某產(chǎn)業(yè)園初步策劃方案分析

NEO產(chǎn)業(yè)園初步籌劃設(shè)想[承接創(chuàng)新]我們解決問題的技術(shù)思路開展定位概念規(guī)劃建議案例研究模式借鑒空間結(jié)構(gòu)道路交通功能分區(qū)景觀系統(tǒng)開發(fā)本錢估算SWOT分析區(qū)域本體研究參考案例研究開發(fā)歷程區(qū)位解析資源剖析城市開展產(chǎn)業(yè)開展開展歷程產(chǎn)業(yè)升級(jí)功能分區(qū)開發(fā)模式經(jīng)驗(yàn)借鑒S優(yōu)勢W劣勢O機(jī)遇T挑戰(zhàn)宏觀背景研究資源挖掘機(jī)會(huì)分析整體定位價(jià)值定位功能定位產(chǎn)業(yè)定位案例研究模式借鑒發(fā)展戰(zhàn)略形象定位宏觀經(jīng)濟(jì)分析產(chǎn)業(yè)布局分析空間結(jié)構(gòu)分析相關(guān)政策分析實(shí)施策略建議工業(yè)地產(chǎn)——不僅僅是廠房以前：是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等等?，F(xiàn)在：不單純指一種物業(yè)形式，更代表一種投資模式，一種盈利模式，一種產(chǎn)業(yè)開展模式。工業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵：不僅僅是：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇。更多的表達(dá)為：增值效勞平臺(tái)工業(yè)園區(qū)土地招拍掛政策的公布將給國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)帶來一場新的革命；006年8月底，國務(wù)院通知規(guī)定：從2024年開始，工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，不得低于土地取得本錢、土地前期開發(fā)本錢和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和；工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。這就意味著，“招拍掛〞政策的實(shí)施，將要求充分挖掘工業(yè)用地的土地價(jià)值。新的思考-集約化創(chuàng)新之路工業(yè)地產(chǎn)——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)工業(yè)地產(chǎn)與具體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合二為一，便誕生了一種綜合性房地產(chǎn)開發(fā)。在一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群或產(chǎn)業(yè)基地中，將囊括各種類型的房產(chǎn)形態(tài)：商鋪、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲(chǔ)、展覽館以及配套住宅等。工業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上成為最復(fù)雜、最具挑戰(zhàn)性的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。工業(yè)地產(chǎn)的開展前景從需求來看。中國正在形成“世界制造中心〞，中國在跨國公司全球生產(chǎn)體系中的地位正在從低技術(shù)含量、低附加值的加工組裝基地，向產(chǎn)品與技術(shù)檔次齊全、附加值和技術(shù)含量高的制造基地轉(zhuǎn)變。這一趨勢無疑為我國工業(yè)地產(chǎn)由低層次向較高層次開展提供了良機(jī)。從供給方面來看。前些年工業(yè)園區(qū)一哄而上的“圈地運(yùn)動(dòng)〞，帶來了全國性的土地資源浪費(fèi)，而其后出臺(tái)的一系列土地政策，又使近期各地的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積受到影響。、而隨著經(jīng)濟(jì)的開展，國內(nèi)外企業(yè)對工業(yè)地產(chǎn)的需求已呈現(xiàn)出逐步上升的態(tài)勢。工業(yè)地產(chǎn)的供需倒掛，使其投資價(jià)值正在逐步顯現(xiàn)。此外，相當(dāng)局部廠房存在配套設(shè)施落后、缺少現(xiàn)代通訊和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)支持、供水供電缺乏、周邊環(huán)境污染比較嚴(yán)重、交通堵塞、治安秩序相對較差等問題。這些問題使它們越來越不適應(yīng)中國工業(yè)升級(jí)換代的要求，需要專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來對這些舊廠房加以改造?！?〕近期工業(yè)地產(chǎn)在國外往往是一個(gè)城市乃至國家的經(jīng)濟(jì)支柱。日本的工業(yè)地產(chǎn)占全世界的３０％，對日本ＧＤＰ奉獻(xiàn)在４０％以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的２７％，對本國ＧＤＰ奉獻(xiàn)也超出了３０％。世界上的制造業(yè)重心已開始向中國轉(zhuǎn)移，中國將成為“世界工廠〞。而目前中國的制造業(yè)僅占全球的７％，要成為“世界工廠〞或要趕上美國２７％、日本３０％的市場占有率還有很大上升空間。在許多國家，能用來創(chuàng)造新財(cái)富的工業(yè)土地，價(jià)格比一些普通住宅用地還高。而前幾年國內(nèi)工業(yè)土地卻是政府賠本供給，政府普遍低于征地拆遷和配套的本錢向用地者協(xié)議提供，這等于是白送土地還貼錢。顯而易見，我國工業(yè)用地的需求是不斷增加的，供需矛盾將導(dǎo)致工業(yè)甩地的價(jià)格不斷攀升，并最終接近土地的市場價(jià)值。在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)全面開展的今天，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)將成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，而工業(yè)地產(chǎn)也將隨之成為地產(chǎn)開發(fā)的新熱點(diǎn)?！?〕遠(yuǎn)期前景城市圈建設(shè)已經(jīng)成為提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力的強(qiáng)勁動(dòng)力和有效方式，其開展問題已經(jīng)引起政府和經(jīng)濟(jì)界的普遍關(guān)注；經(jīng)濟(jì)一體化的城市圈是推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展的主要載體；建設(shè)武漢城市圈，促進(jìn)城市規(guī)模結(jié)構(gòu)合理化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，開啟推動(dòng)湖北經(jīng)濟(jì)開展的動(dòng)力引擎，不僅能使湖北的開展始終走在中西部的前列，而且對于湖北實(shí)現(xiàn)在中部地區(qū)率先崛起意義重大；武漢城市經(jīng)濟(jì)圈工業(yè)開展分析企業(yè)總部向一線城市“遷徙〞；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移北京、上海等一線城市土地價(jià)格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移。中國的國際貿(mào)易市場的核心競爭仍然是廉價(jià)的勞動(dòng)力和土地，這也是制造基地往二、三線城市轉(zhuǎn)移的一個(gè)重要原因人民幣的不斷升值也成為國外資本眷顧中國工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。把中國工業(yè)地產(chǎn)放到全球來看，價(jià)格低廉，十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國際資本可以贏得雙份利益。中國國內(nèi)一場全面的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移已經(jīng)開始。長三角、珠三角正在形成總部經(jīng)濟(jì)模式，制造業(yè)迅速向內(nèi)地轉(zhuǎn)移。我們的工程赤壁園區(qū)赤壁園區(qū)地處赤壁市區(qū)，毗鄰107國道，和京珠高速有直接互通連接，距火車站只有1公里左右的路程，水陸交通便利。距武漢高速里程117公里；大冶園區(qū)大冶園區(qū)地處武漢以東80公里，地區(qū)經(jīng)濟(jì)主要以礦業(yè)為支柱，經(jīng)濟(jì)根底較好，和黃石市區(qū)距離較近。未來可以預(yù)見受惠于武漢經(jīng)濟(jì)圈的程度較大。目前園區(qū)路網(wǎng)建設(shè)還沒有完成，未來預(yù)計(jì)有大廣高速互通；光谷園區(qū)如和城鄉(xiāng)辦合作那么不用自建廠房，如和船舶園、江夏開發(fā)區(qū)等合作那么方案建設(shè)30000平米廠房；制高點(diǎn)：產(chǎn)品概念落腳點(diǎn)：策略創(chuàng)新NEO產(chǎn)業(yè)園〔三點(diǎn)致勝體系〕支撐點(diǎn)：開發(fā)思路產(chǎn)業(yè)園品牌確立及執(zhí)行關(guān)系NEO產(chǎn)業(yè)園通過定向公關(guān)活動(dòng)主題建立新聞聚焦點(diǎn)吸引目標(biāo)客戶單位關(guān)注通過廣宣媒體組合優(yōu)化廣宣渠道全方位樹立和提升工程的品牌知曉度VI視覺應(yīng)用及工程現(xiàn)場形象包裝，通過平面進(jìn)行全面視覺封殺利潤產(chǎn)品形象產(chǎn)品防御產(chǎn)品競爭產(chǎn)品形象支持現(xiàn)金流支持產(chǎn)品波士頓矩陣分析一體化開展戰(zhàn)略；土地深加工，建成廠房、寫字樓、商鋪、酒店式公寓出租或者銷售，加上下游的物業(yè)管理。多元化；開發(fā)企業(yè)打造效勞品牌，通過參股或者風(fēng)險(xiǎn)投資局部園區(qū)工程，以求獲得長期股權(quán)收益。多元化、一體化開展戰(zhàn)略有機(jī)結(jié)合，以聚集效應(yīng)逐漸形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的開展。以全新的綜合型效勞打造園區(qū)品牌。開展戰(zhàn)略探討走出同質(zhì)化競爭的紅海，進(jìn)入差異化創(chuàng)新的藍(lán)海一方面：承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的方向和趨勢一方面：適度引導(dǎo)和創(chuàng)造市場需求精選行業(yè)或細(xì)分市場，深入到圈子內(nèi)部；是大而全，還是開始小而精？庖丁解牛，用一把背厚刃薄的刀，選擇一塊結(jié)構(gòu)性供求失衡點(diǎn)，輕松切入，按照供求關(guān)系規(guī)律，占領(lǐng)和擴(kuò)大市場份額。在細(xì)分市場里成為領(lǐng)導(dǎo)者承接沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移整體訴求，分期推進(jìn)；對整個(gè)園區(qū)有一個(gè)主題概念和初步規(guī)劃；展現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢和配套支撐；根據(jù)每一期開發(fā)的側(cè)重點(diǎn)，循序展示賣點(diǎn)；執(zhí)行保障有準(zhǔn)確的戰(zhàn)略還不夠，還需要有效的戰(zhàn)術(shù)和精準(zhǔn)的執(zhí)行。工業(yè)地產(chǎn)銷售不同于住宅銷售，它不僅屬于效勞營銷范疇，還隸屬于大客戶營銷系統(tǒng)。遵循大客戶營銷規(guī)律，系統(tǒng)推進(jìn)銷售執(zhí)行工作是短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售突破的利器傳播節(jié)奏〔一〕第一階段強(qiáng)勢傳播迅速建立市場形象廣告組合公關(guān)活動(dòng)新聞傳播事件炒作傳播節(jié)奏〔二〕行業(yè)內(nèi)社會(huì)開工典禮、酒會(huì)行業(yè)論壇行業(yè)雜志報(bào)道