房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第八章

27十二月2023房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第八章第一節(jié)土地制度

土地制度是關(guān)于土地所有、土地使用等方面的制度規(guī)定，即以土地為核心，對(duì)由于占有、利用土地等行為而產(chǎn)生的人與人之間的關(guān)系的制度性規(guī)定。資本主義的土地制度，最顯著的特征是土地私有；而社會(huì)主義的土地制度，最典型的特點(diǎn)是土地公有。

一、土地所有制

土地所有制是有關(guān)土地所有權(quán)制度的法律規(guī)定，它反映的是在土地使用權(quán)形成、交易等過程中形成的人與人之間關(guān)系的制度性規(guī)定。城市土地所有制的建立與現(xiàn)狀農(nóng)村土地集體所有制的建立與現(xiàn)狀土地所有權(quán)虛設(shè)集體的受益邊界模糊三元地權(quán)結(jié)構(gòu)，國(guó)家、集體、農(nóng)戶對(duì)土地的權(quán)屬不清農(nóng)村土地國(guó)有制的建立

（一）土地所有制度的建立與現(xiàn)狀城市土地所有制度的完善目前土地集體所有制度改革的主要方針是：維護(hù)和加強(qiáng)農(nóng)村集體土地所有制，搞活土地使用制。城市土地國(guó)有化的優(yōu)越性：有利于維護(hù)社會(huì)主義生產(chǎn)資料公有制；是適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)、合理利用城市土地資源、進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)不可缺少的前提條件；有利于城市土地的統(tǒng)一管理。

（二)土地所有制度改革與完善香港土地所有制澳門土地所有制臺(tái)灣土地所有制

（三）港澳臺(tái)的土地所有制

土地使用制度是關(guān)于土地使用權(quán)形成、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移等過程中所發(fā)生的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)定。

二、土地使用制（一）土地使用制度的建立城市土地使用制度的建立農(nóng)村土地使用制度的建立土地利用年度計(jì)劃：是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃對(duì)年度各項(xiàng)用地?cái)?shù)量的具體安排。耕地保護(hù)制度：包括耕地?cái)?shù)量（面積）和質(zhì)量的保護(hù)。土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度：指由政府依照法定程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，通過收回、收購(gòu)、置換和征用等方式取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)和存儲(chǔ)后，以公開招標(biāo)、拍賣出讓的方式供應(yīng)土地，調(diào)控各類建設(shè)用地需求的制度。

（二）土地使用制度的現(xiàn)狀土地征收制度：指國(guó)家依據(jù)公共利益的理由，強(qiáng)制取得民事主體土地所有權(quán)的行為。目前我國(guó)土地征收制度存在的弊端主要表現(xiàn)在：征收范圍亂，征地目的超出“公共利益”的范疇征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)亂征收補(bǔ)償金額確定的單方性，主要由征地方確定土地征收補(bǔ)償方式單一，一般以貨幣補(bǔ)償為主土地征收補(bǔ)償范圍偏窄安置方法簡(jiǎn)單，無法解決失地農(nóng)民的就業(yè)問題集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度

1.香港的土地使用制度回歸以前：香港土地的使用方式主要是土地租用制，即政府批地的方式?；貧w以后，香港特區(qū)政府以行政管理者和所有者的身份，采用拍賣、招標(biāo)、私人協(xié)議、無償劃撥、臨時(shí)出租等方式出讓土地。2.澳門土地使用制度對(duì)于私地，政府一般不強(qiáng)行征收；對(duì)于官地，通過批地的方式進(jìn)行開發(fā)和利用。

（三）港澳土地使用制度

土地管理制度是國(guó)家行政管理制度的一個(gè)組成部分，專門負(fù)責(zé)對(duì)土地相關(guān)事宜的管理。土地管理制度的主要內(nèi)容是指土地管理機(jī)構(gòu)及其運(yùn)行模式和運(yùn)行規(guī)則。

三、土地管理制度（一）土地管理制度的現(xiàn)狀

按不同標(biāo)準(zhǔn)，可以將土地管理制度劃分為不同的模式。按照管理權(quán)限可以劃分為三種模式：統(tǒng)管分管統(tǒng)分結(jié)合土地管理制度按照中央與地方關(guān)系的不同處理方式，可以劃分為：中央和地方分權(quán)地方分權(quán)中央集權(quán)圖8—1土地管理制度的模式

原則與國(guó)家行政體系相協(xié)調(diào)與土地產(chǎn)權(quán)制度相適應(yīng)反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的性質(zhì)圖8—2土地管理制度確定的原則（二）土地管理制度確定的原則改革省以下國(guó)土資源管理體制省以下垂直管理的國(guó)土資源體制改革的主要內(nèi)容：調(diào)整省以下國(guó)土資源主管部門干部管理體制理順國(guó)土資源行政管理體制完善和強(qiáng)化行政管理職能建立國(guó)家土地督察制度

（三）土地管理制度的改革與完善第二節(jié)住房制度

住房制度是關(guān)于住房建設(shè)、流通以及使用等過程中所發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的制度性規(guī)定。一、住房供給制度

我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系經(jīng)歷了四大階段：

21單一的行政供給制階段—改革開放前住房市場(chǎng)化供應(yīng)的探索和試點(diǎn)階段—1978-1998年3以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的階段—1998-2003年以普通商品住房為主的階段-2003年以來4（一）我國(guó)住房供應(yīng)體系的發(fā)展歷程制度設(shè)計(jì)不盡完善，操作上還沒有完全涵蓋不同收入人群存量與增量市場(chǎng)發(fā)展不平衡租賃與買賣市場(chǎng)發(fā)展不平衡住房保障制度建設(shè)明顯滯后于住房市場(chǎng)發(fā)展商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理住宅產(chǎn)業(yè)化程度低

（二）當(dāng)前住房供應(yīng)體系存在的主要問題完善住房制度的基本思路是：堅(jiān)持市場(chǎng)化的基本方向，大力培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步拓寬租售并舉的市場(chǎng)供應(yīng)。強(qiáng)化住房保障，建立健全多層次的住房保障渠道，滿足低收入和最低收入家庭的基本住房需要。以住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化為載體，制定技術(shù)、經(jīng)濟(jì)政策，發(fā)展節(jié)能省地型住宅。通過完善體制、健全機(jī)制，落實(shí)責(zé)任，逐步豐富和完善適合我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系。

（三）完善住房供應(yīng)制度的建議

二、住房保障制度

廉租住房制度是政府為解決低收入家庭的住房問題而專門設(shè)置的一項(xiàng)福利性住房分配制度，它是整個(gè)社會(huì)保障體系的主要組成部分和必要的補(bǔ)充，是政府關(guān)心民生的實(shí)事工程、德政工程。

（一）廉租住房制度當(dāng)前我國(guó)廉租住房制度存在的問題缺乏明確的目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃廉租對(duì)象覆蓋面過于狹窄迫切的需求與短缺的房源供給形成鮮明的反差供應(yīng)手段匱乏住房法律、法規(guī)建設(shè)滯后

廉租住房制度現(xiàn)狀落實(shí)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格管理落實(shí)資金，降低成本完善進(jìn)入和退出機(jī)制關(guān)心“夾心層”住房強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制

完善我國(guó)廉租住房制度的思考

經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房制度現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法概括起來就是：行政劃撥土地、事業(yè)收費(fèi)減半、招標(biāo)建設(shè)、限制建筑標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格、限制交易、限定對(duì)象。經(jīng)濟(jì)適用住房的供給途徑和渠道主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、集資合作建房、單位自建。

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房制度經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)持續(xù)減少經(jīng)濟(jì)適用住房管理不到位經(jīng)濟(jì)適用住房制度的實(shí)現(xiàn)方式不完善

經(jīng)濟(jì)適用住房制度中存在的問題完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度的思考增加建設(shè)數(shù)量制定合理的建設(shè)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格規(guī)范銷售管理租售并舉，以租為主第三節(jié)國(guó)外房地產(chǎn)制度（一）國(guó)外土地所有制各國(guó)土地所有制現(xiàn)狀美國(guó)的土地所有制主要有三種形式：美國(guó)聯(lián)邦政府所有、州政府所有以及私人所有英國(guó)的土地在法律上都?xì)w英王或國(guó)家所有加拿大現(xiàn)行的土地所有制主要有聯(lián)邦政府所有、省政府所有和私有三種形式日本的土地所有制主要有公有和私有兩種形式

一、國(guó)外土地制度土地改革是對(duì)原有的土地制度直接或間接地進(jìn)行根本的改善或者加上很大的限制，以便盡量消除原土地所有制度所帶來的或造成的弊端的社會(huì)變革活動(dòng)。

國(guó)外土地改革

不同國(guó)家，特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)