2022房屋工程建設(shè)行業(yè)白皮書(shū)

上篇：房建行業(yè)發(fā)展洞悉下篇：細(xì)分市場(chǎng)全面研判第一部分市場(chǎng)吸引力評(píng)估概述3335第一部分市場(chǎng)吸引力評(píng)估概述3335 02第二部分第二部分住宅第三部分商業(yè)建筑第三部分商業(yè)建筑第二部分產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)40TOD模式第四部分TOD模式第四部分公共建筑 1446第五部分第五部分工業(yè)建筑 1756第六部分下篇結(jié)束語(yǔ)第六部分下篇結(jié)束語(yǔ) 225959 25第六部分 25關(guān)于我們60 27第七部分關(guān)于我們60 2731第八部分上篇結(jié)束語(yǔ)311上篇上篇房建行業(yè)發(fā)展洞悉基于和君原創(chuàng)的產(chǎn)業(yè)分析SMART模型，我們對(duì)房屋第一部分產(chǎn)業(yè)規(guī)模建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)地位2021年，我國(guó)建筑業(yè)增加值超過(guò)8萬(wàn)億元，是2011行業(yè)增長(zhǎng)速度相比增速高達(dá)11%（見(jiàn)圖4）。面對(duì)近年沖擊，2021年的建筑業(yè)總產(chǎn)值增速遠(yuǎn)高于GDP增速，這也從一定程度上證明了建筑行業(yè)的抗壓能力與韌性潛力，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體增速放緩有直接關(guān)聯(lián)，表明房建行業(yè)與建筑22房建行業(yè)地位在建筑施工行業(yè)，房屋工程建設(shè)行業(yè)是建筑業(yè)的主要近十年來(lái)，其總產(chǎn)值占建筑業(yè)總產(chǎn)值均在60%以上（見(jiàn)圖5）。在勘察設(shè)計(jì)行業(yè)，建筑設(shè)計(jì)類(lèi)的營(yíng)收比重持續(xù)走高，從2010年的8%增長(zhǎng)到2019年的40%，位于各大細(xì)分行按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，建筑業(yè)分為①房屋建筑業(yè)、②土木工程建筑345第二部分產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)分包等）、施工、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)。傳統(tǒng)房建企業(yè)以施工環(huán)節(jié)為業(yè)務(wù)主體，產(chǎn)業(yè)鏈上下游拓展有限。施工環(huán)節(jié)利潤(rùn)據(jù)調(diào)研了解，許多建筑央企和大型建筑國(guó)企的施工板房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)：中國(guó)建筑旗下?lián)碛兄泻５禺a(chǎn)和中建港聯(lián)交所上市，定位是國(guó)際化不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)。中建地產(chǎn)于2008年在北京組建，是各局院地產(chǎn)業(yè)務(wù)所使用的略區(qū)域內(nèi)運(yùn)營(yíng)條件良好的公路、軌道交通等領(lǐng)域的PPP項(xiàng)6開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)借鑒業(yè)內(nèi)成功企業(yè)商業(yè)模式。運(yùn)用政府采購(gòu)、PPP、投資建造運(yùn)營(yíng)一體化和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方式，深度參與產(chǎn)業(yè)策劃、城市規(guī)劃等頂層設(shè)計(jì)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能金融業(yè)務(wù)：中國(guó)建筑的金融業(yè)務(wù)在現(xiàn)階段以服投資運(yùn)營(yíng)板塊：實(shí)施主體包括集團(tuán)直接控股的數(shù)個(gè)專(zhuān)業(yè)投資平臺(tái)以及具有投資屬性的區(qū)域總部。與中鐵的組織如中交城投專(zhuān)注于城市綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，中交投資專(zhuān)注于基建投資業(yè)務(wù)。反觀中鐵，由于鐵路建設(shè)具有區(qū)域?qū)傩?，區(qū)投資運(yùn)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)主要依托區(qū)域總部以及集團(tuán)直接控股的地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)實(shí)施。金融物貿(mào)業(yè)務(wù)定位為服務(wù)保障板塊，主要服務(wù)內(nèi)部。（見(jiàn)圖12）資本控股有限公司，作為中交集團(tuán)金融控股和資本服務(wù)平中交基金、供應(yīng)鏈金融公司。其中，中交基金連年保持在全國(guó)百億管理規(guī)模以上私募股權(quán)基金管理人行列，在央企7截止目前，陜建筑信開(kāi)單量已接近60億元，注冊(cè)供應(yīng)商8權(quán)資產(chǎn)情況進(jìn)行橫向比較發(fā)現(xiàn)，中國(guó)交建地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)的占比最少，同時(shí)，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)資產(chǎn)規(guī)模最大，占比僅次于在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，地產(chǎn)行業(yè)自身資金內(nèi)生現(xiàn)金流情況不容樂(lè)觀，央企基建龍頭公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)受到一定影響。中國(guó)交建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比僅3.52%，且主要設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的建增速發(fā)展，給建筑類(lèi)央企的資產(chǎn)盤(pán)活提供了新模式，特競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)建筑施工企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局也將不斷變化。一方面，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)愈類(lèi)中央企業(yè)新簽合同額120594億元，占國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)新簽合同額的79.1%，占全行業(yè)新簽合同額的比重從另一方面，市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的綜合能力要求越來(lái)越高。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化，建筑市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的投融資能工程總承包模式在行業(yè)內(nèi)推廣加快，業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)施工一體化服務(wù)能力及大項(xiàng)目運(yùn)作能力的要求也快速提升，此趨勢(shì)對(duì)大型國(guó)有建筑業(yè)企業(yè)更加有利，中小型及民營(yíng)企業(yè)山東、浙江等建筑大省，從單一承包土木工程發(fā)展成為以建筑工程施工總承包為主、專(zhuān)業(yè)承包為輔并兼營(yíng)本行業(yè)配套產(chǎn)業(yè)的綜合性企業(yè)。少數(shù)幾家企業(yè)隸屬于大型房地產(chǎn)集團(tuán)，與集團(tuán)住宅產(chǎn)業(yè)化、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)聯(lián)合構(gòu)成了上廳印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)中小企業(yè)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（中辦住建部印發(fā)《關(guān)于支持民營(yíng)建筑企業(yè)發(fā)展的通知》（建辦），環(huán)境等方面出臺(tái)具體舉措。從政策環(huán)境看，中小型及民營(yíng)企業(yè)發(fā)展環(huán)境正在持續(xù)優(yōu)化，存在向上突破的空間，但仍9建筑設(shè)計(jì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局在建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域，四種力量構(gòu)成行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，國(guó)有但建筑設(shè)計(jì)人才市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已趨于白熱化，由人才驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)份額，大中小型施工和勘察設(shè)計(jì)企業(yè)百花齊放，與其他行業(yè)相比，行業(yè)集中度明顯較低。從長(zhǎng)期看，規(guī)模經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的資源集聚和學(xué)習(xí)效應(yīng)有助于驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)的集中，而建筑企業(yè)往往會(huì)出現(xiàn)以下吊詭現(xiàn)象：在企業(yè)二、三十億規(guī)模的時(shí)候，人均產(chǎn)值三百多萬(wàn)；七、八十億的人均產(chǎn)值還是三百多萬(wàn)；一百五六十億的時(shí)候，人均產(chǎn)值理標(biāo)準(zhǔn)化程度不高，產(chǎn)品可復(fù)制的程度不高，因此規(guī)模效滴漏現(xiàn)象嚴(yán)重，資源配置效率不高，資本運(yùn)作水平、信息第三，相較于其他行業(yè)，建筑行業(yè)的區(qū)域市場(chǎng)并非全國(guó)統(tǒng)一市場(chǎng)，各地區(qū)產(chǎn)品需求、投標(biāo)規(guī)則、定額水平與技總結(jié)來(lái)說(shuō)，建筑行業(yè)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化水平不高、管理的不明顯。不過(guò)，這種現(xiàn)象也在發(fā)生松動(dòng)，隨著行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)程加快，八大建筑央企2021年的新簽合同額占比我們要先了解什么是規(guī)模經(jīng)濟(jì)。其他行業(yè)，比如說(shuō)傳統(tǒng)的制造業(yè)，也包括金融、互聯(lián)網(wǎng)這些新興行業(yè)，通常是也就是隨著產(chǎn)量的提升，隨未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)經(jīng)過(guò)激烈的淘汰，建筑企業(yè)的梯隊(duì)結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。未來(lái)的建筑業(yè)市場(chǎng)將由三類(lèi)企業(yè)構(gòu)成：個(gè)位數(shù)的超級(jí)大平臺(tái)、兩三位數(shù)的龍頭企業(yè)，以及數(shù)以萬(wàn)計(jì)、數(shù)以幾頂級(jí)的平臺(tái)類(lèi)公司擁有資金、技術(shù)、管理等多方面優(yōu)勢(shì)，業(yè)務(wù)布局廣泛深入，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元合理，能夠?yàn)榭蛻?hù)提供全面的一體化綜合性解決方案。我們認(rèn)為，超級(jí)大平臺(tái)可能會(huì)在以下三類(lèi)企業(yè)中出現(xiàn)，第一類(lèi)是中建、中鐵、中交等央企的股份層面，在世界范圍內(nèi)行使國(guó)家各類(lèi)戰(zhàn)略職能；第二類(lèi)是險(xiǎn)資資本，如平安建投、中信建投、泰康資本等，憑借其資金優(yōu)勢(shì)及數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)對(duì)建筑行業(yè)進(jìn)行整合隨著智慧城市、智慧交通的落地，高科技企業(yè)很有可能會(huì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的中間層是各類(lèi)龍頭企業(yè)，一類(lèi)憑借專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)在細(xì)分業(yè)務(wù)形成領(lǐng)先地位，比如裝飾領(lǐng)域的金螳螂；一類(lèi)深耕區(qū)域局部市場(chǎng)，與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)發(fā)展形成利益共同體，市場(chǎng)更多的參與者是小微企業(yè)，業(yè)務(wù)相對(duì)單一，綜合實(shí)力較弱，為行業(yè)頂級(jí)平臺(tái)公司、龍頭企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)配套超級(jí)大平臺(tái)的使命是引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)大龍頭的生存方式是構(gòu)建協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，小微企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略是在超級(jí)區(qū)域結(jié)構(gòu)從常規(guī)分類(lèi)的六大區(qū)域來(lái)看，華東區(qū)域發(fā)展始終一騎絕塵，中南區(qū)域常年位居第二，西南地區(qū)近年平均增速最快，西北地區(qū)有小幅提升，東北地區(qū)發(fā)展后勁不足。（見(jiàn)數(shù)據(jù)，梳理各地區(qū)建筑業(yè)主要指標(biāo)，包括建筑業(yè)增加值、營(yíng)業(yè)收入、建筑業(yè)總產(chǎn)值、新簽合同額、資產(chǎn)總額、進(jìn)而確定各地區(qū)每一項(xiàng)指標(biāo)占全國(guó)的比重，江蘇省以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)位列第一；北京市建筑央是傳統(tǒng)建筑強(qiáng)??；而海南、青海、寧夏、西藏受制于市場(chǎng)對(duì)于建筑行業(yè)來(lái)說(shuō)，各區(qū)域市場(chǎng)，包括各省級(jí)、各地筑行業(yè)的一大特點(diǎn)。從量化的角度來(lái)看區(qū)域壁壘，我們統(tǒng)根據(jù)下圖所示，除西藏、內(nèi)蒙古、北京、重慶、青海以外，其他各地區(qū)外地企業(yè)中標(biāo)占比不足1/4，本地企業(yè)力要求的不同。比如中西部的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，核心訴求是修路造橋等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)地方政府的支付能力較差，需要引進(jìn)創(chuàng)新商業(yè)模式，對(duì)企業(yè)的投資策劃、可行性研究以及資本運(yùn)作能力的要求較高；再比如廣東、湖北等建筑大省，EPC發(fā)包模式較為常見(jiàn)，需要企業(yè)具備無(wú)圖報(bào)價(jià)能力、產(chǎn)業(yè)鏈延伸能力以及資源整合能力。在中國(guó)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，比如說(shuō)北京、上海，未來(lái)的發(fā)展方向是智慧城智慧交通，這種立體空間范圍內(nèi)的多層次布局，需要企業(yè)具備城市的綜合開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)能力以及與高科技企業(yè)深度對(duì)供給端：造成區(qū)域市場(chǎng)割裂的最主要原因是供給方的原因，各區(qū)域的資源供給不同、開(kāi)放程度不同，地方保護(hù)主義之風(fēng)依然尚存。即使是建筑大省廣東省，本土建筑企業(yè)在省內(nèi)完成產(chǎn)值高達(dá)80%，大部分本土企業(yè)在省外沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，走出去的空間受限。與此同時(shí)，隨著《政府投資條例（2018》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于開(kāi)展?fàn)I商環(huán)境創(chuàng)新試點(diǎn)城市群為主空間載體，將構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。從城市到城市群、都市圈，中國(guó)城市發(fā)展第三部分商業(yè)模式盈利情況2011-2021年，我國(guó)建筑企業(yè)利潤(rùn)總額呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。2021年，全國(guó)建筑業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額達(dá)8554億元，2011-2021年，我國(guó)建筑業(yè)企業(yè)產(chǎn)值利潤(rùn)率呈波動(dòng)緩慢遞減狀態(tài)。2021年產(chǎn)值利潤(rùn)率為2.92%，比商業(yè)模式建筑企業(yè)最基礎(chǔ)的商業(yè)模式是通過(guò)自身施工管理和項(xiàng)目運(yùn)作獲取利潤(rùn)，利潤(rùn)空間稀薄，資金周轉(zhuǎn)快慢部分近年來(lái)，工程建設(shè)組織模式進(jìn)一步完善和優(yōu)化。2019過(guò)程工程咨詢(xún)服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，在房建和市政領(lǐng)域國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目工程總承包管理辦法》，為工程總承包多個(gè)重要領(lǐng)域的融合設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工的工程總承包模式不單是一種工程建設(shè)組織模式，更是一種通過(guò)產(chǎn)品思維重構(gòu)企業(yè)的商工程總承包模式的優(yōu)越性日益彰顯，但是，大多數(shù)建信息割裂。從C到EPC是建設(shè)行業(yè)的必然發(fā)展趨勢(shì)，雖有實(shí)力的企業(yè)通過(guò)PPP、BOT等模式共同參與到項(xiàng)圖27：傳統(tǒng)施工總包模式與EPC模式的對(duì)比建筑行業(yè)對(duì)新商業(yè)模式的探索從未停止，項(xiàng)目主導(dǎo)單位通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的深耕細(xì)作，努力尋找企業(yè)發(fā)展需求與業(yè)主方訴求的交集，甚至為項(xiàng)目量身打造商業(yè)模式，項(xiàng)目中，采用EPC+履約保證金、EPC+延期支付模式、EPC+O、EPC+F等模式；在片區(qū)開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目中，采用傳統(tǒng)公招+PPP、產(chǎn)業(yè)新城PPP、ABO、EOD、產(chǎn)業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)、再適用當(dāng)下的監(jiān)管要求，但越來(lái)越多的建筑企業(yè)開(kāi)始重視策略，即專(zhuān)業(yè)化、區(qū)域化、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、國(guó)際化，無(wú)十余年后，大型建筑企業(yè)正普遍從粗獷式的第四部分資源能力能力評(píng)估根據(jù)和君建筑事業(yè)部研究，建筑企業(yè)的管理能力可分各項(xiàng)能力的維度、釋義如下表所示，建筑企業(yè)可通過(guò)資源評(píng)估建筑企業(yè)資源可分為品牌資源、合作關(guān)系資源、人才其中，前四項(xiàng)資源較難通過(guò)量化的方式衡量，我們通過(guò)對(duì)資源進(jìn)行多維度的分拆，盡可能從定性的角度提供評(píng)打分標(biāo)準(zhǔn)：1=遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平；2=低于行業(yè)平均水平；3=行業(yè)平均水平；4=高于行業(yè)平均水平；5=行業(yè)領(lǐng)先水平打分標(biāo)準(zhǔn)：1=遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平；2=低于行業(yè)平均水平；3=行業(yè)平均水平；4=高于行業(yè)平均水平；5=行業(yè)領(lǐng)先水平建筑企業(yè)的核心資源和能力對(duì)于稀缺性資源的占有和掌控才是優(yōu)秀建筑企業(yè)的成功密鑰。根據(jù)和君建筑事業(yè)部的調(diào)研分析，建筑企業(yè)的核心資主動(dòng)或被動(dòng)地走上發(fā)展的快車(chē)道，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的壓力倒逼各企業(yè)走出省內(nèi)舒適區(qū)，到省外拓展市場(chǎng)。貴州建工、西安建工、天津建工、江蘇省建等成員企業(yè)在混改后，營(yíng)收普遍實(shí)現(xiàn)超過(guò)20%的復(fù)合增長(zhǎng)，利潤(rùn)普遍實(shí)現(xiàn)超過(guò)30%的整合組建成立中建海峽，深耕福建省，已成為中建集團(tuán)區(qū)域化發(fā)展的典范，成為地方政府推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的央企海市的優(yōu)勢(shì)地位，一定程度上仰仗于其對(duì)于上海地區(qū)混凝(4)成本控制能力強(qiáng)：在房建領(lǐng)域，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)包的普通住宅類(lèi)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身盈利空間稀薄，企業(yè)對(duì)于成本的把控至關(guān)重要。如蘇中建設(shè)房建業(yè)務(wù)利潤(rùn)率能管理；中建三局在2018年發(fā)布了住宅和公建的《精益建造實(shí)施指南》，指出精益建造的核心理念是拒絕浪費(fèi)，減少?zèng)]有價(jià)值和不能帶來(lái)增值的活動(dòng)，從實(shí)施層面固化了成(5)具備核心技術(shù)資源：如中建三局在超高層建筑領(lǐng)域擁有的智能化施工裝備集成平臺(tái)、迴轉(zhuǎn)式多吊機(jī)集成運(yùn)筑央企具有天然的融資成本優(yōu)勢(shì)，地方性國(guó)有企業(yè)通過(guò)參(8)具備優(yōu)質(zhì)的勞務(wù)隊(duì)伍資源：如有些建筑企業(yè)在向年整合二級(jí)單位地產(chǎn)資源，成立信和地產(chǎn)，在當(dāng)時(shí)建筑企業(yè)多為單一施工承包商的行業(yè)背景下，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為五第五部分競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則行業(yè)參與者房屋工程建設(shè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈上游包括鋼鐵、混凝土、水泥、玻璃等建筑原材料行業(yè)，建筑所需設(shè)備又涉及到工程機(jī)械行業(yè)，建筑業(yè)的運(yùn)行需要金融機(jī)構(gòu)的支持，投資方通常為政府、房地產(chǎn)企業(yè)與制造業(yè)企業(yè)。由此可見(jiàn)，建筑行業(yè)所涉及產(chǎn)業(yè)眾多，產(chǎn)業(yè)鏈較為復(fù)雜，并且極易受到上行業(yè)底層驅(qū)動(dòng)力建筑業(yè)最主要的底層驅(qū)動(dòng)力是固定資產(chǎn)投資，根據(jù)聯(lián)訊證券研究院的研究，建筑行業(yè)景氣度與固定資產(chǎn)投資高度相關(guān)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)對(duì)于建筑業(yè)總產(chǎn)值的拉從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額看，盡管地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速存在比較明顯幅放緩。受人口數(shù)量、城鎮(zhèn)化率、人均住宅面積等因素的當(dāng)前行業(yè)規(guī)模正處于由峰值緩慢下滑的成熟階段，行業(yè)空間不會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，尤其在強(qiáng)力調(diào)控背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、聯(lián)訊證券長(zhǎng)期驅(qū)動(dòng)力根據(jù)和君建筑事業(yè)部研究，房建行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期驅(qū)動(dòng)(1)技術(shù)的革命：技術(shù)將改變生活場(chǎng)景，催生新建設(shè)(2)客戶(hù)需求的升級(jí)：客戶(hù)群體從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商為群體延展，客戶(hù)類(lèi)型更加豐富，客戶(hù)需求也由單純的施工服務(wù)向投融資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)維等一體化、多樣化、高端化服務(wù)需求升級(jí)，這些既為企業(yè)發(fā)展拓寬了新思路、新路徑，也對(duì)企業(yè)的綜合服務(wù)能力、產(chǎn)品升級(jí)能力提出了新(3)消費(fèi)偏好的變遷：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)及行業(yè)變革深入演變，人民對(duì)居住環(huán)境的要求向安全、健康、舒適、便捷等方向升級(jí)。過(guò)去建造房屋是為了實(shí)現(xiàn)居住功能，而現(xiàn)在建筑的功能將更加立體、多元和完善。用戶(hù)對(duì)建筑產(chǎn)品的(4)城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)：隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和住宅建設(shè)仍將保持巨大投資大型央企掌握著大量的運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，維修、維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)營(yíng)、升級(jí)換代等后期工作可能會(huì)成為未來(lái)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型的方競(jìng)爭(zhēng)策略平臺(tái)型企業(yè)：生態(tài)、協(xié)作、共贏將成為建設(shè)行的主旋律，優(yōu)秀建筑企業(yè)正在著力構(gòu)建生態(tài)發(fā)展共同體，并積極進(jìn)入金融服務(wù)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、信息科技等新興領(lǐng)域，形成新的建設(shè)行業(yè)發(fā)展生態(tài)。建設(shè)行業(yè)與金融行業(yè)協(xié)作融成本優(yōu)勢(shì)、效率優(yōu)勢(shì)和創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)。工程建設(shè)企業(yè)從建造的角度理解運(yùn)營(yíng)，從運(yùn)營(yíng)的角度去理解建造，二者協(xié)作融合升級(jí)戰(zhàn)略已成為共同選擇，傳統(tǒng)房建企業(yè)與傳統(tǒng)基建企業(yè)技術(shù)等筑起的競(jìng)爭(zhēng)壁壘逐步被打破，大型建筑企業(yè)的業(yè)務(wù)邊界越來(lái)越模糊。在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇的新形勢(shì)下，快速打造差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將是決定企業(yè)能否贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵四種戰(zhàn)略思路——極限聚焦、垂直多元、向上包圍、加入或聚焦于有限業(yè)主。因?yàn)闃I(yè)務(wù)的高度聚焦，企業(yè)管理的離散度極小，易建立標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，但需要防范單一性亞集團(tuán)，圍繞醫(yī)院服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈，先后成立醫(yī)療系統(tǒng)設(shè)計(jì)研究院、成立醫(yī)建咨詢(xún)公司、醫(yī)療人工智能公司等一系列公司，全面成為醫(yī)院整體方案解決商。金螳螂選擇在裝飾些骨干企業(yè)混改了一批業(yè)務(wù)互補(bǔ)的專(zhuān)業(yè)企業(yè)，如具備公路施工特級(jí)資質(zhì)的華川集團(tuán)、掌握玄武巖纖維材料核心技術(shù)的綠材谷科技、研發(fā)制造了世界一流筑路重型機(jī)械設(shè)備的中大機(jī)械，他們都是在各自領(lǐng)域擁有稀缺性資源的“寶藏企業(yè)”，加入綠地集團(tuán)后，更加能夠發(fā)揮出多元化的產(chǎn)業(yè)建筑設(shè)計(jì)企業(yè)：面對(duì)外部變化，建筑設(shè)計(jì)企業(yè)通常采(1)后端延伸：開(kāi)展全過(guò)程工程咨詢(xún)業(yè)務(wù)和工程總承(2)前端延伸：向前端的投融資延伸，直接參與PPP項(xiàng)目或通過(guò)投資帶動(dòng)勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)發(fā)展，采用此種應(yīng)對(duì)方(3)方案理念：強(qiáng)化方案能力，形成特有的設(shè)計(jì)理念(4)產(chǎn)業(yè)化：通過(guò)洞察客戶(hù)需求，通過(guò)產(chǎn)業(yè)化嘗試，(5)數(shù)字化轉(zhuǎn)型：通過(guò)搭建數(shù)字化平臺(tái)，探索向科技第六部分產(chǎn)業(yè)政策政府對(duì)于行業(yè)的管理和調(diào)控主要是通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策來(lái)實(shí)(1)市場(chǎng)環(huán)境將不斷凈化，招投標(biāo)不規(guī)范、惡意低價(jià)(2)資質(zhì)門(mén)檻效應(yīng)弱化，管理核心競(jìng)爭(zhēng)力地位更加凸(3)建筑工業(yè)化、綠色化、智能化加速演進(jìn)，政策高(5)城市發(fā)展質(zhì)量提升，保障房建設(shè)、老舊小區(qū)改造第七部分技術(shù)創(chuàng)新技術(shù)是拓展生產(chǎn)可能性邊界，改進(jìn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)模式的重聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持新業(yè)態(tài)新模式健康發(fā)展激活消費(fèi)市場(chǎng)造應(yīng)運(yùn)而生，將引領(lǐng)新一輪制造業(yè)轉(zhuǎn)型。在行業(yè)層面，建筑業(yè)的技術(shù)變革將會(huì)有以下四個(gè)主要新基建新基建是指5G基建、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、充電樁、大數(shù)據(jù)中心、人工智能、工業(yè)互第一，突出科技創(chuàng)新的國(guó)家戰(zhàn)略地位，引領(lǐng)企業(yè)攻破基礎(chǔ)領(lǐng)域的關(guān)鍵技術(shù)環(huán)節(jié)，為新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域補(bǔ)短板；第二，加速新的主體與投資方式的創(chuàng)新，進(jìn)一步放開(kāi)市場(chǎng)準(zhǔn)入，引導(dǎo)市場(chǎng)力量參與，規(guī)范并推動(dòng)PPP，引進(jìn)公募基金、私人資本等多元化投資，政府投資主要起引導(dǎo)角色；第三，引導(dǎo)資料來(lái)源：公開(kāi)資料、和君分析在新技術(shù)應(yīng)用層面，新基建對(duì)于建筑企業(yè)提出傳統(tǒng)建例如對(duì)傳統(tǒng)園區(qū)升級(jí)改造需求，5G、大數(shù)據(jù)、人工智能等產(chǎn)業(yè)發(fā)展將產(chǎn)生大量5G基站、數(shù)據(jù)中心的建設(shè)需零碳生態(tài)棧道、共享網(wǎng)約無(wú)人駕駛車(chē)、智能家居等智慧社智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展展的指導(dǎo)意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》提出，到2025年，我國(guó)智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展的政策體系和產(chǎn)業(yè)體系基本建業(yè)化為載體，以數(shù)字化、智能化升級(jí)為動(dòng)力，形成涵蓋科研、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)加工、施工裝配、運(yùn)營(yíng)等全產(chǎn)業(yè)鏈融合一實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和持續(xù)健康發(fā)展，這將是2021年及和生存之道》一文中表示：“中國(guó)建筑業(yè)的發(fā)展，微觀方面有六個(gè)趨勢(shì)，第一個(gè)就是建筑業(yè)工廠化。建筑業(yè)的所有每一個(gè)構(gòu)件都會(huì)像鋼鐵制品一樣在工廠里面制造完畢后再去拼裝。裝配式建筑在國(guó)外早已形成趨勢(shì)，在國(guó)內(nèi)建筑市數(shù)字化轉(zhuǎn)型態(tài)正在被建筑產(chǎn)業(yè)數(shù)字化新業(yè)態(tài)所革新，數(shù)字化對(duì)建筑行業(yè)全要素生產(chǎn)率的促進(jìn)作用逐步顯現(xiàn)。數(shù)字化作為建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的核心引擎，將通過(guò)數(shù)字建筑產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、數(shù)字化設(shè)計(jì)、數(shù)字建造、數(shù)字運(yùn)維等手段全面提高建筑業(yè)生產(chǎn)中國(guó)建筑業(yè)，有著龐大和豐富的數(shù)字化應(yīng)用前景，數(shù)字化(1)深入推進(jìn)建筑產(chǎn)品數(shù)字化和建筑產(chǎn)業(yè)數(shù)字化。積極將新一代信息技術(shù)與建筑業(yè)深度融合，持續(xù)推進(jìn)BIM人工智能的數(shù)字工地，大力建設(shè)面向行業(yè)基于BIM的智支撐、產(chǎn)業(yè)協(xié)同、政策支持、企業(yè)家意志”五個(gè)關(guān)鍵因素為支撐，打通產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、服務(wù)鏈上下游企業(yè)，打造(3)大力培育建筑服務(wù)商文化。數(shù)字化轉(zhuǎn)型為提升建筑產(chǎn)品服務(wù)能級(jí)指明了方向，要積極培育利他之心，提升服務(wù)能力、源自?xún)?nèi)心自覺(jué)的建筑服務(wù)商文化，主動(dòng)為社會(huì)(4)加快培養(yǎng)數(shù)字化高端跨界人才。充分利用我國(guó)建筑業(yè)企業(yè)平臺(tái)應(yīng)用場(chǎng)景豐富的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)與高等院校、科研機(jī)構(gòu)合作，持續(xù)引進(jìn)和培養(yǎng)建筑信息技術(shù)、工業(yè)軟件設(shè)準(zhǔn)體系，研究制定BIM計(jì)價(jià)政策、規(guī)范BIM正向設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用，研究制定BIM審核驗(yàn)收政策以及兼具實(shí)用性和針對(duì)性的行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，大力支持傳統(tǒng)行業(yè)自主創(chuàng)新研發(fā)集成性、系統(tǒng)性和協(xié)同性的數(shù)字化平臺(tái)，打通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全生命周期碳排放占全國(guó)碳排放總量的50%以上，且呈建筑全生命周期通常由四個(gè)部分組成：建材生產(chǎn)運(yùn)輸、建筑施工、建筑運(yùn)行和建筑拆除處置。其中，建材生產(chǎn)和建筑運(yùn)行階段所占比例較大，分別為28%和22%，施工階段占1%。建材生產(chǎn)環(huán)節(jié)和建筑運(yùn)行環(huán)節(jié)，是實(shí)現(xiàn)節(jié)能減節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，于2022筑以及既有建筑節(jié)能改造工程的建筑節(jié)能與可再生能源建筑應(yīng)用系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收及運(yùn)行管理必須執(zhí)行該規(guī)綠色建筑、被動(dòng)建筑、零碳建筑等領(lǐng)域必將成為行業(yè)未來(lái)在細(xì)分產(chǎn)品方面，相較于民用住宅，商業(yè)建筑將成為建筑行業(yè)減排切入點(diǎn)。根據(jù)中國(guó)建筑節(jié)能協(xié)會(huì)能耗統(tǒng)計(jì)專(zhuān)委會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)建筑碳排放強(qiáng)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)及民在建筑運(yùn)行階段，因此，基于對(duì)建筑全生命周期碳排放的負(fù)碳技術(shù)等角度綜合布局，或?qū)⒊蔀榻ㄖO(shè)計(jì)、房建施工第八部分上篇結(jié)束語(yǔ)通過(guò)以上分析可知，我國(guó)建筑行業(yè)正迎來(lái)深刻變革。變革二字體現(xiàn)在行業(yè)的方方面面：行業(yè)整體邏輯由增量思維向存量思維變革；建造方式由現(xiàn)場(chǎng)澆筑式向裝配式變革；業(yè)市場(chǎng)由權(quán)利尋租、低價(jià)中標(biāo)向市場(chǎng)化、規(guī)范化變革；管理建筑行業(yè)已經(jīng)處于深水區(qū)，在激烈的轉(zhuǎn)型過(guò)程中，在殘酷的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中，必然是大浪淘沙，也必然是一將功成萬(wàn)骨枯。在現(xiàn)階段，各企業(yè)只有抓住這個(gè)正所謂謀定而后動(dòng)。在下篇，我們將深入分析房屋建筑領(lǐng)域五大細(xì)分市場(chǎng)的戰(zhàn)略機(jī)遇，以期可以幫助建筑企業(yè)科學(xué)下篇下篇細(xì)分市場(chǎng)全面研判第一部分市場(chǎng)吸引力評(píng)估概述在建筑業(yè)年鑒統(tǒng)計(jì)中，房屋建造類(lèi)型進(jìn)一步細(xì)分為住單位竣工價(jià)值最高，教育、醫(yī)療、科研等公共建筑類(lèi)房屋價(jià)值較高，廠房、倉(cāng)庫(kù)等工業(yè)建筑單位竣工價(jià)值最低（見(jiàn)我們綜合上述分類(lèi)要求，結(jié)合企業(yè)實(shí)際操作慣例和新各細(xì)分行業(yè)市場(chǎng)吸引力評(píng)估情況總結(jié)如下（各維度分析詳通過(guò)評(píng)估可知：TOD、學(xué)校醫(yī)療體育等公共建筑、高科技廠房市場(chǎng)吸引力較高，酒店、辦公樓、傳統(tǒng)工業(yè)廠房市場(chǎng)吸引力較低。企業(yè)在做業(yè)務(wù)選擇時(shí)，應(yīng)綜合考慮外部第二部分住宅商品住宅商品住宅是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主力產(chǎn)品，占據(jù)了其行房貸兩集中、前融資金管控、各地四限加嚴(yán)、學(xué)區(qū)房政堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的同時(shí)，要求滿(mǎn)足住房購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)的合理需求，并通過(guò)落實(shí)因城施策來(lái)促進(jìn)房政策調(diào)控導(dǎo)致供給端、融資端、需求端全面越來(lái)越多房企發(fā)生債務(wù)違約事件，直接對(duì)建筑企業(yè)產(chǎn)生影從融資端來(lái)看，政策收緊后，房企在開(kāi)工、施工、竣工全環(huán)節(jié)鏈的資金均受到影響，直接影響工程建設(shè)進(jìn)度款除此之外，房地產(chǎn)交易受挫，將直接影響地方財(cái)政收入，最終導(dǎo)致城投的償債壓力加大，也會(huì)導(dǎo)致建筑企業(yè)工從需求端來(lái)看，一些城市的商品住宅滯銷(xiāo)嚴(yán)重，存量來(lái)看，隨著房企資金鏈加緊，問(wèn)題房企接連暴雷，問(wèn)題項(xiàng)場(chǎng)調(diào)控，處置項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)”，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的交由于施工周期彈性較小，通過(guò)后期趕工完全彌補(bǔ)疫情期間停工缺口較為困難。同時(shí)在復(fù)工的過(guò)程中，多數(shù)房企傾向于優(yōu)先開(kāi)工臨近銷(xiāo)售階段的項(xiàng)目，使全年竣工量受到較大數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、和君分析數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、和君分析保障性住房保障性住房是對(duì)政策性住房的統(tǒng)稱(chēng)，指政府為了解決中低收入階層的住房問(wèn)題，由政府直接投資興建或由政府以一定方式對(duì)建房機(jī)構(gòu)提供補(bǔ)助、由建房機(jī)構(gòu)建設(shè)，并以較低的價(jià)格或租金向中低收入家庭進(jìn)行出售或出租的住括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、兩限房、棚戶(hù)區(qū)改造等保障性租賃住房建設(shè)”，隨后一系列政策陸續(xù)出臺(tái)，保障住房的意見(jiàn)》，首次明確了國(guó)家層面住房保障體系的頂層增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量比例達(dá)到30%及發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度，該項(xiàng)政策落地將進(jìn)一步激發(fā)房企切入保障在中央為保障性租賃住房的發(fā)展定調(diào)后，各地方政府海南等省份以及青島、西安、金華、上海等城市相繼發(fā)布在推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革過(guò)程中，增加保障性租賃住房的供給是重中之重，政策從定調(diào)、細(xì)化到推進(jìn)，由中土地來(lái)源：根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住資金來(lái)源：保障房的資金來(lái)源大致可以分為政府性投入與社會(huì)性投入，比例大概為4:6。政府性投入主要包括財(cái)政投入、住房公積金增值收益和土地出讓凈收益，社會(huì)性投入主要為銀行貸款，也包括少部分債券融資。根信證券估算，2009年至2020年間，保障房累計(jì)落地投資“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬(wàn)套保障性租賃住房。粗略估計(jì)，2021-2025年，每年新增賃住房建設(shè)拉動(dòng)房地產(chǎn)投資額的2.43%，拉動(dòng)力度有限。如果考慮到存量房屋的改造，則實(shí)際拉動(dòng)作用將明顯低于老舊小區(qū)改造是城市更新的重要組成部分，為全針對(duì)各地在積極推動(dòng)實(shí)施城市更新的行動(dòng)中，出現(xiàn)繼續(xù)沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，大拆大建、急功近住建部印發(fā)《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知(征求意見(jiàn)稿)》，對(duì)各地的城市更新行動(dòng)提出老舊小區(qū)改造的資金來(lái)源主要是政府財(cái)政資金，受老金融產(chǎn)品難以匹配、居民出資意愿低等因素影響，社會(huì)資對(duì)于設(shè)計(jì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，各個(gè)老舊小區(qū)歷史情況復(fù)雜、居民需求不一，需要花費(fèi)大量精力做項(xiàng)目前期工作；對(duì)于施中建八局等企業(yè)建議政府主管部門(mén)能夠出臺(tái)相關(guān)政策，建資、民資共同參與的城市更新公司，作為老舊小區(qū)改造實(shí)在湖北省，鄂州市將中心城區(qū)內(nèi)的40個(gè)老舊小區(qū)整體打包給中建三局分兩年推進(jìn)實(shí)施，中建三局聯(lián)合鄂州勘第三部分商業(yè)建筑商業(yè)建筑通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的建筑物，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)商業(yè)及服務(wù)用房屋近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積及竣工面積逐步減少，2021年有較大幅度的下跌（見(jiàn)圖11）。商業(yè)資與住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)邏輯和商業(yè)模式存在很大差異，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后以持有為主，更加注重后期的運(yùn)營(yíng)管理，但僅少數(shù)資產(chǎn)能夠取得財(cái)務(wù)回報(bào)，部分購(gòu)物中心盈虧難以平在宏觀層面，城鎮(zhèn)化率的持續(xù)推進(jìn)、人口集中度的提升和居民非必要消費(fèi)支出占比提升有利于零售行業(yè)銷(xiāo)售額同時(shí)購(gòu)物中心也升級(jí)換代，由傳統(tǒng)零售載體轉(zhuǎn)換為體消費(fèi)的一站式生活服務(wù)平臺(tái)，從而使消費(fèi)者更好地享大部分一二線城市的人均購(gòu)物中心面積超越部分發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，而三四線城市仍有較大發(fā)展空間，尤其是都市圈所在的核心低線城市將迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。主流商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在堅(jiān)守一二線城市的同時(shí)，將重點(diǎn)拓在資本運(yùn)作方面，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域試點(diǎn)公募REITs產(chǎn)品已推出，隨著我國(guó)稅務(wù)制度、法律法規(guī)的完善，REITs未來(lái)大概率會(huì)逐步拓展至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。REITs的恒隆、新鴻基、凱德、大悅城等。盡管頭部開(kāi)發(fā)商均持有一定規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，但行業(yè)整體仍然呈現(xiàn)碎片化，前十大商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的租金收入僅占整體租金規(guī)模的10%，僅占全國(guó)總購(gòu)物中心面積的25%。部分房企也設(shè)立獨(dú)立的商業(yè)板塊進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。政策調(diào)控下住宅市場(chǎng)利潤(rùn)縮減，倒逼房企尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，商業(yè)物業(yè)比住宅的增值服務(wù)發(fā)展空間更高，通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、翻新改造、維修保養(yǎng)，其資產(chǎn)更容易得到增值，成為企業(yè)選擇酒店對(duì)應(yīng)著商旅住宿需求，與宏觀經(jīng)濟(jì)有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)，近年來(lái)入住率呈下滑趨勢(shì)。回顧國(guó)內(nèi)酒店的發(fā)展歷程，2001至2012年，中國(guó)入世成功，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，開(kāi)啟了合期，酒店需求增速放緩，行業(yè)利潤(rùn)率下滑。前期供給過(guò)剩導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性失衡，酒店的經(jīng)營(yíng)水平出現(xiàn)分化。部?jī)?nèi)部裝修設(shè)備老化、同質(zhì)性高、管理能力較弱中端酒店、高端酒店、豪華酒店四大類(lèi)，分別對(duì)應(yīng)二星級(jí)模的82%、11%、6%、1%，中高端酒店占比提升酒店運(yùn)營(yíng)通常包括輕資產(chǎn)及重資產(chǎn)兩種模式應(yīng)酒店特許加盟管理和酒店直營(yíng)。在直營(yíng)模式下，酒店通辦公用房屋2021年辦公樓開(kāi)發(fā)投資額有大幅度下跌，2544億元的投資額不及2015年的一半，這已是辦公樓投資額連續(xù)第六年絕對(duì)值下降，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重也在近年持反映在新開(kāi)工面積上，降幅與投資額相比稍有放緩，根據(jù)仲量聯(lián)行的深入調(diào)查，中國(guó)的各級(jí)城市辦公樓市的辦公樓建設(shè)和供應(yīng)仍處于高峰，隨著供需關(guān)系的改善，從房地產(chǎn)商寫(xiě)字樓布局來(lái)看，一二線核心城市仍是頭部企業(yè)的優(yōu)選之地，如保利發(fā)展在中國(guó)境內(nèi)的在建及擬建寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)企業(yè)多數(shù)采用深耕某區(qū)域的精細(xì)化模式，與大從需求端來(lái)看，寫(xiě)字樓主要需求來(lái)自金融、IT等第三產(chǎn)業(yè)。因此，一個(gè)城市第三產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)辦公樓有明顯的需求拉動(dòng)。根據(jù)仲量聯(lián)行研究分析，北京和上海潛在需數(shù)量級(jí)層面的差距，中國(guó)辦公樓市場(chǎng)需求向頭部城市聚集應(yīng)八成以上的建設(shè)，未來(lái)，前置開(kāi)發(fā)思路將不再適用，盲目建設(shè)、粗放開(kāi)發(fā)很有可能觸發(fā)供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。部分1.5下行周期，但中長(zhǎng)期而言，中國(guó)頭部城市的辦公樓市場(chǎng)仍有相對(duì)客觀的發(fā)展空間。其中，北京、廣州由于政策和城市規(guī)劃等原因，辦公樓體量增速趨緩，未來(lái)供應(yīng)缺口將主要通過(guò)城市更新和存量物業(yè)升級(jí)，而非擴(kuò)大城市新建規(guī)模和開(kāi)發(fā)范圍來(lái)得到填補(bǔ)。而上海和深圳近年來(lái)辦公樓建設(shè)步伐較快，短期內(nèi)微觀市場(chǎng)面臨去化壓力，不會(huì)有大規(guī)模新建需求。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)頭部效應(yīng)強(qiáng)勁，業(yè)務(wù)規(guī)模的增長(zhǎng)驅(qū)使企業(yè)深入二三線城市和數(shù)量龐大的其他地級(jí)市、縣級(jí)市謀篇布局，對(duì)下沉市場(chǎng)的挖掘和培育將有TOD模式以集約化、復(fù)合化、交通為導(dǎo)向的TOD模式引人關(guān)注。要》，其中提到“推動(dòng)以公共交通為導(dǎo)向的城市土地開(kāi)發(fā)心廣場(chǎng)或城市中心的模式。由于TOD以公共交通為導(dǎo)向，當(dāng)前，TOD項(xiàng)目的潛在規(guī)模已超2萬(wàn)億元，隨著城市公共交通的規(guī)劃建設(shè)，未來(lái)這一規(guī)模還將持續(xù)擴(kuò)大。目前不少房企已將目光望向TOD這片準(zhǔn)藍(lán)海，特別是在北上廣深及杭州、成都、廈門(mén)、南京、蘇州等潛在TOD項(xiàng)TOD模式對(duì)企業(yè)的前期規(guī)劃能力、平臺(tái)整合能力、投資風(fēng)險(xiǎn)把控能力要求甚高，有實(shí)力的頭部建筑企業(yè)正在以主導(dǎo)或參與的形式介入一二線城市TOD項(xiàng)目建設(shè)：如中鐵集團(tuán)提出要依托主業(yè)優(yōu)勢(shì)向交通線上地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)布局TOD模式等。綜上，我們對(duì)TOD市場(chǎng)吸引力總結(jié)如下：表11：TOD市場(chǎng)吸引力評(píng)估第四部分公共建筑公共建筑是指供人們進(jìn)行各種公共活動(dòng)的建筑，包括二是裝配式市場(chǎng)的發(fā)展，自2010年起，公共建筑業(yè)務(wù)中的裝配式業(yè)務(wù)市場(chǎng)每年保持14%的年度復(fù)合增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，根據(jù)住建部政策，裝配式建筑原則上均采用工三是源于決策者的避險(xiǎn)情緒，由于部分公共建筑業(yè)主對(duì)于建筑行業(yè)不甚了解，更傾向于把項(xiàng)目全權(quán)交給可靠的科研、教育和醫(yī)療用房屋近年來(lái)，科研、教育和醫(yī)療用房的竣工面積絕對(duì)為平穩(wěn)，增速略高于房屋建筑業(yè)總體增速，約占總體房屋醫(yī)療用房占比22%左右，科研用房占比10%左右。（見(jiàn)科研建筑科研建筑指進(jìn)行科研活動(dòng)的建筑空間和場(chǎng)所，包括科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、工業(yè)企業(yè)、大專(zhuān)院校等新建、擴(kuò)建、改建的科研及占比（%）設(shè)，各類(lèi)園區(qū)從大批量建設(shè)轉(zhuǎn)型為高品質(zhì)建設(shè)，科研場(chǎng)所根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2010-2021年，我國(guó)科技經(jīng)費(fèi)投入持續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同比增速則先下滑再上升。從2016年開(kāi)始，每年研究與試驗(yàn)發(fā)展(R&D)經(jīng)費(fèi)支出增速保持在10%左右。2021年，全年研究與試驗(yàn)發(fā)展(R&D)在國(guó)家層面，我國(guó)主要科技創(chuàng)新平臺(tái)包括國(guó)家重大科投資龐大，有較高社會(huì)影響力，對(duì)建筑施工或設(shè)計(jì)企業(yè)的技術(shù)實(shí)力要求極高，如中國(guó)聯(lián)合中標(biāo)超重力離心模擬與實(shí)驗(yàn)裝置國(guó)家重大科技基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、中電建水電十一局中標(biāo)超重力離心模擬與實(shí)驗(yàn)裝置項(xiàng)目、上海寶冶集團(tuán)中標(biāo)散布在北上廣以及江蘇地區(qū)，占比高達(dá)45%。但從總量上來(lái)舉辦的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，要實(shí)施科技體制改革三年行動(dòng)方案，制定實(shí)施基礎(chǔ)研究十年規(guī)劃，強(qiáng)化國(guó)家戰(zhàn)略高等院?？蒲型度肓Χ燃皬?qiáng)度持續(xù)增加，體現(xiàn)了國(guó)家層面對(duì)于高校科研工作的支持與鼓勵(lì)，高等院校在我國(guó)科研領(lǐng)學(xué)校是集師生教育、學(xué)習(xí)、休閑、娛樂(lè)、就餐、運(yùn)動(dòng)等多功能于一體的綜合性建筑，涵蓋教學(xué)樓、辦公室、教學(xué)實(shí)驗(yàn)室、體育文化場(chǎng)館、學(xué)生公寓、圖書(shū)館、餐廳、操場(chǎng)等多種建筑形態(tài)，對(duì)建筑施工和設(shè)計(jì)企業(yè)的綜合能力要2020年，我國(guó)各級(jí)各類(lèi)學(xué)校數(shù)量為53.71萬(wàn)所，較根據(jù)教育部公開(kāi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，各級(jí)各類(lèi)學(xué)校正不斷擴(kuò)建新校區(qū)。2020年，國(guó)內(nèi)中小學(xué)校舍建筑面積約為中小學(xué)及幼兒園基建投資高度依賴(lài)于國(guó)家預(yù)算，90%左右資金來(lái)源于國(guó)家預(yù)算支出，國(guó)家財(cái)政投入對(duì)中小學(xué)及幼兒園基礎(chǔ)建設(shè)和規(guī)模擴(kuò)張起到?jīng)Q定作用。我國(guó)教育財(cái)政高校內(nèi)軟、硬件設(shè)施及服務(wù)資源正逐步趨于緊張，進(jìn)一步明確規(guī)范了如何實(shí)現(xiàn)智慧教學(xué)環(huán)境建設(shè)，如何構(gòu)建智慧教學(xué)資源，如何提供智慧教學(xué)服務(wù)等內(nèi)容。2019年，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《中國(guó)教育現(xiàn)代化2035》進(jìn)一步明確了略任務(wù)，宏觀政策大力支持智慧校園建設(shè)。建筑設(shè)施，包括作為醫(yī)療功用的普通醫(yī)院、專(zhuān)科醫(yī)院、診可進(jìn)一步細(xì)分為公立醫(yī)院與民營(yíng)醫(yī)院。公立醫(yī)院是是中國(guó)醫(yī)療服務(wù)體系的主體，是體現(xiàn)公益性、解決基本醫(yī)療、緩解人民群眾看病就醫(yī)困難的主體。民營(yíng)醫(yī)院大多指營(yíng)利性醫(yī)療專(zhuān)業(yè)工程是圍繞手術(shù)室、ICU、醫(yī)用氣體工程等專(zhuān)業(yè)醫(yī)療設(shè)施建設(shè)的一體化服務(wù)體系，具有較高的專(zhuān)業(yè)度輸系統(tǒng)，以及特殊醫(yī)療專(zhuān)用設(shè)備的空間需求及放射防護(hù)需我國(guó)醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)固定資產(chǎn)投資規(guī)模呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的建筑市場(chǎng)中所占的比重也越來(lái)越大。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院中心規(guī)劃設(shè)置工作，綜合醫(yī)院和專(zhuān)科醫(yī)院建設(shè)并舉，新院生應(yīng)急能力的不斷提升，近年來(lái)，衛(wèi)生應(yīng)急中心、疾控中非公立性醫(yī)院開(kāi)發(fā)體量較多的客戶(hù)主要有泰康健投、華潤(rùn)公立醫(yī)院業(yè)主不同于傳統(tǒng)房建業(yè)主，他們對(duì)工程建設(shè)綜合管理能力。公立醫(yī)院以綜合性大型醫(yī)院為主，建設(shè)單位可引導(dǎo)業(yè)主采取EPC建設(shè)模式。民營(yíng)醫(yī)院、醫(yī)療機(jī)構(gòu)服務(wù)覆蓋面廣、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的大背景下發(fā)展空間較為廣闊。在醫(yī)院的建設(shè)方面受業(yè)主的資金水平以及建設(shè)能力影響各方面區(qū)別較大，對(duì)資金的需求度較大，建設(shè)方可以考慮與這些醫(yī)院進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，參與相關(guān)醫(yī)院的后2021我國(guó)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，老齡化速度較快，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給嚴(yán)重不足，需求量大，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也迫切需要文化、體育和娛樂(lè)用房屋文化建筑歌舞廳、棋室、保齡球及臺(tái)球室、舞廳、兒童游戲場(chǎng)等建比2019年同比增速加快1.9個(gè)百分點(diǎn)，營(yíng)收較疫情前增根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，各類(lèi)文化建筑在近年數(shù)量穩(wěn)步公共圖書(shū)館、群眾文化機(jī)構(gòu)：公共文化服務(wù)社會(huì)化效能提升，現(xiàn)代服務(wù)體系日趨完善?！吨腥A人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱到“創(chuàng)新公共文化服務(wù)運(yùn)行機(jī)制，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與公共文化服務(wù)供給和設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)”，這與中國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)方面，隨著疫情防控形勢(shì)的相對(duì)緩和，全國(guó)演出市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭向好；另一方面，受疫情和極端天氣等不可控博物館：中國(guó)博物館建設(shè)已進(jìn)入快速發(fā)展期，截止館和民辦博物館共同構(gòu)成了中國(guó)博物館體系，國(guó)有博物館為主流，民辦博物館為補(bǔ)充。國(guó)有博物館作為面向大眾的非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，掌握著較為全面的地方文獻(xiàn)資料和與地方收藏品種類(lèi)別眾多、收藏渠道廣泛、收藏方式靈活、經(jīng)濟(jì)為財(cái)政撥款。隨著博物館免費(fèi)對(duì)公眾開(kāi)放的持續(xù)深入，政體育建筑近年來(lái)體育產(chǎn)業(yè)增速均顯著高于同期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，成為名副其實(shí)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)（見(jiàn)圖27）。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將體育產(chǎn)業(yè)分為三大類(lèi):體育用品及相關(guān)產(chǎn)品制造，體育場(chǎng)地設(shè)施建設(shè)，以及包括體育競(jìng)賽表演活動(dòng)、培訓(xùn)教育、健身施建設(shè)增加值為217億元，占體育產(chǎn)業(yè)總增加值的2%。比12.1%，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的體育場(chǎng)館建設(shè)產(chǎn)業(yè)未根據(jù)國(guó)務(wù)院《全民健身計(jì)劃》，預(yù)計(jì)至2025年，中國(guó)體育產(chǎn)業(yè)總規(guī)模將達(dá)到5萬(wàn)億元，2020-2025年年均復(fù)合增長(zhǎng)率將達(dá)到12.8%。體育場(chǎng)地設(shè)施建設(shè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模在國(guó)有和集體主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)的體育館占比高達(dá)56%。由于政府投資實(shí)行財(cái)政撥款制度，導(dǎo)致部分體育館管理單位運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)程度不足且缺乏優(yōu)化動(dòng)力，面臨市場(chǎng)化運(yùn)作不足、體育館方米以上，全民健身場(chǎng)地設(shè)施更加公平可及，為體育場(chǎng)館重點(diǎn)建設(shè)體育公園、全民健身中心、田徑跑道、足球場(chǎng)地及健身步道等體育場(chǎng)地。未來(lái)，國(guó)內(nèi)體育場(chǎng)館將呈現(xiàn)三個(gè)趨勢(shì)：一是大型體育場(chǎng)館進(jìn)行智能化升級(jí)改造；二是新建有企業(yè)，由國(guó)家體育總局控股，具備豐富的場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和雄厚的資金支持，具有行業(yè)龍頭地位。華熙國(guó)際作為民營(yíng)系企業(yè)代表，具備商業(yè)化創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，擅長(zhǎng)打造以文化體交通建筑交通建筑包括火車(chē)候車(chē)室房屋、汽車(chē)候車(chē)室房屋在城市化快速發(fā)展進(jìn)程中，以提升城市競(jìng)爭(zhēng)力與可持續(xù)發(fā)展能力為目的的效率提升與綜合協(xié)同利用成為基建工程的重要增長(zhǎng)點(diǎn)與發(fā)展方向，交通樞紐建設(shè)符合這一發(fā)展鐵路2020年交通運(yùn)輸將完成鐵路投資8000億元，短期內(nèi)投資期間，西部地區(qū)鐵路建設(shè)將加快推進(jìn)。城際鐵路和市郊鐵機(jī)場(chǎng)從市場(chǎng)容量及發(fā)展趨勢(shì)上來(lái)看，民用運(yùn)輸機(jī)場(chǎng)和通用航空機(jī)場(chǎng)業(yè)務(wù)短期內(nèi)均處于較快增長(zhǎng)的階段，軍用機(jī)場(chǎng)建設(shè)的航行業(yè)發(fā)展，民航運(yùn)輸機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量保持較高增速。在各類(lèi)型的基礎(chǔ)設(shè)施配套需求巨大。在政策引導(dǎo)下，民用運(yùn)輸機(jī)場(chǎng)將逐漸進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，由注重?cái)?shù)量、增量轉(zhuǎn)而注重效益與效率，對(duì)樞紐機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建成為穩(wěn)增長(zhǎng)主要貢通用航空機(jī)場(chǎng)：在國(guó)家新時(shí)代西部大開(kāi)發(fā)、一帶一路等政策支撐下，通用機(jī)場(chǎng)建設(shè)將持續(xù)發(fā)展，但其市場(chǎng)建設(shè)規(guī)模較小，每年僅在300億元左右，且通用機(jī)