南昌龍灣酒店項(xiàng)目定位報(bào)告

南昌龍灣酒店項(xiàng)目

市場調(diào)查情況介紹及定位探討華美龍灣項(xiàng)目組2007-9Part1市場調(diào)查情況介紹南昌市高星級(jí)酒店市場情況南昌市度假村市場情況在建度假型酒店情況高星級(jí)酒店基本概況酒店名稱星級(jí)客房數(shù)平均房價(jià)開業(yè)時(shí)間地理位置凱萊酒店五星32749098年開業(yè)，05年重裝沿江北大道江西賓館五星24250261年開業(yè)，06年重裝八一大道索菲特準(zhǔn)五星1864992006年9月開業(yè)紅谷灘新區(qū)新府路嘉萊特和平準(zhǔn)五星2525102006年7月開業(yè)廣場南路園中源準(zhǔn)五星1894652006年12月開業(yè)高新開發(fā)區(qū)火炬大街錦都皇冠四星2143902005年4月開業(yè)洪城路凱萊大酒店（五星）江西賓館（五星）索菲特泰耐克大酒店（準(zhǔn)五星）嘉萊特和平國際酒店（準(zhǔn)五星）園中源大酒店（準(zhǔn)五星）錦都皇冠酒店（四星）高星級(jí)酒店市場特征集中分布在中心城區(qū)八一路、洪城路、站前路等中心城區(qū)交通主干道整體水平發(fā)展滯后硬件檔次偏低，價(jià)格相對(duì)便宜品牌意識(shí)薄弱索菲特和錦江已撤場，僅剩香港品牌凱萊同質(zhì)化競爭激烈功能定位雷同，新酒店分割老酒店的客源市場份額商務(wù)散客中高端商務(wù)客人（行政樓層設(shè)置少、行政酒廊使用率低）會(huì)議團(tuán)隊(duì)政府及企業(yè)會(huì)議團(tuán)隊(duì)境外抱嬰團(tuán)隊(duì)（凱萊、嘉萊特）每次接待長住3個(gè)月政府接待（索菲特、江賓）長包房（園中源）開發(fā)區(qū)企業(yè)外籍專家高星級(jí)酒店客源特征Part1市場調(diào)查情況介紹南昌市高星級(jí)酒店市場情況南昌市度假村市場情況在建度假型酒店情況灌城度假村檔次：三星級(jí)（實(shí)際檔次低于此標(biāo)準(zhǔn)）開業(yè)時(shí)間：1998年位置：高新大道距市中心：25分鐘車程占地面積：40畝，總建1.31萬平方米客房數(shù)：99間房價(jià)：120元/間夜灌城度假村中央水池景觀別墅式客房戶外游泳池網(wǎng)球場灌城度假村中餐廳會(huì)議室灌城度假村資源條件位于高新區(qū)內(nèi)，位置優(yōu)勢承接高新區(qū)企業(yè)會(huì)議需求主要客源中低檔會(huì)議團(tuán)隊(duì)配套設(shè)施中餐廳、會(huì)議室、游泳池、網(wǎng)球場、桌球、乒乓球、棋牌室、足浴、桑拿、按摩建筑風(fēng)格現(xiàn)代（初級(jí)）翠林高爾夫度假酒店檔次：三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)開業(yè)時(shí)間：1969年8月28日，前身為省委828賓館地理位置：迎賓大道158號(hào)，銀三角立交西側(cè)距市中心：車程45分鐘占地面積：1000余畝客房量：220間房價(jià)：144元/間夜翠林高爾夫度假酒店翠林高爾夫度假酒店客房客房衛(wèi)生間建筑外觀翠林高爾夫度假酒店高爾夫會(huì)所客房雙層防彈窗翠林高爾夫度假酒店會(huì)議室中餐廳翠林高爾夫度假酒店資源條件18洞高爾夫球場歷史、政治背景客源政府及企業(yè)會(huì)議為主，高爾夫會(huì)所為輔，附以聚會(huì)形式配套設(shè)施會(huì)議室、禮堂、毛主席故居、高爾夫球場、網(wǎng)球場、乒乓球、桌球、棋牌、釣魚、KTV、多功能廳、桑拿建筑風(fēng)格軍事大院象山森林假日酒店開業(yè)時(shí)間：2004年位置：北郊象山森林公園內(nèi)距市中心：80-90分鐘車程（距機(jī)場20分鐘）占地面積：1933公頃客房數(shù)：40幢別墅，200間客房標(biāo)間房價(jià)：288元/間夜象山森林假日酒店象山森林假日酒店中餐廳大門象山森林假日酒店寶石別墅：內(nèi)含2個(gè)豪華客房、中型活動(dòng)室、棋牌室公共衛(wèi)生間象山森林假日酒店皇家別墅貴族森林別墅象山森林假日酒店皇家別墅客廳皇家別墅客房皇家別墅客廳走廊象山森林假日酒店會(huì)議室觀景臺(tái)湖景象山森林假日酒店射箭場攀巖練習(xí)場乒乓球、羽毛球館象山森林假日酒店資源條件象山森林公園原始自然景觀主要客源公司會(huì)議、培訓(xùn)班、拓展訓(xùn)練團(tuán)隊(duì)配套設(shè)施會(huì)議室、網(wǎng)球場、戶外拓展訓(xùn)練基地、羽毛球、乒乓球、射擊場、攀巖、餐飲、KTV建筑風(fēng)格形態(tài)各異，與森林景觀結(jié)合較好象山森林假日酒店產(chǎn)權(quán)式酒店公寓87套兩室兩廳（73平方米）14萬/套（帶裝修、家私家電），毛坯價(jià)1280元/平方米7%年回報(bào)率剩余3套酒店的客戶及親朋購買銘雅高爾夫度假村位置：紅谷灘新區(qū)廬山南大道601號(hào)距市中心：車程25分鐘（距機(jī)場25分鐘）開業(yè)時(shí)間：2006年底占地面積：5402畝客房數(shù)：238間套，現(xiàn)出租148間套房價(jià)：300元/間夜經(jīng)營性質(zhì)：產(chǎn)權(quán)式酒店公寓按2房2廳/套銷售，每年固定返利8000元/套，基本售完銘雅高爾夫度假村銘雅高爾夫度假村鐘樓（小型會(huì)議室）客房區(qū)接待中心銘雅高爾夫度假村客房后期住宅水景銘雅高爾夫度假村資源條件高爾夫球場、距離機(jī)場較近客源旅行團(tuán)隊(duì)（南昌中轉(zhuǎn)團(tuán)、香港包機(jī)團(tuán)）高爾夫球會(huì)會(huì)員、球友配套設(shè)施高爾夫俱樂部、小型足球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、垂釣、健身房、按摩、桑拿、中西餐廳、棋牌室、酒吧建筑風(fēng)格歐式度假村市場特征中低檔次為主、但經(jīng)營情況較好資源條件主要依托自然環(huán)境或人工造景建筑形式多為中式、西式風(fēng)格純酒店式經(jīng)營為主，部分帶有產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)度假村客源特征會(huì)議團(tuán)隊(duì)為主翠林高爾夫、灌城、象山森林假日旅游團(tuán)隊(duì)為主銘雅高爾夫純度假客源和商務(wù)散客較少，中高端消費(fèi)客源較少Part1市場調(diào)查情況介紹南昌市高星級(jí)酒店市場情況南昌市度假村市場情況在建度假型酒店情況羅馬假日羅馬假日地理位置：灣里區(qū)梅嶺國家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)內(nèi)距市中心：車程60－70分鐘酒店檔次：準(zhǔn)5星客房數(shù)：200間套建筑面積：20,000平米（酒店）羅馬假日其它項(xiàng)目5.5萬平米四幢酒店公寓 4600元/平方米可代租2幢雙拼，5幢單體別墅 已訂，暫不出售 業(yè)主享受所有配套設(shè)施的會(huì)員優(yōu)惠：3.8/6.8/8.8折配套設(shè)施南昌首家跑馬場、網(wǎng)球場、中醫(yī)藥養(yǎng)生園、高爾夫推桿練習(xí)場、游泳池、會(huì)所、藝術(shù)館、SPA養(yǎng)生館（8000平米）、KTV、雪茄紅酒吧資源條件：梅嶺風(fēng)景區(qū)資源，人工挖湖造水景羅馬假日在建工地現(xiàn)場恒茂森林海地理位置：梅嶺國家4A景區(qū)內(nèi)，羅馬假日斜對(duì)面距市中心：車程60－70分鐘一期：1800畝，15幢獨(dú)幢別墅，3幢公寓，1座會(huì)所二期：五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假酒店、旅游景點(diǎn)客房數(shù)：50套左右建筑風(fēng)格：地中海式恒茂森林海沙盤恒茂森林海會(huì)所（會(huì)議樓）恒茂森林海在建公寓恒茂森林海公寓樣板間恒茂森林海其它項(xiàng)目：別墅 暫不出售公寓 500套，未出售，均價(jià)5000元/平方米配套設(shè)施：會(huì)所、會(huì)議室（會(huì)所二層）、超市二期建旅游度假景點(diǎn)：跑馬場、高爾夫球場、狩獵場等資源條件：自然資源：梅嶺風(fēng)景區(qū)人造景觀：二期旅游度假景點(diǎn)廬山西海國際溫泉度假村酒店地理位置：云居山柘林湖國家重點(diǎn)風(fēng)景區(qū)距市中心：90分鐘占地面積：400畝檔次：準(zhǔn)五星級(jí)溫泉度假酒店客房數(shù)：330間套建筑風(fēng)格：仿西班牙風(fēng)格廬山西海國際溫泉度假村酒店大門沙盤酒店廬山西海國際溫泉度假村酒店公寓樣板間廬山西海國際溫泉度假村酒店酒店配套區(qū)廬山西海國際溫泉度假村酒店資源條件：自然資源：溫泉、枳林湖風(fēng)景區(qū)人造景觀：世界溫泉村、人工湖水系其它項(xiàng)目：別墅：86幢公寓：576套 產(chǎn)權(quán)式公寓：5幢132套前3年回報(bào)率分別為6%，7%，8%；第4年后開發(fā)商與業(yè)主4/6分成，業(yè)主全年擁有18天居住權(quán)在建度假型酒店特征酒店作為房地產(chǎn)開發(fā)的配套設(shè)施檔次定位為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)依托風(fēng)景區(qū)自然景觀資源為主，輔以人造景觀除酒店外的其他配套設(shè)施豐富、新穎，如跑馬場、養(yǎng)生SPA等建筑風(fēng)格多以西式為主，園林景觀設(shè)計(jì)略顯不足產(chǎn)權(quán)式物業(yè)先行開發(fā)，買家以南昌本地人為主，購買目的兼顧度假和投資Part2定位方向探討定位策略開拓者策略：發(fā)掘新的市場需求、填補(bǔ)市場供應(yīng)空缺競爭者策略：同樣定位于現(xiàn)有度假型物業(yè)的市場需求，以更有競爭力的條件搶占市場份額影響因素發(fā)展商的開發(fā)目的：為房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)本項(xiàng)目地塊的先天資源條件不足規(guī)劃條件制約（根雕館、生物科普館、植物觀賞園）純度假型物業(yè)經(jīng)營受淡旺季影響明顯市場開拓者策略功能定位：親子度假樂園目標(biāo)客戶：中高端家庭休閑度假客依據(jù)：南昌居民消費(fèi)特征年人均教育文化娛樂服務(wù)支出上千元，政府教育支出全國排名第一人均家庭教育支出同比增長73％家庭消費(fèi)力強(qiáng)，肯德基單店單日營業(yè)額創(chuàng)全球第一市場供應(yīng)空缺專門針對(duì)兒童及青少年的休閑科普?qǐng)鏊狈?，且現(xiàn)有度假村均定位會(huì)議團(tuán)隊(duì)度假型酒店的國際發(fā)展趨勢親子主題酒店目前在歐美國家十分流行后續(xù)住宅開發(fā)的潛在目標(biāo)客戶群便于與規(guī)劃的項(xiàng)目結(jié)合開發(fā)市場競爭者策略功能定位：會(huì)議型度假酒店目標(biāo)客戶：中高檔會(huì)議團(tuán)隊(duì)依據(jù)：南昌度假村的主流客戶類型解決純度假型物業(yè)的非周末及節(jié)假日客源問題同類客源市場的客戶細(xì)分，與中低檔度假村差異化競爭后續(xù)住宅開發(fā)的潛在目標(biāo)客戶群景觀環(huán)境營造：度假村的重要資源條件人工造景彌補(bǔ)項(xiàng)目地塊資源條件的先天不足水景讓地塊更有靈氣和生機(jī)，建筑及園林造型圍繞水景作文章在景觀環(huán)境的營造上，打造南昌檔次最高的度假型物業(yè)建筑及景觀造型風(fēng)格建議參考一：東南亞風(fēng)情依據(jù)：現(xiàn)有度假型物業(yè)的建筑風(fēng)格及景觀均以中式或歐式為主東南亞風(fēng)情為目前市場空缺，且設(shè)計(jì)風(fēng)格成熟、親水強(qiáng)東南亞風(fēng)情的園林與植物觀賞園、科普館等規(guī)劃條件的吻合度高參考二：美國流水別墅改良風(fēng)格依據(jù)：流水別墅的設(shè)計(jì)精華在于其室內(nèi)空間的自由延伸，即以二層（主入口層）的起居室為中心，其余房間向左右鋪展開來，別墅外形強(qiáng)調(diào)塊體組合通過連廊形式將單體別墅并連，既符合單獨(dú)產(chǎn)權(quán)式銷售分?jǐn)偵俚囊?/p>