產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運營計劃管理課件

七彩云南·古滇王國北A區(qū)產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店計劃運營原則目錄一、產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店工程概況二、如何理解房地產(chǎn)企業(yè)運營與計劃管理

三、怎樣形成高質(zhì)量的房地產(chǎn)項目運營計劃四、房地產(chǎn)項目開發(fā)工作分解結(jié)構(gòu)五、房地產(chǎn)項目運營計劃的執(zhí)行、控制與調(diào)整一、工程概況古滇國產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒

店項目位于滇池湖畔濕地，南臨環(huán)湖東路。建筑面積

為約24萬平米，一期開發(fā)為產(chǎn)權(quán)式度假酒店建筑面

積為：103843.01m2容積率為2.0，二期開發(fā)為濕地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式別墅。一期開發(fā)由于地理位置特殊，施工降排水、防水難度較大，

基礎(chǔ)開挖難度大。二、如何理解房地產(chǎn)企業(yè)運營與計劃管理運營管理的定義與職能房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個層次運營管理的主要職能計劃管理計劃管理的基本過程一、運營營管理的的定義與與職能運營(Operations)就是把投投入的資資源（生生產(chǎn)要素素）按照照特定要要求轉(zhuǎn)換換為產(chǎn)出出（產(chǎn)品和服品 務(wù)務(wù)）的過過程。因因而是一一切組織織的最基基本職能能之一。。（一）、運營管理的定義與職能運營(Operations)就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。輸入材料設(shè)備人員信息資金輸出產(chǎn)品服務(wù)職能過程制造供應(yīng)運輸服務(wù)創(chuàng)造和提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程（二）、房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個層次發(fā)展目標(biāo)項目開發(fā)運營體系（三）、運營管理的主要職能提出內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程確定各管理層級的授權(quán)組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃確定和分解全年經(jīng)營指標(biāo)協(xié)調(diào)制定公司的全面預(yù)算協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作協(xié)調(diào)建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進行考評（四）、計劃管理——計劃管理的PDCA計劃的形成：事前控制計劃的跟蹤與監(jiān)控：事中控制計劃的調(diào)整：事后控制（五）、計劃管理的基本過程計劃定義計劃排序計劃資源估算計劃持續(xù)時間估算制定計劃表計劃執(zhí)行與控制計劃的定義確定為產(chǎn)生項目各種可交付成果而必須進行的具體計劃活動。其基本依據(jù)是工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）。是將工作分解結(jié)構(gòu)的最下層的可交付成果有計劃的分解為更小、更易于管理的組成部分，即具體的計劃活動，為估算、安排進度、執(zhí)行，以及監(jiān)控項目工作奠定基礎(chǔ)。計劃的排序識別與確定各計劃活動之間的邏輯關(guān)系（依賴關(guān)系），來安排計劃活動順序。要充分考慮加入時間提前與滯后量的依賴關(guān)系，利用網(wǎng)絡(luò)圖的4種緊前關(guān)系，準(zhǔn)確表達計劃活動之間間的邏輯關(guān)系。（FS）完成對開始（FF）完成對完成（SS）開始對開始（SF）開始對完成計劃資源估算估算完成各計劃活動所需資源的種類與數(shù)量。資源（人員、設(shè)備或物資）的估算除經(jīng)驗數(shù)據(jù)與專家判斷外，還要自下而上估算。將工作進一步分解，估算下層每個更具體的活動資源需要，以做到合理與科學(xué)。計劃持續(xù)時間估算估算完成各計劃活動所需工時單位數(shù)。除專家判斷、類比估算、參數(shù)估算外，三點估算是一個有效和合理的估算方法（最可能、樂觀、悲觀持續(xù)時間估算的平均

值）。時間估算是逐步細化與完善的，取決于數(shù)據(jù)依據(jù)的詳細程度與準(zhǔn)確性。制定計劃表分析計劃活動順序、持續(xù)時間、資源要求，制定項目進度表。里程碑進度表（里程碑圖）、概況性進度表（橫道圖）、表明邏輯關(guān)系的詳細進度表（網(wǎng)絡(luò)圖）。計劃執(zhí)行與控制控制項目進度表變更。判斷項目進度的當(dāng)前狀態(tài)，查明進度是否已經(jīng)改變，以合理的方式處置變更。三、怎樣形成高質(zhì)量的房地產(chǎn)項目運營計劃計劃編制的管理要求房地產(chǎn)企業(yè)運營多層級計劃管理體系房地產(chǎn)項目開發(fā)資源策劃準(zhǔn)確編制項目開發(fā)計劃開發(fā)計劃與各部門工作有效結(jié)合的把控點計劃編制的管理要求（一）、計劃編制的相關(guān)責(zé)任人——主導(dǎo)、配合、執(zhí)行、檢查、反饋對象（二）、計劃編制的時間要求——編制開始時間、持續(xù)時間、檢查時間點自上而下提出節(jié)點要求自下而上編制計劃滿足節(jié)點要求信息提供，反饋評審，對口管理反反復(fù)復(fù)多個來回的磨合反反復(fù)復(fù)多個來回的磨合計劃編制的管理要求（三）、計劃編制的溝通要求——對象（知會部門/人）、方式項目經(jīng)營目標(biāo)分解計劃級別計劃內(nèi)容一級計劃即項目發(fā)展計劃，確定項目全部工作計劃安排。二級計劃即項目開發(fā)各階段、各專項項業(yè)務(wù)工作計劃，確定各階段、各專項業(yè)務(wù)全部工作計劃安排。三級計劃即各單項工作計劃，確定項目各個具體單項工作的全部工作計劃安排，細化到從準(zhǔn)備工作開始，到工作完成結(jié)束的全過程。房地產(chǎn)項目運營多層級計劃管理體系（一）、項目維度的計劃：房地產(chǎn)項目多級計劃系統(tǒng)項目計劃一級計劃（項目發(fā)展計劃）二級計劃（項目各階段和各分項業(yè)務(wù)計劃）三級計劃（項目單項工作計劃）四級計劃（工作細化計劃）運營計劃公司經(jīng)營計劃部門業(yè)務(wù)計劃月計劃周計劃（二）、房地產(chǎn)項目運營多級計劃管理體系房地產(chǎn)項目開發(fā)資源策劃（一）、項目現(xiàn)金流和資金平衡單項目現(xiàn)金流分析與資金平衡（二）、工程策劃與合約規(guī)劃（三）、人力資源策劃（四）、資源策劃的確定（項目啟動報告、經(jīng)營策劃書、項目發(fā)展報告）——各類標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)驗數(shù)據(jù)（一）、基礎(chǔ)/標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)工程工期設(shè)計周期預(yù)售工期重視經(jīng)驗數(shù)據(jù)的積累，特別是自身的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，因各準(zhǔn)確編制項目開發(fā)計劃（二）編制深度與計劃精度1、恰當(dāng)?shù)纳疃?--計劃管控的精細度體現(xiàn)管理的精細做好層級平衡與匹配 過細則難以進行合理分權(quán)抓重要節(jié)點與輸出成果過細則難以抓住重點排序及邏輯關(guān)系明晰過細則關(guān)聯(lián)復(fù)雜、推卸責(zé)任、效率下降2、計劃的精度---計劃細化至可以精確估算的程度分項計劃名稱招標(biāo)方式考察時間出圖時間招標(biāo)時間簽約時間進場（開工）時間計劃開始計劃完成計劃開始計劃完成計劃開始計劃完成計劃實際鋁合金門窗工程招標(biāo)計劃開發(fā)計劃與各部門工作有效結(jié)合的把控點建立如下的邏輯關(guān)系是計劃成功的關(guān)鍵開發(fā)計劃與各部門工作有效結(jié)合的把控點四、房地產(chǎn)項目開發(fā)工作分解結(jié)構(gòu)（一）、項目工作分解結(jié)構(gòu)定義（二）、房地產(chǎn)項目開發(fā)工作分解的原則（三）、編制房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段工作分解結(jié)構(gòu)（一）、項目工作分解結(jié)構(gòu)定義項目工作分解結(jié)構(gòu)是項目團隊為實現(xiàn)項目目標(biāo)并創(chuàng)造必要的可交付成果而執(zhí)行的工作分解之后得到的一種層次結(jié)構(gòu)。每下降一個層次意味著對項目工作更詳盡的說明。（二）、房地產(chǎn)項目開發(fā)工作分解的原則工作分解結(jié)構(gòu)確定了項目整個范圍；經(jīng)分解的下一層次內(nèi)容之和要100%反映上一層的范圍。把項目可交付成果分成較小的、便于管理的工作和可交付成果，既不能太粗，也不能太細。直至結(jié)構(gòu)最底層的“工作細目”水平，可以可靠地估算費用和持續(xù)時間。1.2.3.4.5.6.論證階段工作分解策劃階段工作分解設(shè)計階段工作分解施工階段工作分解營銷階段工作分解入伙及維修階段工作分解（三）、編制房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段工作分解結(jié)構(gòu)1.論證階段工作分解①論證階段的主要工作和合理順序②論證階段的工作成果③論證階段工作分解結(jié)構(gòu)2.策劃階段工作分解①策劃階段的主要工作和合理順序②策劃階段的工作成果③策劃階段工作分解結(jié)構(gòu)3.設(shè)計階段工作分解①設(shè)計階段的主要工作和合理順序②設(shè)計階段的工作成果③設(shè)計階段工作分解結(jié)構(gòu)4.施工階段工作分解①施工階段的主要工作和合理順序②施工階段的工作成果③施工階段工作分解結(jié)構(gòu)五、房地產(chǎn)項目運營計劃的執(zhí)行、控制與調(diào)整*（一）、什么影響了計劃的有效執(zhí)行*（二）、常見的幾種計劃監(jiān)控方式*（三）、計劃的動態(tài)調(diào)整（一）什么影響了計劃的有效執(zhí)行哪些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)對常常對計劃執(zhí)行造成影響1、設(shè)計管理對計劃執(zhí)行的影響2、報建管理對計劃執(zhí)行的影響3、采購管理對計劃執(zhí)行的影響4、成本管理對計劃執(zhí)行的影響5、人力資源管理對計劃執(zhí)行的影響6、現(xiàn)場組織與條件變化（二）常見的幾種計劃監(jiān)控方式（一）、各類計劃管理報告1、項目管理月報、周報2、其他報告、報表（二）、運營會議制度1、定期例會、臨時會議和專題協(xié)調(diào)會2、明確會議目的、事先溝通信息、分發(fā)材料、準(zhǔn)備議案3、形成會議紀(jì)要并跟蹤檢查（三）、實地檢查、抽查1、掌握最新情況2、查看一手資料3、檢驗報告、報表及其他上報資料的真實性（四）、實時交互與共享的信息平臺1、OA系統(tǒng)2、明源系統(tǒng)3、項目管理信息系統(tǒng)（三）計劃的動態(tài)調(diào)整（一）、計劃的適用性與權(quán)威性的平衡計劃不適用時要調(diào)整，但不能因為有變化而不作計劃按授權(quán)審批，保持計劃的權(quán)威性對調(diào)整原因、責(zé)任和造成的影響作出分析，有量化數(shù)據(jù)，用于考核和經(jīng)驗積累（二）、關(guān)鍵線路與節(jié)點的控制重點控制影響項目經(jīng)營業(yè)績與資金的時間節(jié)點變化在單一計劃中，重點控制該計劃的關(guān)鍵線路上