物業(yè)企業(yè)常見法律糾紛

1企業(yè)微普法物業(yè)服務(wù)企業(yè)常見法律糾紛—法律風(fēng)險的解析與應(yīng)對2物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展物業(yè)管理的概念和性質(zhì)物業(yè)管理糾紛案件的特點物業(yè)管理糾紛的類型導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛的成因物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)糾紛風(fēng)險防范和應(yīng)對案例討論目錄3現(xiàn)代意義的物業(yè)管理起源于西方，20世紀50年代傳入香港，到80年代在我國沿海地區(qū)逐漸興起。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展

奧克塔維亞·希爾在1880年至1886年間，為其名下的物業(yè)制定了規(guī)范租戶行為的管理辦法，要求租戶嚴格遵守，從而改善居住環(huán)境，并使業(yè)主和使用人的關(guān)系變得友善。這一行之有效的辦法首開物業(yè)管理的先河，造成了新型不動產(chǎn)管理模式，并逐漸為人仿效，推廣至世界各地。1881年，英國“慈善組織協(xié)會”的住房委員會把她的做法譽為“奧克塔維亞·希爾制度”；“希爾制度”作為物業(yè)管理的起源，尤其是在中低端住宅物業(yè)的管理方面，希爾的做法具有開創(chuàng)性意義。

奧克塔維亞·希爾（OctaviaHill）（1838年-1912年)4物業(yè)管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國家有關(guān)的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

物業(yè)管理的概念5物業(yè)公司只有獲得業(yè)主的概括授權(quán)，才能對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物和人實施管理。物業(yè)管理本質(zhì)是一種服務(wù)。物業(yè)管理不同于房地產(chǎn)的行政管理。物業(yè)管理關(guān)系是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與為主之間形成的一種平等的、服務(wù)性質(zhì)的法律關(guān)系。物業(yè)管理關(guān)系基于委托合同而產(chǎn)生，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)被告的管理和提供的服務(wù)是有償?shù)?。物業(yè)公司的物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種業(yè)主委托的契約行為。

物業(yè)管理性質(zhì)

6物業(yè)管理糾紛案件近年來大幅增加。案件類型相對集中，案件涉及業(yè)主數(shù)量多。被告多為業(yè)主且敗訴居多。業(yè)主與物業(yè)公司矛盾較大，調(diào)解率低。物業(yè)糾紛訴訟主體及法律關(guān)系復(fù)雜，審理難度大。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)成為案件爭議的最大焦點。

物業(yè)管理糾紛的特點

7物業(yè)的維護與使用管理糾紛物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)糾紛物業(yè)服務(wù)費收繳糾紛緊急避險糾紛人身傷害糾紛

物業(yè)管理糾紛類型

8物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法收費問題物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵權(quán)問題業(yè)主拒交物業(yè)管理費問題業(yè)主間侵權(quán)問題

物業(yè)管理糾紛的主要法律問題

9建設(shè)單位與物業(yè)公司的銜接不規(guī)范導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)職責(zé)不明現(xiàn)行法律法規(guī)尚不完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)理念、法律意識尚未到位

導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛的原因分析

10物業(yè)管理糾紛案件多呈群體性糾紛，矛盾相對激化物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的不完善前期物業(yè)服務(wù)費的收取人和給付人不是物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的訂立人，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生糾紛

物業(yè)管理糾紛中存在的疑難問題

11充分尊重建筑物區(qū)分所有權(quán)準(zhǔn)確把握物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)人地位平等保護業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益充分尊重合同當(dāng)事人的意思自治，謹慎行使自由裁量權(quán)注意審查物業(yè)服務(wù)合同效力在事實認定上注重運用經(jīng)驗法則尊重當(dāng)事人之間的合同約定，確定權(quán)利義務(wù)、責(zé)任規(guī)范業(yè)主行為，維護小區(qū)全體業(yè)主的利益慎重認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約，適當(dāng)酌減物業(yè)服務(wù)費維護業(yè)主整體利益

物業(yè)管理糾紛法院審理思路

12某小區(qū)設(shè)有停車場，收費標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價，物業(yè)管理公司雖在車場安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車場入口處用告示牌及在停車費票據(jù)上明示：本車場只負責(zé)提供車位，收取的僅是車位租金，請車主加強防范措施，車輛被盜受損，本公司概不負責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開車來訪，停車于車場，期間下一場暴雨，雨后離開時，發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失，遂于物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司已有正式聲明在先，收取的停車費未含有管費為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法庭。

案例一：停車場丟車賠不賠？

13徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費？徐先生應(yīng)該向誰要求索賠？

案例二：裝修漏水，可拒交物管費？

14業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層得物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認為自己購置的私有財產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。問購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？

案例三：業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)有權(quán)制止

15小王購買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理公司提出兩個要求：第一，簽訂業(yè)主公約；第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開發(fā)商的承諾不一樣，同時他認為簽訂3年得管理協(xié)議也不是合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。請問：物業(yè)管理公司這種做法合法嗎？小王該怎么辦？

案例四：業(yè)主不簽業(yè)主公約，物業(yè)公司可以不交鑰匙嗎？

16某小區(qū)物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的停車收費做出如下規(guī)定：1.車輛進出小區(qū)，一律收費10元。2.車輛在小區(qū)內(nèi)的停車場地停放，收費5元/小時3.業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛，自行車50元/月。助動車150元/月，機動車300元/月。車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤。物業(yè)公司的做法是否合理？

案例五：停車費物業(yè)公司怎么用？

172013年5月30日，某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛人經(jīng)過，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛人給物業(yè)管理中心綠化部打來電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場，查看結(jié)果與所報事實相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無大傷，住院休息幾天即可。其愛人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求（醫(yī)療費、精神損失費、營養(yǎng)費等約3400元）。

案例六：樹枝掉落傷人，物業(yè)要不要賠？

182010年9月10日，某高校一位老師將其小車停放在樓前，中午12時40多分鐘，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風(fēng)玻璃上，將擋風(fēng)玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。車主認為物業(yè)管理中心對小區(qū)進行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費，對樓宇負有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應(yīng)當(dāng)予以修理車輛，恢復(fù)小車原貌。物業(yè)公司的做法是否合理？

案例七：樓宇玻璃掉落砸壞小車案

19方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理，做到了環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃，無亂堆亂放，下水道通暢，公共用水池定期清洗；保安人員24小時值班、巡邏；公共配套設(shè)施維護良好，水、電、消防設(shè)施保障有效。經(jīng)過方圓物業(yè)管理公司一年的努力，小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋由原來的20%提高到26%，園林綠化維護良好，增強了社會活動場所，開展了正常的社區(qū)文體活動，因此，方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會提出：物業(yè)管理費有原來的每平方米1.4元提高到每平方米2.6元，但遭到業(yè)主委員會拒絕。

案例八：物業(yè)費收費如何漲價？

20某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個企業(yè)做電腦展臺，大廈部分業(yè)主認為此面積已在購房時分攤到了各業(yè)主的頭上，各業(yè)主對此部分共有使用權(quán)。要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益，拆除展臺或給予業(yè)主一定的賠償。

案例八：出租大堂行為合法嗎？

21李先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時開發(fā)商承諾物業(yè)管理費為1元/平方米，并有管道煤氣、24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實，物業(yè)管理費反而漲到2元/平方米。物業(yè)公司說“開發(fā)商說的不算數(shù)”，收費是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。而開發(fā)商則稱物