2022年房地產(chǎn)估價師理論與方法模擬押密卷

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一、單選題

1.（）是某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果：[1分]

A理論價格

B成交價格

C市場價格

D清算價格

2.城市房屋拆遷估價應(yīng)當(dāng)采用（）標(biāo)準(zhǔn)。[1分]

A清算價值

B公開市場價值

C賬面價值

D原始價值

3.成交價格圍繞著（）而上下波動。[1分]

A市場價格

B理論價格

C清算價格

D原始價格

4.在房地產(chǎn)價格中，（）是短期均衡價格，（）是長期均衡價格。[1分]

A成交價格，理論價格

B成交價格，市場價格

C理論價格，市場價格

D市場價格，理論價格

5.收益法求得的價值趨向于（），市場法求得的價值趨向（）。[1分]

A成交價格，理論價格

B成交價格，市場價格

C理論價格，市場價格

D市場價格，理論價格

6.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，市場法求得的價值（）收益法求得的價值。[1分]

A低于

B高于

C等于

D無法確定

7.收益法求得的價值傾向于（），成本法求得的價值傾向于（），市場法求得的價值傾向于（）。[1分]

A最低賣價，成交價格，最高買價

B最高買價，成交價格，最低賣價

C最高買價，最低賣價，成交價格

D最低賣價，最高買價，成交價格

8.當(dāng)成本法求得的價值（）市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。[1分]

A低于

B高于

C等于

D無法確定

9.按照國家規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的利潤需控制在（）以下。[1分]

A1％

B2％

C3％

D5％

10.（）是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。[1分]

A標(biāo)定地價

B基準(zhǔn)地價

C重置價格

D成交價格

11.一種房地產(chǎn)的互補品的價格（）時，對該種房地產(chǎn)的需求會增加。[1分]

A高

B低

C不變

D無法確定

12.現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為（）。[1分]

A存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量

B存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

C存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

D存量+新增竣工量-拆毀量

13.供給規(guī)律是指供給量和價格（）的關(guān)系。[1分]

A正相關(guān)

B負(fù)相關(guān)

C零相關(guān)

D無法確定

14.在某種房地產(chǎn)的價格不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)成本上升，會使該種房地產(chǎn)的供給（）。[1分]

A減少

B增加

C不變

D無法確定

15.房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給（），使其現(xiàn)期供給（）。[1分]

A增加，增加

B減少，增加

C增加，減少

D減少，減少

16.決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是（）房地產(chǎn)的供求狀況。[1分]

A全國

B本地區(qū)

C全國本類

D本地區(qū)本類

17.某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值是（）。[1分]

A使用價值

B原始價值

C投資價值

D市場價值

18.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的（）。[1分]

A社會一般報酬率

B最低期望收益率

C特定投資者所要求的最低期望收益率

D特定投資者所要求的最低報酬率

19.在評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是（）的。[1分]

A主觀

B客觀

C悲觀

D樂觀

20.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上由于（）。（2022年試題）[1分]

A土地總量有限

B規(guī)劃限制

C房地產(chǎn)不可移動

D價值量大

21.某宗土地面積為2000m2，地市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3,建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。（2022年試題）[1分]

A建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2

B建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2

C建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2

D建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2

22.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動用（）的行為。（2022年試題）[1分]

A宅基地所有權(quán)

B空間利用權(quán)

C地役權(quán)

D建筑物相鄰關(guān)系

23.“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（）等設(shè)施或條件以及場地平整。（2022年試題）[1分]

A給水、排水、電力、通信

B給水、排水、燃?xì)狻崃?/p>

C排水、電力、通信、燃?xì)?/p>

D排水、電力、通信、熱力

24.某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為（）。（2022年試題）[1分]

A8.0

B5.6

C5.0

D0.7

25.某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元／m2。（2022年試題）[1分]

A100

B300

C600

D900

26.區(qū)位是指地球上（）空間方位和距離上的關(guān)系。（2022年試題）[1分]

A某一事物

B某房地產(chǎn)

C某一事物與其他事物

D各種事物

27.建筑物的所有權(quán)可以分為獨有、共有和（）三種。（2022年試題）[1分]

A區(qū)分共有

B區(qū)分所有

C公有

D私有

二、多選題

1.房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了（）。（2022年試題）[2分]

A難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭

C房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E房地產(chǎn)價值量大

2.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。（2022年試題）[2分]

A裝飾裝修改造

B通貨膨脹

C需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

D改進(jìn)物業(yè)管理

E周圍環(huán)境改善

3.從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括（）等。（2022年試題）[2分]

A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B"干凈"的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

C有租約限制的房地產(chǎn)

D未來狀況下的房地產(chǎn)

E共有的房地產(chǎn)

4.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（）等。（2022年試題）[2分]

A按份共有所有權(quán)

B專有部分所有權(quán)

C共同關(guān)系成員權(quán)

D共用部分持份權(quán)

E長期使用和租賃

三、判斷題

1.房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。（）（2022年試題）[1分]

2.房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（）（2022年試題）[1分]

3.因為房地產(chǎn)具有獨一無二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。（）（2022年試題、2022年單項選擇題）[1分]

4.地役權(quán)是指土地所有人或使用人不允許他人在自己土地通行的權(quán)利。（）（2022年試題）[1分]

5.評估土地價格時，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價值，但應(yīng)包含其地下部分的價值。（）（2022年試題）[1分]

6.兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價值可能有很大不同；而如果權(quán)益相同，則價值不可能有很大不同。（）（2022年試題）[1分]

7.決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。（）[1分]

8.在房地產(chǎn)替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格上升，另一種房地產(chǎn)的價格如果不變，則對另一種房地產(chǎn)的需求就會增加。（）[1分]

9.在實際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價格低于或等于賣者所愿意接受的最低價格時，交易才可能成功。（）[1分]

10.在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價最高。（）[1分]

11.有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買而且有能力購買。（）[1分]

12.當(dāng)某種房地產(chǎn)的替代品價格低或互補品價格高時，消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常更多。（）[1分]

13.供給量=存量～拆毀量一轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一新開發(fā)量。（）[1分]

14.使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定沒有交換價值。反過來也一定成立。（）[1分]

15.在某一估價時點，市場價值是唯一的，而投資價值也是唯一的。（）[1分]

16.某開發(fā)公司將參加政府舉行國有土地使用權(quán)拍賣會，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為其評估對該土地的最高出價，這屬于公開市場價值評估。（）[1分]

17.房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但不可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付。（）[1分]

18.房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和需要三者結(jié)合而產(chǎn)生的。（）[1分]

19.稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿足每個人的欲望或需要，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。（）[1分]

20.價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟(jì)（或商品經(jīng)濟(jì)）這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。（）[1分]

21.在市場經(jīng)濟(jì)中，價格是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。（）[1分]

22.地價本質(zhì)上是“勞動價值”的貨幣體現(xiàn)，是地租的資本化。（