張家港項(xiàng)目行銷企劃書(shū)項(xiàng)目分析及定位

占地約18公頃，規(guī)劃總建筑面積約30萬(wàn)平方米(其中住宅約24萬(wàn)平方米，地下室面積約6萬(wàn)平方米)整個(gè)地塊呈南北狹長(zhǎng)走勢(shì)，東西長(zhǎng)約250米，南北長(zhǎng)約850米。9路(東線、西線)、212路、213路均在本案附近有站點(diǎn)(暨陽(yáng)湖站),去汽車站、圖書(shū)公園：西側(cè)為市政府投資興建的占地4.41平方公里的暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)，同學(xué)校：暨陽(yáng)湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)、張家港第四中學(xué)(將搬遷)醫(yī)院：北側(cè)為總投資約為3.5億元的市最大的民營(yíng)和康健中心——澳洋醫(yī)行街約為1500米。以北。配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、公園、餐飲等一應(yīng)俱全，距步行街只1500米的距ü交通方便，去市中心也才2、3分鐘車程。ü本項(xiàng)目靠西面因?yàn)橛姓嫉?.41平方公里的暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)正在興建，所以ü項(xiàng)目規(guī)劃中ü市最大的民營(yíng)和康健中心——澳洋醫(yī)院建成ü項(xiàng)目與華西公司地塊相比，位于暨陽(yáng)湖的東面，南面的景觀和其相比存在劣ü項(xiàng)目用地中需配合市政工程進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，減少了可建面積，增加開(kāi)發(fā)成ü張家港政府為支持小高層和高層項(xiàng)目，出臺(tái)了政策：2007年12月31日前在ü周邊的幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定影響，如南城花園(在售)、圣淘30萬(wàn)平米生態(tài)湖景生活領(lǐng)地項(xiàng)目獨(dú)有的生態(tài)濕地景觀，45%以上的超高綠化，加上4平方公里面積的項(xiàng)目的25萬(wàn)平米的超大規(guī)模，可以支撐項(xiàng)目25萬(wàn)平米的超大規(guī)模，體現(xiàn)了華興公司的強(qiáng)大實(shí)力和品牌追求。局限在張家港地區(qū)，可以在江陰、常熟，蘇州等地進(jìn)行全面推廣(根據(jù)產(chǎn)品量體決定)。項(xiàng)目地塊沿金港大道布置(別墅區(qū)段不建議沿街規(guī)劃布置),住宅區(qū)段可規(guī)目前張家港正在創(chuàng)建“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”,如成功將推動(dòng)本地的旅游經(jīng)(政府公務(wù)/自由職業(yè)者/外企主管/私營(yíng)業(yè)主/金融法律)(自由職業(yè)者/私營(yíng)業(yè)主/投資客)外地客源(江浙，上海一帶、臺(tái)商、部分外商)根據(jù)項(xiàng)目住宅的市場(chǎng)定位來(lái)看，本案住宅的客戶應(yīng)12-18萬(wàn)以上的自備款，月入在7000(企業(yè)老總/臺(tái)商，外商/私營(yíng)老板/高級(jí)金領(lǐng)、主管/)(企業(yè)老總/臺(tái)商，外商/私營(yíng)老板/高級(jí)金領(lǐng)/)(江浙、上海一帶大投資客戶)有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)有成，自備款在85萬(wàn)—260萬(wàn)左右，月入在12000-40000元左有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)投資的回報(bào)時(shí)間較寬松，有投資的閑錢，自備款在25萬(wàn)左右，月入在8000-10000元左右。小高層，高層均價(jià)：4500-5000元/平方米元左右。由于項(xiàng)目本身位于暨陽(yáng)湖生態(tài)區(qū)，可以為項(xiàng)目支撐超過(guò)市價(jià)300元以上，所以建議小高層價(jià)格在4500-5000元/平方米。1)聯(lián)排迭加別墅：7500-8000元/平方米生態(tài)區(qū)的配套，可以為本案創(chuàng)造出高于市價(jià)1000元/平方米的價(jià)位，因此建議聯(lián)排迭加別墅價(jià)格定位在7500-8000元/平方米。2)獨(dú)棟別墅：12000-15000元/平方米苑獨(dú)棟別墅價(jià)格在8500元/平方米，而萬(wàn)紅苑獨(dú)棟別墅無(wú)論從是位置還是配套都跟本案從張家港附近的城市如常熟、昆山等別墅的橫向比較來(lái)看，12000-15000元/平米的價(jià)格市場(chǎng)完全可以接受。目前常熟、昆山的別墅已經(jīng)出現(xiàn)了14000元/平方米3、產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店：8000元/平方米產(chǎn)權(quán)式酒店是高檔投資型產(chǎn)品，價(jià)格一般比普通住宅高30-50%左右。提供每年8%的年返利回報(bào)。沿街商業(yè)：6000元/平方米(上下二層)本地塊比較狹長(zhǎng)，南北方向較長(zhǎng)。建議將本地塊劃分為住宅按照系統(tǒng)研究后的平面規(guī)劃方案，我們建議開(kāi)“先北后南，由西往東”(1)住宅配套建議以運(yùn)動(dòng)配套為元素，突出主題式社區(qū)概念，;依托2008北京奧運(yùn)之背景，強(qiáng)化健康生活有運(yùn)動(dòng)主題的空白，市場(chǎng)立意清新、健康，對(duì)未來(lái)的推廣具充；二來(lái)真正做到國(guó)際化精品社區(qū)的一個(gè)標(biāo)志是擁有高音樂(lè)燈光(3隊(duì)3)籃球場(chǎng)綜合活動(dòng)器械、兒童娛樂(lè)器械(針對(duì)中老年人)壁球館、乒乓球室、羽毛球室……(這些部分可以規(guī)劃在住宅會(huì)所中)(2)住宅戶型建議圳樓盤中已經(jīng)比較成型，同時(shí)也是熱賣的“入戶陽(yáng)光花園戶謂了突出湖景資源對(duì)產(chǎn)品的利好，建議在產(chǎn)品住宅產(chǎn)品的樓層建議以18~24層的小高層、高層為主，考慮到樓盤整體視95~110m2小三房(或者是大兩房)為需求目的，講求實(shí)用功能性的客戶；一種是對(duì)140~160m2大三房(或者四房)為需求目的，講求生活舒適性的客戶。接受的總價(jià)分別是60萬(wàn)元以內(nèi)和85萬(wàn)以內(nèi)的產(chǎn)品。3)精品戶型推薦：(1)別墅配套規(guī)劃建議一個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群體需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以“華克”是高級(jí)會(huì)員制會(huì)所，只對(duì)社區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅業(yè)主和購(gòu)卡業(yè)主開(kāi)放，強(qiáng)調(diào)私密性和受內(nèi)部設(shè)施和服務(wù)。建議和專業(yè)知名會(huì)所管理公司聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，具體服務(wù)內(nèi)容由專業(yè)會(huì)所(2)別墅戶型建議總棟數(shù)控制在30棟左右。建議產(chǎn)權(quán)式酒店依托國(guó)際酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)建議推出“5+5,10年輝煌財(cái)富計(jì)劃，輕松晉級(jí)國(guó)際酒店股東行列”,以純所有賓館房間全部以與東西軸線呈30度角，面向暨陽(yáng)湖公園，塑造全景觀客房的賣點(diǎn)。酒店的裙房1樓商業(yè)部分作為便利店和購(gòu)物商場(chǎng)；2-3樓作為高檔中西餐這樣的絕對(duì)高端的產(chǎn)品，在企劃方面靈活生動(dòng)的包裝該產(chǎn)品題是：景觀規(guī)劃是一門獨(dú)立的學(xué)科、領(lǐng)域和行業(yè)目前世的園林設(shè)計(jì)是納入景觀規(guī)劃交由景觀設(shè)計(jì)(或建筑設(shè)計(jì))公司操刀的，所以在風(fēng)格上、所以我們建議園林風(fēng)格以歐洲園林為主題(參照巴黎凡爾賽宮),進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而生用的群體性，相比較而言，現(xiàn)代景觀更加強(qiáng)調(diào)大眾性。簡(jiǎn)“面”與前者間的關(guān)聯(lián)性和統(tǒng)一性突出歐洲古典宮廷特色公共建筑外部線條曲線運(yùn)用、央步行大道為中軸，配合燈光音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)——“協(xié)和廣場(chǎng)”和皇家會(huì)所——“盧浮宮”(2)物業(yè)管理建議A.周界防范報(bào)警系統(tǒng)A.對(duì)物業(yè)管理人員要代發(fā)信件；代發(fā)快件；電器調(diào)試；蚊蟲(chóng)消殺服務(wù)；滅鼠服務(wù)；物品寄存(小件);物品轉(zhuǎn)(1)建材建議供水：采用凈水系統(tǒng)。冷熱水管采用發(fā)泡體塑料供電：?jiǎn)误w容量30千瓦以上，采用三相四線式進(jìn)戶，分設(shè)獨(dú)立電表，并預(yù)戶內(nèi)設(shè)可視門禁對(duì)講、紅外報(bào)警裝置、緊急求助按鈕、燃?xì)?2)物業(yè)管理建議電子巡更系統(tǒng)：密布小區(qū)的電子眼，結(jié)合人力實(shí)現(xiàn)對(duì)社區(qū)的24小時(shí)定時(shí)不“一卡通”系統(tǒng)：居