德源晉城項目前期定位

01027德源晉城項目前期定位content目錄1、宏觀經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究2、城市發(fā)展及規(guī)劃研究3、房地產總體發(fā)展研究4、項目土地屬性研究5、區(qū)域市場研究6、競爭市場研究7、客戶研究8、項目定位031532425081104PART

1宏觀經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究晉城市位于山西省東南部,是連通晉豫的門戶城市，自然資源豐富，生態(tài)環(huán)境資源較好，以園林城市著稱，素有太行明珠之美譽，為晉東南片區(qū)一大經(jīng)濟發(fā)展極太原晉城鄭州焦作河北省陜西省內蒙古河南省安陽市新鄉(xiāng)市濟源市洛陽市三門峽市運城市臨汾市長治市晉中市呂梁市忻州市朔州市大同市陽泉市300km62km150km面積：9490平方公里人口：2010年底，常住人口已突破220萬。城市綠化率：43%區(qū)位概況信息晉城位于山西東南部，距離太原300km，距離鄭州150km，南與焦作相接，是山西距離河南最近的城市。?晉城市地下蘊藏有煤、煤層氣、鐵礦石、鋁土礦等數(shù)十種礦產資源，尤以煤鐵為著，有"煤鐵之鄉(xiāng)"的盛譽。?國家園林城市、全國綠化模范城市、黃河流域魅力城市、全國環(huán)保模范城市、非物質文化遺產名市、太行明珠城市名片宏觀經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究/城市概況1人口規(guī)模級職能層次城鎮(zhèn)名稱>50萬人市域中心城晉城中心區(qū)，含主城區(qū)、金村區(qū)、北石片、南村片、巴公片、高都片10-20萬人市域副中心城高平市區(qū)、陽城市區(qū)5-10萬人市域中心鎮(zhèn)沁水縣城、陵川縣城晉城中心城區(qū)—為晉城市域的核心增長極，應參與區(qū)域性分工與協(xié)作；發(fā)展生產性服務業(yè)和高新技術產業(yè)；科技、教育、商貿、金融、信息等產業(yè)；強化綜合服務功能，強化區(qū)域性物流中心職能。高平市區(qū)—為市域北部的經(jīng)濟中心。發(fā)展機械制造、服裝加工等產業(yè)，現(xiàn)代服務業(yè)和農產品加工業(yè)，有選擇的發(fā)展建材業(yè)和輕工業(yè)。加強企業(yè)技術改造，保護生態(tài)環(huán)境，提升市區(qū)的產業(yè)發(fā)展檔次。陽城市區(qū)—為市域西部的經(jīng)濟中心，以發(fā)展加工制造業(yè)和服務業(yè)為主，同時發(fā)展煤化工業(yè)。紡織業(yè)、建筑陶瓷業(yè)、農產品加工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和旅游服務業(yè)。晉城市下轄六個縣市區(qū)。其中以晉城市、高平市及陽城區(qū)人口規(guī)模較大，職能較高，其中晉城起核心引領作用晉城地區(qū)行政區(qū)劃圖晉城市陵川縣高平市沁水縣陽城市澤州縣晉城市下轄城區(qū)、澤州、高平、陽城、陵川和沁水六縣（市、區(qū)）。三大經(jīng)濟發(fā)展極城鎮(zhèn)分級行政區(qū)劃宏觀經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究/行政區(qū)劃1晉城市整體經(jīng)濟發(fā)展迅速，GDP和人均GDP都基本保持兩位數(shù)的增長，10年人均GDP為32329元、經(jīng)濟發(fā)展為房地產市場的穩(wěn)步健康發(fā)展奠定了良好的基礎?晉城市總體經(jīng)濟狀況表現(xiàn)良好，5年以來基本能夠保持兩位數(shù)的增長，09年受08金融危機的影響及煤炭資源整合帶來的沖擊，增速下降，但整體經(jīng)濟發(fā)展仍呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。?晉城人均GDP自06年以來快速增長，10年達到32329元。晉城市2007-2010年GDP總額及增長統(tǒng)計晉城市2007-2010年人均GDP走勢數(shù)據(jù)來源：《2011年晉城統(tǒng)計年鑒》宏觀經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究/經(jīng)濟總量1晉城與省內其它城市相比，城市GDP排名靠后，但由于晉城市人口較少，所以人均GDP較高，位于全省第三，民間財富實力雄厚山西省2010年各城市GDP總額統(tǒng)計山西省2010年各城市人均GDP統(tǒng)計（億元）（元）數(shù)據(jù)來源：《2011年晉城統(tǒng)計年鑒》、《山西省各城市2010年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》?2010年晉城市人均GDP32329元，高于省內大多數(shù)同級城市，全省排名第三。?晉城由于城市人口較少，社會生產總值為7305億元，全省排名第7，與省內其他城市相比還有一定差距。宏觀經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究/經(jīng)濟排名1?晉城市的人均可支配收入基本保持著10%以上的增長，僅2009年，由于08年經(jīng)濟危機及煤炭資源整合，經(jīng)濟總值增長速度的影響，城市人均可是配收入的增長幅度較往年較小，但此情況已于2010年有所好轉。?橫向對比山西省內其他城市，晉城的人均收入高于省會太原，僅次于朔州，名列第二。晉城市2007-2010年城鎮(zhèn)人均可支配收入山西省2010年城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）數(shù)據(jù)來源：《2011年晉城統(tǒng)計年鑒》、《山西省各城市2010年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》晉城市城鎮(zhèn)人均可支配收入今本保持在10%以上增長，并于2010年超越省內多數(shù)城市排名全省第二，整體消費水平位居高位宏觀經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究/人民生活水平1?晉城市人口總量在山西省各城市排名靠后。?2006-2010年，晉城市總人口和市區(qū)人口均呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢，截至10年底，晉城市總人口達到216萬人，城鎮(zhèn)人口比例逐年增加。?五年中晉城的城市化率表現(xiàn)平穩(wěn)，每年約2%的增加率，2010年已達到57%。伴隨著城市建設的推薦，城鎮(zhèn)人口數(shù)量還將不斷增加，山西省各城市2010年人口情況晉城市2006-2010年人口情況（萬人）數(shù)據(jù)來源：《2011年晉城統(tǒng)計年鑒》、《山西省各城市2010年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》截至2010年，晉城市常駐人口為216萬人，隨著城市化進程的加大，城鎮(zhèn)人口的增多及外來人口的匯聚，將為房地產發(fā)展提供堅實的客群基礎和有力支撐（萬人）宏觀經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究/人口變動情況1晉城市歷年來基本保持了“二三一”的產業(yè)格局；以煤炭、冶金、化工、機械為四大支柱產業(yè)，其重工業(yè)產值占到全市工業(yè)總產值的63%，重型化特征突出，產業(yè)聚集度高晉城市2010年三大產業(yè)增加值構成晉城市2006-2010年產業(yè)結構變化圖?晉城市歷年來的產業(yè)結構格局基本保持了“二、三、一”序列。?2010年第一產業(yè)增加值30.7億元，第二產業(yè)增加464.6億元，第三產業(yè)增加值235.4億元，晉城未來將以第二產業(yè)快速發(fā)展帶動第三產業(yè)發(fā)展，從而實現(xiàn)三大產業(yè)協(xié)調發(fā)展。?根據(jù)晉城市“十二五”規(guī)劃，發(fā)展現(xiàn)代產業(yè)體系、提高產業(yè)核心競爭力，是加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的重要途徑和主要內容，調整優(yōu)化產業(yè)結構，改造和提升傳統(tǒng)產業(yè)；加快發(fā)展服務業(yè)，加強現(xiàn)代能源產業(yè)和綜合運輸體系建設；還要大力培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產業(yè)。要準確把握新能源、節(jié)能環(huán)保、新一代信息網(wǎng)絡等新技術。單位:（億元）數(shù)據(jù)來源：《2011年晉城統(tǒng)計年鑒》宏觀經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究/城市產業(yè)結構1第二產業(yè)發(fā)展主要依托其豐富的煤炭資源，以煤炭開采、制造為主?晉城在豐富礦物資源中以煤為最。全市含煤面積占總面積的56.4%，總儲量808億噸，其中已探明儲量271億噸，占全國無煙煤的1/4多,占山西省的1/2多；年產原煤達4000萬噸。晉城市2006-2010年第二產業(yè)總產值數(shù)據(jù)來源：《2011年晉城統(tǒng)計年鑒》晉城塊炭晶瑩光亮,不沾不涂,無煙無味,非常適合工用民燃,不僅可以代替焦炭直接用于冶金，而且是理想的化工原料，現(xiàn)遠銷海外。1984年晉城被國家化工部定為全國化肥和化工原料用煤基地。歷史上曾被英國皇室選為壁爐專用煤。晉城市第二產業(yè)相關產業(yè)總產值及貢獻率宏觀經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究/城市產業(yè)結構1晉城市第二產業(yè)行業(yè)從業(yè)人員年工資情況單位：元數(shù)據(jù)來源：《2011年晉城統(tǒng)計年鑒》晉城市分按行業(yè)分城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員數(shù)單位：人大規(guī)模能源型企業(yè)提供了大量的工作崗位及優(yōu)厚待遇，礦業(yè)的發(fā)展是其經(jīng)濟發(fā)展的支柱，同時也帶來了大量城市中高端收入群體?晉城晉煤集團、蘭花集團等是晉城蓬勃發(fā)展的第二產業(yè)中典型能源企業(yè)。?第二產業(yè)中，采礦行業(yè)為社會提供了大量就業(yè)崗位的同時，工資待遇的平均水平也遙遙領先于其它行業(yè)。——山西晉煤集團山西五大煤業(yè)集團之一，國資委控股，截至2010年底，總資產1101億元，省內外員工12萬人。山西蘭花集團——大型國有企業(yè)，多元化產業(yè)一體，截至2010年底，總資產217億元，員工2.6萬人數(shù)據(jù)來源：《2011年晉城統(tǒng)計年鑒》宏觀經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究/城市產業(yè)結構1晉城市2006-2010年第三產業(yè)生產總值山晉煤集團晉城市2010年第三產業(yè)主要行業(yè)生產總值占比數(shù)據(jù)來源：《2011年晉城統(tǒng)計年鑒》晉城第三產業(yè)以服務能源產業(yè)的交通倉庫及批發(fā)零售和住宿餐飲業(yè)為主，這些行業(yè)的發(fā)展產生了大量個體老板；也形成了不少中小企業(yè)主。這些產業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展將為晉城房地產市場提供有力的客戶支持?由晉城市5年內的第三產業(yè)總產值的變化曲線來看，晉城的第三產業(yè)以服務第二產業(yè)為主，受到第二產業(yè)影響較大。宏觀經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究/城市產業(yè)結構1太行明珠，煤鐵之鄉(xiāng)19490平方公里，山西東南邊境，晉豫門戶城市；煤鐵之鄉(xiāng)，園林城市。中等城市，高速發(fā)展2城市經(jīng)濟總量處于中游，人均生活水平與消費水平較高；城市率隨著市域的擴張而有所起伏，總體水平較高。工業(yè)城市，優(yōu)勢鮮明3產業(yè)呈現(xiàn)二三一型結構，不斷優(yōu)化調整中，工業(yè)型城市特質明顯；媒礦資源優(yōu)越，相關行業(yè)企業(yè)對產業(yè)發(fā)展及城市發(fā)展貢獻突出。優(yōu)勢：城市實力相對雄厚，吸納力強第二產業(yè)規(guī)模突出，產業(yè)人口基礎較大二三產業(yè)的發(fā)展將帶來更多的產業(yè)人口劣勢：整體經(jīng)濟總量不高資源依賴性過強，經(jīng)濟支持有限產業(yè)發(fā)展城市地位13結論：受益于先天煤炭資源優(yōu)勢，晉城市面臨跨越式發(fā)展的歷史機遇，具備發(fā)展健康的房地產市場的經(jīng)濟條件經(jīng)濟總量及人民生活2sw山西東南片區(qū)一大經(jīng)濟發(fā)展極，城市核心聚集能力強，民間財富實力強，重型工業(yè)占主導，產業(yè)人口眾多，為房地產行業(yè)發(fā)展帶來了有效的客戶群體宏觀經(jīng)濟與產業(yè)發(fā)展研究/宏觀經(jīng)濟總結1PART

2城市發(fā)展研究鄭州晉城市焦作陵川縣高平市沁水縣陽城縣澤州縣機場：晉城市尚未修建機場，距離較近的兩個機場分別為長治機場，鄭州新鄭機場。長治機場目前開通航線較少，所以出行主要機場為新鄭機場?！鹃L治機場——晉城】100km，1小時20分鐘【新鄭機場——晉城】150km，2小時300km62km150km太原晉城鄭州河北省陜西省河南省安陽市新鄉(xiāng)市洛陽市三門峽市運城市臨汾市長治市晉中市呂梁市陽泉市焦作濟源市100km150km太焦鐵路候月鐵路晉長高速晉焦鄭高速晉濟高速晉陽高速鐵路：以太焦鐵路、侯月鐵路為骨干，主要用于煤礦運輸【太焦鐵路】：太原經(jīng)榆次、長治、晉城至河南焦作【侯月鐵路】：自南同蒲線的侯馬北站向東，經(jīng)曲沃、翼城、沁水、陽城等縣，抵達河南濟源市，與焦柳鐵路相接。高速：“四射”四條高速，1小時內可達周邊六縣八市?！緯x焦鄭高速】：晉城—焦作—鄭州【晉陽高速】：晉城—陽城【晉濟高速】：晉城—濟源【晉長高速】：晉城—長治兩條鐵路以服務晉煤外運為主，但晉城市內公路交通較為完善，四條高速確保1小時內可達周邊縣市，實現(xiàn)晉城與周邊縣市及省市的快速互動。城市規(guī)劃/外部交通城市規(guī)劃/內部交通“二環(huán)、六橫、七縱”的城市交通體系。東西大街鳳臺街中原街白水街嘉南路陵沁路文博路蘭花路高金路景西路澤州路太洛路規(guī)劃G207晉城市區(qū)內的交通規(guī)劃較為完善，便捷暢通的道路交通體系，在市區(qū)任何一個地方10分鐘內可行至高速公路，形成市域內便捷的交通網(wǎng)絡“二環(huán)”環(huán)城高速環(huán)：由規(guī)劃新建的西北環(huán)城高速和現(xiàn)狀的晉長高速、晉陽高速共同構成。主城區(qū)快速外環(huán)：由現(xiàn)狀的西環(huán)路、北環(huán)路和規(guī)劃新建的東環(huán)路、南環(huán)路構成?！傲鶛M”指白水街、中原街、鳳臺街、東西大街、規(guī)劃改線后的陵沁路、嘉南路?！捌呖v”指景西路、澤州路、文博路、蘭花路、太洛路、高（都）金（村）路、規(guī)劃改線改造后的207國道，其中207國道為城市各組團聯(lián)系的快速交通主軸。城市內部交通城市空間規(guī)劃高都區(qū)巴公區(qū)北石店區(qū)金村區(qū)主城區(qū)南村區(qū)白馬寺生態(tài)綠心晉城市在空間上規(guī)劃出“兩區(qū)四片”，其中唯主城區(qū)的規(guī)模人口及現(xiàn)狀建設用地指標最高，隨著城市的進一步發(fā)展，主城區(qū)將更明顯地表現(xiàn)出對于周邊片區(qū)的匯攏作用。規(guī)劃中心城區(qū)空間規(guī)劃成“兩區(qū)四片”的組團式結構。“兩區(qū)”：主城區(qū)和金村區(qū)?！八钠保罕笔昶?、南村（金匠）片、巴公片、高都片。本案各區(qū)片建設用地及人口規(guī)模指標區(qū)片名稱現(xiàn)狀建設用地（km2）現(xiàn)狀人口規(guī)模(萬人)2020年建設用地（km2）2020年人口規(guī)模（萬人）主城區(qū)34.0430.2644.6246.0金村區(qū)1.200.484.935.0北石店片5.766.648.658.0南村（金匠）片2.632.438.144.5巴公片4.291.968.065.0高都片1.020.921.801.5合計48.9442.6976.2070“兩區(qū)四片、六點聯(lián)動、組團發(fā)展”的城市空間格局結構高都區(qū)巴公區(qū)北石店區(qū)金村區(qū)主城區(qū)南村區(qū)白馬寺生態(tài)綠心主城區(qū)：市級綜合中心，包括行政、文化、居住、商貿服務、高新技術產業(yè)、現(xiàn)代物流等多種功能巴公區(qū)：以煤化工業(yè)為主的工業(yè)和配套生活區(qū)高都區(qū)：以旅游、休閑、居住功能為主的城市生活片區(qū)金村區(qū)：以教育科研和文化產業(yè)創(chuàng)新基地區(qū)級行政中心北石店區(qū)：具有煤炭生產只能的城市生產、生活綜合片區(qū)南村區(qū)：以清潔型工業(yè)為主的一二類工業(yè)片區(qū)及配套生活區(qū)晉城市依據(jù)城市的空間規(guī)劃，形成六個功能組團，其中以主城區(qū)為核心，重點打造市級綜合中心，囊括多種功能。主城區(qū)的核心功能地位對周邊縣市具有極大的向心作用。城市功能規(guī)劃城市功能規(guī)劃規(guī)劃形成“一心、一環(huán)、兩帶、多斑塊”式的園林生態(tài)環(huán)境。重點打造“宜居城市”及“國家園林城市”玉屏山生態(tài)保育帶丹河生態(tài)保育帶白馬寺生態(tài)廊龍王山生態(tài)廊白馬寺生態(tài)綠心城市綠色生態(tài)規(guī)劃晉城市依托白馬寺山形成了城市生態(tài)綠心，重點打造“宜居城市”和“園林式城市”。城市環(huán)境未來有望改善，宜居屬性更強?！耙恍摹保阂劳邪遵R寺山生態(tài)區(qū)建設的城市生態(tài)綠心?！耙画h(huán)”：沿環(huán)城高速路建設的環(huán)城綠帶，有效控制城市蔓延，維護城市生態(tài)結構的穩(wěn)定?！皟蓭А保貉赜衿辽胶偷ず咏ㄔO的城市邊緣生態(tài)保育帶?！皟衫取保糊埻跎街恋ず樱遵R寺山、浮山至丹河的生態(tài)綠化廊道?！岸喟邏K”：城市公園、城市出入口及吳王山、伊侯山、晉普山，莒山，浮山、玨山等多個生態(tài)斑塊。生態(tài)綠地規(guī)劃綠地規(guī)劃釋義宏觀經(jīng)濟與城市發(fā)展研究\城市發(fā)展研究小結中心城領銜，六點聯(lián)動1以中心城為主要經(jīng)濟發(fā)展增長極，形成周邊向中心聚攏的發(fā)展形勢。六區(qū)功能組團，聯(lián)動發(fā)展鐵路高速，兩環(huán)四射，交通暢達2城市發(fā)展主要方向為東南和西北，市中心區(qū)域已經(jīng)趨于飽和遠期將形成東、西兩大新城，形成城市多“心”發(fā)展的格局一心兩帶，園林環(huán)境3規(guī)劃以白馬寺為中心形成的城市綠心，提供宜居的生活環(huán)境。一心結合兩帶兩廊多斑塊，打造園林化城市環(huán)境。生態(tài)環(huán)境相關規(guī)劃外部環(huán)境13結論：處于市場成長期，遠期看好，發(fā)展與磨合將成為期間的主題城市發(fā)展規(guī)劃2城市印象：完善的交通體系，晉城市與周邊城市的互動提供了可能；中心城區(qū)經(jīng)濟增長極對周邊縣市形成向心作用；城市綠化系統(tǒng)的建立，為城市的提供了更加優(yōu)越居住生活環(huán)境。作為晉豫門戶城市，擁有完善的道路交通體系，空間功能規(guī)劃完善，強調主城的核心作用及六區(qū)的聯(lián)動，重點打造宜居的園林化城市環(huán)境。為城市的經(jīng)濟與社會發(fā)展提供了良好的發(fā)展條件。近五年固定資產投資和房地產投資均表現(xiàn)出持續(xù)增長，為房地產開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境?晉城市的固定資產投資常年來保持較快速度增長，用于基礎設施建設及房地產開發(fā)的投資不斷加大。?固定資產投資帶來城市交通狀況的改善和城市整體面貌的更新，對于房地產市場的發(fā)展有極大的促進作用，同時對吸引外來人口“安居”和“就業(yè)”都有較大的推動作用。?晉城市房地產投資也保持持續(xù)增長，處在快速發(fā)展階段。晉城市2006-2010年固定資產投資及房地產投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：《2011晉城市統(tǒng)計年鑒》房地產/投資情況歷年晉城市房地產施工、竣工、新開工面積統(tǒng)計單位：㎡數(shù)據(jù)來源：《2011晉城市統(tǒng)計年鑒》晉城市的住宅施工面積近幾年來逐步增長，08年后出現(xiàn)明顯增幅，竣工量也有較大幅度的增長，市場競爭日漸激烈?晉城市歷年的房地產施工量穩(wěn)步增長，09年的增幅尤為明顯，目前已達到408萬平方米，是2007年的四倍。?房地產的竣工面積也保持了一定的增長，09年起達到了60萬平方米以上。?近兩年晉城市的施工面積及新開工面積都遠大于竣工面積，可預期日后的市場競爭將更加激烈。房地產/供需情況單位：萬元歷年晉城市房地產投資總額統(tǒng)計晉城市住宅交均價統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：《2011晉城市統(tǒng)計年鑒》單位：元/㎡晉城市近五年的住宅方面的投資額持續(xù)增加，但是，住宅銷售總額與住宅投資總額的比例逐年下降、住宅均價增幅的相對緩慢，市場對于開發(fā)商及產品的要求也隨之增高數(shù)據(jù)來源：《2011晉城市統(tǒng)計年鑒》房地產/供需情況?2007年中，佳潤尚城、聚龍苑、麗源潛水灣等品質樓盤的大量成交大大拉升了當?shù)胤康禺a市場的平均價格；?隨著近年來土地價格及物價的上漲，各種建安、人工、物料等成本費用增加，使銷售總額與投資總額的比例逐年降低。行業(yè)競爭加劇，對開發(fā)商的要求越來越高。歷年晉城市房地產投資總額統(tǒng)計晉城市住宅交均價統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：《2011晉城市統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)來源：《2011晉城市統(tǒng)計年鑒》09年以來晉城房地產的市場需求逐步釋放，競爭加劇，商品住宅的成交于2010有所下滑房地產/供需情況?2010年晉城市商品住宅供應較2009年有明顯增長，相對應的市場需求被大量釋放。?晉城市商品住宅市場09、10年的總成交面積分別為57萬平米、55萬平米；單價的上漲，對于成交面積造成一定影響。銷售狀況編號項目在售1玉龍灣公館2白水印象3銘基鳳凰城4夏威夷5尚嘉華庭6峰景藍山7麗源國際8銘杰苑9西城香府售罄10聚龍苑11居泰商住樓12泰富商住樓13前進商住樓14銀領尚品15蘊麒商住樓16龍泉花園17太景商住樓18匯邦銀座未開盤19鳳壹公館20銀座花園21蘭煜龍灣22金城蘭園72345618911101213141516161819202122調研樓盤分布圖此次調研有效項目約為22個，其中在售項目和售罄項目各為9個，未開盤為4個。【說明】此次調研項目約25個，其中有效項目為22個，在售項目為9個，售罄項目為9個，未開盤為4個。房地產/調研項目分布在售項常目和售罄項目中除了三個樓盤沒有二房供應外都配置有二房，其中以90-100㎡之間供應最集中，總體去化良好。房地產/在售項目與售罄項目供求情況/二房

編號

項目

總供應

總去化

去化率70~80㎡80~90㎡90~100㎡100~110㎡110~120㎡供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交在售1玉龍灣公館2025929.2%301917240

2白水印象504896.0%

5048

3銘基鳳凰城848398.8%

8483

4夏威夷3636100%

2222

14145尚嘉華庭14857.·1%

7474

6峰景藍山12311492.7%

211910295

7麗源國際000

8銘杰苑4646100%

4646

9西城香府131131100%

52525151252533售罄1聚龍苑000

2居泰商住樓1616100%

1616

3泰富商住樓000

4前進商住樓3636100%

3636

5銀領尚品2020100%66111313

116蘊麒商住樓7575100%

4545151515157龍泉花園2020100%

20208太景商住樓3232100%

3232

9匯邦銀座1717100%331010

44說明：以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)以住宅為統(tǒng)計口徑數(shù)據(jù)來源：實地調研、易居中國CRIC系統(tǒng)及相關網(wǎng)站房地產/在售項目與售罄項目供求情況/三房

編號

項目

總供應

總去化

去化率0~100㎡100~110㎡110~120㎡120~140㎡140~160㎡160~180㎡180~200㎡200㎡以上供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交在售1玉龍灣公館3665515.0%

6021

202341040

2白水印象28427797.5%

142139

142138

3銘基鳳凰城20818388.0%

208183

4夏威夷726184.7%

3634

1816

18115尚嘉華庭211571.4%

141174

6峰景藍山48038480%141463411311091961507670

7麗源國際12986.2%

6976018銘杰苑27415054.7%

303018179795

1298

9西城香府61961699.5%

103103187187329326

售罄1聚龍苑338338100%

77772112115050

2居泰商住樓6464100%

32323232

3泰富商住樓6464100%

6464

4前進商住樓1818100%

18181818

5銀領尚品261261100%4444118118636344262666

6蘊麒商住樓4545100%

1515112929

7龍泉花園6060100%

40402020

8太景商住樓110110100%

323292921616

9匯邦銀座5252100%

1010

25251717

在售項常目和售罄項目都配置有三房，其中以120-140㎡之間供應最集中，面積在180㎡以上去化較慢。數(shù)據(jù)來源：實地調研、易居中國CRIC系統(tǒng)及相關網(wǎng)站說明：以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)以住宅為統(tǒng)計口徑

編號

項目

總供應

總去化

去化率140~160㎡160~180㎡180~200㎡200~250㎡250㎡以上供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交在售1玉龍灣公館5200

520

2白水印象

3銘基鳳凰城

4夏威夷

5尚嘉華庭

6峰景藍山221254.5%

22127麗源國際6323%

6328銘杰苑6323%

6329西城香府24729%

247

售罄1聚龍苑

2居泰商住樓

3泰富商住樓130130100%454534345151

4前進商住樓

5銀領尚品

6蘊麒商住樓

7龍泉花園22100%

22

8太景商住樓

9匯邦銀座

在售項常目和售罄項目中配置四房的項目偏少，在售項目中四房去化較慢，市場上無300以上的四房供應。房地產/在售項目與售罄項目供求情況/四房說明：以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)以住宅為統(tǒng)計口徑數(shù)據(jù)來源：實地調研、易居中國CRIC系統(tǒng)及相關網(wǎng)站

編號

項目

總供應2房3房4房70~80㎡80~90㎡90~100㎡100~110㎡110~120㎡0~100㎡100~110㎡110~120㎡120~140㎡140~160㎡160~180㎡180~200㎡200㎡以上140~160㎡160~180㎡180~200㎡200~250㎡250㎡以上1鳳壹公館95

19

5719

2銀座花園296

9650

150

3蘭煜龍灣54

32

224金城蘭園607

62

384

12833房地產/未開盤項目/供應情況在未開盤的項目中二房供應較少，三房以160-180㎡供應最多，四房供應皆在200㎡以上。說明：以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)以住宅為統(tǒng)計口徑數(shù)據(jù)來源：實地調研、易居中國CRIC系統(tǒng)及相關網(wǎng)站市場特征/開發(fā)主體現(xiàn)象1：目前主要在建及未來供應項目均為本地開發(fā)商為主，多數(shù)項目規(guī)模在1——15萬平方米左右，開發(fā)實力參差不齊開放商項目名稱晉城金建集團錦天房地產開發(fā)有限公司玉龍灣公館山西銘基房地產開發(fā)有限公司銘基鳳凰城山西盛華房地產開發(fā)有限公司新界花園晉城市銳宏房地產開發(fā)有限公司夏威夷小區(qū)晉城市城區(qū)房地產開發(fā)總公司太景商住樓晉城市天惟房地產開發(fā)有限公司泰富商住樓晉城市盈泰房地產開發(fā)有限公司銀領尚品晉城市銘杰房地產開發(fā)有限公司銘杰苑晉城市峰花園房地產開發(fā)有限公司西城香府晉城市銀基房地產開發(fā)有限公司銀座花園晉城市峰景房地產開發(fā)有限公司峰景香濱花園晉城摩天地產菩陀旺世晉城市博厚置業(yè)房地產開發(fā)有限公司金城蘭苑、梅苑、竹苑、菊苑晉城市匯邦房地產開發(fā)有限公司匯邦現(xiàn)代城匯邦新城總建面﹤20萬㎡項目總建面﹥20萬㎡項目數(shù)據(jù)來源：CRIC晉城市場調研現(xiàn)象2：開發(fā)水平低，部分項目沒有充分遷就到住戶的居住習慣，采用了東西向設計，規(guī)劃、園林、產品外立面、用材等方面處理手法簡單，產品同質化情況嚴重市場特征/產品品質銀領尚品：東西朝向設計，立面雷同夏威夷：東西朝向設計，立面雷同龍澤苑：入戶樓梯龍澤苑：涂料外立面、空調位常見小區(qū)綠化小區(qū)綠地及活動廣場項目名稱團購單位團購數(shù)量金城蘭苑地稅局1棟夏威夷小區(qū)國企部分銀座花園礦務局職工，檢察院部分玉龍灣公館開發(fā)區(qū)事業(yè)單位公務員2棟現(xiàn)象3：銷售在預售之前，團購現(xiàn)象明顯訪談摘要：晉城的房子跟別的地方不太一樣，一般都是項目開挖起就開始賣，項目蓋完的時候就都賣完了。多數(shù)項目都有團購現(xiàn)象，所以很多項目基本拿到預售證前就賣完了。雖然大家也知道沒有預售許可證的房子不能買，但是不買，到時候可能就沒得買了?！址繌臉I(yè)人員：王女士團購案例銷售在預售之前白水印象售罄8#樓白水印象認購樓位置市場特征/客戶特征從業(yè)人員訪談現(xiàn)象4：市場營銷手段匱乏，銷售道具不講究，售樓處簡單，部分項目已開始進行突破，并獲得較好的市場效果市場特征/營銷手段項目銷售道具售樓處銷售均價玉龍灣公館單頁，樓盤沙盤，墻體廣告簡單裝修5800金城蘭園區(qū)域沙盤、樓盤模型、戶型模型、單頁、墻體廣告豪華裝修8000龍澤苑--簡單

白水印象樓盤模型、戶型模型、單頁中等5400銘基鳳凰城區(qū)域沙盤、樓盤模型、戶型模型、單頁、墻體廣告、道旗中等6500蘭煜龍灣樓盤沙盤簡單--麗源國際榮裕堡單頁、墻體廣告歐式風格9800銀座花園區(qū)域沙盤、樓盤模型、戶型模型、單頁、墻體廣告中等6000銘杰苑戶型模型、單頁簡單4800新界花園樓盤模型、戶型模型、單頁中等--夏威夷小區(qū)樓盤模型、戶型模型、單頁簡單5300尚嘉華庭單頁簡單5300鳳壹公館樓盤模型、戶型模型、單頁簡單6000峰景香濱花園單頁、外墻廣告、樓盤模型、戶型模型2層，歐式裝修6200銘杰苑售樓處龍澤苑售樓中心數(shù)據(jù)來源：CRIC晉城市場調研開發(fā)主體參差不齊同質化嚴重，品質不高團購現(xiàn)象銷售道具不講究，但逐漸引起重視，成為趨勢產品品質客戶特點營銷手段結論：市場發(fā)展不夠成熟、市場混亂缺乏統(tǒng)一管理、開發(fā)商實力參差不齊，快速回現(xiàn)心理嚴重，個別項目向外圍產品層延展，不成熟的單點概念性勝出效應明顯市場特征總結與居住基本功能直接相關的因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面價格戶型質量交通采光通風產品附加值，有助于提升物業(yè)形象區(qū)域外能感受到，競爭的最高級別環(huán)境物管教育配套會所風格人文品牌身份體驗服務晉城市發(fā)展特征城市發(fā)展特點——從城市的地理空間分布看，晉城市屬于典型的內陸城市，其經(jīng)濟發(fā)展的內向性相對明顯，城市的整體氣質表現(xiàn)不像沿海城市那樣包容和開放。從經(jīng)濟發(fā)展類型看，晉城是典型的以重工業(yè)經(jīng)濟為主導的城市，且其三產的發(fā)展重心也主要是圍繞重型工業(yè)和能源的關聯(lián)行業(yè)。這使得晉城體現(xiàn)出以重工業(yè)經(jīng)濟為主導的城市性質。從人群構成看，晉城的主要高收入階層集中于第二產業(yè)以及服務于第二產業(yè)的政府部門和第三產業(yè)之中。這些人由于近年的能源經(jīng)濟暴漲，其財富也陡然增加。從房地產市場看，目前市場尚處于發(fā)展的初級階段。目前市場較為混亂，市場缺乏管理，營銷手段匱乏，開發(fā)商實力的參差不齊導致產品品質差距極大；但隨著個別突破性項目的面世，標志著市場已日漸成熟，要求項目整體都需要有進一步提升。PART

3區(qū)域市場研究板塊描述城北板塊的范圍東面以東謝匠為界，北面至北環(huán)路，南面到東大街，西至古閬路，是城區(qū)內房地產市場發(fā)展相對滯后的板塊。城北板塊南接主城區(qū)，北臨景觀優(yōu)美的白馬寺山，隨著城市發(fā)展北擴，城市化帶動舊城改造推進農用地征收和工業(yè)用地改造置換，城市居住環(huán)境得到升級，城北未來將成為重要的居住生活板塊。板塊特征現(xiàn)有住宅供應少，區(qū)域配套設施不夠完善目前區(qū)域內住宅項目主僅有峰景藍山一個在售項目，分布在北環(huán)路以南、建設路以東未來規(guī)劃優(yōu)勢明顯，定位于集生態(tài)綠化、學校、商業(yè)金融服務、工業(yè)與居住為一體的綜合發(fā)展區(qū)域區(qū)域內規(guī)劃了東源頭公園、城北公園學校和商業(yè)金融服務等配套，未來居住環(huán)境將得到升級。城北板塊作為晉城房地產市場的后起之秀，是未來城市重要的生活居住板塊，目前尚處于起步階段。未來隨著區(qū)域內住宅項目的陸續(xù)開工，及公共配套的完善，區(qū)域居住價值將逐步提升。區(qū)域市場研究/城北板塊概況城北板塊區(qū)位示意圖澤州路鳳臺路北環(huán)路城中板塊區(qū)域市場研究/商品房供求情況區(qū)域商品房項目及住宅出讓土地示意圖目前整個區(qū)域內只有位于項目西北面的峰景藍山項目二期尾盤在售，今年成交均價約為5200元/平米商品房建設目前區(qū)域內在售項目為晉城市峰景房地產開發(fā)公司2008年開發(fā)的峰景香濱藍山項目，位于項目的西北方，城北公園的西面。目前項目一期已售罄（均價約3300元/㎡），入住率約30%，二期僅剩一棟樓王在售，銷售價格約6400元/㎡，項目總體均價約5200元/㎡。澤州北路新市街本項目在售項目區(qū)域市場研究/在售項目/峰景藍山（二期）峰景藍山是區(qū)域內唯一在售的項目，分三期規(guī)劃開發(fā)，目前二期最后一棟樓王產品在售。規(guī)劃分期分三期規(guī)劃開發(fā)，（90）㎡左右的經(jīng)濟兩房、（110）㎡-（140）㎡的舒適三房、（147）㎡-（160）㎡豪華四房和（200㎡以上）大戶型一期二期三期峰景藍山規(guī)劃分期圖一期：6棟高層，08年6月開盤，已入住，入住率約30%二期：2棟高層4棟小高層，最后一棟小高層樓王在售，主要為230-285㎡的三-四房三期：16棟多層項目地址澤州路與北環(huán)路交叉口，西臨規(guī)劃中的建設路，北臨北環(huán)路，東臨澤州路總占地170畝總建筑面積(㎡)28萬規(guī)劃總戶數(shù)1452戶容積率3物業(yè)類型多層、小高層、高層開發(fā)商晉城市峰景房地產開發(fā)有限公司開盤時間2008年6月綠化率35%售樓處澤州北路與北環(huán)路交叉口南100米目前峰景藍山二期尾盤在售樓王5號樓，均為大戶型，戶型方正，注重居住的舒適度區(qū)域市場研究/在售項目/峰景藍山五房兩廳三衛(wèi)面積：284.97㎡四房兩廳三衛(wèi)面積：230.14㎡戶型特點：主臥大套房設計（帶衛(wèi)生間、衣帽間、書房）臥室均帶衛(wèi)生間主臥南向270度轉角設計觀景陽臺入戶花園北向臥室?guī)эh窗觀景陽臺套房設計飄窗儲藏間入戶花園戶型特點：主臥套房設計（帶衛(wèi)生間）主臥南向270度轉角設計觀景陽臺入戶花園北向臥室?guī)эh窗南北通透戶型面積段供應套數(shù)比重去化套數(shù)去化率峰景藍山（二期）二房（75-85㎡）213.65%1990.48%大二房（90-100㎡）10217.74%9593.14%三房（85-120㎡）27238.61%21880.15%大三房（120-150㎡）20836.17%18488.46%四房（230-285㎡）223.83%1254.55%區(qū)域市場研究/在售項目/峰景藍山二期供應的主力戶型為三房，約占75%的比例，去化速度穩(wěn)健，小三房（120㎡以下）市場接受度最高數(shù)據(jù)來源：實地調研、易居中國CRIC系統(tǒng)及相關網(wǎng)站項目從2008年開有盤到今年價格穩(wěn)中有升，北邊礦務局團購與古礦團購為其主要客戶來源“我剛在香濱藍山買了一套，在這買的都是晉城礦務局的人，王臺占了大多數(shù)，選房那天都說這已經(jīng)是礦務局的社區(qū)了`，一期大部分房子已經(jīng)在去年12月份的時候由礦務局團購了150多套,房源總共只有300多套，那天我們去選房的時候排號排到260多號```可以說已經(jīng)沒什么好戶型了```只留了部分內部房?！薄寰八{山業(yè)主語錄區(qū)域市場研究/在售項目區(qū)域商品房項目及住宅出讓土地示意圖澤州北路新市街本項目已出讓地塊預出讓地塊土地出讓（共出讓5幅，其中居住用地3幅）區(qū)域內及澤州北路沿線2010年區(qū)域內出讓的土地數(shù)量為3幅地塊，其中1幅為商服用地，1幅為商住用地，1幅為居住用地，且都已成交出讓；2011年片區(qū)內計劃出讓土地數(shù)量為7幅，已成交2幅（商服、商?。硗?幅皆為住宅用地，未公告出讓。2010-2011年城北板塊及澤州北路計劃出讓為10幅，已有5幅土地出讓，其中3幅為居住用地。區(qū)域市場研究/商品房供求情況12345967810已出讓商服地塊本案出讓情況編號地塊編號地址用途占地面積（㎡）容積率備注已出讓12010-3澤州北路東側、金三角南側商住用地114012.8未知22010-12澤州北路西、收藏家協(xié)會公用地北側居住134671.8晉城市暢安房地產開發(fā)有限公司32010-13澤州北路西、規(guī)劃書院街南其他商服59342.1晉城市源吉投資有限公司42011-3澤州北路東、自來水廠西居住商服117684.8山西盛華房地產開發(fā)有限公司52011-5澤州北路東側、華澤學府用地南側商服210670.8晉城市唐榮實業(yè)有限公司預出讓6js2011--15澤州北路東、氣象局南住宅10567--東關社區(qū)城改（15.85畝）7js2011--16澤州北路西、東關小學北住宅15974--東關社區(qū)城改（23.96畝）8js2011--19澤州北路東、市場街南住宅3234--中波臺東（4.85畝）9js2011--24澤州北路東側、金三角北住宅73337--普通商品房（110畝）10js2011--29澤州北路東、鳳苑小區(qū)西側住宅8000--市氣象局、城區(qū)二輕（12畝）2010-2011年城北片區(qū)土地供應面積合計：17.47萬平方米（261畝）區(qū)域市場研究/未來土地市場供應分析由于區(qū)域基礎配套不夠完善，成熟度不高，房地產發(fā)展相對滯后，峰景藍山為區(qū)域內唯一在售樓盤，受供求與產品品質影響，成交均價亦呈上升趨勢，最高樓王產品價格約為6400元/平米，較之同項目普通產品高出近900平米，產品溢價能力高；土地市場經(jīng)過11年總體供應激增，住宅用地供應較集中，預示未來競爭將逐步增加。2010-2011年新增住宅用地供應面積達221.5畝，預計開發(fā)規(guī)模超過35萬平米（參考區(qū)域容積率，按平均容積率2計算），區(qū)域內未來住宅供應存在壓力，對本項目而言開發(fā)時間的把握很重要。區(qū)域市場總結區(qū)域市場研究/小結PART

4土地屬性研究項目區(qū)位及交通條件本項目位于城市南北軸線澤州路旁，對外通勤便捷，距離城市核心區(qū)約5分鐘車程。比鄰白馬寺城市綠肺，生態(tài)環(huán)境條件優(yōu)越1、比鄰城市生態(tài)綠肺，資源條件突出位于晉城的城北區(qū)域，背靠城市綠心白馬寺山，自然生態(tài)資源優(yōu)勢明顯。2、緊鄰城市南北軸線，對外通勤便捷地處南北中軸澤州路與市政規(guī)劃路交匯處，可達性較好，隨著規(guī)劃路的正式通車，項目交通屬性將得到進一步提升。3、城市商業(yè)中心環(huán)伺，輻射效應明顯距離城市核心區(qū)約5分鐘車程；距離人民廣場商圈約10分鐘車程；項目區(qū)位及交通條件三大優(yōu)勢注：城市軸線為鳳臺路（東西向，直達鄭焦晉高速及城市外環(huán)線)；澤州路（南北向，直達北環(huán)路及澤州縣可便捷通達北石店區(qū)及高都區(qū)）。南面為待拆的廠房4北面古書院路（規(guī)劃）汽修廠1綠色麗園23澤州北路以東現(xiàn)有唐榮汽車店5澤州北路以東現(xiàn)有公交站點6澤州路北環(huán)路規(guī)劃路古閻路123456788澤州北路以北現(xiàn)有公交公司7澤州北路以北現(xiàn)有加油站項目南側為廠房，破舊的樓房對項目有一定的影響，目前周邊在售項目僅有峰景藍山項目，白馬寺山與東源頭公園（規(guī)劃中）的景觀源將成為項目未來開發(fā)的最大優(yōu)勢所在項目周邊環(huán)境峰景藍山待拆遷的廠房公園（規(guī)劃中）我們地塊方的類型名稱幼兒園古書礦幼兒園、小神龍幼兒園小學東關小學、古書院礦小學中學晉城一中、書院學校其他小百合藝術學校、崇實學校、東華學校、衛(wèi)生學校、行政學校等目前項目周邊（1公里內）教育及醫(yī)療配套配套相對匱乏，基本集中在2公里范圍內項目配套條件項目周邊醫(yī)療配套（2公里）古書院礦醫(yī)院老地方牙科晉煤集團總醫(yī)院協(xié)作醫(yī)院焦曉永門診晉城市城區(qū)醫(yī)學會門診城區(qū)中醫(yī)院精神病專科晉城明仁眼科北街社區(qū)衛(wèi)生服務中心東街東關社區(qū)衛(wèi)生服務站晉城市第二人民醫(yī)院住院部城區(qū)計生婦幼保健中心晉城市職業(yè)病醫(yī)院門診樓本項目類型名稱綜合醫(yī)院第二人民醫(yī)院住院部、婦幼保健中心、古書礦醫(yī)院、晉煤集團總醫(yī)院協(xié)作醫(yī)院等?？漆t(yī)院城區(qū)中醫(yī)院精神病?？?、職業(yè)病門診樓門診地方牙科、城區(qū)學會門診部其他北街社區(qū)衛(wèi)生服務中心、東關社區(qū)衛(wèi)生服務站書院學校古書院礦幼兒園晉城崇實學校晉城東華學校澤州縣衛(wèi)生學校晉城煤業(yè)集團古書院礦小學校長康幼兒園澤州縣行政學校晉城一中小白和藝術學校小神龍幼兒園晉城煤業(yè)集團置業(yè)教育培訓晉城市城區(qū)東關小學本項目項目周邊教育配套（2公里）項目宗地現(xiàn)狀地塊西片含有大量綠樹，南片有部分待拆工廠，北片邊界為臨時建筑。高低臨時廠房臨時廠房地塊方正，但內部呈東高西低的坡地地形，平均落差約10米，易營造豐富的坡地景觀效果。目前地塊內基本無建筑物，可實現(xiàn)快速開發(fā)地塊為不規(guī)整坡地地形，呈長方形狀，東高西低北高南低，最大高差達19.6米；地塊開發(fā)經(jīng)濟指標土地使用面積33334㎡規(guī)劃用地面積31682用地性質居??；商服容積率≤2.7建筑面積約90000㎡建筑密度≤22%限制條件控制高度≤70m，沿澤州路退界需有≥20m；南面退界≥20m；西面退界≥10m，北面退界≥20m澤州路北環(huán)路規(guī)劃路建設北路本項目項目規(guī)劃用地面積僅3萬多平米，容積率高達2.7，產品只能以高層為主。項目開發(fā)體量相對較小，9萬平米的住宅開發(fā)量，可確保未來去化風險較低，可實現(xiàn)資金快速回籠項目地塊指標分析我們地塊方的本項目擁有良好的開發(fā)條件及規(guī)劃優(yōu)勢，地塊價值將隨區(qū)域的逐漸成熟而不斷提升，具備開發(fā)品質的物業(yè)的條件O1西面規(guī)劃為東源頭公園，項目將受益于整個區(qū)域升級帶來的價值提升。2按城市規(guī)劃，南面回遷房已出規(guī)劃圖預計將在2-3年內完成改造，項目周邊環(huán)境有望在開發(fā)期內改善W1項目南面緊鄰待拆工廠，未來規(guī)劃為回遷房，對項目的視線、入口等有影響2項目的澤州北路沿路為小規(guī)模汽修店、雜貨鋪3項目靠澤州北路有粉塵和噪音影響4周邊生活配套不全，2公里范圍內的公共配套一般S1項目周邊300米內有1個公交站點，3路公交車經(jīng)過，30分鐘內能到達鳳臺路、白馬寺等重要站點2地塊內部較多大型原生植物可以加以利用，項目的園林具有發(fā)揮空間3項目東高西低、北高南低，坡地的高差優(yōu)勢對特色園林的打造形成利好T1項目處在主城區(qū)板塊的北部區(qū)域，目前開發(fā)程度不高，導致板塊市場關注度較低2開發(fā)商首次進軍房地產行業(yè)，經(jīng)驗不足，知名度缺乏項目土地價值分析小結項目的潛在開發(fā)優(yōu)勢地塊規(guī)劃優(yōu)勢用地方正，地塊內無不利規(guī)劃因素，自然坡地效果，易形成景觀特色，適合打造高品質產品；周邊公園規(guī)劃，提升區(qū)域價值項目西側為規(guī)劃公園用地，體塊潛在優(yōu)勢明顯；競爭市場：重新定位價值通過在全市范圍內重新定義競爭區(qū)域，尋找項目核心競爭優(yōu)勢，突破區(qū)域現(xiàn)有價值限制，樹立產品品質形象；區(qū)域市場：寧為鳳尾，不做雞頭區(qū)域內在售項目僅一個；區(qū)域市場項目可借鑒意義有限。項目發(fā)展初步方向項目地塊的潛在開發(fā)優(yōu)勢，賦予了本項目更廣闊的開發(fā)空間，讓本項目跳出現(xiàn)有區(qū)域環(huán)境，進而在全市范圍內重新定位競爭對手，尋找新的項目發(fā)展機會PART

5競爭市場研究區(qū)域市場特征開發(fā)區(qū)城市東擴重點區(qū)域，供應和銷售業(yè)績好的樓盤多集中于此區(qū)，價格上漲迅速。區(qū)域內存在多個有特點的標桿項目，為項目重點參考區(qū)域。中心城城區(qū)面積最大，各項目差異較大，以中小型項目為主，個別項目新增項目檔次較高，可作為參考項。城西目前均價最低區(qū)域，區(qū)域主要依托老城區(qū)的完善配套，但品質不突出，項目參考價值不大。城南目前區(qū)域內有城市重點城中村改造項目，項目重點參考區(qū)域。城西北為古礦礦區(qū)區(qū)域，周邊項目品質不高，項目價格與品質不符，畸形發(fā)展，項無典型參考項目。圖中所標均價均為2011年1-7月住宅均價從城市板塊分布來看，各區(qū)域房地產發(fā)展特點不盡相同，房地產發(fā)展水平層次不齊；通過挖掘區(qū)分各區(qū)域住宅市場的標桿項目，按以尋找符合本項目定位的競爭對手競爭市場研究/競爭市場板塊區(qū)域均價：4300元/㎡參考項目：無沙依巴克區(qū):平頂山板塊區(qū)域均價：5500元/㎡參考項目：鳳凰城城南:區(qū)域均價：6000元/㎡參考項目：麗源國際榮裕堡、金城開發(fā)區(qū):區(qū)域均價：5000元/㎡參考項目：蘭煜龍灣中心城:區(qū)域均價：4500元/㎡參考項目：匯邦城西:區(qū)域均價：5200元/㎡參考項目：尚嘉華庭城西北:區(qū)域均價：5200元/㎡參考項目：峰景藍山城北:板塊區(qū)位示意圖意向區(qū)域意向區(qū)域意向區(qū)域項目名稱占地（萬㎡）總建（萬㎡）容積率居住物業(yè)類型選擇理由麗源國際榮裕堡--6--小高層大尺度空間、純歐式建筑，城市豪宅典范金城蘭園3.75123.2高層住宅目前開發(fā)區(qū)綜合品質突出的高層社區(qū)產品蘭煜龍灣6.7233.4小高層、高層本地房企巨頭蘭煤運銷集團下的房產公司開發(fā)，開發(fā)的小高層、高層、商業(yè)等混合社區(qū)，產品質量較能體現(xiàn)區(qū)域的開發(fā)水平銘基鳳凰城18.8292.2別墅、洋房、小高層大盤開發(fā)典范，社區(qū)景觀設計和建筑規(guī)劃較為出色競爭市場研究/競爭項目概況【說明】：金城蘭園與蘭煜龍灣為目前處于蓄客階段根據(jù)先前的分析結論，確定本項目的競爭對象，選擇各區(qū)域具有代表性的項目進行橫向比較分析：數(shù)據(jù)來源：實地調研、易居中國CRIC系統(tǒng)及相關網(wǎng)站開發(fā)區(qū)中心城城南項目名稱銷售均價溢價能力項目名稱銷售均價溢價能力項目名稱銷售均價溢價能力麗源國際1000067%蘭煜蘭灣6200（預計）29%銘基鳳凰城650038%金城蘭園（預計）800033%鳳壹公館600025%白水印象540015%銀座花園6000--銘杰苑4800--聚龍苑4700--各住宅項目標桿，在區(qū)域內擁有較高的溢價能力，銷售價格明顯高于區(qū)域同類在售項目競爭市場研究/競爭項目界定基本信息項目地址開發(fā)區(qū)紅星東街與呂匠路交叉口層數(shù)18層總建筑面積(㎡)6萬規(guī)劃戶數(shù)192戶容積率--物業(yè)類型小高層層高3.2(1-13),3(14-18)開發(fā)商晉城鵬展房地產開發(fā)有限公司）開工日期2008.9開盤時間2009年總投資2.5億銷售均價10000元/平米麗源國際榮裕堡/項目概況麗源國際榮裕堡：總投資達2.5億元，建筑面積近6萬平米，層高18層，是集住宅、商業(yè)為一體的綜合智能化小區(qū)項目定位：將以新穎的設計、獨特的造型、優(yōu)美的環(huán)境，完美展示現(xiàn)代都市生活的新空間，為住戶創(chuàng)造一個智能化、質量化、國際化、人性化且舒適、方便、文明和具有較高文化品位的生活環(huán)境。

社區(qū)整體采用圍合設計，運用歐式建筑符號與歐式園林，強化整體的異域氛圍，運用東西錯位與平米錯位設計，保證建筑的通風采光麗源國際榮裕堡/規(guī)劃設計采用圍合設計，增強社區(qū)的整體性，運用八角頂?shù)葟娬{建筑符號建筑單體高度進行東高西低的錯位設計，在平面上也進行相應的錯位設計，保證戶型的通風采光設計商業(yè)廣場，以便吸引干道人流，促進商業(yè)發(fā)展歐式園林風格，利用圓形方形等歐式圖案等硬質鋪裝營造異域氛圍中央空調系統(tǒng)頂級熱水器韓國原裝進口地暖定制豪華實木鋼芯門特制門窗、豪華精裝大廳雙層真空玻璃精裝樓道精裝電梯相比市場上大部分樓盤只注重建筑外觀而不注重單體內部結構和裝修等細節(jié)，榮裕堡在用材和科技性能等方面有所突破產品用材麗源國際榮裕堡/建筑產品累計推案套數(shù)：192套戶型設計采用“十字廳”設計，轉角陽臺，套房設計，大面寬等豪宅元素，但由于項目價格高，約超出城市平均水平50%，市場接受度有限四房兩廳兩衛(wèi)面積:273.74㎡麗源國際榮裕堡/戶型配比三房兩廳兩衛(wèi)面積：197.66㎡戶型面積段供應套數(shù)比重去化套數(shù)去化率三房180-200㎡12967.19%86.20%四房255-275㎡6332.81%23.17%資料來源：易居中國CRIC系統(tǒng)、晉城房產信息網(wǎng)及實地調研四房兩廳兩衛(wèi)面積：253.56㎡三房兩廳兩衛(wèi)面積：187.9㎡項目核心價值麗源國際榮裕堡/項目核心價值產品品質兩棟小高層與商業(yè)圍合布局，采用八角頂?shù)葰W式建筑符號與歐式園林，強化整體異域氛圍；單體進錯位設計，保證戶型的通風采光；戶型大尺度空間，270度陽臺，5.2米面寬，3.2米層高；設置大型商業(yè)廣場，吸引人流。核心展示一級中央空調系統(tǒng)、進口地暖系統(tǒng)、豪華精裝大堂、精裝樓道等高品質用材。完善配套社區(qū)內設豪華售樓處（在建），日后做會所使用；大型商業(yè)配套。項目基本情況項目位置：鳳臺東街以南文昌東街以北物業(yè)類別：高層占地面積：3.75萬M2總建筑面積：12萬M2容積率：3.2開發(fā)商:晉城博厚房地產開發(fā)有限公司金城蘭園總建筑面積12萬平米，規(guī)劃精裝4棟高層產品，預計售價在8000元/平米項目供應情況總套數(shù)：607套，可售房源442套（地稅局團購17#樓）銷售均價：預計銷售均價約8000元/㎡；裝修信息：約2000元/M2，現(xiàn)場調研時廚衛(wèi)墻面地磚等裝修材質還在擬定過程中。金城蘭園/項目概況建筑為點式布局，保證各樓棟的間距和視野，最大棟距超百米內部設置中央園林，整體結構性較強金城蘭園規(guī)劃住宅與底層商業(yè)，超大棟距，點式布局，采用中央大景觀設計，園林設計采用新古典歐式，硬景觀細節(jié)處理精致，通過中心內湖進行休閑活動分區(qū)與融合。南面大體量的商業(yè)布局，考慮人流的復雜，用科技手段（電梯一卡通）進行區(qū)隔金城蘭園/項目規(guī)劃商業(yè)歐式園林景觀盡管項目體量不大，仍然配備實用而人性化的配套設施，提供產品附加值。兒童天地羽毛球會館兵乓球活動室健身設施金城蘭園/配套規(guī)劃金城蘭園/裝修標準金城蘭園全部為精裝修產品，裝修標準2000元/平米，采用新古典歐式裝修風格，運用金色、青灰、白色等穩(wěn)重大氣的顏色，凸顯富貴氣派的居住體驗裝修外墻：首層及二層為石材，二層以上為高級真石漆樓梯間：白色仿瓷涂料門窗：斷橋隔熱鋁合金窗戶（進口五金配件）戶門：高級三防門公共部門（電梯廳、首層大堂等）：精裝修產品附加值.消防、監(jiān)控、報警系統(tǒng)自成一體高檔名牌電梯煤氣門（窗）磁、緊急呼叫等家居智能化系統(tǒng)可視門禁、閉路監(jiān)控等安防系統(tǒng)地下車庫、電梯一卡通中央空調地暖系統(tǒng)面積：160.45㎡面積：133.84㎡面積：280.7㎡金城蘭園/戶型配比本項目戶型較為單一，以舒適三房、舒適四房為主力供應戶型，可見市場定位明確累計推案套數(shù)：607套戶型面積段供應套數(shù)比重舒適三房133.846210.21%豪華三房159.94-181.8138463.26%舒適四房202.99-221.3612821.09%豪華四房280.7335.44%面積：221.34㎡【說明】：項目共四棟高層，其中一棟已被地稅局團購，以上數(shù)據(jù)為三棟的可售房源數(shù)量項目核心價值金城蘭園/項目核心價值產品品質受地塊限制，產品類型較為單一，通過精裝修等高端包裝手段抓客戶群；引進新古典歐式景觀園林風格，實現(xiàn)與本地產品的差異化。核心展示超大棟距，新古典歐式中央園林與豪華貴氣精裝修，精裝入戶大堂與品牌電梯，凸顯業(yè)主身份。完善配套擁有四大科技智能安防體系：智能安保系統(tǒng)、緊急呼叫等智能家居系統(tǒng)、地下停車監(jiān)控系統(tǒng)、地下車庫電梯一卡通系統(tǒng)，筑造一級安全社區(qū)。小社區(qū)依然配備人性化的配套，如健身房、羽毛球館等。基本信息項目地址龍灣公園以東，澤州公園東北總占地109畝總建筑面積(㎡)23萬規(guī)劃戶數(shù)800多戶容積率3.4物業(yè)類型小高層、高層開發(fā)商晉城蘭煜房地產開發(fā)有限公司（山西煤炭運銷公司與蘭煜投資公司合資成立）開盤時間待定綠化率38.6%總投資7億蘭煜龍灣/項目概況蘭煜龍灣：大規(guī)模社區(qū)，憑借其整體品質，集商業(yè)、住宅、生態(tài)資源為一體的親水社區(qū)項目定位：以我市新城中心的親水社區(qū)、新中軸線上的后花園為定位，以“占據(jù)城區(qū)稀缺生態(tài)資源，打造低碳、生態(tài)、親水的自然景觀”為依托，將建成一座集住宅、商業(yè)等多功能于一體，體現(xiàn)人文、綠色、環(huán)保理念的現(xiàn)代新型高檔小區(qū)，成為引領城市未來豪宅的典范形象。

龍灣公園幼兒園紅星路文化路商業(yè)街社區(qū)園林休閑會所規(guī)劃路項目體量大，采用內湖等園林設計手法承接附近公園景觀，最大化利用景觀優(yōu)勢，同時完善社區(qū)自身的配套，滿足業(yè)主的多方面需求項目緊靠龍灣公園與澤州公園，享有良好的景觀視野，在小區(qū)內部規(guī)劃湖景與周邊呼應，最大化利用資源。坡地園林進行個性化處理。項目規(guī)劃了商業(yè)街、商業(yè)會所以及幼兒園，滿足業(yè)主的多方面需求蘭煜龍灣/項目規(guī)劃目前將推案套數(shù)：150套位置戶型面積段層數(shù)供應套數(shù)比重1#舒適三房160-1703212885.33%3#四房以上400左右112214.67%預計將推出兩棟，一棟高層一棟小高層，總計150套，目前處于蓄客階段蘭煜龍灣/戶型配比產品品質迎合項目西面的龍灣公園建立小區(qū)內部園林景觀，形成親水社區(qū)，配置小高層高層，營造高綠化率的高檔社區(qū)核心展示大體量商業(yè)、休閑會所、室外泳池、幼兒園，昭示性強，奠定大盤氣勢，客戶可以感受到樓盤的品質與氣度；大規(guī)模主題景觀的營造與展示，確立項目整體高品質形象。完善配套會所服務項目齊全，包括室外泳池、餐飲等相應配套；社區(qū)內商業(yè)、幼兒園、休閑娛樂設施等設施，滿足業(yè)主便捷的生活需求。蘭煜龍灣/核心價值核心價值：項目品質高端，為高綠化率的高檔社區(qū)，依托周邊優(yōu)良的自然資源為以實現(xiàn)產品的差異化，自我完善內部配套設施銘基鳳凰城/項目概況銘基鳳凰城總建筑面積29萬平米，分三期規(guī)劃開發(fā)，集別墅、多層、洋房、小高層與高層的規(guī)模社區(qū)，是晉城目前最大體量的社區(qū)基本信息項目地址澤州南路1151號總占地187960平方米總建筑面積(㎡)291560平方米規(guī)劃戶數(shù)1711戶容積率2.2物業(yè)類型Towhouse、情景洋房、多層、小高層和高層等開發(fā)商晉城煤業(yè)集團下屬晉城銘基房地產開發(fā)有限公司開盤時間一期已入住，二期2010年12月開盤綠化率40%停車位855個一期二期三期一期產品：建筑面積達8萬平方米，由8棟多層、3棟小高層和3棟花園洋房組成。共推出544套住宅，共有9種戶型，面積從94-250㎡不等，主力戶型為128-147㎡。二期產品：小高層、別墅首批精裝小高層3棟，294套房源89—139m2闊綽兩房和典雅三房，價格6000元/m2以上，贈送精裝修三期產品：多層、小高層、高層；未開發(fā)銘基鳳凰城以中心區(qū)域為開發(fā)啟動，規(guī)劃配套幼兒園、小學等功能，融合會所、泳池等生活方式的概念進行規(guī)劃開發(fā)配套規(guī)劃：社區(qū)內設高級雙語幼兒園、小學、會所、陽光泳池、高尚商務中心、西餐廳、咖啡館、娛樂中心、健身房等高標準生活配套銘基鳳凰城/規(guī)劃設計一期園林規(guī)劃園林規(guī)劃采取法國經(jīng)典造園手法，強調景觀與建筑協(xié)調，營造典型的法蘭西風情。

“山”“水”兩條景觀軸線相互呼應，形成貫穿全區(qū)的主題景觀，彰顯小區(qū)的高尚品質。商業(yè)廣場、香榭里大道、法國風情商業(yè)街、玫瑰大道等特色景點，形成了項目一期的景觀軸線。坡地的層次退臺處理人車分流的綠化帶處理以入口廣場、組團景觀、會所等多個景觀節(jié)點串聯(lián)，“山”“水”兩條景觀軸線相互呼應，使整體項目營造出較高檔的景觀效果，樹立起了項目“精品”的市場形象銘基鳳凰城/景觀設計多景觀節(jié)點串聯(lián)的景觀軸線，將自然資源（綠化）和人文資源（商業(yè)、會所）充分融合累計推案套數(shù)：294套，送裝修二期首推精裝房，是晉城首個精裝項目，目前處于二期的該項目尾盤階段，二房總價較低，去化較快四房兩廳兩衛(wèi)面積：157㎡（洋房）銘基鳳凰城/戶型配比三房兩廳兩衛(wèi)面積：146㎡（洋房）兩房兩廳二衛(wèi)面積：138㎡戶型面積段供應套數(shù)比重去化套數(shù)去化率二房89.78-92.388428.77%8398.81%三房126-13920871.23%18387.98%【說明】以上數(shù)據(jù)以取得預售證的26#、27#、28#三棟高層為統(tǒng)計來源銘基鳳凰城/客戶情況客戶特征描述——年齡段：集中在35歲以上人群為主，無低齡化購房趨勢，中年客群為主要購房群體；職業(yè)：煤炭相關國有企業(yè)職工，煤礦單位科局級以上干部為主，本地或外地在晉城有生意往來的私營業(yè)主、；置業(yè)次煤炭數(shù)：本地以兩次及以上為主，首次購房客戶比例較少；購房特征：通過口碑傳播，購買本項目的客戶，占所有預售成交客戶的30%?？蛻魧傩苑治觥蛻舴秶喝行钥蛻?，無明顯區(qū)域劃分客戶類型：改善型居住為主，首次購房客戶較少客戶構成：以煤礦相關行業(yè)的群體為主，中高層公務員，私企業(yè)主。全市性客戶為主，無明顯的區(qū)域劃分。存在部分各縣客戶，外省市客戶較少?？蛻魳嫵梢悦旱V相關行業(yè)中高層人員，中高層公務員，私企業(yè)主為代表的中產階級人士為主“我們的客戶，并沒有明顯的區(qū)域特征，這和周邊居民購買力有很大關系。我們的客戶是全市性的，老城區(qū)、市中心的客戶都有在我們這里購房的。當然因為開發(fā)商是晉煤集團下面的子公司，有不少都被晉煤內部職工團購的，從總體看，這個項目在消費者心中還是適合居住的?！薄N售人員項目核心價值銘基鳳凰城/項目核心價值產品品質多層、小高層、高層圍繞中央景觀軸進行圍合布局，塑造坡屋頂，運用高低錯落的天際線處理方法形成，營造了項目品質感；首創(chuàng)精裝概念，首創(chuàng)社區(qū)內步行商業(yè)街。核心展示

坡地與流水形成“山”“水”兩大景觀軸線，人車分流系統(tǒng)體現(xiàn)了人性化設計。完善配套社區(qū)內設高級雙語幼兒園、小學、會所、陽光泳池、高尚商務中心、西餐廳、咖啡館、娛樂中心、健身房等高標準生活配套。高端項目都不做一房產品，兩房以90－100㎡大戶型，三房120－140㎡為供應主力，四房及以上舒適型大戶型基本為200平米以上大戶型項目兩房三房四房面積段80以下80－9090-100100-110110-120100以下100-120120-140140-160160-180180-200200以上160以下160-200200-250250以上金城蘭園

蘭煜龍灣

銘基鳳凰城

峰景藍山

麗源國際主區(qū)間90－100㎡120－140㎡

200㎡以上競爭項目比較分析/戶型配比從競爭項目情況來看，兩房去化速度最快，面積一般控制在90－100平米；三房為市場主力產品，面積一般在120-140平米左右；麗源國際榮裕堡高單價高總價的產品去化速度相對較慢競爭項目比較分析/面積段去化情況表中所統(tǒng)計數(shù)據(jù)為住宅比例項目名稱面積段供應套數(shù)供應比例各戶型去化套數(shù)去化率金城蘭園三房（130-140㎡）6210.21%未售未售大三房（160-180㎡）38463.26%四房（200-220㎡）12821.09%大四房（280㎡）335.44%蘭煜龍灣三房（160-170㎡）12885.33%未售未售四房/四房以上（400㎡）2214.67%銘基鳳凰城（二期）二房（90－100㎡）8428.77%8398.81%三房（125—140㎡）20871.23%18387.98%麗源國際三房（180-200㎡）12967.19%86.20%四房（255-275㎡）6332.81%23.17%峰景藍山（二期）二房（75-85㎡）213.65%1990.48%大兩房（90-100㎡）10217.74%9593.14%三房（85-120㎡）27238.61%21880.15%大三房（120-150㎡）20836.17%18488.46%四房（230-285㎡）223.83%1254.55%數(shù)據(jù)來源：實地調研、易居中國CRIC系統(tǒng)及相關網(wǎng)站項目建筑風格為簡約歐式風格以米色為主要色調，注重細部處理項目建筑風格為現(xiàn)代風格以白色和棕色為主要色調品質感不強競爭項目比較分析/建筑立面大平層豪宅產品，建筑帶有濃烈的歐式色彩外立面采用干掛天然石材、水泥瓦屋頂、巴洛克式圓柱、雙層真空玻璃、鑄鐵欄桿，打造歐式風格建筑峰景藍山（實景圖）多采用歐式風格，以米色、黃色為主要色調，但是細節(jié)設計還有所欠缺裝飾主義風格以土黃為主要色調，注重細部處理麗源國際榮裕堡（實景圖）金城蘭園（效果圖）銘基鳳凰城（實景圖）目前還未做外立面處理競爭項目比較分析/景觀規(guī)劃項目名稱景觀規(guī)劃亮點金城蘭園采用中央大景觀設計，園林設計采用新古典歐式，硬景觀細節(jié)處理精致，通過中心內湖進行休閑活動分區(qū)與融合蘭煜龍灣采用內湖，承接西面公園景觀坡地園林進行個性化處理銘基鳳凰城借助意法園林長處，講究中軸對稱利用水景資源與坡地及臺階相結合，發(fā)揮水景的視覺效果，形成山水兩大景觀軸線麗源國際歐式中央水景噴泉，多用硬質和小品塑造異域風情多采用歐式園林風格，景觀覆蓋率基本在40%左右，銘基鳳凰城和金城蘭園景觀系統(tǒng)增加地塊整體性，層次較為豐富蘭煜龍灣景觀效果圖金城蘭園景觀規(guī)劃圖銘基鳳凰城景觀規(guī)劃圖數(shù)據(jù)來源：實地調研、易居中國CRIC系統(tǒng)及相關網(wǎng)站競爭市場分析小結本項目所面臨的競爭屬性競爭項目現(xiàn)有的產品特征競爭項目提供的借鑒啟示1、市場上的高端產品并沒有明顯的集聚性，在各區(qū)域零散分布，成為各區(qū)域的項目標桿，帶動各區(qū)域住宅市場發(fā)展。2、目前項目所在區(qū)域競爭項目較少，對項目而言是一大利好。競爭市場小結1、現(xiàn)有市場高端項目均位于地段弱勢區(qū)域，外部資源較少，競爭樓盤都開始走品質化路線，注重景觀營造和建筑立面表現(xiàn)。但戶型創(chuàng)新和樓盤樣板房展示還很少見。2、目前市場在售的競爭產品，精裝修產品還比較少見，智能化產品開始出現(xiàn)，市場機會值得期待。3、市場主力戶型為120~140㎡的三房和90~100㎡的兩房為主，大面積兩房三房市場銷售情況較好，市場上暫無300-400㎡的大戶型供應。1、銘基鳳凰城所屬區(qū)域內生活配套相對落后，采用大盤開發(fā)模式，規(guī)避地段劣勢，自成體系，灌輸消費者新的居住理念。2、建筑立面多采用歐式風格，色調多樣，注重產品顯性要素的品質表達。3、景觀設計多采用歐式園林風格，景觀覆蓋率基本在40%左右，銘基鳳凰城和金城蘭園景觀系統(tǒng)增加地塊整體性，層次較為豐富。營造高品質的景觀體驗，是這些項目成功的關鍵。競爭市場分析小結雖然對競爭市場情況已經(jīng)了解，但我們仍然需要解決以下問題：1、本項目區(qū)域內是否存在符合本項目定位，且具有一定購買力的潛在客戶？2、全市各高端項目的客戶的