第三章房地產(chǎn)交易知識

第三章房地產(chǎn)交易知識第一節(jié)：在銷售進程中將會遇到的各類價錢概念，如：房地產(chǎn)價錢、樓面價錢、單位價錢、空中價錢等。第二節(jié)：商品房的哪些自身條件對價錢發(fā)生影響。第三節(jié)：挑選房產(chǎn)應思索的主要內(nèi)容。第四節(jié)各類房地產(chǎn)的特點比擬：第五節(jié)：一、各種信息渠道在銷售任務中的作用二、除去商品房自身價錢外，哪些相關的稅費會直接影響消費者的購置行為第六節(jié)：參照本地的有關規(guī)則，解說商品房買賣進程中所觸及的稅費種類及金額。第七節(jié)：依據(jù)本地實踐狀況，解說按揭、公積金存款的操持流程、觸及相關部門及費用。第八節(jié)房地產(chǎn)保險第一節(jié)房地產(chǎn)價錢一、房地產(chǎn)價錢的特點：房地產(chǎn)價錢與普通物價既有共同之處，也有不同的中央。共同之處是：A都是價錢，用貨幣表示；B都有動搖，受供求等要素的影響；C按質(zhì)論價，優(yōu)質(zhì)低價，劣質(zhì)低價。房地產(chǎn)價錢與普通物價的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價錢的特征。房地產(chǎn)價錢的特征主要有以下四個：1、房地產(chǎn)價錢既可表示為代價的價錢，同時也可表示為運用和收益代價的租金房地產(chǎn)價錢與租金的關系，猶如本金與利息的關系。假定要求取價錢，只需能掌握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。相反，假定要求取租金，只需能掌握價錢及等候的資本化率，即可求得。2、房地產(chǎn)價錢實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價錢由于房地產(chǎn)的自然天文位置有不可移動性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實物自身，而是有關該房地產(chǎn)的一切權、運用權或其他權益，所以房地產(chǎn)價錢實質(zhì)上是這些有形的權益的價錢。房地產(chǎn)的實物形狀與其權益狀況并不總是分歧的。因此，房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權益的了解、剖析之間有親密關系是肯定的。由于每種權益均會影響價錢，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權益不同，估價結(jié)果也會不同。3、房地產(chǎn)價錢是在臨時思索下構成的。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構成某一地域，但該地域并非固定不變，尤其是社會經(jīng)濟位置經(jīng)常在不時變化，所以房地產(chǎn)價錢是思索該房地產(chǎn)過去如何運用，未來能作何種運用，總結(jié)這些思索結(jié)果后才干構成房地產(chǎn)的昔日價錢〔或某特定時間的價錢〕。在估價時，應親密留意掌握昔日的價錢為昨日的展開、明日的反映這一理想。4、房地產(chǎn)理想價錢普通隨著買賣的必要而一般構成，買賣主體間的一般要素容易起作用這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、一般性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于普通物品。普通商品可以展開樣品買賣、品名買賣，其價錢可以在買賣市場上構成。而房地產(chǎn)那么不能搬到一處作比擬，要看法房地產(chǎn)，只要親身到所在地觀察。二、房地產(chǎn)價錢的種類：停止房地產(chǎn)估價，必需弄清楚房地產(chǎn)價錢的種類和每一種房地產(chǎn)價錢確實切含義。不同的房地產(chǎn)價錢，其所起的作用不盡相反，評價的原那么、依據(jù)和思索的要素也不盡相反。1、市場價錢、實際價錢、評價價錢A市場價錢房地產(chǎn)的市場價錢，簡稱市價，是房地產(chǎn)買賣雙方的實踐成交價錢。它是曾經(jīng)完成了的理想。這種價錢通常隨著時間、供求關系的變化及買賣雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常動搖。市場價錢可分為公允市價和非公允市價。公允市價，是指買賣雙方在正常狀況下的成交價錢，不受一些不良要素，如不了解市場行情、壟斷、強迫買賣等的影響。這個價錢對買賣雙方來說也是經(jīng)濟合理的。反之那么為非公允市價。公允市價又可以說是賣方只按其要求的價錢出售，買方只按其愿付的價錢購入，賣方以為是最低價而買方以為是最低價，雙方均以為該項買賣對己有益而自愿成交所構成的價錢。公允市價構成的條件歸結(jié)起來有以下七個(a)地下市場；(b)買賣對象具有市場性(c)買賣雙方具有充沛信息(d)買賣雙方不受任何壓力(e)理性的經(jīng)濟行為(f)適當?shù)臅r期完成買賣(g)正常合理的付款方式B實際價錢房地產(chǎn)的實際價錢，是假設將房地產(chǎn)放在合理的市場上買賣，它應該完成的價錢。實際價錢不是理想，但又是客觀存在的。C評價價錢房地產(chǎn)的評價價錢，簡稱評價價，是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價錢作出的一種估量、推測或判別。評價價錢也不是理想。在評價市價時，房地產(chǎn)的評價價與市價有著親密的關系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場，在容許買賣的制度下，專門有估價機構為買賣雙方提供效勞，這種狀況下的評價價往往會成為市價。值得留意的是，由于估價者的閱歷、知識、喜好、利害關系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價者評價出來的價錢能夠不完全相反。所以為求評價價錢客觀合理，必需樹立健全估價制度，制定估價技術規(guī)范和估價人員的職業(yè)品德準那么。普通來說，具有豐厚閱歷的估價人員評價出的價錢，較接近于市價。評價價還可依據(jù)評價時采用的評價方法不同而有不同的稱謂。如用市場比擬法評價求得的價錢稱為比準價錢，用本錢法評價求得的價錢稱為積算價錢，用收益法評價求得的價錢稱為收益價錢。由上可見，需求評價的是客觀合理的價錢，而實踐評價出的能夠是帶有估價人員客觀要素的價錢，這兩者又都能夠與估價對象在市場上真正買賣起來的成交價錢不同。但從實際上所，一個良好的評價價錢=公允市價=實際價錢2、土地價錢、修建物價錢、房地價錢這是一組依照房地產(chǎn)的存在形狀來劃分的價錢。房地產(chǎn)的存在形狀有以下三種：土地、修建物、房地。房地產(chǎn)價錢通常有土地價錢、修建物價錢、房地價錢之分。A土地價錢土地價錢，簡稱地價。假設是一塊無修建物的空地，此價錢即指該塊土地的價錢；假設是一塊附有修建物的土地，此價錢是指該宗房地產(chǎn)中純土地局部的價錢。同一塊土地，在估價時思索〔或假定〕的〝生熟〞水平不同，會有不同的價錢。土地的〝生熟〞水平主要有以下六種：(a)未征用補償?shù)霓r(nóng)地。購此土地者需停止征用補償，支付征地補償費；(b)已征用補償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋亍Ｋ^〝三通一平〞，通常是指路通、水通、電通和場地平整；(c)已做三通一平的土地(e)已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地。〝七通〞是指具有了路途、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等設備和條件，〝一平〞是指土地平整；(d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷修建物的土地。購此土地者需停止拆遷安排，支付拆遷補償安排費(f)已做拆遷安排的城市空地。Ｂ修建物價錢修建物價錢是指修建物局部的價錢，不包括其占用的土地的價錢。人們往常所說的房價，如購置一套商品房的價錢，購置一棟別墅的價錢，通常是含有該修建物占用的土地的價錢在內(nèi)，與這里的修建物價錢的含義不同。Ｃ房地產(chǎn)價錢房地價錢又稱房地混合價，是指修建物連同其占用的土地的價錢，往往同于上述人們往常所說的房價。關于同一宗房地產(chǎn)來說：房地價錢＝土地價錢＋修建物價錢土地價錢＝房地價錢－修建物價錢修建物價錢＝房地價錢－土地價錢3、總價錢、單位價錢、樓面地價這是一組依照房地產(chǎn)價錢的表示單位來劃分的價錢。Ａ總價錢房地產(chǎn)的總價錢，簡稱總價，是指一宗房地產(chǎn)的全體價錢。依據(jù)狀況不同，房地產(chǎn)總價錢的內(nèi)容也不容，它能夠是一塊面積為500m２的土地價錢，一套面積為200m２的初級公寓的價錢，或一片１km２的土地的價錢，也能夠是一個地域范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價錢，或許是一國全部房地產(chǎn)的價錢。房地產(chǎn)的總價錢普通不能說明房地產(chǎn)價錢水平的上下。Ｂ單位價錢房地產(chǎn)的單位價錢，簡稱單價。對土地的單位價錢來說，是指單位土空中積的土地價錢；對修建物的單位價錢來說，是指單位修建物面積的修建物價錢；對房地的單位價錢來說，是指單位修建物面積的房地價錢。房地產(chǎn)的單位價錢可以反映房地產(chǎn)價錢水平的上下。認清單位價錢，要認清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價錢與土地總價錢的關系為：土地單位價錢＝土地總價錢÷土地總面積由于各國或個地域的土空中積的計量單位不同，單位面積土地價錢表示方式不盡相反，如我國內(nèi)地通常采用每平方米地價，香港采用每平方英尺地價〔10.764平方英尺合1平方米〕，臺灣采用每坪地價〔大約0.303坪和1平方米〕。有時土空中積單位還采用畝、公頃等。關于住宅來講，又有單位修建面積、運用面積或寓居面積的價錢之分。Ｃ樓面地價樓面地價，又稱單位修建面積地價，是平均到每單位修建面積上的土地價錢。樓面地價與土地總價錢的關系為：樓面地價＝土地總價錢÷修建總面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系，即：樓面地價＝土地單價÷容積率弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。在理想生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價錢水平的上下。4、一切權價錢、運用權價錢、其他權益價錢這是一組依照所買賣的房地產(chǎn)的產(chǎn)權來劃分的價錢。同一房地產(chǎn)，在買賣中買賣的能夠是一切權，也能夠是運用權，還能夠是其他權益，如地上權、永佃權、地役權、典權、采伐權、采石權、耕作權等。中國以后主要是一切權和運用權。Ａ一切權價錢房地產(chǎn)的一切權價錢，是指買賣房地產(chǎn)一切權的價錢。房地產(chǎn)一切權價錢還可依據(jù)一切權能否完全再細分。如依據(jù)〝權益束〝實際，一切權為占有權、管理權、享用權、排他權、處置權〔包括出售、出租、抵押、贈與、承襲〕的總和，但假定在一切權上設定了他項權益，那么一切權變得不完全，其價錢因此而降低。Ｂ運用權價錢房地產(chǎn)的運用權價錢，是指買賣房地產(chǎn)運用權的價錢。以土地為例，目前中國有償出讓土地的價錢都是土地運用權價錢。?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?第7條規(guī)則：〝土地運用權出讓，是指國度將國有土地運用權在一定年限內(nèi)出讓給土地運用者，由土地運用者向國度支付土地運用權出讓金的行為。〞據(jù)此，從國度那里取得的土地運用權的價錢的法定稱號為出讓金。但理想中有各種演化，多稱為地價款、各地的內(nèi)容也不盡相反。土地運用權可因運用權年限的長短區(qū)分為各種運用權價錢，如30年、50年、70年的運用權價錢。C其他權益價錢其他權益價錢未詳細列明，泛指除上述一切權價錢和運用權價錢以外的權益價錢，如地上權的價錢、永佃權的價錢等。5、買賣價錢、租賃價錢、抵押價錢、課稅價錢、征用價錢A買賣價錢買賣價錢，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實物或其他有價物，簡稱買賣價或賣價、賣價。B租賃價錢租賃價錢常稱租金，在土地場所稱地租，在房地混合場所俗稱房租。中國目前的房租有市場租金〔或稱協(xié)議租金〕、商品租金、本錢租金、準本錢租金和福利租金。C抵押價錢抵押價錢，是為抵押存款而評價的房地產(chǎn)價錢。由于要思索抵押存款清償?shù)钠桨残?，抵押價錢的評價應基于：(a)到期不能歸還需求強迫出售時該房地產(chǎn)的價值可到達的數(shù)額。由于是強迫出售，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場背景下評價。故普通要比市價低，有所謂〝寧估其少，勿估其多，具有保守性〞。從實際上講，抵押價錢評價是一種預期價錢的評價(b)防止存款人承當任何不用要的風險，所以抵押價錢應是扣除強迫處置稅費后的價值，即抵押價錢=預期價值-處置稅費這樣，在抵押存款中借款人即使有力歸還，存款人的款項依然是有保證的，由于存款人可以依據(jù)商定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。D課稅價錢課稅價錢是指政府為課征賦稅，由估價人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎的價錢。詳細的課稅如何，要視課稅政策而定。E征用價錢征用價錢，是為政府征收房地產(chǎn)補償而評定的價錢。6、拍賣價錢、招標價錢、協(xié)議價錢這是一組與房地產(chǎn)買賣〔或出讓〕所采用的方式相聯(lián)絡的價錢分類。A拍賣價錢房地產(chǎn)的拍賣價錢，是指采用拍賣方式買賣〔或出讓〕房地產(chǎn)的成交價錢。B招標價錢房地產(chǎn)的招標價錢，是指采用招標方式買賣〔或出讓〕房地產(chǎn)的成交價錢。C協(xié)議價錢房地產(chǎn)的拍賣價錢，是指采用協(xié)議方式買賣〔或出讓〕房地產(chǎn)的成交價錢。D上述三種價錢的關系從中國目前城鎮(zhèn)國有土地運用權出讓來看，拍賣出讓土地運用權，是指在指定時間及公收場所，在土地拍賣掌管人的掌管下，競投者手舉一致編號的牌子應價，土地最終由出價最高者取得；招標出讓土地運用權，是指在指定的期限內(nèi)，由契合指定的單位或團體以書面招標的方式，競投某塊土地，土地由誰取得，普通不只思索招標價錢，還思索其他條件，如規(guī)劃樹立方案和企業(yè)資信，但招標內(nèi)容也有僅限于出標價的；協(xié)議出讓土地運用權，普通是政府與特定的用地者〔如政府需求扶持的高科技項目，非商品住宅〕協(xié)商確定出讓價錢。協(xié)議出讓由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，普通會降低地價；招標方式由于不只思索報價，通常開要思索開發(fā)方案，所以選定的土地運用者不一定是出價最高者，因此有抑制地價的作用；但單純以報價方式招標有抬洼地價的作用；在拍賣的場所，由于土地由誰取得完全靠報出的價錢的上下，所以最能抬洼地價。因此，通常狀況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標，拍賣的最高。7、基準地價、標定地價、房屋重置價錢這是?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?中提到的三種價錢。該法第三十二條規(guī)則：〝基準地價、標定地價和各類房屋的重置價錢應當活期確定并發(fā)布。〞A基準地價城市基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，依據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原那么劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評價出的個地價區(qū)段在某一時點的平均水平價錢。B標定地價標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價錢。C房屋重置價錢房屋重置價錢，復雜地說，是假定房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。詳細地說，是指依照估價時點事先的社會正常的修建技術、工藝水平、修建資料價錢、人工和機械費用等，重新建造同類結(jié)構、式樣、質(zhì)量及功用的新房屋所需求的費用加平均利潤。

8、底價、希冀價、補地價A底價底價，是指政府、企業(yè)或公家出售〔尤其是拍賣〕房地產(chǎn)時確定的最低價錢，亦稱起叫價錢〔簡稱起價〕，假定低于這個價錢那么可不出售。B希冀價希冀價，普通是指政府、企業(yè)或公家出售房地產(chǎn)時希望賣出的滿意價錢。如在底價基礎上下跌15%，即可視為希冀價。C補地價補地價，是指在更改政府原出讓土地運用權時規(guī)則的用途，或添加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地運用權，或出讓的土地運用權續(xù)期等時需求交給政府的一筆地價。關于改動用途來說，補地價的數(shù)額通常等于改動用途后與改動用途前地價差額，即：補地價=改動用途后的地價-改動用途前的地價關于添加容積率來說，補地價的數(shù)額可用以下公式計算：補地價=〔〔添加后的容積率-原容積率〕÷原容積率〕×原容積率下的地價9、其他價錢除以上八個方面以外，還有一些其他房地產(chǎn)價錢稱號，如現(xiàn)房價，期貨價、最高限價、最低限價。在政府有關部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的方案價錢、指點價錢、平均價錢、本錢價錢、商品價錢等。其中，現(xiàn)貨價錢是指錢貨即期兩訖的價錢，期貨價錢是指房地產(chǎn)的預售價錢。兩者的關系是：期貨價=現(xiàn)貨價-相應的投資利息±銷售風險預期損益值第二節(jié)房地產(chǎn)價錢的影響要素房地產(chǎn)價錢水平，是眾多影響房地產(chǎn)價錢的要素相互作用的結(jié)果，或許說，是這些要素交互影響會聚而成的。要掌握影響房地產(chǎn)價錢的要素，首先應在觀念上有下面四點看法：各種影響房地產(chǎn)價錢的要素對房地產(chǎn)價錢的影響方向是不盡相反的：有的要素降低房地產(chǎn)的價錢的，有的要素那么提高房地產(chǎn)的價錢各種影響房地產(chǎn)價錢的要素對房地產(chǎn)的價錢的影響水平也是不盡相反的：有的要素對房地產(chǎn)價錢的影響較大〔即隨著這種要素的變化而惹起的房地產(chǎn)價錢的升降幅度較大〕，有的要素那么影響較小。但是，隨著時期的不同，地域的不同，或許房地產(chǎn)的類型不同，那些影響較大的要素也許會變成影響較小的要素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的要素有能夠成為主要的影響要素。各種影響房地產(chǎn)價錢的要素與房地產(chǎn)價錢之間的影響關系是不盡相反的：有的要素對房地產(chǎn)價錢的影響是一向性的，即隨著這種要素的變化而提高〔或降低〕房地產(chǎn)的價錢；有的要素在某一狀況下隨著這種要素的變化而提高〔或降低〕房地產(chǎn)的價錢，但在另一狀況下卻隨著這種要素的的變化而降低〔或提高〕房地產(chǎn)的價錢；有的要素從某一角度看會提高房地產(chǎn)的價錢，但從另一角度看卻會降低房地產(chǎn)的價錢，其對房地產(chǎn)價錢的最終影響如何，是由這兩方面的合理決議的。某些要素對房地產(chǎn)價錢的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的要素對房地產(chǎn)價錢的影響是有形的，雖然可以覺失掉，但難以用數(shù)學公式表達出來。至于他們對房地產(chǎn)價錢終究有多大水平的影響，主要靠估價人員臨時積聚的豐厚閱歷來作出判別。所以說，房地產(chǎn)估價必需借助迷信的估價方法，但又不是復雜地套用某些計算公式就能處置。計算需求以綜合剖析房地產(chǎn)價錢的相關要素為基礎，計算的結(jié)果也往往需求經(jīng)過對影響房地產(chǎn)價錢的要素做綜合剖析后再作進一步的修正。影響房地產(chǎn)價錢的要素多而復雜，通常需求停止歸結(jié)分類。為討論剖析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價錢的要素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環(huán)境要素、人口要素、經(jīng)濟要素、社會要素、行政要素、心思要素、國際要素、其他要素。各類影響要素中還包括著假定干詳細的影響要素。下面就對各種影響房地產(chǎn)價錢的要素作逐一剖析。此處值得一提的是，許多影響要素之間并不是完全獨立的，但在剖析某一要素對房地產(chǎn)價錢的影響時是假定其他要素不變的，雖然實踐生活中不能夠不變。一、供求狀況供應和需求是構成價錢的兩個最終要素。其他一切要素，要么經(jīng)過影響供應，要么經(jīng)過影響需求來影響價錢。房地產(chǎn)的價錢也是由供應和需求決議，與需求成正相關，與供應成負相關。供應一定，需求添加，那么價錢上升；需求增加，那么價錢下跌。需求一定，供應添加，那么價錢下跌；供應增加，那么價錢上升。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型：A全國房地產(chǎn)總的供求狀況B本地域房地產(chǎn)總的供求狀況C全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況D本地域本類房地產(chǎn)總的供求狀況由于房地產(chǎn)的不可移動性及變卦運用功用的困難性，決議某一房地產(chǎn)價錢水平上下的，主要是本地域本類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對該房地產(chǎn)的價錢水平有無影響及其影響的水平，要看這些供求狀況的涉及性如何而定。二、自身條件房地產(chǎn)自身條件的好壞，直接關系到其價錢上下。所謂自身條件，是指那些反映房地產(chǎn)自身的自然物理性形狀的要素。這些要素區(qū)分如下：1、位置各種經(jīng)濟活動和生活活動對房地產(chǎn)位置都有所要求。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其一切者或運用者的經(jīng)濟收益、生活滿足水平或社會影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價錢有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、朝陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價錢上下簡直為位置優(yōu)劣所左右。房地產(chǎn)價錢與位置優(yōu)劣成正相關。商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華水平、臨街形狀。寓居房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧水平、交通能否方便，以及與市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)秀，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。〝一步差千金〞關于商業(yè)來講永遠是個真理，但關于營建別墅那么是個誤區(qū)。工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。普通來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運輸，便利于廢料處置及動力的取得，其價錢必有趨高的傾向。房地產(chǎn)的位置從外表上看是個幾何概念，但實踐上并不是一個復雜的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)絡的自然要素與人文要素的總和。故房地產(chǎn)的位置有自然天文位置與社會經(jīng)濟位置之別。房地產(chǎn)的自然天文位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)作變化，這種變化能夠是因城市規(guī)劃的制定或修正，交通樹立或改道，也能夠是其他樹立惹起的。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時，那么價錢回上升；相反，那么價錢會下跌。2、地質(zhì)不同類型的修建物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決議著土地的承載力。地址堅實、承載力較大，有利于修建運用。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市樹立向高層化開展的狀況下，地質(zhì)條件對地價的影響較大。地價與地質(zhì)條件成正相關；地質(zhì)條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價那么低。3、地形地勢地形是指同一塊土地內(nèi)的空中坎坷狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的上下關系，特別是與相鄰路途的上下關系，如，是高于或低于路面。普通來說，土地平整，地價較高；土地上下不平，地價較低；在其他條件相反時，地勢高的房地產(chǎn)的價錢要高于地勢低的房地產(chǎn)的價錢。4、土空中積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價錢會有上下差異。普通來說，凡面積過于狹小而不利于經(jīng)濟運用的土地，價錢較低。地價與土空中積大小的關系是可變的。普通來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或鄉(xiāng)村那么相應較低。土空中積大小的合過度還因不同地域、不同消費習氣而有所不同。例如，某中央市場假定普遍接受高層樓房，那么該中央較大面積土地的應用價值要高于較小面積土地的應用價值，因此較大面積土地的價錢會大大高于較小面積土地的價錢。相反，假設中央市場僅能接受小型修建型態(tài)，那么較大面積土地的價錢與較小面積土地的價錢，差異不會很大。5、土地外形土地外形能否規(guī)那么，對地價也有一定的影響。土地外形有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。外形不規(guī)那么的土地由于不能有效應用，價錢普通較低。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，應用價值提高，地價立刻隨之下跌。地價與土地外形成正相關：土地外形規(guī)那么，地價就高；土地外形不規(guī)那么，地價就低。6、日照日照有自然形狀下的日照和遭到人為要素影響下的日照兩種。房地產(chǎn)價錢與日照的關系具有以下特征：一方面與日照成正相關；另一方面與日照成負相關。普通來說，遭到周圍龐大修建物或其他東西遮擋的房地產(chǎn)的價錢〔尤其是住宅〕，必低于無遮擋狀況下的同等房地產(chǎn)的價錢。日照對房地產(chǎn)價錢的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r錢的影響中看到。7、通風、風向、風力普通狀況下，風力越大或時常出現(xiàn)風災的中央，房地產(chǎn)價錢越低。房地產(chǎn)價錢與風向的關系在城市中比擬清楚，在下風地域房地產(chǎn)價錢普通較高，在下風地域房地產(chǎn)價錢普通較低。8、氣溫、濕度、降水量這三者極端過?；驑O端貧乏，均不利于消費和生活，因此會降低房地產(chǎn)價錢。把降水量與地勢結(jié)合起來看，其對房地產(chǎn)價錢的影響更清楚。地勢雖然低洼，但假定降水量不大，那么不易積水，從而地勢對房地產(chǎn)價錢的影響不大，但在地下水位高的地域例外；反之，降水量大，地勢對房地產(chǎn)價錢的影響力就大。9、自然周期性災禍凡是自然周期性災禍的地帶，土地應用價值肯定很低，甚至不能應用。但這類土地一旦樹立了牢靠的防洪工程，不再受周期性災禍的影響，其價錢會逐漸下跌。甚至由于接近江、河、湖、海的緣故，可以取得特別的條件，如景色、水路交通，從而這類土地的價錢要高于其他土地。10、修建物外觀修建物外觀包括修建式樣、作風和顏色，對房地產(chǎn)價錢有很大影響。凡修建物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們溫馨的覺得，那么價錢就高；反之，單調(diào)、呆板，很難惹起人們劇烈的享用愿望，甚至令人壓制、厭惡，那么價錢就低。11、修建物朝向、修建結(jié)構、外部格式、設備配置狀況、施工質(zhì)量等三、環(huán)境要素影響房地產(chǎn)價錢的環(huán)境要素，是指那些對房地產(chǎn)價錢有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性要素。這方面的要素有：1、聲覺環(huán)境噪聲大的中央，房地產(chǎn)價錢肯定低下。噪聲小，安靜的中央，房地產(chǎn)價錢通常較高。2、大氣環(huán)境房地產(chǎn)所處的地域有無難聞的氣息、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價錢影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等中央的房地產(chǎn)價錢較低。3、水文環(huán)境地下水、溝渠、河流江湖、陸地等污染水平如何，對其左近的房地產(chǎn)價錢也有較大的影響4、視覺環(huán)境房地產(chǎn)周圍安放的東西能否雜亂，修建物之間能否協(xié)調(diào)，公園、綠化等構成的景觀能否賞心順眼，這些對房地產(chǎn)價錢都有影響5、衛(wèi)生環(huán)境清潔衛(wèi)生狀況如何，對房地產(chǎn)價錢也有影響四、人口要素房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對房地產(chǎn)價錢有著很大的影響。人口要素對房地產(chǎn)價錢的影響，詳細可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個方面。1、人口數(shù)量房地產(chǎn)價錢與人口數(shù)量的關系十分親密。就一國而言如此，一地域或一市的狀況也如此。特別是在城市，隨著外來人口或活動人口的添加對房地產(chǎn)的需求肯定加大，從而促進房地產(chǎn)價錢的下跌。人口高密度地域，普通而言，房地產(chǎn)求多于供，供應相對匱乏，因此價錢趨高。2、人口素質(zhì)人們的文明教育水平、生活質(zhì)量和文明水平，可以惹起房地產(chǎn)價錢上下的變化。人類社會隨著文明的興旺、文明的提高，公共設備肯定日益完善和普遍，對寓居環(huán)境也肯定力圖寬闊溫馨，凡此種種都足以添加房地產(chǎn)的需求，從而招致房地產(chǎn)價錢趨高。假設一個地域中的居民素質(zhì)低，組成復雜，次第欠佳，人們多不愿在此寓居，房地產(chǎn)價錢肯定高漲。3、家庭規(guī)模是指全社會或某一地域的家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模發(fā)作變化，即使總數(shù)不變，也將惹起寓居單位數(shù)的變化，從而惹起需用住宅數(shù)量的變化，隨之招致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價錢。普通而言，隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，房地產(chǎn)價錢有下跌的趨向。五、經(jīng)濟要素影響房地產(chǎn)價錢的經(jīng)濟要素主要有：經(jīng)濟開展狀況，儲蓄，消費，投資水平，財政收支以及金融狀況，物價〔特別是修建資料價錢〕，修建人工費，利息率，居民支出，房地產(chǎn)投資。1、經(jīng)濟開展經(jīng)濟開展，預示著投資、消費活動生動，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設備等的需求添加，惹起房地產(chǎn)價錢下跌，尤其是惹起地價下跌。2、物價房地產(chǎn)價錢與物價的關系十分復雜。通常物價普遍動搖，房地產(chǎn)價錢也將隨之變化；假設其他條件不變，那么物價變化的百分比相當于房地產(chǎn)價錢變化的百分比，而兩者的意向也應分歧。就獨自一宗房地產(chǎn)而言，物價的變化可以惹起房地產(chǎn)價錢的變化，如修建資料價錢下跌，惹起修建物建形本錢添加，從而推進房地產(chǎn)價錢下跌。從一段較長時期來看，房地產(chǎn)價錢的下跌率要高于普通物價的下跌率和國民收人的增長率。3、居民支出通常居民支出的真正添加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產(chǎn)的需求增多，招致房地產(chǎn)價錢下跌。假設居民支出的添加，是中、高等支出水平者的支出添加，對寓居房地產(chǎn)的需求添加，促使寓居房地產(chǎn)的價錢下跌。假設居民支出的添加，是高支出水平者的支出添加，對房地產(chǎn)價錢的影響不大，不過，假設應用剩余的支出從事房地產(chǎn)投資〔尤其是投機〕，那么肯定會惹起房地產(chǎn)價錢變化。六、社會要素1、政治安寧狀況政治安寧狀況，是指現(xiàn)有政權的動搖水平，不同政治觀念的黨派和集團的抵觸狀況等。普通來說，政治不安寧，意味著社會動亂，影響人們投資、置業(yè)的決計，形成房地產(chǎn)價錢高漲。2、社會治安水平社會治安水平，是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的立功狀況。房地產(chǎn)所處的地域，如假定經(jīng)常發(fā)作此類立功案件，那么意味著人們的生命財富缺乏保證，因此形成房地產(chǎn)價錢高漲。3、房地產(chǎn)投機房地產(chǎn)投機，簡言之就是投準機遇，應用房地產(chǎn)價錢的漲落變化，經(jīng)過在不同時期買賣房地產(chǎn)，從價差中獲取利潤的行為。普通來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價錢的影響要能出現(xiàn)以下三種狀況：惹起房地產(chǎn)價錢下跌；惹起房地產(chǎn)價錢下跌；起著動搖房地產(chǎn)價錢的作用。當房地產(chǎn)價錢節(jié)節(jié)上升時，那些估量房地產(chǎn)價錢還會進一步下跌的投機者紛繁搶購，形成一種虛偽需求，無疑會促使房地產(chǎn)價錢進一步下跌。而當狀況相反時，那些估量房地產(chǎn)價錢還會進一步下跌的投機者紛繁兜售房地產(chǎn)，那么會促使房地產(chǎn)價錢進一步下跌。當房地產(chǎn)價錢高漲時，懷有日后房地產(chǎn)價錢會下跌心思的投機者置辦房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價錢下跌時拋出，這樣，就會出現(xiàn)當房地產(chǎn)需求小的時分，投機者置辦房地產(chǎn)，形成房地產(chǎn)需求添加；而在房地產(chǎn)價錢下跌時投機者拋出房地產(chǎn)，添加房地產(chǎn)供應，從而平抑房地產(chǎn)價錢。4、城市化普通來說，城市化意味著人口向城市地域集中，形成城市房地產(chǎn)需求不時添加，帶動城市房地產(chǎn)價錢下跌。七、行政要素影響房地產(chǎn)價錢的行政要素，是指影響房地產(chǎn)價錢的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的要素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價錢政策、行政附屬變卦、特殊政策、城市開展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地應用規(guī)劃、稅收政策、交通控制等。1、土地制度土地制度對土地價錢的影響也許是最大的。例如，在中國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴禁買賣、出租或許以其他方式合法轉(zhuǎn)讓土地，能夠使地租、地價基本不存在。2、住房制度住房制度與土地制度一樣，對房地產(chǎn)價錢的影響也是最大的。實行低租金、福利制，肯定形成房地產(chǎn)價錢高漲。3、房地產(chǎn)價錢政策房地產(chǎn)價錢政策，有兩類：一類是低價錢政策；一類是低價錢政策。所謂低價錢政策，普通是指政府對房地產(chǎn)價錢聽任不論，或有意經(jīng)過某些措施抬高房地產(chǎn)的價錢；低價錢政策，普通是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價錢下跌。因此，低價錢政策促進房地產(chǎn)價錢下跌，低價錢政策形成房地產(chǎn)價錢下落。4、特殊政策在上些中央樹立經(jīng)濟特區(qū)，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地域的房地產(chǎn)價錢。5、城市開展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地應用規(guī)劃這些對房地產(chǎn)價錢有很大的影響，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)則用途、容積率、掩蓋率、修建高度等目的。詳細表現(xiàn)為以下兩個方面：〔1〕就某一塊土地而言，它會降低地價。〔2〕從總體上看，由于有利于土地的安康協(xié)調(diào)應用，因此有提洼地價的作用。6、稅收政策直接或直接地對房地產(chǎn)課稅，實踐上是增加了應用房地產(chǎn)的收益，因此形成房地產(chǎn)價錢高漲。7、交通控制某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通便利，但實踐上并方便利，這就是遭到了交通控制的限制。實行某種交通控制也許會降低該房地產(chǎn)的價錢，但對另一些房地產(chǎn)來講，實行這種交通控制那么能夠會提高房地產(chǎn)的價錢。假設住宅區(qū)內(nèi)的路途上制止貨車通行，可以增加噪聲和行人行走的不平安感，因此會提高房地產(chǎn)的價錢。八、心思要素心思要素對房地產(chǎn)價錢的影響有時是一個不可無視的要素。影響房地產(chǎn)價錢的要素主要有以下七個：〔1〕購置或出售心態(tài)；〔2〕欣賞興趣〔團體偏好〕；〔3〕時興習尚；〔4〕接近名家住宅心思；〔5〕考究門牌號碼，樓層數(shù)字或土地號數(shù)；〔6〕考究風水；〔7〕價值觀的變化。九、國際要素國際經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)價錢也有很大影響。影響房地產(chǎn)價錢的主要要素有以下四個1、經(jīng)濟狀況開展良好，普通有利于房地產(chǎn)價錢下跌。2、軍事抵觸狀況。一旦發(fā)作戰(zhàn)爭，那么和平地域的房地產(chǎn)價錢會陡然下落，而那些遭到戰(zhàn)爭威脅或影響的地域，其房地產(chǎn)價錢也有所下降。3、政治統(tǒng)一狀況。如假定國與國之間發(fā)作政治統(tǒng)一，那么難免會出理想行經(jīng)濟封鎖、解凍存款、終止往來等，這些普通會招致房地產(chǎn)價錢下跌。4、國際競爭狀況這主要是國與國之間為吸引外資而停止的競爭，競爭劇烈時，房地產(chǎn)價錢普通較高漲。十、其它要素影響房地產(chǎn)價錢除了上述羅列的九大要素之外，還有一些。如：有時房地產(chǎn)購置者出于自身的急切需求，使得他只求失掉房地產(chǎn)，從而抬低價錢等。第三節(jié)挑選房產(chǎn)應思索的效果一、價錢購置商品房時，第一要素是價錢，購房最終將以消費者自己的經(jīng)濟條件能否順應來取決買與不買。目前對商品房的普遍覺得是價錢太高，這兩方面的狀況一是相關于商品房的價值而言，有的價錢背叛了價值。另一種狀況是商品房的價錢相對人們的支出太高，從全體上看，我國城鎮(zhèn)居民絕大少數(shù)還屬于中低支出者。因此，購樓時，思索得更多的將是價錢效果，即其經(jīng)濟接受才干效果。雖然買樓時普遍停止公積金、銀行按揭存款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經(jīng)濟實力作后臺，普通的消費者是不敢問津的。普通來說，高支出者，其購置意向在高檔商品房，而中低支出者，那么對平價房、微利房感興味。二、面積購置商品房時，面積是一個復雜而又敏感的效果。面積大小又與購房總價款直接有關，因此必需搞清楚。目前，購房者經(jīng)常接觸到的是修建面積和運用面積兩種目的。1、修建面積。指各修建物每層外墻線〔或墻外柱子外緣線〕的水平投影面積。在房地產(chǎn)銷售、出租以及房地產(chǎn)產(chǎn)權注銷時作為計量規(guī)范。2、運用面積。指修建內(nèi)各類可以有效運用空間的凈面積。3、面積規(guī)范。任何一種住宅戶型的總面積及各運用功用空間凈面積都有一個基本的面積要求，假定面積太小，那么難以停止合理分隔，也不能滿足各項運用功用的基本要求，而面積過大，就會形成糜費，關于購置某一種明白戶型的購房者來說，總面積過大或某種運用功用面積過大，都是不經(jīng)濟的。購房者在購房中思索各運用功用面積大小及相互之間的比例關系時，一定要在對運用功用剖析的基礎上停止經(jīng)濟剖析，基本方法是：1、總價不變時，因某種功用面積添加招致成效添加數(shù)，應大于其他功用因面積變小而招致的成效運用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否那么不應調(diào)整面積比例。2、其他功用面積不變時，某種功用面積擴展招致添加數(shù)，應大于支付的費用，否那么該功用面積不宜擴展。三、地段：開發(fā)商品修建的規(guī)范、層次與地段的等級成正比，即好的地段層次高，普通地段為普通層次，很多人在購房時，只需經(jīng)濟條件容許，總是率先選擇市中心住宅。普通好的地段，均為成熟開發(fā)的社區(qū)，生活效勞設備、配套都有很完全，且交通便捷。交通評定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。最理想的樓盤是從寓居點到主要活動地點的交通出行時間為15至30分鐘。住房當然離下班地點越近越好，假設由于各種緣由不得不在遠離下班地點的地段購房，那么應了解能否有便捷的交通，或許目前交通不很方便，不遠的未來將會失掉緩解。因任務需求經(jīng)常出差的人員，最好思索住房與火車站、公共汽車站和碼頭有方便的聯(lián)絡。房型隨著生活水平的提高，購房時應不再單純地思索住得下的效果，而要求住得好，住得舒適。四明結(jié)構，食寢分別，居寢分別，功用分區(qū)明白，空間規(guī)劃合理，采光、通風、私密性的房型，將成為購樓時選擇的目的。功用要求。凡成套單元住宅，必需具有如下的功用空間：臥室〔居室〕、廳、〔起居室外、過門、門廳、餐廳〕廚房、衛(wèi)生間、貯藏室外、過道、陽臺〔二層以上〕。各類功用空間即有滿足基本要求的面積目的，也有到達最正確的運用效果的面積目的?，F(xiàn)代住宅的戶型特點：住宅戶型設計受制于功用化要求，修建結(jié)構、進深〔跨度〕及各單元的戶型比〔各戶型的數(shù)目比例〕。現(xiàn)代住宅戶型設計發(fā)作一些變化：戶型逐漸擴展強調(diào)廳的重要性，擴展廳的運用面積，變暗廳為明廳，增加廳的外部交通功能適當添加廚房、衛(wèi)生間的運用面積，完善外部功用，提高舒適性居室外的面積不求大，要求面積目的適當，大小臥室外比例適宜，嚴厲區(qū)分主臥、次臥初級住宅添加了衛(wèi)生間的數(shù)目，在主臥設置衛(wèi)生間，別墅基本上每層都有有衛(wèi)生間。朝向與樓層：住宅位置曾經(jīng)固定，不存在質(zhì)量效果的狀況下，房子用著能否舒適，將取決于以下要素：1、朝向：任何一個購房者在選取房進程中，都有會留意到的到所購住宅的朝向效果，住宅朝向直接影響人的生活。良好的朝向可以保證少量的陽光經(jīng)過窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對寓居者的身心十分有利。傳統(tǒng)觀念上，以南北朝向為正，東西朝向為偏，朝南的房間為正房，是位尊的表示。通常以為，住宅朝向以的正南最正確，東西次之，朝北最次。除朝向外，還應思索開窗時所面對的環(huán)境，即窗景，窗景應趨利避害，趨優(yōu)避劣。層次：選擇層主要思索以下幾個要素：遮擋及采光狀況生活的便利水平環(huán)境要求家庭人口年齡構成及安康狀況住宅樓的總層數(shù)普通來說，在不思索團體要素的狀況下，住宅樓在總層數(shù)的1/3以上，2/3以下為較好的層次，此外對層次的選擇還與購房者對數(shù)字的偏聽偏好有關。采光、通風與層高采光可分為直接采光與直接采光，前者是指采光窗戶直接向外開設，后者是指采光窗戶朝向封鎖式的走廊〔普通為外廊〕有的雖稱直接采光，但廚房、廳、衛(wèi)生間應用小天井采光，采光效果似乎直接采光。選購住宅時，其主要房間朝朝陽面，采光良好的住宅可以浪費動力，使人心境酣暢，便于住宅外部各運用功用的布置，否那么將會臨時生活在昏暗之中，依托人工照明，對人的身心安康都不利。住宅的通風要滿足對空氣活動的基本要求，開啟門窗時保證室內(nèi)外空氣順利活動，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風。這就要求一套住宅最好占據(jù)住宅樓的兩個朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南，南與西等，只占據(jù)一個朝向時〔如板式住宅的〝眼鏡房〞〕通風效果要差一些，通風的另一個要求是能迅速掃除房間外部的異味，包括應用門窗、通風井，開井及機械裝置通風。北京地域?qū)ζ胀ㄗ≌膶痈咭笞畹蜑?.7米，適當提高層高，對運用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。降低層高，就等于緊縮了生活空間，對運用人的心思感受、家俱布置都有不利影響。寓居環(huán)境寓居環(huán)境的溫馨水平往往是權衡住宅單詞的最重要的要素，也決議著商品住宅升值潛力的大小。住房周圍的環(huán)境包括寓居環(huán)境和生活環(huán)境兩大類。住房最好不要選在工廠特別是污染嚴重的工廠左近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴重污染寓居環(huán)境質(zhì)量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機的航線之下，交往車輛或飛機的噪聲，會攪擾正常的休息睡眠。生活環(huán)境是指住房周圍能否有商業(yè)網(wǎng)點，能否有幼兒園、學校，能否有醫(yī)院診所、郵電通訊、文明文娛等公共設備。修建質(zhì)量在選購商品房進程中，最難以掌握的就是質(zhì)量效果；在日后運用進程中，使人感到煩惱最多的也是質(zhì)量效果。房屋質(zhì)量效果主要原因于設計、施工和運用。房屋質(zhì)量好壞主要表達在結(jié)構、資料、功用設置、施工管理及質(zhì)量監(jiān)視幾個方面。凡建成后未取得?質(zhì)檢合格證書?的修建，不得交付運用。因此，一棟建成的商品住宅樓能否有?質(zhì)檢合格證書?，也是其質(zhì)量好壞的一個標志。購房者應仔細檢查?質(zhì)檢合格證書?，并查清該證能否是所購住宅的合格證，發(fā)放單位能否為有權發(fā)證的質(zhì)檢部門，內(nèi)容中能否有特殊說明。在此進程中假定有疑問應及時向有關專業(yè)主管部門停止咨詢并尋求指點。物業(yè)管理狀況安居的首要條件是有屋可居，但假定沒有良好的物業(yè)管理，只能是有居而不安。所謂安居，關鍵不只在于物業(yè)硬件的有無，而在于營建、堅持和提高整潔、文明、庸俗、平安、方便、溫馨的軟環(huán)境。這一切只要專業(yè)化、規(guī)范的物業(yè)管理才干提供。購房者在選擇房屋的同時，往往會會選擇一家好的物業(yè)管理企業(yè)，以確保寓居時的溫馨、平安和方便。在商品房預售階段，購房者經(jīng)過其他方面來了解該商品房的物業(yè)管理狀況，如向開發(fā)商訊問日后管理的物業(yè)管理公司稱號、狀況；訊問與物業(yè)管理有關的硬件設備能否到位等。假設所購置的商品房局部交付運用或全部交付運用，那么會直接到該小區(qū)去實地調(diào)查一番。主要從該小區(qū)的治安狀況、清潔狀況、收費水平等方面了解住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況，因這三點是物業(yè)管理中最基本的內(nèi)容，它表達著物業(yè)管理的水平。開發(fā)商實力在購置房產(chǎn)，消費者會認準信譽好的開發(fā)商，認準品牌。詳細到購房時，消費者普通采用一問、二看、三調(diào)查的方法。A訊問房產(chǎn)公司的主管部門。購房者往往經(jīng)過各種渠道了解選中住房的開發(fā)公司興辦的時間、開發(fā)的項目、資信狀況、一些工程質(zhì)量檢測狀況等，如發(fā)現(xiàn)這家房地產(chǎn)開發(fā)公司在各方面都表現(xiàn)較好時，會思索購置該公司的商品房。B觀看房地產(chǎn)公司的辦公處。依照通常的時慣例那么，權利雄厚、信譽好的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在各方面都注重自己的企業(yè)籠統(tǒng)，無論是抵消費者，還是對其他供貨單位，都有良好的信譽。C調(diào)查已開發(fā)的住宅區(qū)。購房者會到該公司已開發(fā)建成的住宅區(qū)去了解。普通會先看周圍環(huán)境，假設環(huán)境好，那么這家公司在物業(yè)管理上較擔任。假設渣滓遍地，環(huán)境差，那么物業(yè)管理有缺陷。再到住戶中去探問，管理能否好，收費能否合理。最后到曾經(jīng)入住的房中看質(zhì)量如何。其它思索要素除以上應思索要素外，在選房進程中還應思索到其他眾多要素，如地域升值潛力、社會治安、文明環(huán)境、親情要素等。第四節(jié)各類房地產(chǎn)的特點比擬：一、房地產(chǎn)按運用性質(zhì)分類：1、住宅民宅公寓花園別墅2、公房3、商鋪4、廠房、倉庫二、各類房地產(chǎn)特點比擬：區(qū)分從銷售方式特點、單位面積、坐落地域特點、設備特點及需求客戶特點等幾方面停止比擬論述。公寓房〔包括普通公寓住宅、酒店效勞公寓〕銷售方式：出售〔主要〕、租賃面積特點：100—200平方米坐落區(qū)域：城市寓居聚集區(qū)。環(huán)境較為安寧、生活設備完全、方便。設備要求：民用水、電、煤氣、。客戶來源特點：主要為本市常住居民。辦公房：銷售方式：租賃〔為主〕、出售面積特點：面積幅度較大，普通從幾百平米到上千平米。坐落區(qū)域：金融區(qū)。交通便利、具有少量停車位。設備：電、水、多條線路，商務效勞。需求特點：本地具有法人資歷的公司、外地公司辦事處?；▓@別墅：銷售方式：出售〔為主〕、租賃面積：250—450平米坐落區(qū)域：市郊結(jié)合部，交通便利、無環(huán)境污染。設備：煤氣、水、電、、花園等。樓層：1—2層需求特點：外籍、外地商人及本國富有的人商鋪：銷售方式：租賃〔為主〕、出售面積特點：方式多樣，幅度很大。獨立鋪面面積普通在一百平米左右，大型購物中心面積約為幾萬平米不等。存在方式：獨立門面店鋪、商場購物中心坐落區(qū)域：商業(yè)氣氛較濃，人員活動量大，交通便利，同行少、消費層次與商品較為契合。設備：水、電、。面對客戶：本地、外地的商品批發(fā)商。物業(yè)特點：櫥窗大、門面寬、進深小。廠房、倉庫：銷售方式：租賃、出售面積特點：普通面積很大，從幾千到上萬平米物業(yè)特點：交通便利〔接近碼頭、高速路〕、大型車輛出入方便、頂高、防潮、價錢廉價。設備：水、電、等?？蛻粜枨筇攸c：加工工廠主、超市、文娛運營商。第五節(jié)房地產(chǎn)買賣一、房產(chǎn)信息來源：1、媒體廣告媒體廣告包括報刊雜志上的廣告、廣播電視的廣告和招貼廣告等。經(jīng)過各種媒體廣告來宣傳預售和銷售的房屋，是房地產(chǎn)開發(fā)商最普遍采用的市場宣傳相識。房地產(chǎn)廣告普通包括預售和銷售房屋的位置、面積大小、裝修規(guī)范、產(chǎn)權性質(zhì)、銷售價錢，能否有金融機構提供按揭，預售容許證號碼以及代理商和開發(fā)商號碼、售樓處地址等外容。2、開發(fā)商或代理商的宣傳品房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商通常把給潛在的房地產(chǎn)消費者郵寄或發(fā)送宣傳品作為媒體廣告的輔佐手腕。其郵寄任務普通由開發(fā)商委托物業(yè)代理機構或?qū)ｉT代理郵寄業(yè)務的公司，針對依據(jù)有關線索挑選出來的潛在賣主來做的。發(fā)送宣傳品主要是在某些公共場所分發(fā)有關的宣傳資料。這種方法與做廣告相比，本錢相對低一些，購房者經(jīng)過閱讀這類宣傳資料，普通能比廣告取得更多的信息。3、售樓書售樓書是有關房地產(chǎn)的詳細引見資料，這類資料通常由開發(fā)商或代理商直接寄送給那些對廣告、郵寄宣傳資料有反響的客戶，或直接寄送給那些的對租買該房地產(chǎn)有興味的人，購房者也可以在開發(fā)商的售樓處失掉售樓書。售樓書普通是請專業(yè)設計師設計的，通常是印刷成精巧考究的小冊子，圖文并茂，富于吸引力。4、現(xiàn)場廣告牌如今大少數(shù)房地產(chǎn)施工現(xiàn)場都樹立一塊或假定干塊廣告牌來引見正在施工的項目的狀況。廣告牌的內(nèi)容通常包括項目規(guī)劃模型圖、位置圖、項目引見以及經(jīng)過精心選擇的具有宣傳性的廣告詞。另外，開發(fā)公司、承建公司、監(jiān)理公司、代理公司、設計公司的稱號也是廣告牌中必不可失的內(nèi)容。此外，將?施工容許證?、?樹立用地規(guī)劃容許證?、?樹立備工規(guī)劃容許證?等證件的號碼列在廣告牌上，也可添加購房者的信任度。5、場樣板間修建物施工終了后，開發(fā)商會提供樣板房展現(xiàn)給購房者。樣板房通常經(jīng)過精心裝修，并配齊家具設備和必要的裝飾品。購房者統(tǒng)管觀賞樣板房，聽取售樓人員的現(xiàn)場解說，可添加理性看法，對欲購置的房屋留下較深的印象。6、地產(chǎn)買賣會房地產(chǎn)買賣展現(xiàn)會普通由房地產(chǎn)行政管理部門或大型房地產(chǎn)代理公司舉行，會上展現(xiàn)買賣的房地產(chǎn)項目數(shù)量較多，普通還有行政主管部門和專家接待購房者的咨詢并處置相關業(yè)務，購房者參與房地產(chǎn)展現(xiàn)會可以取得較多的房源信息和書面資料，在會上購房者可對參會的名家房地產(chǎn)公司和代理公司的資源狀況停止調(diào)查、比擬、從中選擇信譽好、實力強的房地產(chǎn)開發(fā)項目。7、接與營銷人員的交流購房者在對廣告、售樓書等書面資料有所了解，初步確定欲購置的房屋后，還要向開發(fā)商或代理商的售樓人員停止直接咨詢，從中了解購置房屋的各方面的詳細狀況，包括入住者的手續(xù)，購房款之外的其他費用，房屋保險公司、價款支付方式、合同公證狀況等。二、對客戶停止購置力的剖析1、預算家庭可動用的資金購房者要對自己究竟可以拿出多少錢來買房有一個大致的估量，做到心里有數(shù)。購房者首先要計算一下自己家庭的平均月支出，包括每一個家庭成員的薪金所得，利息支出和各種貨幣補貼等，再計算家庭的日常開支，包括家庭成員的飲食、穿著、交通、文明文娛以及教育費用等方面的開支；然后還要留下一筆用于醫(yī)療、保險、預防不測災禍等方面的預備資金。將家庭平均月支出扣除日常生活開支預備資金，失掉家庭每月可以靈敏運用的資金，加上家庭以前的積聚存款，就可以預算出自己的購房才干。2、了解房屋價錢中的地價土地的價錢是商品房價錢構成中的重要組成局部，據(jù)有關資料統(tǒng)計，目前我國城鎮(zhèn)商品房價錢構成中，土地費用占20%-----30%左右。在城市中，普通處于市中心的地段或交通方便的景點、開發(fā)區(qū)、商務中心、文明中心等處的地價相對較高，城市的房地產(chǎn)管理部門發(fā)布的基礎地價、標定地價以及處于不同地域的同一類型的商品房價錢上的差異了解有關地價的資料。3、思索欲購房屋的面積購房者要依據(jù)自己的家庭人口數(shù)量和住房需求，來思索欲購房屋的面積。房屋面積的大小直接關系到房屋的售價。房屋面積多一平方米，購房者就能夠要多付幾千元，甚至上萬元。購房者在買房時，要了解一座修建物的有效面積系數(shù)〔即〝?shù)梅柯狮暋?，所謂有效面積系數(shù)是指修建物內(nèi)可運用面積與總修建物面積的比例，有效面積系數(shù)越大，可運用面積就越大。普通狀況下，多層的磚混結(jié)構住宅樓的有效面積系數(shù)為0.7---0.8;而高層住宅樓的有效面積系數(shù)在0.7---0.75左右,低的只要0.65。由于購房者都是依據(jù)修建面積付款的，因此，有效面積系數(shù)的大小，意味著購房者花異樣的錢，買到的房子的運用面積的多少能夠差異很大。4、調(diào)查有關物業(yè)管理的各項支出目前新建的住宅小區(qū)都實施了物業(yè)管理效勞，物業(yè)管理效勞收費的項目包括：公共設備和設備日常運轉(zhuǎn)、維修及保養(yǎng)費、綠化管理費、清潔衛(wèi)生費、保安費、管理和效勞人員的工資及福利費、物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費等。購置者一旦購置了房屋就要支出物業(yè)管理的費用，這筆開支一年中少那么數(shù)百元，多那么數(shù)幾千元。5、權衡家庭歸還存款的才干為了增強普通支出者的購房才干，國度將鼎力推行購房存款業(yè)務，以處置購置力與理想住房需求的矛盾。購房者應用銀行存款購房時，要思索銀行存款利率的上下，銀行可借貸金額，首期付款金額，分期付款的期限，每月付款等要素。6、確定購房及抵押存款時的稅費支出購置房產(chǎn)時購房者要依照國度有關規(guī)則交納一定的稅費，包括房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、土地運用稅和一些行政性收費等。依照國度稅收規(guī)則，房產(chǎn)稅的稅率為房產(chǎn)值的1.2%；契稅的稅率為房屋成交價的3%；印花稅為合同售價的1‰；大中城市的土地運用稅為每平方米0.4元至10元；各地域有關房地產(chǎn)的行政性收費項目各不相反,收費額也不一樣。7、預備必要的咨詢效勞費用由于購置房產(chǎn)觸及到多方面的專業(yè)知識，購置房屋的順序、手續(xù)比擬復雜繁瑣，為了使自己的合法利益遭到維護，購房者應樹立〝在專家指點下購房〞的觀念，把必要的咨詢效勞費、律師費等列入自己的購房預算之中，花這筆錢可以接受專家提供的專業(yè)效勞，延聘律師可以給自己把關，防止以后能夠出現(xiàn)的巨額經(jīng)濟損失，還是很值得的。第六節(jié)房產(chǎn)相關稅費制度一、稅費基本知識稅收是國度為完成其職能，仰仗政治權利，依照法律規(guī)則的規(guī)范，強迫地、無償?shù)卣魇肇泿呕驅(qū)嵨锏囊环N經(jīng)濟活動，是國度參與社會產(chǎn)品和國民支出分配和再分配的重要手腕，也是國度管理經(jīng)濟的一個重要調(diào)理杠桿。稅收具有以下清楚特征：強迫性。國度稅收，是由稅法直接規(guī)則的，征稅人必需依法征稅，自覺實行征稅義務。否那么，就要遭到法律制裁。無償性。國度以稅收方式取得財政支出是無償征收，是一種雙方的法律行為。固定性。國度稅收，是依照稅法規(guī)則的比例或數(shù)額征收。稅率是指征稅額與征稅對象數(shù)額之間的比例，它是計算應征稅額的尺度，我國現(xiàn)行稅法的稅率有比例稅率、累進稅率和定額稅率三種。二、稅種與規(guī)范契稅依據(jù)法律規(guī)則，凡房屋的買賣、典當、贈與或交流的接受人均應憑房地產(chǎn)一切權證和當事人雙方訂立的契約交納契稅，詳細契稅的稅率如下：買賣契稅，按賣價征收6%〔中央補貼3%〕典契稅率，按典價征收3%贈與契稅，按現(xiàn)值價錢征收6%〔中央補貼3%〕印花稅印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移、權益容許證照授受等行為而制定、領受的應稅征收的一種稅。印花稅的征稅人為應稅憑證的書立人、領受人或運用人。印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最少量的各種商事和產(chǎn)權憑證，詳細包括以下幾項：A購銷、加工承攬、樹立工程勘探設計、修建裝置工程承包、財富租賃、貨物運輸、包儲保管、借款、財富保險、技術等合同或許具有合異性質(zhì)的憑證。B產(chǎn)權轉(zhuǎn)移一切C營業(yè)帳簿D權益、容許證照E經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。A對一些載有金額的憑證，采用比例水利。稅率共分五個層次：區(qū)分為所載金額的1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰。B對一些無法計算金額的憑證，或許雖載有金額，但作為計稅依據(jù)清楚不合理的憑證，每件交納一定數(shù)額的稅款。房屋買賣合同印花稅為0.03%，買賣印花稅為0.05%，房屋租賃印花稅為0.1%。土地增值稅土地增值稅是國度為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)買賣次第，調(diào)理土地增值收益而采取的一項稅收調(diào)理措施。作為普通消費者團體所購房產(chǎn)，假設僅用于自己寓居運用，不用交納土地增值稅；只要在購房者再轉(zhuǎn)讓運營此房產(chǎn)，并取得一定的增值收益時，才有必要交納土地增值稅。團體因任務調(diào)動或改善寓居條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡寓居滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；寓居滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；寓居未滿3年的，按規(guī)則計征土地增值稅。土地增值稅的征收實行四級超額累進稅率：增值額未超越扣除項目金額50%的局部，稅率為30%增值額超越扣除項目金額50%的局部，未超越100%的局部，稅率為40%增值額超越扣除項目金額100%的局部，未超越200%的局部，稅率為50%增值額超越扣除項目金額200%的局部，稅率為200%土地運用稅土地運用稅或稱城鎮(zhèn)土地運用稅，是以城鎮(zhèn)的國有土地為征稅對象，以運用土地的面積為計稅依據(jù)，向運用國度土地的單位和團體征收的稅種。土地運用稅在同意建制的城市和縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)開征，在這些行政區(qū)域國有土地的運用單位和團體，都是土地運用稅的征稅人。土地運用稅以征稅人所運用的土空中積為計稅依據(jù)。土地運用稅實行定額稅率〔即固定稅額〕，國度規(guī)則大、中、小城市每平方米土地的幅度稅額，由各省、自治區(qū)、直轄市在這個幅度內(nèi)確定集體的固定稅額。A大城市〔指50萬以上至100萬人口〕每平方米土地的年稅額為0.5至10元人民幣。B中等城市〔指20萬以上至50萬人口〕每平方米土地的年稅額為0.4至8元人民幣。C小城市每平方米土地的年稅額為0.3元至6元人民幣。D工礦區(qū)域每平方米土地的年稅額為0.2至4元。房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是在城鎮(zhèn)外向房產(chǎn)的產(chǎn)權一切人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的征稅義務人是房屋的產(chǎn)權一切人。產(chǎn)權屬于國度的，由運營管理單位交納，產(chǎn)權出典的，由承典人交納，產(chǎn)權一切人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或產(chǎn)權未確定及租典糾紛未處置的，由房產(chǎn)代管人或許運用人交納。因此，除房屋產(chǎn)權人外，承典人、房產(chǎn)代管人、運用人也能成為房產(chǎn)稅的義務征稅人。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次扣減10%至30%的余值，詳細減除幅度那么由省市自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)則。房屋如出租，那么可以年租金為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。營業(yè)稅凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、咨詢、中介、信息效勞及房地產(chǎn)出租都必需交納營業(yè)稅，營業(yè)稅是對中國境內(nèi)運營交通運輸業(yè)、修建業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通訊業(yè)、文明體育業(yè)、文娛業(yè)、效勞業(yè)或有轉(zhuǎn)讓有形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)行為的單位和團體，按其營業(yè)額所征收的一種稅，其中金融保險業(yè)、效勞業(yè)、轉(zhuǎn)讓有形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)稅率為5%。第七節(jié)購房存款一、購房存款方式〔一〕按揭按揭即團體住房商業(yè)性存款。它是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三方共同參與買賣住房的融資行為，實踐上是為了協(xié)助供房者(開發(fā)商)和購置者完成住房買賣而由銀行提供存款支持的融資業(yè)務活動。按揭的前提條件是：購房者必需將購入的房屋作抵押，房地產(chǎn)開發(fā)商必需回購擔保。按揭中的三方關系是經(jīng)過三份不同的合同協(xié)議確定的，如下圖：房地產(chǎn)商購房者銀行〔協(xié)作協(xié)議〕〔購房合同〕房地產(chǎn)商購房者銀行支付房價款建房出售〔借貸合同〕住房儲蓄存款和分期還款申辦團體購房抵押存款應具有的條件。〔1〕借款人必需是具有獨立民事行為才干的團體。〔2〕購房者持有寓居地合法的身份證明。〔3〕與開發(fā)商簽署了購房協(xié)議，并已支付首期購房款。〔4〕贊同以所購房產(chǎn)作抵押。〔5〕具有令存款銀行滿意的財務狀況。購房