海舟家具城地塊可行性研究

海舟家具城地塊可行性研究市場環(huán)境分析213地塊價格測算4區(qū)域價值分析地塊價值分析地塊區(qū)位項目地塊——海舟家具城地塊與市中心繁華商圈僅一橋（西倉橋）之隔毗鄰西站轉盤改造街區(qū)，占據(jù)稀缺資源，但四周環(huán)繞海舟公寓西倉橋東進路概況東進路西起泰州西站轉盤，東至泰州東站轉盤，全長2360米；南北兩側有五金店鋪、銀行、百貨商場、電器賣場、超市、數(shù)碼城等業(yè)態(tài)。區(qū)域規(guī)劃

泰州市西站轉盤改造規(guī)劃范圍：北起海陽西路，南，西起江洲北路，東至古運河，總用地面積51公頃。1、揚州路（轉盤以東至海陽路與揚州路交叉口段）變成城市支路，打造成步行景觀大道，理順交通關系，合理控制車流量；2、取消現(xiàn)有轉盤，遷出西汽車站，在該區(qū)域內規(guī)劃建設公共綠地開敞空間、成片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等。3、規(guī)劃將現(xiàn)有海陽路設為城市次干道。今后，往揚州方向的車流將被引導進入海陽路，隨后進入江州北路，在現(xiàn)有轉盤西南角進入揚州方向。4、改造后，將在現(xiàn)有江州北路與揚州路交叉處形成十字路口，設置紅綠燈。現(xiàn)有轉盤周邊將規(guī)劃為二類居住區(qū)，同時規(guī)劃建設現(xiàn)代化的鄰里中心，加強與古城區(qū)的關系，著力塑造建筑形象，改善城市空間關系。規(guī)劃中，每一個住宅小區(qū)的開放空間及綠地系統(tǒng)均組織到城市開放空間及一個小區(qū)的建筑高度、建筑形式和色彩也將統(tǒng)一到城市界面的控制之中。該地區(qū)停車場設置也非常充分。改造范圍內共設置了12處地下停車場和2處地面停車場。該區(qū)域還將著重在景觀打造上做文章。方案擬設立“三點兩線”網(wǎng)狀綠化布局。“三點”即原西站轉盤、改造范圍內的揚州路中段、海陽路與揚州路交叉口處設街頭公園，“兩線”即沿揚州路、古運河建設景觀綠化帶。區(qū)域發(fā)展定位2010年重大城市建設項目老東站地塊東大門改造安置區(qū)產業(yè)用布總廠地塊林機廠西南側地塊三河公園西大門改造安置區(qū)2010年重大城建項目區(qū)域價值分析本地塊毗鄰西站轉盤改造區(qū)，與目前最繁華的西壩口商圈僅一橋之隔，鑒于政府對該區(qū)景觀的重點打造，且有意拉近與老城區(qū)的距離，因此具有景區(qū)和商圈的雙重身份。本地塊與規(guī)劃的二類居住區(qū)僅一路之隔，且在地塊的北邊有“三點兩線”網(wǎng)狀綠化布局。區(qū)域發(fā)展定位——現(xiàn)代化的鄰里中心，與泰州目前最繁華商圈在“一條商業(yè)發(fā)展軸”上。毗鄰城市中心——占據(jù)西站轉盤改造區(qū)稀缺資源，現(xiàn)代化的鄰里中心（成片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等）為區(qū)域主導發(fā)展方向。市場環(huán)境分析2項目印象1項目定位3地塊價格測算4地塊價值分析區(qū)域價值分析地塊指標解讀假設該地塊面積：2.5萬方；以容積率1.3計算，建筑面積約：32500㎡；地塊四周被住宅區(qū)環(huán)繞，其唯一的進出口還要從海舟公寓北邊的騎樓下通過，加之海舟農貿市場在項目的北邊，每天有大批商販在此批發(fā)，影響未來項目開發(fā)的品質，不論是做住宅還是商業(yè)，檔次打造不上去，不利于項目規(guī)劃，未來項目整體操控性很難。本案海舟農貿市場地塊四至本案東至南至西至北至地形、地貌地塊呈不規(guī)則形加之四周環(huán)繞住宅區(qū)，不利于地塊整體規(guī)劃地塊進出口家具城中間過道過道入口過道北邊地塊價值分析地面建筑面積：32500㎡地塊周邊被住宅區(qū)環(huán)繞，且只有一個進出口，進出要經(jīng)過海舟公寓的騎樓下面，不利于項目規(guī)劃海舟農貿市場緊鄰改地塊，每天有大批商販在此批發(fā)，影響項目開發(fā)品質，未來項目整體操控性很難。地塊身在西站轉盤改造區(qū)域，與老城區(qū)僅一橋之隔西站轉盤改造區(qū)未來規(guī)劃為二類居住區(qū)，打造現(xiàn)代化的鄰里中心（成片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等），景觀的著重打造（eg,公園、綠化等），未來區(qū)域價值優(yōu)越。周邊在開發(fā)的住宅、商業(yè)項目稀少，周邊二手房市場因未來西站轉盤區(qū)的改造，升值潛力巨大。地塊未來西站轉盤區(qū)改造后周邊資源環(huán)境較好，商業(yè)價值顯著；地塊受周邊環(huán)境限制，對項目整體規(guī)劃有一定影響；未來項目不論是做商業(yè)還是住宅，整體操控性很難。地塊解讀結論毗鄰城市中心——占據(jù)西站轉盤改造區(qū)稀缺資源，現(xiàn)代化的鄰里中心（成片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等）為區(qū)域主導發(fā)展方向。區(qū)域價值地塊價值地塊未來西站轉盤區(qū)改造后周邊資源環(huán)境較好，商業(yè)價值顯著；地塊受周邊環(huán)境限制，對項目整體規(guī)劃有一定影響；未來項目不論是做商業(yè)還是住宅，整體操控性很難。占據(jù)西站轉盤改造區(qū)稀缺資源，區(qū)域發(fā)展定位方向為現(xiàn)代化的鄰里中心；區(qū)域內商業(yè)價值較大；地塊周邊環(huán)境限制條件，制約著未來項目的整體規(guī)劃、整體開發(fā)項目印象1市場環(huán)境分析2項目定位3地塊價格測算4宏觀環(huán)境分析周邊市場分析住宅商業(yè)對比這一年來泰州的放量，我們可以看出09年由于大量剛性需求的釋放，開發(fā)商放量逐步增加，第三季度達到一個高峰；2010年新年伊始，各開發(fā)商因09年基本均賺得盆滿缽滿，于是紛紛選擇利用淡季進行調整，一為避開傳統(tǒng)淡季，二為國家政策密集出臺，三為“兩會”的召開將對房產市場造成的影響；5月份受4月國家調控新政出臺的影響，市場放量減緩，呈大幅下降趨勢；6月份放量微幅反彈，一方面是由于部分樓盤在前期市場好的情況下錯過了入市時機，遇到4月份國家宏觀調控的出臺，在調控“雙滿月”之后，大量剛性需求在各界輿論下，心理防線減弱，成為高房價下的買單者，因而促成了部分樓盤在此時入市；另一方面，在宏觀大背景下，宏觀調控只針對商品住宅，因而部分樓盤改變推盤策略，推出商鋪。供應區(qū)域主要以城南、城東區(qū)域為主。數(shù)據(jù)來源：泰州房管網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：泰州房管網(wǎng)09年受成交量上升和政策帶動，壓抑了一年多的剛性需求支撐起樓市“小陽春”，“買漲不買跌”的心理重返；2010年一季度泰州樓市呈下滑局面，一方面是因為一季度為傳統(tǒng)樓市淡季；另一方面，09年底市場的反?；鸨?，已經(jīng)將2010年的購房需求透支殆盡，無論是從房源和客源上，都需要一個積累的過程；但若與2009年同期相比，一季度成交則呈小幅上揚態(tài)勢；2010年5月份受4月中旬的國家調控新政的影響，整體市場成交呈大幅下滑態(tài)勢；2010年6月份整體市場成交呈上升趨勢，在“新政”組合拳的打擊下，泰州樓市十分冷靜，開發(fā)商和購房者之間的冷戰(zhàn)持續(xù)至今，樓市成交量也是起伏不定，“量跌價漲”、“量價齊跌”成為近階段的主旋律。數(shù)據(jù)來源：泰州房管網(wǎng)08年整體成交均價在3600—3800元/平米間峰谷波動，下半年有所回升，全年均價保持在3700元/平米左右，沒有出現(xiàn)大的增幅和降幅；08年處在大環(huán)境影響下，各項目打折、優(yōu)惠風驟起，成加價逐漸走低，至08年8月降至最低點；09年隨著樓市整體的成交回暖，價格逐步上揚，整體相比08年上漲近1000元/平米，上漲原因一方面在于市場回暖開發(fā)商信心的提升，另一方面優(yōu)惠打折的取消，再者需大于供的現(xiàn)象；

10年一季度受高價樓盤成交冷淡影響，帶動全市商品住宅成交均價微幅下滑，但成交均價并未出現(xiàn)大幅下滑態(tài)勢，仍保持高位運行。2季度受國家宏觀政策出臺影響，價格不降反升，主要是受政策出臺后的滯后效應影響。數(shù)據(jù)來源：泰州房管網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計整體市場動線——至2010年上半年依然持續(xù)增長，下半年始將趨于平緩；市場供應——鑒于國家宏調的出臺，市場形勢有眾多不明朗，開發(fā)商會延遲供應，在2010年第三季度后形勢會有所改觀；房價——保持一定時期的增長態(tài)勢，增長幅度將在今年四季度開始趨于平緩；客源——雖然09年剛性需求過度透支，但2010年政府規(guī)劃的重點城建項目，將會再次衍生大量的剛性需求；產品——隨著價格的上漲，和主力樓市消費群體的收入不成正比，中小面積產品仍是市場需求主體，另一方面在于實際居住需求，滿足居住需求仍是大多數(shù)購房者的置業(yè)特征。而在泰州的消費者經(jīng)濟塔上，高端消費者有一定的體量。中高段的物業(yè)存在著一定的市場，這個市場逐步的向周邊縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸。總結項目印象1市場環(huán)境分析2項目定位3地塊價格測算4宏觀環(huán)境分析周邊市場分析商業(yè)住宅泰州商業(yè)市場分析——網(wǎng)點規(guī)劃商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃：

《泰州商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2005—2020年）》，未來5年市區(qū)大中型商業(yè)零售網(wǎng)點將達到21處，平均約3萬人擁有一處大中型商業(yè)零售網(wǎng)點；商業(yè)網(wǎng)點等級：全市分為市級商圈、區(qū)級商圈和社區(qū)型商圈三個等級；市級商圈分布：市區(qū)的市級商業(yè)中心為坡子街和濟川路2個商業(yè)中心：坡子街商業(yè)核心：包括五一路、府前路、東進東路北側商業(yè)區(qū)，成為老城區(qū)最繁華的商業(yè)街區(qū)，集購物、休閑、娛樂、健身于一體的具有較強吸引力的開放空間；濟川路商業(yè)街：建設成為具有現(xiàn)代都市特征的新型商業(yè)街；新區(qū)商務中心：為集行政管理、商業(yè)商貿、文化娛樂、酒店公寓為一體的現(xiàn)代商務中心；區(qū)域級商圈分布：分別在鐵塔廣場和火車站區(qū)級商業(yè)中心。分析：商業(yè)網(wǎng)點的科學規(guī)劃將使商業(yè)地產更加趨向于有序發(fā)展，在一定程度上將緩解商業(yè)供求不平衡的矛盾；另外，市區(qū)邊界地區(qū)的兩個區(qū)域級商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃將在一定程度上分擔市區(qū)商業(yè)的負荷壓力。追溯泰州市商業(yè)發(fā)展歷史，百貨、電器等主力店及大型購物中心陸續(xù)出現(xiàn)。至今為止，泰州商業(yè)正一步一步走向繁榮：

1971年泰州第一百貨正式成立；

2002年文峰千家惠正式開業(yè)；

2004年環(huán)月城廣場片區(qū)進行改造拆遷；

2005-2006年，品牌電器陸續(xù)入駐；中央百貨、金鷹百貨、易初蓮花等主力店相繼開業(yè)；期間坡子街、錦泰購物廣場、鵬欣麗都、鳳城國際等大型購物中心紛紛問世；分析：百貨、電器、超市等零售品牌競相追逐，大型購物中心紛紛問世，泰州商業(yè)相對于同類城市來說，已經(jīng)達到了較高的發(fā)展水平。泰州商業(yè)市場分析——發(fā)展概況泰州商業(yè)主要集中在老城區(qū)（青年路與東進路交匯處為核心商圈，其它分布在老城區(qū)的青年路、迎春路鼓樓路、海陵路、濟川路、稅務街、五一路、人民路等）；而城北、城南、城西、城東商業(yè)不足；城東北區(qū)是專業(yè)市場聚集地。老城區(qū)商業(yè)過于集中，老城區(qū)外圍商業(yè)存在較大的發(fā)展空間有少量生活配套商業(yè)，以汽車貿易為主專業(yè)市場集聚地

城市核心商業(yè)區(qū)泰州商業(yè)市場分析——商圈分布名稱租金元/㎡/月業(yè)態(tài)主要商家檔次經(jīng)營狀況輻射范圍核心商圈（青年路與東路交匯處）200-300最高500百貨、超市、電器數(shù)碼、服飾零售等一百、金鷹、中央、國美、蘇寧、五星等中偏高檔較好全市（市級購物圈）青年路90-180百貨、超市、書店、電動車專賣店、酒店以及街道服務性商業(yè)文峰千家惠、時代、五星電器、好樂迪KTV、新華書店、沁悅酒店等中檔較好全市（市級消費主街）五一路120-150服飾、婚紗攝影等賽琪、貴人鳥、圣.迪奧、千熏百合等中檔較好全市（青年群體購物街）人民路180左右數(shù)碼、服飾商場等月城數(shù)碼、泰山購物廣場中檔一般全市迎春路80-150醫(yī)店、復印、裝飾、賓館、書店、餐飲等街道服務性商業(yè)新華書店、藍調咖啡等檔次不齊較好全市（市民生活服務街）稅務街40-60服飾、排擋、火鍋等喬丹、太平鳥、小肥羊等檔次不齊一般全市（排擋、服飾街）鼓樓路45-70房產中介、裝飾、餐飲等迪歐咖啡檔次不齊一般以周邊市民為主（生活服務街）海陵路60-80窗簾、服飾、復印、餐飲、娛樂等紅高梁、多彩游戲廳、阿倫故事中檔較好以周邊市民為主（生活服務街）濟川路45-120家居、超市賣場等世紀聯(lián)華、好易家中偏高較好周邊居民/全市南通路35-60小商品、建材裝飾永安、溫泰、蘇北購物廣場等中偏低一般全市（專業(yè)市場高地）泰州商業(yè)市場分析——網(wǎng)點分布泰州商業(yè)市場分析——網(wǎng)點特征分析核心商圈：泰州市商業(yè)主要聚集在泛坡子街片區(qū)優(yōu)勢：百貨、大型超市、電器數(shù)碼、服飾街以及新建大型商業(yè)項目高度集中，具有市級商圈的龍頭地位；劣勢：餐飲、娛樂休閑配套商業(yè)相對不足，為區(qū)域級商圈的發(fā)展創(chuàng)造了機會。服務型街道：主要分布在青年路、迎春路、海陵路、鼓樓路等優(yōu)勢：周邊人口集中，交通網(wǎng)線暢通，商業(yè)氛圍成熟；劣勢：業(yè)態(tài)分散，檔次不齊，環(huán)境雜亂；特色街道：稅務街

優(yōu)勢：以服飾、餐飲為主，特色化明顯；

劣勢：對外開放性差，服飾區(qū)基本無夜間營業(yè)；核心思考：泰州作為二、三類城市，一般只有一個市級商圈，而泛坡子街片區(qū)商圈力量已經(jīng)很強大，因而，本案重點應立足于區(qū)域消費，通過挖掘成熟商圈的不足點與城市機會業(yè)態(tài)，兼顧區(qū)域外圍消費來展開研究。泰州商業(yè)市場分析——供求分析總量分析類別商鋪類型面積（萬㎡）大型零售百貨約15超市約8電器約2新建大型商業(yè)項目財富廣場約6.5坡子街約9.1鵬欣麗都約8.5鳳城國際約8本案約7合計約64位置面積(㎡)東至海陵區(qū)規(guī)劃泰漁公路及河流、西至環(huán)圩河、南至環(huán)圩河、北至空地50323.7

東至海陵區(qū)興泰公路西側空地、西至空地、南至空地、北至空地79741.2東至海陵區(qū)京泰路街道雙墩村農田、西至海陵區(qū)京泰路街道雙墩村農田、南至規(guī)劃站前路北側20米城市公共綠地、北至站前一路66599合計約19萬2007年9月泰州推出的大型純商業(yè)地塊分析：泰州目前市區(qū)人口在約40萬左右（高港約20萬），按照二、三類城市人均商業(yè)面積0.8（中國商業(yè)聯(lián)合會網(wǎng)數(shù)據(jù)資料）的標準計算，泰州商業(yè)供應量過大，面臨激烈的競爭局勢，獨特的商業(yè)規(guī)劃與不同的消費群體定位顯得至關重要；另外，新推出的商業(yè)地塊處于城市邊界的專業(yè)市場區(qū)域，可推測未來定位應該以專業(yè)市場為主，對生活類商業(yè)造成的影響較小。以下不包括泰州成熟服務街道泰州商業(yè)市場分析——供求分析商鋪市場及投資需求項目名稱商鋪類型銷售價格（元/㎡）銷售方式銷售狀況主力面積（㎡）鵬欣麗都街鋪外街4-4.5萬內街2.8萬直接銷售外街售完，內街銷售90%100-200金宇花園街鋪2萬直接銷售-40-90世紀吉星一、二層聯(lián)售1.1萬直接銷售-100-120財富廣場街鋪外街4萬多內街2.8萬直接銷售90%80-120坡子街一、二、三層一層3-4萬二層1.8-2.5萬三層5000-8500直接銷售1層95%30-60銷售商鋪主要集中在市中心區(qū)，也有部分老城外圍。兩者間價格差距大,但銷售情況都很好.

郊區(qū)商鋪主流價格1萬-2萬元／㎡、市區(qū)較好地段外街商鋪售價在3-5萬元/㎡，內街鋪售價萬元/㎡.街鋪銷售主力面積集中在60-120㎡之間，部分一二層聯(lián)售面積較大。銷售模式主要是直接銷售為主，無返租和帶租銷售，通過對2層以上樓層和大面物業(yè)的招商來推動銷售。（除小型項目外）分析：泰州市商鋪投資市場總價較高，市中心物業(yè)總價高達400萬以上，根據(jù)當?shù)刈饨鹎闆r，投資回報率在7—10%左右，盡管泰州市商業(yè)總量過大，但商鋪投資市場仍然前景大好。泰州商業(yè)市場分析——營銷特征項目名稱銷售面積租賃面積坡子街約2.5萬㎡（約27%）約6.6萬㎡（約73%）財富廣場約1.5萬㎡（約23%）約5萬㎡（約77%）鵬欣麗都約2.7萬㎡（約30%）約5.8萬㎡（約70%）鳳城國際約5.5萬㎡（約31%）約2.5萬㎡（約69%）合計約12萬㎡（約34%）約23萬㎡（約66%）備注：其它小型社區(qū)配套商業(yè)采取直接銷售的模式城市大型商業(yè)項目整體租售比例圖主要營銷特征：商業(yè)出租比例加大，地產發(fā)展商在操作大型商業(yè)項目時，主要通過對位置略差的物業(yè)和大面積物業(yè)實施主力店與次主力店招商組合，或商場統(tǒng)一招商運行，以租金或扣點方式獲得開發(fā)利潤。同時，通過招商輔助，提高出售物業(yè)部分的價值，對部分物業(yè)通過出售也可獲得更高的收益，以達到租售兩受益的營銷目標。泰州商業(yè)市場分析——發(fā)展趨勢商圈發(fā)展：商業(yè)地產向老城區(qū)外圍擴張；商業(yè)體量：總量偏向飽和，未來商業(yè)地塊供給將會受到限制；操作模式：大型商業(yè)項目逐步趨向于以租為主，銷售為輔助的發(fā)展模式；商業(yè)規(guī)劃：集中式商業(yè)與步行街綜合體將是大型商業(yè)項目發(fā)展的趨勢；業(yè)態(tài)供求：零售業(yè)態(tài)將趨向年輕時尚消費，未來餐飲、娛樂休閑等業(yè)態(tài)將成為商業(yè)發(fā)展的主流業(yè)態(tài)；酒店市場：需求較大，市場仍然具有一定的發(fā)展空間，開發(fā)仍然會得到延續(xù)；檔次上逐漸向中高檔靠攏；酒店式公寓：市場緊缺，未來該類商業(yè)物業(yè)將成為市場新寵。問題思考Q1、我們打造一個什么樣的樓盤？住宅如何定位？商業(yè)如何定位？Q2、如何開發(fā)？先開發(fā)住宅？還是先開發(fā)商業(yè)？泰州城市綜合環(huán)境對長三角及省內客戶的吸引力泰州居住價值、商業(yè)前景較好，投資潛力巨大地塊未來西站轉盤區(qū)改造后周邊資源環(huán)境較好，商業(yè)價值顯著；地塊受周邊環(huán)境限制，對項目整體規(guī)劃有一定影響；未來項目不論是做商業(yè)還是住宅，整體操控性很難。毗鄰城市中心——占據(jù)西站轉盤改造區(qū)稀缺資源，現(xiàn)代化的鄰里中心（成片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等）為區(qū)域主導發(fā)展方向。地塊發(fā)展方向住宅化中低端住宅商業(yè)商業(yè)體、會所地塊發(fā)展方向探討項目印象1市場環(huán)境分析2項目定位3地塊價格測算4周邊環(huán)境分析宏觀市場分析編號項目均價（元/㎡）天達佳園多層：4000商鋪：7500

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玲瓏嘉園二手房：5240

江洲公寓二手房：3900

區(qū)域樓盤印象目前該區(qū)域在售樓盤稀有，在售樓盤基本已售罄，基本以二手房交易為主。隨著西站轉盤街區(qū)的改造，未來該區(qū)域將會陸續(xù)有成片住宅建設，也將帶動改區(qū)域二手房的升值。江洲公寓區(qū)域樓盤分析小結區(qū)域內可售房源較少，在售的幾個樓盤也將售罄，已無新房供應，目前區(qū)域內基本以二手房交易為主；區(qū)域住宅價格在整個市場各個區(qū)域中排名倒數(shù)第二，在整體市場價格高速攀升的形勢下，最貴的賣到八九千，城市之光成交均價低至3180元/㎡；區(qū)域中二手房均價4665-5655元/㎡；二手租賃市場租金：110方以下：普裝：500-800元/月，精裝：850-1700元/月；出租投資回報率低，主要是該區(qū)域內有化工區(qū)，一般自主住在此的絕大部分為原區(qū)域內改善型住房、剛性需求者。隨著西站轉盤街區(qū)的改造，未來區(qū)域內規(guī)劃為成片住宅區(qū)，未來區(qū)域樓盤升值潛力較大。區(qū)域有居住價值，住宅稀缺，市場機會較大周邊商業(yè)情況街道年租金面積（平米）業(yè)態(tài)東進路約5萬40五金約6萬50建材約3.5萬30建材約2萬15建材2.5萬20小型超市江洲路4-5萬40-50建材4-5萬40-50五金8-9.5萬90-100建材老居民區(qū)8000-2萬10-60建材、五金為主目前該區(qū)域的商鋪以五金器材、建材為主。商鋪部分分析小結商業(yè)分布：以五金器材、建材、銀行、小超市、小飯店為主。東進路租金最高，一般在元/天/㎡，江洲路租金在元/天/㎡，老居民區(qū)商鋪租金元/天/㎡左右。﹥﹥奢侈品展示休閑餐飲類建材五金器材小超市、飯店租金承受排行：本項目雖然在商業(yè)地段，區(qū)域商業(yè)價值雖高，但卻不能為該項目所利用。市場機會分析商業(yè)方向(會所）住宅化（中低端住宅）方向市場環(huán)境開發(fā)機會開發(fā)機會方向特點區(qū)域有居住價值，住宅稀缺，價低、銷售情況良好。機會較大短期收益見效快，利潤一般；操作簡單。政府對該區(qū)域（西站轉盤區(qū)）的改造規(guī)劃，鑄就該區(qū)域的商業(yè)價值。有一定機會營運要求高，分割出售受限制；長期收益為主，資金沉淀比較大項目印象1市場環(huán)境分析2地塊價格測算4項目定位3方案一以住宅公寓為主+部分底層商業(yè)以90-110㎡中小三房市場主流產品為主力產品，減少風險，實現(xiàn)穩(wěn)健開發(fā)、安全快速回籠；120-160㎡的三、四房為次主力產品，舒適型中大平面產品該方案以全部銷售為目的，短期收益見效快，利潤一般，易操作方案二項目定位方向1000-2000㎡每棟的獨棟會所群營運要求高，分割出售受限制(分割銷售與統(tǒng)一經(jīng)營之間存在一定矛盾），短期收益與長期收益相結合，資金沉淀比較大集藝術、餐飲、文化、休閑、娛樂為一體的城市會所方案二不可取項目印象1市場環(huán)境分析2項目定位3地塊價格測算4地塊價格測算：以項目全部銷售，獲取利潤為原則，選擇方案一進行測算成本測算類別價格計算方式土地成本未定樓面價*32500地上建安成本6500000032500*2000企業(yè)稅金6000000總收入×6%營銷成本1500000總收入×1.5%前期工程1600000含設計費、報建費、三通一平等不可預見費1500000總投資成本7560萬元+土地成本

物業(yè)類型代表項目單方年租金/房價（元/㎡.年）單方日租金（元/㎡.日）二手售價（元/㎡)年回報率（%）住宅杰盛西苑//約5655江洲公寓//約3900西域綠洲//約4665商業(yè)東進路12403.4//江洲路9752.7//老居民區(qū)5641.5//周邊二手房均價為3900-5700元/㎡左右。我們取市場價格5000元/㎡計算收益估算。按照周邊商業(yè)租金水平，取3.5元/天/㎡計算，若年投資回報率為7％，則商鋪售價可達到2萬/㎡.利潤測算按市場價格5000元