可以對(duì)抗抵押權(quán)的5類優(yōu)先權(quán)利及應(yīng)對(duì)措施

可以對(duì)抗抵押權(quán)的5類優(yōu)先權(quán)利及應(yīng)對(duì)措施摘要：一般認(rèn)為，抵押貸款具有優(yōu)先受償權(quán)，其安全性較高。但為了維護(hù)某些特定權(quán)利人的利益，法律法規(guī)還特別規(guī)定了一些權(quán)利的行使優(yōu)先于抵押權(quán)，因此，銀行信貸員應(yīng)對(duì)這幾種優(yōu)先權(quán)要知道，并在辦理抵押時(shí)認(rèn)真核實(shí)。一、在財(cái)產(chǎn)抵押之前產(chǎn)生的稅款具有優(yōu)先權(quán)及銀行的應(yīng)對(duì)措施《企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》規(guī)定：抵押物不納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，抵押債權(quán)可以優(yōu)先受償。破產(chǎn)企業(yè)債務(wù)的清償順序?yàn)椋菏紫仁菗?dān)保債權(quán)，然后是：破產(chǎn)費(fèi)用、破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用、所欠稅款、破產(chǎn)債權(quán)。該法規(guī)定擔(dān)保物權(quán)（抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等）的效力不僅高于普通的債權(quán)，而且高于稅務(wù)機(jī)關(guān)收取企業(yè)所欠稅款的權(quán)利。而2001年5月1日實(shí)施的新《稅收征收管理法》第四十五條第-款規(guī)定：'稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。'該法明確了在擔(dān)保財(cái)產(chǎn)上產(chǎn)生的國(guó)家稅收具有優(yōu)先受償權(quán)，且屬于法定優(yōu)先權(quán)。應(yīng)對(duì)措施：銀行在貸前應(yīng)當(dāng)審查借款人的完稅情況并注意稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人欠繳情況的公告，以便對(duì)欠稅的財(cái)產(chǎn)降低抵押率或在放貸前要求借款人先還稅。特別值得一提的是，如果企業(yè)在原貸款發(fā)放后轉(zhuǎn)貸前有欠稅行為的，因轉(zhuǎn)貸時(shí)抵押登記需重新辦理，結(jié)果反而導(dǎo)致稅款優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)，增加信貸風(fēng)險(xiǎn)，因此轉(zhuǎn)貸時(shí)要特別審查原貸款發(fā)放后是否有新的欠稅。二、建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和已交付購(gòu)買預(yù)售商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)及銀行的應(yīng)對(duì)措施根據(jù)《合同法》第二百八十六條和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)）的規(guī)定：建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失；建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。該《批復(fù)》同時(shí)還規(guī)定：消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。根據(jù)上述規(guī)定，當(dāng)購(gòu)房人、工程承包人和抵押權(quán)人就建筑工程的受償權(quán)發(fā)生利益沖突時(shí)，權(quán)利順序?yàn)椋?、 交付購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)的購(gòu)房人享有第一優(yōu)先權(quán);2、 承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)次之；3、 貸款銀行的抵押權(quán)再次之；4、 普通債權(quán)人（無(wú)擔(dān)保債權(quán)人）最后。應(yīng)對(duì)措施：1、 貸前調(diào)查所抵押的不動(dòng)產(chǎn)是否欠工程款，如不欠工程款則應(yīng)取得施工單位不欠款的書面聲明并爭(zhēng)取取得施工單位放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的書面聲明；2、 對(duì)于需以銀行貸款支付工程款的貸款項(xiàng)目，需嚴(yán)格監(jiān)控貸款的用途，確保貸款是用于工程款的支付，必要時(shí)，可要求采用委托付款的形式，由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出具《委托付款函》，申明貸款只能由銀行根據(jù)《委托付款函》直接付給施工單位（即建筑工程承包人），而不允許流入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的其他自有賬戶或支付給其他第三方；3、關(guān)注建筑工程的竣工時(shí)間，建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起六個(gè)月內(nèi)，超過(guò)六個(gè)月則建筑工程承包人喪失優(yōu)先受償權(quán)；4、 加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商商品房預(yù)售款回籠的監(jiān)控，對(duì)轉(zhuǎn)移商品房預(yù)售款，惡意拖欠銀行貸款的開(kāi)發(fā)商，銀行應(yīng)及時(shí)采取訴訟措施，以制止房產(chǎn)商對(duì)商品房的預(yù)售，保全銀行的合法權(quán)益。5、 認(rèn)真核實(shí)工程價(jià)款的真實(shí)性，盡量參與竣工驗(yàn)收及工程款審計(jì)結(jié)算、并保存好相關(guān)資料；一旦發(fā)現(xiàn)有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（借款方）與施工單位惡意串通利用建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定逃廢銀行債務(wù)的情形，銀行可以通過(guò)及時(shí)行使撤銷權(quán)來(lái)維護(hù)銀行權(quán)益。三、 劃撥土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán)及銀行的應(yīng)對(duì)措施《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》明確規(guī)定：以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，抵押權(quán)人只有在以抵押標(biāo)的物折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，對(duì)剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)。另外該《批復(fù)》還明確規(guī)定：企業(yè)對(duì)其以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效。應(yīng)對(duì)措施：對(duì)于企業(yè)以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押或者以建筑在國(guó)有劃撥土地上的建筑物進(jìn)行抵押申請(qǐng)貸款，銀行應(yīng)當(dāng)按抵押物估價(jià)并減去該土地出讓金的款項(xiàng)后，再乘以相應(yīng)抵押率來(lái)確認(rèn)貸款金額；并且還需按照規(guī)定履行法定審批手續(xù)、取得具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門允許抵押的批準(zhǔn)后，才可發(fā)放抵押貸款。四、 同一財(cái)產(chǎn)上的留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)及銀行的應(yīng)對(duì)措施《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第七十九條規(guī)定：同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。留置權(quán)是指在因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬等合同發(fā)生的債權(quán)中，債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人享有的留置該財(cái)產(chǎn)并以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。較易產(chǎn)生留置權(quán)與抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)相沖突的情形有車輛抵押權(quán)與車輛修理費(fèi)請(qǐng)求權(quán)、提貨單質(zhì)押與倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)等。應(yīng)對(duì)措施：根據(jù)《擔(dān)保法》第八十四條第三款的規(guī)定，當(dāng)事人可以在合同中約定不得留置的標(biāo)物。因此，銀行應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注動(dòng)產(chǎn)抵押物，及時(shí)與留置人聯(lián)系如有可能應(yīng)當(dāng)在可預(yù)見(jiàn)的范圍內(nèi)取得享有留置權(quán)的民事主體放棄留置權(quán)的書面承諾。五、在先的租賃權(quán)可對(duì)抗在后抵押權(quán)及銀行的應(yīng)對(duì)措施《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十五條的規(guī)定：'抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效’同時(shí)，上述司法解釋第六十六條第一款規(guī)定：'抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力’由此可見(jiàn)，同一財(cái)產(chǎn)上并存抵押權(quán)與租賃權(quán)的，原則上按照兩權(quán)成立時(shí)間的先后順序