惠陽(yáng)藍(lán)灣半島商業(yè)策劃初案

惠陽(yáng)藍(lán)灣半島

商業(yè)局部籌劃初案深圳建華地產(chǎn)參謀有限公司惠陽(yáng)藍(lán)灣半島

商業(yè)籌劃初案1、商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研工作2、商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位工作3、商場(chǎng)策劃招商代理4、商場(chǎng)策劃銷(xiāo)售代理5、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)建華商業(yè)部效勞介紹商業(yè)工程市場(chǎng)調(diào)研工作零售市場(chǎng)調(diào)研分析消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研分析商業(yè)工程開(kāi)發(fā)模式分析商業(yè)工程投資分析1234

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道商業(yè)工程開(kāi)發(fā)定位工作工程SWOT分析工程主題定位目標(biāo)客戶(hù)分析1234工程定位工程形象定位

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道商業(yè)工程開(kāi)發(fā)定位工作商場(chǎng)功能布局建議12工程規(guī)劃市場(chǎng)化建議商場(chǎng)內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道商場(chǎng)籌劃招商代理第一階段第二階段第三階段主力店招商項(xiàng)目推廣招商交場(chǎng)及開(kāi)業(yè)商場(chǎng)籌劃招商代理A工程租金收益分析B工程招商方案建議C商場(chǎng)效勞及管理建議D商場(chǎng)調(diào)整方案建議AddYourTexthere商場(chǎng)籌劃銷(xiāo)售代理1工程銷(xiāo)售方案建議2商場(chǎng)鋪位設(shè)計(jì)建議

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道商場(chǎng)籌劃銷(xiāo)售代理1商場(chǎng)形象包裝建議22商場(chǎng)推廣銷(xiāo)售策略

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道建華客戶(hù)資源專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、主題樂(lè)園百貨、超市、家電零售業(yè)建材、家私家居餐飲業(yè)娛樂(lè)業(yè)客戶(hù)資源吉之島百貨(Jusco)家樂(lè)福(Carrefour)沃爾瑪(Wal-Mart)茂業(yè)百貨屈臣氏(Watson’s)銅鑼灣百貨百佳超級(jí)廣場(chǎng)(Park’NShop)華潤(rùn)萬(wàn)家人人樂(lè)新一佳〔ABEST〕好又多〔Trust－Mart〕易初蓮花樂(lè)購(gòu)〔TESCO〕百貨、超市業(yè)客戶(hù)

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道順電國(guó)美蘇寧宜家〔IKEA〕百安居〔B&Q〕好百年〔HOBA〕家福特〔HomeFirst〕金海馬家私家居、家電客戶(hù)

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道佐丹奴(Giordano)

太古資源有限公司(SwireResources)

縱橫二千集團(tuán)(G2000,U2)Toppygroup-Toppy,Jessica,EQ:IQCartier(HK)S&KMangoBenetton/SisleyEsprit華敦國(guó)際集團(tuán)(FairtonGroup)–Bally,MaxMara長(zhǎng)江制衣有限公司-Aquascutum,MichelleRene萬(wàn)邦制衣–Cerruti1881,G&H彩虹集團(tuán)(RainbowGroup)–HugoBossChristianDiorAsiaPacificLtdEscadaAsiapacificLtd杰尼亞–ErmenegildoZegna寶獅龍(Bossini)CDAGNONACalaKGiordanoLadiesLVBALLYJoy&PeaceColor18零售業(yè)客戶(hù)肯德基(KFC)必勝客(PizzaHut)麥當(dāng)勞(McDonald’s)大磨坊(Delifrance)大家樂(lè)飲食集團(tuán)大快活飲食集團(tuán)利苑酒家集團(tuán)潮江春集團(tuán)美心集團(tuán)(Starbuckscoffee)東海海鮮酒家海逸海鮮酒家－逸和軒深圳稻香酒家深圳海港酒樓集團(tuán)嘉禾飲食集團(tuán)－綠茵閣咖啡廳蒙地卡羅餐廳怡景西餐廳名典語(yǔ)茶咖啡專(zhuān)門(mén)店仙蹤林臺(tái)灣珍珠奶茶元祿壽司專(zhuān)門(mén)店故土日本料理廣州蕉葉咖喱屋餐飲業(yè)客戶(hù)

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道加洲紅錢(qián)柜紅磨坊滾石紅館根據(jù)地男孩女孩金色時(shí)代東方魅力冒險(xiǎn)樂(lè)園上海，環(huán)球嘉年華北京，民謠酒吧上海，新天地上海，阿拉上海酒吧廣州，DIY&BOBO吧上海，百匯天地主題音樂(lè)酒吧上海，神秘花園酒吧北京，鄉(xiāng)謠酒吧香港，蘭桂坊香港，鸚鵡吧香港，California娛樂(lè)業(yè)客戶(hù)

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道商業(yè)工程成功開(kāi)發(fā)的根本關(guān)系Developer開(kāi)發(fā)商Investor投資者Operator經(jīng)營(yíng)者Customer消費(fèi)者商場(chǎng)成功根本要素商場(chǎng)成功基本要素商場(chǎng)硬件之可塑性主題定位檔次定位業(yè)態(tài)組合功能布局經(jīng)營(yíng)商家品牌實(shí)力市場(chǎng)推廣租售策略經(jīng)營(yíng)管理公司質(zhì)素商業(yè)工程操作流程工程開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略市場(chǎng)調(diào)研工程定位開(kāi)展商建華商業(yè)部規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)化調(diào)整投資收益分析消費(fèi)市場(chǎng)零售市場(chǎng)工程招商工程銷(xiāo)售本案情況P31、主題定位藍(lán)灣半島商業(yè)廣場(chǎng)高檔、精致生活、時(shí)尚集體休閑購(gòu)物為一體的澳頭最具有標(biāo)志性的商業(yè)中心

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道P4藍(lán)灣半島商業(yè)中心高檔

低檔休閑/群眾化品牌/個(gè)性化2、功能定位藍(lán)灣半島商業(yè)中心新佳百貨人人購(gòu)物廣場(chǎng)三星購(gòu)物廣場(chǎng)P53、消費(fèi)群體定位藍(lán)灣半島商業(yè)中心

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道P64、租售方案分析〔方案一〕藍(lán)灣半島商業(yè)中心優(yōu)勢(shì)街鋪價(jià)值高，開(kāi)展商可回籠局部資金。內(nèi)鋪及二層面積大，格局好，適合大商業(yè)進(jìn)駐。商業(yè)中心做旺后再銷(xiāo)售，可獲取最大利潤(rùn)。開(kāi)展商參與經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)商業(yè)的可持續(xù)開(kāi)展得到有力的保證?？梢杂兄髁鳂I(yè)態(tài)，散鋪及其它業(yè)態(tài)，形成多樣化，增加購(gòu)物中心的功能。不易受單一的商家影響。劣勢(shì)發(fā)展商投資的時(shí)間成本較高，經(jīng)營(yíng)成本也較高。資金回籠較慢租賃給大商業(yè)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)性，且租金不高。首層街鋪出售，其余鋪位整體或局部打包出租，等做旺后再銷(xiāo)售

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道P64、租售方案分析〔方案二〕藍(lán)灣半島商業(yè)中心優(yōu)勢(shì)租賃方式簡(jiǎn)單，開(kāi)展商可省去經(jīng)營(yíng)所需的人力、物力、精力等。如果引進(jìn)有實(shí)力的品牌商家，會(huì)對(duì)銷(xiāo)售起到很大幫助。如在住宅銷(xiāo)售前引進(jìn)，還可以促進(jìn)住宅的銷(xiāo)售。開(kāi)展商收益較穩(wěn)定。資金回籠快。劣勢(shì)租賃給大商業(yè)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)性。租金收益低。返租金額較高，降低發(fā)展商利潤(rùn)。整體出租給大商家，銷(xiāo)售采取返租銷(xiāo)售〔銷(xiāo)售時(shí)機(jī)選在住宅磬后〕

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道P64、租售方案分析〔方案三〕藍(lán)灣半島商業(yè)中心優(yōu)勢(shì)可以自住控制商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)開(kāi)展情況，適時(shí)做出調(diào)整?？梢耘浜箱N(xiāo)售方案，做到利潤(rùn)最大化。開(kāi)展商有租金收益。劣勢(shì)發(fā)展商需搭建商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，經(jīng)營(yíng)成本高自行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。需交納一定的加盟費(fèi)用開(kāi)展商加盟商業(yè)品牌或自創(chuàng)品牌進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，然后即時(shí)銷(xiāo)售或做旺后銷(xiāo)售均可。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道P64、租售方案分析〔方案四〕藍(lán)灣半島商業(yè)中心優(yōu)勢(shì)方便、免除開(kāi)展商長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)之憂?？梢詫⒑罄m(xù)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家。如有客戶(hù)購(gòu)置，開(kāi)展商可以一次性快速解決商業(yè)問(wèn)題，而且資金回籠快。劣勢(shì)該類(lèi)買(mǎi)家少，且不容易尋找。整體打包銷(xiāo)售價(jià)格低，發(fā)展商收益不高。發(fā)展商難于控制商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況，有可能會(huì)影響塔樓住宅的居住情況。工程商業(yè)局部整體打包銷(xiāo)售

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道租售方案建議利潤(rùn)可持續(xù)開(kāi)展租售時(shí)機(jī)工程綜合概況建議：根據(jù)從開(kāi)展商的實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合以上四個(gè)原那么，建華暫時(shí)建議方案一為最適宜方案。沒(méi)有最好的，只有最適宜的！合適原那么業(yè)態(tài)分布〔首層〕街鋪街鋪街鋪商場(chǎng)出入口街鋪街鋪中庭百貨〔ITAT〕超市〔民潤(rùn)〕藍(lán)灣半島商業(yè)中心業(yè)態(tài)分布〔二層〕中庭娛樂(lè)餐飲超市〔民潤(rùn)〕藍(lán)灣半島商業(yè)中心業(yè)態(tài)比例藍(lán)灣半島商業(yè)中心出發(fā)點(diǎn)：工程自身狀況〔形狀、面積、出入口分布〕商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)律及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣加深商業(yè)品種與檔次的細(xì)分創(chuàng)造工程利益最大化A、“地段、地段，還是地段〞工程位于未來(lái)高速路的出入口，坐擁繁華地段，人流、物流大B、蓄勢(shì)待發(fā)、水漲船高我們主推銷(xiāo)售策略一，租售結(jié)合、先租后售、主力店帶動(dòng)、價(jià)格必定攀高C、品位決定價(jià)值規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯、業(yè)態(tài)齊全，另有休閑廣場(chǎng)，定位高、吸引輻射力強(qiáng)D、升值潛力提升銷(xiāo)售價(jià)格從市政規(guī)劃看，本區(qū)域未來(lái)是大亞灣行政、金融商務(wù)區(qū)，和工程自身定位、素質(zhì)相符，決定了其未來(lái)升值潛力，拉升了銷(xiāo)售價(jià)格藍(lán)灣半島商業(yè)中心價(jià)格定位依據(jù)價(jià)格定位現(xiàn)時(shí)工程周邊的價(jià)格與我們期待的價(jià)格有一定的差距，但通過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)的悉心調(diào)研、制定針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略以及工程本身規(guī)劃、效勞等各方面附加值的提升，我們得出藍(lán)灣半島商業(yè)中心增值方程式：首層鋪位價(jià)格=周邊商業(yè)均價(jià)〔15000元/㎡〕+規(guī)劃升級(jí)〔增值1000〕+效勞附加值〔增值500〕+巨額推廣〔增值500〕+配套支撐〔增值500〕+銷(xiāo)售策略〔增值1000〕+與國(guó)際品牌聯(lián)手〔增值1000〕+專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)〔增值500〕=20000元/㎡藍(lán)灣半島商業(yè)中心二層鋪位價(jià)格=首層鋪位價(jià)格20000元/㎡

*樓層差的修正數(shù)50%=10000元/㎡

開(kāi)展商收益預(yù)測(cè)藍(lán)灣半島商業(yè)中心開(kāi)展商預(yù)計(jì)收益=首層均20000元/平方米*8020+二層均價(jià)10000元/平方米*8400=2.45億營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用約占銷(xiāo)售總額3%=2.45億*2%=490萬(wàn)工程整體推廣策略本工程在營(yíng)銷(xiāo)推廣思路方面通過(guò)“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手〞、“品牌戰(zhàn)略〞兩大策略，長(zhǎng)期與一批市場(chǎng)誠(chéng)信度高、美譽(yù)度好，有市場(chǎng)號(hào)召力的客戶(hù)或公司合作，以提高工程市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)形象；1、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手：即與市場(chǎng)出色的經(jīng)營(yíng)管理公司、物業(yè)管理公司等合作，為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)效勞，營(yíng)造較好的銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，并充分利用知名合作公司的優(yōu)質(zhì)資源，保證工程好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和長(zhǎng)時(shí)間良性經(jīng)營(yíng)，為開(kāi)展商創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效果。2、品牌戰(zhàn)略：即主要是與品牌商家的合作，在前期主力店的引進(jìn)過(guò)程中一定要堅(jiān)持品牌商家的大原那么，通過(guò)品牌大商家確實(shí)定，以及在其后招入有市場(chǎng)影響力的各品牌小商家，將本工程的經(jīng)營(yíng)包裝成特色精品匯萃、品牌交相輝映的現(xiàn)代商業(yè)中心，在實(shí)際推廣宣傳中極大的挖掘品牌價(jià)值，給投資者較強(qiáng)的信心，也為本工程樹(shù)立好的市場(chǎng)形象創(chuàng)造了有利條件。

藍(lán)灣半島商業(yè)中心租售時(shí)機(jī)分析一個(gè)工程推售的成功與否是與其銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的把握密切相關(guān)的，銷(xiāo)售時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確與否，直接影響到工程的銷(xiāo)售與推廣效果。只有把握好銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)。整體策略先招商，后銷(xiāo)售！先推住宅，后推商鋪！先啟動(dòng)主力商家的招商工作，有了主力商家的進(jìn)駐能為工程后期的銷(xiāo)售及散戶(hù)招商提供有利的保障。藍(lán)灣半島商業(yè)中心藍(lán)灣半島商業(yè)中心主動(dòng)聯(lián)系目標(biāo)客戶(hù)發(fā)放資料給目標(biāo)客戶(hù)聯(lián)系客戶(hù)看場(chǎng)