招商依云郡二期高層營銷報(bào)告演講用簡短版104559364

招商依云郡二期高層營銷報(bào)告——形象定位篇中原地產(chǎn)天津分公司事業(yè)二部TianJin04.2013報(bào)告目錄

PART2PART3PART1一期高層成交客戶總結(jié)市場環(huán)境分析產(chǎn)品價(jià)值解讀PART1市場環(huán)境分析“國五條”政策解讀環(huán)城四區(qū)成交分析區(qū)域競品銷售分析2010年以來中央房地產(chǎn)調(diào)控政策及津版細(xì)則2010年2011年2013年津六條2010年4月16日規(guī)范商品房銷售管理.津十條2010年6月13日增加普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購房需求津限購令2010年10月13日本市及外省市居民家庭在市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套商品住房新津六條2011年1月11日征收土地增值稅津十條2011年2月11日全市范圍內(nèi)限購天津細(xì)則2013年3月31日.國十一條2010年1月10日堅(jiān)決抑制部分城市房價(jià)過快發(fā)展，明確二套房首付比例不得低于四成國十條2010年4月17日首套90㎡住房首付款不得低于三成，二套房首付比例不得低于五成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍9.29新政2010年9月29日房價(jià)過高、上漲過快城市要限定居民家庭購房套數(shù).新國八條2011年1月26日貸款購買二套房的家庭，首付款比例不得低于六成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍.新國五條2013年2月20日首次明確房產(chǎn)稅擴(kuò)容.新國五條細(xì)則2013年3月1日依情況提高二套房首付款比例和貸款利率，出售自有房屋的個(gè)人所得稅按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征新國五條細(xì)則出臺(tái)，天津二手房成交激增新政出臺(tái)后，3月份天津新房、二手房成交住房的成交量分別達(dá)2012年以來月度最低點(diǎn)和最高點(diǎn)，說明對于新房市場而言，雖然新政令剛性需求購房者加速入市，但是多數(shù)自住改善型客戶并未貿(mào)然出手，仍處于理性觀望階段。二手房市場在經(jīng)歷了新國五條剛出爐時(shí)的瘋狂之后漸漸退燒，隨著天津細(xì)則的落地，買賣雙方均逐漸冷靜，市場回歸理性逐漸趨于平穩(wěn)。二手房市場的熱度已經(jīng)開始冷卻，但為新房市場送來的溫度依舊還在。天津版新國五條細(xì)則即將落地，必定會(huì)為天津樓市帶來更大的變局。環(huán)城四區(qū)供給平衡，量價(jià)回升，價(jià)格趨穩(wěn)2013年14月份環(huán)城四區(qū)商品房供應(yīng)面積為117.28萬㎡，成交面積為121.45萬㎡，成交均價(jià)9356元/㎡；受新政影響造成的恐慌性購房畢竟短暫，新政實(shí)施后雖然對新房市場有一定促進(jìn)意義，但樓市調(diào)控基調(diào)并未改變，預(yù)計(jì)開發(fā)企業(yè)推盤貨量與市場消化將進(jìn)一步達(dá)到穩(wěn)定平衡狀態(tài)。2013年1-4月，天津市商品住宅新增供應(yīng)量為316.32萬㎡，銷售量為343.82萬㎡，成交均價(jià)10246元/㎡，銷售量近年來首次高于新增供應(yīng)量；2013年2月經(jīng)歷了傳統(tǒng)春節(jié)影響樓市低迷之后，隨著3月份中央發(fā)布“新國五條”，部分購房人群意圖搶在新政實(shí)施前購入房產(chǎn)，造成3月份成交量激增，樓市成交“供不應(yīng)求”。區(qū)域競品銷售分析與本案有直接競爭的版塊，會(huì)使意向客戶分流，故選取張家窩版塊、精武鎮(zhèn)版塊、靜海縣版塊；本案選取的核心競品標(biāo)準(zhǔn)為大部分來訪客戶曾經(jīng)提及過并與本案進(jìn)行對比的項(xiàng)目；產(chǎn)品形式、面積區(qū)間、價(jià)格的與本案同質(zhì)或與本案形成競爭關(guān)系；版塊競品選取原則以上三個(gè)主要競爭版塊區(qū)域配套成熟，張家窩版塊、精武鎮(zhèn)版塊為市區(qū)客戶關(guān)注的重點(diǎn)，靜?？h版塊會(huì)分流本案意向客群；本案靜?？h版塊禹洲尊府靜嶼海張家窩版塊精武鎮(zhèn)版塊星河榮御小鎮(zhèn)西西里宏城御溪園摩卡假日恒益隆庭眾泰欣苑竹沁園二級(jí)競品核心競品社會(huì)山如魚萬科、浙商地塊潛在競品張家窩版塊：在售存量約5萬平米，潛在存量約56萬平米，區(qū)域洋房產(chǎn)品均價(jià)為9200-9500元/平米星河榮御摩卡假日項(xiàng)目容積率產(chǎn)品類型總建筑面積（萬㎡）存量（萬㎡）銷售動(dòng)態(tài)靜態(tài)均價(jià)（元/㎡）星河榮御1.2洋房，小高層11.971.97

預(yù)計(jì)下半年持續(xù)頻繁加推9400摩卡假日1.75小高層、高層9.263.07

4月20日14號(hào)樓開盤7500社會(huì)山如魚1.47洋房6.5—4月29日開盤9500版塊賣點(diǎn)——

產(chǎn)品形式、立體交通網(wǎng)絡(luò)、成熟居住氛圍、專利戶型社會(huì)山如魚萬科、浙商地塊核心競品—星河榮御產(chǎn)品特色：高鐵中央配套生活區(qū)核心位置，南派精工園林設(shè)計(jì)、全地下車庫打造；高層在北，噪音隔離，不遮擋采光；78㎡兩居125㎡三居包含5至7層低密洋房14棟，11層小高層8棟，16層高層2棟星河榮御產(chǎn)品分析

總量(萬㎡)已售(萬㎡)存量(萬㎡)去化率70-90㎡1.971.48

0.49

75%90-120㎡1.551.210.3478%120-144㎡2.171.17154%144-180㎡0.190.05

0.14

26%合計(jì)5.873.9

1.9766%一期在售二期未入市精武鎮(zhèn)版塊：在售存量約11萬平米，區(qū)域均價(jià)為8000-9600元/平米版塊賣點(diǎn)——緊鄰大學(xué)城、首期已入住、距市區(qū)較近、配套成熟恒益隆庭小鎮(zhèn)西西里項(xiàng)目容積率產(chǎn)品類型總建筑面積（萬㎡）存量

（萬㎡）銷售動(dòng)態(tài)靜態(tài)均價(jià)（元/㎡）小鎮(zhèn)西西里1.27小高層34.99.273/4/8#在售8000恒益隆庭1.3多層155.26洋房在售7500宏城御溪園1.5小高層14.61.74二期第二次加推9600宏城御溪園核心競品—小鎮(zhèn)西西里65㎡一居93㎡兩居小鎮(zhèn)西西里產(chǎn)品分析

總量(萬㎡)已售(萬㎡)存量(萬㎡)去化率50㎡以下0.930.680.2573%50-70㎡2.781.631.1559%70-90㎡5.142.342.846%90-120㎡14.719.994.7268%120-144㎡1.71.70100%144-180㎡4.74.350.3593%總計(jì)29.9620.79.2769%4.5層到頂29棟，5、6層到頂36棟，9、12層到頂17棟；主銷15#、16#，1-3#待售，均價(jià)8000元/平米；產(chǎn)品特色：未來數(shù)年內(nèi)周邊沿線大學(xué)城將建成大型的居住版塊；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)已形成工業(yè)園、永紅醫(yī)院等一些工業(yè)和醫(yī)療配套。1#2#3#8#15#16#核心競品—宏城御溪園82㎡兩居92㎡兩居1-10、18-22號(hào)樓18層到頂，11-17號(hào)樓9層到頂；宏城御溪園產(chǎn)品分析

總量(萬㎡)已售(萬㎡)存量(萬㎡)去化率50-70㎡0.920.660.2672%70-90㎡12.195.30.6988%90-120㎡3.373.130.2493%120-144㎡4.093.540.5587%總計(jì)20.5412.61.7488%產(chǎn)品特色：區(qū)域發(fā)展規(guī)劃凸現(xiàn)的城市價(jià)值，大學(xué)城規(guī)劃帶來的獨(dú)一無二的大學(xué)城價(jià)值；與奧體版塊、水上公園直線距離不足3公里，直達(dá)城市，地理位置優(yōu)勢明顯；24#靜海縣版塊：核心競品在售存量約4萬平米，均價(jià)為6800-7200元/平米靜嶼海眾泰欣苑竹沁園禹洲尊府項(xiàng)目容積率產(chǎn)品類型總建筑面積（萬㎡）存量（萬㎡）銷售動(dòng)態(tài)靜態(tài)均價(jià)（元/㎡）竹沁園1.35多層、小高層13.510.17二期在售7600眾泰欣苑2高層122.0112棟高層全部在售7700禹洲尊府1.99高層31.90.415月5日加推11號(hào)樓7200靜嶼海1.95洋房、高層8.32.18高層產(chǎn)品在售7000版塊賣點(diǎn)——生活配套完善、緊鄰靜海政府新址、區(qū)域發(fā)展成熟核心競品—禹洲尊府16層15棟，26層6棟，30層2棟，其余的為23層；4-6#首開已去化90%，11#預(yù)計(jì)5月初加推；115㎡三居88㎡兩居產(chǎn)品特色：項(xiàng)目北側(cè)為義烏小商品城、漢吉斯物流中心，東側(cè)現(xiàn)為靜海縣的行政文化中心，南側(cè)的教育配套資源豐富，周邊生活配套齊全；禹洲尊府產(chǎn)品分析

總量(萬㎡)已售(萬㎡)存量(萬㎡)去化率50-70㎡0.210.150.0671%70-90㎡0.960.660.369%90-120㎡9.439.370.0699%總計(jì)2.161.750.4181%4#5#6#11#已售本案靜?？h版塊禹洲尊府靜嶼海張家窩版塊精武鎮(zhèn)版塊星河榮御小鎮(zhèn)西西里宏城御溪園摩卡假日恒益隆庭眾泰欣苑竹沁園社會(huì)山如魚萬科、浙商地塊區(qū)域核心競品小結(jié)張家窩版塊：主銷低密洋房產(chǎn)品，產(chǎn)品價(jià)格均價(jià)為9300元/平米左右，產(chǎn)品總存量約61萬平米，會(huì)分流本案華苑、奧體等西南版塊客群；精武鎮(zhèn)版塊：主銷小高層產(chǎn)品（現(xiàn)房銷售），產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間為8000-9600元/平米，在售產(chǎn)品存量約11萬平米，嚴(yán)重分流本案南開、河西、大學(xué)城等方向客群；靜海縣版塊：產(chǎn)品形式與本案接近，為高層產(chǎn)品，產(chǎn)品均價(jià)為6800-7200元/平米，在售存量約4萬平米，對本案村鎮(zhèn)及縣城客群有效攔截；預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)各版塊之間競爭激烈下半年市場競爭白熱化PART2一期高層成交客戶總結(jié)成交客戶分析成交客戶落點(diǎn)推導(dǎo)結(jié)論中原一期成交客戶分析已成交客戶中市區(qū)占比最多占比55%，其次為靜海地緣及反地緣客群占比38%；置業(yè)目的主要以品質(zhì)自住型為主，兼顧部分價(jià)值投資型客戶；客戶職業(yè)以產(chǎn)業(yè)相關(guān)的教育行業(yè)、體育行業(yè)為主；中原一期成交客戶落點(diǎn)本案地緣客戶：市區(qū)客戶：外省=3.8:5.5:0.7區(qū)域成交戶數(shù)南開16西青6河西9靜海20外省5市區(qū)其它13南開16組河西9組西青6組南開區(qū)(16組)河西區(qū)(9組)西青區(qū)(6組)市區(qū)其它(13組)靜?？h(20組)推導(dǎo)結(jié)論結(jié)論1：中原一期成交客戶主要以市區(qū)為主，地緣客戶為輔（此分析未包括思源成交客戶，整體成交客戶仍以地緣為主區(qū)域）；結(jié)論2：二期高層首期延續(xù)地緣型為主，但后期高層加推，預(yù)計(jì)目標(biāo)客戶會(huì)逐漸向市區(qū)轉(zhuǎn)移；二期客群鎖定注重生活配套，未來區(qū)域發(fā)展，更看重高性價(jià)比房源；客戶年齡集中在20-30歲之間，婚房、單身（父母出資）；經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，多為貸款；產(chǎn)業(yè)相關(guān)家庭地緣剛需，首改家庭健康養(yǎng)老家庭投資客家庭置業(yè)較為理性，注重社區(qū)環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、配套、物業(yè)服務(wù)；客戶年齡集中在50-60歲之間，空巢老人或與子女同?。唤?jīng)濟(jì)實(shí)力較好，有固定收入來源，一次性或貸款均可；因辦天津藍(lán)印為子女教育而購房，注重教育配套；客戶年齡集中在35-45歲之間，地緣客戶拆遷款富裕，外地客群；有投資意識(shí)，而不知如何投資，便投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目；因工作牽引被迫外遷，或市區(qū)有房產(chǎn)，因工作單位外遷而從重購買，注重生活配套，關(guān)注價(jià)格；客戶年齡集中在25-50歲之間，單身、中青年、老年家庭；經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚可、多為公積金貸款；隨著區(qū)域的不斷發(fā)展，薩馬蘭奇紀(jì)念館的開放、奧特萊斯的開業(yè)等區(qū)域性重大節(jié)點(diǎn)工程，勢必會(huì)引起市區(qū)客戶對本案的關(guān)注，預(yù)測二期高層目標(biāo)客群會(huì)逐漸由地緣向市區(qū)轉(zhuǎn)移；二期客群鎖定A戶型：三室兩廳兩衛(wèi)

約137.61㎡戶型特點(diǎn)：戶型方正，南北通透，三面采光；主臥帶主衛(wèi)，提升主人居住尊貴感；南向客廳外跨生活陽臺(tái)，視野、景觀均好；餐廚相連，動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，便于操作；獨(dú)立書房設(shè)計(jì)，預(yù)留更多想象空間；市區(qū)客戶：客戶年齡45歲左右，市區(qū)有房產(chǎn)，購買本案主要留個(gè)子女；產(chǎn)業(yè)相關(guān)，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，需求三居產(chǎn)品，多為公積金貸款；地緣客戶：三代同堂，村干部或村鎮(zhèn)有影響力的人，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，追求品質(zhì)改善現(xiàn)有的居住條件，有一定的炫富心理；置業(yè)目的：改善、產(chǎn)業(yè)相關(guān)、兼投資家庭結(jié)構(gòu)：三代同堂、三口之家年齡結(jié)構(gòu)：40-50歲注重生活品質(zhì)、戶型資源、隨工作搬遷天津市區(qū)/靜海地緣，改善、產(chǎn)業(yè)相關(guān)、兼投資二期客群鎖定本案靜?？h城靜海村鎮(zhèn)大學(xué)城精武鎮(zhèn)三大高校A戶型：三室兩廳兩衛(wèi)

約137.61㎡市區(qū)：目標(biāo)客戶產(chǎn)出地主要以南開區(qū)、河西區(qū)的產(chǎn)業(yè)型客戶為主，同時(shí)大學(xué)城、精武鎮(zhèn)為二批次意向客戶導(dǎo)入聚集區(qū)；地緣：以靜?？h城、靜海村鎮(zhèn)為目標(biāo)客戶主要聚集區(qū)，目標(biāo)客群鎖定為該區(qū)域領(lǐng)袖型人物，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；一期高層133平米三居成交客戶語錄：市區(qū)客戶：“我在天津中醫(yī)藥大學(xué)當(dāng)教師，今后我們學(xué)校新址要搬過來，我看同事都買了，我也買一套，公積金能用就用了，今后上班也方便”地緣客戶：“我鄰居買了一套金角三室戶型，我一定要比他房子好，我買的是樓王產(chǎn)品，視野無遮擋”二期客群鎖定B戶型：兩室兩廳一衛(wèi)

約87.46㎡C戶型：兩兩廳一衛(wèi)

約88.91㎡戶型特點(diǎn)：全陽兩居設(shè)計(jì)，戶型方正，無浪費(fèi)面積；戶型整體私密性較強(qiáng)，動(dòng)靜分區(qū)合理；L型廚房設(shè)計(jì)，符合人體工程學(xué)；戶型特點(diǎn)：戶型屬銀角，主臥與客廳均朝陽面，充分享受陽光照射；餐廳、與廚房相連，縮短業(yè)主操作動(dòng)線；獨(dú)立小玄關(guān)設(shè)計(jì)，增加私密性；市區(qū)客戶：三大高校、大學(xué)城、體育局、醫(yī)院等產(chǎn)業(yè)相關(guān)客群，隨工作單位搬遷而認(rèn)購本案；靜?？蛻簦夯榉縿傂瑁钋筝^好品質(zhì)生活，不認(rèn)可村里大隊(duì)蓋的還遷房，同時(shí)對靜海具有一定地緣情結(jié)，不愿離開改區(qū)域；置業(yè)目的：剛需、首改、產(chǎn)業(yè)動(dòng)遷家庭結(jié)構(gòu)：單身、青年之家、后小太陽家庭、空巢老人年齡結(jié)構(gòu)：30-55歲提升生活品質(zhì)、關(guān)注生活配套、選擇高性價(jià)比

市區(qū)產(chǎn)業(yè)、靜海地緣，產(chǎn)業(yè)動(dòng)遷、工作牽引、剛需、首改二期客群鎖定本案靜海村鎮(zhèn)大邱莊鎮(zhèn)團(tuán)泊足球場體育局訓(xùn)練基地大學(xué)城三大高校產(chǎn)業(yè)客群靜海地緣B+C戶型：兩室兩廳一衛(wèi)

約88㎡市區(qū)：目標(biāo)客戶產(chǎn)出地主要以市區(qū)產(chǎn)業(yè)型客群為主，包括大學(xué)城、三大高校、體育局訓(xùn)練基地、團(tuán)泊球場等；地緣：以靜海縣城、靜海村鎮(zhèn)為目標(biāo)客戶主要聚集區(qū)，目標(biāo)客群鎖定為剛需婚房、剛需首改家庭，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，多為貸款買房；一期高層93平米兩居成交客戶語錄：市區(qū)客戶：“我們大學(xué)就要搬過來了，像我剛參加工作不久，首付款有限，還好有公積金可貸款，先買套93平兩居吧，離單位也近，而且價(jià)格能接收”地緣客戶：“我們孩子23歲了，到了結(jié)婚年齡，我們攢的錢只能給兒子交套小面積的兩室，以孩子名義按揭貸款”二期客群鎖定D戶型：一室兩廳一衛(wèi)

約70.91㎡戶型特點(diǎn)：戶型屬銀角，主臥與客廳均朝陽面，充分享受陽光照射；餐廳、與廚房相連，縮短業(yè)主操作動(dòng)線；獨(dú)立小玄關(guān)設(shè)計(jì)，增加私密性；置業(yè)目的：投資兼自住、藍(lán)印、低端剛需家庭結(jié)構(gòu)：小太陽、單身年齡結(jié)構(gòu)：25-35歲認(rèn)可未來區(qū)域發(fā)展、具有前瞻性、更注重高性價(jià)比外省市：看好團(tuán)泊健康產(chǎn)業(yè)園發(fā)展置業(yè)目的：團(tuán)泊西區(qū)域吸引，投資價(jià)值高，主要辦藍(lán)印購房取向：外省市投資客戶市區(qū)：低端剛需置業(yè)目的：最求高品質(zhì)，但又受資金限制購房取向：剛需自住型，關(guān)注區(qū)域配套

天津市區(qū)/外省市，低端剛需、藍(lán)印投資二期客群鎖定本案滄州霸州和平區(qū)D戶型：一室兩廳一衛(wèi)

約70.91㎡南開區(qū)河西區(qū)市區(qū)：目標(biāo)客戶主要以市區(qū)低端剛需客群為主，該類客群想追求高品質(zhì)生活，但又因資金問題買不起市區(qū)房產(chǎn)，同時(shí)考慮到本案交通動(dòng)線的便捷性，又認(rèn)可項(xiàng)目品牌，故購買本案；外地客群：主要以距本案較近的霸州、滄州客群為主，同時(shí)一期成交客戶中，外省市有來自于陜西、河南、北京等客戶，因客戶在天津工作而購買本案；一期高層外省市成交客戶語錄：“我在天津工作，想給孩子辦藍(lán)印戶口，看到咱項(xiàng)目兩居總價(jià)在67萬左右，我還能接受，但是我更看重的是這個(gè)區(qū)域會(huì)有發(fā)展，所以投資了一套，今后住的可能性不大”客戶鎖定圖—目標(biāo)客群生活居住區(qū)鎖定奧體版塊黑牛城道沿線水上版塊復(fù)康路區(qū)域體北版塊華苑版塊板塊代表社區(qū)奧體版塊

金莊公寓、凱摩國際公寓、時(shí)代奧城、彩虹花園、龍濱園、浩天天驕園水上版塊水藍(lán)花園、晨曦公寓、寧發(fā)陽光花園、元都園、方正山海天、水上公寓黑牛城道沿線誼城公寓、育文里、隨園里、文苑樓、立達(dá)博蘭、五一陽光體北版塊賓水里公寓、賓水西里、鳳凰城、泰達(dá)公寓、環(huán)湖東里、水映蘭庭圍堤道沿線愛麗園、水榭花園、祿達(dá)花園、凱祥花園、森淼公寓華苑版塊居華里、地華里、碧華里、久華里、日華里、琦華里、陽光100國際新城、程華里靜?？h城靜海村鎮(zhèn)大邱莊鎮(zhèn)板塊代表社區(qū)靜?？h城

春夏秋冬園、金海園、禧順佳園、九通家園、福盛園、碧水園、富泰小區(qū)、益芳園靜海村鎮(zhèn)管鋪頭、磚跥兒、董莊窠、閆家冢、楊成莊、大豐堆、東西前后寨、劉唐莊大邱莊鎮(zhèn)國強(qiáng)里、泰昌里、春華里、國富里、民豐里、津?；▓@客戶鎖定圖—目標(biāo)客群娛樂補(bǔ)給區(qū)鎖定1海光寺家樂福16海信廣場2第六田園商業(yè)廣場17梅江國際會(huì)展中心3奧城廣場18華苑物美超市4黑牛城道大潤發(fā)19華苑人人樂超市5南樓北華潤20星光燦爛KTV6紫金山路華潤21水晶宮7友誼商廈22小白樓音樂廳8濱江道23粵唯鮮9酒吧街24寶力豪10八里臺(tái)購物廣場25萊弗士酒店11東方之珠KTV26喜來登酒店12朗香街27梅江富人區(qū)13津匯廣場28俏江南14伊勢丹29美克美家15樂賓百貨30環(huán)渤海裝飾城衛(wèi)津南路友誼路解放南路黑牛城道紅旗路富康路外環(huán)西路海河123498765101514131211232221201918171627262524302928本案客戶鎖定圖—目標(biāo)客群主要交通動(dòng)線鎖定津淶公路紅旗路黑牛城道復(fù)康路衛(wèi)津南路友誼路解放南路靜文線團(tuán)泊大道區(qū)域主要交通動(dòng)線

競品項(xiàng)目攔截推廣動(dòng)作南開區(qū)

紅旗路、衛(wèi)津南路、黑牛城道、復(fù)康路星河榮御、社會(huì)山如魚、宏城御溪園在目標(biāo)客群主要交通動(dòng)線上集中增設(shè)戶外、道旗、車站牌、公交車車體、高炮、DM夾報(bào)投遞、報(bào)刊亭廣告等河西區(qū)友誼路、解放南路、黑牛城道宏城御溪園、小鎮(zhèn)西西里靜?？h團(tuán)泊大道、靜文線、津淶公路禹洲尊府、靜嶼海PART3產(chǎn)品價(jià)值解讀區(qū)域價(jià)值思考本體價(jià)值解析形象定位區(qū)域價(jià)值思考：國家168億投資，給區(qū)域帶來什么？區(qū)域：天嘉湖板塊；開發(fā)項(xiàng)目：星耀五洲、中信公園城；區(qū)域均價(jià)：高層5500-7000元/平米；區(qū)域：東麗湖板塊；開發(fā)項(xiàng)目：萬科東麗湖、東麗湖萬科城等；區(qū)域均價(jià)：高層6500-7500元/平米；區(qū)域：團(tuán)泊湖東區(qū)；開發(fā)項(xiàng)目：主要以別墅為主的產(chǎn)品，均價(jià)1W/㎡左右；“天津健康產(chǎn)業(yè)園”為天津十二五要點(diǎn)規(guī)劃中肩負(fù)提升天津居民健康水平重任工程；總投資168億將兌現(xiàn)國際級(jí)區(qū)域配套；區(qū)域價(jià)值思考：東亞會(huì)場館給區(qū)域帶來什么？ABCDEABCDE團(tuán)泊足球場網(wǎng)球中心射擊館自行車館跳水館東亞會(huì)、全運(yùn)會(huì)體育賽事承辦地2013年東亞會(huì)主會(huì)場——容納3萬人的團(tuán)泊體育場以及國際網(wǎng)球中心、跳水館、自行車館等綜合體育場館配套設(shè)施，計(jì)劃于2013年初全部竣工隨即投入使用；奧特萊斯商業(yè)中心、薩馬蘭奇紀(jì)念館、濕地影城等等。第六屆東亞會(huì)舉辦地，五大場館于2013年5月底全部完工，同時(shí)也是2017年全運(yùn)會(huì)主賽場，區(qū)域內(nèi)將承載國際級(jí)體育盛事；區(qū)域價(jià)值思考：生活配套能給區(qū)域帶來什么？EABCD奧特萊斯薩馬蘭奇紀(jì)念館國際療養(yǎng)中心濕地影城快軌Z1ABCDE團(tuán)泊湖自然景觀資源生活配套及團(tuán)泊湖自然景觀資源為區(qū)域帶來國際級(jí)生活配套區(qū)；區(qū)域價(jià)值思考：三大高校能給區(qū)域帶來什么？12323天津中醫(yī)藥大學(xué)天津醫(yī)科大學(xué)天津體育學(xué)院1天津中醫(yī)藥大學(xué)，始建于1958年并于1992年經(jīng)國家教委批準(zhǔn)，加掛中國傳統(tǒng)醫(yī)藥國際學(xué)院校牌，是一所在國內(nèi)同類院校處于先進(jìn)水平，對外開放的教學(xué)研究型中醫(yī)藥大學(xué)。天津醫(yī)科大學(xué)的前身天津醫(yī)學(xué)院創(chuàng)建于1951年，是新中國成立后國家政務(wù)院批準(zhǔn)新建的第一所高等醫(yī)學(xué)院校，著名內(nèi)分泌學(xué)家、醫(yī)學(xué)教育家朱憲彝教授為首任校長。1994年6月，天津醫(yī)科大學(xué)正式組建成立?！?11工程”重點(diǎn)建設(shè)院校。天津體育學(xué)院創(chuàng)建于1958年，經(jīng)過50余年的建設(shè)與發(fā)展，學(xué)院的辦學(xué)層次和辦學(xué)質(zhì)量不斷提高，形成了以體育專業(yè)為主體，體育學(xué)與相近專業(yè)交叉的多學(xué)科、多層次教育體系。三大高校新址搬遷至天津健康產(chǎn)業(yè)園，國際型學(xué)府帶來人文價(jià)值；區(qū)域價(jià)值思考總結(jié)國際級(jí)的區(qū)域配套國際級(jí)的體育賽事國際級(jí)生活配套國際型人文學(xué)府社區(qū)本體價(jià)值解析招商品牌—140年招商品牌的市場號(hào)召力招商局由晚晴洋務(wù)大臣李鴻章域1872年創(chuàng)辦，至今始終秉承“敢為天下先”的精神，不斷開拓新領(lǐng)域，逐漸成為民族工商業(yè)的先驅(qū)。招商地產(chǎn)隸屬于招商局集團(tuán)，承襲招商局的歷史使命感，以“城市運(yùn)營商”的身份，為中國城市、中國家庭提供高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)。本體價(jià)值解析33F33F33F25F25F主出入口地下停車場出入口產(chǎn)品規(guī)劃——地標(biāo)建筑，樹立區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品；人車分流，交通動(dòng)線設(shè)計(jì)合理；二期產(chǎn)品在規(guī)劃設(shè)計(jì)上為本案最高建

筑，也是區(qū)域內(nèi)地標(biāo)建筑，打造天津健

康產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)桿產(chǎn)品；建筑設(shè)計(jì)上南低北高，天際線合理，同時(shí)采用新古典主義設(shè)計(jì)，三段式、頂部退臺(tái)等彰顯建筑的活力；社區(qū)南面設(shè)計(jì)為主出入口，主要以人行為主，西側(cè)設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車地下、地上出入口，社區(qū)內(nèi)部整體實(shí)現(xiàn)人車分流的交通動(dòng)線，人性化設(shè)計(jì)讓業(yè)主居住更加安心；本體價(jià)值解析西側(cè)待規(guī)劃地塊一號(hào)地塊一號(hào)地塊為法式高層+英倫別墅產(chǎn)品，2013年10月份入住，社區(qū)景觀均已呈現(xiàn)；二號(hào)地塊高層建筑南面無遮擋，可鳥瞰東亞會(huì)場館及天津健康產(chǎn)業(yè)園全景；一號(hào)地塊高層地塊北側(cè)為公建綠地，預(yù)計(jì)規(guī)劃為水景綠化帶；二號(hào)地塊北側(cè)規(guī)劃為歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)，同時(shí)三號(hào)地塊內(nèi)部配以商業(yè)，滿足業(yè)主生活需求；二號(hào)地塊為整體地塊規(guī)劃制高點(diǎn)，從規(guī)劃角度來看天際線完美；二號(hào)地塊東至健康大道、西至東沙道、南鄰巢湖路、北靠平湖路，同時(shí)距團(tuán)泊大道百米距離，交通通達(dá)性較好；但目前周邊生活配套不完善，需車程15分鐘才可到達(dá)靜海縣及市區(qū)生活圈；計(jì)劃規(guī)劃快軌Z1線、三條公交線路；團(tuán)泊大道巢湖路健康大道三號(hào)地塊歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)景觀價(jià)值凸顯—南面為別墅景觀、北側(cè)為景觀綠化帶及三期歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)景觀、東側(cè)遠(yuǎn)眺團(tuán)泊湖自然風(fēng)景區(qū)；本體價(jià)值解析法國在18世紀(jì)末、19世紀(jì)初是歐洲新古典建筑活動(dòng)的中心。法國大革命時(shí)在巴黎興建萬神廟是典型的古典式建筑。拿破侖時(shí)代在巴黎興建了許多紀(jì)念性建筑，其中雄師凱旋門、馬德蘭教堂等都是古羅馬建筑式樣的翻板。代表元素為：三段式外觀設(shè)計(jì)、頂部有退臺(tái)、對稱布局和細(xì)節(jié)處的線腳。雄獅凱旋門華潤凱旋門建筑風(fēng)格——新古典主義風(fēng)格細(xì)節(jié)之處提升客戶居住品質(zhì)；區(qū)域內(nèi)競品項(xiàng)目建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代簡約為主；本體價(jià)值解析噴泉水景環(huán)島特色休閑廊架兒童樂園室外籃球場1234512345寵物樂園一個(gè)中心景