萬(wàn)家燈火項(xiàng)目商業(yè)定位提案初稿193811416

信陽(yáng)萬(wàn)家燈火項(xiàng)目提案信陽(yáng)市商業(yè)格局——核心商圈、步行街、專業(yè)市場(chǎng)和大量的街鋪構(gòu)成“3+4”商業(yè)格局基本形成“3+4”商業(yè)格局即3個(gè)商業(yè)帶(三大商業(yè)帶分別是以勝利路西亞超市為中心的勝利路商業(yè)帶，以西亞和美超市和一弘百貨為中心的東方紅大道――民權(quán)路商業(yè)帶，以亞興量販為中心的新華西路－中山路商業(yè)帶，),4個(gè)商業(yè)街區(qū)(北京路，東方紅路，勝利路等特色商業(yè)街，中山北路為以商貿(mào)為核心的特色街區(qū);北京路主要為餐飲及休閑娛樂(lè)消費(fèi)所在地；現(xiàn)有商業(yè)雖整體檔次不高，但已經(jīng)足以覆蓋城區(qū)及周邊消費(fèi)人群。勝利路商業(yè)帶

勝利路是信陽(yáng)市最繁華的商業(yè)街，此商業(yè)帶以西亞超市為中心延勝利路展開(kāi)，其間大型超市賣場(chǎng)就西亞超市一家，主要是沿街的門(mén)面商鋪造就了勝利路的繁華，云集了富貴鳥(niǎo)、紅蜻蜓、達(dá)芙妮、金利來(lái)等知名鞋類品牌，雅戈?duì)?、杉杉、海瀾之家、黑貝、?mèng)舒雅、淑女屋等知名服裝品牌，還有大量的裝飾品店、餐飲店、茶館、咖啡廳穿插其中，使之成為綜合型的商業(yè)街。以下是勝利路商業(yè)帶的重要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模（㎡）經(jīng)營(yíng)范圍租金水平主要品牌開(kāi)業(yè)時(shí)間西亞超市7000㎡1、2層是超市，1層食品，2層洗化、日常用品，少量服飾；3-5層是百貨，3層鞋、女裝，4層男裝，5層童裝、兒童玩具、鞋類。超市外圍是一圈精品店，主要經(jīng)營(yíng)服裝、飾品、餐飲等1-2層約70－100元/㎡/月、3層約60元/㎡/月、4層35元/㎡/月利郎男裝、紅人服裝2002年勝利路步行街約11000㎡中心是陶瓷市場(chǎng)，周圍是1-3層的門(mén)面房，1層門(mén)面房精品店，主要經(jīng)營(yíng)有飾品、服裝、鞋類、餐飲；2-3層的門(mén)面房主要是休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所，主要有KTV，茶館、咖啡廳等沿街店面租金約110－125元/㎡/月寶馬、鄂爾多斯、柒奧康、報(bào)喜鳥(niǎo)、伊莎貝拉、勁霸、花花公子、華倫天奴等百盛商城約2000㎡1層是鞋類；2層是男女服飾、皮具、太陽(yáng)帽、雨傘等；3層是家具、家紡等1層約100元/㎡/月恒源祥、萬(wàn)紫千紅、森馬等2002年?yáng)|方紅大道――民權(quán)路商業(yè)帶

東方紅大道是信陽(yáng)市最寬、修建標(biāo)準(zhǔn)較高的道路之一，市政府、市政協(xié)和市人大均落戶東方紅大道，是信陽(yáng)的行政大道，同時(shí)也是信陽(yáng)的商業(yè)大道之一，此商業(yè)帶以信陽(yáng)市最高品質(zhì)的兩大百貨商場(chǎng)一弘百貨和西亞和美超市為中心延路展開(kāi)，以下是東方紅大道和民權(quán)路商業(yè)帶的主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模（㎡）經(jīng)營(yíng)范圍租金水平主要品牌開(kāi)業(yè)時(shí)間一弘百貨約6000㎡1層化妝品、首飾、手表、鞋類；2層休閑女裝，皮具、雨傘、服裝飾物等；3層是時(shí)尚女裝，時(shí)尚女包等；4層是休閑男裝、商務(wù)男裝、領(lǐng)帶、皮帶等70－80元/㎡/月、10－12個(gè)扣飯點(diǎn)，目前二樓業(yè)態(tài)調(diào)整，預(yù)計(jì)2007年9月9日重新開(kāi)業(yè)鞋類：紅蜻蜓、杉杉化妝品：美寶蓮、白大夫其它；蘇泊爾、華帝、萬(wàn)和等2006年9月28號(hào)亞興家電批發(fā)市場(chǎng)約3000㎡1層是冰箱、彩電、空調(diào)、電暖器等大家電；2層是電熨斗、剃須刀、空氣加濕器、電磁爐、微波爐、等小家電；3層是櫥柜70－80元/㎡/月新飛、格力等2001年西亞和美廣場(chǎng)23000㎡-1層超市，主營(yíng)食品、家用雜貨、少量服飾等；1-4層為百貨，1層經(jīng)營(yíng)化妝品、鞋類、首飾、手表等；2層經(jīng)營(yíng)休閑女裝、女包等；3層經(jīng)營(yíng)職業(yè)女裝；4層經(jīng)營(yíng)休閑男裝、職業(yè)男裝?？埸c(diǎn)22－25個(gè)點(diǎn)肯德雞、歐萊雅、哥弟、夢(mèng)舒雅、李寧、耐克、阿迪達(dá)斯2005年4月28日開(kāi)業(yè)。百佳購(gòu)物廣場(chǎng)1500㎡共3層，經(jīng)營(yíng)形式為超市。約100元/㎡/月2007年6月北京商場(chǎng)1500㎡共2層，1層電器和中心家庭影院；2層羽榮服約70－85元/㎡/月海信、小天鵝，康博羽榮服2000年新華西路――中山路商業(yè)帶新華路是信陽(yáng)市人流量最大的道路，因?yàn)樾抨?yáng)火車站、弘運(yùn)汽車站都在此路上，亞興量販坐落在新華路西段與中山路交匯處，亞興量販原為亞細(xì)亞商場(chǎng)，以此為中心展開(kāi)的新華西路――中山路商業(yè)帶是信陽(yáng)市較早的商業(yè)帶，以亞興量販為中心向東有上海商場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，向南是中山路弘遠(yuǎn)家具城，孕嬰童裝、辦公家具一條街，以下是新華西路――中山路商業(yè)帶的主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)范圍租金水平開(kāi)業(yè)時(shí)間亞興量販約6000㎡原為信陽(yáng)亞細(xì)亞商場(chǎng)，共5層，-1層是家用電器，有冰箱、彩電、洗衣機(jī)等；1層一半百貨，一半超市，百貨主營(yíng)化妝品、精品鞋類、首飾、名表、還有迪信通手機(jī)城，超市1層主營(yíng)食品、家用日常雜貨；2層洗化、飾物等；3層休閑服飾、普通鞋類、兒童玩具等、4層家具賣場(chǎng)扣點(diǎn)至少20個(gè)點(diǎn)2002年上海商場(chǎng)約5000㎡一樓鞋類、八方電器，二樓鐘表、首飾，三、四樓家具，五樓空置約60元/㎡/月2001年本案信陽(yáng)市街鋪?zhàn)饨鹨话阍?0元/㎡·月，勝利路商業(yè)帶租金最高租金情況租金的高低與商業(yè)的規(guī)模、檔次和成熟程度有很大的關(guān)系，信陽(yáng)市的租金以勝利路商業(yè)帶為最高，門(mén)面租金大多在100元/月/㎡以上，主干道商業(yè)街鋪?zhàn)饨鹪?5－90元/㎡/月，其他主干道街鋪的鋪面租金大多在20-40元/月·㎡之間；107國(guó)道一帶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于起步階段，目前人氣不旺，租金在10元-20元之間，有些專業(yè)市場(chǎng)的門(mén)面租金在10元以下。商鋪位置面積/㎡月租金（元/㎡/月）民權(quán)路上下2層商鋪30039四一路6058東方紅大道勝利路口7100勝利路55113新華路30114北京路門(mén)面房2層120+12020貿(mào)易廣場(chǎng)商鋪1053.-7項(xiàng)目周邊街道業(yè)態(tài)分布狀況本項(xiàng)目周邊緊鄰新華路、四一路、人民路、民權(quán)路、禮季路等主干道新華路有陽(yáng)光賓館、陽(yáng)光商業(yè)廣場(chǎng)、電腦城、上海商城、亞興量販等，四一路向北延伸為羊山大道。成為連結(jié)信陽(yáng)新老城區(qū)主干道，路兩邊為服裝、鞋類品牌店、華銀大酒店等，人民路自東向西有茶葉市場(chǎng)、新華音像城、富人鳥(niǎo)等，勝利路商業(yè)步行街為信陽(yáng)市主要品牌集中地，路兩邊為服裝、鞋類品牌店等，民權(quán)路兩邊有百佳超市、人民商場(chǎng)、一統(tǒng)百貨等，周邊街道業(yè)態(tài)分布圖如下競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研一銀珠廣場(chǎng)項(xiàng)目位于信陽(yáng)市東方紅大道北側(cè)，中山路西側(cè)，地塊總占地面積29畝，商業(yè)建筑面積近5萬(wàn)㎡，地下二層為現(xiàn)代化大型停車場(chǎng)、地下一層為大型綜合超市，地上一層至五層為流行百貨，項(xiàng)目定位為信陽(yáng)市集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的一站式購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)于2007年11月開(kāi)業(yè)。樓層業(yè)態(tài)分布圖如下：樓層定位經(jīng)營(yíng)品種建筑面積綜述5層居家童趣館家居床品、花卉、衛(wèi)浴、童裝、童車、美食廣場(chǎng)、活動(dòng)會(huì)館、小家電6113㎡商場(chǎng)租金：扣15個(gè)點(diǎn)＋30元/月的管理費(fèi)。銷售價(jià)格：臨街3萬(wàn)/㎡，1層1.5萬(wàn)/㎡，2層1萬(wàn)/㎡內(nèi)部配套：地上地下500個(gè)車位、自動(dòng)柜員機(jī)、中央空調(diào)、10部自動(dòng)扶梯、2部觀光電梯、2部客貨梯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地段好、定位全、配套全；項(xiàng)目劣勢(shì)：工程開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)差、招商團(tuán)隊(duì)不專業(yè)4層紳士休閑館男裝、單品組合、男士小百貨、體育運(yùn)動(dòng)、電玩城6173㎡3層時(shí)尚麗人館女裝（貴婦裝、職業(yè)裝）、睡衣、保暖內(nèi)衣、女子美容館6173㎡2層天姿淑女館女裝（少女裝、淑女裝）、中性休閑、休閑包、流行鐘表、美甲、咖啡廳6173㎡1層紅妝精品店化妝品（彩妝、香水、保養(yǎng)）、珠寶、男女鞋、女包、箱包、國(guó)際快餐店5240㎡－1層綜合超市經(jīng)營(yíng)食品、飲料、煙酒、服裝、針織、洗化、鞋帽、玩具、箱包、文具、大小家電、運(yùn)動(dòng)器材、廚房用品、農(nóng)產(chǎn)品、水產(chǎn)品等8000㎡競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研二亞興新天地項(xiàng)目位于勝利路北段（原亞興超市），總建筑面積6萬(wàn)㎡，其中百貨3萬(wàn)㎡（正與大商、丹尼斯洽談、麥當(dāng)勞以簽訂入住意向）。項(xiàng)目定位為集商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、商務(wù)公寓為一體的一站式休閑生活中心。目前工程建至地下一層，銷售中心于8月25日開(kāi)放。項(xiàng)目已開(kāi)始動(dòng)工、在開(kāi)業(yè)時(shí)間上及已進(jìn)行主力店招商對(duì)我項(xiàng)目產(chǎn)生較大威脅，為本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。主力百貨麥當(dāng)勞商業(yè)街信陽(yáng)商業(yè)正向快速發(fā)展及結(jié)構(gòu)調(diào)整階段演進(jìn)發(fā)展階段市場(chǎng)表現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式贏利模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個(gè)居住區(qū)、交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)街區(qū)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購(gòu)物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場(chǎng)城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場(chǎng)、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)中心發(fā)展，萬(wàn)家燈火商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主商鋪基本市場(chǎng)化，經(jīng)營(yíng)和銷售同時(shí)存在商鋪市場(chǎng)化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營(yíng)業(yè)收入+租金收入營(yíng)業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入信陽(yáng)目前商業(yè)的演進(jìn)信陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)綜合分析及發(fā)展趨勢(shì):

1、信陽(yáng)市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局不合理：信陽(yáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈帶狀分布，并在不同階段形成區(qū)域性商業(yè)帶。各類型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不合理。2、商業(yè)形態(tài)滯后，有待升級(jí)：信陽(yáng)零售業(yè)態(tài)依然以百貨商場(chǎng)、量販超市以及步行街街鋪、集貿(mào)市場(chǎng)類傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，新興商業(yè)業(yè)態(tài)在市場(chǎng)上依然缺乏，有待升級(jí)。3、商業(yè)市場(chǎng)處于快速發(fā)揮展及結(jié)構(gòu)調(diào)整期，未來(lái)零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈：目前信陽(yáng)的百貨已進(jìn)入整合階段，已顯示出百貨正在向升級(jí)改造，優(yōu)化結(jié)構(gòu)、不斷創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)方式、突出特色和名牌塑造方面轉(zhuǎn)變。隨著外資零售巨頭和國(guó)內(nèi)知名連鎖企業(yè)的進(jìn)入步伐加快，零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，對(duì)信陽(yáng)本土零售市場(chǎng)傳統(tǒng)企業(yè)造成很大的沖擊，隨著大批商業(yè)巨頭的進(jìn)入，必將改變現(xiàn)有商業(yè)格局并提升商業(yè)發(fā)展水平，同時(shí)也將促進(jìn)信陽(yáng)零售市場(chǎng)的健康發(fā)展。4、大型復(fù)合型商業(yè)街發(fā)展前景看好：隨著即將動(dòng)工的萬(wàn)家燈火項(xiàng)目及亞興新天地的推出，復(fù)合型商業(yè)街區(qū)這一圍合式的建筑形式、復(fù)合多樣的業(yè)態(tài)組合，必將對(duì)促進(jìn)信陽(yáng)商業(yè)的升級(jí)帶來(lái)積極因素。隨著市民消費(fèi)水平的提高，對(duì)購(gòu)物環(huán)境及品牌的追求將愈來(lái)愈突出，綜合性商業(yè)中心依托其集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等功能為一體，符合都市生活節(jié)奏和現(xiàn)代消費(fèi)需求，必將獲得有利的快速發(fā)展機(jī)會(huì)并成為未來(lái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的改造升級(jí)的方向。項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

本項(xiàng)目定位中檔偏高形象推廣中高檔檔次定位

區(qū)域（地塊）檔次地塊一中檔偏低：針對(duì)中低收入消費(fèi)者，以茶葉批零、中低檔服裝、飾品、小商品為主地塊二中高檔（百貨）：針對(duì)中高收入消費(fèi)者，以百貨、家具賣場(chǎng)、家電賣場(chǎng)、大型超市（全客層）為主，針對(duì)綜合性消費(fèi)群體。地塊三中高檔：針對(duì)中高收入消費(fèi)者，以中高檔服裝、餐飲為主。地塊四中檔偏高：針對(duì)中高收入消費(fèi)者、以中高檔服裝、茶館、影院、知名快餐、西餐、搭配中低檔流行服飾、飾品為主。檔次梯次分布圖高中低檔次全面組合，體現(xiàn)綜合性商業(yè)街區(qū)特色中高檔提升價(jià)值，中低檔吸引客流檔次呈逐級(jí)梯次分布，互補(bǔ)共融中檔中檔偏低中高檔中檔偏高中檔偏高我們?cè)诖舜蛟斓摹皣?guó)際STREETMALL”是一個(gè)“LIFESTYLICENTER”（第四代商業(yè)模式：生活體驗(yàn)中心），是集“購(gòu)物，以及吃喝玩樂(lè)”功能于一體的，多業(yè)態(tài)多功能體驗(yàn)型一站式的，“中高低”檔次齊全的開(kāi)放式人文商業(yè)街區(qū)，國(guó)際STREETMALL的功能具體業(yè)態(tài)體現(xiàn)。茶市、中低檔服裝、小商品等地塊一百貨、超市、家俱、家電、通訊等地塊二中高檔服裝品牌專賣店、餐飲等地塊三星級(jí)院線、極限運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、快餐西餐、茶樓、中高檔服飾、美食廣場(chǎng)、流行前線等地塊四經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)總布局圖一、二層：茶市三層：網(wǎng)吧、客棧中低檔服裝飾品、小商品百貨、超市、家俱賣場(chǎng)中高檔服飾中餐中高檔服飾、茶樓、快餐西餐、美食廣場(chǎng)、星級(jí)院線、極限運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、流行前線等地塊一、二業(yè)態(tài)布局圖一、二層：茶市三層：網(wǎng)吧、客棧中低檔服裝飾品、小商品百貨、超市、家俱賣場(chǎng)本地塊面寬185米、進(jìn)深55米，建議商業(yè)商業(yè)聯(lián)為一體、目前規(guī)劃主力店面積單層面積過(guò)小，無(wú)法滿足商家需求，連為一體后單層面積約10000平米左右，業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一：一層一半及二層設(shè)置主力超市面積15000平米左右，一層西側(cè)業(yè)態(tài)規(guī)劃為通訊賣場(chǎng)，三層規(guī)劃為，家俱賣場(chǎng)。業(yè)態(tài)規(guī)劃方案二：一至三層規(guī)劃主力百貨。該區(qū)域需自持物業(yè)。將現(xiàn)有人民商場(chǎng)茶葉市場(chǎng)遷至此處打造信陽(yáng)特色茶市，充分發(fā)揮臨火車、汽車站區(qū)位優(yōu)勢(shì)。業(yè)態(tài)規(guī)劃：一二層規(guī)劃茶市，三層規(guī)劃：網(wǎng)吧、旅館等。此物業(yè)可進(jìn)行銷售?，F(xiàn)有地塊中服裝市場(chǎng)升級(jí)改造，提升現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，另增加飾品小商品以補(bǔ)充現(xiàn)有信陽(yáng)缺失業(yè)態(tài)，充分發(fā)揮火車站商圈效應(yīng)主力店主力店----項(xiàng)目的“氣魄”所在（1）業(yè)態(tài)組合：主力店＋次主力店主力店：綜合超市、百貨、專業(yè)賣場(chǎng)百貨、超市主力店業(yè)態(tài)總布局圖中高檔服飾中餐茶樓、快餐西餐、本地塊為雙面臨街，目前勝利路及禮節(jié)路門(mén)店經(jīng)營(yíng)中高檔服飾專賣店。建議業(yè)態(tài)規(guī)劃：一層業(yè)態(tài)規(guī)劃：臨勝利路、四一路、禮節(jié)路一層規(guī)劃為服飾專賣店，二三層：業(yè)態(tài)規(guī)劃為餐飲（一層需留接待大廳并考慮排煙及樓上住戶問(wèn)題）。本地塊臨近勝利路步行街建議業(yè)態(tài)規(guī)劃：臨禮節(jié)路第一條街區(qū)及勝利路臨街一二層規(guī)劃中高檔服飾，鞋帽、休閑運(yùn)動(dòng)等三層業(yè)態(tài)規(guī)劃：美食廣場(chǎng)。中高檔服飾、快餐等星級(jí)院線、極限運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)等本區(qū)域規(guī)劃有水系建議業(yè)態(tài)規(guī)劃：方案一：中高檔茶樓、中餐、西餐酒吧街等。建議將影院移至此處以達(dá)到最大化吸引人流帶動(dòng)該區(qū)域的效果，并且在影院廣場(chǎng)處設(shè)置極限運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)，影院一層設(shè)置休閑、運(yùn)動(dòng)服飾。茶樓、酒吧街、影院、極限運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合：服飾店+中西美食餐廳+特色餐飲店+