住宅現(xiàn)狀與需求的調(diào)查報告

./關(guān)于余市居民住宅現(xiàn)狀與需求的調(diào)查報告摘要：近年來,隨著余市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,住宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的良好態(tài)勢,住房投資的不斷增長給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來了新的活力。為了進(jìn)一步預(yù)測余市未來的住房市場,我們通過問卷調(diào)查的方式對余市居民住宅現(xiàn)狀和需求進(jìn)行了深入調(diào)查分析,希望為消費(fèi)者與開發(fā)商提供真實可靠的住房市場信息。關(guān)鍵詞：住房現(xiàn)狀；需求現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢分析一、引言近幾年來,隨著余市城市化進(jìn)程的不斷加快,住宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的良好態(tài)勢。但20XX4月份出臺的"國十條",無疑對該地區(qū)的樓市造成一定程度的影響,不過據(jù)央行的民意調(diào)查顯示,有超過四成的居民對當(dāng)前和未來的樓市看漲①資料來源：①資料來源：央行：近四成居民預(yù)期房價上漲為了在事實和理論的基礎(chǔ)上分析余市未來住房市場的發(fā)展?fàn)顩r,我們調(diào)研小組采用問卷調(diào)查方式對余市人口最為密集,最具有代表性的龍泉山周圍一帶進(jìn)行了一次全面的調(diào)查,以期獲得最為切近現(xiàn)實的數(shù)據(jù)來源。二、余市居民住宅現(xiàn)狀與需求分析為了更清楚地了解余市居民的居住現(xiàn)狀和需求狀況,筆者對余市龍泉山周圍一帶〔買房的話可以買世紀(jì)明苑、富達(dá)花園、新世紀(jì)花園、保慶花園的居民進(jìn)行了問卷調(diào)查,共計發(fā)放問卷200份,回收182份,根據(jù)問卷容,去除無效和不完整的問卷,整理得到有效問卷156份,有效問卷率為85.71%。經(jīng)過整理分析,我們得到了以下結(jié)論?！惨槐辉L者需求分析〔1被訪者購房時間分析本次問卷調(diào)查顯示：16%的受訪者會在半年買房,24%的受訪者表示會在半年至一年買房,表示在1～2年買房的人的比例為32%,18%的受訪者表示會在2～3年買房,而意向在3年以后買房的人只占到總訪問人數(shù)的10%,說明有將近四成的被訪者有強(qiáng)烈的購房意愿,隨著時間的推進(jìn),很有可能采取購房行動,這批人員是近期住宅市場的有效需求,有八成左右的被訪者有較強(qiáng)的購房意愿,形成了市場的潛在需求。詳見圖2-1。圖2-1被訪者購房時間分析圖〔2被訪者購房目的分析本次問卷調(diào)查顯示：22%被訪者表示買房用于結(jié)婚,表示為了改善居住條件而購房的被訪者占到了這次問卷調(diào)查的絕對主力,這一比例高達(dá)56%,表示購房用于養(yǎng)老的被訪者的比例為7%,而表示為了選擇子女購房〔選擇學(xué)區(qū)而購房的被訪者為3%,表示用于其他目的的比例為12%。在當(dāng)前自住為絕對為主的市場下,新婚購房剛性需求已經(jīng)成為影響目前樓市需求的重要因素。〔3被訪者希望選擇的戶型、物業(yè)類型、房屋面積分析1.從被訪者所希望選擇的戶型來看,二居室、三居室需求成為需求的絕對主力,這一需求比例高達(dá)87%,其中被訪者對三居室的需求最為強(qiáng)烈,這一比例為54%；對四居室及以上的需求比例為10%,被訪者對一居室的需求最低,僅為3%。該數(shù)據(jù)顯示了需求對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的要求,二、三居室的經(jīng)濟(jì)舒適型住宅構(gòu)成了他們喜歡的主要品種。2.從被訪者所希望選擇的物業(yè)類型來看：希望選擇多層的被訪者占到了被訪者的一半,表示希望選擇小高層的比例為31%,表示希望選擇高層、低層的比例分別為10%和9%。另外希望選擇高層的受訪者還表示如果多層沒有合適自己的房源,他們將會轉(zhuǎn)向小高層或高層。該系列數(shù)據(jù)主要想反映被訪者對高層、小高層的接受程度,結(jié)果顯示,小高層、高層特別是小高層已經(jīng)逐漸為市場接受,盡管這個接受是被迫的。3.從房屋面積的分析來看,57.95%的受訪者比較熱衷于購房面積在90—140平米,還有31.10%的被訪者購房面積集中在50—90平米,結(jié)合市場供應(yīng)的現(xiàn)實情況,80—140平米的二房、三房住宅將成為市場流行產(chǎn)品,其有望成為消費(fèi)者的最終選擇。而選擇在50平米以下、140平米以上的被訪者所占比例分別為2.47%,8.48%?！?被訪者心理所能承受的單價、總價分析本次問卷調(diào)查顯示：能承受房價在4000元/平米以下的被訪者占總體比例的23.32%,單價承受能力主要集中在4000—8000元/平米之間,占總體樣本的60.27%,能能承受房價在8000—12000元/平米之間的被訪者占總體比例的7.19%,而能承受房價在12000元/平米以上的被訪者僅占總體比例1.37%。可見消費(fèi)者承受能力逐漸增強(qiáng),與余目前房地產(chǎn)總體供應(yīng)市場的價格是基本相吻合的。從被訪者所能承受的最高總價來看,主要集中在40—90萬之間,這一比例達(dá)60.27%。詳見圖2-2。圖2-2被訪者承受的心理價位〔每平方米〔5被訪者付款方式的分析通過對調(diào)查問卷中被訪者付款方式的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,其結(jié)果呈現(xiàn)出如圖2-3的餅狀圖分布。圖2-3被訪者的付款方式分布圖由圖2-3顯示：愿意銀行按揭付款的被訪者占總體比例的52%,仍是購房者的首選；20%的被訪者愿意接受分期付款,愿意一次性付款的被訪者占到了總體比例的15%,用公積金〔組合貸款付款方式的人數(shù)占到總體比例的13%。在填調(diào)查問卷的過程中,很多被訪者將分期付款認(rèn)為是銀行按揭貸款,因此,銀行按揭貸款的實際比例估計為70％左右。〔6被訪者購房時考慮最多的因素分析圖2-4被訪者購房考慮因素分布圖由圖2-4顯示：價格、地段、建筑質(zhì)量、環(huán)境成為被訪者購房時最優(yōu)先考慮的因素,接下來的因素根據(jù)重要性依次是：交通、戶型、開發(fā)商品牌、配套、物管、規(guī)模、其他因素。可知價格因素遙遙領(lǐng)先與其他因素。另外,在價格以外,配套成熟、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的經(jīng)濟(jì)舒適型小區(qū)成為購房者的首選?！捕辉L者住房現(xiàn)狀分析〔1被訪者所居住的房屋歸屬分析本次問卷調(diào)查顯示：自己擁有房屋的受訪者占總體受訪者的49.65%,租房的被訪者占總體的比例為21.63%,而17.38%的被訪者表示自己目前居住的房屋為父母所有,目前所居住的房屋歸單位所有的這一比例為9.57%,還有1.77%的被訪者表示目前居住的房屋歸屬親戚朋友或其他。21.63％的被訪者為首次置業(yè)且租房居住,有17.38％為與父母共住,說明了首次置業(yè)者中有起碼一半左右的住房需求者為年輕人或家庭,而與父母共住的首次置業(yè)者中,父母搬出重新置業(yè)或者子女遷出首次置業(yè)都有可能并且相互轉(zhuǎn)化。〔2被訪者目前所居住的房屋戶型、建筑類型、面積分析本次問卷調(diào)查顯示：從被訪者目前所居住的房屋來看,被訪者表示自己目前所居住的房屋是二居室、三居室的居多,這一比例高達(dá)78%,其中表示自己所居住的房屋為二居室的比例為49%；被訪者中居住一居室的比例為13%,另外,9%的被訪者則表示自己所居住的房屋為四居室及以上。被訪者所居住的房屋建筑類型與面積如下圖：圖2-5被訪者居住的房屋建筑類型圖圖2-6被訪者居住的房屋面積圖由圖2-5和圖2-6可見,有61%的受訪者選擇多層,可見多層是被訪者居住房屋的首選；而從被訪者所居住的房屋面積來看,50—90平米是目前被訪者居住最多的,與被訪者所需求的主要面積在90—140平米還有不少的差距。〔3被訪者上班的主要交通工具及所需時間分析本次問卷調(diào)查顯示：48.66%的被訪者表示自己目前上班的主要交通工具為公交車,12.30%的被訪者選擇了轎車,其次依次是電動車,自行車,步行。而所需時間情況是,選擇坐公交車的被訪者所需平均時間最長達(dá)到29.09分鐘,而選擇轎車,電動車,自行車,步行的被訪者所需時間依次為23.15分鐘,20.02分鐘,26.13分鐘,22.14分鐘?！?被訪者對目前所居住房屋滿意度及不滿意原因分析本次調(diào)查顯示：對自己目前所居住的房屋表示很滿意的被訪者僅為6.74%,選擇比較滿意的比例為34.04%,43.97%的被訪者對自己所居住的房屋評價為一般,而選擇不太滿意與很不滿意的被訪者依次為12.77%,2.48%。而被訪者對自己目前所居住的房屋不滿意的兩個最重要原因：一是住房太小,二是并非自己的房子。接下來被訪者不滿意的原因依次是所在社區(qū)環(huán)境不理想,戶型結(jié)構(gòu)不合理,離工作單位太遠(yuǎn),物管太差,生活不方便,其他?！踩辉L者背景資料分析〔1被訪者年齡與家庭結(jié)構(gòu)分析本次問卷調(diào)查顯示：從此次房交會參觀者的年齡數(shù)據(jù)來看,有46%的被訪者年齡在26—35歲之間,21%的被訪者年齡在35—45歲之間,45—55歲年齡段的被訪者比例為11%,55歲以上年齡段的被訪者比例為8%,而26歲以下年齡段的被訪者所占比例為14%。從被訪者的家庭結(jié)構(gòu)來看,三口之家的被訪者所占比例最大,為49%,18%的被訪者表示目前還是單身,而家庭結(jié)構(gòu)為兩口之家、四口之家、五口及以上的被訪者比例依次為16%,12%,5%?！?被訪者家庭年收入分析圖2-7被訪者家庭年收入分析圖由圖2-7顯示：45%的被訪者家庭年收入集中在5—12萬元之間；39%的被訪者家庭年收入在5萬元以下不等；11%的被訪者家庭年收入在12—25萬元不等,而5%的被訪者家庭年收入在25萬以上?？梢姶蟛糠值南M(fèi)者家庭收入屬于中等收入水平。由于在消費(fèi)者在接受訪問中,會對自己的家庭收入問題一定的保留,因此此數(shù)據(jù)與消費(fèi)者的真實收入可能會有稍微的偏差?！?被訪者職務(wù)與學(xué)歷分析本次調(diào)查顯示：通過對被訪者職務(wù)的分析,發(fā)現(xiàn)前三為是公司職員,國家公務(wù)員/事業(yè)單位,專業(yè)技術(shù)人員；在學(xué)歷方面,以大專與本科為主,占到被訪者的68.44%。三、余市市區(qū)住宅需求發(fā)展趨勢分析通過對余市住宅需求狀況和住宅現(xiàn)狀的全面分析,我們預(yù)期余市市區(qū)住宅市場需求總體仍將保持旺盛的態(tài)勢。就促使余住宅市場需求旺盛發(fā)展的成因而言,主要有如下四個方面：〔1居民對于住房消費(fèi)要求的不斷提高。盡管余市市區(qū)居民的住房消費(fèi)水平不斷提高,住房條件不斷改善,但仍有相當(dāng)部分的居民對住房現(xiàn)狀不滿意或很不滿意,迫切要求改變現(xiàn)狀。故隨著收入水平的提高和住房建設(shè)水平的提高,必將激發(fā)出對住房消費(fèi)的新要求。因此,余市居民對于住房消費(fèi)的要求會不斷地增長和表現(xiàn)出來,這是影響余市居民未來住宅消費(fèi)發(fā)展趨勢的在動力和基本原因?！?隨著余市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,居民收入的不斷增長,是居民住房需求提高的根本保證。20XX全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值500億元,增長9%；實際完成財政一般預(yù)算收入72.6億元,其中地方級收入39億元,分別增長3.4%和17.1%；完成全社會固定資產(chǎn)投資171億元,增長10%；實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額185.5億元,增長16.2%；實現(xiàn)各類商品交易市場成交額454.5億元,增長2.8%；實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26868元,農(nóng)村居民人均純收入12231元,分別增長7%和11.2%。該市光榮入選首屆十大〔縣級"中國最具幸福感城市"資料來源：《資料來源：《余姚市政府09年度政府工作報告》〔3余市城市化加速推進(jìn)及城市人口快速增長,是拉動預(yù)期住宅消費(fèi)需求趨旺的重要動力。城市化進(jìn)程發(fā)展的需要給余房地產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展的強(qiáng)大空間?！?余市區(qū)住宅消費(fèi)市場條件的不斷完善,也將為余住宅需求的不斷增長提供有力支持。一是從穩(wěn)定房價的角度上分析,"房產(chǎn)新政"以來中央一系列旨在穩(wěn)定房價的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺,將有利于穩(wěn)定預(yù)期余的房價,有利于使余房價與國民經(jīng)濟(jì)保持協(xié)調(diào)發(fā)展,從而對于提高具有預(yù)期的住房購買力產(chǎn)生積極影響；二是住宅消費(fèi)的融資體系及資金規(guī)模將會繼續(xù)改善,也有利于提高住宅消費(fèi)的支付能力；三是住宅市場服務(wù)體系日趨完整,競爭也相當(dāng)激烈,從而為住宅消費(fèi)提供了廣泛方便的服務(wù)；四是住宅供給結(jié)構(gòu)在政府有效調(diào)控下將更趨合理,從而緩解市場供求的結(jié)構(gòu)性矛盾,有利于激發(fā)有效需求的形成。四、結(jié)束語通過這次調(diào)查,我們總結(jié)出余市居民對于住宅的需求大體上呈現(xiàn)出以下若干特點(diǎn)：將近四成的被訪者有強(qiáng)烈的購房意愿；二居室、三居室需求成為需求的絕對主力,這一需求比例高達(dá)87%；物業(yè)類型來看,希望選擇多層的被訪者占到了被訪者的一半；57.95%的受訪者比較熱衷于購房面積在90～140平米；單價承受能力主要集中在4000～8000元/平米之間。希望通過這次調(diào)查得到的這些住房需求特點(diǎn),對于余市住宅市場開發(fā)起到一定的借鑒作用。同時,通過這次做論文的經(jīng)歷,我受益匪淺。我感受到做論文是要真真正正用心去做的一件事情,是真正的自己學(xué)習(xí)的過程和調(diào)查研究的過程,沒有學(xué)習(xí)就不可能有調(diào)查研究的能力,沒有自己的調(diào)查研究,就不會有所突破,那也就不叫論文了。希望這次的經(jīng)歷能讓我在以后學(xué)習(xí)中激勵我繼續(xù)進(jìn)步。參考文獻(xiàn)[1]柴強(qiáng)：《房地產(chǎn)估價》〔修訂第六版：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),20XX。[2]國務(wù)院：《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,2010年4月17日。[3]《華東經(jīng)濟(jì)管理》20XX第18卷第6期。[4]倪鵬飛：《中國住房發(fā)展報告》〔2009—2010,社會科學(xué)文獻(xiàn)。[5]袁巖：《城市住宅價格的動力因素及其實證研究》,經(jīng)濟(jì)科學(xué),20XX。[6]瑛,喬寧：《房地產(chǎn)開發(fā)》,大學(xué),20XX9月。附件一：余市居民住宅現(xiàn)狀與需求調(diào)查問卷尊敬的女士/先生：您好！我是財經(jīng)學(xué)院的學(xué)生,目前正在進(jìn)行一項關(guān)于余市居民住房現(xiàn)狀和需求方面的專業(yè)調(diào)查?，F(xiàn)在想就這方面的話題問您幾個問題。您的回答無所謂對錯,只要是您真實的想法,都會對我們有很大的幫助。我們將對您的回答嚴(yán)格,請不必有任何顧慮。您！1、您的年齡？A、24歲以下B、24—35歲C、35—46歲D、46—55歲E、55歲以上請?zhí)顚懩x擇的答案：2、你的家庭成員組成？A、單身B、兩口之家C、三口之家D、四口之家E、五口之家F、六口之家G、其他請?zhí)顚懩x擇的答案：3、您的家庭收入？A、3萬元以下B、3—5萬元C、5—8萬元D、8—12萬元E、12—25萬元F、25萬元以上請?zhí)顚懩x擇的答案：4、你所從事的職業(yè)？A、公司職員B、個體工商戶C、公務(wù)員/事業(yè)單位D、專業(yè)技術(shù)人員E、教師/醫(yī)生F、工人G、企業(yè)家H、其他請?zhí)顚懩x擇的答案：5、您的學(xué)歷？A、初中/高中學(xué)歷B、中專學(xué)歷C、大專學(xué)歷D、本科學(xué)歷E、研究生學(xué)歷請?zhí)顚懩x擇的答案：6、您現(xiàn)在的住房屬于A、自己所有B、父母所有C、單位所有D、租房E、親戚朋友借住的房子F、其它請?zhí)顚懩x擇的答案：7、您對現(xiàn)有住房不滿意的原因是〔滿意則跳到下一題：A、住房太小B、并非自己的房子C、所在社區(qū)環(huán)境不理想D、離工作單位太遠(yuǎn)E、生活不便F、戶型結(jié)構(gòu)不合理請?zhí)顚懩x擇的答案：8、你近期打算購房嗎？_____您打算什么時候購房？A、半年購房B、半年至一年購房C、1—2年購房D、2—3年購房E、3年以后購房F、其他請?zhí)顚懩x擇的答案：9、如果您現(xiàn)在打算購房,那么這是您第幾次購房？A、首次購房B、第二次購房C、第三次購房D、第四次購房E、其他請?zhí)顚懩x擇的答案：10、如果您買房,出于哪一種考慮？

A、滿足居住要求〔第一次購房B.改善居住條件C.為父母購房或養(yǎng)老D.為子女購房〔選擇學(xué)區(qū)E.結(jié)婚F其他

請?zhí)顚懩x擇的答案：11、如果購房你傾向于選擇：

A、二手房B、現(xiàn)房C、半年期房D、一年期房E、二年期房

請?zhí)顚懩x擇的答案：12、如果您買房,您打算買哪一類房子？

A、多層樓房B、小高層C、高層請?zhí)顚懩x擇的答案：<若上述沒有您的選擇,請?zhí)顚?gt;13、你希望購買的住房戶型是：

A、平層B、躍層C、錯層

請?zhí)顚懩x擇的答案：<若上述沒有您的選擇,請?zhí)顚?gt;

14、你希望住宅每層的住戶數(shù)是：

A、一戶B、兩戶C、三至四戶D、五至六戶E、無所謂請?zhí)顚懩x擇的答案：15、如果您買房,您能夠接受的最高單價是：〔單位：元/平方米

A、4000以下B、4000--8000C、8000--12000D請?zhí)顚懩x擇的答案：16、你比較傾向的購房付款方式是：

A、利用家庭儲蓄一次性付款B、向親戚朋友借款后一次性付款C、向銀行按揭貸款D、住房公積金貸款

請?zhí)顚懩x擇的答案：17、如果您買房,您會買多大面積的房子？〔單位：平方米

A、50以下B、40—50C、50—60D、60—70E、70—80F、80—90G、90—100H、100—120I、120—140Z、14請?zhí)顚懩x擇的答案：18、您購買上題所選的樓宇面積,希望設(shè)計什么樣的戶型？

A、一室一廳B、二室一廳C、二室二廳D、三室一廳E、三室二廳F、四室二廳G、沒有間隔,自行設(shè)計

請?zhí)顚懩x擇的答案：19、您購買所選的住宅面積,愿意并能夠支付的最高總房價是：

A、40萬元