閔行國際時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園-11.25

閔行國際時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園

WWWW在哪里？--區(qū)位做什么？--定位為什么？--依托怎么做？--方式在哪里？--區(qū)位分析基地位于上海市閔行區(qū)南部，閔行將建設(shè)成為自主創(chuàng)新推動(dòng)、產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展、生態(tài)環(huán)境良好的具有新型輔城功能的現(xiàn)代化新城區(qū)。明顯的區(qū)位優(yōu)勢下，閔行將承接更多上海市高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)位分析浦東機(jī)場地鐵15號線規(guī)劃A15公路A4公路A5公路虹橋機(jī)場項(xiàng)目基地上海南站元江路蓮花路基地至虹橋機(jī)場20分鐘車程基地至浦東機(jī)場40分鐘車程基地至上海南站15分鐘車程區(qū)位分析基地交通條件優(yōu)越，為高端產(chǎn)業(yè)的引入奠定了基礎(chǔ)上海國際時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園地處上海閔行區(qū)梅隴吳涇組團(tuán)規(guī)劃范圍西臨蓮花南路，南面元江路，北靠申馬服裝廠，占地面積3.93公頃。區(qū)位分析良好的產(chǎn)業(yè)區(qū)位，為產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建帶來了便利做什么？--項(xiàng)目定位以時(shí)尚產(chǎn)業(yè)為特色，以時(shí)尚產(chǎn)業(yè)鏈上游企業(yè)為主體，以創(chuàng)意辦公及服務(wù)配套為主要功能的國際時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園。

將拓展時(shí)尚產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、創(chuàng)新、展示、交易、結(jié)算等配套產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，同時(shí)滿足園區(qū)及周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)的配套、公寓式辦公、酒店和商業(yè)需求。項(xiàng)目定位定位時(shí)尚產(chǎn)業(yè)鏈分為垂直的供應(yīng)鏈和橫向的協(xié)作鏈兩種。我們在豎向上大力發(fā)展品牌創(chuàng)意、企業(yè)總部、設(shè)計(jì)研發(fā)、廣告營銷、交易結(jié)算等產(chǎn)業(yè)鏈上游功能橫向協(xié)作上增加展示推介、會議交流、酒店、辦公、創(chuàng)意餐飲購物、時(shí)尚休閑體驗(yàn)等配套服務(wù)功能。創(chuàng)意辦公原創(chuàng)的，獨(dú)有的，與眾不同的；特別的，細(xì)節(jié)的，有滋有味的；自由的，開心的，玩味無窮的。建筑形態(tài)、內(nèi)部空間、裝飾風(fēng)格為什么能做？--定位依托符合國際制造業(yè)發(fā)展的新趨勢信息化趨勢服務(wù)化趨勢高技術(shù)化趨勢“6+1”制造業(yè)體系背景分析符合長三角制造業(yè)的轉(zhuǎn)型方向產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)提高產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量發(fā)展自主品牌提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重背景分析符合閔行區(qū)社會就業(yè)的整體提升需要更多的社會工作崗位更多創(chuàng)業(yè)和發(fā)展機(jī)會更完善的就業(yè)培訓(xùn)機(jī)制更豐富的文化交流空間背景分析符合最新的土地優(yōu)惠政策《【滬規(guī)區(qū)〔2008〕287號】關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地集約利用，合理核定郊區(qū)工業(yè)用地規(guī)劃指標(biāo)的意見》中明確指出：對于生產(chǎn)工藝允許或帶有研發(fā)、中試等綜合內(nèi)容的工業(yè)用地，市、區(qū)規(guī)劃管理部門可根據(jù)實(shí)際情況，通過規(guī)劃論證，綜合考慮優(yōu)化環(huán)境等因素，參照《技術(shù)規(guī)定》中高層工業(yè)建筑容積率規(guī)定，按容積率不高于3.0控制。背景分析長三角地區(qū)上海市郊上海市區(qū)背景分析中心城區(qū)企業(yè)向市郊外遷其他長三角企業(yè)爭進(jìn)上海市郊產(chǎn)業(yè)需要全面升級創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)型人才需要豐富的創(chuàng)業(yè)空間市場需求上海市時(shí)尚產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題發(fā)展不均衡沒有形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)意人才匱乏抓住時(shí)尚產(chǎn)業(yè)占領(lǐng)高端市場第一核心圈層第二發(fā)展圈層背景分析閔行發(fā)展時(shí)尚產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)良好的企業(yè)基礎(chǔ)高校的人才優(yōu)勢閔行化妝品企業(yè)分布閔行化妝品制造業(yè)共有73家需要集聚需要更好的發(fā)展交流平臺上海交大華師大背景分析森馬中高收入人群需要更好的生活休閑環(huán)境企業(yè)和商務(wù)人士需要更好的會議展示空間高校等創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)人才需要發(fā)展孵化平臺百姓渴望物美價(jià)廉的地方來實(shí)現(xiàn)對時(shí)尚的追求森馬和物流中心需要聯(lián)動(dòng)發(fā)展機(jī)遇資源中心區(qū)位背景分析更大規(guī)模的園區(qū)建設(shè)必將給閔行帶來更多高新產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，也會帶來更大的配套服務(wù)需求背景分析經(jīng)驗(yàn)分析結(jié)論：國際時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園符合政策導(dǎo)向、符合市場需求、符合地方實(shí)際。園區(qū)應(yīng)包括三大功能，總部辦公、公寓式辦公、配套服務(wù)業(yè)（酒店、會議、展示）開發(fā)建議：容積率1.8-2.0，一期開發(fā)容積率1.2-1.5總部辦公占總建筑面積的50%公寓式辦公30%配套服務(wù)設(shè)施占20%，其中會議展示8%、創(chuàng)意餐飲購物5%、時(shí)尚休閑娛樂5%、其他2%。研究結(jié)論怎么做？--規(guī)劃設(shè)計(jì)依托：中國服裝設(shè)計(jì)師協(xié)會和東華大學(xué)服裝藝術(shù)學(xué)院人文資源。上海時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園（長寧區(qū)）特色：是一個(gè)以服裝產(chǎn)業(yè)為主題的都市型工業(yè)園區(qū)。平面布局：集中開放空間+老廠房改造成的大體量多層建筑。案例啟發(fā)：引入行業(yè)協(xié)會，構(gòu)建高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺。案例研究依托：控江路商圈、同濟(jì)大學(xué)等高端資源。海上海（虹口區(qū)）特色：新文化地產(chǎn)概念，現(xiàn)代創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。平面布局：高層獨(dú)立生態(tài)居住區(qū)+高層創(chuàng)意LOFT+低層創(chuàng)意商業(yè)街+時(shí)尚公共開放空間案例啟發(fā)：引入地產(chǎn)新概念和新的建筑形式，做足概念的文章。案例研究依托：五角場商業(yè)副中心、包括同濟(jì)大學(xué)和復(fù)旦大學(xué)等在內(nèi)的17所高等學(xué)府。創(chuàng)智天地（楊浦區(qū)）特色：復(fù)合功能，高端物業(yè)，時(shí)尚創(chuàng)新。平面布局：多層公寓樓+大體量多層辦公樓+多功能下沉廣場+體育運(yùn)動(dòng)公園案例啟發(fā)：發(fā)展復(fù)合功能的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，招集知名企業(yè)進(jìn)駐，增強(qiáng)高端物業(yè)引力。案例研究依托：交通區(qū)位優(yōu)勢及虹橋交通樞紐。慧創(chuàng)國際（嘉定區(qū)）特色：大型生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)紐帶。平面布局：多層辦公樓+多層獨(dú)棟總部樓+組團(tuán)開放空間+園區(qū)集中開放空間案例啟發(fā)：規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展模式、完善的配套設(shè)施可以凸顯產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，增強(qiáng)規(guī)模影響力。案例研究項(xiàng)目成功的關(guān)鍵要素：獨(dú)特的優(yōu)勢資源、政府的有效支持、準(zhǔn)確的開發(fā)定位、創(chuàng)新的開發(fā)理念、高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的服務(wù)平臺、專業(yè)化的運(yùn)營推廣、合理的開發(fā)時(shí)序等。案例經(jīng)驗(yàn)總結(jié)案例研究我們的優(yōu)勢良好的制造業(yè)基礎(chǔ)新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求及高校創(chuàng)意人才供給便利的交通條件，尤其是規(guī)劃地鐵15號線站點(diǎn)所帶來的巨大服務(wù)業(yè)發(fā)展?jié)摿σ?guī)劃地鐵15號線核心價(jià)值圈延伸價(jià)值圈項(xiàng)目基地地鐵站點(diǎn)2Km0.45Km核心價(jià)值圈：400-450m范圍主要發(fā)展商業(yè)和商業(yè)辦公等。延伸價(jià)值圈：2000m范圍主要發(fā)展住宅、公寓及小型配套。成熟的配套服務(wù)業(yè)和地鐵站點(diǎn)有相互促進(jìn)的作用，可以更快的拉動(dòng)站點(diǎn)周邊地產(chǎn)的發(fā)展。何時(shí)建？是否存在變數(shù)？地鐵商業(yè)針對本項(xiàng)目自身?xiàng)l件，建議從整體概念和建筑特色著手，注重品牌的打造和高端服務(wù)平臺的構(gòu)建與完善，走精品發(fā)展路線，提高項(xiàng)目在業(yè)界的影響力和競爭力。在空間布局方面，建議采用建筑圍合的中心開放空間模式，增強(qiáng)園區(qū)空間利用的合理性、舒適性和功能性。區(qū)域現(xiàn)狀人氣不足房屋產(chǎn)權(quán)分割困難我們的劣勢規(guī)劃建議規(guī)劃設(shè)計(jì)融規(guī)劃總平面享樂工作

溫馨工作時(shí)尚工作

綠色生活詮釋了功能的復(fù)合與和諧是時(shí)代的“融”是建筑的“融”是環(huán)境的“融”是人與人的“融”更是工作與生活的“融”規(guī)劃總平面半地下車庫示意空間示意空間示意著重立體化空間創(chuàng)造，力圖在平坦的基地上創(chuàng)造出富有層次與特色的空間感受一交通環(huán)道、兩片區(qū)、兩景觀軸線、三大景觀節(jié)點(diǎn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析兩軸、兩心、兩片區(qū)功能布局酒店辦公面向高端商務(wù)辦公公寓辦公面向中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)辦公總部辦公滿足企業(yè)總部時(shí)尚辦公需求配套服務(wù)滿足園區(qū)和周邊需求酒店配套區(qū)：一個(gè)星級酒店公寓式辦公區(qū)：為周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)配套，滿足企業(yè)辦公兼居住需求，或企業(yè)的辦事處總部辦公區(qū)中央景觀廣場景觀商業(yè)區(qū)交通組織采用人車立體分流模式車行交通外圍組織，設(shè)計(jì)道路寬帶為7米步行交通內(nèi)部組織以半地下車庫停車為主，地面停車為輔十字軸線點(diǎn)面結(jié)合內(nèi)外兼顧綠化景觀分析南部商業(yè)設(shè)施本次方案同時(shí)規(guī)劃南部綠化帶內(nèi)的商業(yè)設(shè)施交通自成系統(tǒng)景觀步行橋連接兩區(qū)塊建筑形式自然活潑開發(fā)分期園區(qū)分為二期開發(fā)。東片區(qū)為總部辦公集聚區(qū)域，為一期開發(fā)，建筑高度控制在4～10層；西片區(qū)為公寓式辦公及酒店式辦公，為二期開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)為帶有兩層裙樓的高層建筑；考慮園區(qū)與今后十五號線站點(diǎn)區(qū)域的互動(dòng)，建議將南部片區(qū)劃入園區(qū)作為遠(yuǎn)期開發(fā)。實(shí)施與運(yùn)營管理總部設(shè)計(jì)研發(fā)生產(chǎn)管理財(cái)務(wù)管理銷售管理產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品中試品牌管理展示宣傳廣告營銷終端零售專業(yè)財(cái)務(wù)管理專業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)品牌形象推介專業(yè)廣告策劃專業(yè)會展布置禮品設(shè)計(jì)制作產(chǎn)業(yè)鏈衍生需求...會議展示創(chuàng)意餐飲購物時(shí)尚休閑體驗(yàn)配套服務(wù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建實(shí)施運(yùn)營做好“三個(gè)一”：一種理念、一個(gè)平臺、一套標(biāo)準(zhǔn)

一種理念：用全新的理念來對待園區(qū)的運(yùn)營，勇做長線文章，將自身利益與園區(qū)發(fā)展緊密掛鉤，注重每一個(gè)細(xì)節(jié)的提升，給與園區(qū)最充足的關(guān)注。一個(gè)平臺：引進(jìn)相關(guān)行業(yè)協(xié)會，為園區(qū)企業(yè)提供多方支持，并積極引入小企業(yè)孵化機(jī)制，為園區(qū)企業(yè)的發(fā)展搭建良好的平臺。一套標(biāo)準(zhǔn)：大力發(fā)展研發(fā)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，樹立新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，并以新的標(biāo)準(zhǔn)去發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引領(lǐng)行業(yè)先驅(qū)。實(shí)施運(yùn)營注重風(fēng)險(xiǎn)的化解

加強(qiáng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建和完善，規(guī)避后期產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的產(chǎn)生；努力實(shí)現(xiàn)園區(qū)特色差異化發(fā)展，避免與現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)生同質(zhì)競爭；積極提升自身形象，打造自主品牌，避免日后園區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級瓶頸；實(shí)施運(yùn)營三大策略：整體包裝、渠道整合、品牌塑造

整體包裝：做足國際時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園的文章，用概念贏得關(guān)注，用特色業(yè)態(tài)贏得政策扶持，并可積極爭取作為新經(jīng)濟(jì)模式下制造業(yè)轉(zhuǎn)型的示范園區(qū)。渠道整合：銷售和宣傳的多渠道同步進(jìn)行，整合傳統(tǒng)媒介及網(wǎng)絡(luò)等新興媒介，采用整棟銷售、單層銷售、物業(yè)租賃等多種經(jīng)營管理模式