房地產(chǎn)培訓 -投資人如何掌握設計規(guī)劃方案

“項目總及投資總培訓”內部培訓課程“項目總及投資總培訓”內部培訓課程【基于項目開發(fā)全周期的“投資拓展”主題】投資人如何掌握設計規(guī)劃方案大師大家-房地產(chǎn)規(guī)劃的特點碧桂園模式的優(yōu)秀規(guī)劃具備的特質規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關系課程綱要-房地產(chǎn)規(guī)劃的特點碧桂園模式的優(yōu)秀規(guī)劃具備的特質規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關系課程綱要=一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關系用地用地選擇規(guī)劃基于房地產(chǎn)開發(fā)過程規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)過程規(guī)劃條件城市規(guī)劃體系詳細規(guī)劃服務于修建性修建性詳細規(guī)劃審批1.特別關注周邊環(huán)境及基地特征，充分挖掘好;二、房地產(chǎn)規(guī)劃的特點1.特別關注周邊環(huán)境及基地特征，充分挖掘好;二、房地產(chǎn)規(guī)劃的特點利利2.規(guī)劃設計模式化，實現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售；高速度3.特別關注經(jīng)濟效益，充分利用每一寸土地；4.不同的開發(fā)、營銷模式，具有不同的規(guī)劃特點。碧桂園模式的優(yōu)秀規(guī)劃設計需具備哪些特質？三、碧桂園模式的優(yōu)秀規(guī)劃具備的特質三、碧桂園模式的優(yōu)秀規(guī)劃具備的特質 2.整體布局3.展示區(qū)規(guī)劃 4.公共服務設施規(guī)劃5.5.交通規(guī)劃6.綠地景觀規(guī)劃7.城市設計三、碧桂園模式的優(yōu)秀規(guī)劃具備的特質三、碧桂園模式的優(yōu)秀規(guī)劃具備的特質項目定位項目定位(1)區(qū)位(1)區(qū)位(2)需求(2)需求(3)目標客戶(3)目標客戶(5)競品市場（樓價）(5)競品市場（樓價）郊區(qū)城區(qū)度假剛需(3)目標客戶根據(jù)不同的目標客戶，研發(fā)不同的產(chǎn)品(5)競品市場(樓價)充分了解周邊競品市場三、碧桂園模式的優(yōu)秀規(guī)劃具備的特質三、碧桂園模式的優(yōu)秀規(guī)劃具備的特質整體布局整體布局2.整體布局(1)(1)土地的充分利用(2)(2)外圍空間及景觀的利用(3)(3)充分結合地形(4)(4)技術經(jīng)濟指標((2.整體布局2.整體布局(1)土地的充分利用（不均衡使用容積率）2.整體布局2.整體布局(2)外圍空間及景觀的利用將外部景觀引入用地內2.整體布局2.整體布局(2)外圍空間及景觀的利用充分利用外部市政廣場及人工湖打造展示區(qū)2.整體布局2.整體布局(2)外圍空間及景觀的利用充分圍繞外部市政公園打造展示區(qū)及商業(yè)街2.整體布局2.整體布局(2)外圍空間及景觀的利用充分利用海岸線景觀資源2.整體布局2.整體布局(3)充分結合地形結合現(xiàn)狀地形，減少土方、基礎及時間成本低洼區(qū)、地質好---高層高地、地質差---低層2.整體布局2.整體布局(3)充分結合地形三明項目：按福建省技術規(guī)定，可抬高周邊未建市政路標高2m，從而減少整體外運土方量約65萬方。2.整體布局2.整體布局(3)充分結合地形貴州畢節(jié)項目：根據(jù)現(xiàn)場情況進行實地放線，修改規(guī)劃及單體方案，從而減少整體外運土方。2.整體布局2.整體布局(3)充分結合地形反面案例佛岡清泉城項目：A3、A4區(qū)未提供地形圖項目安排測量單位測量按測量數(shù)據(jù)規(guī)劃設計土方施工時發(fā)現(xiàn)測量數(shù)據(jù)錯誤C4區(qū)土方施工超挖20萬方，造成浪費成本2.整體布局2.整體布局(4)技術經(jīng)濟指標o容積率o建筑密度o建筑限高o停車率（地面停車率）o綠地率2.整體布局2.整體布局容積率容積率充足，高層車庫直接從地面做起，節(jié)省建造成本及時間成本,銷售時有產(chǎn)權2.整體布局2.整體布局停車率漳浦項目通過與項目配合，與政府溝通有效溝通設計條件，停車率條件由原1:1減小為1:0.7；減少地下室面積約1萬㎡,節(jié)約土建成本約2500萬，并且節(jié)約了工程時間成本。2.整體布局2.整體布局地面停車率南陵項目，采用全地面停車加停車樓，大大減小了地下車庫范圍2.整體布局2.整體布局(5)客戶生活習慣及心理需求2.整體布局2.整體布局(5)客戶生活習慣及心理需求三、碧桂園模式的優(yōu)秀規(guī)劃具備的特質三、碧桂園模式的優(yōu)秀規(guī)劃具備的特質03展示區(qū)規(guī)劃看板房早期空間場景生活配套 3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃看板房早期空間場景生活配套 3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃售樓處售樓處展示區(qū)展示區(qū)全程體驗全程體驗3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃(1)(1)位置及規(guī)模(2)(2)客戶體驗的關注(3)(3)預售條件(4)(4)勞斯萊斯規(guī)劃3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃(1)位置及規(guī)?；ㄏ坦饒@展示區(qū)--英倫風情街大范圍展3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃(1)位置及規(guī)模反面案例通州項目：展示區(qū)規(guī)模偏大總用地：19.95ha展示區(qū)占地：4.65haU街建筑面積：8000㎡英倫商業(yè)街建筑面積：1.6萬㎡3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃(1)位置及規(guī)模反面案例海鹽項目區(qū)域提供設計條件和用地紅線均為一宗土地，實際摘牌為2宗土地，用地紅線一分為二。造成了展示區(qū)跨在2宗土地上，需要同時支付2宗土地款，造成項目前期財務支出較大。3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃(1)位置及規(guī)模反面案例張家港項目選擇展示區(qū)位置時需要修建一段約330m市政道路。3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃(1)位置及規(guī)模陽江用幼兒園做臨時售樓部鉆石郡用一戶豪宅做臨時售樓部3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃(2)客戶體驗的關注3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃反面案例(2)客戶體驗的關注反面案例九江項目：展示區(qū)動線不合理，影響營銷成本3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃(2)客戶體驗的關注智慧生活體驗館3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃(3)預售條件是否能提前預售，對展示區(qū)規(guī)劃有一定影響3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃(4)勞斯萊斯規(guī)劃及少量干掛石材別墅。345線尤其是5線城市11層YJ115作為標準戶型。續(xù)分批開發(fā)帶來的報建、驗收、市政交付等問題，保證后續(xù)YJ260產(chǎn)品逐棟推出。3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃3.優(yōu)秀的展示區(qū)規(guī)劃開發(fā)思路(4)勞斯萊斯規(guī)劃開發(fā)思路::3.優(yōu)