DB2301T 141-2023物業(yè)服務(wù)運行成本測算評估規(guī)范

ICS03.120CCSA002301IDB2301/T141—2023前言 2規(guī)范性引用文件 3術(shù)語和定義 4基本要求 25基本原則 26測算評估程序 27測算評估物業(yè)服務(wù)運行成本基礎(chǔ) 48測算評估物業(yè)服務(wù)運行成本構(gòu)成和內(nèi)涵 69評估實施與控制 910評估報告 11檔案管理 12職業(yè)道德 附錄A（資料性）住宅項目建筑規(guī)劃參數(shù)一覽表 附錄B（資料性）住宅項目共有設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計匯總表 附錄C（資料性）物業(yè)服務(wù)運行成本測算評估評估報告(參考文本) 參考文獻(xiàn) DB2301/T141—2023本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。請注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機(jī)構(gòu)不承擔(dān)識別專利的責(zé)任。本文件由哈爾濱市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提出并歸口。本文件起草單位：哈爾濱市物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理協(xié)會、中國檢驗認(rèn)證集團(tuán)黑龍江有限公司、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、黑龍江玖世物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理有限公司、黑龍江建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院、黑龍江省龍和昌物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理有限公司、黑龍江興企企業(yè)管理咨詢有限公司、黑龍江友坤物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理有限公司、黑龍江鑫源房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司、黑龍江嶼麒企業(yè)管理咨詢服務(wù)有限公司、黑龍江省晟杰物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理有限公司、黑龍江山水景行企業(yè)管理咨詢有限公司、哈爾濱眾途物業(yè)服務(wù)評估有限公司、哈爾濱工業(yè)大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司。本文件主要起草人：孫墨萱、范鴻賓、王紅、林野、曲庭順、高俊峰、范英子、王彤、韓金龍、邰忠奇、李歐航、曲占杰、張亮、李玉紅、朱小報、丁寶貴、張倩、王丹、徐麗娜、王美忱、陳柏任、王宛迎、馬姸、張冰、徐晶。1DB2301/T141—2023物業(yè)服務(wù)運行成本測算評估規(guī)范本文件規(guī)定了物業(yè)服務(wù)運行成本測算評估的基本要求、基本原則、測算評估程序、測算評估物業(yè)服務(wù)運行成本基礎(chǔ)、測算評估物業(yè)服務(wù)運行成本構(gòu)成和內(nèi)涵、評估實施與控制、評估報告、檔案管理和職業(yè)道德要求。本文件適用于哈爾濱市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)運行成本測算評估。2規(guī)范性引用文件本文件沒有規(guī)范性引用文件。3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。3.1物業(yè)服務(wù)運行成本維修養(yǎng)護(hù)運行建筑區(qū)劃范圍內(nèi)業(yè)主共有部分及配套設(shè)施設(shè)備，維護(hù)共有區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和基本秩序等所發(fā)生的服務(wù)成本總和。3.2物業(yè)服務(wù)運行成本測算評估通過對物業(yè)服務(wù)項目進(jìn)行綜合分析、研判，結(jié)合影響物業(yè)服務(wù)費用各種因素，進(jìn)行統(tǒng)計、評估、測算，得出物業(yè)項目在特定時間點的物業(yè)服務(wù)運行成本的行為。3.3測算評估項目需要評估物業(yè)服務(wù)運行成本的具體物業(yè)項目。3.4測算評估時點測算評估結(jié)果對應(yīng)的日期。3.5同類參考項目在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)項目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等方面與評估項目相同或相近的物業(yè)項目。3.6測算評估結(jié)果市場正常狀態(tài)下，依據(jù)評估項目選定的物業(yè)服務(wù)項目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，測算其所需的物業(yè)服務(wù)運行成本。2DB2301/T141—20233.7測算評估報告獨立、公平、客觀、準(zhǔn)確記述測算評估過程和評估成果的文件。4基本要求4.1測算評估方在物業(yè)服務(wù)運行成本測算評估活動中應(yīng)：a)按約定完成委托事項，包括現(xiàn)場勘查、資料收集、編制運行成本測算評估報告；b)維護(hù)委托方和被測算評估物業(yè)項目服務(wù)相關(guān)者的合法權(quán)益；c)遵循獨立、客觀、公正原則，所編制的測算評估報告應(yīng)符合法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的要求；d)保守代理測算評估業(yè)務(wù)中獲知的業(yè)主個人信息及商業(yè)秘密等。4.2物業(yè)服務(wù)運行成本測算評估活動的委托方通常包括但不限于：a)行政管理部門；b)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、區(qū)縣政府；c)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會；d)物業(yè)服務(wù)人。4.3測算評估應(yīng)確定影響物業(yè)服務(wù)運行成本的物業(yè)服務(wù)的范圍及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)作為物業(yè)服務(wù)運行成本測算評估的主要依據(jù)。4.4物業(yè)服務(wù)的范圍由物理范圍和責(zé)任范圍構(gòu)成，包括：a)物理范圍包含建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主專有部位以外的共有部位和共有區(qū)域及附屬設(shè)施；b)責(zé)任范圍包含法律法規(guī)和行政規(guī)范規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或服務(wù)人承擔(dān)的職責(zé)。5基本原則物業(yè)服務(wù)運行成本測算評估應(yīng)遵循下列原則：a)合法性原則。計入運行成本的費用應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定；b)相關(guān)性原則。計入運行成本的費用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用；c)對應(yīng)性原則。計入運行成本的費用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)項目及其內(nèi)容、服務(wù)指標(biāo)相對應(yīng)；d)不重復(fù)原則。與其他成本相重疊的部分應(yīng)當(dāng)獨立核算、按比例分擔(dān)，不應(yīng)重復(fù)計算；e)合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)運行成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平；f)評估時點原則。評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是在確定的評估時點的物業(yè)服務(wù)運行成本費用。6測算評估程序6.1接受測算評估委托前的準(zhǔn)備測算評估方在接受測算評估委托方的委托前，應(yīng)向委托方了解的內(nèi)容包括但不限于:a)測算評估結(jié)果的使用目的；b)測算評估活動的時間要求；c)測算評估物業(yè)項目的規(guī)模、難度，包括物業(yè)項目區(qū)域范圍，范圍內(nèi)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備情況等；3DB2301/T141—2023d)測算評估物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)法律文件、權(quán)屬法律文件等情況，包括項目立項、建設(shè)用地、建設(shè)施工、竣工驗收、權(quán)屬證明等；e)了解測算評估物業(yè)項目所需的物業(yè)服務(wù)項目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，包括正在實施的物業(yè)服務(wù)項目f)及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，以及業(yè)主共同選擇或其他部門依法選擇尚未實施的物業(yè)服務(wù)項目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；g)了解業(yè)主情況，包括業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會等情況，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，對測算評估的意見，以及對測算評估的法律授權(quán)情況；h)了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況，包括是否有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同簽訂情況。6.2物業(yè)服務(wù)運行成本測算評估程序6.2.1測算評估方與委托方簽訂物業(yè)服務(wù)運行成本測算評估委托服務(wù)合同，合同內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：a)評估物業(yè)項目名稱；b)委托方和受托方；c)評估服務(wù)的形式、內(nèi)容和要求(包括評估準(zhǔn)則)；d)委托方的協(xié)作事項；e)保密責(zé)任；f)評估費用及支付方式；g)違約責(zé)任。6.2.2測算評估基本事項包括評估目的、評估時點、評估對象，應(yīng)在與委托方進(jìn)行溝通及調(diào)查有關(guān)情況和規(guī)定的基礎(chǔ)上確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：a)評估目的應(yīng)根據(jù)委托方合法、合規(guī)、真實、具體的測算評估需要及預(yù)期用途確定，對其表述應(yīng)具體、準(zhǔn)確、簡潔；b)評估時點應(yīng)根據(jù)測算評估目的確定，采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺詼y算評估和預(yù)測性測評估的評估時點在難以具體到日且能滿足測算評估目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等；c)評估對象應(yīng)在委托方指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)測算評估目的依法確定，并應(yīng)明確界定其建筑區(qū)劃范圍內(nèi)及其范圍內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備范圍，不應(yīng)遺漏或虛構(gòu)。6.2.3評估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：a)評估人員的組成；b)擬參考同類項目的資料及其來源渠道；c)擬搜集整理評估項目的資料及其來源渠道；d)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。6.2.4測算評估物業(yè)項目的實地勘察應(yīng)符合下列規(guī)定：a)應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對測算評估物業(yè)項目的區(qū)位狀況和實際狀況；b)應(yīng)拍攝反映測算評估物業(yè)項目實際狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補充收集測算評估所需的關(guān)于測算評估物業(yè)項目的相關(guān)資料；c)應(yīng)制作實地查勘記錄，并應(yīng)記載實地查勘內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。6.2.5物業(yè)服務(wù)運行成本的測算評估,應(yīng)基于委托人選定的物業(yè)服務(wù)項目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，以及評估項目的客觀資料和現(xiàn)場勘查所獲得的真實信息作為依據(jù)。由委托人提供的，物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)及客觀資料，應(yīng)經(jīng)委托人確認(rèn)、簽字或蓋章，并作為評估報告的附件。適用時，還應(yīng)包括:a)委托物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)方案；b)適用的法律法規(guī)和行政規(guī)范；4DB2301/T141—2023c)行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。6.2.6在測算評估中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的測算評估問題時，應(yīng)尋求相關(guān)測算評估專家提供專業(yè)幫助，并應(yīng)在測算評估報告中說明。6.2.7測算評估報告在交付委托方前，應(yīng)對其內(nèi)容和形式等進(jìn)行審查核定，并應(yīng)形成審核記錄，記載審核意見、結(jié)論、日期和人員及其簽名。測算評估報告經(jīng)審核合格后，應(yīng)由不少于兩名參加測算的評估人員簽名并加蓋測算評估機(jī)構(gòu)公章，按有關(guān)規(guī)定和委托合同約定交付委托方。6.2.8測算評估報告交付委托方后，不應(yīng)擅自改動、更換、刪除或銷毀下列測算評估資料：a)測算評估報告；b)測算評估委托書和測算評估委托合同；c)測算評估所依據(jù)的委托方提供的資料；d)測算評估項目來源和溝通情況記錄；e)測算評估對象實地查勘記錄；f)測算評估報告內(nèi)部審核記錄；g)測算評估中的不同意見記錄。6.2.9測算評估方應(yīng)及時整理和保存測算評估資料，保存期限不應(yīng)少于3年。保存期限自測算評估報告出具之日起計算。7測算評估物業(yè)服務(wù)運行成本基礎(chǔ)7.1概述由業(yè)主和使用人共同享有的物業(yè)服務(wù)項目和內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)是測算評估物業(yè)服務(wù)運行成本的基礎(chǔ)。7.2物業(yè)服務(wù)項目和內(nèi)容7.2.1綜合服務(wù)綜合服務(wù)包括下列內(nèi)容：a)接待服務(wù)；b)檔案服務(wù)；c)服務(wù)費收繳；d)報修受理；e)裝修管理服務(wù)；f)投訴處理；g)其他與業(yè)主的約定事項及增值服務(wù)。7.2.2房屋、設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)房屋、設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)包括下列內(nèi)容：a)房屋管理；b)共有部位維護(hù)；c)共有設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)；d)設(shè)施設(shè)備專業(yè)安全檢測。7.2.3秩序維護(hù)與安全防范秩序維護(hù)與安全防范包括下列內(nèi)容：5DB2301/T141—2023a)出入口值崗；b)共有區(qū)域安全巡視；c)共有部位停車服務(wù)；d)安全監(jiān)控；e)突發(fā)公共事件應(yīng)急處置；f)消防服務(wù)；g)災(zāi)害預(yù)防。7.2.4環(huán)境清潔環(huán)境清潔包括下列內(nèi)容：a)房屋共有部位、共有設(shè)施清潔；b)庭院共有區(qū)域清掃、共有設(shè)施清潔；c)共有垃圾桶和垃圾房分類服務(wù)與清運；d)共有部位和共有區(qū)域消殺滅害。7.2.5共有區(qū)域草坪、樹木、花壇的綠化維護(hù)共有區(qū)域草坪、樹木、花壇的綠化維護(hù)包括下列內(nèi)容：a)修剪；b)除雜草；c)施肥；d)灌、排水；e)病蟲害防治；f)災(zāi)后扶正、補種。7.2.6清冰雪清冰雪包括下列內(nèi)容：a)行車道、人行道、室外樓梯踏步、庭院廣場冰雪清理；b)積雪堆放及外運；c)屋面殘雪和冰錐、懸冰清理。7.3物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)7.3.1數(shù)量和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)包括：a)作業(yè)周期與頻次；b)作業(yè)設(shè)備、工具和物料；c)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或要求；d)房屋、設(shè)施設(shè)備完好率；e)其他特殊標(biāo)準(zhǔn)。7.3.2人員標(biāo)準(zhǔn)人員標(biāo)準(zhǔn)包括：a)崗位配置與職責(zé)；6DB2301/T141—2023b)人員數(shù)量、任職條件和專業(yè)能力；c)人員流動率要求。7.3.3采購標(biāo)準(zhǔn)采購標(biāo)準(zhǔn)包括：a)專業(yè)外包項目的數(shù)量；b)外包供應(yīng)方及物料采購供應(yīng)方的資質(zhì)或?qū)I(yè)等級；c)服務(wù)質(zhì)量要求。注：專業(yè)服務(wù)外包一般分為：國家特許經(jīng)營、檢測、產(chǎn)品和8測算評估物業(yè)服務(wù)運行成本構(gòu)成和內(nèi)涵8.1物業(yè)服務(wù)形式根據(jù)業(yè)主選擇的物業(yè)服務(wù)項目及其內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)形式，確定測算評估物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)運行成本構(gòu)成因素。物業(yè)服務(wù)形式分為業(yè)主自我服務(wù)、業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)。a)業(yè)主自我服務(wù)形式。建筑區(qū)劃范圍內(nèi)的業(yè)主自行組織服務(wù)人員對房屋共有部分及其共有附屬設(shè)施設(shè)備運行養(yǎng)護(hù)維修，對環(huán)境衛(wèi)生冰雪進(jìn)行清理，對秩序進(jìn)行維護(hù)的服務(wù)行為。b)業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)形式。通過委托的方式，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定內(nèi)容提供對房屋共有部分及其共有附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行運行養(yǎng)護(hù)維修，對環(huán)境衛(wèi)生冰雪進(jìn)行清理，對秩序進(jìn)行維護(hù)的服務(wù)行為。8.2物業(yè)服務(wù)運行成本構(gòu)成8.2.1成本構(gòu)成因素物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成因素包括：a)人員費用；b)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；c)清潔衛(wèi)生費用；d)綠化養(yǎng)護(hù)費用；e)秩序維護(hù)費用；f)清冰雪費用；g)辦公費用；h)管理費分?jǐn)?；i)固定資產(chǎn)折舊費；j)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費；k)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用；l)法定稅費。8.2.2人員費用8.2.2.1業(yè)主自我服務(wù)管理人員及服務(wù)人員費用，指組織各項服務(wù)工作籌備、策劃、管理、協(xié)調(diào)和服務(wù)人員的報酬、補貼。7DB2301/T141—20238.2.2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員及服務(wù)人員費用，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。8.2.3物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用指為保障物業(yè)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的正常使用，發(fā)生的運行養(yǎng)護(hù)維修所需的費用，包含維修材料費、工具器具使用費、設(shè)備使用費、燃料動力費、管道疏通費、化糞池清掏費等，不包括物業(yè)項目工程質(zhì)量保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費，應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。8.2.4清潔衛(wèi)生費用指保持物業(yè)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)共有環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、清潔用料費、垃圾清掃和收集費等所需費用。8.2.5綠化養(yǎng)護(hù)費用指管理、養(yǎng)護(hù)共有綠化所需的修剪養(yǎng)護(hù)費、綠化工具購置費、綠化用水費、補植費、病蟲害防治費等，不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護(hù)費。8.2.6秩序維護(hù)費用指維護(hù)物業(yè)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)共有秩序所需的器材裝備費、安全防護(hù)用品費、安全培訓(xùn)費、應(yīng)急演練費、消防演練費等。其中器材裝備不包括共有設(shè)備中已包括的監(jiān)控等技防設(shè)備。8.2.7清冰雪費用指為保證雪后正常安全出行，清掃、外運冰雪所需的工器具、耗品、積雪外運等費用。8.2.8辦公費用8.2.8.1辦公費用分為業(yè)主自我服務(wù)辦公費用和物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)辦公費用。8.2.8.2業(yè)主自我服務(wù)辦公費用。指業(yè)主組織服務(wù)人員正常開展物業(yè)服務(wù)活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費等相關(guān)費用。8.2.8.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)辦公費用。指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)正常的物業(yè)服務(wù)活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費、服裝費等相關(guān)費用。8.2.9管理費分?jǐn)傊肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)按相應(yīng)比例承擔(dān)的分?jǐn)偣芾碣M用。8.2.10固定資產(chǎn)折舊費8.2.10.1固定資產(chǎn)折舊費分為業(yè)主自我服務(wù)固定資產(chǎn)折舊費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費。8.2.10.2業(yè)主自我服務(wù)固定資產(chǎn)折舊費，是指按規(guī)定折舊方法計提的固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指開展服務(wù)所必須的、由全體業(yè)主擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。8DB2301/T141—20238.2.10.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費，是指按規(guī)定折舊方法計提的固定資產(chǎn)的折舊金額，物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。8.2.11物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費指購買物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備財產(chǎn)險及公眾責(zé)任險所支付的保險費用，以與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準(zhǔn)。8.2.12其他費用8.2.12.1業(yè)主自我服務(wù)的，是指組織業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會所需的開支，及啟動自我服務(wù)形式所需的必要支出的鋪底費用。8.2.12.2委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的，是指經(jīng)業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會決定，同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。8.2.13法定稅費8.2.13.1業(yè)主自我服務(wù)形式，原則上不發(fā)生稅費成本。8.2.13.2委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)形式，遵照《中華人民共和國稅收征收管理辦法》和《中華人民共和國稅收征收管理辦法實施細(xì)則》進(jìn)行計算，計入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。8.3成本要素測算依據(jù)8.3.1管理人員和服務(wù)人員費用：分為業(yè)主自我服務(wù)形式和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)兩種形式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)人員在同一物業(yè)服務(wù)項目中，同時進(jìn)行多個項目服務(wù)工作時，人工費用不應(yīng)重復(fù)計算。a)業(yè)主自我服務(wù)形式：按照用工形式、性質(zhì)、勞動水平，結(jié)合勞動市場價格以用工報酬或補貼形式計算。b)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)形式：人員工資、保險、公積金、經(jīng)費等按國家、地方政府有關(guān)規(guī)定計取，人員工資應(yīng)與當(dāng)?shù)毓べY標(biāo)準(zhǔn)相符，參考當(dāng)?shù)貙嶋H工資水平，不應(yīng)低于當(dāng)年政府主管部門頒布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)。8.3.2能源動力單價：水、電、熱、氣依據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的收費標(biāo)準(zhǔn)和要求計價。8.3.3材料物料單價：有造價信息價格按造價信息價格計價，無造價信息價格可進(jìn)行市場調(diào)研比價，以經(jīng)濟(jì)合理、安全實用、質(zhì)優(yōu)價廉的采購原則計價，應(yīng)符合一定范圍內(nèi)的公允價值。8.3.4辦公用品、消耗品單價：可進(jìn)行市場調(diào)研比選，以實用適用、質(zhì)量可靠、有利于工作、大眾品、價格合理的采購原則計價，應(yīng)符合一定范圍內(nèi)的公允價值。8.3.5專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的費用按照外包合同價格或金額確定計入，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會公允平均水平。8.3.6管理費用分?jǐn)偅何飿I(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)，同時管理服務(wù)多個物業(yè)項目時，應(yīng)對共同服務(wù)多個項目的管理人員費用、管理費用、共同使用消耗的相關(guān)辦公費用，按多個項目服務(wù)計費面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)進(jìn)行合理分?jǐn)?；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)偅缓蟀瓷鲜龇椒ㄔ谒茌牭母魑飿I(yè)項目之間分?jǐn)偂?.3.7固定資產(chǎn)計提折舊分?jǐn)偅悍譃檎叟f費計提條件及分?jǐn)偤桶错椖糠謹(jǐn)們深?。a)折舊費計提條件及分?jǐn)偅簽闃I(yè)主服務(wù)，使用年限在一年以上的資產(chǎn)，采用年限平均法按月分?jǐn)傉叟f費。折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定，固定資產(chǎn)殘值率按3%~5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。月折舊費=固定資產(chǎn)凈值/折舊年限/12個月。9DB2301/T141—2023b)按項目分?jǐn)偅何飿I(yè)服務(wù)企業(yè)僅從事物業(yè)服務(wù)，多個物業(yè)服務(wù)項目共同使用的固定資產(chǎn)，折舊費應(yīng)按多項目服務(wù)計費面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)進(jìn)行合理分?jǐn)偂?.3.8法定稅費計入物業(yè)成本總額。8.3.9同一住宅小區(qū)內(nèi)、具有多種業(yè)態(tài)的應(yīng)先根據(jù)不同業(yè)態(tài)的專有面積比例對共有部位、共有設(shè)施設(shè)備發(fā)生的成本費用分?jǐn)?，然后再進(jìn)行相同業(yè)態(tài)下費用分?jǐn)偂８髯蕴赜械?，非共有部位、共有設(shè)施設(shè)備所發(fā)生的費用，各自承擔(dān)不應(yīng)進(jìn)行分?jǐn)偂?.3.10成本核算周期按12個月計算。8.3.11在物業(yè)服務(wù)期內(nèi)，本地相關(guān)成本規(guī)定發(fā)生調(diào)整時，物業(yè)服務(wù)相關(guān)成本要素隨之適時調(diào)整，并按調(diào)整后的成本核算各項相關(guān)費用。9評估實施與控制9.1評估輸入9.1.1根據(jù)相關(guān)資料,參考附錄A確認(rèn)物業(yè)項目的物理信息和數(shù)據(jù)。適用時可包括：a)總占地面積、容積率；b)總建筑面積、可收費建筑面積；c)綠化率、集中綠地面積，如：樹、灌木品種及數(shù)量；d)主、輔出入口性質(zhì)與數(shù)量；e)建筑分布狀況,如：門棟號、樓層(區(qū)分多層、小高層、高層)、戶數(shù)、單棟建筑面積等；f)道路和場地分布狀況，如:機(jī)動車道、人行道、橋梁、地面停車位、集中廣場、地下車庫(區(qū)分人防區(qū)域)等數(shù)量及面積(長度)；g)景觀分布,如：河流(區(qū)分內(nèi)河或外河)、湖泊、水渠，樓亭、雕塑、電子牌等；h)共有配套設(shè)施設(shè)備，如：配電站、水泵房、垃圾房、門衛(wèi)室、物業(yè)用房、社區(qū)用房、業(yè)主委員會用房、停車庫（位）等；i)其他共有區(qū)域。注：人防區(qū)域用作停車庫的,可計算停車設(shè)施設(shè)備維護(hù)成9.1.2根據(jù)相關(guān)資料，參考附錄B確認(rèn)物業(yè)項目的共有設(shè)施設(shè)備數(shù)據(jù)。適用時可包括：a)供配電設(shè)備及附屬設(shè)施；b)給排水設(shè)備及附屬設(shè)施；c)消防、安防設(shè)備及附屬設(shè)施；d)通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備及附屬設(shè)施；e)其它構(gòu)筑物配套設(shè)施或設(shè)備。9.1.3評估委托方提供的物業(yè)服務(wù)相關(guān)要求，包括：服務(wù)的范圍以及內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)(見7.1和7.2)。9.2測算評估9.2.1成本構(gòu)成物業(yè)服務(wù)運行成本應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)與管理的直接成本和間接成本。符合8.2.1物業(yè)服務(wù)運行成本要素要求，確定各項費用。9.2.2人員配置根據(jù)物業(yè)服務(wù)運行成本測算評估輸入，應(yīng)確定：a)物業(yè)項目的組織架構(gòu)及部門和崗位職責(zé)；DB2301/T141—2023b)崗位和人員數(shù)量；c)各崗位人員任職標(biāo)準(zhǔn)，一般可包括：健康狀況、資歷條件和技能條件；d)小區(qū)如存在多層、高層、商業(yè)等多種性質(zhì)的混合房屋建筑時，應(yīng)根據(jù)局部共有設(shè)施設(shè)備的配置與使用性質(zhì)、共有區(qū)域服務(wù)與服務(wù)要求，增配該局部共有區(qū)域的相應(yīng)崗位和人員。9.2.3人員成本根據(jù)業(yè)主確定的服務(wù)項目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)配置崗位及人員，確定相關(guān)人員的成本。9.2.4成本核算根據(jù)評估參數(shù)相關(guān)內(nèi)容和成本構(gòu)成要素(見8.2.1)形成物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)成本核算明細(xì)和成本匯總表（見表1）。表1住宅項目物業(yè)服務(wù)成本匯總表1○○○2○○○3○○○4○○○5○○○6○○○7○○○8○○○9○○○○○○○○○○○○○○○9.2.4.1通常情況下,成本測算評估明細(xì)表宜計入下列服務(wù)項目的單項金額：a)綜合服務(wù)；b)共有區(qū)域保潔服務(wù);c)共有區(qū)域秩序維護(hù);d)共有區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù);e)共有區(qū)域清冰雪;f)共有部位設(shè)施設(shè)備日常運行保養(yǎng)維修，其中二級科目包括：1)供水系統(tǒng)；2)排水系統(tǒng)；DB2301/T141—20233)共有照明；4)消防系統(tǒng)；5)避雷設(shè)施；6)弱電系統(tǒng)；7)升降系統(tǒng)；8)其他設(shè)施。9.2.4.2住宅物業(yè)項目成本總額按公式（1）、（2）計算,物業(yè)服務(wù)項目成本按公式（3）計算。nη=1fi=akj=1式中：Mη——混合住宅小區(qū)中共用區(qū)域成本,多層區(qū)域成本、高層區(qū)域成本、商業(yè)區(qū)域成本；9.2.4.3服務(wù)項目與服務(wù)成本構(gòu)成因素的關(guān)聯(lián)性見表2。表2服務(wù)項目與服務(wù)成本構(gòu)成因素的關(guān)聯(lián)性及轉(zhuǎn)換邏輯表○○○○○○×××××○×××○×××○××××××××○×××○×××○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○DB2301/T141—20239.2.5物業(yè)服務(wù)運行成本9.2.5.1物業(yè)服務(wù)運行成本,在單一類型建筑情況下,由該項目建筑區(qū)劃范圍內(nèi)為達(dá)到既定的服務(wù)目標(biāo)、提供相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容和對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)所發(fā)生的成本總額,除以建筑區(qū)劃范圍內(nèi)業(yè)主權(quán)屬證明標(biāo)明的建筑面積總和所得出的單位金額。即按公式（4）計算。式中：U——總單價；M——住宅物業(yè)項目成本總額；A——建筑區(qū)劃范圍內(nèi)業(yè)主權(quán)屬證明標(biāo)明的建筑面積總和；q——建筑區(qū)劃范圍內(nèi)業(yè)主權(quán)屬證明標(biāo)明的建筑面積總和的權(quán)重(僅單一類型房屋權(quán)重為1，如有多層與高層，則以二者各自建筑面積除以總建筑面積確定權(quán)重)。9.2.5.2根據(jù)住宅性質(zhì)區(qū)分原則，一般情況下對多層、高層等混合類型項目,各類不同房屋性質(zhì)的局部共有部分的運行成本標(biāo)準(zhǔn)有所不同。按“誰享用、誰承擔(dān)”的原則,某一類型房屋的物業(yè)服務(wù)單位成本應(yīng)為其涉及成本除以該類型可收費面積。物業(yè)服務(wù)運行成本測算評估的核算結(jié)果,應(yīng)形成物業(yè)服務(wù)單位成本核算。9.2.5.2具有獨立、個性的服務(wù)內(nèi)容發(fā)生的成本，如電梯、地下車庫（位）等發(fā)生的費用不計入全體業(yè)主共享的物業(yè)服務(wù)成本。難以明確區(qū)分為僅為部分業(yè)主或獨立、個性的服務(wù)內(nèi)容，視為全體業(yè)主共享，計入全體業(yè)主承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費成本。10評估報告10.1評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：a)評估報告摘要；b)評估報告正文；c)評估對象概況；d)評估對象參數(shù)；e)物業(yè)服務(wù)項目及其內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；f)評估準(zhǔn)則及說明；g)物業(yè)服務(wù)運行成本核算；h)物業(yè)服務(wù)運行成本；i)意見和建議；j)評估人員名單；k)評估作業(yè)日期；l)評估報告日期；m)相關(guān)評估文件附件。10.2評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認(rèn)并加蓋測算評估方印章。10.3評估時點以簽訂合同之日為基準(zhǔn)日。11檔案管理DB2301/T141—202311.1測算評估方和相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)保持評估檔案資料的齊全完整。11.2測算評估方應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)評估報告上傳到本市智慧物業(yè)系統(tǒng)及哈爾濱市物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理協(xié)會官網(wǎng)。12職業(yè)道德12.1評估人員和測算評估方不應(yīng)作任何虛假的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實。12.2評估人員和測算評估方應(yīng)保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。12.3評估人員和測算評估方應(yīng)具備接受評估委托所涉及的專業(yè)能力。12.4評估人員和測算評估方應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不應(yīng)將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。12.5評估人員和測算評估方不應(yīng)允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不應(yīng)以評估人員身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。DB2301/T141—2023（資料性）住宅項目建筑規(guī)劃參數(shù)一覽表住宅項目建筑規(guī)劃參數(shù)一覽表見表A.1。表A.1住宅項目建筑規(guī)劃參數(shù)一覽表123456個個個DB2301/T141—2023（資料性）住宅項目共有設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計匯總表住宅項目共有設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計匯總表見表B.1。表B