房地產(chǎn)開發(fā)流程知識

28十二月2023房地產(chǎn)開發(fā)流程知識培訓(xùn)大綱房地產(chǎn)開發(fā)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)模式房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)的涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商），以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。品牌房地產(chǎn)開發(fā)需整合的資源勞動力

土地

專業(yè)人員經(jīng)驗城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金房地產(chǎn)開發(fā)模式物業(yè)管理銷售蓋房子取得土地主要采用模式：依賴房產(chǎn)銷售收入和銀行提供資金以銷售為主的經(jīng)營模式Step4租售階段Step2前期工作Step3工程建設(shè)Step1投資機會選擇與決策分析房地產(chǎn)開發(fā)流程Step4租售階段Step2前期工作Step3工程建設(shè)Step1投資機會選擇與決策分析意向地塊的確定

進(jìn)行項目資源評估

可行性方案研究

Step1Step2Step3根據(jù)城市規(guī)劃狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，選擇意向發(fā)展地塊意向地塊的確定

進(jìn)行項目資源評估

在投資前，對項目的內(nèi)外資源進(jìn)行評估是一項必不可少的工作。對項目優(yōu)勢資源的利用可以提高項目的競爭力；對項目劣勢資源的改造，可以最大限度地規(guī)避市場風(fēng)險，加速項目資金回收。項目的資源評估可以分為經(jīng)濟(jì)層面、城市發(fā)展層面、城市文化層面和自身價值層面四大部分。其中，經(jīng)濟(jì)層面又可以分為宏觀經(jīng)濟(jì)層面和中觀經(jīng)濟(jì)層面。進(jìn)行項目資源評估

中觀經(jīng)濟(jì)評估指標(biāo)商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額商品房空置面積及空置率房地產(chǎn)市場價格指標(biāo)自身價值評估指標(biāo)地塊地貌地質(zhì)條件地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源地塊周邊的城市配套狀況城市發(fā)展評估指標(biāo)總體規(guī)劃要點城市重點發(fā)展方向及其規(guī)劃項目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況規(guī)劃變更因素宏觀經(jīng)濟(jì)評估指標(biāo)國內(nèi)生產(chǎn)總值人均GDP消費總額固定資產(chǎn)投資銀行貸款年末余額居民儲蓄存款余額人均可支配收入恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)投資額及比例城市文化評估指標(biāo)城市的經(jīng)濟(jì)交通地理優(yōu)勢城市人文研究城市綜合競爭力歷史文脈的研究對擬投資的項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，并針對具體地塊及市場現(xiàn)狀建議開發(fā)投資模型，對建設(shè)投資、成本費用、現(xiàn)金流量等進(jìn)行精確控制可行性方案研究分析

Step4租售階段Step2前期工作Step3工程建設(shè)Step1投資機會選擇與決策分析前期工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進(jìn)行立項審批，規(guī)委對項目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。國土房管局規(guī)劃局消防局民政局發(fā)改局住建局(含人防辦)水利局環(huán)保局…審批部門：前期工作內(nèi)容辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項目立項登記項目深度市場調(diào)研項目定位策劃項目產(chǎn)品策劃項目產(chǎn)品設(shè)計建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證土地使用權(quán)可以通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：

是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)

辦理建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)項目立項登記編制項目建議書申報項目建議書審批項目建議書（代可行性研究報告）取得立項批復(fù)項目深度市場調(diào)查

在項目立項之后，需針對當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，進(jìn)行更深層次的市場調(diào)研，以達(dá)到規(guī)避市場風(fēng)險，尋求利潤最大化的目標(biāo)。深度市場調(diào)查有兩個層面，一是市場層面：需要調(diào)查項目所在區(qū)域的市場狀況二是產(chǎn)品層面：需要調(diào)查項目所在區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成情況具體而言，又有四個環(huán)節(jié)的工作需要開展。項目深度市場調(diào)查了解地塊所在區(qū)域的市場狀況研究宏觀市場現(xiàn)狀及其趨勢地塊所在區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計調(diào)查消費市場的研究和目標(biāo)客戶的定位項目定位策劃在深度了解市場狀況之后，在產(chǎn)品設(shè)計之前，尚需要確定項目的定位。項目定位主要包括本項目的市場定位、項目開發(fā)核心定位、產(chǎn)品形態(tài)定位、項目價格定位等。其采用的手段主要是項目SWOT分析和項目競爭力分析在這一階段，需根據(jù)項目資源的可利用程度，確保項目的各項資源得到充分的利用。同時，在充分了解市場的基礎(chǔ)上，確定本項目的競爭力，研判市場的空白點予以定位，確定項目概念草案。在設(shè)計公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門的建議合理劃分項目地塊的可利用程度，把項目差異化競爭優(yōu)勢轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計工作中。在這一階段，需要策劃部門、設(shè)計單位之間互相配合，最后由策劃部門出具項目概念設(shè)計任務(wù)書、產(chǎn)品設(shè)計建議書，以此指導(dǎo)設(shè)計公司進(jìn)行項目的總體規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計，最終確定項目的產(chǎn)品方案。概念設(shè)計規(guī)劃概念設(shè)計景觀概念設(shè)計規(guī)劃時空環(huán)境分析方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計建筑方案設(shè)計景觀方案設(shè)計詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計建筑單體設(shè)計

項目的規(guī)劃報建規(guī)劃報建單體報建建筑方案審批取得核發(fā)核定的建筑方案總平面圖辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》正、副本蓋有規(guī)劃管理技術(shù)專用章(騎縫章)的建施總平面圖要求建設(shè)單位制作現(xiàn)場公示牌的書面通知書辦理施工許可證取得《建設(shè)工程施工許可證》項目的施工報建施工圖的審查承包商、監(jiān)理公司的資質(zhì)審查發(fā)包商提供必要的資金保證住建局對建設(shè)工程的監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督安全監(jiān)督（覆蓋整個施工階段）提供公共配套設(shè)施的單位：供電公司供水公司燃?xì)夤倦娦殴尽捌诘钠渌ぷ魇┕がF(xiàn)場的水、電、路通和場地平整；市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長期信貸；建設(shè)工程項目地名報批；工程項目設(shè)計招標(biāo)辦理；設(shè)計方案評標(biāo)會召開及設(shè)計單位中標(biāo)辦理；勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理；施工招標(biāo)辦理、施工監(jiān)理單位甄選；開發(fā)項目保險事宜洽談；編制項目開發(fā)進(jìn)度表，預(yù)估現(xiàn)金流；檢查所有的工程圖紙是否準(zhǔn)備就緒等。Step4租售階段Step2前期工作Step3工程建設(shè)Step1投資機會選擇與決策分析發(fā)包的業(yè)務(wù)及對應(yīng)的承包單位建筑設(shè)計公司、勘探公司、審圖公司、測量公司、土建總包商、分包商，配套工程承建商、園林綠化、市政道路工程公司、消防、人防、防雷、電梯工程承建商、裝修公司、監(jiān)理公司、銷售公司…開工前期準(zhǔn)備工作工程建設(shè)招投標(biāo)開工手續(xù)的辦理工程施工及竣工驗收建設(shè)工程所需的開工前期準(zhǔn)備工作和工程建設(shè)的招投標(biāo)與開工手續(xù)的辦理在開發(fā)前期已完成，本階段只涉及開發(fā)項目建筑工程的施工工程和竣工驗收。工程建設(shè)施工配套工程施工規(guī)劃、消防、防雷工程、人防工程、環(huán)保、綠化、衛(wèi)生防疫、電梯、市政基礎(chǔ)設(shè)施等驗收，辦理工程質(zhì)量書，勘測院實測竣工圖，房管局實測建筑面積辦理建設(shè)工程竣工驗收備案城建檔案館竣工資料進(jìn)館并出具意見書確權(quán)質(zhì)量監(jiān)督施工流程等的規(guī)范監(jiān)督進(jìn)場材料的檢驗質(zhì)量審查隱蔽工程的審查…安全監(jiān)督施工現(xiàn)場的安全設(shè)施機械設(shè)施安裝、操作的規(guī)范化施工人員的保護(hù)措施…甲方對建設(shè)工程的控制成本目標(biāo)控制進(jìn)度目標(biāo)控制質(zhì)量目標(biāo)控制風(fēng)險目標(biāo)控制Step4租售階段Step2前期工作Step3建設(shè)階段Step1投資機會選擇與決策分析項目營銷策劃按揭貸款銀行的確定辦理《商品房預(yù)(銷)售許可證》及銷售項目備案委托中介代理機構(gòu)進(jìn)行銷售與購房者簽訂買賣契約制定《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收樓宇交付入住手續(xù)

產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營資質(zhì)審批項目營銷策劃針對營銷工作的市場調(diào)查目標(biāo)客戶深度定位項目的入市時機及開盤銷售排期項目營銷定位項目整合營銷策略項目價格體系的制定項目的廣告推廣策略營銷執(zhí)行項目的活動推廣策略項目的媒體運用策略項目營銷總體思路銷售節(jié)奏的控制分階段銷售計劃與策略分階段推廣策略整合營銷策略廣告的跟進(jìn)和監(jiān)控銷售執(zhí)行與工程進(jìn)度配合營銷組織管理制定銷售隊伍的組建與培訓(xùn)營銷

執(zhí)行開盤執(zhí)行方案與準(zhǔn)備辦理商品房預(yù)