光大證券-2011房地產(chǎn)行業(yè)投資策略

積重難返，調(diào)控沒有回頭路光大證券研究所房地產(chǎn)萬知2021年11月14日——2021年房地產(chǎn)投資策略

整理課件2021年地產(chǎn)股跑輸大盤數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2021年我們持續(xù)看空房地產(chǎn)，根本面和股票走勢與我們的觀點完全一致。2021年我們繼續(xù)看空！2整理課件核心觀點調(diào)控沒有回頭路,樓市向下，政策向下，估值不是首要因素，房地產(chǎn)維持“中性評級〞一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素仍然存在需求端過度市場化,供給端完全壟斷，導(dǎo)致長期供給偏緊投資需求旺盛房價只漲不跌的預(yù)期二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍恐擴大且長期化房價上漲壓力仍然很大，局部未限購城市銷售仍然旺盛限購范圍恐擴大且長期化政策反復(fù)后果嚴重大力建設(shè)保障房可保房地產(chǎn)開發(fā)投資三、樓市明年成交量前低后高年中大量供給上市、下半年房價調(diào)整，但跌幅有限房價不會大跌四、股票年中見底，上升空間小年中政策見底即股票見底上升空間小，行業(yè)進入低速增長期維持“中性〞評級3整理課件反轉(zhuǎn)性條件——什么條件下可以看好？反彈行情前提——政策見底，年中趨勢性行情前提——政策放松，概率0%4整理課件一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素仍然存在1、消費需求過度市場化2000-2021年是改善需求頂峰，2005年后開始首次置業(yè)頂峰數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局5整理課件一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素仍然存在1、消費需求過度市場化保障房建設(shè)嚴重缺失數(shù)據(jù)來源：Wind6整理課件一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素仍然存在2、供給完全壟斷2004年8.31大限后，土地購置面積根本不增長，購置費增速遠高于面積增速數(shù)據(jù)來源：Wind7整理課件一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素仍然存在3、投資需求旺盛貨幣超發(fā)：M2/GDP不斷擴大，2021年三季度M2超2021年GDP35萬億。數(shù)據(jù)來源：Wind8整理課件一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素仍然存在3、投資需求旺盛巨額儲蓄隨時尋求增值保值的投資時機數(shù)據(jù)來源：Wind9整理課件一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素仍然存在4、房價只漲不跌的預(yù)期政策從未奏效：政策與房價圖數(shù)據(jù)來源：Wind2002年，經(jīng)營性土地全部招拍掛2003年，房價漲，提高第二套住房首付比例2004年，8.31大限，所有經(jīng)營性用地正式招拍掛2005年，舊國八條，新國八條2006年，新國六條2007年，清繳土地增值稅，嚴格二套房貸2021年，大力支持住房消費2021年，兩次調(diào)控，限購10整理課件一、導(dǎo)致房價越調(diào)越漲的因素仍然存在5、市場化手段已無能為力地產(chǎn)核心問題在于土地制度，市場手段只能壓需求，不能增供給2004年8.31大限后，完成開發(fā)土地面積增速出現(xiàn)系統(tǒng)性下降〔政府為何能接受，土地收入仍增長〕數(shù)據(jù)來源：Wind11整理課件二、調(diào)控回頭路，限購范圍恐擴大且長期化1、房價上漲壓力仍然很大又見負利率圖：實際儲蓄利率數(shù)據(jù)來源：Wind12整理課件二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍恐擴大且長期化1、房價上漲壓力仍然很大儲蓄搬家，10月份凈搬出7000億元圖：新增居民儲蓄數(shù)據(jù)來源：Wind13整理課件二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍恐擴大且長期化1、房價上漲壓力仍然很大新政以來限購城市成交下滑嚴重，而未限購城市有高位企穩(wěn)跡象圖：限購與非限購城市成交指數(shù)〔2021年9月份周均成交量為1000〕數(shù)據(jù)來源：Wind14整理課件二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍恐擴大且長期化1、房價上漲壓力仍然很大非限購城市成交很快企穩(wěn)，擠出效應(yīng)有所顯現(xiàn)，需求流向限購城市的周邊區(qū)域北京周邊的燕郊、香河也已出臺限購措施，十一后，惠州集中出現(xiàn)日光盤圖：東莞〔左圖〕、惠州〔右圖〕成交量數(shù)據(jù)來源：Wind15整理課件二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍恐擴大且長期化2、限購令恐長期化供求關(guān)系未得根本改變，限購范圍隨時可能擴大，且長期限購：限購城市：關(guān)注福州和海口政策是否2021年1月1日會放松數(shù)據(jù)來源：Wind時間城市本市戶籍家庭納稅證明或社會保險證明

擁有2套住房

有1套房無該證明的9月30日深圳限購2套禁止購房限購1套禁止購房禁止購房10月1日廈門新購1套住房新購1套住房新購1套住房10月7日上海新購1套住房新購1套住房新購1套住房10月9日寧波新購1套住房新購1套住房禁止購房10月10日福州新購1套住房禁止購房限購1套禁止購房禁止購房10月11日杭州新購1套住房新購1套住房新購1套住房10月12日南京限制購買第三套住房

限制購買第三套住房

限制購買第三套住房10月12日溫州新購1套住房新購1套住房禁止購房10月13日天津新購1套住房新購1套住房新購1套住房10月14日?？谛沦?套住房新購1套住房新購1套住房10月15日廣州新購1套住房新購1套住房禁止購房10月16日三亞限購1套限購1套限購1套10月18日大連新購1套住房新購1套住房新購1套住房16整理課件二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍恐擴大且長期化3、政策反復(fù)后果嚴重投資高增長依仗銷售額，銷售額依仗投資需求，09年教訓(xùn)，房價漲幅100%：圖：房地產(chǎn)投資與房價數(shù)據(jù)來源：Wind17整理課件二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍恐擴大且長期化4、大力建設(shè)保障房可保房地產(chǎn)開發(fā)投資保障房實施到位的話，商品房投資下滑的影響可由保障房完全抵消根據(jù)我們的預(yù)測模型〔歷史誤差5%以內(nèi)〕，2021年全年房地產(chǎn)投資增速為8.5%左右，假設(shè)2021年新增1000萬套保障房建設(shè)量，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將達21.3%數(shù)據(jù)來源：Wind18整理課件三、樓市成交量前低后高，價格穩(wěn)中有降1、年中大量供給上市，下半年房價將調(diào)整2021年新開工面積過大，2021年年中陸續(xù)進入市場，新開工面積增速圖數(shù)據(jù)來源：Wind19整理課件三、樓市成交量前低后高，價格穩(wěn)中有降2、二三線城市房價壓力大2021年新開工量，是2021年全國成交面積的1.5倍，且大局部位于二三線城市數(shù)據(jù)來源：Wind20整理課件三、樓市成交量前低后高，價格穩(wěn)中有降3、房價下跌空間有限，預(yù)計不超過10%從未經(jīng)歷長時間的投資熱，供給長期偏緊房價穩(wěn)定是經(jīng)濟向消費轉(zhuǎn)型的前提房價下跌10%，全國城鎮(zhèn)居民財富減少9萬億，相當(dāng)于2021年可支配收入的85%政府對房價的下跌容忍度有限預(yù)計2021年房地產(chǎn)銷售面積下降10%，銷售額同比2021年下降19%政府對房地產(chǎn)的態(tài)度，溫家寶，房價下跌的害處多講講重點，要有圖表數(shù)據(jù)來源：Wind21整理課件四、股票年中見底，上升空間小1、年中成交量見底，價格開始調(diào)整，政策也隨之見底政策底是股票底：政策與地產(chǎn)股圖數(shù)據(jù)來源：Wind2007年二套房22整理課件四、股票年中見底，上升空間小2、地產(chǎn)進入低速增長期，估值難以提升限購令下，市場需求貼近真實消費需求改善需求、首次置業(yè)需求頂峰重疊期已過人口現(xiàn)斷層，未來十年購房主力數(shù)量持續(xù)下降首次置業(yè)者逐步成為市場成交主力，規(guī)模和支付能力雙降數(shù)據(jù)來源：Wind23整理課件五、地產(chǎn)股投資策略1、行業(yè)上升趨勢——增長和PE是