惠陽藍(lán)灣半島商業(yè)策劃初案

惠陽藍(lán)灣半島

商業(yè)局部籌劃初案深圳建華地產(chǎn)參謀有限公司惠陽藍(lán)灣半島

商業(yè)籌劃初案1、商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研工作2、商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)定位工作3、商場策劃招商代理4、商場策劃銷售代理5、商場經(jīng)營管理顧問建華商業(yè)部效勞介紹商業(yè)工程市場調(diào)研工作零售市場調(diào)研分析消費(fèi)市場調(diào)研分析商業(yè)工程開發(fā)模式分析商業(yè)工程投資分析1234

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道商業(yè)工程開發(fā)定位工作工程SWOT分析工程主題定位目標(biāo)客戶分析1234工程定位工程形象定位

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道商業(yè)工程開發(fā)定位工作商場功能布局建議12工程規(guī)劃市場化建議商場內(nèi)部動線設(shè)計(jì)

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道商場籌劃招商代理第一階段第二階段第三階段主力店招商項(xiàng)目推廣招商交場及開業(yè)商場籌劃招商代理A工程租金收益分析B工程招商方案建議C商場效勞及管理建議D商場調(diào)整方案建議AddYourTexthere商場籌劃銷售代理1工程銷售方案建議2商場鋪位設(shè)計(jì)建議

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道商場籌劃銷售代理1商場形象包裝建議22商場推廣銷售策略

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道建華客戶資源專業(yè)市場、主題樂園百貨、超市、家電零售業(yè)建材、家私家居餐飲業(yè)娛樂業(yè)客戶資源吉之島百貨(Jusco)家樂福(Carrefour)沃爾瑪(Wal-Mart)茂業(yè)百貨屈臣氏(Watson’s)銅鑼灣百貨百佳超級廣場(Park’NShop)華潤萬家人人樂新一佳〔ABEST〕好又多〔Trust－Mart〕易初蓮花樂購〔TESCO〕百貨、超市業(yè)客戶

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道順電國美蘇寧宜家〔IKEA〕百安居〔B&Q〕好百年〔HOBA〕家福特〔HomeFirst〕金海馬家私家居、家電客戶

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道佐丹奴(Giordano)

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中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道加洲紅錢柜紅磨坊滾石紅館根據(jù)地男孩女孩金色時(shí)代東方魅力冒險(xiǎn)樂園上海，環(huán)球嘉年華北京，民謠酒吧上海，新天地上海，阿拉上海酒吧廣州，DIY&BOBO吧上海，百匯天地主題音樂酒吧上海，神秘花園酒吧北京，鄉(xiāng)謠酒吧香港，蘭桂坊香港，鸚鵡吧香港，California娛樂業(yè)客戶

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道商業(yè)工程成功開發(fā)的根本關(guān)系Developer開發(fā)商Investor投資者Operator經(jīng)營者Customer消費(fèi)者商場成功根本要素商場成功基本要素商場硬件之可塑性主題定位檔次定位業(yè)態(tài)組合功能布局經(jīng)營商家品牌實(shí)力市場推廣租售策略經(jīng)營管理公司質(zhì)素商業(yè)工程操作流程工程開發(fā)戰(zhàn)略市場調(diào)研工程定位開展商建華商業(yè)部規(guī)劃設(shè)計(jì)市場化調(diào)整投資收益分析消費(fèi)市場零售市場工程招商工程銷售本案情況P31、主題定位藍(lán)灣半島商業(yè)廣場高檔、精致生活、時(shí)尚集體休閑購物為一體的澳頭最具有標(biāo)志性的商業(yè)中心

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道P4藍(lán)灣半島商業(yè)中心高檔

低檔休閑/群眾化品牌/個(gè)性化2、功能定位藍(lán)灣半島商業(yè)中心新佳百貨人人購物廣場三星購物廣場P53、消費(fèi)群體定位藍(lán)灣半島商業(yè)中心

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道P64、租售方案分析〔方案一〕藍(lán)灣半島商業(yè)中心優(yōu)勢街鋪價(jià)值高，開展商可回籠局部資金。內(nèi)鋪及二層面積大，格局好，適合大商業(yè)進(jìn)駐。商業(yè)中心做旺后再銷售，可獲取最大利潤。開展商參與經(jīng)營管理，對商業(yè)的可持續(xù)開展得到有力的保證?？梢杂兄髁鳂I(yè)態(tài)，散鋪及其它業(yè)態(tài)，形成多樣化，增加購物中心的功能。不易受單一的商家影響。劣勢發(fā)展商投資的時(shí)間成本較高，經(jīng)營成本也較高。資金回籠較慢租賃給大商業(yè)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)性，且租金不高。首層街鋪出售，其余鋪位整體或局部打包出租，等做旺后再銷售

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道P64、租售方案分析〔方案二〕藍(lán)灣半島商業(yè)中心優(yōu)勢租賃方式簡單，開展商可省去經(jīng)營所需的人力、物力、精力等。如果引進(jìn)有實(shí)力的品牌商家，會對銷售起到很大幫助。如在住宅銷售前引進(jìn)，還可以促進(jìn)住宅的銷售。開展商收益較穩(wěn)定。資金回籠快。劣勢租賃給大商業(yè)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)性。租金收益低。返租金額較高，降低發(fā)展商利潤。整體出租給大商家，銷售采取返租銷售〔銷售時(shí)機(jī)選在住宅磬后〕

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道P64、租售方案分析〔方案三〕藍(lán)灣半島商業(yè)中心優(yōu)勢可以自住控制商場的經(jīng)營開展情況，適時(shí)做出調(diào)整?？梢耘浜箱N售方案，做到利潤最大化。開展商有租金收益。劣勢發(fā)展商需搭建商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，經(jīng)營成本高自行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。需交納一定的加盟費(fèi)用開展商加盟商業(yè)品牌或自創(chuàng)品牌進(jìn)行長期經(jīng)營，然后即時(shí)銷售或做旺后銷售均可。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道P64、租售方案分析〔方案四〕藍(lán)灣半島商業(yè)中心優(yōu)勢方便、免除開展商長期經(jīng)營之憂?？梢詫⒑罄m(xù)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給買家。如有客戶購置，開展商可以一次性快速解決商業(yè)問題，而且資金回籠快。劣勢該類買家少，且不容易尋找。整體打包銷售價(jià)格低，發(fā)展商收益不高。發(fā)展商難于控制商場經(jīng)營狀況，有可能會影響塔樓住宅的居住情況。工程商業(yè)局部整體打包銷售

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道租售方案建議利潤可持續(xù)開展租售時(shí)機(jī)工程綜合概況建議：根據(jù)從開展商的實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合以上四個(gè)原那么，建華暫時(shí)建議方案一為最適宜方案。沒有最好的，只有最適宜的！合適原那么業(yè)態(tài)分布〔首層〕街鋪街鋪街鋪商場出入口街鋪街鋪中庭百貨〔ITAT〕超市〔民潤〕藍(lán)灣半島商業(yè)中心業(yè)態(tài)分布〔二層〕中庭娛樂餐飲超市〔民潤〕藍(lán)灣半島商業(yè)中心業(yè)態(tài)比例藍(lán)灣半島商業(yè)中心出發(fā)點(diǎn)：工程自身狀況〔形狀、面積、出入口分布〕商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)律及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣加深商業(yè)品種與檔次的細(xì)分創(chuàng)造工程利益最大化A、“地段、地段，還是地段〞工程位于未來高速路的出入口，坐擁繁華地段，人流、物流大B、蓄勢待發(fā)、水漲船高我們主推銷售策略一，租售結(jié)合、先租后售、主力店帶動、價(jià)格必定攀高C、品位決定價(jià)值規(guī)模優(yōu)勢明顯、業(yè)態(tài)齊全，另有休閑廣場，定位高、吸引輻射力強(qiáng)D、升值潛力提升銷售價(jià)格從市政規(guī)劃看，本區(qū)域未來是大亞灣行政、金融商務(wù)區(qū)，和工程自身定位、素質(zhì)相符，決定了其未來升值潛力，拉升了銷售價(jià)格藍(lán)灣半島商業(yè)中心價(jià)格定位依據(jù)價(jià)格定位現(xiàn)時(shí)工程周邊的價(jià)格與我們期待的價(jià)格有一定的差距，但通過我們對市場的悉心調(diào)研、制定針對性的營銷策略以及工程本身規(guī)劃、效勞等各方面附加值的提升，我們得出藍(lán)灣半島商業(yè)中心增值方程式：首層鋪位價(jià)格=周邊商業(yè)均價(jià)〔15000元/㎡〕+規(guī)劃升級〔增值1000〕+效勞附加值〔增值500〕+巨額推廣〔增值500〕+配套支撐〔增值500〕+銷售策略〔增值1000〕+與國際品牌聯(lián)手〔增值1000〕+專業(yè)團(tuán)隊(duì)〔增值500〕=20000元/㎡藍(lán)灣半島商業(yè)中心二層鋪位價(jià)格=首層鋪位價(jià)格20000元/㎡

*樓層差的修正數(shù)50%=10000元/㎡

開展商收益預(yù)測藍(lán)灣半島商業(yè)中心開展商預(yù)計(jì)收益=首層均20000元/平方米*8020+二層均價(jià)10000元/平方米*8400=2.45億營銷費(fèi)用約占銷售總額3%=2.45億*2%=490萬工程整體推廣策略本工程在營銷推廣思路方面通過“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手〞、“品牌戰(zhàn)略〞兩大策略，長期與一批市場誠信度高、美譽(yù)度好，有市場號召力的客戶或公司合作，以提高工程市場優(yōu)勢形象；1、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手：即與市場出色的經(jīng)營管理公司、物業(yè)管理公司等合作，為客戶提供優(yōu)質(zhì)效勞，營造較好的銷售及經(jīng)營環(huán)境，并充分利用知名合作公司的優(yōu)質(zhì)資源，保證工程好的銷售業(yè)績和長時(shí)間良性經(jīng)營，為開展商創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效果。2、品牌戰(zhàn)略：即主要是與品牌商家的合作，在前期主力店的引進(jìn)過程中一定要堅(jiān)持品牌商家的大原那么，通過品牌大商家確實(shí)定，以及在其后招入有市場影響力的各品牌小商家，將本工程的經(jīng)營包裝成特色精品匯萃、品牌交相輝映的現(xiàn)代商業(yè)中心，在實(shí)際推廣宣傳中極大的挖掘品牌價(jià)值，給投資者較強(qiáng)的信心，也為本工程樹立好的市場形象創(chuàng)造了有利條件。

藍(lán)灣半島商業(yè)中心租售時(shí)機(jī)分析一個(gè)工程推售的成功與否是與其銷售時(shí)機(jī)的把握密切相關(guān)的，銷售時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確與否，直接影響到工程的銷售與推廣效果。只有把握好銷售時(shí)機(jī)，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)。整體策略先招商，后銷售！先推住宅，后推商鋪！先啟動主力商家的招商工作，有了主力商家的進(jìn)駐能為工程后期的銷售及散戶招商提供有利的保障。藍(lán)灣半島商業(yè)中心藍(lán)灣半島商業(yè)中心主動聯(lián)系目標(biāo)客戶發(fā)放資料給目標(biāo)客戶聯(lián)系客戶看場