海南自由貿(mào)易港背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究 定稿

引言改革開放以來社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)不斷高速發(fā)展其中房地產(chǎn)業(yè)為此做出了重要貢獻(xiàn)，因?yàn)楦鱾€(gè)行業(yè)之間具有連帶效應(yīng)，因此如何在帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展下有序持續(xù)地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)成為了當(dāng)前社會(huì)最具爭議的問題之一，房地產(chǎn)企業(yè)如何在市場經(jīng)濟(jì)的浪潮中獲得持續(xù)健康發(fā)展，其中最關(guān)鍵因素是融資，如果將一個(gè)企業(yè)比作一個(gè)人的話，那么資金就是這個(gè)人的血液，因此如何建立健全房地產(chǎn)融資成為了房地產(chǎn)業(yè)以至于當(dāng)今社會(huì)最為關(guān)心的問題，本文通過介紹房地產(chǎn)企業(yè)的概況含義以及構(gòu)成，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的面臨的現(xiàn)狀進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)當(dāng)前海南省房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所出現(xiàn)的問題，以及對(duì)這些出現(xiàn)的問題提出來相對(duì)應(yīng)的解決方法。1房地產(chǎn)融資的概況我國房地產(chǎn)的不同類型和劃分類型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)我國的國情，現(xiàn)如今我國將房地產(chǎn)劃分為居住房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)，辦公房地產(chǎn)，工業(yè)房地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)，生地，毛地，熟地，土地，建筑物以及建筑物的綜合體而劃分這些類型的劃分標(biāo)準(zhǔn)分別有按照用途劃分，按照開發(fā)程度劃分和按照實(shí)物形態(tài)劃分房地產(chǎn)融資的含義房地產(chǎn)企業(yè)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)存續(xù)期間為了更好的滿足生產(chǎn)經(jīng)營和以及發(fā)展壯大的需要，通常采用發(fā)行債券或者銀行借款以及將公司上市以發(fā)行股票發(fā)行債券等一系列方法來籌集保證企業(yè)能夠獲得足夠多的資金使房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的一種經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)融資的構(gòu)成在我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道有很多根據(jù)不同類型大致可以分為自有資金，預(yù)收賬款等內(nèi)部融資和上市融資，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，銀行信貸等外部融資1.3.1自有資金:是指企業(yè)在成立時(shí)每個(gè)投資人按照合同約定繳納的資金和企業(yè)在持續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營中由于有較強(qiáng)的生產(chǎn)經(jīng)營能力，使得企業(yè)獲得了盈利，在實(shí)現(xiàn)盈利后，扣除以前年度未彌補(bǔ)的虧損，繳納企業(yè)所得稅后所剩下是提取的法定公積金和盈余公積金。1.3.2預(yù)收賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得足以支撐企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的資金，按照購房合同，向有意愿購房的購房者提前收取資金的一種資金獲得方式，通過該種方式收取的資金，不僅可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有大量穩(wěn)定的收入來源還能大幅提高企業(yè)的口碑和形象，增加投資者對(duì)該企業(yè)投資的信心，還是房地產(chǎn)企業(yè)能夠順利開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要資金來源之一，但預(yù)收賬款數(shù)額太大也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，預(yù)收賬款數(shù)額太大容易被稅務(wù)部門關(guān)注。外部融資的主要渠道和融資工具有：上市融資：房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過國家相關(guān)部門如中國證監(jiān)會(huì)同意后可以通過發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資以獲得大量企業(yè)急需的資金，該方法的優(yōu)點(diǎn)是能夠在短時(shí)間內(nèi)籌措到大量資金且沒有還本的壓力，該方法的缺點(diǎn)是該房地產(chǎn)公司的創(chuàng)造者可能會(huì)面臨喪失公司控制權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，在信息披露的要求下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)時(shí)刻在公眾的關(guān)注下。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券：是指房地產(chǎn)企業(yè)在通過中國證監(jiān)會(huì)等國家有關(guān)部門的審批后，在二級(jí)市場上發(fā)行債券融資的一種方式，在市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展同時(shí)也會(huì)帶來大量的閑散資金，這些閑散資金的擁有者苦于沒有優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)債券可以吸收大量社會(huì)上沒有投資項(xiàng)目者手中的大量資金，為投資者提供優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目的同時(shí)也獲得了大量急需的資金。銀行信貸：銀行信貸是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了滿足企業(yè)發(fā)展的需要，在條件符合向銀行貸款的前提下向銀行借出企業(yè)發(fā)展所需要的資金。由于銀行積累了大量的資金并且每天都需要向儲(chǔ)戶支付利息所以為房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款不僅僅使資金流動(dòng)起來還為銀行提供了可觀的利潤因此銀行也愿意將儲(chǔ)戶存儲(chǔ)在銀行的資金借貸給房地產(chǎn)企業(yè)。其他融資方式：將公司的資產(chǎn)進(jìn)行典當(dāng)以獲得資金的典當(dāng)融資、向融資租賃公司租賃的融資租賃、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等等。擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)融資的必要性房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)想要持續(xù)健康發(fā)展就必須要有大量的資金的支持，因?yàn)殡m然房地產(chǎn)企業(yè)獲取的利潤較大但由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時(shí)間長，容易因長時(shí)間的開發(fā)使得資金鏈緊張，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)建材人力等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的一起發(fā)展所以產(chǎn)出較高。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)樯鐣?huì)主義市場經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中產(chǎn)生的一系列變化，以及央行為防止房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)楦咚侔l(fā)展而產(chǎn)生的不良影響而采取的一系列限制性規(guī)定的出臺(tái)，使得金融業(yè)門檻不斷加高，再加上高房價(jià)使得大量資金和資源涌入房地產(chǎn)市場從而導(dǎo)致出現(xiàn)一系列社會(huì)問題，在需要大量資金的房地產(chǎn)業(yè)里，如何解決融資問題成為了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)所共同關(guān)心的問題。房地產(chǎn)企業(yè)無論是初創(chuàng)時(shí)期還是高速發(fā)展時(shí)期，都需要擁有足夠數(shù)額的資金來支撐企業(yè)在發(fā)展過程中的各種消耗。因此，融資對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存以及持續(xù)健康發(fā)展的重要性是顯而易見的。又由于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)健康發(fā)展就必須依賴于大量資金掌握者的支持和國家出臺(tái)一系列政策的扶持，因此可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中遇到的問題，提出一些針對(duì)這些問題的解決措施，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供理論支持。2自由貿(mào)易港背景下海南省房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析2.1海南省房地產(chǎn)融資情況分析房地產(chǎn)企業(yè)想要發(fā)展壯大所需資金數(shù)額通常較大因此通過自籌的方式解決資金短缺問題明顯困難，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得大量資金必須通過資產(chǎn)自籌資金，銀行貸款等內(nèi)部和外部相結(jié)合的方式獲得足夠生存和發(fā)展的資金,2018年年末,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10.19萬億元,同比增長22.6%,增速比2018年年末高5.5個(gè)百分點(diǎn),可以見得銀行貸款已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)獲得融資的重要途徑，自2017年開始國家實(shí)施去杠桿政策使得房地產(chǎn)融資更加困難，隨著貸款利率的增加，成本也開始增加從而影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。2.2宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響分析由于海南省房價(jià)的持續(xù)升溫和炒房者炒房的行為日益增多嚴(yán)重導(dǎo)致了大量資金涌入房地產(chǎn)市場漸漸形成了單一行業(yè)為支撐的經(jīng)濟(jì)格局，嚴(yán)重破壞了海南省的經(jīng)濟(jì)生態(tài)使得中央先后出臺(tái)了俗稱國五條的五項(xiàng)調(diào)控政策，以抑制越來越高的房價(jià)，由此海南的房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了一定的影響。2.3海南省房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)人才情況分析由于海南地處大陸最南端且四周環(huán)海與大陸地區(qū)聯(lián)系不是很方便再加上隸屬于熱帶的氣候使得天氣炎熱且潮濕，再加上海南雖然出臺(tái)了吸引人才留下來的政策但由于這些政策相對(duì)于大陸地區(qū)，明顯處于劣勢使得人才的流失越來越嚴(yán)重。再加上大陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，各項(xiàng)條件相對(duì)于優(yōu)于海南省使得相關(guān)專業(yè)的人才越發(fā)短缺。3自由貿(mào)易港背景下海南省房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題3.1房地產(chǎn)行業(yè)融資難度加大由于銀行資金密集且需要不斷流動(dòng)而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量資金所以銀行就成了房地產(chǎn)企業(yè)的重要生命線之一，其他資金來源如自籌資金以及預(yù)收定金等幾種資金來源對(duì)外部因素比較敏感，由于有些不法的房地產(chǎn)企業(yè)為了騙取銀行的貸款采用了一系列方法如利用虛假按揭從銀行騙取大量貸款，房地產(chǎn)企業(yè)將這些騙取來的資金用于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，這樣騙取銀行貸款的行為嚴(yán)重破壞金融市場秩序，為了規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資，海南省政府出臺(tái)了一系列政策如金融監(jiān)管從嚴(yán)，規(guī)范房地產(chǎn)信托等這一系列政策使得海南省房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度增加。3.2銷售回籠放緩，資金鏈條緊張由于海南房價(jià)的持續(xù)升高不利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，因此海南省政府出臺(tái)了調(diào)控房價(jià)的措施和提出了住房不炒的口號(hào)，限制炒房者大量購房，導(dǎo)致了海南島外購房群體購房成本大量增加，同時(shí)本地剛需和改善性需求群體由于信貸政策收緊降低使得這些有需求的購房群體的購房欲望降低，大多數(shù)購房者會(huì)選擇繼續(xù)觀望房價(jià)走勢使得資金鏈條緊張。3.3房地產(chǎn)企業(yè)信用度較低由于海南省建省較晚再加上房地產(chǎn)行業(yè)的利潤較大導(dǎo)致了越來越多的企業(yè)投身于房地產(chǎn)行業(yè)造成了海南省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平參差不齊，由此出現(xiàn)了海南省房地產(chǎn)企業(yè)雖然數(shù)量眾多但大部分都是小型房地產(chǎn)企業(yè)的不良現(xiàn)象，由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大，因此才造成了很多房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金較少，信用較低的現(xiàn)象，該現(xiàn)象不利于房地產(chǎn)企業(yè)的吸引大量外部投資以獲得持續(xù)健康發(fā)展。3.4融資的相關(guān)法律不完善改革開放以前我國長期處于迷茫時(shí)期，經(jīng)濟(jì)未得到有效的發(fā)展，同時(shí)因?yàn)楫?dāng)時(shí)的社會(huì)環(huán)境我國的立法工作也處于停滯階段，由于改革開放的時(shí)間較短發(fā)展，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)較少,雖然我國的立法機(jī)構(gòu)和社會(huì)各界以及各級(jí)政府都在為緊鑼密鼓開展的立法工作提供意見和建議，但由于我國的特殊國情使得可以借鑒的國外法律較少，使得我國和融資有關(guān)的法律法規(guī)依舊不完善。3.5房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理薄弱由于海南省房地產(chǎn)企業(yè)大部分以中小型企業(yè)為主，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)較低再加上很多小型房地產(chǎn)企業(yè)的管理者僅僅為一人，這樣管理機(jī)構(gòu)模式雖然有利于決策者決策的快速實(shí)施，簡化管理機(jī)構(gòu)更加方便管理者管理企業(yè)，降低了管理企業(yè)的成本，但缺乏股東會(huì)或股東大會(huì)的制衡，由于自身綜合素質(zhì)較低的缺陷，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往只看重眼前的短期利益而忽視了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往會(huì)做出不利于房地產(chǎn)企業(yè)長久發(fā)展的決定，這樣的決定不僅僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在的時(shí)間較短，也會(huì)大大損害了購房者和投資者的利益，此外沒有建立嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)制度也成了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理薄弱的重要原因之一，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者為了獲得更多的投資就開始在財(cái)務(wù)報(bào)表上造假，虛增企業(yè)利潤，粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表，或者直接虛增企業(yè)資產(chǎn)這些行為使得投資者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了嚴(yán)重的懷疑，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難，由此可見建立完善的內(nèi)部審計(jì)制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資的順利進(jìn)行有著突出的作用，在大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)中信息溝通嚴(yán)重不暢，很多員工對(duì)公司做出的決策根本沒有機(jī)會(huì)提出自己的意見和建議只能被動(dòng)的接受，使得企業(yè)員工的知情權(quán)受到了嚴(yán)重侵害。4自由貿(mào)易港背景下海南房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在主要問題的解決對(duì)策4.1拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)如今我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源大多來源于對(duì)銀行的貸款,顯然過分依賴于銀行這一融資渠道不利于降低風(fēng)險(xiǎn)的要求,面對(duì)這樣的現(xiàn)實(shí)情況，一方面可以根據(jù)融資的資金需求和企業(yè)的實(shí)際情況來制定與銀行信貸不同的融資方案,如房地產(chǎn)私募基金融資、融資性售后回租融資、股票融資、房地產(chǎn)抵押貸款證券化，債券融資等方式。另一方面想要拓寬融資渠道不僅僅只能靠企業(yè)一方面的努力，面對(duì)這一困境銀行也要適當(dāng)做出努力需找新的方法和房地產(chǎn)企業(yè)一起尋找新的融資渠道,如在不降低現(xiàn)有的服務(wù)質(zhì)量的前體下,為房地產(chǎn)企業(yè)提供更加多樣且安全有效的融資方案。同時(shí)房地產(chǎn)金融體系的完善以及現(xiàn)代金融工具的應(yīng)用也是融資渠道多元化的有效保障。4.2采用多種措施緩解融資措施緩解資金鏈壓力想要緩解資金鏈的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用內(nèi)外相結(jié)合的方法，在內(nèi)部嚴(yán)格審批資金用途，盡量減少和生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)如企業(yè)管理者將企業(yè)用于發(fā)展的資金借出形成應(yīng)收賬款的資金支出，還要對(duì)資金的使用有嚴(yán)格的規(guī)劃盡量，將企業(yè)有限的資金用到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展上，面對(duì)購房者的觀望，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過降低價(jià)格鼓勵(lì)購房者消費(fèi)的方式來換取資金的回籠，有資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過發(fā)行債券股票或者采用其他方式進(jìn)行融資緩解越來越大的資金壓力以解決銷售放緩資金鏈緊張的困境。4.3提高房地產(chǎn)企業(yè)信用房地產(chǎn)企業(yè)想要降低風(fēng)險(xiǎn),提高融資能力就必須要提高整體房地產(chǎn)企業(yè)的素質(zhì),在如何解決房地產(chǎn)企業(yè)信用度較低這個(gè)問題上不僅僅需要房地產(chǎn)企業(yè)還需要如政府，銀行和第三方共同努力，政府要發(fā)揮監(jiān)督者的作用通過自身的權(quán)力解決企業(yè)在融資過程中機(jī)制體制上的弊端;另一方面銀行不應(yīng)當(dāng)只發(fā)揮提供貸款這一職能還需要配合相關(guān)部門建立房地產(chǎn)企業(yè)融資失信懲罰機(jī)制,提高房地產(chǎn)企業(yè)失信的代價(jià)。此外還可以和信譽(yù)良好的第三方機(jī)構(gòu)合作,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估以及項(xiàng)目的評(píng)估,為融資的安全提供保障。4.4完善相關(guān)法律法規(guī)政府可以通過自身的職能和權(quán)力，為房地產(chǎn)市場可以健康有序發(fā)展,提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合融資能力,政府可以在完善融資方面相關(guān)法律法規(guī)上給予大力支持,為融資的安全和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)條件。面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的融資問題政府可以采取的措施有，一方面咨詢與融資相關(guān)的專家學(xué)者意見在廣泛聽取廣大房地產(chǎn)企業(yè)的意見和建議后構(gòu)建有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的法律法規(guī)體系。為房地企業(yè)的經(jīng)營提供一個(gè)良好的外部條件;另一方面對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)融資有重大影響的金融機(jī)構(gòu)如銀行也要加以引導(dǎo)和規(guī)范，這就需要制定和完善法律法規(guī)體系為房地產(chǎn)業(yè)融資的發(fā)展提供助力,從而降低融資的風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)營造一個(gè)良好的融資環(huán)境。4.5完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度想要完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制首先就要完善內(nèi)部監(jiān)督制度，因?yàn)槠髽I(yè)管理者所做的每一個(gè)和房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的重大決定都會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)能否繼續(xù)健康發(fā)展，其次人才是內(nèi)部控制中最重要的因素，要想完善內(nèi)部控制制度就要發(fā)揮人的作用，內(nèi)部控制不僅僅需要企業(yè)管理者的參與還需要企業(yè)所有員工共同努力，這樣才能建立一個(gè)良好的內(nèi)部控制制度，除了完善內(nèi)部監(jiān)督制度和全體員工積極參與內(nèi)部控制建設(shè)中，還需要為了確保投資者和債權(quán)人的合法利益不受損害，這就需要建立審計(jì)制度，除了內(nèi)部審計(jì)外還需要聘請(qǐng)外部有資質(zhì)信譽(yù)良好的社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)以及財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)，防止房地產(chǎn)企業(yè)為了吸引投資進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表造假，嚴(yán)重侵害投資者和債權(quán)人的利益。結(jié)論海南的經(jīng)濟(jì)想要持續(xù)健康發(fā)展就離不開房地產(chǎn)企業(yè)做出的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)在自身發(fā)展的同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由此可見房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了海南省經(jīng)濟(jì)鏈條上的重要一環(huán)，如何讓房地產(chǎn)企業(yè)在海南省經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮更大的作用，其中最主要的就是融資。海南的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時(shí)間不長，有許多地方仍處于摸索階段還需要繼續(xù)完善。但想要完善房地產(chǎn)融資適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，必須完善法律制度這就需要政府發(fā)揮自身所具備的職能和人民所賦予政府的權(quán)力，為制定和完善和房地產(chǎn)融資有關(guān)的法律法規(guī)提供支持。經(jīng)濟(jì)建設(shè)離不開任何一個(gè)行業(yè)，所以想要完善海南省房地產(chǎn)融資不僅僅需要房地產(chǎn)企業(yè)自身所作出的努力還需要諸如銀行和第三方機(jī)構(gòu)的共同努力，銀行要嚴(yán)格審批房地產(chǎn)企業(yè)的融資資格，防止一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得資金采用一些虛假手段騙取銀行資金，第三方要發(fā)揮監(jiān)督作用，盡量減少破壞房地產(chǎn)企業(yè)順利融資的事情發(fā)生。參考文獻(xiàn)：[1]朱亞鵬.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范問題分析[J].企業(yè)科技與發(fā)展,2019(08):26-27+30.[2]喬曉荷.我國房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資問題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