某地產(chǎn)項目發(fā)展定位策劃報告

智慧城長建地產(chǎn)“長安新城〞工程

開展定位籌劃報告而我們只能選擇其中的一條條條大道通羅馬工程籌劃的目標：塑造“三性〞實現(xiàn)“五出〞我們認為，在公司品牌在西安市區(qū)市場還沒有形成品牌號召力的狀況下，工程必須充分挖掘區(qū)域板塊優(yōu)勢、整合周邊資源，塑造工程的“三性〞〔唯一性、權(quán)威性和排他性〕，鑄造精品，以差異化競爭的方式，在西安占據(jù)一個細分市場〔教育地產(chǎn)〕的高端。另外，本案作為公司運作的第一個中大型的戰(zhàn)略性工程，應該在獲取良好利潤的根底上，到達“五出〞〔出成果、出人才、出機制、出品牌、出網(wǎng)絡〕的目標，樹立獨特的工程品牌和企業(yè)品牌，從而確立公司在今后西安市場上競爭的核心優(yōu)勢。目錄第一局部態(tài)勢分析第二局部開展思路第三局部工程定位第四局部規(guī)劃建議第五局部開發(fā)策略第六局部首期啟動第七局部營銷推廣第一局部態(tài)勢分析一、城市篇二、地產(chǎn)篇三、工程篇四、企業(yè)篇一、城市篇謀全局者，方能得一域1、西安城市地位與能級不斷提升西安自古以來，就是三秦的中心和西北重鎮(zhèn)。如今，在西部大開發(fā)的推動下，西安的城市地位與能級正在不斷提升?，F(xiàn)在的西安，不僅僅是西安人的西安，更是陜西人的西安，西北人的西安，乃至全國人的西安。在此趨勢下，西安對西北各省的人來講的吸引力是正在越來越強，有更多的人正來到西安，“學習在西安、置業(yè)在西安、創(chuàng)業(yè)在西安、生活在西安〞正在成為一種趨勢。西安——西北的“門戶〞和“樞紐〞西安，是新歐亞大陸橋——隴海蘭新經(jīng)濟帶上最大的中心城市，也是我國干線公路網(wǎng)中承東啟西貫南通北的結(jié)點，是西部大開發(fā)的第一階梯，是陜西省關(guān)中城市開展軸和南北城鎮(zhèn)開展軸的交點，其區(qū)域價值不可無視，在新一輪區(qū)域平衡開展的戰(zhàn)略指引下，西安的戰(zhàn)略價值越來越凸現(xiàn)。大北京經(jīng)濟圈成渝經(jīng)濟圈大上海經(jīng)濟圈西安西北經(jīng)濟板塊的門戶2、西安進入高速城市化階段城市化水平50%40％70％90％人均GPD（美元）191011003000-5000>30000第三產(chǎn)業(yè)45.72%34.74%超過60％接近80％恩格爾系數(shù)34%37.1%31%左右小于30％類比城市西安中國北京、上海東京、紐約城市化水平20406080100初級階段中級階段中上階段高級階段恩格爾系數(shù)%30394960最富裕小康向小康過渡溫飽絕對貧困西安城市空間外溢加速從上表可以看出西安的人均GDP已接近2000美元，超過全國平均水平；恩格爾系數(shù)也已經(jīng)到達小康向富裕過渡的階段；同時，西安城市化已經(jīng)到達50%，說明西安已經(jīng)進入到城市化高速開展階段。在這一宏觀趨勢下，西安城市空間開始迅速向外擴張，二環(huán)路改造、繞城高速修通等城市骨架正在形成。西安城正在從“小西安〞〔城墻之內(nèi)的傳統(tǒng)皇城〕向“大西安〞〔多功能組團的現(xiàn)代化都市〕擴展。西安擴張：從“方城〞到“環(huán)城〞西安城開展的三個階段：—小西安：方城附近為界。以方城為中心的雜居時代?！形靼玻阂試壹壍母咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為龍頭，西安的城市中心向南偏移。經(jīng)過幾年的開展高新區(qū)已經(jīng)成為開展良好的西安“輔城〞?！笪靼玻阂岳@城高速為標志，城市在“拉寬骨架、降低密度、產(chǎn)業(yè)北上、城市南移〞的指導下，正在“多組團環(huán)城〞時代擴展。長安大西安中西安小西安“大西安〞時代，外圍組團中心形成如今的西安城，正處于“中西安〞開展框架形成，逐步向“大西安〞過渡的開展階段。伴隨著此輪“城市擴張〞運動，在東、西、南、北都出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化跡象，尤其是南部正在成長為西安的成熟“城市副中心〞。資料：西安新一輪規(guī)劃的“一城多心〞結(jié)構(gòu)在西安第四次規(guī)劃布局思路中，提出了“九宮格局，一城多心〞的總體布局，并要“降低中心密度，保護古城風貌〞，實施“南北拓展空間，東西延伸開展〞：在西南方向形成以戶縣為主的副中心，在東北方向形成以新筑、臨潼為主的副中心，在北部方向形成以閻良為主的副中心，在渭北方向形成以高陵、涇河工業(yè)為主的副中心，在南部方向形成以長安區(qū)為主的副中心。3、南部西安，大西安最成熟的城市副中心在“大西安〞的眾多組團中，包括西高新、曲江新區(qū)、西部慧谷〔韋曲〕、西部大學城以及長安新城在內(nèi)的“南部新西安〞，已經(jīng)成為西安城市開展的最亮點，成為開展最成熟，最被認可的新西安拓展區(qū)。西高新連續(xù)多年成為中國開展最良好的國家級高新開發(fā)區(qū)；曲江新區(qū)在眾多重大工程的帶動下，正在成為西安的新中心；西部大學城已經(jīng)有數(shù)十萬高素質(zhì)人群入駐；“西部慧谷〞一座富有特色的產(chǎn)業(yè)新城正在崛起；長安區(qū)正在建設新的長安中心區(qū)，新的經(jīng)濟增長點正在形成。西部大學城南部新西安的格局曲江新區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)新城西高新長安區(qū)：？西部慧谷南部新西安位于“南部新西安〞核心區(qū)的長安區(qū)，正在全新規(guī)劃并建設新的中心區(qū)——長安新行政中心區(qū)，并且借助西部大學城〔擁有30萬高素質(zhì)人士〕、“西部慧谷〞〔擁有眾多航天等相關(guān)科研機構(gòu)〕的獨特教育、科研優(yōu)勢，實施新一輪的戰(zhàn)略舉措——打造“知識長安〞?？梢钥匆?，原來以農(nóng)為主的“長安縣〞正一躍成為西安最富有知識氣息的智慧高地。4、“知識長安〞，浮出水面知識改變長安根據(jù)西安市城市副中心規(guī)劃，長安正在形成五大功能板塊：西部大學城：教育、居住長安科技園：居住、教育、運動長安新區(qū)：行政、文化、商貿(mào)、居住長安老城區(qū)：商貿(mào)、居住、行政韋曲科技產(chǎn)業(yè)園：居住、商貿(mào)、運動、游憩。資料：大學城促進地區(qū)經(jīng)濟開展從國內(nèi)外大學城的開展與當?shù)亟?jīng)濟開展的關(guān)聯(lián)來看，大學城促進地區(qū)經(jīng)濟開展模式如以下圖：“知識長安〞的核心區(qū)正在崛起從目前的格局來看，以長安新行政中心區(qū)、盛世商都和大學城核心配套區(qū)以及本案構(gòu)成的知識長安核心區(qū)——新長安中心區(qū)正在形成。從未來開展趨勢看，這里將成長為“知識長安〞的“心臟〞，將成為高級商務中心，高級效勞業(yè)、知識產(chǎn)業(yè)的聚集中心以及高尚人文居住中心。智慧城，“新長安中心區(qū)〞的核心引擎從“新長安中心區(qū)〞的重點工程來看：大學城里的大學，各自為戰(zhàn)，并沒有形成有檔次、有水平的配套效勞，根本是屬于圍墻經(jīng)濟；大學城效勞中心的開發(fā)遲遲未有動靜；行政中心區(qū)的建設屬于政府行為，主要是為長安行政辦公和相關(guān)公務員所效勞，也缺乏市場行為的帶動；盛世商都以商業(yè)配套為出發(fā)點，兼顧soho辦公，對新長安中心的局部功能具有完善和推動作用。智慧城工程，是區(qū)域內(nèi)唯一一個能夠承擔整合與提升的戰(zhàn)略性工程，有著非同一般的戰(zhàn)略價值。5、結(jié)論：智慧城，區(qū)域開展的戰(zhàn)略引擎從以上分析可以看出，本案正處于西安城市開展的主脈上，正處于西安城市拓展的“火山噴發(fā)口〞上，不管對宏觀的“南部新西安〞，還是對中觀的“知識長安〞都有非常重要的戰(zhàn)略價值。如果工程運作思路得當、操作到位，將極大的促進和加速“知識長安〞的形成，并為提升長安形象起到重要的作用，成為“新長安中心區(qū)〞的戰(zhàn)略引擎，成為“南部新西安〞的重要引擎。謀全局者，方能得一域工作室認為，對于智慧城，不僅僅是普通的房地產(chǎn)工程開發(fā)，更是區(qū)域開展的戰(zhàn)略引擎性工程。因此，我們認為，工程在開發(fā)的過程中，應充分考慮區(qū)域開展的需求，植入能夠提升區(qū)域價值的“核心引擎〞，通過對區(qū)域價值的支持，來提升工程的價值，從而使工程發(fā)揮更大的價值。二、地產(chǎn)篇創(chuàng)新成就“黑馬〞1、西安房地產(chǎn)總體開展趨勢分析經(jīng)過幾年的高速成長，西安市場正在從本地開發(fā)商小盤為主向外地大兵團規(guī)模開發(fā)為主的階段，從“插花〞開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向品牌開發(fā)，這預示著西安房地產(chǎn)市場正處于升級換代的關(guān)鍵節(jié)點上。1〕西安房地產(chǎn)已從本地兵團小盤開發(fā)階段轉(zhuǎn)變到“八國聯(lián)軍〞大盤規(guī)模開發(fā)。本地的世紀金花、東盛等紛紛拿下大宗土地；綠地、珠江、中海、和記黃埔等外地大鄂紛紛進入西安。西安房地產(chǎn)正從賣家居走向買環(huán)境、買生活方式的階段。這種變化產(chǎn)生的結(jié)果，一個刺激新的消費，挖掘新的購置力，也就是將加速換房的進程，讓原來已經(jīng)有房的人住上好房子；另一個是房地產(chǎn)開發(fā)理念和運作模式要發(fā)生根本性的改變。2〕西安房地產(chǎn)還處于賣家居、賣環(huán)境的階段，真正營造全新生活方式的賣生活方式的工程還很少。市場發(fā)育程度短缺市場供求平衡、相對飽和過剩市場（全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺）（結(jié)構(gòu)性過剩、全面過剩）產(chǎn)品提升階段地段家居環(huán)境服務管理化生活方式買家認識階段認地段認家居認環(huán)境認服務管理認品牌競爭層面提升資源（土地）銷售設計資源整合全方位競爭

企業(yè)狀態(tài)提升項目公司專業(yè)公司管理公司全能冠軍追求境界提升看得見摸得著看得見摸不著看不見摸不著但感受得到北京西安3〕西安房地產(chǎn)處于供需相對穩(wěn)定，真正的有效需求還有很大的挖掘潛力。2024年：西安房地產(chǎn)開發(fā)量1336萬平方米，商品房銷售面積250.3萬平方米，其中商品住宅銷售面積227.9萬平方米。2024年：西安房地產(chǎn)開發(fā)量1497萬平方米，商品房銷售面積209.4萬平方米，其中，住宅銷售面積188.6萬平方米。據(jù)預算，西安在2024-2024年之間，每年要自然增加38萬非農(nóng)人口，這還不包括流動人口，而按照西安“十五〞規(guī)劃，2024年人均住宅至少應到達15平米。以2024年西安人家居住面積的數(shù)據(jù)〔建筑面積：20平方米〕為基數(shù)，那么從2024-3005年，西安每年至少要760萬平方米的住宅面積。4〕西安房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來新一輪郊區(qū)化趨勢。西安老城區(qū)的居住環(huán)境已經(jīng)到了人們?nèi)淌艿纳舷蓿膀v籠換鳥〞已成必然趨勢，市委市政府也已明確提出該戰(zhàn)略。因此，西安房地產(chǎn)的郊區(qū)化是不可阻擋的潮流，關(guān)鍵是開發(fā)商如何投資引導。以紫薇田園都市為代表的郊區(qū)大盤，將西安人從老城區(qū)吸引到了高新區(qū)內(nèi)，開啟了西安郊區(qū)化居住的第一輪浪潮，實現(xiàn)了西安人心理郊區(qū)化的第一步。但是，從目前西安的郊區(qū)樓盤開展來看，郊區(qū)盤配套嚴重滯后，它們據(jù)真正的郊區(qū)樓盤還有相當?shù)木嚯x，要形成郊區(qū)化運動還需時日。第一輪郊區(qū)化的主要問題在以紫薇田園都市為代表的這一輪郊區(qū)化浪潮對西安人的居住理念影響是巨大的，但因為操作上的原因，并沒有把大盤的優(yōu)勢、郊區(qū)盤的優(yōu)勢做出來，使得很大一批客戶對郊區(qū)化失去信心，導致郊區(qū)盤“有市無勢〞的為難局面。其主要原因在于以下幾點：交通不暢通；配套設施建設滯后，沒有形成居住氣氛，影響了后續(xù)客戶的追捧；開展商缺乏精細化運作，產(chǎn)品品質(zhì)沒有大的區(qū)別；受房地產(chǎn)開展水平和豐厚利潤的刺激，近郊區(qū)的樓盤的產(chǎn)品形態(tài)絕大多數(shù)是以小高層、高層為主，容積率大都比較高，并沒有表達出郊區(qū)樓盤的居住品質(zhì)。沒有與城區(qū)的樓盤在景觀上、在居住品質(zhì)上形成差異化。新一輪郊區(qū)化將呈現(xiàn)的特點：區(qū)域開展成為此輪郊區(qū)化的重要背景，產(chǎn)品由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向復合地產(chǎn)開發(fā)：隨著城市化的推進，此輪郊區(qū)化首先是城市功能和城市組團的外遷。城市功能已經(jīng)構(gòu)成了此輪郊區(qū)化的最重要支撐。比方，南部副中心〔長安區(qū)〕周圍已經(jīng)有高新區(qū)長安科技產(chǎn)業(yè)園、曲江新區(qū)、大學城以及“西部慧谷〞等眾多市級重點開發(fā)區(qū)形成。此輪郊區(qū)化的產(chǎn)品也從單純的住區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)變到融合教育、產(chǎn)業(yè)等綜合城市功能的復合地產(chǎn)開發(fā)。企業(yè)一號公園〔辦公〕、盛世商都〔商業(yè)中心〕等城市功能也正在工程周圍形成。綠地世紀城以打造高新區(qū)CBD為旗幟，進行商業(yè)、辦公以及住宅的綜合性開發(fā)。配套先行、環(huán)境先行：在城市功能外移的推動下，此輪郊區(qū)化開發(fā)中，配套已成為郊區(qū)開發(fā)的重要砝碼，而且出現(xiàn)配套、環(huán)境限于住宅開發(fā)的趨勢。大雁塔北廣場、大唐芙蓉園等大型工程的形成，就使得曲江新區(qū)的房價成為西安的最高區(qū)域。品牌先導，形象打造：新一輪房地產(chǎn)的郊區(qū)化將會形成品牌企業(yè)先導的開展模式，產(chǎn)品開發(fā)將會注重品質(zhì)，并倡導一種新的生活方式。規(guī)模化、品牌化和郊區(qū)化已經(jīng)成為西安房地產(chǎn)市場新一輪的開展趨勢，在此背景下，工程就必須要塑造獨特的個性，形成鮮明的形象與品牌，才能在新一輪開展趨勢中脫穎而出。從西安房地產(chǎn)的特點看，西安房地產(chǎn)市場正在從粗放式的模仿開發(fā)階段〔曾經(jīng)一度是以南方市場尤其是深圳為樣板，大批克隆〕，向精細化、細分化的自主創(chuàng)新階段轉(zhuǎn)變。模仿克隆開發(fā)造成了西安房地產(chǎn)的幾個特點，主要表現(xiàn)在：2、西安房地產(chǎn)市場的特點據(jù)西安市統(tǒng)計局城調(diào)隊的統(tǒng)計資料顯示，從西安市房屋價格走勢看，由于利益驅(qū)動，自2024年起，西安市新上市樓盤結(jié)構(gòu)逐步向高層偏移，導致西安市目前高層商品房在總量上的比重日益擴大，二環(huán)以內(nèi)多層建筑寥寥無幾，在客觀上就造成了西安市房屋價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲的局面。西安市今年二季度住宅類每平方米均價為2904.4元，其中普通住宅的多層住宅每平方米均價為2024.0元，而高層住宅就到達了每平方米均價為3054.0元，多為高層建筑形式的高檔公寓每平方米均價高達4354.1元。1〕產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴重失衡，高層商品房建設比重逐年增大，從而導致西安市房屋價格結(jié)構(gòu)性上漲。2〕城內(nèi)小規(guī)模開發(fā)占主導，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。3〕市場細分缺乏，對于占西安購房群體主導的中青年可客戶，還沒有充分的市場研究和產(chǎn)品創(chuàng)新，更多只是抄襲興旺城市的小戶型。在西安，因為單位團購比較普遍，45歲以上的群體單位通過各種途徑可以解決住房問題；西安整體購房主力為中青年，年齡為26-40歲，占到整個購房群體的70%；城區(qū)內(nèi)有一批為年輕人打造的小戶型時尚社區(qū)，如東尚等。市場正在呼喚真正能夠表達新一代購房群體〔中青年相對高知識群體〕、能夠營造新時代生活方式的原創(chuàng)性工程！3、西安房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域分析東部未來板塊北部經(jīng)開板塊中心城區(qū)板塊大學城板塊高新、曲江板塊中心城區(qū)板塊：地產(chǎn)開發(fā)處于“插花〞開發(fā)，已無大規(guī)模開發(fā)的空間。高新、曲江板塊：這是目前西安房地產(chǎn)開發(fā)最活潑的區(qū)域，尤其是高新區(qū)，它的新增開發(fā)量占到了西安的60%；而曲江由于土地原因，其房地產(chǎn)開發(fā)受到了限制，放量有限。東部未來板塊：西安重點打造的東部新城，其開發(fā)潛力依然不可小視。西部大學城板塊：以長安區(qū)及大學城為開發(fā)核心，也是本案所處區(qū)域，目前開發(fā)量比較少，受高新區(qū)板塊影響較大，處于城市重點開展軸上，潛力無限。北部經(jīng)開區(qū)：受經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和市級行政中心遷移的影響，已成為西安新一輪房地產(chǎn)投資開發(fā)的潛在熱點區(qū)域，如珠江投資等的進入。4、南部新西安，地產(chǎn)開發(fā)群雄逐鹿以高新區(qū)、曲江新區(qū)、西部大學城、“西部慧谷〞等構(gòu)成的南部新西安，成為西安房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭型區(qū)域，引得國內(nèi)外大型開發(fā)商紛紛進駐，勢頭頗似當年廣州華南板塊。綠地世紀城〔120萬平米〕楓林綠洲〔120萬平米〕中華世紀城〔100萬平米〕世家星城〔75萬平米〕田園都市〔180萬平米〕南部新西安房地產(chǎn)總體描述高新區(qū)：目前開發(fā)樓盤產(chǎn)品大同小異，同質(zhì)化競爭現(xiàn)象非常嚴重；而且大盤開發(fā)的配套不完善，沒有形成居住氣氛，但隨著外地大的房地產(chǎn)開發(fā)集團的進入，已經(jīng)處于一個產(chǎn)品升級和開發(fā)理念創(chuàng)新的前夜。大學城：隨著近期10萬大學生的逐漸入住，大學城周邊的配套房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是特色商業(yè)的需求將會迎來一個小高潮。西部大學城：規(guī)劃占地25.1平方公里，分為南、北、西三個區(qū)。北、西區(qū)側(cè)重于普通高教，南區(qū)側(cè)重于高等職教。已入住18所高校，將入住學校將到達25所，規(guī)劃師生規(guī)模30萬人左右。南部、西南總體價格區(qū)域分布高新區(qū)3500-3800元電子城2200-2600元長安區(qū)老城3000-3300元本案？2024年6月份城內(nèi)及高新區(qū)域各物業(yè)均價比較單位：元/平方米城區(qū)普通住宅商鋪寫字樓公寓別墅城內(nèi)34519681598748504903西高新34387695535241854769從西高新與城內(nèi)房地產(chǎn)開展的水平來看，兩者已經(jīng)根本持平，尤其是在普通住宅上。因此，西高新已經(jīng)成為整個西安房地產(chǎn)開展核心區(qū)域，西高新已經(jīng)得到了西安消費者的認可，它的開展對長安新區(qū)房地產(chǎn)開展具有積極意義和明顯的心理帶動作用。5、結(jié)論隨著外地實力公司進軍西安，西安房地產(chǎn)正處于升級換代的關(guān)鍵時刻，正處于洗牌的前夜。在新一輪開發(fā)競爭中，品牌競爭、開發(fā)模式競爭已經(jīng)已經(jīng)提上日程，他們帶來新的開發(fā)理念也刺激了人們的消費熱情，給西安原有的產(chǎn)品開發(fā)，以“克隆〞外地成熟產(chǎn)品為主的模式，帶來更多的競爭壓力。新一輪西安房地產(chǎn)開展趨勢的關(guān)鍵詞：品牌競爭、創(chuàng)新開發(fā)、品質(zhì)開發(fā)長建地產(chǎn)，抓住機遇，力爭實現(xiàn)突破，成為西安地產(chǎn)界的“黑馬〞。處于升級換代關(guān)鍵節(jié)點上的西安房地產(chǎn)市場，正是群雄并起的時代，越是如此，越要求創(chuàng)造獨特的競爭優(yōu)勢，以全新的開發(fā)模式創(chuàng)造，差異化生存，才能在新一輪地產(chǎn)開展大潮中成為成就“黑馬〞。如果思路得當，操作到位，將有可能通過工程的成功，帶動企業(yè)的成功，成為新一輪西安房地產(chǎn)開發(fā)中的一批“黑馬〞。創(chuàng)新造就“黑馬〞！三、工程篇整合周邊，塑造“三性〞1、工程周邊區(qū)域關(guān)系圖本案高新區(qū)（含長安科技產(chǎn)業(yè)園）韋郭路（長安大道）盛世商都本案新行政中心規(guī)劃中的綠化路規(guī)劃中的子午大道大學城長安老城2、地塊優(yōu)勢地處長安區(qū)新行政中心。本案地塊為長安新行政中心住宅配套用地，臨近新行政中心；地處正在形成的區(qū)域性商業(yè)中心內(nèi)。本案往東不遠處有盛世商都商業(yè)中心、家世界購物中心；地處擁有30萬高素質(zhì)人群的西部大學城的核心區(qū)內(nèi)。本案往南是有10萬學生的西部大學城，已經(jīng)進駐的有陜西師范大學、西北政法學院、西安郵電大學；交通條件良好。本案西側(cè)是西安規(guī)劃的南北大通道－－子午大道和行政中心前的韋郭路〔長安大道〕。3、地塊劣勢本案處于長安區(qū)，大局部西安人仍把長安當成縣，是郊區(qū)鄉(xiāng)下；本案周邊配套不完善；本案周邊形象欠佳；本案周邊物業(yè)價格低廉；本案工程地塊低洼不平，平整本錢較大。從工程周邊環(huán)境來看，工程處于新長安中心區(qū)的核心位置，周圍有西部大學城、長安新行政中心等重大工程已在建或建成，工程應立足周邊，最大限度的整合相關(guān)資源〔尤其是教育、商務等高端資源〕，樹立起“復合地產(chǎn)〞的模式，提升工程的附加值，塑造工程的唯一性、權(quán)威性和排他性。四、企業(yè)篇原創(chuàng)開發(fā)，成就“五出〞1、企業(yè)概況品牌：長安區(qū)本地的龍頭開發(fā)企業(yè)，在長安區(qū)有一定的影響力，但在西安缺少品牌度，影響有限；經(jīng)驗能力：成功開發(fā)過幾個房地產(chǎn)樓盤，但規(guī)模有限，缺少中大盤操作經(jīng)驗；資本運營：工程開發(fā)根本以自有資金為主，缺少資本運營的經(jīng)驗。2、企業(yè)定位房地產(chǎn)企業(yè)的四種類型：住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，主要以開發(fā)住宅房地產(chǎn)工程；商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，主要以開發(fā)商業(yè)〔寫字樓、商鋪〕房地產(chǎn)工程；產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，主要以開發(fā)產(chǎn)業(yè)〔廠房、開發(fā)區(qū)〕房地產(chǎn)工程；綜合性〔城市〕房地產(chǎn)開發(fā)商。從企業(yè)目前開展來看，建議長建地產(chǎn)的企業(yè)定位為：為西安提供優(yōu)質(zhì)生活的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商。3、企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)長建地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標：通過幾個戰(zhàn)略型工程的運作，樹立企業(yè)在西安的知名度、品牌度和美譽度，使企業(yè)成為西安本地杰出企業(yè)的代表和典范。企業(yè)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)的途徑：引擎項目策劃運作企業(yè)戰(zhàn)略4、企業(yè)對外形象口號長建地產(chǎn)對外的形象口號，建議：長久建筑品質(zhì)生活小結(jié)：從以上態(tài)勢分析，我們認為，智慧城工程已經(jīng)具備了良好的天時與地利，如果在配合新的開發(fā)理念與操作模式，將極有可能成為公司的戰(zhàn)略性品牌工程，即有可能成為帶動區(qū)域開展的引擎性工程。反過來，區(qū)域的升值將反過來促進工程的價值，使工程到達轟動性的效果。天時：大西安形成；西安房地產(chǎn)升級換代。地利：“知識長安〞的核心區(qū)，新長安中心區(qū)的重要組成局部。第二局部開展思路一、開發(fā)理念二、開發(fā)模式思路決定出路一、開發(fā)理念在西安城市正處于大拓展、西安房地產(chǎn)正處于升級換代的良好天時下，在西部大學城、長安新行政中心等地利條件下，工作室建議，智慧城的開發(fā)，應該跳出傳統(tǒng)住宅開發(fā)的路子，放棄過分保守做法，從區(qū)域戰(zhàn)略的高度對工程進行全新定位，以提升區(qū)域價值為目標進行工程操作模式設計和配套功能定位，以城市運營和復合地產(chǎn)的全新開發(fā)理念，創(chuàng)造出具有獨特個性的主題地產(chǎn)開發(fā)模式和城市功能區(qū)開發(fā)模式。只有這樣，才能夠以城市和區(qū)域的“大馬〞拉開工程開發(fā)的“小車〞，最大限度的提升工程價值，才能夠引領(lǐng)市場潮流，取得超常規(guī)的戰(zhàn)略成功！開發(fā)理念一：城市經(jīng)營理念下的地產(chǎn)運營大馬拉小車：從增加城市價值，提升區(qū)域開展的角度，設定工程開發(fā)的戰(zhàn)略目標，從而使工程成為區(qū)域成長、城市價值提升的重要支撐點。用區(qū)域、城市等超級資源〔政府、行政等〕的“大馬〞拉開工程住宅開發(fā)的“小車〞。本案是“知識長安〞核心區(qū)的重要組成局部，是長安區(qū)新居住、新生活形象的代表者，是西部大學城的重要配套工程。通過對區(qū)域價值的提升，將工程開發(fā)提升為政府進行區(qū)域開發(fā)的有力抓手，爭取成為長安區(qū)的重點工程，從而獲得超常規(guī)的戰(zhàn)略資源。“做工程〞，先要“做區(qū)域〞位于“知識長安〞的核心位置，同時有毗連西部大學城的本案，注定了其具有常規(guī)房地產(chǎn)工程所不具有的特殊價值，如果把握得當，將可能獲得常規(guī)地產(chǎn)工程所沒有的政府、區(qū)域等資源，使工程獲得超出常規(guī)地產(chǎn)的能量。對于工程來講，就必須善于借勢借力，充分整合周邊資源，跳出常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的思維框架，站在西安市、西部大學城等區(qū)域高度來定位工程，使工程成為該區(qū)域必不可缺的“整合器〞和“超級效勞中心〞，才能取得超常規(guī)的成功。理念二：復合地產(chǎn)開發(fā)理念工程開發(fā)應該跳出傳統(tǒng)的“就住宅開發(fā)住宅〞的模式，應站在區(qū)域的角度，從完善區(qū)域城市功能的角度出發(fā)，將大學城的教育資源、新行政中心的新區(qū)資源和周邊現(xiàn)代化的區(qū)域商業(yè)配套資源三種核心資源與工程的住宅開發(fā)相結(jié)合，形成“教育+商務商業(yè)+住宅〞的復合地產(chǎn)的全新開發(fā)理念，通過對教育、商業(yè)商務等軟環(huán)境的營造，創(chuàng)造一個城市功能區(qū)，成為一個城市要素聚集的中心，從而提升原有住宅產(chǎn)品的附加值，形成社區(qū)獨特的競爭力。理念三：文化地產(chǎn)開發(fā)理念文化是持久的競爭力工程競爭的根本是品牌競爭，品牌競爭的根本是文化競爭。構(gòu)建獨樹一幟的文化品牌，是工程實現(xiàn)差異化的絕佳途徑。我們在做工程的同時，更要注重做文化，形成社區(qū)特有的生活方式和文化形態(tài)，才能使工程脫穎而出，企業(yè)立于不敗之地。做工程，要“做品牌〞品牌制勝品牌競爭是市場競爭的最高級階段，本工程的開發(fā)利潤固然重要，但是塑造品牌形象更為重要。我們要通過工程開發(fā)傳播，首先建立工程品牌，然后通過工程品牌展示企業(yè)形象，從而樹立起企業(yè)在西安人心目中的品牌形象。通過本工程的操作，企業(yè)不但獲得利潤，而且將獲得品牌、機制、人才、網(wǎng)絡和更多的時機。通過工程品牌的運作，帶動企業(yè)品牌的升級，使企業(yè)獲得持續(xù)開展的動力。理念四：新市鎮(zhèn)開發(fā)理念新市鎮(zhèn)主義:工程所在的長安新區(qū)，雖然與市區(qū)有一定距離，但不是郊區(qū)，而是一個新城區(qū)的概念。工程提出新市鎮(zhèn)主義理念，參照歐洲小鎮(zhèn)的做法，將優(yōu)美的環(huán)境、繁榮的商業(yè)、便捷的交通、文明的社區(qū)和時尚的生活方式等等集合起來，將本工程建設成為一個環(huán)境品質(zhì)高、建筑特色強、人文氣息濃郁的居住景區(qū)和人文住區(qū)，追求一種現(xiàn)代歐洲小鎮(zhèn)的最本初的風格，營造一種強烈的城鎮(zhèn)生活和居住的氣氛。二、開發(fā)模式模式?jīng)Q定成敗1、“主題地產(chǎn)〞開發(fā)模式建議工程注重對配套設施的提煉，通過對周圍以及社區(qū)本身的教育概念提煉于挖掘，通過對社區(qū)配套、景觀小品、戶型設計、社區(qū)視覺系統(tǒng)、營銷推廣等各個節(jié)點和環(huán)節(jié)的整合和提煉，形成“大學城人文住區(qū)〞“知識景觀新洋房〞的主題概念，旗幟鮮明地樹立教育主題地產(chǎn)的開發(fā)模式，塑造工程的核心競爭力。從業(yè)主的角度，主題概念是一種：

生活主張從設計師的角度，主題概念是一種：

設計理念從廣告公司的角度，主題概念是一個：

推廣靈魂從銷售的角度，主題概念是一種：營銷理念從物業(yè)管理和效勞的角度，主題概念是一種：效勞理念從社區(qū)文化的角度，主題概念是一種：社區(qū)精神工程主題概念的構(gòu)成教育主題概念知識景觀學院住區(qū)社區(qū)教育〔幼兒為主〕知識景觀的營造這里所指的知識景觀主題，一方面是要營造書聲朗朗的象牙塔景觀氣質(zhì)，通過比較明顯的標志性符號對社區(qū)已有景觀主題的提升和升華；另一方面是要形成面對大學生的時尚商業(yè)風情街，構(gòu)造有大學城特色的知識景觀。主動參與到規(guī)劃路的建設中，將道路綠化景觀、學院主題景觀長廊〔教育名人的雕塑、格言和事跡〕和商業(yè)街相結(jié)合，形成獨具大學城美麗與特色的知識景觀風景線。對商業(yè)街的規(guī)劃，在功能上盡量考慮書吧、音樂餐吧的需求，塑造有文化氣質(zhì)的風情商業(yè)街。社區(qū)教育主題的構(gòu)建這里所指的社區(qū)教育主題，并不是如景園新世紀那樣的自己構(gòu)建國際學校，建立教育體系，設定教育標準。而是指要創(chuàng)造性地嫁接大學城尤其是陜師大的資源：與陜師大聯(lián)辦社區(qū)里的幼兒園〔可能的話還有小學〕。充分利用師大的資源，形成強勢幼兒園品牌；另外，利用陜師大的教師資源聯(lián)辦特色幼兒〔小學〕教育，如：音樂班、美術(shù)班，成為教師的第二課堂，創(chuàng)辦西安市高素質(zhì)的幼兒特色教育，與幼兒園聯(lián)動，成為社區(qū)吸引力的一張王牌。學院住區(qū)的營造學院住區(qū)，一方面是指社區(qū)可面對幾所高校的中青年教師，打造屬于他們的文化家園；另一方面更是指學院氣質(zhì)的住宅品位和生活方式。在戶型設計、建筑外立面以及園林小品等方面，要能夠表達知識階層儒雅的生活品質(zhì)。如：厚重不失質(zhì)感的建筑立面。2、小鎮(zhèn)、街區(qū)〔新市鎮(zhèn)〕開發(fā)模式借鑒國外成熟的小鎮(zhèn)開發(fā)手法。注重街區(qū)式、鄰里型的居住形態(tài)與空間結(jié)構(gòu)，以豐富的色彩，親切的尺度〔變化又統(tǒng)一的造型〕再現(xiàn)風情小鎮(zhèn)的風格。在特色上，采用接近自然的風格，構(gòu)建富于情趣的可塑性空間，以居住者的體驗為線索，推出“街區(qū)鄰里、庭院共享、休閑交往、文化廣場〞的生活概念化、人文化社區(qū)，增強社區(qū)歸屬感。街區(qū)生活的構(gòu)成三大要素：社區(qū)視覺中心：帶有標志性建筑物〔在國外通常是教堂或鐘樓〕；社區(qū)鄰里中心：以社區(qū)效勞中心和社區(qū)公共交往中心為主要功能構(gòu)成的社區(qū)中心〔在國外通常設有跳蚤市場和社區(qū)公園〕；一條風情商業(yè)街：滿足社區(qū)、小鎮(zhèn)人日常交往、生活所需的商業(yè)店鋪。萬科的城市花園、金地的格林小鎮(zhèn)等都是這種小鎮(zhèn)生活的再現(xiàn)，是國內(nèi)最早借鑒歐洲街區(qū)生活的實例。目前，在興旺城市已經(jīng)被普遍認可的形態(tài)，在西安還沒有工程能夠真正做到位。1、戰(zhàn)略定位2、主題定位3、案名建議4、形象定位第三局部工程定位5、功能定位6、市場定位7、價格定位8、產(chǎn)品定位1、戰(zhàn)略定位“知識長安〞超級引擎大學城里的人文社區(qū)長安區(qū)新形象“知識長安〞的代言者；新長安區(qū)的“名片〞與“客廳〞；南部高風格居住、時尚居住的代言人；新教育主題社區(qū)的代表者。對長安區(qū)來講，工程是新長安區(qū)——知識長安的代言者和形象展示中心，是知識長安新形象的展示窗口；是“知識長安〞的戰(zhàn)略抓手、超級引擎。工程與行政中心區(qū)、西部大學城效勞中心區(qū)〔未建的大學城中心配套區(qū)〕、盛世商都共同構(gòu)成了長安區(qū)的新中心，“知識長安〞的核心區(qū)。工程的建設，將大大加速長安區(qū)新心臟的快速形成。是西部大學城的重要配套和組成局部。工程的建設，將有助于西部大學城從各自為政的封閉院墻經(jīng)濟轉(zhuǎn)向開放的、有機的大學城經(jīng)濟。南部西安高品位居住、高風格生活的典范；是位于西部大學城里的高尚社區(qū)；是西安有品位、有素質(zhì)、有高雅風格的夢想家園。對西安來講，工程是進入西安主流市場的品牌性工程；是經(jīng)營長安區(qū)的戰(zhàn)略性工程；是企業(yè)品牌和開發(fā)理念升級的關(guān)鍵性工程。對長建來講，工程是：2、主題定位人文社區(qū)景觀洋房大學城風情小鎮(zhèn)新街區(qū)優(yōu)雅生活或創(chuàng)新西安房地產(chǎn)開發(fā)模式，引領(lǐng)一種全新的生活方式。打造一個由內(nèi)而外滲透人文生態(tài)氣息的新文化風格小鎮(zhèn)！時尚的商業(yè)街區(qū)、高風格的教育商業(yè)配套和新型知識景觀洋房等生活概念與空間結(jié)構(gòu)，向人們展示著一種高雅而樸實的居住模式。人文社區(qū)點出工程地處濃郁的學院氣氛中，點出教育社區(qū)的主題概念；代表新長安區(qū)作為西安文教區(qū)的全新區(qū)域形象；用此概念，即代表了新長安形象，又巧妙的脫掉了“長安縣〞樓盤的帽子。代表著一種高雅的居住氣質(zhì)，傳達出一種教育小鎮(zhèn)的品味生活氣息。景觀洋房景觀洋房，一方面區(qū)別與普通多層住宅；另一方面代表了不同于自然景觀為主的花園洋房的，以知識景觀、人文景觀為特色的新型文化洋房。3、案名建議關(guān)于本案的案名，最主要的是表達三大核心要素，即人文、教育和景觀；因此，案名建議采用：智慧城智慧城內(nèi)涵智慧城不僅僅是指教育主題社區(qū)，它主要是指從社區(qū)教育、社區(qū)運動、商業(yè)配套、社區(qū)景觀到社區(qū)人文環(huán)境的綜合性為知識階層量身訂造的新人文家園，其傳達的是一種環(huán)境優(yōu)美、品位高雅、時尚風格的全新生活方式。概括起來，“智慧城〞是由以下五局部支撐的：智慧城的概念支撐智慧城動感花街時尚商業(yè)街幼兒園等社區(qū)教育動感花街商業(yè)風情街教育主題運動主題知識景觀人文時尚商業(yè)主題大學的教育配套大學城的教育氛圍社區(qū)運動設施（籃球場）商務運動設施（溫泉游泳館）大學運動設施區(qū)域商業(yè)中心時尚餐飲美食商業(yè)社區(qū)主軸水景景觀高壓走廊生態(tài)科技景觀大學城知識氛圍景觀知識住區(qū)人文環(huán)境知識長安中心區(qū)的文化配套大學城的人文氛圍智慧城概念的延伸使用作為工程核心概念的“智慧〞，還可以延伸成為長建開發(fā)系列工程的品牌核心，形成“智慧〞系列工程。如：智慧公館、智慧心境、智慧心韻、智慧先鋒、智慧心聲等等。備選參考案名學林雅居慧園智雅匯英倫美郡書香早城書香秦渭4、形象定位知書知理知人生慧人慧己慧天下該形象定位充分表達了“智慧城〞的新知、教育和文化的內(nèi)涵。同時，該形象定位以知人生為目標，以慧天下為己任，也充分展示了企業(yè)的博大胸懷，并使工程境界超越了一般的房地產(chǎn)工程。形象示意風情小鎮(zhèn)5、功能定位智慧城功能定位：以法蘭西風情為主題，集時尚商業(yè)、風格餐飲、高尚會所效勞以及高品位居家于一體，表達高風格生活和樸實和諧的社區(qū)鄰里關(guān)系的知識景觀新洋房社區(qū)。工程的四大功能與構(gòu)成：社區(qū)教育功能：以長青藤學村為主要載體，擬與陜師大進行聯(lián)合辦學，形成具有特色幼兒教育培訓和高素質(zhì)幼兒園為一體的社區(qū)教育中心。時尚商業(yè)功能：由風情商業(yè)街和社區(qū)效勞中心構(gòu)成。風情商業(yè)街主要針對大學城的大學生的購物、休閑需求，同時也滿足工程周邊局部時尚人群的商業(yè)需求。商務交流功能：由酒店式會所、美食公園構(gòu)成，主要面向新行政中心區(qū)公務員的商務、政務交流需求。生活居住功能：由三個不同的居住功能組團構(gòu)成，主要面向西安及陜西的高尚居住人群，滿足他們的品位生活需求。功能構(gòu)建智慧城特色技能教育社區(qū)教育人文住宅時尚商業(yè)花園洋房精致小高層師大聯(lián)辦幼兒園高尚酒店式會所風情商業(yè)街景觀高層社區(qū)鄰里中心商務交流美食公園核心引擎之一：師大幼兒園以社區(qū)幼兒園為主體，以特色幼兒教育為核心。主要構(gòu)成：藝術(shù)類教育——音樂教育、美術(shù)教育；特殊培訓教育——奧數(shù)班、文學班等。建筑面積：1500-2000平米位置：最好位于相比照較外向的區(qū)域，與會所形成建筑群。運作手段學校新型教育學村以品牌和實際成果全面提升西安幼兒教育的水平成為工程的有力賣點與陜師大進行戰(zhàn)略聯(lián)盟，建立以特色教育為主體的幼兒園概念提示核心引擎之二：酒店式會所將會所與特色主題酒店相結(jié)合，形成面向以長安區(qū)公務員為主要對象的商務交流中心，并與工程的營銷中心相結(jié)合。主要構(gòu)成：美食公園——引進在西安有影響力的餐飲品牌；商務大堂社區(qū)運動會所——溫泉游泳池、乒乓球室、棋牌室等營銷中心建筑面積：5000平米左右會所三區(qū)桌球室桑拿健身房棋牌室乒乓室主題會所區(qū)、室外運動區(qū)、泛會所區(qū)，全面提升居民生活素質(zhì)，引導全新生活模式。6、市場定位根據(jù)工程主題定位和功能定位，本工程將主要面向以下三大市場：長安區(qū)政府企業(yè)的接待、辦公、休閑街區(qū)西安市，尤其是大學城教職工和高新區(qū)工作上班的中青年精英生活高地10萬大學生為主體的時尚潮流特區(qū)我們的客戶在哪里？目標客戶分析圖：房地產(chǎn)開發(fā)模式分析模型〔目標市場模型〕收入水平低中高文化層次低中高ABCD在本案的主流消費群中，首先可以排除5個組群：高文化高收入的“頂級貴族階層〞、高收入低文化的“庸俗爆發(fā)戶階層〞，以及中文化低收入的“清貧工薪階層〞、低文化低收入的“社會底層〞和低文化中收入的“普通市民階層〞。因此，本案的主流消費群由四個組群構(gòu)成：A型：中文化中收入的“高級白領(lǐng)階層〞。B型：高文化中收入的“知識英才階層〞。C型：中文化高收入的“社會精英階層〞。D型：高文化低收入的“前衛(wèi)時尚階層〞。認同實惠、最大限度考慮接受價格講究情調(diào)、居住品味、較多考慮合理性價比強調(diào)居住文化投資住宅，期待升值性

客戶群的需求與工程追求高品質(zhì)、低價位相當契合?！案咂肺?、低價位〞將成為目標將有可能到達，成就工程的一大產(chǎn)品特質(zhì)?？蛻糍徶眯睦矸治瞿繕丝蛻舳ㄎ槐景改繕丝蛻羧海菏亲非笪幕肺坏奈慕坦ぷ髡?、英倫風情生活方式者、高科技工作者、事業(yè)有成的白領(lǐng)階層等。本案目標客戶群的年齡特征：

以30~40歲的中青年消費群為主導層次。本案目標客戶群的行為特征：

追求高品位的異域風情生活，享受獨有的人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，追求自由健康新生活。大學城影響區(qū)內(nèi)的文教工作人群高新區(qū)內(nèi)高素質(zhì)、中收入人群市區(qū)內(nèi)高素質(zhì)、中收入青年人群省內(nèi)想進入西安的人群自由職業(yè)者。首期客戶以地塊市區(qū)內(nèi)的時尚精英人士和自由職業(yè)者為核心，如：律師、藝術(shù)家、媒體記者與房地產(chǎn)。我們的客戶來自：目標客源目標客戶群的描述目標客戶群行為模式特征描述年齡特征25—45歲，處于購買欲望最強的年齡階段家庭組成特征以兩口、三口之家為主。經(jīng)濟能力特征經(jīng)濟實力中等偏上，但收入一般都比較穩(wěn)定接受教育特征受教育程度中高等，但品位層次較高職業(yè)職位特征

骨干教師、企業(yè)中層管理者、自由職業(yè)置業(yè)性質(zhì)特征比較追求品位；購買行為相對理性；在同等價格下，追求品位高、價格適中的產(chǎn)品購買時的選擇標準（按重要性排序）

建筑、產(chǎn)品質(zhì)量、特色（1）→價格（2）→環(huán)境特色（3）配套設施（4）→管理、服務目標客戶的選擇選擇一：適應市場。按照價格梯度推進，我們只能賣給比長安區(qū)老城區(qū)客戶收入稍微高一點的客戶群。但最大的瓶頸是公共交通的極度不興旺。選擇二：創(chuàng)造市場。根據(jù)工程的特質(zhì)和品質(zhì)定位，鎖定清晰的目標客戶群，年齡30-40歲的中青年精英階層，挖掘他們的需求，創(chuàng)造市場。價格上主要從單價和總價兩個方面進行控制。一般來說，購房者在購房的過程中會有一個大概的總價方案，明確自身的經(jīng)濟承受能力。對于本工程首期，主力戶型在單價上與高新區(qū)的樓盤差800-1000元，鎖定在2700-2800元/平米；總價鎖定在30萬之下，與高新區(qū)的樓盤正好差出一個車的價錢。而到工程開發(fā)的二、三期，由于區(qū)域配套和工程配套的完善，以及生活品質(zhì)的打造，產(chǎn)品價格將有可能提升為目前高新區(qū)的價格水平，即3800元/平米，甚至可以超越高新區(qū)的價格水平。7、價格定位8、產(chǎn)品定位本工程定位為一個花園式情景社區(qū)：以6-7層的多層花園洋房為主；11層的小高層和23的高層為輔；形成疏朗有致的社區(qū)結(jié)構(gòu)。

借鑒案例：上海萬科寶山四季花城1、地理位置：上海市寶山區(qū)松蘭路2、占地面積：16.6532公頃3、建筑面積：19萬㎡4、容積率：1.065、綠化率：35%6、總戶數(shù)：1534戶7、產(chǎn)品構(gòu)成：5—6層多層8、開發(fā)時間：2024-2024年

整個小區(qū)以多層為主，每個樓層為一梯兩戶設計，20多款房型可供選擇。區(qū)內(nèi)建有3200平米左右的現(xiàn)代會所，餐飲、超市、健身設施等，5重智能化安保系統(tǒng)。歐式過街樓建筑，米黃、橘紅、淺灰交匯繽紛立面，建筑色彩豐富、層次清楚。寶山四季花城的社區(qū)配套小區(qū)有獨立會所、河濱運動公園、開設半室內(nèi)游泳池、標準網(wǎng)球場、籃球場……寶山區(qū)中心小學；附近地段幼兒園；菜場、華聯(lián)超市、商業(yè)步行街；地段郵局、銀行、健橋醫(yī)院。商業(yè)街：3300平方米左右，陽光咖啡吧、露天茶座等；餐飲廣場和生活超市：1100平方米左右；會所：有游泳池、健身房等各項休閑娛樂設施；

四季花城首期占地約17萬平方米，社區(qū)被劃分為10個鄰里組團，每個鄰里組團都有1000余平米綠茵、兒童游樂天地，專屬于組團內(nèi)160余戶人家。借鑒案例二：杭州綠城·桂花城概況：總用地面積230畝，總建筑面積超過19萬平方米，其中住宅面積15.45萬平方米，公共建筑面積1.6萬平方米，容積率約為1.11，綠地率約為35.4%，戶均建筑面積到達137.6平方米，小區(qū)可容納住戶1123戶。定位：高檔舒適型住宅園區(qū)，建筑以4-5層低層公寓為主要組團，以低層公寓、電梯公寓、別墅為主。建筑細部：四坡屋頂、清水磚墻……。會館實景第四局部規(guī)劃建議一、規(guī)劃原那么二、規(guī)劃布局三、公建規(guī)劃四、景觀規(guī)劃五、建筑設計一、規(guī)劃原那么1、土地的使用本案地段位置處于主城區(qū)近郊，交通環(huán)境較為方便。緊鄰長安區(qū)新行政中心和西安大學城，用地形狀根本為長方形，較為規(guī)那么，總用地面積約206畝。2、規(guī)劃指導思想智慧城工程規(guī)劃的中心思想：在滿足建立一個布局合理、采光充分、通風良好、道路流暢、綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)根底上，進一步提升樓盤的形象、品質(zhì)。重點強化配套，如商業(yè)街、會所以及主題景觀的設計與規(guī)劃。3、總體差異、配套先行的原那么總體差異：工程規(guī)劃不能僅僅盯在戶型設計、物業(yè)形態(tài)等根本動作的層面上，更要在配套、生活方式等自選動作上下功夫。尤其在社區(qū)配套，如酒店式會所、風情商業(yè)街和幼兒園等，充分挖掘潛力，只有這樣才能在總體上超越市場上現(xiàn)有的郊區(qū)樓盤，形成核心競爭力和具有鮮明個性的主題。配套先行：本案在配套的規(guī)劃上，要充分考慮配套先行，配套先熱的要求。在規(guī)劃上，要酒店式會所、風情商業(yè)街和幼兒園放在社區(qū)相對開放的區(qū)域，以利于在組團還沒有形成的時候，先行投入使用。二、規(guī)劃布局1、社區(qū)骨架：“兩橫三縱三中心〞常青藤景觀長廊社區(qū)風情商業(yè)街〔林蔭大道〕社區(qū)主入口景觀大道子午大道社區(qū)形象軸線綠化隔離帶景觀軸社區(qū)中心師大幼兒園智慧運動公園酒店式會所一橫：社區(qū)風情商業(yè)街——林蔭大道

盡早參與到社區(qū)東西向規(guī)劃路的建設中去，對規(guī)劃路的景觀、樹種、路燈等進行整體設計，用英倫風情、著名學府雕塑為主題對整條道路進行包裝。規(guī)劃路景觀化：種植高大的喬木，形成一條林蔭大道。商業(yè)街休閑化：把景觀小品、休閑長廊與商業(yè)街鋪結(jié)合起來，形成一條休閑化、風情化的商業(yè)街。

局部單體商業(yè)斷開休閑空間建筑錯落有致建筑形態(tài)各異二橫：常青藤景觀長廊引入適當規(guī)模的水景，重點保證英倫花園的景觀意向，在長廊的其他局部，可以形成樹鎮(zhèn)、小型休閑廣場等景觀節(jié)點，與教育主題雕塑、景觀小品等元素有機結(jié)合，相映生輝。文化軸水景觀軸休閑帶三縱：子午大道、南北向主軸線和東部綠化隔離帶三條景觀軸子午大道——社區(qū)主形象軸線在子午大道東側(cè)，規(guī)劃社區(qū)的形象主入口，并在建筑形態(tài)的安排上，充分考慮社區(qū)在子午大道上的景觀效果，將酒店式會所、社區(qū)主形象入口和高層建筑有機結(jié)合，構(gòu)成有起伏的天際線，形成社區(qū)面向外部的形象景觀帶。南北向社區(qū)景觀主軸線與行政中心區(qū)中軸線相對應，在社區(qū)中心形成以水景、長廊等構(gòu)成的社區(qū)主景觀帶。并在北側(cè)一端設置標志性的建筑物〔鐘樓或教堂等〕，與行政中心區(qū)行政大樓和政府廣場相對應。社區(qū)景觀主軸線概念提示教堂的概念提示東部綠化隔離帶——休閑運動景觀長廊在東部高壓走廊中，設置運動設施、綠色公園，形成類似于南奧撒野公園的社區(qū)運動休閑長廊。休閑帶概念提示網(wǎng)球場籃球場休閑帶主要是為社區(qū)休閑運動提供便利場所，可以設置網(wǎng)球、籃球場、運動器材等休閑設施，使運動就在家門口。運動設施三中心：酒店式會所、社區(qū)中心和英倫花園酒店式會所：社區(qū)對外效勞接待中心將小型商務酒店、美食公園、社區(qū)會所和營銷接待中心融合在一起，形成社區(qū)對外的效勞接待中心。酒店式會所景觀提示酒店式會所概念提示社區(qū)中心：社區(qū)內(nèi)部效勞中心在南北向主軸線與東西向景觀長廊結(jié)合地帶，形成社區(qū)內(nèi)部的公共效勞中心。智慧運動公園：社區(qū)主題景觀在小高層組團，以運動場〔藍球、羽毛球等〕、社區(qū)花園為主題形成小高層的景觀中心。智慧運動公園的主題概念提示2、社區(qū)布局：“十字形三組團〞工程用地三面環(huán)路，東西兩側(cè)為城市主干道，南側(cè)為次干道。根據(jù)周圍環(huán)境條件、道路狀況和地塊條件將工程分為三個組團，即三個區(qū)塊：第一區(qū)塊〔組團〕：智慧城·心境該組團是工程的啟動區(qū)和形象區(qū)。以西南角的會所作為小區(qū)的標志和一期開發(fā)的引導，內(nèi)部沿東西向規(guī)劃道路在小區(qū)南側(cè)形成特色的底層商業(yè)街區(qū)。這一區(qū)塊建筑以多層為主，適當配置局部小高層。強調(diào)中部的南北向軸線，作為與長安區(qū)行政中心中軸線的延伸和照應，并以此軸線營造整個小區(qū)的主景觀軸線和小區(qū)主入口的形象氣氛。一期：主要賣點為酒店會所、風情商業(yè)街〔花街〕和性價比等；規(guī)模：8萬平米左右建筑形態(tài)：多層容積率：1.5左右占地：80畝構(gòu)成：酒店式會所、風情商業(yè)街一期、美食公園等配套工程等。第二區(qū)塊〔組團〕：智慧城·心韻該區(qū)塊是工程開發(fā)的二期，也是工程提升區(qū)，利用社區(qū)主景觀帶的綠化景觀和內(nèi)部成熟的社區(qū)品質(zhì)，做一局部高端產(chǎn)品。第二區(qū)塊〔組團〕的主要賣點為社區(qū)中心和風情商業(yè)街。二期智慧城·心韻：建筑規(guī)模：12萬平左右建筑形態(tài)：多層洋房、景觀小高層容積率：2—2.2占地：86畝構(gòu)成：社區(qū)主景觀長廊、社區(qū)中心〔鐘樓〕、幼兒園。第三區(qū)塊〔組團〕：智慧城·心聲該區(qū)塊是工程開發(fā)的最后一期，是工程的成熟開發(fā)區(qū)；主要開發(fā)產(chǎn)品是高層和小高層。第三區(qū)塊〔組團〕主要賣點為智慧運動公園和成熟社區(qū)。三期智慧城·心聲：建筑規(guī)模：10萬平左右建筑形態(tài)：點式高層、板式小高層容積率：3.5左右占地：40畝構(gòu)成：SOHO公寓。3、組團布局：“點線結(jié)合，圍而不合〞目前西安樓盤多層布局多以線性布局為主，建筑的組團圍合比較呆板和封閉。建議在工程樓盤組團布局中，增加局部的點式多層，與線性布局相結(jié)合，既增加多層建筑的品質(zhì)〔可以做到房間全明〕，也豐富樓盤內(nèi)組團形式。點線結(jié)合圍而不合4、空間層差布局：“低、中、高〞工程小區(qū)內(nèi)多層、小高層、高層應該有序分布，防止形成單調(diào)的多層區(qū)和高層區(qū)，從而影響營銷。多層和高層各有優(yōu)劣。如工程首期可考慮由南到北按照6層、12層、18層建筑的搭配，可以形成極佳的建筑空間景觀，從而使建筑以及建筑組合本身就是景觀的格局。在保證均好性的前提下，通過多層、小高層、高層的有序空間層差布局，既提高樓盤整體品質(zhì)，又能有效防止高層劣勢，促進營銷。5、重要節(jié)點設計入口位置：小區(qū)主入口——南側(cè)規(guī)劃路中段位置，主要是步行入口；小區(qū)主形象入口——子午大道一側(cè)中段位置，因此，在子午大道一側(cè)設立小區(qū)的主形象入口；小區(qū)車行主要出入口——西側(cè)和東側(cè)入口，確定將西側(cè)和東側(cè)入口作為車行主要出入口，中部主入口為主要步行入口。主入口結(jié)合商業(yè)街整體設計，要有開合收放，在主入口處形成一小開放型廣場。小區(qū)路網(wǎng)及停車形態(tài)小區(qū)道路設計按照人車分流原那么，小區(qū)內(nèi)部盡量不見車行。西側(cè)利用高層地下設置停車庫，從西側(cè)入口直接進地下；東側(cè)利用地下和室外及東側(cè)道路高壓走廊綠化帶設置停車場；中部考慮地面及外部道路沿線停車。建筑風格建議：知識景觀住區(qū)浪漫法式風情我們在工程建筑風格中建議突出工程的文化意蘊和人文內(nèi)涵，打造一種精致典雅、品格高尚的住區(qū)。建筑風格偏于西式，但不具像于單一的型制特征，而強調(diào)簡潔為主，只突出屋頂、線腳、陽臺等細部，蘊涵西式典雅精致的特征；建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氣氛。三、公建規(guī)劃1、會所會所的選址工程酒店會所以子午大道轉(zhuǎn)角會所為主，會所面積在4000-5000平方米左右。建筑風格：與整個小區(qū)建筑風格協(xié)調(diào)統(tǒng)一，表達典雅高尚的特征，建筑以三層為主，局部可以高起，形成整個小區(qū)建筑的經(jīng)典標志。建筑立面：會所建筑立面亦應簡潔，色彩要穩(wěn)重典雅。立面通過空間的圍合轉(zhuǎn)折錯落產(chǎn)生豐富的層次。建筑平面：小區(qū)會所空間布局適應轉(zhuǎn)角地形，既要起到標志性建筑作用，又要能引導客流到規(guī)劃路的商業(yè)街區(qū)。會所功能：本案的會所，不同于普通住宅區(qū)的會所，它是小型商務酒店、社區(qū)會所和商務會客以及營銷接待中心融為一體的公共空間。在空間結(jié)構(gòu)上，與先期臨時的美食公園連在一起。會所功能構(gòu)成表內(nèi)容建議面積（m2）功能要求大堂2001．大堂接待2．新聞發(fā)布活動1．可設置在一層。2．大堂、售樓中心要統(tǒng)一考慮。售樓中心2001．銷售大堂2．辦公3．社區(qū)候車室溫泉洗浴16001．溫泉泳池2．洗浴中心1．桑拿、按摩2．足療、推拿3．養(yǎng)生保健理療SPA保健3001．美容護理2．瘦身健身1．根據(jù)SPA運營商的要求而定棋牌娛樂3001．自動麻將室2．茶座、牌室小包間形式，提供麻將、棋牌娛樂餐飲400中式簡餐、茶吧、咖啡、冰激凌、水果點心、餐廳、包房等滿足日常餐飲需要，方便精致為要續(xù)上表乒乓球室100打乒乓球健身房100書報閱覽100多功能廳200業(yè)主開會、舉辦活動等管理中心300中控室、辦公室、會議室等輔助空間200樓梯、衛(wèi)生間等總計40002、風情商業(yè)街〔時尚花街〕建筑風格要求：商業(yè)街建筑與小區(qū)大門統(tǒng)一設計，風格以文化性休閑購物氣氛為主，整體與整個小區(qū)建筑風格相協(xié)調(diào)，形成整個小區(qū)建筑主題門面標志。建筑立面要求：建筑立面簡潔、穩(wěn)重、典雅。立面二層空間盡量后退，形成觀景露臺，并減少對街道的壓抑感。建筑平面要求：商業(yè)街建筑一層可采用騎樓形式設計。建筑在沿街長向空間可以結(jié)合建筑單元的錯合做轉(zhuǎn)折退讓，形成小的“U〞形商業(yè)廣場。豐富商業(yè)街的空間特色。商業(yè)街概念提示風情商業(yè)街功能構(gòu)成表內(nèi)容建議面積（m2）服務范圍（按主次順序排列）銀行2900規(guī)劃只考慮滿足小區(qū)需求郵局茶館餐飲美容美發(fā)1．做成商鋪標準間2．統(tǒng)一規(guī)劃設計，統(tǒng)一招商。選擇有特色的經(jīng)營客戶群。藥店花店網(wǎng)吧服裝店酒吧書店超市音像房干洗店幼兒園1200結(jié)合南部主入口位置進行設置，方便業(yè)主接送小孩?？傆?1003、室外公共活動設施西部區(qū)塊設施：以休閑運動為主，設置游泳池、河畔健康步道、鵝卵石道〔足下按摩帶〕、健身器械場地、網(wǎng)球場、半場籃球場兼做羽毛球場等活動場地。東部區(qū)塊設施：以休閑賞游為主，結(jié)合小區(qū)景觀設置緩步徑、風雨廊、觀景亭等。另外設少量戶外兒童游樂設施，包括戲沙池、攀爬架、滑梯、小秋千等。步行入口中軸：既是景觀大道，小區(qū)的標志性大道，同時也是一個以活動廣場為核心的小區(qū)的活動帶，活動廣場上定期舉辦小區(qū)活動。四、景觀規(guī)劃1、環(huán)境條件的利用和處理工程環(huán)境條件的利用包含兩方面內(nèi)容：硬件條件和軟件條件。硬件條件主要利用現(xiàn)有的城市道路、綠化等規(guī)劃要求。如西側(cè)臨近主干道并且有30米綠化區(qū)域可以營造特色的商業(yè)及商辦的氣氛；東側(cè)規(guī)劃道路中間高壓走廊要求的100米寬的綠化空間也可以用于社區(qū)外部的公園、停車、游樂、宣傳等空間。軟件條件利用主要是深入挖掘所緊鄰的行政中心和大學城的消費需求，在工程開發(fā)開展中予以考慮。2、總體園林風格訴求建筑與景觀的融合統(tǒng)一強調(diào)建筑就是景觀，建筑與景觀融為一體。在所調(diào)研的西安樓盤中發(fā)現(xiàn)，目前西安房地產(chǎn)開發(fā)中對景觀的處理還比較簡單。大多是綠化和初級造景，缺乏與建筑的融合，因此難有真正的社區(qū)環(huán)境氣氛。在本工程的景觀規(guī)劃中，吸收借鑒漢中民居庭院特色，實現(xiàn)建筑與室外景觀環(huán)境的融合，營造社區(qū)的居家環(huán)境氣氛?！叭宋木坝^〞風格：在工程的景觀風格中著重表達景觀的文化內(nèi)涵，延續(xù)承接西安悠遠的歷史文脈。在景點命名或者景點塑造時強調(diào)其文化性等特征，營造出溫馨和親切的人際交往氣氛，滿足居住的平安感和歸屬感。3、景觀綠化要求根據(jù)建筑組團分區(qū)，在園區(qū)中間設計“十〞字形景觀軸線，形成園區(qū)的主景觀特征和標志性景觀。主題景觀設計主題特征明確，既表達區(qū)域文化、風俗特點，又表現(xiàn)出現(xiàn)代感?！翱捎^、可游、可聞、可賞〞等多方位體驗的景觀搭配。住區(qū)環(huán)境的綠化景觀設計，不能單純以綠色欣賞為主。應該結(jié)合地方植被特色，如西安地區(qū)的柳、槐、楓、桐〔可觀〕以及桂花、玉蘭〔可聞〕、核桃、棗樹、山茱萸〔可采果〕竹、松〔可賞〕等植物種類進行綜合分區(qū)配置，形成不同特色感受的景觀環(huán)境體驗。4、水體景觀與小品造型根據(jù)地域條件，強化水景景觀原那么：可觀、可聽、可親、可嬉；不做大的水景處理，在主入口景觀軸線集中做水景噴泉廣場景觀。

1、建筑風格

在建筑整體上應充分表達古樸、高貴、自然、簡潔、典雅的高尚住宅建筑風格，使人有回歸寧靜與自然的情感。

建筑風格形式以西式風格為主，表達建筑厚重感和典雅感。

建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氣氛。2、建筑立面要求

建筑形式處理表達觀景效果，空間具有通透感。建筑形象通過色彩、構(gòu)件等表達地域建筑的神韻。

建筑立面形式應以簡潔為主，減少附加的建筑裝飾或符號。以建筑的材質(zhì)比照、色彩、比例表達建筑的風格特征。

3、建筑平面要求

建筑方案應布局合理，功能分區(qū)明確，盡量減少交通面積。

戶型設計在保證根本功能齊備的前提下，使極具人性化的尺寸設計合理，方正寬敞，面積上盡量集約化。考慮地域居住的傳統(tǒng)習慣，力爭戶戶朝陽，南北通透。為表達小區(qū)生態(tài)、健康、閑逸、精品的整體理念，客廳、主臥室應設計在最好景觀及最好朝向的位置。

房型設計盡量將使用功能細化，充分考慮儲藏空間等。其次要考慮房間的適應性，充分適應空間不同功能使用的需求。

戶型設計以兩房和三房為主。

4、建筑細部設計

建筑細部應側(cè)重陽臺、窗口、屋頂、空調(diào)機座等的設計手法，防止繁雜、瑣碎、過多的裝飾和過分的細部雕塑。如觀景陽臺、飄窗的精致設計，屋頂與頂層的結(jié)合設計等。

陽臺和屋頂露臺：應增加非封閉的觀景花園陽臺和屋頂觀景露臺，增加建筑的層次感和室外觀景空間。

室外落水管與飾面色彩要統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

第五局部開發(fā)策略一、開發(fā)理念二、開發(fā)時序1、總體差異：樹立具有“三性〞的主題概念工程必須通過對顯性資源和隱性資源的挖掘，形成獨特的工程主題概念，才能在南部西安的整體區(qū)域中，形成差異化，從而引發(fā)轟動性效應。工程的主題概念提煉不能僅僅盯在戶型設計、物業(yè)形態(tài)等根本動作的層面上，更要在配套、生活方式等自選動作上下功夫。只有這樣，才能在總體上超越市場上現(xiàn)有的郊區(qū)樓盤，形成核心競爭力和具有鮮明個性的主題。一、開發(fā)理念2、社區(qū)配套：從“配菜〞到“主菜〞對于一般工程來講，教育、商業(yè)、會所都是“配菜〞，而對于本工程來講，這些配套有可能超越一般概念，形成社區(qū)的主要賣點和核心特色，成為工程開發(fā)的“主菜〞。家世界、盛世商都商業(yè)的堅實基礎10萬即將入住大學生社區(qū)商業(yè)街的有力保障西部大學城社區(qū)教育的強大后盾行政中心區(qū)會所功能的主力消費配套先行：工程的一大特色10萬大學生對風情商業(yè)的強大需求，可以保障工程在沒有入住就可以有旺盛的商氣；家世界、盛世商都的大規(guī)模商業(yè)，將會使工程未開盤就有很好的成熟度。1000多政府辦公人員的餐飲、接待、公務交流的旺盛消費力，將使工程會所開盤之始就有很好的經(jīng)營保障；配套先行、配套先熱，將成為工程差異于紫薇田園都市、楓林綠洲與白樺林居的“利器〞和“王牌〞。3、局部領(lǐng)先：樹立獨具個性的生活品質(zhì)對于200畝的盤，沒有必要像大盤一樣追求面面俱到，而是在幾個重要方面〔領(lǐng)口和袖口〕實施重點突破。對于本工程來講，從產(chǎn)品形態(tài)、容積率等硬指標上突破的空間不大，而從教育概念、社區(qū)主題等軟環(huán)境上突破，將能夠一下子提升產(chǎn)品的品位，起到事半功倍的效果。工程正對面就是擁有10萬數(shù)計高素質(zhì)、高品位人群的西部大學城，如果能夠?qū)⒋速Y源和工程的幼兒園、小學等教育配套創(chuàng)造性地嫁接在一起，創(chuàng)造出大學城社區(qū)的良好高尚居家氣氛，將會使工程獨樹一幟，脫穎而出，極大的提升社區(qū)的文化品位和居住品質(zhì)。二、開發(fā)分期與時序

1、首期開發(fā)內(nèi)容

工程一期啟動應以形象主打，以會所建筑為標志和吸引，以南側(cè)商業(yè)街為引導，最終展示中部一期建筑的形象。

一期開發(fā)建筑形態(tài)全部為多層住宅，一期總開發(fā)量控制在8萬－10萬平方米。一期建筑密度可以適當降低，突出環(huán)境品質(zhì)。

建筑戶型以二房和三房為主，占85％的比例，其余可以配置少量四室的大戶型，但面積不超過200平方米。

2、二期開發(fā)內(nèi)容

二期剩下的多層與東側(cè)小高層為主。根據(jù)一期的銷售狀況，適當將產(chǎn)品品質(zhì)調(diào)高，有一局部的花園洋房，在東側(cè)靠綠化隔離帶的地方，可以設置少量點式小高層。

二期的建筑形態(tài)以6-7層多層為主，在景觀良好的地方，穿插少量3-4層花園洋房，在北部區(qū)域、東部區(qū)域可以適當布置小高層。第六局部首期啟動1、首期工程定位2、首期工程構(gòu)建3、首期啟動策略4、首期價格策略1、首期工程定位首期目標消費群定位：西安市自由職業(yè)者〔包括記者、律師、會計師、咨詢參謀、soho族等〕、大學城區(qū)域文化工作者、周邊中高收入客戶〔電子城、高新區(qū)、科技園等〕。產(chǎn)品定位：首期產(chǎn)品以多層〔5-6層〕為主，適當開發(fā)局部9-12層的小高層，形成相對豐富的多元產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。首期主題概念依據(jù)整個工程的戰(zhàn)略定位和目標客戶群定位，以及首期啟開工程，首期主題概念確定為：智慧花街把戲年華充分挖掘一期開發(fā)的會所酒店和風情商業(yè)街的內(nèi)涵，重點推出風情商業(yè)街〔即智慧花街〕，打造一個西安新知人群真正的商業(yè)體驗新天地。2、首期工程構(gòu)建總體思路：配套先行環(huán)境先行在首期工程正式銷售之時，會所、美食廣場、風情商業(yè)街〔智慧花街〕等配套已可投入使用，環(huán)境景觀也已形成。做到比競爭對手快半步，在沒有入住時，就已有家的感覺，就可體驗配套的完善。配套定位首期啟動的核心引擎定位：酒店式會所：長安新城的政務交流中心和商務中心；風情商業(yè)街〔智慧花街〕：大學城里的時尚消費新天地；美食公園：長安新城以陜西美食為主，兼有各地風味的美食天堂。配套功能規(guī)劃酒店會所：占地15畝，建筑面積5000平方米；風情商業(yè)街〔智慧花街〕：占地20畝，總長200米〔首期可考慮開發(fā)100米〕，總建筑面積20000平方米〔首期開發(fā)8000平方米〕；美食公園：占地10畝，建筑面積5000平方米，以1-2層的臨建為主，半圍合式，中間為美食文化廣場，綠化穿插在美食店之間。配套建筑示意3、首期工程啟動策略時機選擇：明年“五一〞利用五一長假的購房頂峰期和長安新行政中心的投入使用，充分制造輿論引導。利用工程的高品質(zhì)和中低價位，創(chuàng)造“開盤＝封盤〞的奇跡。啟動的規(guī)模：區(qū)域規(guī)模約80畝；建筑規(guī)?？偭考s為8-10萬平方米，其中以多層住宅為主，配套約1萬平方米。4、首期價格策略根據(jù)工程定位和企業(yè)開展需求，本案首期價格采用“低價入市，逐步提高〞的策略。首期開盤價格為2680元，總價控制在26萬左右，首付8萬，月供約1000元。而后根據(jù)銷售情況，可分三個階段逐步將房價提高到3000元，總價控制在30萬左右。第七局部營銷推廣1、營銷推廣策略2、營銷推廣思路3、營銷推廣方式4、營銷推廣主題5、工程賣點提煉6、六大推廣節(jié)點1、營銷推廣策略“區(qū)域營銷＋工程營銷〞總體上，建議采用“區(qū)域營銷＋工程營銷〞的兩條營銷主線并行的策略，以區(qū)域營銷為概念，以工程營銷為核心。以“知識長安〞、“西部大學城〞等區(qū)域題材為大背景和宏觀題材，借助區(qū)域營銷的渠道，為工程營銷制造良好的氣氛，并制造新聞話題，拉開工程營銷，為工程開盤造勢。2、營銷推廣總體思路建議采用“營銷樹〞的立體推廣思路：所謂“營銷樹〞結(jié)構(gòu)的推廣方式，就是以工程重大時間節(jié)點為主干，講新聞輿論、公關(guān)事件以及廣告宣傳整合在一起，與重大節(jié)點的主題對接，實現(xiàn)工程營銷“好戲連臺、立體轟動〞的效果。節(jié)點節(jié)點節(jié)點輿論公關(guān)事件引爆廣告宣傳輿論公關(guān)事件引爆廣告宣傳工程廣告推廣的渠道項目宣傳推廣媒體其他渠道電臺電視報紙專題報道形象廣告軟稿硬廣新聞特寫口碑效應單張派發(fā)資料投遞特色活動現(xiàn)場展示戶外3、推廣方式智慧城的營銷應以事件營銷和重大節(jié)點營銷為主線，以新聞輿論引導和公關(guān)廣告為兩翼，組合式全方位的鋪開。事件引爆：以節(jié)點為核心，融合各種事件與活動，如長安新行政中心的遷入，多家大學的入駐〔與大學聯(lián)合搞大學生文化節(jié)〕等；輿論引導：即借勢借力、借臺唱戲。充分利用西安和長安的新聞事件和平臺，如西安房交會、長安重點建設工程推介等。提出工程“為南部新西安創(chuàng)造區(qū)域價值〞、“打造大學城里的風情高尚社區(qū)〞等口號；廣告宣傳：整合廣告公司，制定廣告宣傳策略；在媒體選擇上，建議主要采用戶外媒體，配以適當?shù)膱蠹?、雜志和電視廣告。4、營銷推廣總主題確實立主訴求的節(jié)奏：理性－感性從理性訴求入手，以理性的闡述描述西安南部新中心、西部大學城即將誕生一個高尚人文社區(qū)，使市場有對樓盤有一個認知；繼而以感性訴求，用極具沖擊力和感染力的語言，描述工程所代表的一種高尚生活和美好夢想，使市場產(chǎn)生強烈的購置沖動，從而實現(xiàn)潛在需求向現(xiàn)實需求的轉(zhuǎn)變。主訴求：知書知理知人生慧人慧己慧天下開盤前的總體推廣主題建議：知識長安智慧新城5、工程賣點提煉〔1〕工程自身賣點：人文環(huán)境：西部大學城中數(shù)十萬大學生與您共同成長！教育：陜西大聯(lián)辦幼兒園，讓您的子女享有優(yōu)質(zhì)的教育時機！智慧花街：體驗法蘭西風情，享受時尚生活！健康社區(qū)：擁有游泳館、健身房、藍球場、羽毛球場等多處運動健身場所！〔2〕區(qū)位環(huán)境賣點：位于長安區(qū)新行政中心區(qū)核心區(qū)內(nèi)；位于大學城中；交通便捷，有子午大道、韋郭路等交通干道直達智慧城；距離市中心半小時以內(nèi)車程；緊鄰大型商業(yè)中心－－盛世商都；〔3〕工程核心優(yōu)勢訴求長安區(qū)新行政中心的住宅配套工程；長安區(qū)2024年重點建設工程；西部大學城第一個高尚人文社區(qū)；〔4〕性價比訴求一套智慧城住宅〔2800元/平米〕＋10萬元小轎車＝高新區(qū)一套中高檔住宅；〔5〕規(guī)劃設