物業(yè)接管驗收工作細則

物業(yè)接管驗收工作細則目的：確保新接樓宇住用的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足正常的使用功能。范圍：對新接管樓宇的建筑、裝修、設施設備等方面的驗收。職責：相關部門人員組成的接管驗收小組負責接管驗收工作。程序：

接管驗收前的準備工作接管驗收定義

根據(jù)發(fā)展商對本公司的委托合同，在樓宇各項竣工驗收全部合格的基礎上，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足正常的使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。成立物業(yè)管理處

在小區(qū)入駐前三個月，(竣工驗收工作在入駐前一至三個月內(nèi)進行)，成立管理處，管理處主任、物業(yè)管理員和維修人員到位（其他管理人員分步到崗，具體見《物業(yè)管理處入駐工作細則》），落實管理用房和職工宿舍。

組織驗收小組由物業(yè)客戶部牽頭,組織工程部和管理處的有關人員組成驗收小組；驗收小組應在驗收前完成以下工作:提前派出部分工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，與地方的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設備的安裝調(diào)試，了解整棟樓宇內(nèi)所裝配的設備設施，熟悉各類設備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地；熟悉水、電、氣管道道路的鋪設位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護打下基礎。主動與開發(fā)商工程部和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項和開始交接日期等。與地產(chǎn)、施工單位雙方制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準。準備竣工驗收的表格資料：A、《房屋接管驗收記錄》B、《房屋接管驗收整改項目統(tǒng)計表》C、《公共設施接管驗收單》D、《公共設施接管驗收整改項目統(tǒng)計表》E、《公共設備接管驗收單》F、《公共設備接管驗收整改項目統(tǒng)計表》G、《接管驗收資料交接表》H、《接管驗收資料不合格整改單》I、《接管驗收不合格整改通知單》接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料

產(chǎn)權(quán)資料1.建筑用地規(guī)劃許可證;2.建筑工程規(guī)劃許可證;3.建筑工程施工許可證;4.建筑設計審批意見書;5.小業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單、購房合同復印件。市府驗收合格資料：1. 市建筑工程竣工驗收合格證書；2. 市公安消防局建筑消防驗收意見書；3. 建筑工程竣工檔案驗收證書;4. 市燃氣工程監(jiān)督質(zhì)量等級證書；5. 市房屋建筑測繪報告;6. 市建筑工程環(huán)保驗收合格證書;市府驗收合格資料：7. 市民防工程驗收證書;8. 用電許可證；9. 供用電協(xié)議書；10.衛(wèi)星地面接收設施許可證；11.電梯使用合格證；12.電子防盜監(jiān)控系統(tǒng)驗收合格證書。

注：煤氣、電話有線電視由市有關公司負責維修保養(yǎng)及驗收。 工程技術(shù)資料1.竣工圖－包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2.地質(zhì)勘察報告；3.工程合同及開、竣工報告；4.工程預決算分項清單；5.圖紙會審記錄；6.工程設計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；7.隱蔽工程驗收簽證；

工程技術(shù)資料

8.沉降觀察記錄；9.竣工驗收證明書；10.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；11.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；12.水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；13砂漿、混凝土試塊試壓報告；14.供水、供暖的試壓報告。資料的存放資料的存放上述資料必須存放在發(fā)展商或物業(yè)管理公司專職管理的檔案室內(nèi)，以便隨時查閱。必須移交物業(yè)管理公司的資料：

原件：

1.電梯使用合格證；

2.供用電協(xié)議書；

3.用電許可證；

4.用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表；

5.衛(wèi)星電視地面接收設施許可證； 6.燃氣管道使用許可證。復印件及圖紙1.業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單；2.參與建設該小區(qū)的設計，工程監(jiān)理及所有施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱，負責人，聯(lián)系人，聯(lián)系電話清單；3.市建筑工程竣工驗收合格證書；4.市公安消防局建筑消防驗收意見書；5.建筑、電氣、給排水、空調(diào)、煤氣、氣體滅火系統(tǒng)等施工圖；6.機電設備單臺說明書、調(diào)試、訂購合同。樓宇接管驗收程序發(fā)展商通知物業(yè)服務公司接管驗收。1.物業(yè)服務公司按期相關要求進行核對。具備條件的應在15日內(nèi)發(fā)驗收復函并約定驗收時間。2.物業(yè)服務公司會同發(fā)展商開發(fā)商人員，建筑施工人員共同對房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量、公共配套設施設備等作初步檢驗。

樓宇接管驗收程序3.對初步檢驗中發(fā)現(xiàn)的問題，由驗收小組填寫遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由施工單位負責整改，并商定時間復核。4.對無明顯不合符檢驗標準要求的房屋,由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任，應避免人為損壞；對仍存在缺陷的房屋待整改驗收合格后才接管鑰匙。樓宇接管驗收程序5.業(yè)主(住戶)入住時，由管理處樓層管理員陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報告開發(fā)商，由其限期施工隊返修整改，經(jīng)管理處或業(yè)主（住戶）驗收后消項。6.在保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主(住戶)或管理處人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或制造上的缺陷時，聯(lián)絡開發(fā)商查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。7.保修期滿過后，開發(fā)商在取得物業(yè)管理公司認可后才向建筑商支付保證金或工程余款。 房屋接管驗收標準及檢驗辦法

參照建設部ZBP30001-90標準和國家1991年7月1日公布的《房屋接管驗收標準》及達到業(yè)主（住戶）的合理要求。

標準及檢驗辦法梁、柱、板主體：按圖紙設計逐間檢查，無變形、凹凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；無鋼筋外露；

頂棚：抹灰面平整，面層涂烊均勻，無漏刷，無脫皮；無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬；房屋接管驗收標準及檢驗辦法墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面落，無明顯裂縫，無污漬；塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直；外墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象；

地（樓）面：

毛地面：平整，無裂紋；房屋接管驗收標準及檢驗辦法

塊料（如瓷磚）面層：

粘貼牢固，無缺棱掉角；

面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線條順直；

對縫砂漿飽滿，線條順直；

水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷；

衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面：

用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準確到不應有積水，倒返水；

第二天到樓下檢查樓面無滲漏；房屋接管驗收標準及檢驗辦法門窗：開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形；從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活；木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕徽晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡；房屋接管驗收標準及檢驗辦法可視對講：開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚；不銹鋼門無刮花痕跡；防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡；窗臺返水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：先關緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區(qū)）自上面下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入；查詢天氣預報，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期間，先將所有窗門關緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺返水；房屋接管驗收標準及檢驗辦法樓梯、扶手：砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：用力輕搖無晃動，安裝牢固；鋼筋無銹蝕，無彎曲；木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手；房屋接管驗收標準及檢驗辦法插座：電器插座：單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足“左零右火”規(guī)定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電源接通是否正常公用電視天線插座：單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞，（收視效果由住戶入住后檢查）；有線電視插座：由市有線電視臺驗收；電話插座：只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞；房屋接管驗收標準及檢驗辦法接線盒：單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭；開關：安裝牢固，目視蓋板無損壞；檢檢開關靈活情況，開啟接觸效果良好；照明燈具：用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常；產(chǎn)品合格，使用壽命達到要求，室內(nèi)公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計有多少自然損壞的。房屋接管驗收標準及檢驗辦法供水系統(tǒng)：安裝牢固不能搖動；打開每棟的供水總閥門（注意關閉室內(nèi)的水閥）管道完好無損，無滲漏水，無銹跡；管道接頭無滲水；水龍頭（花灑）和水閥；打開水閥，流水暢通，接頭無漏水；排污管道（含塑料等）：安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞；鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻；房屋接管驗收標準及檢驗辦法地漏：過濾鐵芯安裝穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通；衛(wèi)生潔具：安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；灌水后排水口接口密實，無滲水，接水軟管無銹跡；便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通；房屋接管驗收標準及檢驗辦法室內(nèi)配電箱：安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關等控制是否正常；開關符合型號規(guī)定；導線與設計相符，布線規(guī)范；目視箱蓋無損壞，操作一次開關靈活；門鈴：室外按鈕安裝牢固，蓋板完好，操作靈活，操作一次檢查；室內(nèi)預留線盒參照4.8；房屋接管驗收標準及檢驗辦法其它：晾衣鉤用軟繩等套住掛鉤用力拉時，安裝牢固，無搖晃，目視鋼筋掛鉤表面無裂紋，彎處無斷裂；水表、電表和煤氣表：安裝牢固，無搖晃；打開室內(nèi)水閥，看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常；目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷。公共設施接管驗收標準及檢驗辦法參照建設部ZBP30001-90標準和國家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到設計要求。房屋接管驗收標準及檢驗辦法標準及檢驗辦法基礎設施：房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等；散水坡：無下陷、斷裂、與墻體分裂；面層平整，無脫層；無倒返水現(xiàn)象；天臺：屋面隔熱層、防水層：板端縫、伸縮縫膏緊貼；隔熱板、防水層表面無裂縫；天溝、落水口暢通，管道完好；天面扶欄：無破損、變形，無明顯銹蝕；房屋接管驗收標準及檢驗辦法公用天線：配件齊全，安裝到每家每戶，收視效果良好；屋面避雷設施：各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠；消防設施（消防栓、消防箱）：消防栓：油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；閥門完好，無滲漏水；消防箱：消防管、消防帶等配套齊全；箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝牢固，門鎖開啟自如；消防管無滲漏水，閥門完好；房屋接管驗收標準及檢驗辦法小區(qū)路燈：按設計要求安裝；燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花；綠化：按設計要求種植花草樹木，對照綠化設計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達98%以上，無病蟲害發(fā)生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度98%；綠化用水：綠化水管布局合理，閥門開關距離四周不超過100米，布局覆蓋率100%，閥門開關靈活，無漏水，安裝穩(wěn)固，無搖晃；房屋接管驗收標準及檢驗辦法小區(qū)道路：道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷；路沿建筑整齊，灰縫飽滿，無損傷；塊料面層：拼疊整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無裂紋、無缺棱掉角；路牌清楚，地面線條順直；垃圾池（箱）：沖洗水管：垃圾池通水率100%，水管安裝牢固，接口處密實，無漏水；水閥開關靈活無漏水；水閥箱裝鎖，箱面無銹跡，油漆面均勻，鎖頭開啟靈活；房屋接管驗收標準及檢驗辦法砌筑類：砌筑平直，底層無起砂，無裂紋，無空鼓；裝飾面層磚線縫順直，磚面無損傷，無缺棱掉角；投入口和清出口的鐵門：無銹跡，油漆完好均勻，安裝牢固，開啟靈活；鐵箱類：油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩(wěn)；塑料類：桶身完好無損，桶底無裂紋，無漏水，配有桶蓋且完好無損；房屋接管驗收標準及檢驗辦法垃圾中轉(zhuǎn)站：參照相關《房屋接管驗收標準和檢驗辦法》的室內(nèi)接管驗收部分；崗亭：鋁材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污漬；參照相關室內(nèi)驗收標準；電動道閘：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄桿無損傷；房屋接管驗收標準及檢驗辦法車庫：露天（地下）停車場：路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；地下停車場：參照《房屋接管驗收標準和檢驗辦法》的相關內(nèi)容；車道標識：入口、出口標識清楚，油漆均勻；單車架：焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡；房屋接管驗收標準及檢驗辦法照明設施：配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常；排水系統(tǒng)：設有專門的排水溝，參照明暗溝驗收標準，排水泵參照相關機電設備驗收標準；地下車庫通風設施：參照《機電設備接管驗收標準》；沙井、檢查井和化糞池：房屋接管驗收標準及檢驗辦法池內(nèi)無垃圾雜物，進排