房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理培訓(xùn)課程

房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制管理PART.13PART.1 前言 在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分劇烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、開展能力，與企業(yè)的本錢控制的相關(guān)性越來越高，本錢控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，本錢控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高本錢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)〔大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司〕的不斷涌入，政策越來越標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)本錢居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。 本錢控制力的競爭。開頭語當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分劇烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、開展能力與企業(yè)的本錢控制息息相關(guān)，不注重本錢控制的企業(yè)都將被淘汰出局，本錢控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高本錢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)〔大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司〕的不斷涌入，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)加壓、政策越來越標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)本錢居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。房地產(chǎn)企業(yè)競爭本錢控制力的競爭4利潤時間(年)拿地就賺錢階段1：資源時代階段2：產(chǎn)品時代階段3：品牌時代客戶關(guān)注質(zhì)量公司關(guān)注本錢關(guān)注品牌與形象理念與價值觀本錢領(lǐng)先戰(zhàn)略本錢領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競爭手段內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)本錢控制體系的建立——制度保障體系？房地產(chǎn)本錢控制的主要措施——怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理內(nèi)容——控制什么？二三四內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理中的幾個問題房地產(chǎn)企業(yè)在本錢管理三大誤區(qū)三四到底誰是本錢控制的核心部門？4 一、房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理現(xiàn)狀目前我們絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)本錢控制的通常做法是： 大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個預(yù)算審核部門或合約部門，負(fù)責(zé)工程的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而本錢管理根本都?xì)w屬于財務(wù)部門，但財務(wù)部門對具體的工程預(yù)結(jié)算卻并不是很懂行，也就更難把握本錢的降低點(diǎn)在哪里。 房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，如果被問及一個工程工程設(shè)計甚至施工過半時的本錢是多少，完工后的總本錢又是多少，許多開發(fā)商都難以答復(fù)清楚。房地產(chǎn)開發(fā)的本錢管理包括置地、設(shè)計、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資〔資本運(yùn)營〕等多個環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計算利潤，單個工程的開發(fā)周期一般需持續(xù)兩三年的時間，導(dǎo)致本錢核算難度增強(qiáng)；另外，投資地域的擴(kuò)大和開發(fā)面積的劇增，令本錢的構(gòu)成更加多樣化。更使房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制難度越來越大。房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理中的幾個問題5

1、缺乏全面標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)本錢管理體系：本錢控制就是工程實(shí)施過程的支出控制，沒有建立目標(biāo)本錢、責(zé)任本錢和動態(tài)本錢跟蹤聯(lián)動管理體系；2、本錢控制無視重點(diǎn)：只重視“顯性本錢〞的控制，而忽略對“隱性本錢〞的控制；3、本錢控制的無視前期階段：通常只關(guān)注工程施工階段過程的“事中〞本錢控制，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營階段“事前〞本錢控制的足夠重視；4、本錢控制手段不當(dāng)：把壓縮必要的工程費(fèi)用開支當(dāng)作本錢控制的主要手段，反而使工程整個經(jīng)營方案和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致工程的最終實(shí)際開發(fā)本錢大大增加，利潤降低，增加了工程后期開發(fā)風(fēng)險。 二、房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理中的幾個問題目前房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制的幾個誤區(qū)6管什么

三大誤區(qū)怎么管行為偏差三、房地產(chǎn)企業(yè)在本錢管理方面容易存在三大誤區(qū)誰來管認(rèn)識偏差7誤區(qū)一：企業(yè)內(nèi)部本錢控制管理主體確立失誤〔誰來管〕?長期以來，企業(yè)一直把本錢管理作為少數(shù)管理人員的專利，認(rèn)為本錢、效益都應(yīng)由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財務(wù)部門負(fù)責(zé)，而把各部門的員工只看作生產(chǎn)者。??廣闊員工對于哪些本錢應(yīng)該控制，怎樣控制等問題無意也無力過問，本錢意識冷淡。企業(yè)的本錢管理失去偌大的管理群體當(dāng)然難以真正取得成效。全員本錢控制8誤區(qū)二：本錢管理對象和內(nèi)容認(rèn)識不清〔管什么〕?一方面，沒有從價值鏈的角度對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行分析，局限于對發(fā)生本錢的控制，無視了對影響本錢的控制。?另一方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、一張紙〞的簡單、狹窄的模式之內(nèi)，無視潛在的損失，尚未對本錢實(shí)行全方位的控制。。 全方位本錢控制9土地設(shè)計采購施工銷售房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的發(fā)生本錢與影響本錢曲線影響成本曲線比例該環(huán)節(jié)作業(yè)過程對產(chǎn)品總本錢的影響。 發(fā)生成本曲線 價值鏈發(fā)生本錢：該環(huán)節(jié)作業(yè)過程所發(fā)生的本錢。影響本錢：本錢控制的關(guān)鍵在于控制影響本錢！10誤區(qū)三：本錢控制模式?jīng)]有確立〔怎么管〕?本錢管理工作不夠全面和系統(tǒng)。本錢控制偏重于事后的反響，而事前、事中控制不力。??本錢管理根底工作薄弱，缺少一套完善的本錢管理制度。甚至只求形式，不講實(shí)效。考核制度不完善，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好地跟市場聯(lián)系起來；獎懲措施力度不大，達(dá)不到調(diào)發(fā)開工積極性的目的。 全過程本錢控制11觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門是控制工程本錢的核心部門，他們對施工圖的工程量進(jìn)行詳細(xì)的核算，與承建單位進(jìn)行商務(wù)談判、造價談判，爭取得到最優(yōu)惠的工程承包價格。觀點(diǎn)二：規(guī)劃設(shè)計部門是控制本錢的核心部門，他們在前期對建筑技術(shù)〔包括容積率、使用率等〕、工程技術(shù)進(jìn)行系統(tǒng)的控制，以此進(jìn)行施工圖的設(shè)計管理，在控制工程本錢方面起到了“四兩撥千斤〞的作用。觀點(diǎn)三：現(xiàn)場工程部是工程本錢控制的核心部門，嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計意圖，有效控制設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，是控制工程本錢的實(shí)施部門，作用重大。四、到底誰是本錢控制的核心部門？正確觀點(diǎn)12 以上觀點(diǎn)站在各部門的角度來看，都是有道理的，各部門在工程開發(fā)的不同階段對工程本錢的控制都發(fā)揮了重要的作用，從建筑設(shè)計到各種土建設(shè)備技術(shù)參數(shù)的選用、從選材用料到合同評判、從商業(yè)談判到現(xiàn)場的實(shí)施和控制，整體過程嚴(yán)格的控制才能有效把好工程本錢關(guān)。 那么，我們要問：營銷部門是不是控制本錢的核心部門呢?答案：是。那這個本錢如何來控制？營銷部門首先需要提出競爭對手的樓盤和樓盤所在地的同一檔次的樓盤，剖析客戶的敏感點(diǎn)，分析對手樓盤的定位與檔次，把樓盤設(shè)計與選材用料的需求描述清楚了。樓盤檔次描述清楚了，工程的本錢根本上也就確定了，所以營銷部門也是控制本錢的核心部門。工程定位的檔次實(shí)際上已經(jīng)決定了工程本錢的上下。 從上述分析，說明工程本錢控制是全程性的、是系統(tǒng)性的，工程本錢的控制需要各部門通力協(xié)作，而不是單獨(dú)一個部門可以完成的。四、到底誰是本錢控制的核心部門？內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)本錢控制體系的建立——制度保障體系？房地產(chǎn)本錢控制的主要措施——怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理內(nèi)容——控制什么？二三四13 土地本錢及相關(guān)費(fèi)用 前期性費(fèi)用 城市根底設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)用〔紅線外大市政配套〕 工程建安本錢 室外工程配套及環(huán)境〔紅線內(nèi)小市政〕 公共配套本錢 期間費(fèi)用 其他 具體明細(xì)如下(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容到底我們該控制什么本錢費(fèi)用14(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容14(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容15(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容15(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容16(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容19土地本錢〔約占工程總本錢的30-35%左右〕，主要指土地獲得階段形成的各類費(fèi)用支出，包括地價、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其本錢即根本確定，直至工程開發(fā)完成，該本錢一般也不會有較大變化。因此控制土地本錢的關(guān)鍵在于拿地時的本錢準(zhǔn)確分析。 前期費(fèi)用〔約占工程總本錢的５%左右〕，主要指設(shè)計費(fèi)、各類報建報批報審費(fèi)、勘察測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。報建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設(shè)計單位成為關(guān)鍵，而本錢控制成為其次。 工程本錢〔約占工程總本錢的50-55%左右〕，主要由分項工程及甲供物資本錢、小市政管網(wǎng)和環(huán)境本錢、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。分項工程及甲供物資本錢主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分項工程/供貨合同本錢。 城市根底設(shè)施配套費(fèi)：這局部一般占5-10%左右。主要是指工程用地紅線外的水暖電氣等大市政根底設(shè)施配套費(fèi)用，目前絕大多數(shù)城市根本上已經(jīng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以，這局部本錢也相對固定。 三項費(fèi)用：管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中管理本錢比較固定，在財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。(二)房地產(chǎn)開發(fā)本錢〔費(fèi)用〕所占總額的比例 土地及規(guī)劃〔面積〕占50%； 營銷占20%； 產(chǎn)品占30%房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤構(gòu)成20

(三)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤分析按城市類型分: 一線城市:普通住宅25%左右;公寓50%左右;別墅100%. 二線城市:普通住宅20%左右;公寓30%左右;別墅80%. 三、四線城市:普通住宅15%左右按開發(fā)企業(yè)類型分類: 大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司：25%以上 中型房地產(chǎn)公司：30%以上 小型工程公司：35%以上21(四)房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤水平(銷售利潤率)隱性本錢顯性本錢內(nèi)部材料。22〔五〕房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢應(yīng)重點(diǎn)控制內(nèi)容工程開發(fā)進(jìn)度控制工程資金收支方案管理(現(xiàn)金流管理)規(guī)劃設(shè)計過程中固化的本錢預(yù)控合同管理建安及工程本錢采購本錢顯性本錢〔費(fèi)用〕的控制，包括土建、安裝、室外工程、材料設(shè)備采購、招投標(biāo)等方面。內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)本錢控制體系的建立——制度保障體系？房地產(chǎn)本錢控制的主要措施——怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理內(nèi)容——控制什么？二三四23由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)較多，涉及專業(yè)較廣，很難由一個部門能夠控制得住。因此，需要各個部門相互配合、信息溝通共同來完成。如何將房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的本錢控制形成一個整體聯(lián)動系統(tǒng)，需要建立一個目標(biāo)本錢控制體系。首先在工程開發(fā)前期，科學(xué)測算目標(biāo)本錢指標(biāo)，再按照不同工程分解到各個責(zé)任部門，形成責(zé)任本錢目標(biāo)，輔以動態(tài)本錢信息跟蹤、監(jiān)控、調(diào)整等措施，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)本錢的控制目標(biāo)。第一局部到底如何控制本錢費(fèi)用？到底我們該怎么去控制？那么怎么實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程的目標(biāo)本錢控制呢？24(一)建立房地產(chǎn)工程目標(biāo)本錢和責(zé)任本錢管理體系事前事中事后責(zé)任激勵機(jī)制目標(biāo)本錢管理體系動態(tài)本錢管理體系本錢后評估管理體系責(zé)任本錢管理體系事前事中事后責(zé)任與鼓勵機(jī)制26樹立全本錢價值觀念確定本錢管理體系健康運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)抓住本錢管理的要至少問題工程開發(fā)階段與本錢控制要關(guān)聯(lián)互動用開展的眼光對待本錢管理知曉“省錢〞“花錢〞的誤區(qū)(二〕本錢控制六個意識觀念12335626房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)本錢，嚴(yán)格控制各項費(fèi)用支出。1、確立“全生命周期本錢〞管理戰(zhàn)略2、建立本錢控制保障措施(三)制定房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理戰(zhàn)略體系3、明確房地產(chǎn)開發(fā)本錢構(gòu)成內(nèi)容4、抓住房地產(chǎn)工程開發(fā)全程本錢控制要點(diǎn)275、在工程開發(fā)全程采用恰當(dāng)?shù)谋惧X控制方法〔1〕在房地產(chǎn)工程初始階段進(jìn)行本錢測算〔2〕在工程規(guī)劃階段，在本錢測算的根底上進(jìn)行細(xì)化，并制訂目標(biāo)本錢〔3〕根據(jù)合同執(zhí)行情況產(chǎn)生本錢方案和實(shí)際本錢情況(四)制定房地產(chǎn)工程開發(fā)工程造價控制體系策略一：重視源頭、加強(qiáng)工程設(shè)計環(huán)節(jié)控制策略二：工程招投標(biāo)是控制工程造價的核心策略三：實(shí)行工程管理方式加強(qiáng)本錢管理〔五〕建立合同網(wǎng)絡(luò)框架1、分包存在是建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的必然要求 對于一個復(fù)雜的大型工程開發(fā)，極少由一家施工單位完全承擔(dān)所有的施工業(yè)務(wù)，一般說來，總是存在著著各種各樣的分包和指定分包商。分包存在的原因如下： 原因一：總包單位不具備完成所有工程的資質(zhì) 原因二：完全施工總承包價格總是高于平行分包工程 原因三：特別是重要的材料和設(shè)備實(shí)行自主供貨2、重視合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在工程管理中的作用(1)將整個工程劃分為相對獨(dú)立的、易于管理的較小單位(2)將這些單位與參加工程的組織相聯(lián)系，將這些組織要完成的工作用合同形式確定下來(3)對每一單位做出詳細(xì)的時間與費(fèi)用估計，形成進(jìn)度目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)，〔4〕確定工程需要完成的工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和各項工作的進(jìn)度方案，建立工程質(zhì)量控制方案(5)估計工程全過程的費(fèi)用，建立工程本錢控制方案(6)預(yù)計工程的完成時間，建立工程進(jìn)度控制方案3、建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的關(guān)鍵問題問題一：理清管理思路，確定用總包或平行發(fā)包的方式問題二：在準(zhǔn)備階段即確定管理方式問題三：對材料、設(shè)備供貨要實(shí)行分類管理問題四：設(shè)計應(yīng)實(shí)行總包負(fù)責(zé)制4、建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后的主要管理工作建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后，開發(fā)商還必須建立工程質(zhì)量工作總控制方案、工程進(jìn)度總控制方案、工程投資總控制方案、工程環(huán)境與平安控制方案。第二局部房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八33

房地產(chǎn)開發(fā)工程前期開展環(huán)節(jié)的本錢控制根據(jù)工程開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時靈活度較小，根本原那么是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。工程公司在工程開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)本錢控制的主要任務(wù)由工程公司領(lǐng)導(dǎo)及前期部來承擔(dān)。立項環(huán)節(jié)的本錢核算控制根據(jù)工程開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)特點(diǎn)：由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時靈活度較小。該環(huán)節(jié)原那么：在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。該環(huán)節(jié)影響：購地階段的本錢控制是整個工程本錢控制的第一步，購地費(fèi)用的合理與否，對工程整個本錢控制有直接影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一34第二局部房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八內(nèi)部材料。35

規(guī)劃環(huán)節(jié)的本錢控制所占權(quán)重最大，具有工程建設(shè)本錢決定地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行本錢控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的本錢。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容復(fù)雜。根本原那么是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。盡管設(shè)計費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中的一般只占建安本錢的1.5—2%左右，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)本錢的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、財力投入的多少。因此工程造價控制要以設(shè)計階段為重點(diǎn)，這是最直接、最有效的的建設(shè)工程投資的根本所在。科學(xué)合理的設(shè)計可降低工程造價的10%。房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施二36〔一〕規(guī)劃設(shè)計階段投資控制要點(diǎn)和策略 策略一：實(shí)行設(shè)計方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計 策略二：實(shí)行限額設(shè)計，有效控制造價

策略三：加強(qiáng)對圖紙的會審與審查 策略四：深入運(yùn)用價值工程。運(yùn)用價值工程的優(yōu)勢：1.既可提高工程的功能又可降低工程的造價2.在保證工程功能不變的情況下降低工程造價3.在保證工程造價不變的情況下提高工程功能4.可在工程功能略有降低的情況，使工程造價大幅度降低5.可在工程造價略有提升的情況，使工程功能大幅度提高 策略五：采用合同措施，有效控制造價 設(shè)計人員要熟悉工程概預(yù)算定額和材料預(yù)算價設(shè)計人員按工程估算及概算控制設(shè)計圖各相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略管理者嚴(yán)格控制設(shè)計變更開發(fā)商的造價管理人員及時提供可靠根底資料限額設(shè)計的管理38 〔1〕委托設(shè)計階段需要有詳盡的資料和技術(shù)指標(biāo)，明確總體目標(biāo)〔2〕擴(kuò)初設(shè)計階段用技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考量設(shè)計方案，評價方案的優(yōu)劣 如戶型適用性如建筑的功能分區(qū) 和配套設(shè)計

設(shè)計方案是否經(jīng)濟(jì) 合理的考核標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)性是否合理布局是否合理〔二〕規(guī)劃設(shè)計階段本錢控制節(jié)點(diǎn)37〔二〕規(guī)劃設(shè)計階段本錢控制節(jié)點(diǎn)

〔3〕初步設(shè)計階段明確工程工程造價的最高限額，確定造價目標(biāo)〔4〕施工圖設(shè)計階段防止可能出現(xiàn)的設(shè)計問題，導(dǎo)致變更造價造價〔5〕設(shè)計交底和配合施工階段的要設(shè)計單位深度參與46(三)規(guī)劃設(shè)計階段本錢管理的內(nèi)容進(jìn)度品質(zhì)本錢樣板區(qū)造價

設(shè)計失誤率圖紙完善程度 部品封樣率工程運(yùn)作講求的是本錢、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡,并非某一個極端，因為其中任何一項都意味著工程代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。規(guī)劃周期方案周期擴(kuò)初周期

施工圖周期景觀設(shè)計周期室內(nèi)設(shè)計周期 施工周期含鋼量等土建本錢 設(shè)備造價 景觀造價產(chǎn)品的品質(zhì)設(shè)計變更簽證率合理的設(shè)計費(fèi)47 提升產(chǎn)品品質(zhì) 縮短開發(fā)周期 降低開發(fā)本錢〔四〕規(guī)劃設(shè)計階段本錢管理的目的48 ——對設(shè)計人員而言是任務(wù)，對本錢人員而言應(yīng)前置而持續(xù)防止兩種現(xiàn)象：不計本錢地追求設(shè)計效果本錢不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失成本控制含鋼量等土建造價 設(shè)備造價目標(biāo)成本景觀造價 樣板示范區(qū)造價 設(shè)計變更簽證率 合理的設(shè)計費(fèi)49〔1〕結(jié)構(gòu)含鋼量〔保證平安和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量〕50

(2)景觀造價控制總價偏差率分項動態(tài)平衡51〔3〕樣板區(qū)造價分項動態(tài)平衡為追求效果設(shè)計費(fèi)失控52防止兩種現(xiàn)象：為節(jié)省本錢而壓低設(shè)計費(fèi)〔4〕合理設(shè)計費(fèi)是保證質(zhì)量與進(jìn)度的根本條件之一——合理的設(shè)計費(fèi)用有利于選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位——合理的設(shè)計費(fèi)用有利于設(shè)計單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；直接對具體設(shè)計人給予的適當(dāng)費(fèi)用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用。391、規(guī)劃方案〔五〕規(guī)劃設(shè)計階段本錢控制實(shí)施402、規(guī)劃報批及擴(kuò)初設(shè)計413、樁基設(shè)計424、施工圖設(shè)計435、銷售包裝設(shè)計、裝修方案設(shè)計446、功能設(shè)計457、設(shè)計變更、材料設(shè)備選型等54建筑方案 景觀方案 施工圖 規(guī)劃方案 設(shè)備籌劃方案 示范區(qū)設(shè)計(1)流程與方案〔六〕規(guī)劃設(shè)計階段本錢控制中的幾個優(yōu)化設(shè)計流程1.在工程設(shè)計過程中進(jìn)度優(yōu)化55論證階段設(shè)計管理階段概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點(diǎn)籌劃階段概念規(guī)劃草案

概念規(guī) 劃方案方案設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計實(shí)施方案施工圖周期(2)設(shè)計周期劃定概念規(guī)劃周期實(shí)施方案周期56〔３〕工程設(shè)計周期統(tǒng)計表中海工程設(shè)計周期 多層工程9個月高層工程12個月拿地到開盤：合生工程設(shè)計周期571〕采取傳統(tǒng)工序前置: ——提前做好70%的準(zhǔn)備工作,以“本錢換時間〞； ——雖然會由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但 從總體上看認(rèn)為值得。2〕采用工序并聯(lián)作業(yè)： ——在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業(yè)交叉進(jìn)行。3〕采取規(guī)模復(fù)制模式： ——采取“拿來主義〞，再適當(dāng)調(diào)改。4〕重視長期性工作： ——對市場的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。(4)合生、中海的規(guī)劃設(shè)計共性58概念設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計部品設(shè)計初步設(shè)計 初步設(shè)計 施工圖 施工圖施工開始概念設(shè)計設(shè)備設(shè)計創(chuàng)新設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計流程優(yōu)化可降低時間本錢和因失誤引發(fā)的本錢增加(5)方案管理是時間本錢的保障59拿地節(jié)點(diǎn)方案報建方案設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖部品材料定板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計景觀設(shè)計部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖擴(kuò)初報建施工圖報建概念規(guī)劃方案部品材料調(diào)研產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案銷售示范區(qū)籌劃景觀概念內(nèi)部材料。60?珠江馬駒橋工程一期規(guī)劃用地面積20.28萬平方米,容積率1.19.核定建筑面積24.07萬平方米, 其中花園洋房14.22萬平方米, 小高層6.25萬平方米,商業(yè)3.48萬平方米,會所1200平方米, 2024年12月31日簽定土地出讓協(xié)議, 2024年11月至12月工程前期準(zhǔn)備, 2024年1月至2月概念規(guī)劃設(shè)計投標(biāo), 2024年1月至3月住宅戶型研究, 2024年3月至5月規(guī)劃,建筑方案及深化, 2024年5至6月30日完成典型花園洋房和小高層擴(kuò)初,施工圖2024年6月完成修建性詳細(xì)規(guī)劃和方案報批文本的編制. 從正式拿到土地到單體施工圖完成共計7個月.設(shè)計案例632.工程規(guī)劃階段的本錢優(yōu)化64 規(guī)劃設(shè)計階段本錢效益最大化的目標(biāo)： 建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對客戶需求的徹底表達(dá)以及具有市場競爭力的產(chǎn)品創(chuàng)新。 結(jié)構(gòu)專業(yè)是最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)形式。 設(shè)備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。2.工程規(guī)劃階段的本錢優(yōu)化71〔1〕結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對工程總本錢進(jìn)行較大優(yōu)化1〕建筑方案的選擇：設(shè)計前期方案一旦確定，本錢大勢也根本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計從方案入手可以對工程總本錢進(jìn)行較大優(yōu)化。2〕樁基型式確實(shí)定〔2〕結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)的審核結(jié)構(gòu)本錢控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標(biāo)的審核1〕輸入信息的審核核對電算的根本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設(shè)防烈度、根本地震加速度、特征周期、根本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。2〕輸出信息的審核檢查輸出信息中各項技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近標(biāo)準(zhǔn)限值?！?〕細(xì)部做法的控制與審查對細(xì)部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。1〕Ⅲ級鋼的應(yīng)用：由于Ⅲ級鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些本錢控制較好的工程中廣泛采用2〕合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件：結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。3)對設(shè)計高層工程細(xì)部大樣的做法明確，有利于施工圖的標(biāo)準(zhǔn)，減少施工過程中的設(shè)計變更。3.結(jié)構(gòu)設(shè)計階段的本錢優(yōu)化7274〔4〕結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容：1〕基坑、邊坡控制2〕樁基選用的優(yōu)化3〕結(jié)構(gòu)含鋼量的控制．4〕上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化5〕特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理〔屋頂綠化采用輕質(zhì)土壤〕6〕選用新Ⅲ鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量。〔5〕本錢優(yōu)化與設(shè)計合理周期確實(shí)定結(jié)構(gòu)本錢監(jiān)控過程的分階段控制，要求設(shè)計周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計成果準(zhǔn)確、平安、經(jīng)濟(jì)?！?〕結(jié)構(gòu)含鋼量限額由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對指標(biāo)。含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險，并對體型規(guī)那么要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。建議在市場調(diào)研的根底上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。83規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計設(shè)備設(shè)計

初步設(shè)計 施工圖功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計概念設(shè)計4.材料設(shè)備選用的本錢優(yōu)化〔1〕設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的本錢目標(biāo)——倡導(dǎo)在設(shè)計管理階段，設(shè)備工作并行并前置；——倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要設(shè)備定樣定板；85〔2〕開展標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、進(jìn)行集中采購 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計將減少部品的種類數(shù)量，降低設(shè)計工作量．為單一部品提供數(shù)量較多的采購額，從而降低招投標(biāo)工作量，為集中采購降低本錢提供條件。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與設(shè)備、材料供給商形成戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，到達(dá)雙贏?！?〕設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)：１〕覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè)２〕地下室層高與設(shè)計管線的關(guān)系３〕設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號的選用．４〕選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。如選用無機(jī)房或小機(jī)房電梯〔節(jié)約共攤面積及節(jié)能〕1〕土方造型的合理性2〕水景的合理布置3〕大喬木的慎選4〕雕塑品的限制5〕硬質(zhì)鋪裝和木制平臺的優(yōu)化5.景觀設(shè)計本錢優(yōu)化內(nèi)容杜英蒲葵銀杏骨干樹種胸徑8厘米，價格80元輔助樹種高度3米，價格1100元骨干樹種胸徑14厘米，價格1800元

96植物97座椅A垃圾筒A

宅間背靠座 椅座椅B

垃圾筒B

桌椅組室外家具98玩具104〔1〕進(jìn)行限額設(shè)計限額設(shè)計的定義:根據(jù)已制定的目標(biāo)本錢控制方案或根據(jù)以往工程的數(shù)據(jù)積累，對即將進(jìn)行專項設(shè)計，給設(shè)計單位一個控制造價的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，要求設(shè)計的工程概算不能超過委托的限額。限額設(shè)計的管理:１〕首先根據(jù)工程的營銷定位分析確定設(shè)計的定位。２〕根據(jù)設(shè)計定位，根據(jù)以往工程的經(jīng)驗確定設(shè)計的目標(biāo)值。３〕設(shè)計單位拿出擴(kuò)初設(shè)計和概算后，甲方對圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對設(shè)計進(jìn)行修正。４〕之后，甲方對圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對設(shè)計進(jìn)行修正。5〕根據(jù)雙方互動認(rèn)可，最終出施工圖紙?！?〕控制設(shè)計變更很多工程由設(shè)計失誤所帶來設(shè)計變更,占總建造本錢的3-10％，其中重復(fù)性錯誤占相當(dāng)比例。6.施工圖階段的本錢優(yōu)化1061)設(shè)計變更原因1.設(shè)計類：A.超本錢目標(biāo)B.設(shè)計優(yōu)化C.設(shè)計錯誤D.設(shè)計缺漏E.補(bǔ)充設(shè)計F.二次設(shè)計G.現(xiàn)場條件2.現(xiàn)場施工類:A.施工錯誤B.施工困難C.施工進(jìn)度要求3.營銷類：

A.客戶需求

B.競爭需求4.其它 2〕為降低設(shè)計變更簽證率，可采取的策略如下： ——建立施工圖階段的長期合作伙伴； ——給予合理的設(shè)計周期；——甲方完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計。108戶型種類 定義戶型種類 建議但凡房間數(shù)量及平面布置形式發(fā)生變化的均認(rèn)為是不同的類型，僅局部的微差仍認(rèn)為是同一類型。 每期開發(fā)規(guī)模在10萬平米以下，相對應(yīng)戶型不宜超過10種〔1〕減少人為增加的工作復(fù)雜度：

——戶型種類適量為準(zhǔn)——當(dāng)戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時，會給客戶帶來 選擇的困惑，而且給設(shè)計和銷售帶來成倍的工作量和復(fù)雜度。7.實(shí)現(xiàn)本錢效益最大化的一些途徑109規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計結(jié)構(gòu)方案設(shè)備方案立面模型部品設(shè)計創(chuàng)新設(shè)計〔2〕優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫簩a(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、與功能平面同步開展，使方案可高效實(shí)施；110〔3〕選擇優(yōu)秀的設(shè)計效勞商 選擇適宜的人做適宜的事可以事半功倍； 〔4〕加強(qiáng)合作伙伴管理 建立長期合作伙伴： 設(shè)計單位、供給商、模型制作等各個涉及設(shè)計的單位； 在設(shè)計過程中,持續(xù)定期的進(jìn)行技術(shù)溝通和審核； 力求合同約定清晰：含鋼量、目標(biāo)本錢 〔5〕輸入條件多一些約束和意識,少一些隨意;

– – – –市場定位;本錢目標(biāo);政府要求;上階段成果;第二局部房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八111招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)的本錢控制涉及到工程、設(shè)計、預(yù)算合約、銷售等多個部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審人員的選擇那么須有很強(qiáng)的針對性。這個環(huán)節(jié)本錢控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)?！?〕招標(biāo)方式的選擇------公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)為什么招標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？——這是信息對稱與不對稱的問題 房地產(chǎn)公司控制工程本錢最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法？——貨比三家。〔2〕計價方法確實(shí)定------定額計價招標(biāo)、工程量清單計價招標(biāo)1〕定額計價法招標(biāo)在實(shí)施過程中存在的缺點(diǎn)： ——總價不確定，對于工程最終本錢沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)； ——結(jié)算核對工程量時易發(fā)生糾紛，核對時間冗長； ——變更簽證的單價未確定，施工方以難度高、時間緊為由要求提高單價； ——對于不合理的技術(shù)指標(biāo)〔如鋼筯含量、砼含量〕不能及時發(fā)現(xiàn)；能及時發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能 ——對本錢人員的個人水平依賴性較大。2〕工程量清單法計價的優(yōu)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三1、招投標(biāo)環(huán)節(jié)本錢控制的內(nèi)容111 為什么采用工程量清單可以有效控制本錢呢？ ①工程量清單招標(biāo)，計價方式簡潔，一目了然，在總價和單價上都充分競爭，可以表達(dá)各單位的真實(shí)本錢，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報價優(yōu)劣，有利于選到報價合理的承建單位，有利于工程順利實(shí)施； ②工程量清單報價，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場的價格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程本錢；有了充分競爭得到的單價，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程本錢數(shù)據(jù)庫； ③工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場簽證； ④設(shè)計變更套用工程量清單單價，有利于提供設(shè)計變更簽證效率，便于動態(tài)掌握實(shí)際工程本錢情況，使動態(tài)控制工程本錢成為可能； ⑤工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時只算設(shè)計變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率； ⑥付款過程簡化，減少施工過程中付款的分歧?！?〕工程合同價確實(shí)定： ------固定合同價格、可調(diào)合同價格、本錢加酬金合同價確定合理的合同價格和簽訂嚴(yán)密的工程合同，使合同價得以穩(wěn)妥實(shí)現(xiàn)，是招投標(biāo)階段重要的工作內(nèi)容，也是雙方關(guān)心的核心條款。內(nèi)部材料。131〔1〕投標(biāo)單位的選擇2、招投標(biāo)環(huán)節(jié)本錢控制的措施內(nèi)部材料。132(2)招標(biāo)文件的編制內(nèi)部材料。133(3)評標(biāo)和定標(biāo)第二局部房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八內(nèi)部材料。134施工環(huán)節(jié)的本錢控制主要應(yīng)注意三大方面，一個是因各種變更、現(xiàn)場簽證增加的費(fèi)用，第二個是材料價格上漲、價款調(diào)整以及工程款引起的費(fèi)用；第三個方面是工程索賠增加的費(fèi)用。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可防止由于各種情況而要對施工方案和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四1.工程索賠價款控制2.工程變更費(fèi)用控制3.現(xiàn)場簽證價款控制4.工程價款支付控制5.挖掘節(jié)約工程造價潛力〔一〕施工環(huán)節(jié)本錢控制的主要內(nèi)容內(nèi)部材料。134

1.合同管理合同管理常用方法有： 〔1〕合同會簽制度：一項合同的簽定，需要公司各責(zé)任部門評審，各自對合同中的條款進(jìn)行把關(guān)，防止出現(xiàn)專業(yè)管理的空白。 〔2〕合同分析：包括專業(yè)技術(shù)〔專業(yè)本錢及漏項及可實(shí)施性〕分析及法律風(fēng)險分析〔合法及保障性〕。 〔3〕合同交底：合同分析后，應(yīng)由合同管理人員向各管理層作合同交底，把合同責(zé)任具體落實(shí)到各責(zé)任人和合同實(shí)施的具體工作上。并把合同間的銜接交待清楚。 〔4〕合同實(shí)施的控制：通過合同實(shí)施情況分析，找出偏差，調(diào)整合同實(shí)施過程，到達(dá)合同總目標(biāo)。在實(shí)施中，采取“技術(shù)措施〞、“組織和管理措施〞“經(jīng)濟(jì)措施經(jīng)濟(jì)措施〞〞和“合同措施〞予以糾正。(二)施工環(huán)節(jié)本錢控制的主要環(huán)節(jié)137 2.索賠管理工程建設(shè)中索賠管理的任務(wù)主要有索賠和反索賠 〔1〕索賠：是指在合同實(shí)施中，合同一方因?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同所規(guī)定的義務(wù)或未能保證承諾的合同條件實(shí)現(xiàn)而遭受損失，向?qū)Ψ教岢鲅a(bǔ)償要求。索賠一般是承包人向發(fā)包人提出的。常見索賠的主要起因：1〕合同文件引起的〔如圖紙和工程量表中錯誤的描述〕2〕工程施工方面〔如設(shè)計變更和工程質(zhì)量要求變更引起的〕3〕關(guān)于價款方面〔如拖延支付進(jìn)度款〕4〕工期引起的〔延誤工期損失等〕5〕特殊風(fēng)險和人力不可抗拒〔指戰(zhàn)爭、革命、內(nèi)戰(zhàn)等〕6〕工程暫挺、中止合同?！?〕反索賠：是相對索賠而言，是對提出索賠的一方的反駁。通常反索賠主要是指發(fā)包人向反索賠是相對索賠而言，是對提出索賠的一方的反駁。通常反索賠主要是指發(fā)包人向承包人的反索賠。常見反索賠的主要理由：1〕工程質(zhì)量缺陷2〕拖延工期3〕保存金的4〕發(fā)包方其他損失。1373.變更管理〔1〕設(shè)計和工程變更的主要內(nèi)容：1〕由于設(shè)計單位圖紙錯、漏、碰、缺，導(dǎo)致發(fā)生做法變動、材料代換、糾正施工圖中的失誤或其它變更事項。2〕由于設(shè)計部門改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容，導(dǎo)致發(fā)生做法變動、材料代換或其它變更事項。3〕由于工程部門、監(jiān)理、施工單位采用新工藝、新材料或其它技術(shù)措施等，導(dǎo)致發(fā)生做法變動、材料代換或其它變更事項。4〕由于銷售部門、業(yè)主要求提出變更，導(dǎo)致發(fā)生做法變更、材料代換或其它變更事項?！?〕變更管理的主要措施：我們只擔(dān)憂二種設(shè)計變更，重點(diǎn)控制?！舻谝环N：是到退的設(shè)計變更，現(xiàn)場已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施工的浪費(fèi)?！舻诙N：設(shè)計變更涉及的內(nèi)容，其計價方式在合同中沒有約定〔比方：主材變了、施工工藝變了〕，只能以獨(dú)家協(xié)商議價方式確定價格，房地產(chǎn)企業(yè)的工程本錢管理“貨比三家〞的優(yōu)勢失效，必然會帶來本錢的增加。◆對于常規(guī)設(shè)計變更涉及的內(nèi)容：其計價方式在合同中有約定，不用吵架，按合同計算。對于這種設(shè)計變更帶來的工程本錢的增減，不管其是設(shè)計缺陷或設(shè)計錯誤引起的，還是營銷引起的，都是該花的錢或是不該花的錢。137 4、現(xiàn)場簽證管理〔1〕現(xiàn)場簽證的主要內(nèi)容： 在施工過程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理，以及由于施工條件變化、地下狀況〔土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線〕變化，導(dǎo)致發(fā)生增減工程量，材料代換或其它變更事項。 事后設(shè)計變更導(dǎo)致的返工和技術(shù)處理措施等。其他，如：土方駁運(yùn)、機(jī)械進(jìn)出場、趕工措施、配合銷售等?！?〕系統(tǒng)分析產(chǎn)生現(xiàn)場簽證的誘因 1〕設(shè)計變更引起的設(shè)計變更引起的合同出現(xiàn)漏項或清單說明不清引起的合同出現(xiàn)漏項或清單說明不清引起的措施費(fèi)簽證 2〕技術(shù)措施和施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不清晰造成場地移交責(zé)任不清引起的(場地硬化)規(guī)費(fèi)簽證(夜間施工噪音污染) 3〕主材、主要工藝變了施工樣板先行，防止返工損失〔安裝管道〕低價入場，申請變相的索賠 4〕甲供材料管理采保費(fèi)和甲供材料損耗等〔3〕控制現(xiàn)場簽證的原那么 ——防止簽證，減少簽證，標(biāo)準(zhǔn)簽證。 〔4〕影響現(xiàn)場簽證的罪魁禍?zhǔn)祝? ——合同出現(xiàn)漏洞。 ——設(shè)計變更。 ——施工措施費(fèi)。142 〔5〕目前房地產(chǎn)工程合同存在的主要問題： ——工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建單位索賠提供了時機(jī)，導(dǎo)致工程簽證難以控制。 ——工程量清單說明不夠詳細(xì)，容易引起簽證。 ——付款條件與形象進(jìn)度或完成工程量的關(guān)系不清不楚，增加了工程管理協(xié)調(diào)難度。 ——工程技術(shù)要求或工程質(zhì)量要求不具體明確，無法保證差異化產(chǎn)品的品質(zhì)。 〔6〕措施費(fèi) 1〕施工措施費(fèi)含義：投標(biāo)人完本錢招標(biāo)工程所需要的技術(shù)、生活、平安等方面的非工程實(shí)體工程全部費(fèi)用，并已經(jīng)充分考慮了招標(biāo)文件的施工管理及技術(shù)要求。 2〕控制原那么：在招標(biāo)中明確“施工措施費(fèi)用包干〞施工措施費(fèi)包干原那么： 投標(biāo)措施工程清單未填寫局部，視為已包含在工程量清單的其他費(fèi)用中，措施工程投標(biāo)報價包干考慮，結(jié)算時除合同規(guī)定外不做調(diào)整。設(shè)計變更及簽證工程中，發(fā)生的措施費(fèi)用亦由投標(biāo)人在李報價表中包干考慮。 〔7〕具體操作措施： 1〕一單一算原那么：一個設(shè)計變更及簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對應(yīng)一項內(nèi)容； 2〕一月一匯總原那么：每月匯總已完工的變更簽證費(fèi)用，反映在工程動態(tài)本錢中； 3〕完工確認(rèn)原那么：當(dāng)設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證完工后，盡快完成簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)； 4〕原件結(jié)算原那么：設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)； 5〕時間限制原那么：設(shè)計變更、簽證都應(yīng)先立項后實(shí)施。假設(shè)有特殊情況，請示主管領(lǐng)導(dǎo)同意后實(shí)施，但事后補(bǔ)填報變更、簽證單； 6〕存檔原那么：變更、簽證所有文件必須存檔。原那么上不允許發(fā)生人工簽證。1451、設(shè)計變更(三)施工環(huán)節(jié)本錢控制的主要措施1462、現(xiàn)場簽證3、圖紙審核1484、總分包管理5、材料供給6.工程款支付第二局部房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八151 1.制定采購預(yù)算與估計本錢 2.科學(xué)合理的選擇供給商〔1〕選擇供給商的數(shù)量，防止單一貨源〔2〕對用量大的材料設(shè)備選擇兩個以上廠家供貨〔3〕合理選擇供給商的方式， 3.利用好采購環(huán)境〔1〕把握好采購?fù)獠凯h(huán)境：指能對工程采購產(chǎn)生影響的外部變化，包括市場季節(jié)性變化、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化、國家財政金融政策的調(diào)整、市場利率的變化、通貨膨脹存在等。〔2〕建立供給商及材料設(shè)備信息數(shù)據(jù)庫。房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)本錢控制的核心要素是方案和信息，通過明確而標(biāo)準(zhǔn)的流程，就可以最大限度的減少在本環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，到達(dá)本錢控制的目的?！惨弧彻こ滩少彵惧X控制的總策略151房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五〔一〕工程采購本錢控制的總策略4.加強(qiáng)對供給商的管理〔1〕與供給商建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系〔2〕對供給商進(jìn)行績效考核1541.材料使用時間方案〔二〕工程采購本錢控制措施2.材料性價比1563、材料價款的支付4、材料驗收、保管5.材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)的主要做法 (1)建立材料設(shè)備廠家數(shù)據(jù)庫； (2)建立材料設(shè)備價格數(shù)據(jù)庫 (3)建立合格分供方數(shù)據(jù)庫 (4)了解其他工程本錢數(shù)據(jù)第二局部房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八159工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的本錢控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不管哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不標(biāo)準(zhǔn)或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。1、乙方預(yù)算房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六1612、鋼筋用量3、價差調(diào)整1634、洽商、變更5、違約與索賠第二局部房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八165銷售環(huán)節(jié)的本錢一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這局部的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的本錢控制也必須有長線考慮。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七165房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七165房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七167房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七第二局部房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八168期間費(fèi)用主要有財務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對期間費(fèi)用的方案控制。財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)控制，并指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)本錢控制體系的建立——制度保障體系？房地產(chǎn)本錢控制的主要措施——怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理內(nèi)容——控制什么？二三四169房地產(chǎn)本錢控制體系的建立——制度保障體系？四什么是本錢管理體系一二如何建立房地產(chǎn)開發(fā)的本錢管理體系170

本錢管理體系是通過建立與本錢控制相關(guān)的企業(yè)內(nèi)外組織或部門，對工程開發(fā)全過程的本錢〔費(fèi)用〕進(jìn)行事前預(yù)控、事中控制及事后總結(jié)總成系統(tǒng)。 事前預(yù)控主要包括：目標(biāo)本錢指標(biāo)的估算、測算和確定，明確目標(biāo)責(zé)任本錢，并落實(shí)到責(zé)任部門； 事中控制主要是指：以目標(biāo)本錢指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，對工程開發(fā)過程的本錢發(fā)生與支出實(shí)施全程管理、監(jiān)控、和動態(tài)管理，定期核算與本錢分析，實(shí)時掌握本錢信息與市場價格信息； 事后總結(jié)主要是：工程開發(fā)本錢的匯總分析、形成工程本錢分析報告，為今后開發(fā)工程提供一手?jǐn)?shù)據(jù)。

實(shí)踐證明，目標(biāo)本錢管理體系是目前本錢控制的最有效方法之一，是實(shí)施建安及工程本錢領(lǐng)前控制的重要手段。什么是本錢管理體系一內(nèi)部材料。1711.組織機(jī)構(gòu)保障體系 2.目標(biāo)本錢指標(biāo)確實(shí)定 3.責(zé)任本錢體系 4.本錢信息管理體系 5.動態(tài)本錢管理體系 6.本錢管理標(biāo)準(zhǔn)體系 7.招投標(biāo)管理體系 8.合同管理體系 9.現(xiàn)場簽證管理體系 10.設(shè)計變更管理體系 11.合同付款管理體系 12.預(yù)決算管理體系本錢管理體系主要內(nèi)容172 包括四級本錢保障層次： 1.公司目標(biāo)本錢審定機(jī)構(gòu) 公司決策層或本錢管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批目標(biāo)本錢控制指標(biāo)2.公司目標(biāo)本錢編制機(jī)構(gòu) 負(fù)責(zé)測算并編制包括開發(fā)前期勘察、設(shè)計、三通一平，主體建安、小區(qū)公共配套管網(wǎng)、城市根底設(shè)施配套、公建設(shè)施、園林景觀、開發(fā)間接費(fèi)等在內(nèi)直接本錢工程的目標(biāo)本錢。 3.公司目標(biāo)本錢監(jiān)控機(jī)構(gòu) 負(fù)責(zé)實(shí)施材料設(shè)備價格、工程造價等市場信息收集、整理，編制一定時期內(nèi)工程所發(fā)生動態(tài)本錢的監(jiān)測報告和材料設(shè)備市場價格動態(tài)信息報告，分析評估目標(biāo)本錢〔費(fèi)用〕執(zhí)行情況，并提出本錢控制的指導(dǎo)性意見和本錢調(diào)整建議。 4.公司目標(biāo)本錢實(shí)施機(jī)構(gòu) 根據(jù)目標(biāo)本錢的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開展限價設(shè)計、施工、采購等業(yè)務(wù)工作；對其本錢費(fèi)用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任。什么是本錢管理體系一〔一〕組織保障體系173 目標(biāo)本錢確實(shí)定分為三個階段，分別是工程定位階段、方案設(shè)計階段和施工圖階段，相應(yīng)的最終目標(biāo)本錢確定也需通過本錢估算、本錢測算、目標(biāo)本錢逐步確定。什么是成本管理體系一〔二〕目標(biāo)本錢指標(biāo)確實(shí)定目標(biāo)本錢指標(biāo)確實(shí)定過程見以以下圖所示：174175〔三〕目標(biāo)責(zé)任本錢體系175〔三〕目標(biāo)責(zé)任本錢體系1761.