房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制過(guò)程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)構(gòu)成與控制第一局部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)構(gòu)成第二局部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)控制第三局部建筑設(shè)計(jì)常識(shí)與訣竅第四局部前期談判實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)談講義提

綱第一局部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)主要由以下九個(gè)方面構(gòu)成：概論：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)構(gòu)成土地本錢(qián)營(yíng)業(yè)稅金建安造價(jià)行政事業(yè)收費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理配套設(shè)施產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)主要有差異化、低本錢(qián)競(jìng)爭(zhēng)兩種形式。商品房要做出大差異化很難，房地產(chǎn)最容易克隆，無(wú)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，所以還是要降低本錢(qián)，在不降低品質(zhì)的前提下，本錢(qián)越低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，利潤(rùn)越高。地價(jià)可通過(guò)容積率折算成樓面地價(jià)(即每建筑平方米里的土地本錢(qián))。簡(jiǎn)單的公式是——1、土地本錢(qián)舉例：地價(jià)100萬(wàn)/畝，容積率3.0，樓面地價(jià)為500元/㎡；地價(jià)60萬(wàn)/畝，容積率3.0，樓面地價(jià)300元/㎡。樓面地價(jià)=地價(jià)〔單位：萬(wàn)元/畝〕÷666.67÷容積率容積率經(jīng)驗(yàn)系數(shù)多層容積率約1.5左右〔最大不能超過(guò)2，超過(guò)2的也有，但品質(zhì)相對(duì)差〕小高層容積率約2.0---2.5高層容積率約2.5以上容積率與土地的形狀和大小有較密切的關(guān)系，如，數(shù)碼大廈和金源國(guó)際的容積率就在8以上。同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率反而會(huì)越小，因?yàn)闋可娴綐情g距等規(guī)劃限制。而地塊形狀與容積率的關(guān)系個(gè)人總結(jié)如下——曾經(jīng)算過(guò)一塊地〔建設(shè)路與天津路交匯處〕多層容積率在2.2左右，而且樓間距絕對(duì)夠。同樣大小的地塊南北越長(zhǎng)、東西越短,那么容積率越小；而東西越長(zhǎng)，南北越短，那么容積率越大。按配套較全〔含煤、暖、熱水〕檔次中高的住宅來(lái)說(shuō)——磚混多層：700元/㎡小高層〔10-17層〕：950元/㎡(不含電梯)，一部電梯16萬(wàn)為基數(shù)，每層加5000元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑本錢(qián)45元/㎡左右，18層以上〔含18層〕須配兩部電梯，本錢(qián)約增加60元/㎡。控制得好，小高層含電梯的建安本錢(qián)在1000～1050元/㎡左右。鋼筋含量是高層建安造價(jià)的重要指標(biāo)。國(guó)標(biāo)為68㎏/㎡，目前洛陽(yáng)的工程多在45-50㎏/㎡，不過(guò)有的最高的達(dá)80㎏/㎡。1㎏/㎡的本錢(qián)約5元〔含人工費(fèi)〕暖氣本錢(qián)約合30元/㎡，高檔房、低檔房在本錢(qián)上差不多，也就是40～50元/㎡。2、建安造價(jià)包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，本錢(qián)約120-150元/㎡。創(chuàng)展的景觀設(shè)計(jì)費(fèi)在18萬(wàn)元左右，單位本錢(qián)僅合4元/㎡〔建筑面積〕。合計(jì)一般不超過(guò)20元/㎡3、配套設(shè)施4、勘查、設(shè)計(jì)〔施工圖〕監(jiān)理等5、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)主要有營(yíng)銷(xiāo)代理和廣告兩項(xiàng)費(fèi)用，約3%左右。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用一般約為180元/㎡。經(jīng)驗(yàn)公式：財(cái)務(wù)費(fèi)用=總本錢(qián)×50%×年貸款利率×27、企業(yè)管理費(fèi)用根據(jù)公司和開(kāi)發(fā)工程規(guī)模不同，差異較大，一般為15-20元/㎡8、行政事業(yè)收費(fèi)公關(guān)后行情在160元/㎡左右。舉例說(shuō)明：人防工程收費(fèi)：如自建人防工程，那么本錢(qián)為：多層1200元/㎡，高層1800元/㎡〔按人防面積攤〕。如無(wú)自建，那么須交納人防異地建設(shè)費(fèi)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：高層：5B級(jí)人防，單位本錢(qián)=2000元/層數(shù)多層：6級(jí)人防，單位本錢(qián)=1500元/層數(shù)但實(shí)際現(xiàn)狀高層為20-30元/㎡9、營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅+大修基金+所得稅…=11.7%。本錢(qián)約為150～250元/㎡。第二局部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)控制▲售價(jià)一定的情況下，開(kāi)發(fā)本錢(qián)控制能力決定企業(yè)的贏利水平；▲在一定意義上講，本錢(qián)控制能力其實(shí)是企業(yè)綜合實(shí)力的表達(dá)；▲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的本錢(qián)控制是土地本錢(qián)和建造本錢(qián)的控制。概論：開(kāi)發(fā)本錢(qián)控制的重要性1、土地本錢(qián)控制什么樣的地可買(mǎi)？宗地的形狀及其周邊環(huán)境決定容積率，容積率直接影響樓面地價(jià)。舉例：美侖鳳凰城占地30畝，建筑面積為6萬(wàn)㎡中泰新城占地30畝，建筑面積為10萬(wàn)㎡因此在買(mǎi)地時(shí)應(yīng)該綜合考慮能建多少房子，而且也要求將來(lái)小區(qū)的環(huán)境也不錯(cuò)。目前一般洛陽(yáng)中檔住宅的樓面地價(jià)為＜600元/㎡，低檔住宅的樓面地價(jià)為＜400元㎡2、建安本錢(qián)控制個(gè)人認(rèn)為，建安本錢(qián)的控制要“過(guò)五關(guān)〞——第五關(guān)現(xiàn)場(chǎng)管理第一關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)第四關(guān)材料設(shè)備采購(gòu)第三關(guān)工程招標(biāo)第二關(guān)工程造價(jià)與決算要通過(guò)前期籌劃做發(fā)產(chǎn)品定位，確定房子的檔次及規(guī)模。以前是說(shuō)結(jié)構(gòu)決定造價(jià)，現(xiàn)在我們認(rèn)為，方案決定造價(jià)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)影響造價(jià)。在實(shí)際施工過(guò)程中可以適當(dāng)修改，但不能修改得太多，否那么在驗(yàn)收時(shí)設(shè)計(jì)院不蓋章。我們認(rèn)為，平面形狀簡(jiǎn)單、結(jié)構(gòu)方正、對(duì)稱(chēng)規(guī)那么可以降低本錢(qián)，一些裝飾性的東西能免就免。［建議大家上網(wǎng)上查一下“極簡(jiǎn)主義〞、“少就是多〞“l(fā)essismore〞］第一關(guān)：規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理層高也不是越高越好，要注意“高粗比〞?？拐鹨髩?yīng)該全部是通的，不超過(guò)50CM的視為通墻。磚混結(jié)構(gòu)的外墻開(kāi)洞率不能超過(guò)40%。從剛性的角度考慮，高層建筑一般是三角形、圓形、正方形的，承重墻不能“里出外進(jìn)〞。墻如果不是通的，就得增加鋼筋含量。磚混結(jié)構(gòu)的錯(cuò)層不能超過(guò)50㎝。方正的設(shè)計(jì)也許會(huì)被說(shuō)成呆板，設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)是有矛盾的，根據(jù)規(guī)定，構(gòu)造柱見(jiàn)墻角就要有。立面豐富是好看，但是值不值？加些線(xiàn)條是不是就好得不得了？是不是有必要為此增加本錢(qián)？規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理這一點(diǎn)在實(shí)際操作過(guò)程中有很多經(jīng)驗(yàn)，有的決算能被審掉一半。規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理第二關(guān)：工程造價(jià)與決算根據(jù)有關(guān)規(guī)定，七層以上按1類(lèi)取費(fèi)37%，七層以下按4類(lèi)取費(fèi)21.6%。建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也非常劇烈，在實(shí)際操作過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)公司對(duì)七層以上的建筑工程招標(biāo)是按4類(lèi)下浮5%。規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理第三關(guān)：工程招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理這方面很難把握，可以規(guī)定“貨比三家〞，但就是這樣也很難控制。在招標(biāo)過(guò)程中可以找三家以上，然后選兩家報(bào)價(jià)低的再往下砍價(jià)。第四關(guān)：材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理更難，比方一些圖紙上沒(méi)有的東西要進(jìn)行“簽單〞，這個(gè)過(guò)程也很難直接控制。第五關(guān)：現(xiàn)場(chǎng)管理第三局部建筑設(shè)計(jì)常識(shí)與訣竅建筑設(shè)計(jì)幾個(gè)檻：▲6層及以下，不裝電梯；▲6層以上，必須裝電梯；▲11層及以下，可只裝一部電梯，并且樓梯間與電梯間可以連通▲12層開(kāi)始，必須裝兩部電梯，其中一部作為消防電梯▲19層及以上必須設(shè)兩條步梯或者剪刀樓梯電梯的本錢(qián)：以18層為例，電梯本錢(qián)約25萬(wàn)，每增加一層電梯本錢(qián)約提高5000元2.8米層高的來(lái)歷：房間的層高應(yīng)小于等于面寬。圈梁+樓板=40㎝，窗高1.5米，窗臺(tái)高0.9米，合起來(lái)就是2.8米。外墻面積測(cè)算：外墻面積一般約為建筑面積的1/3〔可作為外墻貼磚面積估算的依據(jù)〕。玻璃幕墻的本錢(qián)約300元以上，而普通鋁合金窗本錢(qián)約180元/㎡建筑之間東西間距：多層不小于8米，而小高層和高層不小于13米。節(jié)能住宅與普通住宅的差異：▲外墻做保溫處理〔節(jié)能比普通高80元/㎡，墻面面積〕▲北向不宜開(kāi)飄窗▲窗戶(hù)盡量采用塑鋼雙層中空玻璃?！?jié)能住宅的本錢(qián)比第四局部前期談判實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)談商務(wù)談判是所有工作中的重要一環(huán)，成功的談判是做成業(yè)務(wù)的前提。如果談判者能靈活掌握并動(dòng)用一些談判原那么和實(shí)用技巧，就可能在談判桌上取得主動(dòng)，起到“兵不血刃〞、“不戰(zhàn)而屈人之兵〞的作用，為最終取得所期望之結(jié)果奠定根底。概論：商務(wù)談判有技巧1、談判前準(zhǔn)備初次見(jiàn)開(kāi)發(fā)商需配“三把刀〞——第一刀：入地第二刀：削魂第三刀：還魂實(shí)地查看地塊及周邊特征，目的是確定樓盤(pán)區(qū)位特征、檔次熟悉一切工程相關(guān)資料，以最快的速度形成工程整體輪廓，勾勒工程的靈魂調(diào)研當(dāng)?shù)刂饕獦潜P(pán)，找一個(gè)市場(chǎng)特質(zhì)與本工程類(lèi)似的樓盤(pán)作為參照，以初步確定工程的規(guī)劃?rùn)n次、銷(xiāo)售價(jià)格2、談判原那么與技巧個(gè)人體會(huì)總結(jié)，前期談判有這么實(shí)用“八招〞——第一招將心比心第二招突出優(yōu)勢(shì)第三招模擬演習(xí)第四招底線(xiàn)界清第五招了解對(duì)手第六招要有耐心第七招隨機(jī)應(yīng)變第八招埋下契機(jī)第一招將心比心談判最忌以己方觀點(diǎn)，需索無(wú)度，應(yīng)從對(duì)方的角度出發(fā)，將心比心，合作的最后達(dá)成一定是兼顧雙方利益的，比方開(kāi)封錦繡皇城工程合作洽淡。第二招突出優(yōu)勢(shì)對(duì)于對(duì)方立場(chǎng)、觀點(diǎn)都有初步的認(rèn)知后，再將自己在此次談判事項(xiàng)中所占有的優(yōu)、劣勢(shì)及對(duì)方的優(yōu)、劣勢(shì)，進(jìn)行嚴(yán)密周詳?shù)牧信e，尤其要將己方優(yōu)勢(shì)，不管大小新舊，應(yīng)全盤(pán)列出，以作為談判籌碼。而己方劣勢(shì)，當(dāng)然也要注意，以免倉(cāng)促迎敵，被對(duì)方攻得體無(wú)完膚，比方駐馬店工程洽談。第三招模擬演習(xí)就是將各種可能發(fā)生的狀況，預(yù)先模擬，以免實(shí)際遭遇時(shí)人慌馬亂，難以主控戰(zhàn)局。在了解優(yōu)、劣后，就要假想各種可能發(fā)生的狀況，預(yù)作籌劃行動(dòng)方案。小至談判座位的擺放都要詳加模擬，如彭總帶著洽談中泰二期工程，各有分工。

第四招底線(xiàn)界清通常，談判時(shí)，雙方都帶攻擊性，磨刀霍霍，躍躍欲試。雙方只想到可以“獲得多少〞，卻常常忽略要“付出多少〞，忽略了談判過(guò)程中己方要讓步多少，方可皆大歡喜。所以，在談判前，務(wù)必要把己方的底線(xiàn)界清：可讓什么?要讓多少?如何讓?何時(shí)讓?為何要讓?先行理清，心中有效。否那么，假設(shè)對(duì)方咄咄逼人，己方束手無(wú)策任由對(duì)方宰割，那就失去了談判的本意。比方正常的合同要點(diǎn)拉鋸砍價(jià)第五招了解對(duì)手孫子兵法的“知己知彼，百戰(zhàn)不殆〞眾所皆知。談判前，了解對(duì)方談判負(fù)責(zé)人的喜好，投其所好能盡快獲得對(duì)方的好感。有助談判達(dá)成。比方楊總帶著洽談的汝州工程，對(duì)方有留學(xué)經(jīng)歷；彭總帶著洽談的東方今典工程等等，每一次都應(yīng)盡可能的多了解對(duì)手資料。

第六招要有耐心古語(yǔ)有云：“病急亂投醫(yī)〞。故在談判中要時(shí)刻暗誦默念“戒急戒躁〞，尤其在劍拔弩張、劇烈火爆之際，更要遵行。因?yàn)?，談判中常有耐久?zhàn)要打，據(jù)傳當(dāng)年李鵬中選傳；中泰二期，。第七招隨機(jī)應(yīng)變戰(zhàn)場(chǎng)狀況，瞬息萬(wàn)變，談判桌上需隨機(jī)應(yīng)變。雖說(shuō)諸葛亮神機(jī)妙算，但人算不如天算，總有考慮欠周、失算之處。談判時(shí)，出現(xiàn)對(duì)手突有神來(lái)