)明：委托方的要求、物業(yè)地理位置及總體功能的定位；國(guó)家及溫州市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；同類相似物業(yè)水平；業(yè)戶消費(fèi)水平；溫州市現(xiàn)有物價(jià)水平；委托方提供的數(shù)據(jù)以及口頭提供的數(shù)據(jù)，假設(shè)實(shí)際情況與其有較大差異，雙方應(yīng)予以協(xié)商，再作相應(yīng)調(diào)整；本預(yù)算不包括電梯維保費(fèi)、電梯能耗、水泵運(yùn)行費(fèi)用；本預(yù)算按照入住率100%計(jì)算，假設(shè)入住率未達(dá)100%，空置房費(fèi)用按行業(yè)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；本預(yù)算不包括地下車庫(kù)、地上車位的管理人員及費(fèi)用，地下車庫(kù)、地上車位的管理按實(shí)際情況安排管理人員，車輛管理費(fèi)按政府有關(guān)規(guī)定制定；年度人事費(fèi)用預(yù)算表〔表一〕崗位設(shè)置人數(shù)〔人〕月工資額(元/人)月計(jì)提(元/人)月預(yù)算額(元)年預(yù)算額(元)管理處經(jīng)理助理134001744514461728業(yè)戶效勞部主管〔兼保潔主管〕11400718211825416業(yè)戶效勞員21100563332639912設(shè)備維修部主管11400718211825416設(shè)備維修員21100563332639912保安部主管1140017141717004保安巡崗〔領(lǐng)班〕3120017365143812保安門(mén)崗6100017610273224保安監(jiān)控3100017305136612保潔員4600240028800合計(jì)24136004374=SUM(ABOVE)32653=SUM(ABOVE)391836說(shuō)明：1、本地籍員工根據(jù)溫州市有關(guān)規(guī)定月計(jì)提費(fèi)以51.3％計(jì)算。〔業(yè)戶效勞、設(shè)備維護(hù)均為本地區(qū)員工〕。2、保安員工按規(guī)定繳納每年200元意外險(xiǎn)〔2份〕。

年度辦公費(fèi)用預(yù)算表〔表二〕工程月預(yù)算額〔元〕年預(yù)算額〔元〕備注辦公用品2002400工作餐費(fèi)24002880024人*100元/人月電話費(fèi)600720024小時(shí)報(bào)修電話1部接待電話1臺(tái)辦公室水電費(fèi)3003600衛(wèi)生間用水、辦公室用電通訊費(fèi)3654380經(jīng)理助理215元/月，主管50元/月服裝費(fèi)83510020管理人員春秋2套480元/套，保安夏裝、春秋裝2套600元/套，維修、保潔2套春秋120元/套〔更換期2年〕維修電工鞋1雙100元/雙飲水費(fèi)1001200差旅費(fèi)5006000節(jié)日布置費(fèi)3003600社區(qū)文化1001200培訓(xùn)及審證費(fèi)4004800招待費(fèi)3003600不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3003600合計(jì)=SUM(ABOVE)6700=SUM(ABOVE)80400

年度保潔費(fèi)用預(yù)算表〔表三〕項(xiàng)目月預(yù)算額(元)年預(yù)算額(元)備注生活垃圾清運(yùn)費(fèi)6007200清潔器具1201440掃帚、簸箕、塵推、拖把、百潔布、水桶、鐵鉤、手套、刷子等。垃圾袋2402880以40個(gè)垃圾桶計(jì)算，每月為0.20元*40*30日清潔材料1001200漂白、消毒水、洗滌劑、不銹鋼油、食堿、刷子等。衛(wèi)生球、滅蟲(chóng)藥50600合計(jì)=SUM(ABOVE)1110=SUM(ABOVE)13320年度保安費(fèi)用預(yù)算表〔表四〕項(xiàng)目月預(yù)算額(元)年預(yù)算額(元)備注保安物料2002400電筒、電池、蚊香等培訓(xùn)、驗(yàn)證費(fèi)2102520上崗證、復(fù)證合計(jì)=SUM(ABOVE)410=SUM(ABOVE)4920年度綠化費(fèi)用預(yù)算表〔表五〕項(xiàng)目面積〔M2〕月預(yù)算額〔元〕年預(yù)算額〔元〕備注綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)300050060002元/平方米年設(shè)備維護(hù)費(fèi)〔表六〕工程月預(yù)算額年預(yù)算額備注樓道過(guò)道燈燈泡更換2002400按每月更換15%預(yù)算小區(qū)走道燈燈泡更換1001200按每月更換15%預(yù)算其它小配件、材料費(fèi)2002400電梯年檢費(fèi)28834502臺(tái)31層電梯，1臺(tái)5層梯50元/層.年供配電維保費(fèi)5006000消防、給排水系統(tǒng)維保費(fèi)5006000水箱、水塔清洗費(fèi)2673200根據(jù)規(guī)定1年2次水箱清洗8元/噸.次，以200噸計(jì)算合計(jì)=SUM(ABOVE)2055=SUM(ABOVE)24650設(shè)備預(yù)算說(shuō)明：1、本預(yù)算局部不包括商場(chǎng)自用設(shè)備設(shè)施，如空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備設(shè)施、其他自行安裝的動(dòng)力設(shè)備；2、本預(yù)算局部不包括免保期以后的業(yè)戶自用的對(duì)講門(mén)鈴、報(bào)警裝置等智能化弱電系統(tǒng)裝置的日常維保費(fèi)用；3、本預(yù)算局部不包括免保期以后的電梯日常維保費(fèi)用〔強(qiáng)制性合同維?！常?、本預(yù)算不包括電梯能消耗、水泵運(yùn)行費(fèi)、綠化、公共保潔水費(fèi)、公共部位照明等公共能消耗用。d)物業(yè)管理費(fèi)用收入預(yù)算物業(yè)管理效勞費(fèi)收入預(yù)算表工程月管理費(fèi)元/月·m2建筑面積m2月收入元年收入元備注高層住宅1.4017666.40324733296796按100%計(jì)算商場(chǎng)2.56650.96516627199524按100%計(jì)算合計(jì)41360=SUM(ABOVE)496320

e)物業(yè)管理費(fèi)用收支情況分析年度物業(yè)管理費(fèi)用收支情況分析表工程月度物業(yè)管理費(fèi)〔元〕年度物業(yè)管理費(fèi)〔元〕管理費(fèi)收入預(yù)算41360496320物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房收入預(yù)算540064800延伸效勞收入預(yù)算190022800其他特約效勞收入預(yù)算100012000收入預(yù)算總額=SUM(ABOVE)49660=SUM(ABOVE)595920支出預(yù)算總額49683596196收支差異〔±〕-23-276備注：1、月收入預(yù)算為49660元，月支出預(yù)算為49683元，月虧損約23元。2、物業(yè)管理費(fèi)用缺乏局部，從管理酬金中予以補(bǔ)貼。3、裝潢垃圾清運(yùn)費(fèi)根據(jù)政府物價(jià)主管部門(mén)規(guī)定收取，屬代收代付工程，本預(yù)算未予計(jì)入。

九、開(kāi)辦費(fèi)用預(yù)算開(kāi)辦費(fèi)用預(yù)算表工程數(shù)量預(yù)算額(元)工程數(shù)量預(yù)算額(元)辦公室簡(jiǎn)易裝修 10000電風(fēng)扇2只300復(fù)印機(jī)1臺(tái) 11000辦公桌椅5套 3000電腦1臺(tái) 5000洽談桌椅1套 600打印機(jī)1臺(tái) 500文件柜2組 1500電腦臺(tái)1只 200考勤鐘1只 1500傳真機(jī)1臺(tái) 1200更衣箱24只3600掛壁式空調(diào)1只 5000管理處銘牌1只 500電話機(jī)2臺(tái) 240平安綠燈1套 100檔案柜5組 3600保險(xiǎn)帶及尼龍繩2套 400雨傘架2只 1000工具箱〔包括小修工具〕2套 600保險(xiǎn)箱1只600電錘1臺(tái)600對(duì)講機(jī)7只 6300小推車1輛 1100合計(jì)： 58440元說(shuō)明：開(kāi)辦費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商墊付，納入攤銷費(fèi)用，按五年每月974元攤?cè)胛飿I(yè)管理費(fèi)用。

十、前期介入事項(xiàng)根據(jù)國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，我公司將在盛德大廈施工中期進(jìn)入前期介入階段實(shí)施物業(yè)管理參謀。1〕物業(yè)管理參謀之內(nèi)容施工階段提出設(shè)備的設(shè)置和效勞方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程工程的建議；分析物業(yè)建造選料及安裝，降低隱患，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；審查有關(guān)工程的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)；提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以防止施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；檢查工程施工進(jìn)度〔根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等〕。設(shè)備安裝及內(nèi)裝修階段檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的局部提出建議；配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；提出遺漏工程工程的建議?？⒐を?yàn)收階段參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案。指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。早期管理階段〔業(yè)主入伙前3月至業(yè)主入伙〕根據(jù)物業(yè)管理的檔次確定效勞的標(biāo)準(zhǔn)；配合甲方驗(yàn)收；制訂物業(yè)管理公約；制訂業(yè)戶手冊(cè)；根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r及物業(yè)特點(diǎn)，制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；制定人員架構(gòu)和人事管理制度，明確各級(jí)管理員工崗位職責(zé)；安排各級(jí)管理員工的招聘、培訓(xùn)，及到成熟樓盤(pán)參觀學(xué)習(xí)；制定一套完善的交付使用程序和規(guī)那么，以配合業(yè)主陸續(xù)入?。恢朴啒I(yè)主裝修管理程序及規(guī)定；物業(yè)管理處試運(yùn)作；工程物業(yè)管理〔前期〕委托效勞合同簽訂。2〕物業(yè)管理參謀之費(fèi)用由雙方根據(jù)實(shí)際情況另外協(xié)商，并在前期物業(yè)管理合同中確定。十一、管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)業(yè)戶效勞業(yè)主入伙通過(guò)有效的管理，使入伙工作標(biāo)準(zhǔn)，從而為業(yè)戶的入伙提供方便，保證入伙工作正常有序，同時(shí)保證入伙各項(xiàng)資料收集歸檔。管理處在業(yè)戶入伙前準(zhǔn)備好以下文件：房屋驗(yàn)收單；住宅使用公約；住宅裝修責(zé)任書(shū)。在業(yè)主前來(lái)辦理入伙手續(xù)時(shí)，業(yè)戶接待員應(yīng)查驗(yàn)業(yè)主以下資料：入伙通知書(shū)；售房合同；業(yè)主身份證；其他注明應(yīng)具備的文件資料。業(yè)主入伙時(shí)以下文件由業(yè)戶效勞部主管負(fù)責(zé)發(fā)放并請(qǐng)業(yè)主簽收：業(yè)戶手冊(cè)；入伙須知；裝修指引(附裝修申請(qǐng)表)；委托效勞工程表。管理處在受理業(yè)主入伙時(shí)由業(yè)戶接待人員和陪同驗(yàn)房人員做好以下記錄：業(yè)戶登記表；驗(yàn)房簽收記錄；入伙資料簽收記錄；領(lǐng)取鑰匙簽收記錄；委托代辦效勞記錄；入伙收費(fèi)記錄。財(cái)務(wù)核收業(yè)主各項(xiàng)費(fèi)用。在業(yè)主交清費(fèi)用后，業(yè)戶接待員陪同業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，并填寫(xiě)?室內(nèi)房屋驗(yàn)收記錄單?。驗(yàn)收合格，收取鑰匙；驗(yàn)收不合格的，整改合格后，由業(yè)主驗(yàn)收認(rèn)可，再發(fā)放鑰匙。裝修管理通過(guò)對(duì)裝修過(guò)程的控制；對(duì)裝修隊(duì)伍的管理，從而保障小區(qū)的整潔、平安，建筑物、設(shè)備、設(shè)施的完好。裝修管理文件：裝修責(zé)任書(shū)；裝修申請(qǐng)表；裝修管理規(guī)定；裝修須知；施工人員登記表。裝修管理申報(bào)登記備案程序業(yè)戶填好?裝修申請(qǐng)表?并附有關(guān)圖紙說(shuō)明交與管理處登記備案；管理處拿到申報(bào)材料當(dāng)場(chǎng)初審后，將施工人員登記表交施工隊(duì)負(fù)責(zé)人填寫(xiě)。同時(shí)向施工隊(duì)介紹小區(qū)裝修的規(guī)定，告知禁止行為；管理處接受裝修申請(qǐng)后經(jīng)設(shè)備主管初審管理處經(jīng)理復(fù)審后將裝修申請(qǐng)表的—聯(lián)送交裝修業(yè)戶；施工隊(duì)負(fù)責(zé)人攜?裝修申請(qǐng)表?及填好的?裝修施工登記表?到管理處提交施工人員有效證件、復(fù)印件和照片，現(xiàn)場(chǎng)管理員檢查無(wú)誤后為施工隊(duì)辦理臨時(shí)出入證，施工隊(duì)繳納有關(guān)費(fèi)用，管理處出納員收繳費(fèi)用后在申請(qǐng)表上簽字；業(yè)戶效勞部主管辦理臨時(shí)出入證。裝修現(xiàn)場(chǎng)管理業(yè)戶效勞部將裝修施工隊(duì)臨時(shí)出入情況匯總表交保安領(lǐng)班，保安按情況表查驗(yàn)施工人員臨時(shí)出入證并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過(guò)程，保持環(huán)境整潔；業(yè)戶效勞部必須每天去業(yè)戶到施工現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)了解施工情況，有必要時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)備人員同往；管理處經(jīng)理至少一周抽查一戶業(yè)主的裝修施工情況；裝修竣工后由業(yè)戶和管理處業(yè)戶效勞人員驗(yàn)收后在裝修申請(qǐng)表上簽字；業(yè)戶效勞部收回臨時(shí)出入證，并結(jié)清費(fèi)用。對(duì)遺失的臨時(shí)出入證作好登記并通知安保領(lǐng)班。裝修管理記錄業(yè)戶效勞部負(fù)責(zé)做好裝修管理的日常記錄，記錄要如實(shí)地反映裝修管理實(shí)際情況，并在下月五日前歸檔。裝修管理質(zhì)量要求業(yè)戶裝修手續(xù)齊全符合規(guī)定，無(wú)危及平安、外觀或改變用途情況；裝修審核過(guò)程2天內(nèi)完成；管理處每天2次巡視裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，消滅違章于未然；裝修施工無(wú)亂堆放、亂挖、亂接、亂搭，無(wú)違章裝修。房屋完好率100%，投訴率0.5‰以下。裝修管理質(zhì)量檢驗(yàn)管理處經(jīng)理每月不定期抽查4次裝修管理情況；管理處經(jīng)理對(duì)違章裝修業(yè)戶的處理情況每天檢查；對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題書(shū)面通知相關(guān)人員改良，屬于屢次出現(xiàn)的問(wèn)題分析原因并開(kāi)具糾正/預(yù)防措施實(shí)施通知單；管理質(zhì)量的情況作為管理處的考核內(nèi)容之一。日常效勞管理處的日常效勞與聯(lián)系是物業(yè)管理效勞最根本的一項(xiàng)日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供效勞，物業(yè)公司通過(guò)有效的效勞來(lái)保證業(yè)戶的需求樹(shù)立企業(yè)的形象，同時(shí)通過(guò)效勞獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益。日常效勞內(nèi)容維修保養(yǎng)效勞；綠化養(yǎng)護(hù)效勞；治安消防效勞；環(huán)境衛(wèi)生管理效勞；停車管理效勞；特約效勞。日常聯(lián)系內(nèi)容每季度發(fā)放業(yè)戶評(píng)議表，了解效勞質(zhì)量；小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時(shí)開(kāi)箱；設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴；及時(shí)回訪業(yè)戶征詢意見(jiàn)。日常效勞與聯(lián)系的質(zhì)量控制業(yè)戶效勞部主管應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽(tīng)取意見(jiàn)，及時(shí)提供各類效勞，滿足合理要求；每半年至少開(kāi)展一次公益性活動(dòng)，事先做好可行性調(diào)研，報(bào)方案并做好籌劃，事后要分析小結(jié)，使該項(xiàng)工作不斷改良提高；現(xiàn)場(chǎng)管理員要做好清潔、綠化、安保和停車工作巡檢，保證效勞質(zhì)量。日常效勞與聯(lián)系的質(zhì)量要求質(zhì)量要求以?上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例?為依據(jù)，以物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)效勞達(dá)標(biāo)為依據(jù)，嚴(yán)格按各項(xiàng)效勞的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，做到業(yè)戶評(píng)議滿意率90%以上；業(yè)戶投訴率萬(wàn)分之五以下；投訴處理率100%。業(yè)戶檔案管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一袋；業(yè)戶檔案的管理方法按公司檔案室要求操作；文檔管理員負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用；業(yè)戶效勞部主管應(yīng)在每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單送管理處文檔管理員簽收；管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題用書(shū)面通知整改；業(yè)戶檔案內(nèi)容入伙通知單；入伙手續(xù)書(shū)；業(yè)戶使用公約；裝修責(zé)任書(shū)；驗(yàn)房簽收單；入伙手續(xù)資料簽收單；產(chǎn)權(quán)清單；租賃清單；售房合同復(fù)印件；權(quán)證復(fù)印件；其他有關(guān)業(yè)戶資料。權(quán)籍管理業(yè)戶效勞部主管要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況，負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集，并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊(cè)中，管理手冊(cè)要?jiǎng)討B(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況；能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方式；業(yè)戶效勞部主管負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè)，并輸入計(jì)算機(jī)；產(chǎn)權(quán)清冊(cè)內(nèi)容房屋類型；使用面積、建筑面積；土地分?jǐn)偯娣e；使用情況；附設(shè)設(shè)施情況；車庫(kù)使用情況。租賃清冊(cè)內(nèi)容租賃戶姓名；租賃時(shí)間；使用房屋地址；內(nèi)部裝修情況；其他。業(yè)戶效勞部主管每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實(shí)際情況；管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不標(biāo)準(zhǔn)或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書(shū)面通知，進(jìn)行整改。投訴報(bào)修管理處設(shè)接待窗口、工作聯(lián)系箱、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報(bào)修、收費(fèi)、投訴；管理處實(shí)行9:00-21:00業(yè)戶接待，365天24小時(shí)應(yīng)急維修效勞；并公開(kāi)辦事制度、公開(kāi)收費(fèi)工程和標(biāo)準(zhǔn)；管理處監(jiān)督、投訴電話24小時(shí)開(kāi)通，72小時(shí)內(nèi)有回復(fù)；管理處實(shí)行維修回訪制度；對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，24小時(shí)內(nèi)書(shū)面通知設(shè)備部人員整改；業(yè)戶接待員要認(rèn)真聽(tīng)取投訴意見(jiàn)并做好記錄；處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時(shí)與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄，每周進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和小結(jié)。收費(fèi)管理管理處應(yīng)從入伙通知書(shū)發(fā)出之日起向業(yè)主收取管理費(fèi)，管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)按市政府〔職能部門(mén)〕決定執(zhí)行；管理處每月由設(shè)備部人員準(zhǔn)確抄記水、電、煤氣表度數(shù)，根據(jù)抄見(jiàn)數(shù)準(zhǔn)確分?jǐn)偅粯I(yè)戶接待員每月20日前向業(yè)主派發(fā)管理費(fèi)通知單；對(duì)逾期不交納管理費(fèi)的業(yè)主，管理處應(yīng)根據(jù)市政府及?業(yè)主公約?有關(guān)規(guī)定處理。業(yè)戶征詢業(yè)戶評(píng)議表的發(fā)放與回收管理處每季按統(tǒng)一規(guī)定的“業(yè)戶評(píng)議表〞樣式發(fā)放，數(shù)量以不低于20%入伙業(yè)戶數(shù)為準(zhǔn)，發(fā)放對(duì)象應(yīng)盡量防止在年度內(nèi)重復(fù)；管理處在發(fā)放“業(yè)戶評(píng)議表〞時(shí)應(yīng)寫(xiě)明發(fā)放時(shí)間〔一般為每季末月中旬〕、發(fā)放對(duì)象，落實(shí)發(fā)放人和回收人及回收時(shí)間〔以發(fā)放日起算半月內(nèi)〕，并做好相關(guān)記錄；管理處在每季第一個(gè)月5日前把上季度“業(yè)戶評(píng)議表匯總分析〞及“業(yè)戶評(píng)議表〞原件〔十天內(nèi)返還管理處保存〕交公司物業(yè)管理部。統(tǒng)計(jì)技術(shù)方法及運(yùn)用按?統(tǒng)計(jì)技術(shù)控制程序?中推薦方法〔排列圖、因果圖〕實(shí)施應(yīng)用；管理處經(jīng)理組織統(tǒng)計(jì)人員和相關(guān)人員，對(duì)匯總的“業(yè)戶評(píng)議表〞結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，運(yùn)用排列圖，找出效勞過(guò)程中的薄弱環(huán)節(jié)、運(yùn)用因果圖，分析產(chǎn)生問(wèn)題的原因，實(shí)施控制，予以改良，并保存過(guò)程中所有的記錄；運(yùn)用排列圖，從影響效勞質(zhì)量諸多問(wèn)題中，找出關(guān)鍵的少數(shù)〔在全部問(wèn)題中占80%比重的1至2個(gè)問(wèn)題〕，為制定措施提供條件。運(yùn)用因果圖，從人、機(jī)、料、法、環(huán)五個(gè)方面分析效勞質(zhì)量〔結(jié)果〕與各影響因素〔原因〕之間的關(guān)系。必須從大到小、從粗到細(xì)，分層次地進(jìn)行分析，直到可以采取措施為止；對(duì)效勞過(guò)程中存在的問(wèn)題按?檢驗(yàn)和試驗(yàn)的控制程序?、?不合格品的控制程序?、?糾正和預(yù)防措施控制程序?和?統(tǒng)計(jì)技術(shù)控制程序?中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；管理處每年一月五日之前對(duì)上年度統(tǒng)計(jì)技術(shù)應(yīng)用效果進(jìn)行總結(jié)，同時(shí)對(duì)今后統(tǒng)計(jì)技術(shù)應(yīng)用提出適宜性建議并報(bào)管理部。特約效勞通過(guò)建立各種物業(yè)管理規(guī)定以外的效勞工程以更好為業(yè)戶效勞。效勞宗旨便民、利民、優(yōu)化業(yè)戶的生活質(zhì)量。效勞原那么微利保本、量入為出。效勞標(biāo)準(zhǔn)凡推出的效勞工程，保證效勞質(zhì)量，對(duì)每一項(xiàng)效勞實(shí)行投訴反響制度，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以相關(guān)行業(yè)的效勞要求為準(zhǔn)。特約效勞內(nèi)容特約效勞是物業(yè)效勞中除公共性效勞外其余為業(yè)戶提供效勞的活動(dòng)，這些效勞是根據(jù)業(yè)戶的需求而設(shè)立，主要有：便民效勞、特約效勞和代辦效勞幾項(xiàng)內(nèi)容。便民效勞便民效勞是管理公司為提高社會(huì)效益而開(kāi)展的一些無(wú)償性效勞,可開(kāi)展的效勞工程：-借針線包、打氣筒；-設(shè)立便民小藥箱；-郵件、報(bào)紙收發(fā)效勞。有償效勞有償效勞是為了滿足業(yè)戶的特殊需要而提供的個(gè)別效勞，是物業(yè)公司受業(yè)戶委托開(kāi)展的一項(xiàng)效勞活動(dòng)，該項(xiàng)效勞只要有業(yè)戶需要，我們都應(yīng)盡可能提供，真正表達(dá)管理公司全方位效勞特點(diǎn)。一般可提供的工程有：-各種衛(wèi)生、清潔效勞工作；-提供裝修效勞；-護(hù)理效勞；-禮儀效勞。代辦效勞物業(yè)管理公司的代辦效勞是為了滿足不同層次的業(yè)戶效勞需求。代辦效勞工程應(yīng)是多樣的，管理處可根據(jù)小區(qū)客觀條件和實(shí)際需要統(tǒng)籌安排，一般可開(kāi)展的工程有：-代辦交費(fèi)、代辦保險(xiǎn)；-代辦訂購(gòu)車船票、飛機(jī)票、戲票；-代訂書(shū)報(bào)雜志、代購(gòu)物品；-代雇保姆、家庭教師；-房屋中介效勞，代管代租賃房屋；-其他委托效勞。效勞承諾開(kāi)展特約效勞收費(fèi)根據(jù)效勞要求和效勞標(biāo)準(zhǔn)，本著收支平衡，略有盈余的精神與業(yè)戶協(xié)商定價(jià)；對(duì)于業(yè)戶提出的特約效勞要求，一般情況當(dāng)場(chǎng)予以答復(fù)，特殊情況2天內(nèi)答復(fù)；業(yè)戶對(duì)于提供效勞上的投訴，24小時(shí)內(nèi)給予答復(fù)，屬于效勞上問(wèn)題即作整改，并書(shū)面向業(yè)戶征詢意見(jiàn)；效勞人員在效勞過(guò)程中亂收費(fèi)、向業(yè)戶索要?jiǎng)趧?wù)費(fèi)或徇私舞弊，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理。同時(shí)管理處書(shū)面向業(yè)戶抱歉退還費(fèi)用并加賠同等金額。社區(qū)活動(dòng)寓親情效勞于小區(qū)社區(qū)活動(dòng)之中，創(chuàng)立高品位的人文環(huán)境。業(yè)戶效勞部根據(jù)具體情況提出活動(dòng)方案，在實(shí)施過(guò)程中可根據(jù)實(shí)際情況在管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后對(duì)方案做適當(dāng)調(diào)整。業(yè)戶效勞部在每次活動(dòng)開(kāi)展前，擬定活動(dòng)的實(shí)施方案，并報(bào)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)。業(yè)戶效勞部根據(jù)審批意見(jiàn)制定活動(dòng)的具體方案。業(yè)戶效勞部有關(guān)人員應(yīng)組織協(xié)調(diào)各部門(mén)完成活動(dòng)的前期準(zhǔn)備工作，并向小區(qū)用戶發(fā)出活動(dòng)通知?；顒?dòng)進(jìn)行時(shí)，管理處指定的有關(guān)人員應(yīng)注意平安防范工作，保障消防通道的暢通，防止意外事故的發(fā)生。管理處應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)委會(huì)委員單位代表主持或參加活動(dòng)的頒獎(jiǎng)儀式。管理處相關(guān)部門(mén)人員在活動(dòng)結(jié)束后應(yīng)及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)。業(yè)戶效勞部在每次活動(dòng)結(jié)束后，以專文形式向小區(qū)用戶通報(bào)活動(dòng)情況與效果。2〕保安效勞負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安防范工作，主要包括：門(mén)崗警衛(wèi)、小區(qū)巡邏、防汛防臺(tái)及防盜、防火監(jiān)督、電視監(jiān)控、24小時(shí)無(wú)間斷值班等。做到無(wú)重大偷盜、火災(zāi)、汛澇等責(zé)任事故發(fā)生，有能力制止打架、斗毆等現(xiàn)象。ⅰ.門(mén)崗效勞在指定位置、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；立崗姿勢(shì)端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依倚狀或其他形狀，面帶微笑行注目禮；熱情答復(fù)詢問(wèn)，禁止與他人閑聊，對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行詢問(wèn)、登記，勸阻推銷人員、衣冠不整者進(jìn)入；雨天提供傘套、雨衣套；對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行記錄、收發(fā)證，及時(shí)為進(jìn)出車輛開(kāi)關(guān)大門(mén)；交接崗時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)操作；在指定處休息，對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。ⅲ.巡崗效勞按巡邏路線、巡邏次數(shù)執(zhí)行；帶好對(duì)講機(jī)，巡邏到位儀、巡邏記錄、電筒；巡視內(nèi)容：小區(qū)圍墻、鐵柵、配電間、垃圾房、指示標(biāo)識(shí)、綠化、建物等公共設(shè)施。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)如實(shí)做好記錄；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供效勞或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理；當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反響監(jiān)控中心。遇緊急情況按?應(yīng)急預(yù)案?執(zhí)行；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問(wèn)、驗(yàn)證，必要時(shí)可帶到管理處處理；整理非機(jī)動(dòng)車輛有序停放在指定部位；檢查小區(qū)內(nèi)停放的機(jī)動(dòng)車輛，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)并立即通知車主；檢查機(jī)動(dòng)車庫(kù)內(nèi)公共設(shè)施、車輛，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)如實(shí)作好記錄并向上級(jí)報(bào)告；檢查非機(jī)動(dòng)車庫(kù)值班人員執(zhí)行調(diào)牌制度，消防器材等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)如實(shí)作好記錄并向上級(jí)報(bào)告。ⅳ.監(jiān)控管理接崗后進(jìn)行錄像帶調(diào)換，保存期為二周，嚴(yán)禁發(fā)生過(guò)失，經(jīng)管理處同意前方可查看存帶；執(zhí)勤期間密切注視顯示屏，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)向領(lǐng)班報(bào)告，跟蹤處理結(jié)果，并作好記錄，遇緊急情況按?應(yīng)急預(yù)案?執(zhí)行；保持顯示屏、錄像機(jī)清潔；接到消防報(bào)警系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)警報(bào)時(shí)，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)向領(lǐng)班報(bào)告，并跟蹤處理結(jié)果作好記錄，然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防；接到業(yè)戶電子對(duì)講電話，鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答，認(rèn)真聽(tīng)取要求，用對(duì)講機(jī)向領(lǐng)班報(bào)告，并作好記錄；負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù)；負(fù)責(zé)防汛防臺(tái)期間應(yīng)急通訊。ⅴ.車輛管理引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車窗車門(mén)，貴重物品不留放車內(nèi)；催促車輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在小區(qū)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車；發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即向管理處報(bào)告；引導(dǎo)施工人員將建筑垃圾袋裝化后倒在指定部位。ⅵ.治安管理發(fā)生盜竊、匪警處理程序隊(duì)員在值勤中遇有〔或接報(bào)〕公開(kāi)使用暴力或其他手段〔如打、砸、搶、偷等〕強(qiáng)行索取或毀壞業(yè)主財(cái)物或威脅業(yè)主人身平安的犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行保安員職責(zé)，迅速制止犯罪。當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí)，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，同時(shí)立即通過(guò)通訊設(shè)備呼叫求援。所有持對(duì)講機(jī)的安保隊(duì)員在聽(tīng)到求援信號(hào)后，要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)通知門(mén)崗并封鎖小區(qū)出入口像，然后視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。假設(shè)犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征，所用交通工具及特征等，并及時(shí)報(bào)告管理處，重大案件要立即撥“110〞電話報(bào)警。有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的〔包括偷盜、搶劫現(xiàn)場(chǎng)〕要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，任何人不得擅自移動(dòng)任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)；在公安機(jī)關(guān)人員未勘查現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)堪察完畢之前，不得離開(kāi)。記錄業(yè)主所提供的所有情況，記錄被搶〔盜〕物品及價(jià)值，詢問(wèn)業(yè)主是否有任何線索、疑心對(duì)象等情況。事主或現(xiàn)場(chǎng)如有人員受傷，要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。發(fā)生斗毆或爭(zhēng)吵處理程序執(zhí)勤中〔或用戶投訴〕發(fā)現(xiàn)用戶之間有爭(zhēng)吵、斗毆的現(xiàn)象時(shí)，要及時(shí)制止。制止原那么：-勸阻雙方住手、住口；-將爭(zhēng)吵或斗毆的雙方或一方用戶勸離現(xiàn)場(chǎng)；-持有器械斗毆那么應(yīng)先制止持械一方；-有傷員那么先送傷員去醫(yī)院救治。迅速報(bào)告管理處領(lǐng)導(dǎo)、主管領(lǐng)導(dǎo)，由管理處出面調(diào)解，如個(gè)人力量薄弱，應(yīng)請(qǐng)求增援。在制止?fàn)幊?、斗毆雙方時(shí)，切記不能動(dòng)粗，不允許惡言相向。發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理程序門(mén)崗執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí)，要審查其證件，對(duì)持無(wú)效證件或說(shuō)不出正當(dāng)理由的人員禁止進(jìn)入小區(qū)；巡邏執(zhí)勤如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí)，要查驗(yàn)其證件，必要時(shí)帶到管理處辦公室進(jìn)一步審查；發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅(jiān)決制止，并帶到管理處辦公室辦審查，如證件齊全那么讓本人寫(xiě)保證書(shū)一份，并把證件號(hào)碼登記下，教育后放走；發(fā)現(xiàn)有做案嫌疑人要嚴(yán)格審查，必要時(shí)可送到警署審查；在處理各類可疑人員時(shí)，不允許自己處理放人，更不允許敲詐、勒索、私自罰款；對(duì)于必須罰款的人由管理處決定。發(fā)現(xiàn)用戶酗酒鬧事或精神病人等處理程序醉酒者或精神病人失去正常的理智，處于不能自控的狀態(tài)下，易對(duì)自身或其他人員造成傷害，保安隊(duì)員應(yīng)及時(shí)采取控制和監(jiān)督措施。及時(shí)通知醉酒者或精神病人的家屬，讓他們派人領(lǐng)回。假設(shè)醉酒者或精神病人有危害社會(huì)公共秩序的行為，可上報(bào)主管將其強(qiáng)制送到公安部門(mén)處理。值班人員在執(zhí)勤中，假設(shè)遇到不愿出示證件強(qiáng)行進(jìn)入、強(qiáng)行在不準(zhǔn)停車的地方停車等情況處理規(guī)程糾正違章時(shí)，要使用禮貌標(biāo)準(zhǔn)的效勞用語(yǔ)，以理服人。對(duì)不聽(tīng)勸阻者，要查清姓名、單位，如實(shí)記錄并向管理處或安保領(lǐng)班、主管匯報(bào)。發(fā)生糾紛時(shí)，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原那么，假設(shè)遇到蠻橫無(wú)理，打罵值班人員的，可上報(bào)管理處，由管理處出面妥善處理。假設(shè)社會(huì)上的人來(lái)小區(qū)轄區(qū)成心擾亂，不聽(tīng)勸告，自行其事，情節(jié)嚴(yán)重的，報(bào)公安機(jī)關(guān)依法處理。3)保潔管理ⅰ.地面保潔地面保潔每日上班時(shí)用竹掃把清掃場(chǎng)地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒或垃圾袋內(nèi)，對(duì)于有沙土之處應(yīng)用小掃把認(rèn)真清掃，確保地面無(wú)明顯沙土；每天對(duì)地面保潔，及時(shí)清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等，使地面保持干凈、無(wú)雜物、無(wú)積水；每日清理沙井、雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無(wú)雜物。垃圾周轉(zhuǎn)站保潔每日將樓層垃圾收集并運(yùn)到垃圾周轉(zhuǎn)站；傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上；用水清洗站內(nèi)外墻壁及地面；ⅱ.垃圾收集及時(shí)去除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間；在去除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在小區(qū)地面上；要經(jīng)常沖洗垃圾間，保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲(chóng)；配合環(huán)衛(wèi)做好清運(yùn)垃圾工作。4)綠化管理ⅰ.草坪養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求草坪覆蓋度不少於95%；每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄；應(yīng)控制病蟲(chóng)害，草坪色澤正常，生長(zhǎng)良好，無(wú)雜草；灌溉、排水灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為100mm灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長(zhǎng)期、草種等因素確定；灌溉時(shí)期和灌溉時(shí)間可按以下規(guī)定：-冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長(zhǎng)。夏季適量澆水，宜早晨澆，平安越夏。-暖地型草，夏季勤澆水，宜早、晚澆，保持生長(zhǎng)。修剪草坪長(zhǎng)到60-70mm時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修剪，修剪后高度冷地型宜為50mm，暖地型宜為草坪修剪的頻率及次數(shù)的如下所示：草坪草種類用途修剪頻率〔次/月〕修剪頻率次/年4-6月7-8月9-11月冷地型草暖地型草欣賞2-31-212-32-31-215-2010-20結(jié)縷草野牛草活動(dòng)休息1-22-31-210-20去除雜草應(yīng)及時(shí)去除雜草，除早、除小、除凈；去除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。施肥冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；追肥應(yīng)以符合肥料為主。追肥的時(shí)間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長(zhǎng)等情況而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥。施肥方法可撒施和根外追肥。病蟲(chóng)害防治病蟲(chóng)害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；對(duì)不同種病蟲(chóng)害的防治可根據(jù)具體情況選擇無(wú)公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。其他養(yǎng)護(hù)草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。邊緣斜坡宜為300mm刺孔加工。每年秋冬季可采用刺孔在草坪上打洞。除去打出的舊土，撒入泥炭土或沙粒。ⅱ.喬灌木灌溉與排水綠地應(yīng)有各自完整的灌溉與排水系統(tǒng)；對(duì)新栽植的樹(shù)木應(yīng)根據(jù)不同樹(shù)種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持土壤中有效水分；已栽植成活的樹(shù)木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時(shí)進(jìn)行灌溉，對(duì)水分和空氣溫度要求較高的樹(shù)種，須在清晨或黃昏進(jìn)行灌溉，有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧；灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。灌溉要一次澆透，尤其是春、夏季節(jié)；樹(shù)木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹(shù)木周圍積水尤應(yīng)盡快排除.施肥樹(shù)木休眠期和栽植前，需施基肥。樹(shù)木生長(zhǎng)期施追肥，可以按照植株的生長(zhǎng)勢(shì)進(jìn)行；“注〞：花灌木應(yīng)在花前，花后進(jìn)行。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行。施肥量應(yīng)根據(jù)樹(shù)種、樹(shù)齡、生長(zhǎng)期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm徑應(yīng)施堆肥1.0kg，胸徑在15cm以上的，每3喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹(shù)木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬高均為25—30cm施用的肥料種類應(yīng)視樹(shù)種、生長(zhǎng)期及欣賞等不同要求而定。早期欲擴(kuò)大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹(shù)種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料；施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹(shù)葉。修剪、整形樹(shù)木應(yīng)通過(guò)修剪調(diào)整樹(shù)形，均衡樹(shù)勢(shì)，調(diào)節(jié)樹(shù)木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹(shù)木生長(zhǎng)茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹(shù)形為主。-喬木類：主要修除徒長(zhǎng)枝、病蟲(chóng)枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹(shù)主干要求3.2m高；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪〔懸鈴木按“-灌木類灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進(jìn)短枝和花芽的形成，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新〞的原那么進(jìn)行。-綠籬類綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉飽滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。-地被、攀緣類地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對(duì)多年生的攀緣植物要定期翻蔓，去除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。修剪時(shí)切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成45度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對(duì)于過(guò)于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時(shí)必須保證平安；休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長(zhǎng)期修剪以調(diào)整樹(shù)勢(shì)為主，宜輕剪。有傷流的樹(shù)種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。ⅲ.補(bǔ)植樹(shù)木樹(shù)木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植；補(bǔ)植季節(jié)落葉樹(shù)：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。針葉樹(shù)、常綠闊葉樹(shù)：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植；或在秋季新梢停止生長(zhǎng)后，降霜以前補(bǔ)植。補(bǔ)植的樹(shù)木，應(yīng)選用原來(lái)樹(shù)種，規(guī)格也應(yīng)相近似；假設(shè)改變樹(shù)種或規(guī)格那么須與原來(lái)的景觀相協(xié)調(diào)。補(bǔ)植行道樹(shù)樹(shù)種必須與同路段樹(shù)種一致。ⅳ.枯死植株結(jié)合補(bǔ)植工作對(duì)枯死植株進(jìn)行調(diào)整；枯死的大樹(shù)挖除前，必須報(bào)經(jīng)市園林主管部門(mén)審批，任何部門(mén)與個(gè)人無(wú)權(quán)擅自挖除。5)設(shè)備管理ⅰ.房屋、建筑設(shè)施[工作程序]建物維修工按?房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程?與?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕維修方案表?的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)；每月一次按?房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求?對(duì)小區(qū)房屋建筑，公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查；將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于?共用部位巡查、養(yǎng)護(hù)記錄表?內(nèi)；房屋、設(shè)施修繕工作記錄于?房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?內(nèi)；房屋、設(shè)施發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。設(shè)備主管負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)方案的編制，委托維修的聯(lián)系工作；每年12月按房屋完好情況制訂下一年度?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕維修方案表?；組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄?房屋、設(shè)施檢查表?，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照?房屋完好程度評(píng)定方法?，填寫(xiě)?房屋完好程度鑒定表?、?房屋完好情況分類記錄表?，經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門(mén)；每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況，填寫(xiě)?房屋完好情況匯總表?，上報(bào)公司主管部門(mén)。[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]主體結(jié)構(gòu)屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無(wú)傾斜、無(wú)裂縫出現(xiàn)；鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護(hù)層無(wú)剝落，主筋無(wú)外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力；根底無(wú)老化、無(wú)腐蝕、無(wú)酥碎、無(wú)折斷現(xiàn)象，確保根底結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。屋面平整完好，屋面防水層根本完好，隔熱保溫板完好無(wú)缺，無(wú)裂縫，排水暢通，壓頂出線無(wú)起殼、裂縫，粉刷完好。外粉刷外粉刷無(wú)起殼〔包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽(yáng)臺(tái)等粉刷〕，無(wú)裂縫、無(wú)剝落、無(wú)滲水、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。內(nèi)粉刷各種內(nèi)粉刷及踢腳線無(wú)剝落現(xiàn)象，瓷磚不起殼現(xiàn)象，粉刷完好。水、電、衛(wèi)各種照明電器線路完好，無(wú)老化，開(kāi)關(guān)、插座、燈泡正常工作。衛(wèi)生設(shè)備各種衛(wèi)生器具設(shè)備完好，零件不損壞，使用方便。給排水上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。落水各種水落、水管無(wú)損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。溝路路面、明溝街坊路面無(wú)裂縫破損，平整完好；室外明溝流水暢通。下水道、窨井下水道無(wú)阻塞，流水暢通；窨井蓋圈完好無(wú)損，與路面齊平。ⅱ.供配電設(shè)備[工作程序]電工每日一次按照?房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序?巡視配電房設(shè)備，并記錄?配電房巡視記錄表?；配電房每周清掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運(yùn)行〞與“備用〞每月切換檢查一次，并記錄?設(shè)備定期啟動(dòng)表?；按?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?供配電設(shè)備〔設(shè)施〕維修保養(yǎng)規(guī)程?的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于?設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內(nèi)；供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于?房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?內(nèi)；供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄?設(shè)備故障記錄表?，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)方案的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運(yùn)行情況制訂?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕維修方案表?；組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)?供配電系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)?填寫(xiě)?設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表?交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)?設(shè)備故障記錄〔季度〕匯總表?，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)；按?應(yīng)急預(yù)案?規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]低壓開(kāi)關(guān)柜耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定；開(kāi)關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤(pán)面油漆應(yīng)完好；電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全；接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無(wú)遺漏；操作局部應(yīng)靈巧，接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確；閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斷器完好；接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；雙電源箱能自動(dòng)切換；控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。照明設(shè)備燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；開(kāi)關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)；照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定；防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具；倉(cāng)庫(kù)照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求；移動(dòng)的照明燈具是否用平安電壓36伏或24伏。防雷接地裝置接地電阻值應(yīng)符合要求；接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有上下起伏和彎曲現(xiàn)象；接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。機(jī)房環(huán)境消防設(shè)施完備，有效；內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門(mén)窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬；無(wú)亂堆雜物和易爆、易燃物品；電工絕緣工具、絕緣鞋、手套、接地線齊全、有效、整齊。ⅲ.供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。ⅳ.給排水設(shè)備[工作程序]管道工每日一次按照?房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序?巡視泵房設(shè)備，并記錄?水泵房巡視記錄表?；水泵房每周清掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行〞與“備用〞每二周交替更換一次；按?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?給排水設(shè)備〔設(shè)施〕維修保養(yǎng)規(guī)程?的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于?設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內(nèi)；給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于?房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?內(nèi)；給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄?設(shè)備故障記錄表?，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)方案的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運(yùn)行情況制訂?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕維修方案表?；組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)?給排水系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)?填寫(xiě)?設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表?交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)?設(shè)備故障記錄〔季度〕匯總表?，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)；每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄?水箱清洗消毒記錄表?；按?應(yīng)急預(yù)案?規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]供水泵各水泵運(yùn)行主要參數(shù)〔流量、揚(yáng)程等〕符合出廠要求；管道上的各閥門(mén)、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無(wú)泄漏，閥門(mén)啟閉靈巧；各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)震動(dòng)，無(wú)異常聲，潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象；電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正常可靠；水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等平安可靠，無(wú)缺損。水箱及附件各浮球閥自動(dòng)啟閉靈巧、可靠；各進(jìn)出閥門(mén)啟閉活絡(luò)有效，無(wú)滲漏；溢水管暢通，箱底排污閥良好；減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門(mén)壓力表、旁通閥齊全有效；各管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。排水系統(tǒng)各排水〔廢水〕管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞；各排水〔污水〕管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞；各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便；各排水橫管無(wú)倒返水，排水暢通。污水處理系統(tǒng)各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲；初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象；壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好；各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求；各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)堵塞；各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無(wú)堵塞滲漏現(xiàn)象；氣浮除渣設(shè)備完好；各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定；電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正?？煽?；消毒裝置完好、有效；電氣接地保護(hù)可靠、平安；經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。ⅴ.消防系統(tǒng)[工作程序]日常巡視設(shè)備維修工每日一次按照?房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序?巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄?水泵房巡視記錄表?和?風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表?。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄?設(shè)備故障記錄表?，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。定期檢查由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄?設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表?；由設(shè)備主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警平安系統(tǒng)的測(cè)試。記錄?消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表?，?消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表?。維修保養(yǎng)設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；設(shè)備機(jī)房每周清掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行〞與“備用〞每月定期啟動(dòng)后交替更換一次；按?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?消防設(shè)備〔設(shè)施〕維修保養(yǎng)規(guī)程?的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于?設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內(nèi)；消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于?房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?內(nèi)。設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)方案的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運(yùn)行情況制訂?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕維修方案表?；組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)?消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)?填寫(xiě)?設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表?交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)?設(shè)備故障記錄〔季度〕匯總表?，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)。[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]消火栓泵消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求；管道上的閥門(mén)、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無(wú)泄漏、閥門(mén)啟閉靈巧；消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵現(xiàn)象；電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性能完好；水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩平安可靠，無(wú)缺損；管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏。增壓泵增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。消火栓及配套設(shè)施各層消火栓箱及附件齊全完好；啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠；各層消火栓出水壓力符合要求；消防接合器齊全、有效，無(wú)泄漏；戶外立式消火栓齊全有效，開(kāi)啟靈巧；消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門(mén)便于操作，并有明顯標(biāo)記。噴淋泵噴淋泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求；管道附件齊全有效、各閥門(mén)啟用靈巧；噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象；電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好；泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩平安可靠，無(wú)缺損；管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。噴淋頭及管道不同規(guī)格的噴頭不得相互代用；噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符；噴頭、管道無(wú)滲漏、銹蝕；管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確。消防送風(fēng)排煙設(shè)備各防火閥門(mén)自動(dòng)、手動(dòng)開(kāi)閉靈巧有效；各送風(fēng)口完好、無(wú)堵塞、結(jié)灰；送、排風(fēng)機(jī)(風(fēng)量、動(dòng)壓等參數(shù))符合出廠要求；送、排風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤(rùn)滑良好；各風(fēng)機(jī)控制器電氣元件齊全有效，性能可靠；風(fēng)機(jī)設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)罩平安、有效。消防報(bào)警消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)；噴淋泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)；報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報(bào)。煙、溫感監(jiān)視屏各煙、溫感探頭完好，感應(yīng)正確；探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠；備用電源完好，切換迅速有效；各煤氣探頭完好，感應(yīng)報(bào)警正確、可靠。其他消防設(shè)施機(jī)房、設(shè)備滅火器按規(guī)定應(yīng)配備到位；車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)應(yīng)配備的滅火器材到位。ⅵ.弱電設(shè)備[工作程序]分承包方維保人員按?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?弱電設(shè)備〔設(shè)施〕維修保養(yǎng)規(guī)程?的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于?設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內(nèi)；弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄?房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?；弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄?設(shè)備故障記錄表?，及時(shí)排除異常和故障。電工每日按照?房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序?巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄?信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表?；信號(hào)接收機(jī)房每周清掃一次，信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次；發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，催促維修保養(yǎng)。保安人員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備外表，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄?監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表?；發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運(yùn)行情況制訂?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕維修方案表?；組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按?設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方效勞質(zhì)量監(jiān)管方法?對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)?保安防盜系統(tǒng)檢查表?和?攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)?填寫(xiě)?設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表?交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)?設(shè)備故障記錄〔季度〕匯總表?，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)；按?應(yīng)急預(yù)案?規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；協(xié)助管理處經(jīng)理做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織對(duì)分承包商的評(píng)審和初選工作，每月組織對(duì)分承包商的評(píng)價(jià)。[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]攝像監(jiān)控系統(tǒng)控制臺(tái)-各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等；-操作鍵盤(pán)靈巧、可靠；-電源鎖開(kāi)關(guān)完好。顯示屏-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求；-各顯示器接線清楚，無(wú)隨意拉接線；-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。電源設(shè)備-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；-各輸出電路熔絲配置合理，沒(méi)有不規(guī)那么行為；-高、低壓電源嚴(yán)格別離，交、直流電源分隔明顯，無(wú)隨意拉線；-二路電源切換正常、可靠；-設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等平安、可靠。攝像機(jī)-各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全；-帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；-各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)；-各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。錄像機(jī)-所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求；-各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)可視對(duì)講裝置-戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門(mén)通話?？梢曅盘?hào)良好；-門(mén)衛(wèi)能與戶內(nèi)通話?？梢暳己?、主機(jī)聯(lián)系情況良好；-電梯內(nèi)對(duì)講裝置能與門(mén)衛(wèi)通話。電子防盜門(mén)-閉門(mén)器開(kāi)閉靈巧，快慢二檔行程明確，自動(dòng)關(guān)門(mén)時(shí)能確保門(mén)鎖上；-電子密碼鎖好，且密碼能修改；-鍵盤(pán)無(wú)損壞，不滲漏；-電源正常。巡更系統(tǒng)主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好；電源、充電體充放電正常；配套附件完好。周界報(bào)警系統(tǒng)光電識(shí)別器性能良好；信號(hào)傳輸線路良好；聲光聯(lián)動(dòng)控制良好。收視系統(tǒng)控制箱-控制柜中各穩(wěn)頻器、衰減器、濾波器工作正常；-能接收各開(kāi)路信號(hào)，并確保收視效果到達(dá)設(shè)計(jì)要求，無(wú)干擾信號(hào)；-電源容量適當(dāng)，無(wú)過(guò)載情況，熔絲匹配；-設(shè)備接地保護(hù)符合規(guī)定。天線-主桿天線能接收各開(kāi)路信號(hào)〔設(shè)計(jì)確定〕；-天線安裝牢固，輔助支撐齊全、有效；-避雷器正常、可靠，測(cè)試符合規(guī)定。監(jiān)視等設(shè)備-各調(diào)制器工作正常，確保信號(hào)強(qiáng)度；-各錄像機(jī)性能良好，能錄制節(jié)目；-各監(jiān)視器工作正常，圖像清晰。線路終端-各放大器性能可靠，接地保護(hù)符合要求；-各分支器齊全、有效；-各終端器齊全、固定可靠；-線路敷設(shè)與固定合理，屏蔽良好。ⅶ.電梯設(shè)備[工作程序]分承包方電梯維保人員每周按?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程?的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；電梯設(shè)備維修工作記錄?房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?；設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄于?設(shè)備故障記錄表?上,并及時(shí)處理。電工每日按照?房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序?巡視電梯設(shè)備，填寫(xiě)?電梯房巡視記錄?。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知分承包方電梯維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，催促維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)電源局部的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄?設(shè)備定期啟動(dòng)表?。設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運(yùn)行情況制訂?房屋、設(shè)備、設(shè)施〔年度〕維修方案表?；實(shí)施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理，按?設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方效勞質(zhì)量監(jiān)管方法?對(duì)分承包方的監(jiān)管。對(duì)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；每周巡視電梯機(jī)房設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)?電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)?填寫(xiě)?設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表?交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)?設(shè)備故障記錄〔季度〕匯總表?，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)；協(xié)助管理處經(jīng)理做好分承包商的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]曳引機(jī)主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠；冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效；減速和潤(rùn)滑良好，油位正常；制動(dòng)器完好、可靠。轎廂內(nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效；照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲；手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常；應(yīng)急對(duì)講完好可靠；超載報(bào)警正確可靠；轎門(mén)開(kāi)閉平穩(wěn)，時(shí)間適中；轎廂長(zhǎng)、短行程的平層精度符合要求。平安系統(tǒng)平安鉗齊全，性能靈巧可靠；限速開(kāi)關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏；各平安開(kāi)關(guān)齊全、性能可靠、有效；各廳門(mén)及轎門(mén)平安連鎖開(kāi)關(guān)齊全，性能可靠、有效；急停開(kāi)關(guān)完好，性能可靠有效；檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。導(dǎo)軌導(dǎo)靴連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無(wú)松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位；運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)；導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯、油氈等齊全；各導(dǎo)軌外表無(wú)重大銹蝕。供電系統(tǒng)每臺(tái)梯專用一只控制箱，電氣標(biāo)準(zhǔn)符合要求；應(yīng)急備用電源能自動(dòng)切換；動(dòng)力電與照明電，控制電與信號(hào)電不得混用；發(fā)電機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲；轎頂、井道照明齊全良好；電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無(wú)臨時(shí)跳線；接地保護(hù)符合要求。底坑無(wú)積水、滲漏、線路受潮；照明、插座齊全完好；急停檢修開(kāi)關(guān)有效；緩沖器正常、符合規(guī)定要求。機(jī)房設(shè)施手動(dòng)松閘扳手、手動(dòng)輪齊全；機(jī)房空調(diào)完好，運(yùn)行正常；監(jiān)視設(shè)備完好，運(yùn)行正常。

6)文件支持上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司體系標(biāo)準(zhǔn)：ISO9001質(zhì)量管理體系ISO14001環(huán)境管理體系OHSAS18001職業(yè)平安健康管理體系說(shuō)明：本體系標(biāo)準(zhǔn)具體內(nèi)容，待我公司正式接管后另行提供。7〕員工培訓(xùn)ⅰ.培訓(xùn)方案源源不斷的人員培訓(xùn)是陸家嘴物業(yè)的管理水平不斷提高的根本保證。為此，公司“培訓(xùn)中心〞每年舉辦二期6個(gè)月全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班和不定期的各類專業(yè)的培訓(xùn)班。培訓(xùn)師資由公司中級(jí)以上的專業(yè)管理人員和外聘一些專家、學(xué)者及境外資深物業(yè)管理專家擔(dān)綱，講授市場(chǎng)的營(yíng)銷籌劃和各類物業(yè)的管理，從