鄧州項(xiàng)目調(diào)研報(bào)課件

鄧州市農(nóng)產(chǎn)品物流工程前期定位調(diào)研報(bào)告雨潤農(nóng)產(chǎn)品集團(tuán)?前期開發(fā)部前言調(diào)研目的：研判鄧州市農(nóng)產(chǎn)品物流工程開展可行性，并對工程業(yè)態(tài)定位及布局進(jìn)行初步研判。調(diào)研時(shí)間：2021年10月10日－10月16日調(diào)研方法：實(shí)地調(diào)研、深度訪談、二手資料調(diào)研人員：劉永超核心問題提煉：問題一：鄧州資源稟賦及城市特征能否支撐農(nóng)產(chǎn)品物流工程開展？◆問題二：新工程建成后，能否實(shí)現(xiàn)新老市場有序?qū)雍娃D(zhuǎn)移？◆問題三：工程產(chǎn)品如何規(guī)劃布局？包含哪些業(yè)態(tài)？◆問題四：工程能否資金平衡，為后續(xù)持續(xù)運(yùn)營開展良好根底？◆問題五：如何保障新老市場有序交替？關(guān)鍵詞：“零負(fù)債〞“新老市場有序交替〞索引12345工程區(qū)位特征及調(diào)研結(jié)論鄧州區(qū)域市場開展環(huán)境及城市特征鄧州農(nóng)產(chǎn)品物流及房地產(chǎn)競爭市場研究工程地塊及周邊配套研究鄧州工程定位及投入產(chǎn)出測算鄧州工程下步工作建議6工程區(qū)位特征及調(diào)研結(jié)論第一局部：1鄧州區(qū)域市場開展環(huán)境及城市特征第二局部：2鄧州是國務(wù)院確定的丹江口庫區(qū)中心城市、是全球華裔“鄧姓〞發(fā)源地、醫(yī)圣張仲景故里、千古名篇?岳陽樓記?誕生地、老一輩無產(chǎn)階級(jí)革命家習(xí)仲勛祖居地；是南水北調(diào)中線工程渠首市、丹江口水庫庫區(qū)市、國家糧食核心主產(chǎn)區(qū)，是中原天府，丹水明珠。Ⅱ鄧州開展環(huán)境及城市特征鄧州印象1988年撤縣建市，2021年被確定為省直管試點(diǎn)縣〔市〕。區(qū)域位置：鄧州地處南陽盆地中南部，位于河南省西南部，豫、鄂兩省交界部位。轄區(qū)范圍：鄧州市轄3個(gè)辦事處、13個(gè)鎮(zhèn)、11個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)開發(fā)區(qū)。面積人口：鄧州總面積2369平方公里，中心城區(qū)人口42萬人鄧州市戶籍總?cè)丝跀?shù)是175萬人。區(qū)域交通：距南陽、襄樊、老河口機(jī)場均在60公里以內(nèi)，焦枝鐵路、二廣高速公路、207國道和三條省道穿境而過。農(nóng)業(yè)資源：農(nóng)業(yè)是鄧州市的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，鄧州市有耕地240萬畝，盛產(chǎn)辣椒、小麥，素有“糧倉”之稱。鄧州市區(qū)位圖鄧州區(qū)位優(yōu)勢明顯。地處中原腹地，位于武漢、西安、鄭州大三角和南陽、襄樊、十堰小三角中心部位，是承南啟北、連結(jié)東西的軸心。鄧州物產(chǎn)豐富，人口眾多，具有開展農(nóng)產(chǎn)品物流的根底條件。鄧州市區(qū)位特征河南省南陽市Ⅱ鄧州開展環(huán)境及城市特征鄧州市經(jīng)濟(jì)開展走勢與幾個(gè)已考察縣域經(jīng)濟(jì)體而言，鄧州經(jīng)濟(jì)總量較大。近年來，GDP增長平穩(wěn)，增幅多在兩位數(shù)以上。鄧州、汝州、灌南、遂平、豐縣、盱眙工程經(jīng)濟(jì)總量比照鄧州市逐年GDP增長走勢圖Ⅱ鄧州開展環(huán)境及城市特征283鄧州市經(jīng)濟(jì)規(guī)模2021年鄧州市主要經(jīng)濟(jì)簡述序號(hào)項(xiàng)目總量同比±%1面積2369平方公里－－2人口175萬市區(qū)40萬3GDP總量283.46億元10.2%4地方財(cái)政收入7.4億元20%5居民儲(chǔ)蓄存款余額137.54億元24.6%6城鎮(zhèn)人均收入18056元12.3%7農(nóng)村人均收入8131元13.9%8農(nóng)林牧漁產(chǎn)業(yè)142.4億元4.5%9社會(huì)消零總額95.86億元15.6%10恩格爾系數(shù)31.50.2%2021年鄧州市主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量序號(hào)農(nóng)產(chǎn)品總產(chǎn)量同比±%1糧食21.8億噸2.4％2油料24.19萬噸－－3棉花1.18萬噸－－4蔬菜18.39萬噸－－5水果39.57萬噸－－6肉類12.42萬噸－－7水產(chǎn)品0.66萬噸－－8生豬12.09萬噸－－9家禽8.55萬噸－－鄧州市農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，是國家商品糧儲(chǔ)藏基地。市區(qū)人口42萬，對農(nóng)產(chǎn)品需求量較大。Ⅱ鄧州開展環(huán)境及城市特征鄧州市城市開展方向鄧州市總體發(fā)展規(guī)劃對城市人口及用地規(guī)模的指引：規(guī)劃預(yù)測鄧州市2020中心城區(qū)總?cè)丝跒?0萬人，建成區(qū)建設(shè)用地面積50平方公里。對城市發(fā)展方向的指引：城市主要發(fā)展方向?yàn)橄驏|發(fā)展，向北和向南作為次要發(fā)展方向，城市向西只作為調(diào)整發(fā)展用地。在城市南部根據(jù)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)布局配套發(fā)展相應(yīng)工業(yè)和倉儲(chǔ)物流；城東新區(qū)組團(tuán)規(guī)劃以教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)為主要內(nèi)容，配套建設(shè)南部工業(yè)、倉儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)。湍北組團(tuán)是以行政辦公、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主要功能的綜合組團(tuán)片區(qū)。鄧州市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)群發(fā)展導(dǎo)向?qū)Τ鞘行再|(zhì)的指引：鄧州中心城區(qū)為南陽市域南部經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，發(fā)展以農(nóng)產(chǎn)品加工、食品、紡織、機(jī)電為主的豫鄂邊界地區(qū)的工貿(mào)城市。對主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的指引：大力發(fā)展糧食加工、油料加工、畜產(chǎn)品加工、蔬菜加工、林產(chǎn)品加工、棉紡加工、飼料加工、飲品加工、酒類加工、機(jī)械裝備制造業(yè)等核心和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。Ⅱ鄧州開展環(huán)境及城市特征財(cái)稅政策增值稅、營業(yè)稅：自項(xiàng)目投產(chǎn)之日起，本級(jí)財(cái)政地方留成部分前兩年100％，后三年50％，通過企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)扶持資金等形式給予乙方資金支持。所得稅：本級(jí)財(cái)政地方留成部分前兩年100％，后三年50％，通過企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)扶持資金等形式給予乙方資金支持。土地政策項(xiàng)目出讓凈地300畝，其中商業(yè)用地180畝出讓價(jià)格為3萬元/畝、商住用地120畝出讓價(jià)格為3萬元/畝，出讓價(jià)款包括但不限于：征地、拆遷費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、六通一平、土地出讓金、契稅等所有費(fèi)用，乙方凈地接收，不再承擔(dān)土地出讓其他費(fèi)用。規(guī)費(fèi)政策項(xiàng)目建設(shè)期間免收項(xiàng)目地方政府收取的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)。乙方建設(shè)符合人防工程標(biāo)準(zhǔn)的地下工程，甲方免收人防費(fèi)并緩繳人防建設(shè)押金，勞保統(tǒng)籌費(fèi)緩至工程竣工時(shí)先征后返。鄧州市政府為了促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)均衡開展，對各個(gè)不同重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)出臺(tái)了相應(yīng)的一些優(yōu)惠扶持政策，具體如下：鄧州市投資政策Ⅱ鄧州開展環(huán)境及城市特征資料來源：?河南省鄧州市人民政府、江蘇雨潤農(nóng)產(chǎn)品集團(tuán)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品交易中心合作協(xié)議書?鄧州農(nóng)產(chǎn)品物流及房地產(chǎn)競爭市場研究第三局部：3現(xiàn)有農(nóng)批市場分布南橋店水果批發(fā)市場、新豐農(nóng)貿(mào)市場、鄧州市農(nóng)貿(mào)大市場是最大的三個(gè)農(nóng)產(chǎn)品相關(guān)的專業(yè)市場。鄧州市農(nóng)貿(mào)大市場南橋店水果批發(fā)市場新豐農(nóng)貿(mào)市場工程所在地Ⅲ鄧州農(nóng)產(chǎn)品物流競爭市場鄧州最大的水果批發(fā)市場：南橋店水果批發(fā)市場鄧州最大的蔬菜批發(fā)市場：新豐農(nóng)貿(mào)市場鄧州最大的農(nóng)資市場：鄧州市農(nóng)貿(mào)大市場南橋店水果批發(fā)市場Ⅲ鄧州農(nóng)產(chǎn)品物流競爭市場南橋店水果批發(fā)市場位于鄧州市文化路東，歸屬花洲街道辦，占地約54畝，共四排門面房，約86間，50余家商戶。市場背景：市場房屋歸個(gè)人所有，一拖一兩層結(jié)構(gòu)為主，多自建有遮雨棚擴(kuò)大經(jīng)營面積。經(jīng)營模式：“租金＋進(jìn)門費(fèi)〞租金每個(gè)門面根據(jù)市口不同在1000-2000元/間年。進(jìn)門費(fèi)根據(jù)車輛大小不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，8噸車輛進(jìn)門費(fèi)500元/次〔含裝卸費(fèi)〕。每日進(jìn)出車輛約10輛。新豐農(nóng)貿(mào)市場新豐農(nóng)貿(mào)市場位于鄧州人民路，占地約78畝，批零兼營；其中，蔬菜批發(fā)業(yè)態(tài)分布在長800米，寬50米的街道兩側(cè)，為自發(fā)形成的市場，約有商戶60余家。Ⅲ鄧州農(nóng)產(chǎn)品物流競爭市場市場背景：市場房屋歸個(gè)人所有，為農(nóng)戶自發(fā)建設(shè)房屋，無統(tǒng)一管理和收費(fèi)行為。經(jīng)營模式：“租金〞蔬菜批發(fā)業(yè)態(tài)僅僅收取租金，三間房約80平米，一年租金在5萬元左右。干雜調(diào)料交易區(qū)凍品肉類交易區(qū)蔬菜批發(fā)交易區(qū)鄧州市農(nóng)貿(mào)大市場Ⅲ鄧州農(nóng)產(chǎn)品物流競爭市場市場背景：市場依托老化肥廠而建，曾一度是鄧州市農(nóng)資的主要集散地，但隨著化肥廠的衰落而逐漸演變?yōu)橐粋€(gè)涵蓋糧油、化肥、種子、農(nóng)藥及局部物流等雜業(yè)態(tài)的混合型市場。經(jīng)營模式：“租金〞市場以收取租金為主，每個(gè)門面租金2萬－5萬不等。農(nóng)產(chǎn)品物流市場規(guī)模綜合評(píng)估Ⅲ鄧州農(nóng)產(chǎn)品物流競爭市場蔬菜水果水產(chǎn)禽蛋肉類凍品干雜副食小計(jì)占地面積（萬平米）43.60.30.60.81.210.5商戶數(shù)605025244652257建筑形式1+1＋自建遮雨棚1+1＋自建遮雨棚大棚門面＋自建冷庫門面門面－－日成交量（噸）12040－－－－－－－－160成交額（萬元）28.816－－－－－－－－44.8鄧州市作為42萬人口的縣級(jí)市，農(nóng)產(chǎn)品物流市場初具規(guī)模。但市場管理方缺失，呈現(xiàn)無序經(jīng)營狀態(tài)，既無法形成規(guī)模優(yōu)勢，成為地方農(nóng)產(chǎn)品走出去的平臺(tái)，也無法追溯農(nóng)產(chǎn)品來源，確保食品平安。三大市場業(yè)態(tài)綜合分析表農(nóng)產(chǎn)品物流市場開發(fā)思路初探Ⅲ鄧州農(nóng)產(chǎn)品物流競爭市場關(guān)鍵詞：整頓?開發(fā)?轉(zhuǎn)移?提升指標(biāo)2012年總量單位鄧州市銷售面積住宅35.87萬平米商業(yè)2.95萬平米其他0.35萬平米小計(jì)39.17萬平米銷售金額住宅88890萬元商業(yè)11331萬元其他964萬元小計(jì)101085萬元鄧州市房地產(chǎn)成交規(guī)模鄧州市全年商品房成交規(guī)模在35萬平米左右，由于市區(qū)人口基數(shù)較大，商品房需求相對旺盛。鄧州市房地產(chǎn)市場規(guī)模Ⅲ鄧州房地產(chǎn)競爭市場工程周邊樓盤市場表現(xiàn)Ⅲ鄧州房地產(chǎn)競爭市場財(cái)富書香人家財(cái)富書香人家凰馬國際香溪美地新御花園盛世?美景天成財(cái)富名家和諧大廈名仕公館售罄樓盤在售樓盤待售樓盤鄧州工程周邊樓盤分布圖本案目前，工程周邊在售工程有財(cái)富書香人家、皇馬國際，由于教育、醫(yī)療配套優(yōu)勢明顯，區(qū)域內(nèi)樓盤具有較強(qiáng)的市場支撐。工程周邊樓盤市場表現(xiàn)Ⅲ鄧州房地產(chǎn)競爭市場皇馬國際：鄧州首席綜合街區(qū)，距離本案500米，目前市場價(jià)4200元/平米。工程地址：鄧州城區(qū)北京大道鄧州市北京大道與團(tuán)結(jié)路交叉口東北角開發(fā)商：河南東鋒房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積：260000平米工程定位：皇馬國際由1個(gè)精品MALL，1條商業(yè)步行街，10棟高層住宅，1棟SOHO，1棟酒店公寓組成，打造鄧州首席綜合街區(qū)。市場表現(xiàn)：目前只有20層以上在售，報(bào)價(jià)4200元/平米。商業(yè)街報(bào)價(jià)20000元/平米，單鋪60平米。工程周邊樓盤市場表現(xiàn)Ⅲ鄧州房地產(chǎn)競爭市場書香人家：鄧州首席ArtDECO風(fēng)格教育核心居住區(qū)，距離本案600米，目前市場價(jià)在4100元/平米。工程地址：鄧州市北京大道與南閣路交叉口〔鄧州市一高中南側(cè)〕開發(fā)商：南陽財(cái)富置業(yè)建筑面積：110725平米工程定位：由9棟ArtDECO新裝飾主義風(fēng)格的高層、小高層建筑組成，整體定位為“鄧州首席ArtDECO風(fēng)格教育核心居住區(qū)〞。市場表現(xiàn)：目前最后一棟待建待售，上期售價(jià)3800-4500元/平米。工程商住物業(yè)預(yù)期市場表現(xiàn)Ⅲ鄧州房地產(chǎn)競爭市場市場價(jià)格推導(dǎo)：鄧州工程地塊及周邊配套研究第四局部：4鄧州主城地塊環(huán)境分析Ⅳ鄧州工程地塊及周邊配套東一環(huán)團(tuán)結(jié)大道〔迎賓大道〕南閣路本案北京大道工程地塊周邊道路情況：地塊周邊配套Ⅳ鄧州工程地塊及周邊配套工程地塊周邊配套情況：①②③④⑤本案①鄧州第一高級(jí)中學(xué)②鄧州幼師附屬幼兒園④鄧州市中心醫(yī)院③鄧州市公安局⑤鄧州市二高工程位于城東新區(qū)，是鄧州市開展主軸方向，相關(guān)配套如下：教育配套：鄧州第一高級(jí)中學(xué)鄧州第二高級(jí)中學(xué)鄧州幼師附屬幼兒園醫(yī)療配套：鄧州市中心醫(yī)院地塊實(shí)景Ⅳ鄧州工程地塊及周邊配套工程地塊實(shí)景圖：①①②②③③④④地塊平整，上有局部拆遷物地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)Ⅳ鄧州工程地塊及周邊配套工程地塊規(guī)模：總凈面積118294.49平米〔177.44畝〕商業(yè)/商住比例為6：4迎賓大道南閣路地塊一地塊二地塊三地塊四地塊一：面積：34171.66平米〔51.26畝〕地塊長度：約160米地塊寬度：約120米地塊三：面積：33889.16平米〔50.83畝〕地塊長度：約160米地塊寬度：約128米地塊二：面積：25194.22平米〔37.79畝〕地塊長度：約120米地塊寬度：約100米地塊四：面積：25039.45平米〔37.56畝〕地塊長度：約120米地塊寬度：約110米地塊周邊規(guī)劃Ⅳ鄧州工程地塊及周邊配套工程地塊周邊規(guī)劃：農(nóng)副產(chǎn)品交易中心建材城汽貿(mào)城本案鄧州工程定位及投入產(chǎn)出測算第五局部：5地塊SWOT分析Ⅴ鄧州工程定位及投入產(chǎn)出測算工程開展策略：擴(kuò)大工程優(yōu)勢，搶抓開展機(jī)遇S（優(yōu)勢）1、項(xiàng)目位于鄧州市東向發(fā)展主軸；距離老城商業(yè)街不足4km。42萬人口的鄧州為農(nóng)產(chǎn)品物流提供了較好的消費(fèi)基礎(chǔ)。2、項(xiàng)目周邊教育、醫(yī)療配套完善；3、項(xiàng)目交通便利，迎賓大道直達(dá)二廣高速；4、項(xiàng)目周邊樓盤云集，具有較好的外部環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施；W（劣勢）1、地塊上方有一定拆遷物；2、地塊規(guī)模偏小，且被規(guī)劃路網(wǎng)切割較為零碎；3、鄧州經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱；O（機(jī)會(huì)）1、鄧州市南橋店水果批發(fā)市場及新豐農(nóng)貿(mào)市場批發(fā)業(yè)態(tài)設(shè)施落后，交易場地簡陋，面臨整合外遷；2、鄧州市房地產(chǎn)處于黃金發(fā)展期，尤其是商業(yè)物業(yè)市場表現(xiàn)良好，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“另負(fù)債”可持續(xù)運(yùn)營提供了條件。T（威脅）1、包括供銷總社等單位伺機(jī)以開發(fā)農(nóng)產(chǎn)品物流名義進(jìn)入鄧州；2、協(xié)議的軟約束；3、區(qū)域政府辦事效率及服務(wù)意識(shí)；開展策略：優(yōu)勢＋時(shí)機(jī)工程整體定位Ⅴ鄧州工程定位及投入產(chǎn)出測算工程整體定位：【中國?鄧州】區(qū)域內(nèi)唯一的大型現(xiàn)代化農(nóng)副產(chǎn)品集散地關(guān)鍵詞：唯一性?排他性?現(xiàn)代性闡釋：工程建成后，將成為鄧州唯一果蔬、水產(chǎn)、干雜及副食批發(fā)交易中心，其他市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場作為工程的下游市場，成為市場農(nóng)副產(chǎn)品的承接地?！局袊?鄧州】規(guī)模最大、品類最全、功能最完善的大型農(nóng)副產(chǎn)品集散地工程產(chǎn)品定位Ⅴ鄧州工程定位及投入產(chǎn)出測算【中國?鄧州】集果蔬交易區(qū)、食品城、冷庫及相關(guān)市場配套于一體的大型農(nóng)副產(chǎn)品交易中心工程產(chǎn)品定位：關(guān)鍵詞：綜合型?農(nóng)副產(chǎn)品闡釋：工程包括果蔬交易大棚、食品城、冷庫及相關(guān)配套，為市場提供檢驗(yàn)檢測、電子結(jié)算、電子商務(wù)及行政管理效勞，具備建立產(chǎn)品可追溯體系的軟硬件條件，確保未來市場交易的食品平安。工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)Ⅴ鄧州工程定位及投入產(chǎn)出測算單位數(shù)值說明總占地面積平方米（畝）151006（226.5）含道路占地凈占地面積平方米（畝）118294（177.4）不含道路占地#市場占地平方米（畝）70976.69（106.46）商業(yè)用地占比60％#商住占地平方米（畝）47317.8（70.97）商住用地占比40％工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：序號(hào)建筑形態(tài)占地面積（畝）占地面積（平米）容積率建筑面積（平米）1果蔬交易大棚55366660.4146662食品城37243071.2291683冷庫15100001.2120004住宅71473182.094636工程總用地指標(biāo)工程建筑體量推算工程平面布局Ⅴ鄧州工程定位及投入產(chǎn)出測算工程平面布局：配套住宅副食、糖煙酒、土特產(chǎn)交易區(qū)精品果蔬交易區(qū)水果交易區(qū)冷庫及凍品、肉類、水產(chǎn)交易區(qū)蔬菜交易區(qū)干雜、調(diào)料及糧油交易區(qū)朝一高、主城方向朝二廣高速方向工程經(jīng)濟(jì)測算Ⅴ鄧州工程定位及投入產(chǎn)出測算工程建筑形態(tài)及具體指標(biāo)：鄧州物流項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)域序號(hào)功能分區(qū)建筑面積總占地面積容積率出售/自持備注平米畝平米物流部分1食品城2916837243071.20銷售全部銷售（一拖一商鋪）3果蔬交易區(qū)1466655366660.40自持1F7冷庫1200015100001.20自持4F(1萬噸冷庫）住宅部分15住宅9463671473182.00銷售小高層、高層社區(qū)合計(jì)150470178.01182911.27

工程經(jīng)濟(jì)測算Ⅴ鄧州工程定位及投入產(chǎn)出測算工程銷售收入：可售局部銷售收入8.35億元；自持局部預(yù)計(jì)年經(jīng)營收入1214萬元。鄧州物流項(xiàng)目銷售收入/運(yùn)營收入估算表（銷售產(chǎn)權(quán)）編制單位：雨潤農(nóng)產(chǎn)品集團(tuán)前期開發(fā)部項(xiàng)

目

序號(hào)明細(xì)面積（平米）銷售單價(jià)（元）總銷售收入(萬元）正常年份租金水平（元/平米天）年租賃收入（萬元）備注銷售/運(yùn)營業(yè)務(wù)收入南區(qū)物流1食品城2916815,00043,752.00

全部出售3果蔬交易區(qū)14666

1.20513.90自持部分年平均出租率80％7冷庫12000

2.00700.80自持部分年平均出租率80％住宅部分15住宅946364,20039,747.12

全部出售可售部分小計(jì)123,8046,74483,499.12

自持部分小計(jì)26,666

1,214.70

工程經(jīng)濟(jì)測算Ⅴ鄧州工程定位及投入產(chǎn)出測算工程建設(shè)本錢：工程總建設(shè)本錢3.40億元；其中可售局部建設(shè)本錢2.77億元，自持局部建設(shè)本錢0.64億元。鄧州物流項(xiàng)目建設(shè)成本估算表制表單位：雨潤農(nóng)產(chǎn)品集團(tuán)前期開發(fā)部區(qū)域序號(hào)資產(chǎn)名稱總建筑面積（㎡）土地成本（萬元）前期費(fèi)用（萬元）建安成本（萬元）市政道路、綜合管網(wǎng)、綠化及配套（元）工程間接費(fèi)（萬元）合計(jì)（萬元）單方造價(jià)（元/㎡）總價(jià)總價(jià)總價(jià)總價(jià)總價(jià)物流部分1食品城29168111.00218.764,083.52816.70729.205,848.182,0053果蔬交易區(qū)14666165.00110.001,759.92410.65366.652,647.211,8057冷庫1200045.0090.003,000.00336.00300.003,726.003,105住宅部分15住宅94636213.00709.7716,088.122,649.812,365.9021,813.602,305合計(jì)150,470.00534.001,128.5324,931.564,213.163,761.7534,035.002,262出售部分小計(jì)123804.00324.00928.5320,171.643,466.513,095.1027,661.782,234自持部分小計(jì)26666.00210.00200.004,759.92746.65666.656,373.212,390備注：工程間接費(fèi)含資本化利息（按每平米200元計(jì)），含工程管理費(fèi)（按每平米20元計(jì)），以及其他稅費(fèi)（按每平米30元計(jì)）。工程經(jīng)濟(jì)測算Ⅴ鄧州工程定位及投入產(chǎn)出測算工程可售物業(yè)利潤表：工程可售物業(yè)局部凈利潤2.16億元。鄧州物流項(xiàng)目利潤估算表（可售部分）編制單位：雨潤農(nóng)產(chǎn)品集團(tuán)前期開發(fā)部項(xiàng)

目序號(hào)單位