房地產(chǎn)：一線城市第二輪整體松綁杠桿空間進一步放開

目 錄1、京滬下調(diào)購房首付比例及貸款利率，調(diào)整普宅認定標準 32、京滬市場降溫明顯，二手房價格快速回落 43、普宅標準放松利好二手房交易，稅費大幅下降 64、廣深政策發(fā)布后成交有所增長 65、投資建議 76、風險提示 8圖表目錄圖1：北京購房政策放松包括購房首付比例、房貸利率、普宅認定標準和貸款年限 3圖2：上海購房政策放松包括購房首付比例、房貸利率、普宅認定標準 4圖3：北京10-11月商品住宅成交面積同環(huán)比均下降 5圖4：北京10-11月商品住宅成交均價環(huán)比下降 5圖5：北京10-11月二手住宅成交面積較9月下降 5圖6：北京10-11月二手住宅成交均價同比下降 5圖7：上海10-11月商品住宅成交面積環(huán)比下降 5圖8：上海10-11月商品住宅成交均價環(huán)比下降 5圖9：上海10-11月二手住宅成交面積較9月下降 6圖10：上海10-11月二手住宅成交均價環(huán)比下降 6圖普宅標準放松后，北京2021-2023年成交商品住宅中普宅占比提升至62% 6圖12：普宅標準放松后，上海2021-2023年成交商品住宅中普宅占比提升至80% 6圖13：二套首付比降低政策后，深圳商品住宅周度成交變化不大 7圖14：二套首付比降低政策后，深圳二手房周度成交同比保持增長 7圖15：三重政策疊加，廣州9-11月新房成交整體同比高增 7圖16：三重政策疊加，廣州10-11月二手成交整體同比高增 71、京滬下調(diào)購房首付比例及貸款利率，調(diào)整普宅認定標準12149月8日降低二套房首付比例，深圳于11月23日降低二套房首付比例、優(yōu)化普宅認定標準，一線城市第二輪整體購房政策均有所松綁。圖1：北京購房政策放松包括購房首付比例、房貸利率、普宅認定標準和貸款年限貸款方式套數(shù)新政前2023年12月14日新政后房屋類型首付比例/利率房屋類型首付比例/利率商貸首套普宅35%統(tǒng)一30%非普宅40%首套利率統(tǒng)一4.75%城六區(qū)外4.20%城六區(qū)內(nèi)4.30%二套普宅60%城六區(qū)外40%非普宅80%城六區(qū)內(nèi)50%二套利率統(tǒng)一5.25%城六區(qū)外4.75%城六區(qū)內(nèi)4.80%普宅標準（影響二手房交易的增值稅）1.0以上140≤31680，六環(huán)外≤23760；總價五環(huán)內(nèi)≤468萬元，五環(huán)到六環(huán)≤374.4萬元，六環(huán)外≤280.8萬元。1.0以上1448.5萬元6.5萬元/平米；六環(huán)外4.5萬元/平米。公積金貸款首套普宅35%統(tǒng)一30%非普宅40%二套普宅60%城六區(qū)外40%非普宅80%城六區(qū)內(nèi)50%資料來源：新京報、京房字微信公眾號、研究所圖2：上海購房政策放松包括購房首付比例、房貸利率、普宅認定標準貸款方式套數(shù)新政前2023年12月14日新政后房屋類型首付比例/利率房屋類型首付比例/利率商貸首套統(tǒng)一35%統(tǒng)一30%首套利率統(tǒng)一4.55%統(tǒng)一4.10%(LPR-10BP)二套普宅50%40%非普宅70%全市其他區(qū)域50%二套利率統(tǒng)一5.25%4.40%（LPR+20）全市其他區(qū)域4.50%（LPR+30）普宅標準（影響二手房交易的增值稅、個人所得稅）1）含五層的450萬元/萬元/230萬元/套。3）140平方米。含五層144平方米。公積金貸款首套≤90平米20%暫未調(diào)整＞90平米30%二套普宅50%非普宅70%資料來源：上觀新聞、上海發(fā)布公眾號、研究所2、京滬市場降溫明顯，二手房價格快速回落920%+50%40%=信心×杠桿×收入，本次政策調(diào)整有望緩解成交和價格下行的壓力，充分滿足剛性和圖北京月商品住宅交面積同環(huán)比均下降 圖北京月商品住宅交均價環(huán)比下降90 80%80 60%6070 40%6050 20%40 0%30 -20%2010 -40%0 -60%

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60%50%40%30%20%10%0%-10%2022-012022-032022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-11數(shù)據(jù)來源：、研究所 數(shù)據(jù)來源：、研究所圖北京月二手住宅交面積較9月下降 圖北京月二手住宅交均價同比下降500

100%50%0%-50%2022-012022-032022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-11

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10%5%0%-5%2022-012022-032022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-11北京二手住宅成交面積（萬方） 同比

北京二手住宅成交均價（元/平米） 同比數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、研究所 數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、研究所圖上海月商品住宅交面積環(huán)比下降 圖上海月商品住宅交均價環(huán)比下降806040200

100%50%0%-50%2022-012022-032022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-11

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50%30%10%-10%-30%2022-012022-032022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-11上海商品住宅成交面積（萬方） 同比

上海商品住宅成交均價（元/平米） 同比數(shù)據(jù)來源：、研究所 數(shù)據(jù)來源：、研究所圖上海月二手住宅交面積較9月下降 圖10：上海月二手住宅交均價環(huán)比下降500

100%50%0%-50%2022-012022-032022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-11

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30%20%10%0%-10%-20%2022-012022-032022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-11上海二手住宅成交面積（萬方） 同比

上海二手住宅成交均價（元/平米） 同比數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、研究所 數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、研究所3、普宅標準放松利好二手房交易，稅費大幅下降2021-202362%80%，70%+圖11：普宅標準放松后，北京2021-2023年成交商品住宅中普宅占比提升至62%

圖12：普宅標準放松后，上海2021-2023年成交商品住宅中普宅占比提升至80%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

62%62%65%69%44%35%22%19%7%全市 五環(huán)內(nèi) 五到六環(huán) 六環(huán)外

100%0%

80%80%6%0.1%0.3%7%全市 內(nèi)環(huán)內(nèi) 內(nèi)外環(huán)間 外環(huán)外調(diào)整前普宅占比 調(diào)整后普宅占比 調(diào)整前普宅占比 調(diào)整后普宅占比數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、研究所 數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、研究所4、廣深政策發(fā)布后成交有所增長）1（2）34%、78%。1412108614121086420下調(diào)二套首付比認房不認貸100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%121086420認房不認貸下調(diào)二套首付比 100%0%

圖14：二套首付比降低政策后，深圳二手房周度成交同比保持增長深圳商品住宅成交面積（萬方） 同比

深圳二手房成交面積（萬方） 同比數(shù)據(jù)來源：、研究所 數(shù)據(jù)來源：、研究所圖15：三重政策疊加，廣州9-11月新房成交整體同比高增非核心區(qū)取消限購圖15：三重政策疊加，廣州9-11月新房成交整體同比高增非核心區(qū)取消限購35302520151050