寬窄巷子商業(yè)研究分析報告

空間與商業(yè)——寬窄巷子探底寬窄巷子是清朝遺留下來的古街道，與大慈寺、文殊院一起并稱為成都三大歷史文化名城保護街區(qū)，它處于具有豐厚歷史文化的古少城內(nèi)，北距琴臺故里不過千米，南到人民公園也僅500米距離，地理優(yōu)勢明顯。

經(jīng)過四年的保護性改造后，于08年6月正式開街的新寬窄巷子，是具有鮮明地域特色的復合型文化商業(yè)街，它是否能成為文旅集團號稱的“最成都、最世界、最古老、最時尚的老成都名片、新都市會客廳〞？能讓人體會到成都最原滋原味的休閑生活方式？答案褒貶不一。寬窄巷子，由長順上街、下同仁街、支磯石街以及西勝街四條街道圍合而成，包含三條平行排列的老式街道及其之間的四合院落。巷子之間有數(shù)條通道，將院落分隔開來，布局如棋盤狀。在其入口和出口處，各有一個廣場，作為空間過渡。〔東西廣場僅能提供人流的集聚和分流，無休憩和娛樂功能，略去不談。〕棋盤狀格局寬巷子寬巷子總長為300米左右，寬度為6-8米之間，實際可通行的街道寬為4.2到4.7米。其左右兩側建筑高度根本一致，落差幅度在20%以內(nèi)，圍合感較強。墻體多為黑灰色，能很好的襯托出每個院落風格獨特的門頭及裝飾，路道上白天是大葉梧桐樹灑落的斑駁樹影，晚間為地燈星星灑灑的瑩光，景色別致。以連通窄巷子的第一條通道為界劃斷，寬巷子前半段是景區(qū)人氣最旺的地方，各商家門頭及店內(nèi)的院落空間，欣賞性極佳。在寬巷子后半段，私家住宅密集，另有〞張采芹故居〞等文化景點。比照前半段的熱鬧，這里仿佛成了景區(qū)的斷點，緊湊情節(jié)戛然而止，節(jié)奏缺乏連貫性。整條寬巷子的商業(yè)與文化景觀占比為7：3，除去掛攤，共有20余家商家，業(yè)態(tài)比例為：消費檔次比例為〔按商家數(shù)量〕：注：檔次甄別標準是按高檔餐飲的客單價300元-600元，中檔餐飲客單價為100-250元為準。如按經(jīng)營面積和權要占比來分，餐飲類占比更大，因此整個街區(qū)的消費檔次偏向高檔。小結：1.

寬巷子前半段人氣旺盛，后半段的文化旅游景點人氣冷清，人流極易因第一條通道流至窄巷子。2.

整體規(guī)劃上，商業(yè)占比為70%，文化旅游景點挖掘不夠。3.

餐飲比例過半，按店面面積計算，所占比例更大。4.

整個街區(qū)消費檔次偏高檔，私家會所占餐飲類半數(shù)，由于茶鋪的占道經(jīng)營，破壞了街區(qū)形象，高端商業(yè)所需的私密性受到影響。5.

低端商業(yè)集中在川式茶鋪和小吃，及旅游紀念品。業(yè)態(tài)單一，特色不夠，恐難支撐長久的人氣。而工程的物業(yè)條件較高，由此而生的各種經(jīng)營費用加大了低端商家的經(jīng)營困難。窄巷子窄巷子的總長與寬巷子相當，街道寬度為4到5米。街道中段較窄，后段寬闊。左右兩側建筑高度大概為7米左右，落差變化幅度在30%以內(nèi)。和寬巷子相比，商家分布較散，整個街區(qū)時而為熱鬧的商家，時而為院落墻壁，其中文化景點和住宅的穿插，使得節(jié)奏起伏不定，缺乏韻感，易帶來錯愕和拘束感。戲臺：與旁邊星巴克連成一片，人氣佳小洋樓：古老的西洋教堂風格和開放式的設計，是最吸引人的旅游景點窄巷子的商業(yè)與文化景觀占比約為6：4，共有20余家商家，業(yè)態(tài)以酒吧咖啡廳等休閑娛樂、特色餐飲為主、輔以購物等。業(yè)態(tài)比例為：〔按商家數(shù)量〕消費檔次比例為〔按商家數(shù)量〕：小結：1.

窄巷子人流集中在幾個重要景點和特色商家處〔夜晚集中在酒吧等商家內(nèi)部〕。2.

整體規(guī)劃上，商業(yè)占比為60%，有個別文化旅游景點較為突出；整個街區(qū)消費檔次趨于中檔，針對旅游客群的商業(yè)業(yè)態(tài)較少。3.

休閑類業(yè)態(tài)占比擬大，其中酒吧、慢搖吧因形成規(guī)模，名聲和影響力輻射到整個成都。同類競爭普遍，局部店家收益減少，內(nèi)部商家開始淘汰和進化。而咖啡廳等其他休閑類經(jīng)營情況不佳。井巷子從橡樹酒吧入巷，其街道寬度約為5米。前半段較寬，后半段較窄，最窄處不過3.5米。井巷子較為寂靜，除了左側東西朝向的文化墻，整體上沒有太大起伏。因為左側的文化墻緊靠某家屬宿舍區(qū)，商家少而分散，街道的旅游氣氛、商業(yè)氣氛不濃，幾乎與周圍現(xiàn)代化建筑融為一體；其尾部通往西勝街，其街鋪商業(yè)低端，但建筑風格與景區(qū)較統(tǒng)一，對工程造成不利影響。井巷子特色景點——文化墻：用磚、壁、道、碑、門等材料，嵌合拼湊的老成都千年歷史文化片斷。可惜的是墻體靠近宿舍區(qū)，甚至被單元門出口隔斷，從巷口或通道口遙望時，視覺效果不強，未到達應有的效果。文化墻井巷子的商業(yè)與文化景觀占比約為4：6，共有10余家商家，業(yè)態(tài)以酒吧、購物和餐飲為主。

業(yè)態(tài)比例為：〔按商家數(shù)量〕消費檔次比例為〔按商家數(shù)量〕：小結：1.

井巷子人流不旺，人群多聚集在幾個景點，然后迅速分散，旅游氣氛、商業(yè)氣氛不濃。2.

在整體規(guī)劃上，商業(yè)占比為40%，文化旅游占比擬大，不過在包裝和宣傳，以及視覺的突破上，都有待改善。3.

休閑和零散購物類業(yè)態(tài)占比擬大，整個街區(qū)消費檔次趨于中檔，人氣缺乏，商家經(jīng)營狀況不佳。4.

文化墻極具特色，然因靠近宿舍區(qū)，視覺效果不強。配置與導視缺陷寬窄巷子是成都著名的文化旅游景點，然相關硬件、效勞配套卻開展滯后，制約了其旅游開展。

外部導視商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀從整體來看，寬窄巷子是集餐飲、娛樂、休閑、住宿、觀光旅游為一體的文化旅游景點，目前已成為外地人到成都的必到之地。工程的目標客戶群是以政要商賈和都市新貴為主，再到普羅群眾，商業(yè)檔次高中低均有涵蓋，各業(yè)態(tài)經(jīng)營情況不一。1.

低端商業(yè)經(jīng)營概況集中在露天茶鋪、小吃、土特產(chǎn)上，針對的是普通消費群和大局部旅游群體。然而，除了占道經(jīng)營的露天茶鋪外，其余均不見佳。筆者認為是因工程的物業(yè)條件并不適合做低端。一些經(jīng)營不善的低端商家現(xiàn)已向中高端方向開展。從前景來看，如因租金壓力提高單價，但同時商品不提升檔次也難以支撐，經(jīng)營狀況將進一步惡化。2.

中端商業(yè)經(jīng)營概況中端商業(yè)占比大，在此將其分為兩個種類：酒吧、慢搖吧等夜間娛樂和咖啡廳、西餐廳等休閑場地。酒吧、慢搖吧：因得天獨厚的文化底蘊和地理位置，眾多商家生意興隆，成聚集效應，影響力輻射到整個成都片區(qū)，有序的同類競爭也將引導商家的進一步優(yōu)勝劣汰，提升了工程的商業(yè)競爭力?？Х葟d、西餐廳：經(jīng)營情況不一。一些經(jīng)營堪憂的商家認為工程的消費氣氛不濃，環(huán)境、效勞配套雖和高端相當，單價和人氣卻難以支撐高額租金，因此商家盈利較難。3高端商業(yè)經(jīng)營概況寬窄巷子有著300年的歷史積累，文化內(nèi)涵豐富。工程依托成都城內(nèi)獨有的清末貴族建筑氣質(zhì)，打造出了種種別有情趣的院落景觀。文化性、私密性強，極其適合高端商業(yè)的入駐，加上體量不大，商家經(jīng)營情況較好。然而，工程內(nèi)因廣闊人群而設的低端業(yè)態(tài)和配套，影響了高端商業(yè)賴以生存的環(huán)境和檔次。4定位錯亂下的后期經(jīng)營隱患拋開歷史文化因素不談，單從其物業(yè)條件來看，工程更適合做高端商業(yè)。目前商業(yè)定位較為混亂：既因經(jīng)濟因素〔市中心黃金地段、高拆遷費、高端物業(yè)標準等高本錢〕而開展高端，又因市民對其的“草根印象〞而保存低端。工程商業(yè)定位不明，各種業(yè)態(tài)相互形成的沖突和不良影響，將對整體經(jīng)營埋下隱患。在其改造工程中，由于某些原因，并不是整體搬遷統(tǒng)一建設，因此景區(qū)連貫性不佳，常常有斷層的感覺，如寬巷子前后差距相當明顯。景區(qū)中夾雜的私家住宅不易分辨，令游客難以適從，也讓居住者飽受干擾。另外，一旦私家住宅破門開店，寬窄巷子的內(nèi)部風格將更為凌亂，帶來后期管理的困難，對工程造成威脅。寬窄巷子——文化與商業(yè)如何平衡成都商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)總編牟蕓杉在文化旅游工程的開發(fā)過程中，商業(yè)開發(fā)與文化保護很容易出現(xiàn)沖突。站在工程操作的角度，如何平衡商業(yè)與文化之間的微妙關系，似乎永遠是一道做不完的探索題。為保證景點的自我生存和開展，開發(fā)者多是以獲取經(jīng)濟利益為目標，有強烈的功利色彩。工程中的文化符號，易喪失獨立的地位和作用。而弱化的文化底蘊又削弱了旅游價值，反過來限制景區(qū)和商業(yè)的可持續(xù)開展。這種文化塑造與商業(yè)開發(fā)的矛盾，也是目前中國文化旅游開發(fā)的難題。寬窄巷子也面臨著這樣的為難。寬窄巷子文化脈絡：300年來，寬窄巷子經(jīng)歷著歷史的變遷風雨，具有極強的多樣性與包容性：康熙年間，準噶爾部竄擾西藏。清朝廷派三千官兵平息叛亂后，選留千余兵丁永留成都并修筑滿城——即少城。寬窄巷子正是那個時代遺留的老街道。從清朝的滿蒙八旗子弟，到民國的滿族后裔和達官貴人，再到解放后融居于此的成都平民，寬窄巷子融合了滿清貴族風格、西洋流派、川西民居三種建筑風格于一體，展現(xiàn)了成都幾百年的歲月變遷。而后，近現(xiàn)代成都平民的“草根文化〞，逐漸取代其它，成了寬窄巷子給老成都留下的強烈精神印記。從草根到貴族：形象重塑的種種沖突改造后的寬窄巷子，其整體環(huán)境和秩序生動的展現(xiàn)了少城風貌，門頭、外墻、裝飾物、樹木等，及街巷的外觀風貌，都形成了絕佳的視覺特色，贏得了公眾的普遍贊賞。這種新古典主義西洋結合的視覺沖擊，似乎讓寬窄巷子回到了當年的貴族氣派。但是，新寬窄巷子在建筑上獲得的一致好評，卻讓寬窄巷子的文化靈魂有些找不著北了。開街以后，開發(fā)商承受了巨大的輿論壓力。公眾認為其不再是老成都的代表，“徒有老成都文化的建筑外表，真正的財富——難以復制的文化底蘊，被弱化的只剩下空殼〞。再看看新寬窄巷子的定位：“最成都、最世界、最古老、最時尚的老成都名片、新都市會客廳〞，這么大這么多的名號卻顯得很籠統(tǒng)，在廣闊群體內(nèi)心難以留下深刻和鮮明印記。像這樣的動不動就用“名片〞、“會客廳〞來稱謂的事情，似乎很容易發(fā)在成都任何一個類似的工程上；這種照抄上海新天地的模式，或許可以換來商業(yè)上的部份成功，但在中西結合式的照搬中，我們的“成都的根〞是否也因此淪喪了呢？什么才是老成都的根？不知開發(fā)者可否想過這個問題。城市的記憶，似乎已經(jīng)在一片開發(fā)浪潮中變得面目全非了。最明顯的是，寬窄巷子現(xiàn)的在華美包裝，已經(jīng)讓人再也回不到那段“陽光大樹下喝五塊錢蓋碗茶〞的愜意時光，也難怪讓老成都和藝術家們覺得不爽。這不，看旁邊開的家庭式文化懷舊茶房，賣五塊錢一客的普洱，生意好得很咧，至少，藝術家和土生土長的成都60、70后們，在這里找到了屬于自己記憶的時光。文化形象重塑的困境如提起錦里能讓人聯(lián)想起三國，提起文殊坊能讓人聯(lián)想起佛文化。寬窄巷子呢？以前，它是著名的八旗貴族聚居之所，少城子弟的張場之地，貴氣十足；近代，它成了成都“老成都草根文化〞的代表：透著與世無爭的愜意和慵懶，老成都們齊聚于此，曬太陽、喝茶、聊天，藝術家們在這里可以得到最真實的靈感，畫畫、攝影、寫字……其實，寬窄巷子本身就是此地人們生活文化的一部漸進史，它是復雜豐富的。論歷史價值可能會偏重于它的歷史貴族身份，然而論城市精神價值，其濃重的老成都草根印記任何人也無法抹煞。正是這種復雜豐富，讓寬窄巷子在成都人心目中才顯得那么重要，它絕對是城市古老記憶的一座豐碑，在成都人的精神領域中，是難以侵犯的。所以，一旦有誰輕易動了它、一旦動得不對，引起罵聲一片，是可以理解的。我仍記得寬窄巷子里堅持幾百萬都不賣自己老宅子的老奶奶堅決的目光，這種堅持讓人震憾，又有點心酸。在文化旅游工程的開發(fā)中，文化〔包括文化氣質(zhì)感覺、文化建筑等〕與商業(yè)的關系是一致的，文化是靈魂，商業(yè)是核心，商業(yè)要與文化相契合，文化要幫助商業(yè)提升效益。什么樣的文化就做什么樣的商業(yè)，如果文化與商業(yè)氣質(zhì)不合，工程就會顯得不倫不類。要以文化價值來提升商業(yè)價值，說粗淺點，文化更像是一種包裝。這里的文化是要根據(jù)商業(yè)求進行改造過的，不可能是原封不動的樣子〔文化博物館除外〕，不然，一旦與商業(yè)相過分沖突，何以盈利。但這樣的矛盾沖突在工程定位之初就已頻仍，看看籌劃師與古建筑專家們爭論得有多劇烈吧，各有各的理，但最終還是要符合開發(fā)盈利這一根本出發(fā)點，除非是公益工程。站在工程開發(fā)的角度，寬窄巷子高昂的拆遷費、建安、地價、裝修本錢，決定了它只能做成高利潤價值的經(jīng)營物業(yè)，不然只有賠本，因此文化定位上也只能重點選擇“貴族〞而淡化“草根〞——不管開發(fā)者有沒有意識到這一點，寬窄巷子的商業(yè)是只能越來越往中高端上走的，高昂的裝修本錢和其它費用決定了商家的高定價，它不可能再賣五塊錢一杯的蓋碗茶，必須賣三十五元一杯的咖啡。由此，文化與商業(yè)的矛盾已經(jīng)很明顯：要草根，就會不經(jīng)濟；要貴族，就會傷草根。如今的寬窄巷子已經(jīng)不得不走上高消費之路，這似乎也頗符合它史上的貴族身份，但是，它這樣土洋結合的高貴形象，也損害了大家根深蒂固的草根情結。成都還剩下多少城市記憶？不多了，寬窄巷子一倒，可能只有耿家巷了。因此，這樣的新形象這樣的文化味要想得到市民的認可，需要一段艱難和漫長的過程。還有，現(xiàn)在的寬窄巷子，民間藝術已經(jīng)漸漸被無視掉，藝術大師們或自主賣藝，或出售文化紀念品，聊以為生。站在商業(yè)的角度，民俗文化在這里并沒有太大的生存空間，只能被慢慢排擠出去。但是這種老成都味道的民俗文化卻又生生是寬窄巷子生命的一部份，因此，我們看到了老民俗藝術家們落寞的卻堅持的身影，在巷子里顯得有些不合拍，成了一道遺憾的風景。堅守陣地的民間飛刀絕技藝人——汪明生先生寬窄巷子到底需要什么樣的文化品牌形象？現(xiàn)在的它能代表真正的“最成都〞嗎？老成都心里可能才有答案。在工程開發(fā)中，文化和商業(yè)，如何才能平衡？干我們這行的，也許需要盡快探索出一條路子。兩邊都能討好的事，不容易啊。實際上，在工程操作上，細心的人可以觀察出，寬窄巷子的定位是有些混亂的，它什么文化都想要搞——中式貴族的、西洋小資的、異域風情的、民俗的、草根的、現(xiàn)代藝術的，商業(yè)定位上也什么都在做——土的、洋的、旅游的、本地的、創(chuàng)意經(jīng)濟的，高中低檔都想要、眉毛胡子一把抓，有點貪大求全，反而讓商業(yè)經(jīng)營變得混亂，要知道高端與中低端消費者的需求是不一樣的，對環(huán)境和效勞的要求也不一樣，旅游消費和本地消費的需求亦是不同?？赡茉谥袊?，大家都喜歡搞人氣旺熱鬧的商業(yè)吧，覺得熱鬧就是好。寬窄巷子到底想做什么？