房地產(chǎn)投資類型

28十二月2023房地產(chǎn)投資類型土地投資分析土地出讓1、出讓土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地出讓金為代價(jià)，從國家手里直接得到的具有一定年限使用權(quán)的土地出讓土地的用途：商業(yè)、住宅、工業(yè)最高出讓年限：商業(yè)：40年住宅：70年工業(yè)：50年土地投資分析權(quán)利歸屬（1）土地所有權(quán)不在出讓的范圍內(nèi)（2）出讓土地下面的各類資源歸國家所有（3）出讓期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)由國家無償取得或收回（4）出讓土地應(yīng)辦理登記手續(xù)取得國土證出讓對象——城鎮(zhèn)國有土地土地投資分析（1）農(nóng)村集體土地經(jīng)政府征用并轉(zhuǎn)為國有（2）國有行政劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地（3）舊城改造由政府收回的國有土地出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出讓土地所擁有的附帶權(quán)益：轉(zhuǎn)讓（有限制）、出租、抵押、投資土地出讓金（土地增值收益）：不低于基準(zhǔn)地價(jià)的20%，由當(dāng)?shù)卣_定土地投資分析2、出讓土地的取得（投資）類型城市新區(qū)開發(fā)（1）初始地價(jià)一般較低（2）基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用較高（3）增值潛力主要取決于政府規(guī)劃和區(qū)位（4）地塊面積較大，開發(fā)規(guī)模要求較高城市舊城改造（1）區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地價(jià)格較高土地投資分析（2）土地開發(fā)級差收益較高，增值潛力大（3）拆遷安置所需資金和時(shí)間投入較大（4）地塊體量較小，對開發(fā)項(xiàng)目的要求高（5）容易獲得政府優(yōu)惠政策的支持土地投資分析土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地轉(zhuǎn)讓款為代價(jià)，從土地使用權(quán)人手中得到的一定年限使用權(quán)的土地（國有土地）土地轉(zhuǎn)讓實(shí)行房地合一的政策，即地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)應(yīng)隨土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓土地投資分析轉(zhuǎn)讓土地的使用年限為出讓合同規(guī)定的年限減去已使用年限后的剩余年限土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)辦理過戶登記，換領(lǐng)國土證轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的形式（1）買賣（2）互易（3）企業(yè)并購（4）贈(zèng)與（5）聯(lián)建、聯(lián)營土地投資分析轉(zhuǎn)讓方式：必須公開轉(zhuǎn)讓（掛牌、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)簽訂合同以明確各自的權(quán)利和義務(wù)，新的土地使用者必須遵守土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的內(nèi)容符合以下情形之一的土地不得轉(zhuǎn)讓（1）未經(jīng)開發(fā)的出讓土地（2）未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的（3）集體土地使用權(quán)（4）其他情形土地投資分析土地租賃租賃土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地租金為代價(jià)，從土地出租人手中得到的一定年限使用權(quán)的土地租賃土地的期限相對較短，投資額較小土地承租人僅有使用（自用）的權(quán)利，并且其使用應(yīng)符合原有利用要求行政劃撥土地出租須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)土地投資分析土地使用權(quán)抵押抵押土地——房地產(chǎn)投資者以抵押貸款為代價(jià)，從土地抵押人手中得到的土地土地使用權(quán)的抵押人：通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，并辦理了土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)擁有者土地使用權(quán)的抵押權(quán)人：債權(quán)人（主要指金融機(jī)構(gòu)）土地投資分析土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押土地抵押權(quán)的設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)抵押，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理抵押登記，領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書；抵押權(quán)消滅后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記土地使用權(quán)抵押后不能自由轉(zhuǎn)讓和投資土地投資分析土地抵押權(quán)的消滅（消失、滅失）（1）債務(wù)清償（2）抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)（3）抵押物滅失（4）作為抵押物的土地被處分后處分抵押土地所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記土地投資分析土地入股經(jīng)營入股經(jīng)營土地——房地產(chǎn)投資者以出讓分成房屋或分成收益的代價(jià)，從土地入股人手中取得一定期限使用權(quán)的土地土地入股的形式（1）一方出土地，另一方出資金（2）一方出土地和部分資金，另一方出不足的部分資金居住用房產(chǎn)投資分析住宅投資1、需求分析分析的主要內(nèi)容（1）現(xiàn)有住房需求的滿足量（2）潛在的住房需求量（3）居民的購房欲望（4）住宅供給量（5）消費(fèi)需求與投資需求的現(xiàn)實(shí)狀況居住用房產(chǎn)投資分析影響住房需求的特定因素（1）購房者的區(qū)位偏好和購買能力（2）市場提供的房源的質(zhì)量和數(shù)量房源的類型：普通商品住宅：包括高檔（電梯）公寓經(jīng)濟(jì)適用房：包括部分拆遷安置用房、農(nóng)遷房房改房：含各類政策性住房居住用房產(chǎn)投資分析2、地點(diǎn)選擇上風(fēng)上水、地勢較高安全、寧靜、環(huán)境整潔舒適出行、購物、就學(xué)就醫(yī)就餐方便公用設(shè)施齊全認(rèn)識(shí)誤區(qū)：居住在越繁華的地區(qū)越好居住在市中心最好居住用房產(chǎn)投資分析3、質(zhì)量問題包括住宅自身的質(zhì)量和服務(wù)管理質(zhì)量需要考慮的因素（1）購房者的支付能力（2）市場競爭艱難的權(quán)衡：質(zhì)量—投入—售價(jià)（租金）市場證明：高質(zhì)量的住宅能夠獲得更穩(wěn)定的長期投資回報(bào)居住用房產(chǎn)投資分析別墅投資1、需求分析特定的要求：占地規(guī)模、容積率、綠化率、裝修水準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)備性能、管理水平…特定的購買對象：中產(chǎn)階層以上（富豪）平穩(wěn)、緩慢上升的需求狀態(tài)較長時(shí)期的購買欲望激發(fā)及決策政策影響明顯居住用房產(chǎn)投資分析2、應(yīng)考慮的主要因素視野、景觀好，無污染交通便捷但不嘈雜建筑造型新穎，標(biāo)準(zhǔn)較高服務(wù)設(shè)施高檔、齊全選擇客戶——高標(biāo)準(zhǔn)加大營銷力度把握好投資時(shí)機(jī)商鋪投資分析商鋪的銷售能力分析1、影響商鋪銷售能力的主要因素外在因素：區(qū)位（是否有利于商業(yè)活動(dòng)）內(nèi)在因素：經(jīng)營戶的經(jīng)營能力2、分析商鋪銷售能力的步驟（1）針對特定商鋪選擇合適的商業(yè)行當(dāng)（2）判斷商鋪所在區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)競爭的態(tài)勢（不同經(jīng)營內(nèi)容對競爭的要求不一樣）商鋪投資分析日常用品、農(nóng)產(chǎn)品：競爭對手少有利生產(chǎn)資料、耐用消費(fèi)品：競爭對手多有利食品（餐飲）、藥品：不定（3）分析商鋪交易范圍內(nèi)居民的購買力和消費(fèi)類型商鋪的交易范圍：指能吸引的主要顧客的分布區(qū)域的大小顧客距商鋪的距離與其吸引力負(fù)相關(guān)商鋪投資分析潛在消費(fèi)者到商鋪愿意花費(fèi)的時(shí)間統(tǒng)計(jì)日常生活用品：5~10分鐘社區(qū)購物中心：10~15分鐘大型購物中心：15~30分鐘商鋪交易范圍分為基本范圍：步行時(shí)間<10分鐘，60%~70%第二范圍：10~25分鐘第三范圍：25~30分鐘商鋪投資分析商鋪地段的選擇1、衡量地段優(yōu)劣的基本標(biāo)志——人流量2、分析地段優(yōu)劣主要考慮的因素商業(yè)繁華程度交通狀況臨街狀態(tài)規(guī)劃條件商業(yè)業(yè)態(tài)的分布狀況商鋪投資分析商鋪與商圈1、商圈的優(yōu)勢可以吸引更多的顧客在滿足購買力方面有互補(bǔ)作用對外宣傳上的規(guī)模效應(yīng)—商圈內(nèi)的店鋪獲利能力遠(yuǎn)超過獨(dú)立店鋪