20210721-長三角區(qū)域?qū)幉ü九_州椒江區(qū)開發(fā)大道地塊投決會報告V2

長三角區(qū)域?qū)幉ü九_州椒江區(qū)開發(fā)大道北側(cè)、經(jīng)五路西側(cè)地塊投決會報告長三角區(qū)域?qū)幉ü?021年07月23日核心結(jié)論戰(zhàn)略契合度：從城市發(fā)展、資源布局與狀況、開發(fā)節(jié)奏、標(biāo)準(zhǔn)化等角度來看，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略。地塊位于臺州椒江區(qū)重點(diǎn)打造的中央創(chuàng)新區(qū)，規(guī)劃能級較高，當(dāng)前板塊競爭態(tài)勢健康，可實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)。會展中心項(xiàng)目城南項(xiàng)目新城河項(xiàng)目子陵路項(xiàng)目梅山路項(xiàng)目莊橋項(xiàng)目

公司資源狀況：1、可售待售項(xiàng)目5個（含1個合作項(xiàng)目），目前可售總面積35.86萬方（權(quán)益后33.47萬方），開發(fā)周期26個月（今日至梅山路項(xiàng)目23年9月交付）；2.貨值業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：住宅：89.39%，商業(yè)：4.96%，辦公：0%，車位：5.65%（權(quán)益前）;住宅：89.72%，商業(yè)：4.54%，辦公：0%，車位：5.74%（權(quán)益后）開發(fā)節(jié)奏：開發(fā)大道北側(cè)、經(jīng)五路西側(cè)地塊獲取至開工4個月，至開盤7個月，IRR為40.5%（非融），現(xiàn)金流回正時間15個月（非融）；滿足集團(tuán)財務(wù)評判標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)化使用：1、戶型標(biāo)準(zhǔn)化2、裝修標(biāo)準(zhǔn)化3、外立面標(biāo)準(zhǔn)化4、依照云著系本案核心結(jié)論?核心指標(biāo)：考慮市場/競品等因素，期房（住宅）銷售均價18500元/㎡（不含車位），價格測算符合要求，利潤率及周轉(zhuǎn)率符合集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)。成功標(biāo)尺1.銷售毛利率21.17%2.凈利潤率7.95%3.凈利潤總額16,079萬元4.內(nèi)部收益率IRR含融：111.4%；非融：40.5%5.自由資金峰值95,280萬元，2021年11月6.股權(quán)融資無7.開發(fā)貸60000萬元，利率5.70%，財務(wù)費(fèi)用3734萬元，融資周期18個月去化30%的時間：2022年3月8.去化率去化60%的時間：2022年5月去化90%的時間：2022年8月9.回款率30%：0：50%：20%10.投資回收期（含融）12個月，2022年6月回正投資回收期（非融）15個月，2022年9月回正11.兩費(fèi)費(fèi)率管理費(fèi)率：2.2%；營銷費(fèi)率：2.0%12.凈資產(chǎn)收益率ROE含內(nèi)部計息：24.37%；不含內(nèi)部計息：21.56%

產(chǎn)品開盤價整盤均價戶型面積戶數(shù)戶數(shù)配比業(yè)態(tài)（含競配建）106.527631%23F高層（無償返還28套）1760017600（毛坯）11627631%住宅11F小高12915417%1970019700（毛坯）14317620%車位15萬/個744工作節(jié)點(diǎn)首期拿地-各節(jié)點(diǎn)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期（普通（期房銷售）預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)）取得施工許可2021.115個月5.5個月證示范區(qū)開放2022.16個月7個月開盤預(yù)售2022.27個月8個月完成交付2023.926個月根據(jù)實(shí)際情況（結(jié)轉(zhuǎn)）核心結(jié)論集團(tuán)各專業(yè)條線意見反饋集團(tuán)預(yù)審意見城市公司修訂意見溝通結(jié)果預(yù)審意見表附圖研發(fā)中心南側(cè)開發(fā)大道有噪音污染，不建議布置高業(yè)態(tài)大面積段產(chǎn)品。已溝通已溝通成本中心地上總建投資額1%作為預(yù)算，設(shè)立專項(xiàng)資金帳戶，此部分不應(yīng)計入已溝通已溝通開發(fā)成本營銷管理中無已調(diào)整已調(diào)整心1、總建投資額“百分之一公共文化計劃”預(yù)留專項(xiàng)資金，具體用途是？測算中是否考慮？總建投資額指什么？是否土地+建安？總建投資額“百分之一公共文化計劃”預(yù)留專項(xiàng)資金，具體用途是？測算中財務(wù)中心是否考慮？如不能計入開發(fā)成本，建議列入土地成本考慮。已溝通已溝通2、無償返還住宅移交對象是？是否需先在開發(fā)商處確認(rèn)產(chǎn)權(quán)？是否需開發(fā)票？3、地上2層預(yù)售情況下，11F小高層第四個月開始放按揭，23F高層第七個月開始放按揭，回款節(jié)奏太慢，是否有優(yōu)化空間？資金中心無已溝通已溝通戰(zhàn)投中心備案價如不能突破，建議研判車位價格和去化能否提升。已調(diào)整已調(diào)整目錄一、地塊投資環(huán)境二、區(qū)域市場研判三、項(xiàng)目建議方案四、定價依據(jù)及測算五、地塊評估建議競拍規(guī)則描述競買規(guī)則：競價，限地價+競無償返還住宅，網(wǎng)上競拍競買人報價達(dá)到最高限價時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上競報無償返還住宅建筑面積程序；本地塊不設(shè)底價；限時報價期間每次報價時間為4分鐘，加價幅度為：100萬元/手，50㎡/手，首輪投報面積不得少于100㎡；競拍規(guī)則起始價68400萬元，當(dāng)競買報價低于88900萬元（29.97%溢價）時，價高者得；當(dāng)競買報價達(dá)到88900萬元時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)入投報無償返還住宅建筑面積程序，并按競報面積最高者確定競得人。競配無償返還住宅起始面積為100平方米，以后每次增加面積為50平方米或50平方米的整數(shù)倍。無償返還住宅建筑面積部分所含土地、建設(shè)等成本由競得人承擔(dān)，不計入可售住宅房價定價成本。城市區(qū)位—溫臺都市圈、寧波1小時臺州，“環(huán)滬三圈層”城市，距離寧波138公里（高鐵1小時車程），杭臺高鐵有望年底運(yùn)行，時長由原先2小時下降到1小時。浙江省國際門戶，是浙江沿海中部區(qū)域性中心城市，也是工貿(mào)型現(xiàn)代化港口城市。鎮(zhèn)江合肥南京上海蕪湖安慶杭嘉興州寧波都市1小時金華臺州城市概況—經(jīng)濟(jì)GDP總量位居省內(nèi)中游，且保持穩(wěn)步增長；椒江區(qū)位居全市第三位，市本級最強(qiáng)，溫嶺、臨海占據(jù)前二；城市生產(chǎn)總值（億元）1杭州16105.832寧波12408.663溫州6870.864紹興6000.665嘉興5509.526臺州5262.727金華4703.958湖州3201.419衢州1639.1210麗水1540.0211舟山1512.11臺州2015-2020年GDP及增長率走勢600010.00%7.6%8.0%7.5%6.3%5.1%40003.4%5.00%200035713875438648805134526300.00%2015年2016年2017年2018年2019年2020年GDP（億元）GDP增幅2020年臺州各縣市GDP及增速對比1500GDP總值（億元）GDP增幅6.0%3.8%3.7%4.4%10003.4%3.1%3.6%3.5%4.0%2.6%50011372.0%69266963355730227326100.0%溫嶺市椒江區(qū)路橋區(qū)玉環(huán)市黃巖區(qū)天臺縣三門縣仙居縣城市概況—人口人口基數(shù)較大，全省第五，七普人口常住總量662萬人；三區(qū)因天然的地理阻隔，相對獨(dú)立，其中椒江區(qū)常住人口82.6萬，占市區(qū)人口近4成；因占據(jù)椒江入海口沿岸優(yōu)越的地理位置，人口密度最大；城市 七普常住人口（萬人）杭州市 1194溫州市 957寧波市 940金華市 705臺州市 662嘉興市 540紹興市 527湖州市 337麗水市 251衢州市 228舟山市 116

常住人口：47.5萬人人口密度：332人/k㎡天臺縣常住人口：37.9萬人三門縣人口密度：251人/k㎡常住人口：43.2萬人人口密度：216人/k㎡臨海市常住人口：111.4萬人人口密度：506人/k㎡仙居縣椒江區(qū)常住人口：82.6萬人人口密度：2950人/k㎡常住人口：70.7萬人黃巖區(qū)人口密度：716人/k㎡路橋區(qū)常住人口：62.9萬人人口密度：2296人/k㎡常住人口：141.6萬人溫嶺市人口密度：1529人/k㎡玉環(huán)市常住人口：64.4萬人人口密度：1701人/k㎡城市產(chǎn)業(yè)—“臺州制造”汽車摩托車及配件、醫(yī)藥化工等“5+1”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值破千億，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局特色；“臺州制造”門類齊全，“隱形冠軍”產(chǎn)品299項(xiàng)、上市企業(yè)55家。?大臺州整體產(chǎn)業(yè)體系，形成汽車摩托車及配件、醫(yī)藥化工等“5+1”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及九大制造業(yè)集群。?臺州汽車產(chǎn)業(yè)全行業(yè)產(chǎn)值已突破千億，涌現(xiàn)了吉利等一批具有較高知名度的整車企業(yè)和沃爾沃、Lynk&Co、帝豪等較高美譽(yù)度的車型，?“臺州制造”門類齊全，擁有國內(nèi)外占有率排名第一的“隱形冠軍”產(chǎn)品299項(xiàng)、上市企業(yè)55家

天臺縣：工藝品、機(jī)電、橡膠塑料、產(chǎn)業(yè)用布、醫(yī)藥化工、飲料酒、汽車用品仙居縣：工藝品，現(xiàn)代醫(yī)藥；機(jī)械橡塑；電子電器；醫(yī)療器械；文化創(chuàng)意

三門縣：船舶、汽車、鋼鐵、汽摩配、潔具；橡膠和塑料制品業(yè)臨海市：醫(yī)藥化工、汽車機(jī)械、休閑用品；新型建材、眼鏡、彩燈；高端裝備制造、臨港物流高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（省級椒江區(qū)：醫(yī)藥化工；服裝機(jī)械；電子電器黃巖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（省級區(qū)域GDP規(guī)模億元主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)市區(qū)1918商貿(mào)、模具與塑料、醫(yī)藥、汽摩配溫嶺市1137泵和電機(jī)、制鞋、汽摩配黃巖區(qū)：橘果；模具制造臨海市738汽車零部件、水暖閥門、家具業(yè)；文教工美體育和娛樂玉環(huán)市633醫(yī)藥、汽車機(jī)械、文旅用品制造業(yè)；橡膠和塑料制品業(yè)；醫(yī)藥化工天臺縣302醫(yī)藥、特色水果、工藝品玉環(huán)市：汽摩配件；閥門水暖、高端裝備、清潔能源、汽車配件、水產(chǎn)養(yǎng)三門縣273眼鏡配件、電氣機(jī)械；一次性殖醫(yī)療器械、壓力鍋圈；家具制仙居縣261機(jī)電、橡塑、汽車用品、旅游造業(yè)；汽車及其零配件

路橋區(qū)：印刷復(fù)制業(yè)，汽摩配件，循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)；建材機(jī)電溫嶺市：水泵制造業(yè)；摩托車和汽摩配建、水泵和電機(jī)、帽業(yè)皮塑；農(nóng)副食品加工業(yè)城市概況—椒江區(qū)地位最高臺州市三區(qū)之間功能定位明確，椒江區(qū)為政治文化經(jīng)濟(jì)中心，黃巖區(qū)為工業(yè)中心，路橋區(qū)為商貿(mào)中心，三區(qū)相對獨(dú)立，其中椒江區(qū)發(fā)展最為成熟，認(rèn)可度高，客戶來自全市，黃巖、路橋兩區(qū)則以本地消化為主。黃巖區(qū)屬性：山水宜居城區(qū)，都市休閑中心，陸路交通樞紐和特色制造基地模具、塑料等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，且臺州唯一高鐵站在黃巖區(qū)，本地人自豪感強(qiáng)烈（類似蕭山）

椒江區(qū)黃巖區(qū)路橋區(qū)

椒江區(qū)屬性：政治經(jīng)濟(jì)文化、科教創(chuàng)新、金融服務(wù)、高端商貿(mào)中心城市地位超然，擁有政府資源優(yōu)勢，是當(dāng)前臺州優(yōu)先發(fā)展區(qū)域，發(fā)展相對較快區(qū)域，商業(yè)、辦公、住宅等發(fā)展迅速，也是三區(qū)中最成熟區(qū)域路橋區(qū)屬性：綠色智造基地、度假休閑區(qū)和空港交通樞紐，浙東重要商貿(mào)物流中心商貿(mào)氛圍濃厚，小商品城以及一些專業(yè)市場均在這個區(qū)域集中分布；因94年才從“鎮(zhèn)”升級為區(qū)，在本地人心中地位偏低市場政策2020年11月3日發(fā)布新政，臺州市區(qū)新房、二手房均限售3年，新開盤項(xiàng)目每期備案均價應(yīng)保持一致；類別名稱內(nèi)容限購政策不限購需求端貸款政策首套首付三成，二套四成，第三套停貸；認(rèn)貸不認(rèn)房限售政策臺州市區(qū)新房、二手房均限售3年土拍政策限地價+競無償返還住宅預(yù)售政策預(yù)售條件：四層以下結(jié)頂，四層及以上二層，一層地下室需地上二層，如有二層地下室正負(fù)0；領(lǐng)證辦理：分期辦理預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于3萬方方米供給端限價政策新開盤項(xiàng)目每期備案均價應(yīng)保持一致精裝政策全裝修及精裝均不強(qiáng)制（自2020年7月13日起），但可靠全裝修提升PC評分（PC率50%，且需要規(guī)劃局評分）1.1宗地主要指標(biāo)椒江區(qū)開發(fā)大道北側(cè)、經(jīng)五路西側(cè)地塊規(guī)劃指標(biāo)【臺土告字[2021]039號】建設(shè)用地面積（M2）49519規(guī)劃用途住宅用地容積率2.2計容建面(M2)108941商品住宅建面（1）106445商業(yè)（2）0規(guī)劃要求0，實(shí)際0安置房（3）0其他配建（4）2496限高（M）27-70建筑密度（%)≤25競買保證金（萬元）13700保證金截止期限2021年7月27日16:00掛牌起始價（萬元）68400起始計容樓面價（元/M2）6279起始可售樓面價（元/M2，含契稅）6619土地最高限制總價（萬元）88900最高限制樓面價（元/㎡）81608602提交競買申請截止2021年7月27日16:00競拍時間2021年7月29日9:001、項(xiàng)目納入“百分之一公共文化計劃”，需要預(yù)留地上總建投資額1%作為預(yù)算（491萬），設(shè)立專項(xiàng)資金帳戶，由業(yè)主單掛牌條件說明位自行管理；2、無償返還住宅建筑面積部分所含土地、建設(shè)等成本由競得人承擔(dān)，不計入可售住宅房價定價成本。1.2宗地付款周期人民幣付款周期付款進(jìn)度付款時間付款類別支付金額（萬元）第一筆2021年7月27日報名保證金13700第二筆2021年9月3日50%土地款成交價*50%-13700第三筆2022年8月5日土地款余款成交價*50%第三筆土地款實(shí)際支付時間為2021年10月1.3規(guī)劃條件解讀規(guī)劃條件解讀總體指標(biāo)停車商業(yè)配套設(shè) 公租房施教育配套其他配套天際線要求

1.開發(fā)強(qiáng)度：容積率：2.2，建筑高度：住宅20-70米；2.密度：建筑密度：≤25%；綠地率：≥30%1.按照浙江省建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)《城市建筑工程停車場（庫）設(shè)置規(guī)則和配建標(biāo)準(zhǔn)》配建停車位住宅：60㎡-90㎡（含）按0.8個/戶，90㎡-140㎡（含）按1.1個/戶；140㎡-200㎡（含）按1.4個/戶；配套用房：0.3個/100㎡；地上車位：3%-10%2、出入口：東側(cè)、南側(cè)、西側(cè)；無無無物業(yè)經(jīng)營用房地上總建4‰、物業(yè)管理用房地上總建3‰、居家養(yǎng)老用房住宅總建3‰、體育健身設(shè)施人均室內(nèi)0.1㎡或人均室外0.3㎡、公共文化設(shè)施用房0.12㎡/套、室外文化活動場地100㎡無其他政府要求和影響規(guī)劃的 1、居住高度不大于27米，最大面寬小于80米；高度大于27米小于60米，最大面寬小于70米，高度大于60米，最大面寬小于60米。因素 2、建筑外墻主要材質(zhì)采用鋁板、石材或幕墻等干掛，居住建筑應(yīng)采用公建化立面，外墻不應(yīng)大面積采用深色材質(zhì)。3、工程開工、及竣工需及時通報中國人民解放軍92095部隊(duì)、臺灣灣新區(qū)（高新區(qū)）建設(shè)局。預(yù)售節(jié)點(diǎn) 四層及以下結(jié)頂；四層以上的，無地下室需地上4層，一層地下室需地上2層，二層地下室±0備注：根據(jù)《規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)》填寫1.4區(qū)位分析地塊位于椒江中央創(chuàng)新區(qū)板塊，緊鄰開發(fā)大道，距萬達(dá)廣場4.3km，緊鄰行政中學(xué)、中央CBD，承接著中央商務(wù)區(qū)向東發(fā)展紅利；地塊距離臺州市政府5.8km，椒江區(qū)政府6.1km，臺州中心站12.9km，路橋機(jī)場12.2km。臺州西站22.3km椒江區(qū)政府臺州中心站

6.1km12.9km臺州市政府5.8km本案本案銀泰城萬達(dá)廣場7.9km4.3m路橋機(jī)場地標(biāo)市政府椒江區(qū)政府路橋機(jī)場萬達(dá)廣場臺州中心站輕軌S1號線12.2km車程距離5.8km6.1km12.2km4.3km12.9km1.5土地屬性——在城市發(fā)展中的角色中央創(chuàng)新區(qū)如同未來科技城之于杭州；規(guī)劃建設(shè)成集都市居住中心、生態(tài)休閑中心、科技創(chuàng)業(yè)研發(fā)中心、總部辦公基地等功能于一體的城市生活辦公綜合區(qū)；擁有麥德龍、中城廣場（在建）的商業(yè)資源、300畝的海城公園（規(guī)劃）的生態(tài)資源、中央創(chuàng)新區(qū)小學(xué)（規(guī)劃）、中學(xué)（規(guī)劃）教育資源，兩所學(xué)校均已開工，計劃2022年秋季開學(xué)；當(dāng)前啟動區(qū)已經(jīng)完成90%村集體遷移問題，屆時將最先啟動云湖核心區(qū)1.4平方公里的城市空間形象建設(shè)；而本地塊便位于核心區(qū)周邊，未來周邊配套及形象工程將有大幅提升；規(guī)劃中央創(chuàng)新區(qū)小學(xué)規(guī)劃中央創(chuàng)新區(qū)中學(xué)本案中央創(chuàng)新區(qū)云湖核心區(qū)規(guī)劃（啟動區(qū)）1.6項(xiàng)目現(xiàn)狀及四至宗地北側(cè)緊鄰金地翡翠云邸項(xiàng)目，未來需要考慮日照退讓問題；南側(cè)臨開發(fā)大道快速路，車輛噪音較大；宗地西側(cè)政府規(guī)劃道路明年向市里提報計劃，現(xiàn)階段主要交通依靠開發(fā)大道及太和路；1、北側(cè)無道路與金地項(xiàng)目緊鄰體育場道3、南側(cè)開發(fā)大道（噪音較大）金地翡翠云邸規(guī)劃道路 14本案23 開發(fā)大道2、東側(cè)太和路 4、西側(cè)有大量植被1.6項(xiàng)目現(xiàn)狀及四至地塊內(nèi)部樹木、苗圃及金地翡翠云邸施工簡易房在地塊掛牌截至前由政府處理干凈；地塊南側(cè)為沙石水泥廠，整體南側(cè)界面較差；但未來云湖核心區(qū)啟動后，周邊將有較大改善；新城云樾風(fēng)華金地翡翠云邸臺州經(jīng)濟(jì)開發(fā)規(guī)劃道路 區(qū)科技創(chuàng)業(yè)園開發(fā)大道沙石水泥廠1.7區(qū)位分析——周邊配套宗地處于中央創(chuàng)新區(qū)打造大型生態(tài)綠色走廊周邊，未來生活居住環(huán)境宜人；周邊學(xué)校配套目前等級相對薄弱，但隨著中創(chuàng)區(qū)小學(xué)（計劃招生1620人）及中學(xué)（計劃招生2250人），政府將引進(jìn)較強(qiáng)師資力量去打造；臺州市中心醫(yī)院萬達(dá)廣場

浙東醫(yī)院耀達(dá)百貨 （在建）麥德龍中央創(chuàng)新區(qū)小學(xué)（在建）中央創(chuàng)新區(qū)中學(xué)（在建）云湖公園 本案海城公園

椒江第八中學(xué)椒江區(qū)三甲小學(xué)（高閘校區(qū)）

商業(yè)檔次/等級/總建與地塊車行距離主力形態(tài)兌現(xiàn)時間麥德龍2萬方2.1km購物中心已兌現(xiàn)萬達(dá)廣場22萬方4.3km綜合體已兌現(xiàn)耀達(dá)百貨3萬方4.5km綜合體已兌現(xiàn)學(xué)校檔次/等級與地塊距離兌現(xiàn)時間椒江區(qū)三甲小學(xué)普通小學(xué)2.1km已開學(xué)椒江第八中學(xué)普通中學(xué)3.6km已開學(xué)中央創(chuàng)新區(qū)小學(xué)在建1.9km2022年秋季中央創(chuàng)新區(qū)中學(xué)在建2.2km2022年秋季醫(yī)院檔次/等級與地塊距離開放時間浙東醫(yī)院（在建）三級甲等2.2km2022年底臺州中心醫(yī)院三級甲等5.7km已開放自然人文景觀與地塊距離功能/類型開放時間云湖公園2.2km城市公園規(guī)劃海城公園1.5km城市公園規(guī)劃1.8周邊交通地塊緊鄰開發(fā)大道，可快速到達(dá)椒江城區(qū)，另外開發(fā)大道連接城市各重要通道，去往路橋及黃巖區(qū)均非常便捷；地塊周邊小交通路網(wǎng)建設(shè)較為健全，四通八達(dá)；臺州市政府5.8km 楓南路本案1.9周邊出讓地塊地塊周邊除眾安未來社區(qū)外，普遍成交計容樓面價在8400-8800元/平米，而本地塊最高限價計容僅8160元/㎡，大概率進(jìn)入無償移交住宅環(huán)節(jié)；方遠(yuǎn)天曜譽(yù)府（尾盤）流速：100套/月拿地時間：2020.6.3計容：13.3萬平R：2.3成交樓面價：8829元/㎡可售樓面價：9730元/㎡溢價率：45.79%在售全裝高層1.9萬/㎡全裝洋房2.1萬/㎡眾安未來社區(qū)（在售）流速：232套/月（2021年3月開盤至今）拿地時間：2020.6.22計容：30.6萬方（住宅24.3萬）R：2.5成交樓面價：6081元/平可售樓面價：7379元/平溢價率：32.86%備注：自持商業(yè)、辦公、酒店3.963萬㎡在售毛坯高層1.86萬/㎡

新城東泰云樾風(fēng)華（在售）流速：83套/月拿地時間：2020.6.24計容：9.6萬方R：2.3成交樓面價：8541元/平可售樓面價：9051元/平溢價率：51.66%在售全裝高層1.65萬/㎡全裝洋房1.85萬/㎡車距金地翡翠云?。ㄔ谑郏┍景噶魉伲?5套/月2KM拿地時間：2020.6.24計容：13.6萬方R：2.3成交樓面價：8399元/平可售樓面價：9324元/平溢價率：44.99%在售全裝高層1.72萬/㎡全裝洋房1.93萬/㎡備注：可售樓面價=（土地含稅總價+代建成本-自持分?jǐn)偼恋爻杀荆?商品房可售面積1.10待出讓土地項(xiàng)目周邊2021年8月16日將土拍2宗土地，總計容建面約16萬方，未來小片區(qū)內(nèi)形成3盤同時競爭局面。體育場路南側(cè)地塊計容：6.58萬方R：2.2起始樓面價：6354元/㎡限價樓面價：8255元/㎡8月16日土拍

體育場路北側(cè)地塊計容：9.33萬方R：2.2起始樓面價：6362元/㎡限價樓面價：8269元/㎡8月16日土拍本案1.11土地屬性總結(jié)項(xiàng)目區(qū)位：臺州椒江區(qū)重點(diǎn)打造中央創(chuàng)新區(qū)，打造產(chǎn)城融合，綠色走廊，形成宜居宜業(yè)的新城片區(qū)城市界面：項(xiàng)目緊鄰中央創(chuàng)新區(qū)啟動區(qū)，云湖及海城公園加持下，城市界面未來將有極大提升；產(chǎn)品線選擇：云著系不利因素：無明顯不利因素；交通狀況：臨近城市主干道開發(fā)大道，全城各向通達(dá)性高；配套狀況：教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套均在建中，未來區(qū)域配套齊全；目錄一、地塊投資環(huán)境二、區(qū)域市場研判三、項(xiàng)目建議方案四、定價依據(jù)及測算五、地塊評估建議2.1整體市場：臺州三區(qū)年度供求價臺州三區(qū)近5年宅地年均出讓建面約235萬方，住宅年均成交建面226萬方，土地供應(yīng)與住宅成交基本持平；2021年上半年，住宅供求失衡，成交156萬方；同時宅地出讓量與住宅成交量也形成了較大的剪刀差；臺州由于備案價控制較嚴(yán)，截止6月底，即使在供不應(yīng)求的市場環(huán)境下，成交均價17516元/㎡，同比僅上漲4.8%;截至2021年6月底，臺州三區(qū)預(yù)證庫存僅63萬方，去化周期2.4個月，總存量498萬方，去化周期20個月；400部分取證建面來自13、14年出讓宅地30025010598200150100501785

臺州市三區(qū)2010-2021年住宅成交供求情況175161698415952市區(qū)13個盤12月13945集中推盤1158810946受到德信別墅地塊結(jié)構(gòu)性影響842664446688575156282923

20000180001600014000120001000080006000400020001462441941281922132431702182902102262542522152623342589113415602015201620172018201920202021H1宅地出讓建面（萬㎡）住宅取證建面（萬㎡）住宅成交建面（萬㎡）土地樓面地價（元/㎡）住宅成交均價（元/㎡）0備注：由于臺州房管局關(guān)閉數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)源自中指，瑞達(dá)斯及華星多方綜合；數(shù)據(jù)截至2021年6月30日，土地剔除安置房及商業(yè)；臺州存在限簽政策；2.1整體市場：臺州三區(qū)月度量價走勢臺州自2020年市場被引爆后，持續(xù)保持高溫，同時在多網(wǎng)紅盤帶動下（如萬科心海上城、眾安未來社區(qū)、龍湖湖城大境、中梁瑞府等），月均成交26萬方；成交價格保持橫盤震蕩，6月成交均價為16909元/㎡；70601468415163159625040疫情影響101312 1 12120

近1年臺州市區(qū)住宅月度供應(yīng)、成交、價格走勢18057188421756817458185301680016974168231671016399164381596214916主要為椒江區(qū)5、6月供應(yīng)集中簽約年底集中推盤563036332422211820171920161360373120421429592632330

17936 2000016909 18000160001400012000100008000600028 32 400028 24 20000住宅取證面積（萬㎡）住宅成交面積（萬㎡）住宅成交均價（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：由于臺州房管局關(guān)閉數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)源自中指，瑞達(dá)斯及華星多方綜合；臺州存在限簽政策；2.2區(qū)域市場：椒江區(qū)量價表現(xiàn)椒江區(qū)為臺州行政、商貿(mào)中心，受全市客戶青睞；住宅成交量節(jié)節(jié)攀升，2020年成交放緩主要受一季度疫情影響，2021年上半年，成交量已經(jīng)達(dá)到96萬方，預(yù)計今年大概率將突破新高；18年以來椒江區(qū)快速發(fā)展，土地供過于求，進(jìn)入2021年，政府明顯控制土地出讓情況，截至上半年僅供應(yīng)一宗土地；截至2021年6月底，椒江區(qū)預(yù)證庫存37.7萬方，去化周期2.4個月，總存量183.1萬方，去化周期11.5個月。250.0椒江區(qū)2015-2021年住宅成交供求情況16,66420,000出讓萬科城、方遠(yuǎn)天曜譽(yù)17,12417,28118,000府、綠地德加公館等5宗200.0超過20萬方大體量宅地年底集中供應(yīng)16,00014,24814,00011,60111,969150.012,00010,65610,000100.06,3008,0005,9476,0395,9295,1006,00050.02,6264,0001,4332,0009658129706210312193113186119127155160139185230146576960.002015201620172018201920202021H1宅地出讓建面（萬㎡）住宅取證建面（萬㎡）住宅成交建面（萬㎡）住宅成交均價（元/㎡）土地樓面地價（元/㎡）備注：由于臺州房管局關(guān)閉數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)源自中指，瑞達(dá)斯及華星多方綜合；數(shù)據(jù)截至2021年6月30日，土地剔除安置房及商業(yè)；臺州存在限簽政策；2.2區(qū)域市場：椒江區(qū)月度量價走勢椒江區(qū)21年主要以去化2020年供應(yīng)為主，月均成交16萬方；進(jìn)入2021年，椒江售價保持平穩(wěn)波動，6月份成交均價17039元/㎡；椒江區(qū)2020年至今月度成交走勢60.0186122000018294170481736517268171501745517039180001666149.71656216669164031614450.0155701596815305150371600042.41413943.4年底集中供應(yīng)40.0榮安金成華府、萬科14000心海上城集中簽約1200030.630.01000022.121.623.6800020.620.420.016.616.717.415.517.815.9600014.312.312.711.010.79.49.89.89.69.29.48.840008.610.07.27.86.95.75.13.520000.00.80.00取證面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：由于臺州房管局關(guān)閉數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)源自中指，瑞達(dá)斯及華星多方綜合；臺州存在限簽政策；2.4存量分布：區(qū)域存量分布截至6月底，臺州市三區(qū)總存量498萬方，其中椒江雖總存量最大183萬方，但因去化速度快，去化周期僅11.5個月，黃巖、路橋因去化較慢，去化周期在30-35月；椒江區(qū)總存量183萬方去化周期11.5個月黃巖區(qū)總存量159萬方去化周期35個月

路橋區(qū)總存量156萬方去化周期29個月備注：數(shù)據(jù)截至6月30日2.4存量分布：椒江區(qū)板塊存量分布椒江區(qū)各大片區(qū)存量如下，本案所處東部片區(qū)由于面積覆蓋較大，存量亦屬于椒江區(qū)最大的片區(qū)；椒北總存量3.0萬方去化周期2.9個月老城區(qū)總存量18.4萬方去化周期7.1個月綠心商務(wù)核心區(qū)本案東部片區(qū)（椒江）總存量68.2萬方總存量93.6萬方總存量0萬方去化周期10.3個月去化周期16.4個月備注：其中商務(wù)核心區(qū)包括開發(fā)區(qū)、洪家2個細(xì)分板塊，東部片區(qū)包括城東、下陳鎮(zhèn)、集聚區(qū)3個細(xì)分板塊；數(shù)據(jù)截至6月30日2.3板塊市場：競爭板塊存量上下游板塊與本案所處區(qū)域價格及產(chǎn)品有較為明顯的區(qū)分，未來本案主要競爭來自本板塊內(nèi)；城東板塊總存量47.6萬方，近6個月均出清周期15.4個月；主要庫存來在眾安未來社區(qū)(14.4萬方）和方遠(yuǎn)悅都天華（21.6萬方，距離項(xiàng)目5公里以外，與本案無競爭關(guān)系）；

城東板塊預(yù)證庫存1.6總庫存潛在存量44.5近1年月均成交量（萬方）3.3

開發(fā)區(qū)預(yù)證庫存 0.75總庫存潛在存量 22.6近1年月均成交量（萬方） 2.16開發(fā)區(qū)

城東板塊本案下陳板塊

近1年套均面積（㎡）131成交238近1年套均總價（萬元）近3個月整體均價（元/㎡）19255總體供求比（近半年）1.0下陳板塊預(yù)證庫存0總庫存潛在存量6.9近1年月均成交量（萬方）0.89近1年套均面積（㎡）102成交149近1年套均總價（萬元）近3個月整體均價（元/㎡）15303總體供求比（近半年）0.8

近1年套均面積（㎡） 135成交近1年套均總價（萬元） 325近3個月整體均價（元/㎡） 23298總體供求比（近半年） 1.02.5競爭市場：競爭格局板塊在售競品全裝高層1.65-1.85萬元/㎡，全裝洋房1.85-2.1萬元/㎡；月均去化80-90套；板塊內(nèi)上半年整體去化近31萬方；方遠(yuǎn)屬于本土豪強(qiáng)企業(yè)，當(dāng)?shù)乜腿赫J(rèn)可度高同時政府在報批備案價政策上也較為寬松；“未來社區(qū)”作為浙江重點(diǎn)項(xiàng)目，政府給予備案價寬松的政策扶植，同時項(xiàng)目配套豐富，且距離市區(qū)萬達(dá)廣場更近，客戶認(rèn)可度高；方遠(yuǎn)天曜譽(yù)府（尾盤）流速：100套/月拿地時間：2020.6.3計容：13.3萬平R：2.3成交樓面價：8829元/㎡可售樓面價：9730元/㎡溢價率：45.79%在售全裝高層1.9萬/㎡全裝洋房2.1萬/㎡眾安未來社區(qū)（在售）流速：232套/月（2021年3月開盤至今）拿地時間：2020.6.22計容：30.6萬方（住宅24.3萬）R：2.5成交樓面價：6081元/平可售樓面價：7379元/平溢價率：32.86%備注：自持商業(yè)、辦公、酒店3.963萬㎡在售毛坯高層1.86萬/㎡

新城東云樾風(fēng)華（在售）流速：83套/月拿地時間：2020.6.24計容：9.6萬方R：2.3成交樓面價：8541元/平可售樓面價：9051元/平溢價率：51.66%在售全裝高層1.65萬/㎡全裝洋房1.85萬/㎡車距金地翡翠云?。ㄔ谑郏┍景噶魉伲?5套/月2KM拿地時間：2020.6.24計容：13.6萬方R：2.3成交樓面價：8399元/平可售樓面價：9324元/平溢價率：44.99%在售全裝高層1.72萬/㎡全裝洋房1.93萬/㎡備注：可售樓面價=（土地含稅總價+代建成本-自持分?jǐn)偼恋爻杀荆?商品房可售面積；政府要求個別地塊全裝修，目前政府已經(jīng)不強(qiáng)制；全裝基本等于毛坯；競品數(shù)據(jù)來自市調(diào)；2.5競爭市場：競品對標(biāo)本案配套與直接競品新城東樾風(fēng)華和金地翡翠云邸項(xiàng)目相同，無明顯優(yōu)劣勢；浙東醫(yī)院（在建）耀達(dá)百貨麥德龍臺州市中中央創(chuàng)新區(qū)小學(xué)心醫(yī)院（在建）椒江第八中學(xué)中央創(chuàng)新區(qū)中學(xué)白云中學(xué)（在建）新城東泰云樾風(fēng)華椒江區(qū)三甲小學(xué)（高閘校區(qū)）文華小學(xué)萬達(dá)廣場金地翡翠云邸眾安未來社區(qū)云湖公園本案海城公園

配套屬性眾安未來社區(qū)新城東樾風(fēng)華金地翡翠云邸本案核心配套萬達(dá)廣場云湖核心區(qū)云湖核心區(qū)云湖核心區(qū)價值商業(yè)?麥德龍（2萬方、?麥德龍（2萬方、?麥德龍（2萬方、?麥德龍（2萬方、3.4KM、已兌現(xiàn)）2KM、已兌現(xiàn)）2KM、已兌現(xiàn)）2KM、已兌現(xiàn)）（體量、距離、兌現(xiàn)時?萬達(dá)廣場（22萬?萬達(dá)廣場（22萬?萬達(dá)廣場（22萬?萬達(dá)廣場（22萬間）方，1.8KM，已兌方，4.3KM，已兌方，4.3KM，已兌方，4.3KM，已兌現(xiàn)）現(xiàn)）現(xiàn)）現(xiàn)）教育?文華小學(xué)?三甲小學(xué)（2KM、?三甲小學(xué)（2KM、?三甲小學(xué)（2KM、（距離、資（1.1KM、普通、普通、已開學(xué)）普通、已開學(xué)）普通、已開學(xué)）?第八中學(xué)?第八中學(xué)質(zhì)、兌現(xiàn)時已開學(xué)）?第八中學(xué)（3.6KM（3.6KM、普通、（3.6KM、普通、間）?白云中（2KM、普通、已開學(xué)）已開學(xué)）已開學(xué)）普通、已開學(xué)）交通（距離、兌?開發(fā)大道?開發(fā)大道?開發(fā)大道?開發(fā)大道現(xiàn)時間）生態(tài)?云湖公園（2緊鄰?云湖公園（2KM，?云湖公園（2KM，?云湖公園（2KM，規(guī)劃）規(guī)劃）規(guī)劃）規(guī)劃）（距離、兌?海城公園（3KM，?海城公園（1KM，?海城公園（1KM，?海城公園（1KM，現(xiàn)時間）規(guī)劃）規(guī)劃）規(guī)劃）規(guī)劃）政務(wù)（距離、兌?無?無?無?無現(xiàn)時間）2.5競爭市場：定位參考項(xiàng)目——金地翡翠云邸經(jīng)市調(diào)了解項(xiàng)目受到限簽影響，項(xiàng)目兩次推盤，截至目前已經(jīng)全部售罄；整盤限價在18500元/㎡左右，月均流速90套；客戶主要來自椒江區(qū)客戶，黃巖及路橋客戶主要看重本片區(qū)規(guī)劃且價格比椒江市區(qū)價格便宜；成交價11.4億元，溢價率45%，計容8399元/㎡，可售9324元/㎡，占地5.9萬㎡，計容13.6萬㎡（可售住宅12.8萬），容積率2.3。

金地翡翠云邸月度成交走勢（市調(diào)口徑）350.0025000300.001798919099189801898020000250.00200.0015000150.0028328810000100.0050.00500025528263250.0002020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月住宅取證套數(shù)住宅成交套數(shù)成交均價（元/㎡）產(chǎn)品類型首開時間面積段戶型總供應(yīng)套數(shù)已供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)銷售率均價-元/㎡流速（套/月）（市調(diào)）23F全裝高層1083方2衛(wèi)92921881002衛(wèi)92481303方2衛(wèi)92482020.12底1023方2衛(wèi)271939F-11F全裝洋房1073方2衛(wèi)4511383100%19253641153方2衛(wèi)2923130-1404方3衛(wèi)432256160頂層帶花園合計1053571571100%1850095備注：全裝基本等于毛坯，由于項(xiàng)目受到限簽影響，競品數(shù)據(jù)來自市調(diào)，數(shù)據(jù)截至7月20日；2.5競爭市場：定位參考項(xiàng)目——新城東泰云樾風(fēng)華本項(xiàng)目與金地翡翠云邸項(xiàng)目一街之隔，項(xiàng)目直觀展示形成鮮明對比；并且由于新城采用地下展示大廳，展示面明顯弱于金地項(xiàng)目；項(xiàng)目地塊分割，且定位偏向剛需，與板塊當(dāng)前改善需求相悖，即使均價低于金地項(xiàng)目1000元/㎡，銷售情況仍弱于金地項(xiàng)目；1、營銷大廳在地下一層，未做成下沉式，直觀項(xiàng)目展示弱；2、項(xiàng)目沙盤展示感較差；3、外立面顏色展示較為廉價；4、營銷操盤較弱，銷售員業(yè)務(wù)能力較弱；成交價8.2億元，溢價率52%，計容8541元/㎡，可售9051元/㎡，占地4.2萬㎡，計容9.6萬㎡，容積率2.3。產(chǎn)品類型首開時間面積段戶型總供應(yīng)套數(shù)已供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)銷售率均價-元/㎡流速（套/月）（市調(diào)）893方2衛(wèi)4295%23F全裝高層1013方2衛(wèi)21431029516500492020.12底1143方2衛(wèi)2141164方2衛(wèi)13285%11F全裝洋房1294方2衛(wèi)13224220518500341434方2衛(wèi)88合計82255250091%1745083備注：全裝基本等于毛坯，由于項(xiàng)目受到限簽影響，競品數(shù)據(jù)來自市調(diào)，數(shù)據(jù)截至7月20日；2.5競爭市場：定位參考項(xiàng)目——眾安未來社區(qū)未來社區(qū)屬于浙江省著重打造項(xiàng)目，本項(xiàng)目需自持商業(yè)、辦公、酒店，政府在備案價上給出一定優(yōu)惠，整盤均價在18550元/㎡左右；由于項(xiàng)目距離椒江萬達(dá)不足2KM且屬于未來中央創(chuàng)新區(qū)發(fā)展的較核心位置，同時還有大量配套加持，客戶對項(xiàng)目認(rèn)可度極好，一二批次推盤認(rèn)籌比超2：1，三批次未蓄客，主要滿足前兩批次未購房客戶，6月推售以后不足60套剩余；成交價18.6億元，溢價率33%，計容6081元/㎡，可售7379元/㎡，占地12.3萬㎡，計容30.6萬㎡（可售住宅24.3萬），容積率2.5。

金地翡翠云邸月度成交走勢（市調(diào)口徑）400.0018570185101856020000350.00300.0015000250.00200.0036435210000150.00272100.00500050.003642722920.0002021年3月2021年4月2021年5月2021年6月住宅取證套數(shù)住宅成交套數(shù)成交均價（元/㎡）產(chǎn)品類型首開時間面積段戶型總供應(yīng)套數(shù)已供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)銷售率均價-元/㎡流速（套/月）（市調(diào)）983方2衛(wèi)11042181073方2衛(wèi)53649194%21-23F毛坯高層2021.031173方2衛(wèi)170170928185502321274方2衛(wèi)2831091394方2衛(wèi)1150合計220898892894%18550232備注：由于項(xiàng)目受到限簽影響，競品數(shù)據(jù)來自市調(diào)，數(shù)據(jù)截至7月20日；2.5競爭市場：直接競品未來存量盤點(diǎn)待本案入市時，周邊競品均已去化完畢，無競品影響；2021年2022年競爭等級項(xiàng)目名稱341234金地翡翠云邸5.8萬㎡一級競品新城東泰云樾風(fēng)華3.8萬㎡眾安未來社區(qū)14.4萬㎡本案10.8萬㎡總建面可售建面已成交月均成交速度預(yù)計去化周期本案入市時競品剩競爭等級是否完成首開項(xiàng)目名稱總存量（萬㎡）余存量（預(yù)計2021-萬㎡-萬㎡-萬㎡-萬㎡-月年7月）金地翡翠云邸13.612.87.05.815.80一級競品在售新城東泰云樾風(fēng)華9.79.65.83.80.84.80眾安未來社區(qū)30.624.39.914.42.65.50總存量合計02.4競爭市場：定位參考項(xiàng)目——車位售價參考周邊車位價格，建議非人防車位售價15萬/個?車位預(yù)售政策：根據(jù)當(dāng)?shù)卣?，住宅取證，車位即可預(yù)售。?人防車位銷售：人防車位可銷售，無產(chǎn)權(quán)；簽20年租賃合同，贈送50年使用權(quán)，售價為產(chǎn)權(quán)車位的8折左右；車位項(xiàng)目推售數(shù)量(個)價格(萬)車位配比開售時間去化數(shù)去化率購買率天辰譽(yù)府方遠(yuǎn)·天璟譽(yù)1729人防車位12萬1.2：12018.1092353%63%府非人防15萬1.6KM備注：車位去化率=車位去化數(shù)/車位推售數(shù) 車位購買率=車位去化數(shù)/銷售住宅戶數(shù)2.5競爭市場：周邊二手房周邊二手房，較新項(xiàng)目含稅單價2萬元以上，品質(zhì)較好小區(qū)精裝1.9-2.1萬元；3.2km2.7km項(xiàng)目成交價建成時間中南熙悅府中南熙悅府118㎡、138㎡含稅單價2.0萬2021年高層（毛坯）景和名苑景和名苑90㎡、128㎡、143㎡含稅單價1.9-2.1萬2004年高層（精裝）本案1.0km目錄一、地塊投資環(huán)境二、區(qū)域市場研判三、項(xiàng)目建議方案四、定價依據(jù)及測算五、地塊評估建議3.1客戶定位本案客群以椒江地緣性及城區(qū)外溢客戶為主，路橋、黃巖及周邊鎮(zhèn)級（溫嶺）客戶為輔；目標(biāo)客群主要來自于黃巖客群占比10%椒江地緣性及城區(qū)外溢客戶剛需+剛改占比70%路橋客群占比10%

◆ 椒江地緣性及城區(qū)外溢客戶以城東地緣型客戶以及開發(fā)區(qū)、老城區(qū)等外溢剛需、剛改客群為主【70%】◆ 路橋、黃巖區(qū)客群椒江區(qū)作為臺州行政及商貿(mào)中心，舉全市之力發(fā)展，黃巖及路橋客群遷移至此【20%】◆ 溫嶺等縣市級投資客周邊強(qiáng)縣市如溫嶺，市區(qū)房價近3萬，高于臺州市本級，有部分投資需求【10%】3.2產(chǎn)品定位◆位置較優(yōu)區(qū)域?qū)傩?◆交通便利，未來生活配套將完善；地塊屬性 ◆容積率：≤2.2◆建筑高度：住宅20-70米產(chǎn)品競爭 ◆小高、高層：客戶接受度較高客戶屬性 ◆品質(zhì)型剛需剛改階層，對小區(qū)物業(yè)類型有要求可選的物業(yè)類型小高、高層

產(chǎn)品配比房型套數(shù)比其它（面寬產(chǎn)品類型尺寸，贈送計容面積戶型占比等）129.04/2/217%三面寬小高層143.04/2/220%三面寬106.53/2/231%三面寬高層116.03+1/2/231%三面寬合計100%3.3總平圖106㎡116㎡143㎡129㎡公共配套

總戶數(shù)882戶其中:小高層（11F）：129㎡戶型154戶，套數(shù)占比17%143㎡戶型176戶，套數(shù)占比20%高層（23F）：106.5㎡戶型276戶，套數(shù)占比31%116㎡戶型276戶，套數(shù)占比31%車位配比：總車位：1027個，其中地面停車0個，產(chǎn)權(quán)車位742個，人防車位285個；其中住宅停車位1023個，車位數(shù)/住宅數(shù)=1023/882=1.16個/戶戶型配比表類型戶型戶數(shù)戶數(shù)比面積面積比小高層11F129.015417%19866.0019%11F143.017620%25168.0024%高層23F106.527631%29395.2328%23F116.027631%32016.0030%合計882100%106445.23100%3.3總平圖23F23F23F23F23F2F23F11F11F11F11F11F11F11F11F11F106㎡11F116㎡143㎡129㎡公共配套戶型配比表類型戶型戶數(shù)戶數(shù)比面積面積比小高層11F129.015417%19866.0019%11F143.017620%25168.0024%高層23F106.527631%29395.2328%23F116.027631%32016.0030%合計882100%106445.23100%

臺州市開發(fā)大道北側(cè)、經(jīng)五路西側(cè)地塊主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型指標(biāo)備注總用地面積49519.00㎡其中項(xiàng)目建設(shè)用地面積49519.00㎡代征道路面積0.00㎡總建筑面積147651.64㎡地上建筑面積（計容）108941.01㎡商業(yè)面積0.00㎡住宅面積106445.23㎡129.00㎡19866.00㎡其中143.00㎡25168.00㎡106.50㎡29395.23㎡116.00㎡32016.00㎡配套用房2495.78㎡養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房326.82㎡其中公廁60.00㎡其中配套公共文化105.84㎡設(shè)施用房其中尾氣井401.00㎡消控室80.00㎡開閉所105.00㎡配電用房672.00㎡物業(yè)管理用房745.12㎡地下建筑面積38710.63㎡人防車庫10819.23㎡其中非人防車庫25970.00㎡非機(jī)動車庫1921.40㎡總戶數(shù)882戶129.00㎡154戶其中143.00㎡176戶106.50㎡276戶116.00㎡276戶建筑占地面積8420.00㎡建筑密度17.00%綠地面積17331.65㎡綠地率30.00%容積率2.20機(jī)動車停車位數(shù)1027輛地上0輛其中地下1027輛其中人防車位285輛非人防車位742輛非機(jī)動車停車位數(shù)1067輛其中公共自行車0輛地下1067輛可售比0.720923.3日照圖日照圖：地塊內(nèi)住宅建筑滿足日照要求，滿足小城市住宅建筑大寒日滿窗三小時日照標(biāo)準(zhǔn)3.4強(qiáng)排指標(biāo)可售比：方案非可售面積已控制至最小，可售比0.7333項(xiàng)目可售比指標(biāo)分析項(xiàng)目計量單位方案指標(biāo)占總建面的百分比指標(biāo)說明備注總建筑面積萬方14.5156100.00%1.可售面積萬方10.644573.33%1.1住宅萬方10.644573.33%不可售部分中計1.2商業(yè)萬方--方案非可售面積已控制入土地原價的0.2496萬方配套--1.3公寓萬方至最小，可售比0.7333用房不計入不可售面積中1.4其他萬方--2.不可售面積萬方3.871126.67%2.1地庫萬方3.871126.67%◆注：投資報告中可售比僅指可售商品房部分，已列入土地原價的不可售面積，在計算可售比時均需剔除，不計入不可售面積部分。3.5工程施工計劃本案：毛坯高層◆開工時間：2021年11月◆滿足預(yù)售：2022年2月◆領(lǐng)預(yù)售證：2022年2月◆開盤時間：2022年2月◆結(jié)構(gòu)封頂：2022年8月◆交付時間：2023年9月臺州預(yù)售條件：取證3萬方以上；四層及以下結(jié)頂；四層以上的，無地下室需地上4層，一層地下室需地上2層，二層地下室±03.6銷售推盤計劃從拿地到開盤預(yù)估7個月，本案地塊住宅總貨值為19.13億（不含車位），住宅去化周期為8個月；首開區(qū)域◆預(yù)售辦理：2022年2月◆開盤時間：2022年2月◆產(chǎn)品類型：小高、高層◆銷售面積：31822㎡◆銷售套數(shù)：272套◆銷售均價：18349元/㎡；◆銷售總價：5.84億（不含車位）3.7銷售排期業(yè)態(tài)指標(biāo)2022年2023年合計銷售均價176001760023F高層銷售面積5826158261銷售額102540102540銷售均價197001970011F小高銷售面積4503445034銷售額8871788717銷售均價150000150000150000車位銷售個數(shù)465261726銷售額6975391410889銷售均價1851618516合計銷售面積103295103295銷售額1982323914202145目錄一、地塊投資環(huán)境二、區(qū)域市場研判三、項(xiàng)目建議方案四、定價依據(jù)及測算五、地塊評估建議4.1產(chǎn)品價格建議本案2022年3月入市，考慮臺州無償移交住宅不計入備案價成本，同時市區(qū)普通住宅地塊突破限價難度較大，并參考周邊競品：住宅定價如下：11F小高層毛坯19700元/平，23F高層毛坯17600元/平，整盤住宅均價18500元/㎡，車位15萬/個；方遠(yuǎn)·天曜譽(yù)府2020年12月開售、金地翡翠云邸、新城東泰云樾風(fēng)華均2021年1月開售，眾安未來社區(qū)2021年3月開售，半年內(nèi)同片區(qū)內(nèi)4個項(xiàng)目同時銷售，且流速均在80套/月以上，眾安未來社區(qū)更是月均去化200套以上，半年內(nèi)板塊去化近31萬方；由于臺州限價，本片區(qū)售價無明顯漲幅情況下，8月份即使出讓體育路兩宗地塊，未來形成3盤鼎立局面，流速仍舊有保障；產(chǎn)品類型拿地時點(diǎn)價格首開價格整盤均價備案規(guī)則及定價邏輯金地翡翠云邸23F全裝高層17185萬/㎡小高19730元/㎡小高19730元/㎡11F小高層11F全裝洋房19253萬元/㎡高層17600元/㎡高層17600元/㎡23F高層整盤在18500元/㎡上下（毛坯）眾安未來社區(qū)23F毛坯高層均價18500萬/㎡整盤18500元/㎡整盤18500元/㎡備案價根據(jù)計容地價+成本+一定利潤，基本為土地成本加1萬左右車位方遠(yuǎn)·天璟譽(yù)府15萬/個15萬15萬金地翡翠云邸報價15萬/個4.2總銷估算項(xiàng)目住宅總可售規(guī)模為：10.33萬㎡；不含車位住宅去化周期8個月；月均去化1.29方（107套/月）住宅可售車位去化率：71%；車位去化套數(shù)（726個）/住宅套數(shù)（854套）：0.85不含車位的住宅整盤均價：18500元/㎡；項(xiàng)目總銷金額為：20.21億元。地塊產(chǎn)品類型價格可銷售體量月均去化首推時間銷售周期銷售收入（元/M2）（萬M2）（萬㎡）（月）（億元）11F毛坯小高197004.500.642022.278.8723F毛坯高層176005.830.732022.2810.25本案車位15萬/個726個49個2022.5151.09合計20.214.3成本預(yù)估本地塊以剛需剛改產(chǎn)品為主，打造方向?yàn)槠焚|(zhì)舒適社區(qū)，建議配置標(biāo)準(zhǔn)為“云著”系列；科目總價總建單方計容單方可售單方（計容可售）前期工程費(fèi)3456234317335建安工程費(fèi)52898358348565121裝修工程費(fèi)0000配套設(shè)施費(fèi)1979134182192基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4407299405427環(huán)境景觀工程費(fèi)2319157213224工程相關(guān)費(fèi)127086117123工程后續(xù)成本145398133141合計67782459162226562備注：1、毛坯；2、50%的計容面積采用裝配式建筑，PC標(biāo)準(zhǔn)350元/㎡；規(guī)劃要求外墻材質(zhì)以鋁板、石材等干掛，當(dāng)前考慮全鋁板；融資方案分析一、開發(fā)貸款（1）融資規(guī)模及融資成本：融資規(guī)模按照不含土地款投資開發(fā)成本及費(fèi)用（不含內(nèi)部計息），預(yù)計融資額度60,000萬元，融資利率5.70%；（2）放、還款節(jié)奏及金額：?放款時間及額度：2021年12月2022年1月2022年2月……（第6個月）（第7個月）（第8個月）24,00018,00018,000?還款時間及額度、還款約定：按合同約定及銷售回款進(jìn)度還款；2022年11月……2023年5月……（第17個月）（第23個月）-30000-30000（3）抵質(zhì)押物/擔(dān)保比例：土地階段抵押（抵押率70%）+集團(tuán)連帶責(zé)任擔(dān)保（比例30%）。二、股權(quán)融資目前測算未考慮股權(quán)融資；商品房銷售資金監(jiān)管政策重點(diǎn)監(jiān)管資金城市回款進(jìn)監(jiān)管資金情況重點(diǎn)監(jiān)管額度轉(zhuǎn)出節(jié)點(diǎn)轉(zhuǎn)出申請條件工程預(yù)算清冊總額的20%可以用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)監(jiān)管項(xiàng)目相應(yīng)的前期工程費(fèi)、管理向監(jiān)管銀行提交相應(yīng)資料（合同、發(fā)票、監(jiān)理單位出預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭費(fèi)、銷售費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、臺州市監(jiān)管資金額度為工程預(yù)算清稅費(fèi)、同步歸還本項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)具的工程進(jìn)度證明等）；貸款、住房公積金貸款應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)另外，監(jiān)管協(xié)議中已約定，工程預(yù)算清冊總額的20%冊總額的1.3倍貸款及其他費(fèi)用；管賬戶可以用于監(jiān)管項(xiàng)目相應(yīng)的前期工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售商品房監(jiān)管項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后，費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、稅費(fèi)、同步歸還本項(xiàng)目房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑相關(guān)證明材料向地產(chǎn)開發(fā)貸款及其他費(fèi)用。監(jiān)管銀行提出資金賬戶撤銷申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提交相應(yīng)資料（合同、發(fā)票、監(jiān)我司目前操預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行工程預(yù)算清冊總額乘以臺州市區(qū)整體監(jiān)管不嚴(yán)，參考之理單位出具的工程進(jìn)度證明等）；按揭貸款、住房公積金貸款應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)1.3倍（工程預(yù)算清冊：前同行已有開發(fā)項(xiàng)目，按照封頂另外，監(jiān)管協(xié)議中已約定，工程預(yù)算清冊總額的作方式售資金監(jiān)管賬戶3000元/平*建面）；釋放70%、竣備釋放30%排布；20%可以用于監(jiān)管項(xiàng)目相應(yīng)的前期工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、稅費(fèi)、同步歸還本項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)貸款及其他費(fèi)用。財務(wù)測算—假設(shè)條件序號類別項(xiàng)目假設(shè)條件及分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)土地增值稅土增稅，普通住宅按2%預(yù)繳，非普通住宅部分按3%預(yù)繳，共預(yù)繳金額3932萬元。清算土增稅0萬元，可實(shí)現(xiàn)退稅3932萬元。3稅金類企業(yè)所得稅所得稅預(yù)繳毛利率15%，預(yù)繳所得稅3,841萬元。清算所得稅6,287萬元，需補(bǔ)繳2,446萬元。銀行融資及資金成本假設(shè)預(yù)計項(xiàng)目開發(fā)貸60,000萬元，開發(fā)貸資金成本5.70%；4占用集團(tuán)資金成本按累計經(jīng)營現(xiàn)金流缺口為基數(shù)，年利率11%計息；注：1、監(jiān)管資金總額：3000元/㎡乘以建面的1.3倍；項(xiàng)目財務(wù)分析——融資與稅金（凈利潤率8%版）稅金預(yù)繳清算補(bǔ)繳合計稅負(fù)率（%）增值稅及附加6231萬元-1131萬元5100萬元2.52%土地增值稅3932萬元-3932萬元萬元0.00%所得稅3841萬元2446萬元6287萬元3.11%合計14003萬元-2616萬元11387萬元5.63%融資額度（萬元）年利率（%）利息（萬元）財務(wù)費(fèi)用率（%）開發(fā)貸60000萬元5.70%3734萬元1.85%其他外部融資萬元0.00%萬元0.00%內(nèi)部計息上劃9%，下?lián)?1%2096萬元1.04%合計60000萬元5829萬元2.88%◆稅金按清算口徑，土增退稅3,932萬元。◆如不考慮收取集團(tuán)利息的情況下，凈利潤為12068萬元，凈利潤率為6.0%。項(xiàng)目財務(wù)分析——現(xiàn)金流情況（凈利潤率8%版）1、投資回收期：不考慮融資，2022年9月累計經(jīng)營現(xiàn)金流回正，回收期15個月2、資金峰值：第5個月累計經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流達(dá)資金峰值150,000100,00050,000--50,000-100,000-150,000累計經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流 累計現(xiàn)金凈流量（可自由支配的現(xiàn)金） 累計集團(tuán)資金占用凈額項(xiàng)目財務(wù)分析---凈利潤率8%版利潤表項(xiàng)目小高層(7F-11F)高層(19F—100米）車位可售部分項(xiàng)目整體金額單方（元/平）金額單方（元/金額單方（元/個）金額單方（元/平）金額單方（元/平）平）占地面積小高層(7F-11F)高層(19F—100米）車位可售部分項(xiàng)目整體面積金額單方（元/平）金額單方（元/平）金額單方（元/個）金額單方（元/平）金額單方（元/平）20,47027,04947,51947,519可售面積45,03458,261726個103,295103,295收入銷售額88,71719,700102,54017,60010,889150,000202,14519,570202,14519,570占貨值比率土地成本399218,865516468,865-91,5678,86591,5678,86545.3%大型公配（如幼兒--------0.0%園，學(xué)校等）建安及前期費(fèi)用23,9155,31032,8955,6468,922122,90965,7316,36365,7316,36332.5%營銷費(fèi)用1,7743942,0513522183,0004,0433914,0433912.0%支出管理費(fèi)用1,8344072,3734072403,3004,4474314,4474312.2%集團(tuán)分?jǐn)偣芾碣M(fèi)4179353993547501,011981,011980.5%財務(wù)費(fèi)用2,3735273,1425393144,3255,8295645,8295642.9%增值稅及附加2,8356301,9913422753,7855,1