【公寓和普通住宅的比較優(yōu)勢分析5100字（論文）】

公寓和普通住宅的比較優(yōu)勢分析TOC\o"1-2"\h\u188131．引言 1114842.住宅的基本概念和分類 1101192.1住宅 1182102.2住宅的分類 2326843.成都市公寓和普通住宅的區(qū)別 2321053.1概念的區(qū)別 21492

3.2使用性質(zhì)和產(chǎn)權有區(qū)別 3165413.3類型的區(qū)別 3187683.4建筑標準存在區(qū)別 493433.5功能和使用的區(qū)別 445543.6需要繳納的水電費和燃氣費等費用的區(qū)別 5290083.7交易稅費的區(qū)別 5124734.公寓和普通住宅的比較優(yōu)勢 671674.1公寓的優(yōu)勢 6213364.2普通住宅的優(yōu)勢 683805.總結(jié) 61．引言公寓與普通住宅作為房屋住宅分類的典型，它們既有相似的地方，也存在差別，現(xiàn)在成都市房地產(chǎn)開發(fā)市場上兩種產(chǎn)品鱗次櫛比地出現(xiàn)，購房者在選購它們的時候，應該對它們的區(qū)別有所了解，不要混為一談，這樣才能選到心儀的房子。本文將選取成都市住宅類型中的兩種，即公寓和普通住宅作為研究對象，對比兩者的不同之處。關于普通住宅與公寓的區(qū)別，可以作以下簡單的概述。公寓作為房屋住宅分類的其中一種，它跟別墅和普通住宅都有區(qū)別。公寓一般地理位置比較優(yōu)越，位于成都市市中心的路段，通常都是小戶型的，要求有較好的通風透氣環(huán)境，以樣板樓為主要形式，經(jīng)過全部裝修加工過。普通住宅一般是根據(jù)房屋的面積作為區(qū)分的，國家規(guī)定普通住宅的房屋面積不超過120平米，個別城市在此標準上浮百分之二十。普通住宅的檔次和品質(zhì)高低不同，造型通常以兩室或三室為主，適合家庭居住，在交易稅費方面，普通住宅相比非普通住宅，稅費標準相對較低，以起到經(jīng)濟調(diào)控作用。2.住宅的基本概念和分類2.1住宅住宅是供居民家庭居住和使用的建筑，屬于居住建筑的范疇，是供一個家庭使用的。關于住宅的定義，不同的文獻、書籍有不同的解讀，雖然解讀各有不同，但實質(zhì)上卻大同小異，都突出表明了住宅與人們生活之間密切的關系?？傮w來講，住宅應該同時具備起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學習六大基本功能。2.2住宅的分類住宅的分類方式有很多，總的可以分為公寓、高檔住宅、普通住宅、別墅等。通常情況下還可以從樓體高度、樓體結(jié)構(gòu)形式、樓體建筑形式、房屋類型、房屋政策屬性五個方面對住宅種類進行劃分。研究小區(qū)住宅，按樓體高度上區(qū)分，屬于高層住宅；按樓體建筑形式劃分，屬于高層住宅；按房屋類型劃分，則屬于普通單元式住宅。3.成都市公寓和普通住宅的區(qū)別3.1概念的區(qū)別3.1.1普通住宅的定義普通住宅是指用作居民居住的房屋，它要按照當?shù)匾话忝裼米≌ㄖ藴式ㄔ?，成都市的普通住宅建筑面積在120平米以下，容積率1.0以上，實際成交價格在同級別土地平均地價的1.2倍以下。普通住宅最具有優(yōu)勢的一個特性就是它不是采用統(tǒng)一標準來修建和裝修的，這是與非普通住宅區(qū)別最大的地方。國家規(guī)定，普通住宅的建筑面積可以在單套120平米的基礎上向上浮動20%，即建筑面積可以擴大到144平米。但實際上許多建筑面積超過144平米的住宅也可以稱之為普通住宅，因為這部分住宅實際上未采用高標準建筑裝修，與普通住宅無異。城市普通住宅屬于住宅中的一種，是指所有在城市里面開發(fā)修建并提供給人用作居住用途的普通住宅房屋?？偠灾胀ㄗ≌挥幸粋€目的，就是作為居住型的房屋，這跟用于商業(yè)、教育、辦公等其他用途的建筑有著本質(zhì)區(qū)別。3.1.2公寓的概念公寓是集合式住宅的一種，是相對于別墅住宅和普通住宅來分的，是更為經(jīng)濟實惠的地產(chǎn)形式，吸引大量商業(yè)地產(chǎn)的投資，一套公寓往往是多個家庭或很多人共同使用的。公寓在成都市這樣的大城市較為普遍，建筑的設計標準較高，多是高層大廈，每一層樓都有可供單個家庭或個人租住的套房，房間分割布局齊備，比如臥室、客廳、餐廳、浴室、廚房、廁所、陽臺等，入住較多的是長期租住于此的商務人士或者收入較高的人群，也有一部分是在酒店內(nèi)部，專供國內(nèi)外往來的商人或辦事人員短期租住。

3.2使用性質(zhì)和產(chǎn)權有區(qū)別要想準確定性公寓和住宅兩者的區(qū)別，我們應明確這兩者的土地和建筑的使用性質(zhì)及其產(chǎn)權的區(qū)別。首先是公寓和普通住宅的土地使用性質(zhì)，公寓可以建在任意性質(zhì)的用地上，比如建在住宅專用地或者商業(yè)用地等，而普通住宅只能是建筑在住宅用地上或者商業(yè)住宅用地上。其次是建筑的使用性質(zhì)，成都市對公寓和普通住宅的產(chǎn)權有著明確的規(guī)定，住宅在登記時和辦理產(chǎn)權證時，必須明確標注類型，對符合公寓建筑標準的，須發(fā)寫有公寓字樣的房屋產(chǎn)權證書。根據(jù)不同的用地性質(zhì)，對住宅的產(chǎn)權也有明確限制，這為開發(fā)公司在辦理產(chǎn)權手續(xù)時提供了參考，比如普通住宅的產(chǎn)權使用年限都為70年，公寓的產(chǎn)權年限則根據(jù)用地性質(zhì)分為三類，其中居住型公寓的產(chǎn)權使用年限為70年，商務型公寓由于用地性質(zhì)的不同，產(chǎn)權使用年限分別為40年和50年，酒店式公寓的年限為40年。3.3類型的區(qū)別成都市的普通住宅的類型根據(jù)樓層高度可以分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅。低層住宅是指房屋整體高度低于或等于10米的建筑物，一般只有一到三層，比如別墅、平房等。多層住宅是指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。高層房屋是指高于24米的建筑。公寓大致可以分為普通居住型公寓、商務型公寓和酒店式公寓。1、普通公寓：也可稱為居住型公寓，產(chǎn)權性質(zhì)是居住型的，跟普通住宅一樣有70年的使用權限，公寓面積較小，一般在30-60平米之間；室內(nèi)裝修精致，設施完備，小區(qū)物業(yè)服務周到全面優(yōu)質(zhì)，比普通住宅的銷售價格高。2、商務公寓：一般用于商業(yè)性質(zhì)，地理位置優(yōu)越，多處于城市中心地段，面積較大，既可以用來做寫字樓，也可以用來居住。這種類型公寓具有的產(chǎn)權是商務性質(zhì)的，有40年的使用權限。3、酒店式公寓：這種類型公寓一般擁有商務公寓或者公寓產(chǎn)權，使用年限為40年，交通便利，地理位置好，多位于城市中心地段，商業(yè)區(qū)附近。公寓面積不大，大多小于90平米，采用豪華精致裝修，多以租賃為主，管理服務檔次高，因此，租賃成本和費用都較高。3.4建筑標準存在區(qū)別成都市的房屋建筑在建筑標準和質(zhì)量方面有嚴格要求，與其他類型的住宅和公寓標準相似，公寓的主要形式是高層板樓，采光和通風透氣條件都較好。其中，經(jīng)營性公寓一般建在公共設施用地為主的規(guī)劃用地上，建筑設計都得按照共建標準設置，比如房屋外邊屋檐的標準，陽臺不得建在屋子外部，以及建筑物間距的規(guī)劃標準等，按照有關規(guī)定，物業(yè)管理提供的相應配套服務設施都必須建在公寓內(nèi)部等。居住型公寓則可以按照普通住宅的配套公共服務設施的標準來建設。普通住宅，分類較多，層次和品質(zhì)有高低之分，通常以兩室和三室較多，一般以家庭為單位居住。居住的人員一般是常住，所以非?？粗刈≌瑓^(qū)的環(huán)境，休閑娛樂、教育、綠化等相關配套設施，同時也會考量其他因素，比如物業(yè)管理費，水電煤氣費，地理位置等等。3.5功能和使用的區(qū)別在功能性和使用方面，公寓不僅具備普通住宅基本功能即居住，它更加講究室內(nèi)的舒適性、設施的齊備性和服務周到性。為了充分體現(xiàn)舒適性和功能性，公寓在室內(nèi)分區(qū)上就要做好布局，雖然內(nèi)部分區(qū)面積較小，但單套公寓的面積比較大，一般都會超過120平米。同時，公寓一般是高樓層，這充分顯現(xiàn)了空間面積大的優(yōu)勢，讓居住者產(chǎn)生舒適的感覺，而有效避免了樓層低所帶來的壓抑感，所以公寓一般每一樓層高在2.8米以上，為了營造方便舒適的環(huán)境，還應該保證電梯的通暢和水電的供應。這些與普通住宅的家居式環(huán)境形成對比。具體來講，在功能性和使用方面，公寓和普通住宅還具有以下區(qū)別：（1）從居住人數(shù)來看，公寓居住人數(shù)較多，普通住宅居住的人數(shù)多為家庭為單位，所以人數(shù)較少；（2）在公寓內(nèi)的居住者，多是社會人士，比如商業(yè)人士，租賃住戶等，普通住宅里的居住者，主要是以家庭為單位的人員；（3）公寓里的居住者因為流動性大，租賃住戶多，居住的人員居住區(qū)及周圍環(huán)境熟悉程度低，普通住宅的居住者多是具有產(chǎn)權的常住居民，對小區(qū)環(huán)境熟悉。（4）成都市對普通住宅內(nèi)的各個空間的面積有最小使用面積要求，比如廚房使用面積分別根據(jù)類別為4平米和5平米，帶有起居室的臥室的最小使用面積為12平米，單人臥室為6平米，雙人臥室最小為10平米；但是對于公寓內(nèi)部各個房間的最小使用面積則沒有嚴格要求，室內(nèi)造型具有更大靈活性。（5）對居住建造的居住環(huán)境也有不同的要求，普通住宅一般位置坐北朝南，所以至少有一個臥室能夠獲得充足的陽光照射，并且所有房間都得設置外窗，便于通風，對窗戶面積也有具體要求，而公寓在這些方面則沒有要求。3.6需要繳納的水電費和燃氣費等費用的區(qū)別相比普通住宅來講，公寓需要繳納的稅費和土地租金都比普通住宅高，所以公寓的銷售價格或者租賃價格都比普通住宅高。公寓分為商業(yè)住宅和居住公寓，所以，水電費也分為商用和民用兩種，如果是商業(yè)公寓，則土地使用年限為50年，水電費按照商業(yè)用水電來收取，如果是居民住宅公寓，則土地使用年限為70年，水電費按民用核算，較為便宜，也可以簽戶口。因為公寓地理位置優(yōu)越，交通便利，一般在城市中間路段，并且基本都是小戶型精裝修，居住環(huán)境好，可以與酒店相媲美，但是租金比酒店很實惠便宜，所以公寓居住者多為長住的商業(yè)人士家庭或者個人，這類居民有長期居住，也有為了體驗公寓式環(huán)境而短住，他們對設施的齊備舒適便利比較看重，而對水電費等其他費用并不會特別介意，所以公寓的投資的優(yōu)勢更為明顯。3.7交易稅費的區(qū)別根據(jù)成都市住房情況統(tǒng)計，普通住宅的交易稅費是：房屋銷售方需要繳納足夠5年的個人所得稅的1%或差額的20%，如果家庭只擁有著一處住房，則會免交該項費用；普通住宅營業(yè)稅為全額的5.6%，5年以上（含5年）免征；過戶費3元/平方米。房屋購買者方繳納的契稅要根據(jù)住房面積決定，具體為面積90平方米以下的繳納契稅1%，面積在90-144平米，需要繳納為1.5%，144平米以上以及擁有兩套以上房源的契稅為3%；交易過戶費用為3元每平方米。此外還需繳納110元左右房屋產(chǎn)權登記費和20元土地證工本費。公寓性質(zhì)即商業(yè)性質(zhì)交易稅費：商鋪即非住宅交易與是否滿5年無關。賣方所需交納的稅費有兩種征收方式：差額和全額。第一種是差額征收：營業(yè)稅=差額征收（計稅價格-購買原價）×5.6%；個人所得稅=差額20%；土地增值稅=差額30-60%；交易過戶手續(xù)費=5元/㎡。第二種為全額征收：營業(yè)稅=全額征收×5.6%；個人所得稅=全額的20%；土地增值稅=全額的3%；交易過戶手續(xù)費=5元/㎡。4.公寓和普通住宅的比較優(yōu)勢4.1公寓的優(yōu)勢（1）公寓一般面積較小，則房價需要的總價相對低，投入較小，同時還可以轉(zhuǎn)讓出租，從中獲取的回報高。一般的，公寓具有房屋面積小，易于清掃管理，便于出租等方面的優(yōu)勢，所以公寓租金要比普通住宅的高很多，因此對購房者有較高的回報。（2）交通便利，同時具有商業(yè)功能，無論是自己居住，還是轉(zhuǎn)租或作為商業(yè)用地，都有優(yōu)勢。由于它通常出現(xiàn)在市中心繁華地段，發(fā)揮了交通便利的優(yōu)勢，因此對商務投資人士具有巨大吸引力。（3）公寓的產(chǎn)權比較完備，讓居住者更加放心，居民也有出讓產(chǎn)權的權利和自由，滿足異地投資置業(yè)者的需求，具有投資風險小，回報率高的優(yōu)勢，吸引大多數(shù)投資者。（4）公寓住宅的發(fā)展形勢好，市場廣闊，升值空間大，需求量大。由于其面積小，總價低，易于管理等優(yōu)勢，這種建筑類型不僅吸引了商業(yè)投資人士，也吸引了很大一部分年輕人，未來的發(fā)展形勢好。4.2普通住宅的優(yōu)勢（1）住宅環(huán)境安靜清幽，設施完備。因為普通住宅的容積率一般在1.0左右，無論是多層還是高層建筑，居住環(huán)境都比較安靜舒適，同時在大多數(shù)低層樓和多層樓的小區(qū)，擁有更多的休閑健身設備、教育設施、社區(qū)服務資源以及娛樂場所等，這些都可以為所有居民所享有。（2）普通住宅的通風采光良好。住宅一般選擇坐北朝南，陽光照射時間長，住宅內(nèi)可以利用的空間多，房型更適合家庭居住，可以自主選擇裝修方式。（3）居住成本低，費用便宜。在物業(yè)管理收費和稅費方面，普通住宅都比公寓的費用低，因此更加經(jīng)濟實惠。（4）更有利于居民的身心健康。因為普通住宅的公共設施更加完備，所有居民都可以享用，同時除了高樓層外，普通多層和低層都沒有電梯，居民出入需要爬樓梯，這在每天的生活工作中也給了現(xiàn)代快節(jié)奏生活的人們珍貴的鍛煉身體的機會。5.總結(jié)本文通過分析成都市普通住宅和公寓的區(qū)別，比較這兩者在定義、產(chǎn)權、分類、功能性，以及居住費用等方面存在的差異，總結(jié)出了這兩種住宅類型各自擁有的優(yōu)勢，對成都市房地產(chǎn)市場的開發(fā)和居民在選購或者租賃房屋時做出更加理性的選擇提供了借鑒價值，也為后期進一步的住宅方面的研究提供理論基礎。參考文獻：[1]毛慧婷.我國普通住宅建設發(fā)展水平研究[J].城市建