某房產(chǎn)代理有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí)操案

雅郡

營(yíng)銷(xiāo)籌劃實(shí)操案廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司二ＯＯ六年二月二十三日整體推廣思路我們的產(chǎn)品是什么我們的潛在客戶在哪里如何贏得我們的客戶形象定位產(chǎn)品建議價(jià)格定位營(yíng)銷(xiāo)推廣部署根據(jù)地段及產(chǎn)品項(xiàng)目理解優(yōu)劣勢(shì)分析第一局部工程分析第二局部工程定位第三局部營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第四局部整體工程建議第一局部工程分析一、工程理解◆小區(qū)規(guī)劃用地面積為221054平方米◆規(guī)劃總建筑面積為202410平方米◆規(guī)劃總居住戶數(shù)為1648戶◆容積率僅為0.91市區(qū)內(nèi)罕見(jiàn)的低密度，商務(wù)化，個(gè)性化，國(guó)際化高尚社區(qū)會(huì)展雅郡華南快干黃洲大橋東環(huán)高速?gòu)V州大橋新港東路地鐵2號(hào)線我們的優(yōu)勢(shì)地理優(yōu)越——高品質(zhì)居住生活功能的RBD型、生態(tài)型的新城市中心交通便利——“五縱二橫〞的立體交通網(wǎng)狀生態(tài)環(huán)保——廣州“南肺〞萬(wàn)畝果園廣州“塞納河〞戶型多樣化——洋房、聯(lián)排別墅、別墅配套設(shè)施規(guī)劃完備——30多余項(xiàng)設(shè)施小區(qū)在此處于房地產(chǎn)開(kāi)展龍頭地位——提前搶占市場(chǎng)我們的劣勢(shì)眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，分流局部客戶淡化建議：重新包裝，突現(xiàn)工程的個(gè)性化突出工程的升值前景周邊環(huán)境雜亂，降低產(chǎn)品檔次淡化建議：未來(lái)開(kāi)展的重點(diǎn)地塊加強(qiáng)工程自身的保安工作盡早完善小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施交通較為不便淡化建議：地鐵二號(hào)線的開(kāi)通及專巴接送現(xiàn)場(chǎng)包裝與形象包裝存在一定差距淡化建議：園林綠化改造及現(xiàn)場(chǎng)包裝迎合和突顯工程形象定位

二、客戶分析種類比例自住客戶87.6%駕車(chē)客戶51.5%報(bào)紙認(rèn)知客戶72.2%有一定經(jīng)濟(jì)根底，事業(yè)有成的中年人文化素質(zhì)較高，具有前瞻性的眼光接受新知識(shí)及新概念較快，多為商人或企業(yè)高級(jí)管理人員他們努力在繁忙的公務(wù)及生活之間尋求平衡點(diǎn)

前期客戶分析：他們的特性是：他們的置業(yè)目的是：

置業(yè)不是簡(jiǎn)單的居住，而是追求更高層次的居住環(huán)境及生活質(zhì)素。

我們的目標(biāo)客戶廣州區(qū)域內(nèi)的高薪一族

短期旅居于廣州的客戶

企業(yè)高層員工

三、前期工作的成功與缺乏成功之處工程名稱“雅郡〞及其主題廣告語(yǔ)“讓才智享受沉著〞設(shè)計(jì)比較形象、貼切，賦予了該工程豐富的文化內(nèi)涵和較高的居住水平定位，具有創(chuàng)意，品牌形象鮮明，獨(dú)樹(shù)一格工程經(jīng)過(guò)前段時(shí)間的品牌塑造與樹(shù)立，已形成自身風(fēng)格和品味。一開(kāi)始就給消費(fèi)者“有別于一般樓盤(pán)的，有較高品味的〞感覺(jué)。奠定了良好的社會(huì)根底，在市場(chǎng)上建立了一定的知名度，在消費(fèi)者心中形成一定的可信度，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)置信心缺乏之處1.前期宣傳推廣以商務(wù)作為重要賣(mài)點(diǎn)但因時(shí)機(jī)與條件尚欠成熟，導(dǎo)致目標(biāo)客戶群信心缺乏2.前期銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售能力相對(duì)薄弱3.現(xiàn)場(chǎng)包裝不到位且包裝與市場(chǎng)形象不匹配第二局部工程定位我們對(duì)本工程的理解國(guó)際商務(wù)社區(qū)“普羅旺斯〞高尚新生活無(wú)限增值空間☆國(guó)際商務(wù)社區(qū)依據(jù)廣州市總體規(guī)劃，本工程所在的琶洲島被定位為以廣州國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)為契機(jī)和核心，開(kāi)展成為會(huì)展博覽、國(guó)際商務(wù)、信息交流、高新技術(shù)研發(fā)、旅游效勞為主導(dǎo)，兼具高品質(zhì)居住生活的RBD〔休閑商務(wù)區(qū)〕，生態(tài)型的新城市中心?！睢捌樟_旺斯〞高尚新生活雅郡高尚新生活是“普羅旺斯〞生活的經(jīng)典演繹與精彩再現(xiàn)：自然簡(jiǎn)約、自由平等、浪漫溫馨、文化品味，洋溢法國(guó)時(shí)尚風(fēng)情、國(guó)際社區(qū)人文精神、自由享受生活空間，放飛心靈、和諧交融?！顭o(wú)限增值空間會(huì)展經(jīng)濟(jì)給琶洲商區(qū)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益2024年6月地鐵二號(hào)線琶洲站全面開(kāi)通琶洲板塊是廣州市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)開(kāi)展的戰(zhàn)略部署之一本工程的開(kāi)展定位雅郡國(guó)際商務(wù)社區(qū)普羅旺斯生活

第三局部營(yíng)銷(xiāo)推廣部署第一階段：蓄勢(shì)階段

3月底～5月中旬對(duì)工程所在的板塊進(jìn)行炒作，引起市場(chǎng)關(guān)注；利用春交會(huì)加強(qiáng)對(duì)琶洲島的大力宣傳，并通過(guò)各種宣傳形式使客戶對(duì)本工程有所關(guān)注；提出本工程“普羅旺斯〞生活模式的概念并加以詮釋，提高工程的整體形象。一、各階段銷(xiāo)售部署一、預(yù)熱期【時(shí)間】3月28日～4月13日【宣傳思路】在各大報(bào)紙上以軟文形式對(duì)琶洲板塊及其會(huì)展經(jīng)濟(jì)以專題或論壇形式進(jìn)行宣傳通過(guò)在南航?南方航空雜志?、東航?東方航空?qǐng)?bào)?和廣九直通車(chē)雜志刊登琶洲會(huì)展經(jīng)濟(jì)及該工程根本情況進(jìn)行宣傳；在廣州大道、華南快速干線、新港中路等路段豎立指示標(biāo)牌和廣告牌進(jìn)行宣傳【宣傳重點(diǎn)】會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)琶洲騰飛【操作思路】以板塊炒作為推廣重點(diǎn)，說(shuō)明會(huì)展經(jīng)濟(jì)的潛在價(jià)值，引申出琶洲作為新的會(huì)展中心所在地的開(kāi)展前景，從而引起市場(chǎng)對(duì)本工程的關(guān)注?！竟こ膛浜稀縏ownhouse局部完工〔4月10日前〕指示路牌、戶外廣告〔4月13日前〕二、切入期【時(shí)間】4月14日～4月30日【宣傳思路】在各大報(bào)紙通過(guò)硬性廣告、軟文相結(jié)合方式對(duì)琶洲會(huì)展經(jīng)濟(jì)及本工程進(jìn)行宣傳，并且提出“普羅旺斯〞生活模式；電視廣告宣傳，告知琶洲有一個(gè)高素質(zhì)“普羅旺斯〞生活模式的樓盤(pán)；通過(guò)在南航?南方航空雜志?、東航?東方航空?qǐng)?bào)?和廣九直通車(chē)雜志刊登琶洲會(huì)展經(jīng)濟(jì)及該工程根本情況進(jìn)行宣傳；在春交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)以宣傳單張派發(fā)的形式進(jìn)行宣傳；利用彩旗、空飄等形式，宣傳townhouse的示范單位完成；采用論壇的形式對(duì)琶洲板塊進(jìn)行宣傳【宣傳重點(diǎn)】會(huì)展中心旁的國(guó)際商務(wù)社區(qū)【操作思路】4月15日春交會(huì)召開(kāi)，持續(xù)到4月29日，這一階段，主要是通過(guò)對(duì)琶洲及該工程的宣傳吸引客戶前去參觀。在媒體宣傳方面繼續(xù)會(huì)展經(jīng)濟(jì)專題的同時(shí)，投入一定量的工程硬廣告，并且提出雅郡“普羅旺斯〞的生活模式。【工程配合】彩旗、空飄、橫幅等〔4月18日前〕Townhouse示范單位完工〔4月20日前〕三、升值期【時(shí)間】5月1日～5月16日【宣傳思路】在權(quán)威報(bào)紙上利用硬廣告對(duì)本工程的“普羅旺斯〞生活進(jìn)行詮釋，并告知該工程會(huì)所落成及示范單位花園完成；采用電視廣告形式對(duì)“普羅旺斯〞生活進(jìn)行宣傳，提升工程形象；利用現(xiàn)場(chǎng)法國(guó)時(shí)裝show活動(dòng)的形式進(jìn)行宣傳【宣傳重點(diǎn)】“普羅旺斯〞生活模式會(huì)所開(kāi)放townhouse示范單位登場(chǎng)【操作思路】本階段以一定量的報(bào)紙宣傳進(jìn)行對(duì)“普羅旺斯〞概念的詮釋，并以一些法國(guó)時(shí)裝show對(duì)“普羅旺斯〞的形象進(jìn)行打造，提高工程在整個(gè)市場(chǎng)上的形象，引起市場(chǎng)的關(guān)注?！竟こ膛浜稀繒?huì)所開(kāi)放〔5月1日前〕一排以上Townhouse示范單位〔5月1日前〕Townhouse示范單位和洋房間的綠化及花園〔5月15日前〕第二階段：公開(kāi)出售階段

5月中旬～6月底避開(kāi)“五一〞黃金周各大樓盤(pán)爭(zhēng)相出售的時(shí)期五月中旬以高姿態(tài)殺入市場(chǎng)，憑借其良好的綜合素質(zhì)和配套設(shè)施迅速搶占市場(chǎng)；利用新聞媒體、報(bào)紙廣告等方面進(jìn)行全方位的宣傳，加大市場(chǎng)的關(guān)注度；借著地鐵通車(chē)之際，再度炒作琶洲板塊；結(jié)合工程各工程進(jìn)度的完成將本工程的形象“普羅旺斯〞提升到一個(gè)新的高度。四、公開(kāi)出售期【時(shí)間】5月17日～6月15日【宣傳思路】通過(guò)電視、報(bào)紙、夾報(bào)廣告等形式對(duì)工程的戶型、外立面、示范單位、景觀等進(jìn)行集中的宣傳；利用現(xiàn)場(chǎng)法國(guó)音樂(lè)舞蹈show活動(dòng)的形式進(jìn)行宣傳展銷(xiāo)【宣傳重點(diǎn)】外立面展現(xiàn)獨(dú)立別墅【操作思路】本階段作為工程的強(qiáng)力銷(xiāo)售期，以集中的、大版面的廣告宣傳為主；同時(shí)，采用電視、播送的形式進(jìn)行集中式“轟炸〞，以高素質(zhì)、高品味的姿態(tài)邁入市場(chǎng)?！竟こ膛浜稀开?dú)立別墅示范單位〔5月17日前〕外立面展示〔5月17日前〕局部園林展示〔5月17日前〕五、消化期【時(shí)間】6月16日～6月30日【宣傳思路】在權(quán)威報(bào)紙報(bào)紙上以硬性廣告和軟文相結(jié)合的形式對(duì)地鐵物業(yè)、琶洲板塊、工程整體素質(zhì)和公開(kāi)出售情況等幾方面進(jìn)行宣傳；利用新舊業(yè)主法國(guó)葡萄酒會(huì)的形式進(jìn)行宣傳展銷(xiāo)；電視廣告宣傳，告知地鐵對(duì)該區(qū)域開(kāi)展的重要意義，并告知該工程的交樓日期。【宣傳重點(diǎn)】地鐵物業(yè)“普羅旺斯〞的高品質(zhì)生活【操作思路】利用6月28日地鐵開(kāi)通，同時(shí)園林開(kāi)放的契機(jī)，對(duì)會(huì)展和地鐵對(duì)效應(yīng)再一次進(jìn)行炒作，使琶洲板塊再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，同時(shí)對(duì)到場(chǎng)客戶提供額外的折扣等優(yōu)惠，再次引爆銷(xiāo)售?！竟こ膛浜稀繄@林全面展示〔6月28日前〕第四局部工程整體建議一、工程環(huán)境改善建議種植迎合主題〔普羅旺斯〕代表性的植物熏衣草種植代表法式園林的植物〔如槭樹(shù)、法桐〕增設(shè)休閑配套設(shè)施，供體憩交談熏衣草園林小品休閑活動(dòng)廣場(chǎng)二、工程小品建議設(shè)置法式雕塑

設(shè)置浮雕、噴泉

浮雕法式噴泉雕塑三、物業(yè)管理

建議工程為業(yè)主提供全天候的“金鑰匙效勞〞向業(yè)主提供的是滿意+驚喜的休閑酒店式效勞通過(guò)全程貼身的效勞，讓業(yè)主感受到尊貴、舒適貴賓服務(wù)無(wú)微不至的服務(wù)四、會(huì)所建議設(shè)置品位長(zhǎng)廊，里面提供紅酒、雪茄品鑒音樂(lè)欣賞咖啡品嘗香水試用

紅酒室雪枷吧香水坊法國(guó)油畫(huà)五、現(xiàn)場(chǎng)包裝

1.設(shè)置區(qū)內(nèi)揚(yáng)聲器播放法國(guó)優(yōu)雅抒情或輕快的背景音樂(lè)2.銷(xiāo)售通道包裝建議①車(chē)場(chǎng)至售樓部沿路兩旁設(shè)置帶有宣傳〔普羅旺斯〕生活的“T〞型旗或造成噴畫(huà)長(zhǎng)廊②道路兩旁的圍墻上，以圖畫(huà)的形式表現(xiàn)出〔普羅旺斯〕生活模式圍板宣傳畫(huà)噴畫(huà)長(zhǎng)廊3.售樓部包裝建議①售樓部?jī)?nèi)