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文檔簡介
一、房地產(chǎn)企業(yè)運營現(xiàn)狀及融資的具體概述(一)運營現(xiàn)狀在過去,由于市場及政策等因素的影響,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快,相關(guān)企業(yè)數(shù)量不斷增加,帶動著部分企業(yè)及人員會出現(xiàn)“炒房”現(xiàn)象,雖然在一定程度上提高了社會經(jīng)濟發(fā)展水平,但對社會運轉(zhuǎn)與發(fā)展的穩(wěn)定性造成影響;為此,國家有關(guān)部門制定了嚴格的規(guī)范制度,對房地產(chǎn)行業(yè)及“炒房”現(xiàn)象進行限制管控,對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有及時制定應(yīng)對措施,導(dǎo)致自身應(yīng)力能力與效益不斷下降,如果不及時調(diào)整經(jīng)營與發(fā)展方案,極易受到市場淘汰[1]。(二)企業(yè)融資的具體特點1.項目開發(fā)時間較長通常情況下,房地產(chǎn)項目在建設(shè)過程中需要消耗大量時間,其由工程規(guī)劃施工至竣工驗收整體過程需要消耗3-5年左右,且工程規(guī)模與高度越大,其所消耗的時間也越多,由此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金投入之后,其回收周期較長,極易影響企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn),增加了財務(wù)及融資風(fēng)險問題出現(xiàn)的概率。2.資金需求量較大當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運轉(zhuǎn)時,其在本質(zhì)上屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),企業(yè)運營及項目開發(fā)等工作都需要大量資金的投入,相當(dāng)一部分企業(yè)自有的資金無法滿足工作需要,這就需要借助外部融資等方式的應(yīng)用,實現(xiàn)資金籌措與周轉(zhuǎn);而大多數(shù)融資渠道的門檻較高,房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)需要根據(jù)企業(yè)運營模式與特點,科學(xué)選擇合適的融資渠道與方式,在完成融資的同時,避免風(fēng)險問題的出現(xiàn)。3.財務(wù)與經(jīng)營風(fēng)險較大同時,由于房地產(chǎn)行業(yè)與社會經(jīng)濟及國家宏觀政策之間的關(guān)系較為緊密,如果社會經(jīng)濟與國家宏觀政策出現(xiàn)變化時,房地產(chǎn)行業(yè)及市場發(fā)展極易受到影響而出現(xiàn)各種風(fēng)險問題,由此導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)在進行融資及日常運營等過程中存在較大的不確定性[2]。(三)常見的融資風(fēng)險類型1.政策風(fēng)險當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開展融資工作時,政策風(fēng)險屬于常見問題之一,其主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運轉(zhuǎn)過程對民生、社會穩(wěn)定運轉(zhuǎn)及經(jīng)濟發(fā)展等方面有著極大的影響,為了降低融資風(fēng)險問題出現(xiàn)的概率,國家部門會頒布相應(yīng)的政策進行調(diào)控,不過,由于政策在頒布之前需要進行長時間調(diào)研分析,如果政策頒布之前,部分房地產(chǎn)企業(yè)開展融資工作時,將會在很大程度上出現(xiàn)風(fēng)險問題,限制融資功能做水平的提高,同時對企業(yè)整體運營發(fā)展造成阻礙;為此,相關(guān)企業(yè)管理人員需要組織專業(yè)人員,調(diào)整經(jīng)營管理及融資等方面的思路,積極創(chuàng)新融資風(fēng)險管控方式,對房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)整體發(fā)展提供保障[3]。2.經(jīng)營風(fēng)險在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中,經(jīng)營風(fēng)險在本質(zhì)上屬于動態(tài)性風(fēng)險問題,其主要是指融資過程極易受到企業(yè)項目運營狀況所影響,例如,某一房地產(chǎn)企業(yè)在對一塊地皮進行開發(fā)時,該地皮價格較高,且具有極高的發(fā)展?jié)摿?,不過,由于該企業(yè)所采用的策略方法缺乏合理性,在融資過程中,風(fēng)險問題出現(xiàn)的概率較高,不僅無法有效完成項目開發(fā)工作,還會對企業(yè)自身運營與發(fā)展造成制約;同時,如果部分企業(yè)在項目規(guī)劃開發(fā)等過程中沒有積極樹立正面的社會形象,且施工人員沒有嚴格遵循國家規(guī)范標準進行操作,導(dǎo)致項目施工存在大量質(zhì)量與安全漏洞問題,極易對企業(yè)自身運轉(zhuǎn)與發(fā)展造成阻礙。3.財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險問題在任何企業(yè)運轉(zhuǎn)過程中都屬于常見問題,對企業(yè)經(jīng)營運轉(zhuǎn)有著極大的影響;而當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開展融資工作時,由于融資工作屬于特殊的財務(wù)工作內(nèi)容,其涉及的部門與環(huán)節(jié)較多,且融資規(guī)模較大,如果部分財務(wù)人員對融資工作缺乏足夠的了解與重視,實際工作缺乏科學(xué)專業(yè)的技術(shù)與工作方法,極易引起工作漏洞,提高融資風(fēng)險出現(xiàn)的概率。4.市場風(fēng)險除此之外,市場風(fēng)險在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)融資工作中同樣屬于常見風(fēng)險之一,其主要是由于相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及財務(wù)工作人員對房地產(chǎn)市場環(huán)境及信息變化缺乏及時地了解與掌握,且當(dāng)市場環(huán)境與信息出現(xiàn)變化時沒有制定應(yīng)對措施;雖然大多數(shù)房產(chǎn)對人們屬于剛需物品,不過,隨著市場詐騙問題的不斷出現(xiàn),再加之國家調(diào)控政策的頒布,人們大多對房地產(chǎn)市場處于觀望態(tài)度,降低了房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)整體效益,且對融資工作帶來較大的困難,如果企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不能及時找出市場中存在的風(fēng)險問題,并制定防控措施,還會增加市場風(fēng)險出現(xiàn)的概率,從而影響企業(yè)融資及運營管理等方面的正常進行[4]。(四)常見的融資方式通常,當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資時,大多數(shù)企業(yè)及管理人員會選擇民間借貸、抵押、買賣及匯票等方式,雖然能夠帶來一定的資金,不過,由于融資方式單一,且投入成本較高,企業(yè)需要付出大量利息,且融資資金無法充分滿足運營等工作的需要;為此,國家有關(guān)部門調(diào)整政策,房地產(chǎn)企業(yè)可以借助銀行信貸、發(fā)放股權(quán)、債券及信托產(chǎn)品等,以此來獲取資金,有效提高了企業(yè)融資工作的便利性,且不會產(chǎn)生融資風(fēng)險問題,為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展提供了基礎(chǔ)與保障。二、引起房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險問題的常見因素(一)缺乏足夠的風(fēng)險防控意識研究表明,當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)融資工作開展時,融資工作水平與質(zhì)量對企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流及對風(fēng)險問題的承受力有著極大的影響;不過,由于部分房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及管理人員自身風(fēng)險防控意識不足,其認為融資工作屬于財務(wù)部門的職責(zé),對融資風(fēng)險防控的重要作用缺乏重視,實際工作也僅僅由財務(wù)部門人員進行處理,導(dǎo)致實際工作水平較低,企業(yè)內(nèi)部與外部融資方面的資源得不到有效利用,極易引起企業(yè)資金鏈斷裂現(xiàn)象,對后期經(jīng)營運轉(zhuǎn)與發(fā)展造成極大影響。(二)融資渠道較少在部分房地產(chǎn)企業(yè)進行融資時,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)自身思想理念較為傳統(tǒng),且風(fēng)險防控意識不足,融資工作以銀行貸款方式為主,雖然能夠獲取一定資金,不過,其融資渠道過于單一,企業(yè)對銀行有著強烈的依賴性,貸款利率的決定權(quán)在銀行方面,房地產(chǎn)企業(yè)缺乏議價能力,導(dǎo)致融資工作需要消耗大量成本與代價,降低企業(yè)自身的經(jīng)濟效益;而如果銀行的融資渠道出現(xiàn)問題之后,企業(yè)無法獲取需要的資金,由此而影響著企業(yè)自身及房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。(三)受國家政策及金融市場環(huán)境影響當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運轉(zhuǎn)時,其對社會經(jīng)濟建設(shè)等方面有著極大的影響,為此,國家有關(guān)部門為其制定并頒布了一定的政策,對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控,帶動著金融市場環(huán)境的變化,導(dǎo)致部分企業(yè)經(jīng)營運轉(zhuǎn)過程出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難現(xiàn)象,甚至?xí)鹳Y金鏈斷裂;同時,部分中小型企業(yè)在進行融資工作時,由于其自身資金實力及經(jīng)濟發(fā)展水平等較低,導(dǎo)致其在通過銀行信貸方面的額度較低,無法借助該方式進行融資,而其他方式的成本較高,不僅影響著融資及運營等過程的順利進行,還會提升企業(yè)融資風(fēng)險問題出現(xiàn)的概率,對房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)整體發(fā)展造成限制與制約。(四)企業(yè)負債規(guī)模較大由于房地產(chǎn)項目在規(guī)劃開發(fā)過程需要消耗大量時間與資金成本,當(dāng)工程竣工之后才可以獲取資金效益;不過,由于房地產(chǎn)企業(yè)自身規(guī)模等因素的影響,其內(nèi)部資金儲備相對較少,大多是吸收外源性資金對項目開發(fā)運行進行保障,導(dǎo)致企業(yè)自身有著極高的資產(chǎn)負債率,極大地增加了融資工作的難度;如果企業(yè)受政策及市場環(huán)境等因素的影響,導(dǎo)致現(xiàn)金流與資金鏈周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題,無法及時償還債務(wù),極易導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。(五)企業(yè)盈利能力不足企業(yè)自身盈利能力主要是指項目建設(shè)施工之后,能夠在規(guī)定時間內(nèi)得到銷售回款,在償還負債融資本息之后,還可以獲取充足的利潤,為后期運營與發(fā)展提供保障;不過,由于不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不足,購買力處在較大的差異,由此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的存貨去化速度較慢,導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營周期與成本增加,其盈利能力不斷降低,甚至無法在規(guī)定時間內(nèi)收回本金與利潤,極易引起資金短缺或破產(chǎn)等問題,同時對行業(yè)整體發(fā)展造成不良影響。(六)部分企業(yè)存在盲目融資現(xiàn)象此外,在部分企業(yè)開展融資工作時,企業(yè)管理人員為了獲取充足資金來保障生產(chǎn)運營過程的順利進行,管理人員沒有根據(jù)企業(yè)具體狀況選擇合適的融資渠道,且忽視了常見的風(fēng)險隱患,甚至?xí)⑵髽I(yè)內(nèi)部固定資產(chǎn)進行抵押,如果后期運轉(zhuǎn)過程出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難或資金鏈斷裂等現(xiàn)象,其相關(guān)債務(wù)無法有效償還,還會阻礙企業(yè)自身的運轉(zhuǎn)與發(fā)展。三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險防控的策略措施(一)加強企業(yè)風(fēng)險防控意識的提升當(dāng)前時期,為了加強房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險防控工作的開展,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及管理人員首先需要明確融資風(fēng)險防控工作的重要性,在實際工作中,管理人員需要嚴格遵循有關(guān)部門的政策規(guī)定,積極參與培訓(xùn)教育活動,以此來提高自身風(fēng)險防控意識與素養(yǎng);同時,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還需要組織財務(wù)等部門,加強宣傳教育活動的開展,對全體職工進行融資風(fēng)險防控意識的培養(yǎng),確保在開展融資工作之后,各部門人員都能夠進行配合,在提高融資工作水平的同時降低風(fēng)險問題出現(xiàn)的概率,為企業(yè)自身及行業(yè)整體發(fā)展打下優(yōu)良的基礎(chǔ)。(二)加強融資渠道多元化發(fā)展在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險防控工作開展時,其融資渠道單一,融資工作成本較高,影響著企業(yè)自身經(jīng)濟效益的提高,同時還會引起融資風(fēng)險問題;為此,在后期工作中,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)需要加強與政府部門的協(xié)調(diào)配合,并組織專業(yè)部門與人員,加強融資方式與渠道的研究創(chuàng)新,促進融資工作的多元化發(fā)展,強化提高融資工作水平,將企業(yè)自身融資壓力進行緩解降低,在減少融資成本支出的同時,降低風(fēng)險出現(xiàn)的概率;而房地產(chǎn)企業(yè)管理人員則需要根據(jù)企業(yè)自身規(guī)模與運轉(zhuǎn)模式,選擇合適的融資方式,進一步提高現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展水平。(三)加強對國家政策與金融市場環(huán)境的了解同時,由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運轉(zhuǎn)過程極易受到國家政策及金融市場環(huán)境等因素的影響,為此,在企業(yè)融資風(fēng)險防控工作中,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及管理人員需要加強對國家政策與金融市場環(huán)境的了解,當(dāng)某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)變化時,相關(guān)企業(yè)可以宏觀調(diào)控政策調(diào)整運營及融資等工作的方案,并選擇新興技術(shù)與方式,在提高融資工作水平的同時,避免風(fēng)險問題的出現(xiàn)。(四)加強企業(yè)金融體系的完善房地產(chǎn)金融體系作為日常運營及融資等工作的重要環(huán)節(jié),對相關(guān)工作水平有著極大的影響,當(dāng)企業(yè)開展融資風(fēng)險防控工作時,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以加強與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合,并順應(yīng)國家政策規(guī)范的要求,完善金融體系,實現(xiàn)多元化融資,同時還可以加強信托、投資基金等金融產(chǎn)品的研發(fā)創(chuàng)新,促進金融市場發(fā)展水平的提高;另外,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還需要聯(lián)合政府部門,根據(jù)當(dāng)?shù)亟鹑谑袌霏h(huán)境發(fā)展要求,對金融領(lǐng)域的法律法規(guī)進行完善,并制定科學(xué)完善的房地產(chǎn)融資流程及信用評級制度,提高金融監(jiān)管水平,在最大程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險防控水平與質(zhì)量。(五)加強融資的合理規(guī)劃除了以上措施之外,為了加強房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險防控水平的提高,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還需要加強融資方案的合理規(guī)劃,在這一過程中,工作人員需要根據(jù)企業(yè)自身規(guī)模、運營模式及特點等,以此來設(shè)計出合理的融資金額,避免由于償還能力不足導(dǎo)致風(fēng)險問題的出現(xiàn);同時,工作人員還需要選擇合適的融資渠道與方式,進一步提高融資工作水平,為房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)運營發(fā)展提供充分的促進作用。四、結(jié)束語綜上所述,在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運轉(zhuǎn)過程中,融資風(fēng)險屬于常見問題之一,對企業(yè)經(jīng)營運轉(zhuǎn)及行
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