資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題

PAGEPAGE5一、房地產(chǎn)評(píng)估1．待估對(duì)象為通過城鎮(zhèn)土地出讓取得的地塊，因無收益記錄和市場(chǎng)參照物，決定采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估，其有關(guān)資料如下：出讓金為8萬元/畝，拆遷費(fèi)3萬元/畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)）2萬元/畝，開發(fā)費(fèi)用2億元/平方公里,當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率3%,兩年期利率為4%,土地開發(fā)周期為兩年,第一年投資占總投資的3/4,利潤(rùn)率為5%,試用重置成本法估算該地產(chǎn)的熟地價(jià)格.

答:(1)估算每平方米土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及利息：

土地出讓金：80000/667=119.94(元/平方米)

拆遷費(fèi):30000/667=44.98(元/平方米)

其他費(fèi)用:20000/667=30(元/平方米)

土地開發(fā)費(fèi):2億元/100萬平方米=200(元/平方米)

每平方米土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)合計(jì):394.92(元)

利息=394.92×3/4×4%×2+394.92×1/4×3%×1=26.6571(元/平方米)

(2)計(jì)算利潤(rùn):394.92×3/4×5%＋394.92×5%=34.555(元/平方米)

(3)熟地價(jià)格=394.92+26.6571+34.555=456.13(元/平方米).

2.待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅,宅基地300平方米,建筑面積200平方米,月租金3000元,土地還原率為7%,建筑物還原率為8%,評(píng)估時(shí),建筑物的剩余使用年限為25年,取得租金收入的年損失準(zhǔn)備費(fèi)為7600元,評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1000元,試用殘余法估測(cè)建筑物的價(jià)值.

答案:(1)計(jì)算房地合一狀態(tài)下的總收入:

年總收入=3000×12=36000(元)

(2)年總費(fèi)用=7600(元)

(3)年總收益=36000-7600=28400(元)

(4)計(jì)算土地收益

土地收益=1000×300×7%=21000(元)

(5)計(jì)算建筑物收益

建筑物收益=28400-21000=7400(元)

(6)建筑物折舊率=1/25×100%=4%

(7)建筑物價(jià)格=7400÷(8%+4%)×[1-1/(1+12%)25次方]=58040(元)2、機(jī)器設(shè)備評(píng)估1．被評(píng)估生產(chǎn)線年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為10000噸，評(píng)估時(shí)，由于受政策調(diào)整因素影響產(chǎn)品市場(chǎng)不景氣，（1）如不降價(jià)銷售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至7000噸，或（2）每噸降價(jià)100元以保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力正常發(fā)揮。政策調(diào)整期預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)三年，該企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，生產(chǎn)線的x指數(shù)為0.6。試計(jì)算：

該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率、經(jīng)濟(jì)性貶值額。

答：經(jīng)濟(jì)性貶值率為[1-（7000/10000）0.6次方]×100%=19.27%；

經(jīng)濟(jì)性貶值額=100×10000(1-33%)*(P/A，10%，3)=670000×2.4869=1666223(元)。

2．被評(píng)估設(shè)備購建于1985年，帳面原值100000元，1990年和1993年分別進(jìn)行了兩次技術(shù)技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為5000元和2000元，1995年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1985年至1995年每年的價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為10年。試估測(cè)其成新率。

答：（1）調(diào)整計(jì)算現(xiàn)時(shí)成本。

1985年：100000×（1+10%）10次方=100000*2.60=260000(元)

1990年:5000×(1+10%)5次方=5000×1.61=8050(元)

1993年:2000×(1+10%)2次方=2000×1.21=2420(元)

合計(jì)270470(元);

(2)加權(quán)更新成本=260000×10+8050×5+2420×2=2645090(元);

(3)加權(quán)投資年限=2645090/270470≈9.78（年）；

（4）成新率=10/（9.78+10）=50.56%.三、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估

1．某企業(yè)截止評(píng)估基準(zhǔn)日止，應(yīng)收賬款余額為1500000元,通過函證并報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的壞賬損失為600000元,前五年應(yīng)收賬款壞賬情況如下:

年份應(yīng)收賬款余額(元)處理壞賬額(元)

第一年1200000180000

第二年148000050000

第三年1400000100000

第四年160000080000

第五年1520000200000

合計(jì)7200000610000

根據(jù)上述資料，確定該企業(yè)應(yīng)收賬款的評(píng)估值.

答案：（1）五年合計(jì)壞賬率=610000/7200000=8.472%

(2)壞賬準(zhǔn)備=(1500000-600000)×8.472%=76248(元)

(3)應(yīng)收賬款評(píng)估值=1500000-(600000+76248)=823752(元).

2.某企業(yè)向甲企業(yè)售出一批材料,價(jià)款500萬元,商定6個(gè)月后收款,采取商業(yè)承兌匯票結(jié)算.該企業(yè)于4月10日開出匯票,并經(jīng)甲企業(yè)承兌。匯票到期日為10月10日。試以6月10日為評(píng)估基準(zhǔn)日,6‰為貼現(xiàn)率,對(duì)該企業(yè)此應(yīng)收票據(jù)進(jìn)行評(píng)估。

答案：（1）貼現(xiàn)日期為120天。

(2)貼現(xiàn)息=500×120×1/30×6‰=12（萬元）

（3）應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值=500-12=488（萬元）。四、無形資產(chǎn)評(píng)估

1．某企業(yè)外購一項(xiàng)無形資產(chǎn)，經(jīng)評(píng)估完全重置成本為500萬元，已使用5年。假設(shè)該項(xiàng)無形資產(chǎn)國(guó)家規(guī)定的法定期限為10年，試運(yùn)用直線折余法評(píng)估其成新率和重置凈價(jià)。

答案：（1）成新率=1-5/10×100%=50%

（2）重置凈價(jià)=500×50%=250（萬元）。

2．某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)專有技術(shù)，重置成本凈值為100萬元，轉(zhuǎn)讓給某公司獨(dú)家使用，該企業(yè)近幾年凈利潤(rùn)與科技開發(fā)費(fèi)用的比例為100：30，無形資產(chǎn)的實(shí)際開發(fā)成本有60%納入科技開發(fā)費(fèi)用核算，據(jù)此，運(yùn)用成本加成法評(píng)估該項(xiàng)技術(shù)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

答案：（1）無形資產(chǎn)成本利潤(rùn)率=100/30×60%=200%

（2）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格=100×（1+200%）=300（萬元）。

3．某公司獲出口許可證，允許在5年內(nèi)每年出口2萬臺(tái)某規(guī)格電機(jī)，每臺(tái)可多獲利潤(rùn)100元，試評(píng)估出口許可證超額收益現(xiàn)值。

答案：（1）經(jīng)營(yíng)出口電機(jī)年超額利潤(rùn)=100×2=200（萬元）

（2）出口許可證有效期間超額利潤(rùn)現(xiàn)值=200×（P/A，10%，5）=200×3.7908=758.16（萬元）。

五、長(zhǎng)期投資及遞延資產(chǎn)評(píng)估

1．被評(píng)估債券為1992年發(fā)行，面值100元，年利率為10%，3年期。1994年評(píng)估時(shí)，債券市場(chǎng)上同種同期債券交易價(jià)，面值為100元的交易價(jià)為110元，試問該債券的評(píng)估值是多少？

答案：根據(jù)題意該債券可以在市場(chǎng)上流通，并且市場(chǎng)上有該債券的公平市價(jià)，故應(yīng)采用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估值為110元。

2．被評(píng)估債券為非上市流通企業(yè)債券，3年期，年利率為17%，按年付息到期還本，面值100元共1000張。評(píng)估時(shí)債券購入已滿一年，第一年利息已經(jīng)收賬，當(dāng)時(shí)一年期國(guó)庫券利率為10%，該被評(píng)估債券的評(píng)估值是多少？

答案：P=100000×17%×（1+10%）負(fù)1次方+100000×17%×（1+10%）負(fù)2次方+100000×（1+10%）負(fù)2次方=112149（元）。

3．被評(píng)估企業(yè)擁有D公司共90萬元的非上市普通股股票，從已持有期看，每年股利分派相當(dāng)于票面價(jià)格的10%左右，并且明年仍將維持這個(gè)水平。評(píng)估人員調(diào)查了解到：D公司打算今后在所實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)中拿出20%用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，公司有很強(qiáng)的發(fā)展后勁，公司的股本利潤(rùn)率保持在15%的水平上，折現(xiàn)率定為12%，試運(yùn)用紅利增長(zhǎng)模型評(píng)估被評(píng)估企業(yè)擁有的D公司股票。

答案：（1）下一年股利額:90萬元×10%=9(萬元）

(2)股利增長(zhǎng)比率=20%×15%=3%

(4)股票價(jià)格=9萬元/(12%-3%)=100萬元.

六、企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估

1．待估企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年的預(yù)期收益依次為150萬元、140萬元、160萬元、180萬元、200萬元，假定折現(xiàn)率為10%，試采用年金本金化價(jià)格法估測(cè)企業(yè)的整體價(jià)值。

答案：（1）未來5年內(nèi)收益的現(xiàn)值之和P=150×0.9091+140×0.8264+160×0.7513+180×0.6830+200×0.6209=619.389(萬元)

（2）等額現(xiàn)值的年金A=619.389÷（P/A，10%，5）=619.389÷3.7908=163.39(萬元)

（3）企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)格=A/r=163.39÷10%=1633.9(萬元).

2.被評(píng)估企業(yè)未來前5年預(yù)期收益現(xiàn)值之和為1500萬元,折現(xiàn)率及資本化率同為10%,企業(yè)未來第三6年的預(yù)期收益為400萬元,并一直持續(xù)下去,試用分段法求算企業(yè)的整體價(jià)值.

答案:P=未來前5年的預(yù)期收益現(xiàn)值+第六年開始的永續(xù)年金現(xiàn)值再折現(xiàn)=1500+400/10%/(1+10)的5次方=1500+4000×0.6209=1500+2484=3984(萬元).

3.某企業(yè)的資本總額為5000萬元人民幣,其中長(zhǎng)期負(fù)債占50%,平均利息率為5%;所有者權(quán)益占50%,社會(huì)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%,市場(chǎng)投資的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%.試運(yùn)用加權(quán)平均資本成本模型計(jì)算折現(xiàn)率.

答案:(1)自有資本成本=4%+3%=7%

(2)折現(xiàn)率=50%×5%+50%×7%=6%.

4.被估企業(yè)的預(yù)期年收益額為20萬元,該企業(yè)的各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值之和為150萬元,企業(yè)所在行業(yè)的平均資產(chǎn)收益率為10%,評(píng)估人員經(jīng)分析認(rèn)定被評(píng)估企業(yè)在5年內(nèi)可繼續(xù)保持經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì),試運(yùn)用超額收益還原法評(píng)估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)格.

答案:(1)預(yù)期年超額收益=20-10%×150=5(萬元)

(2)企業(yè)的商譽(yù)價(jià)格=50000×(P/A,10%,5)=50000×3.7908=189540(元).其他計(jì)算題1．

被評(píng)估設(shè)備購建于1985年，帳面原值100000元，1990年和1993年分別進(jìn)行了兩次技術(shù)技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為5000元和2000元，1995年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1985年至1995年每年的價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為10年。試估測(cè)其成新率。2.待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅,宅基地300平方米,建筑面積200平方米,月租金3000元,土地還原率為7%,建筑物還原率為8%,評(píng)估時(shí),建筑物的剩余使用年限為25年,取得租金收入的年損失準(zhǔn)備費(fèi)為7600元,評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1000元,試用殘余法估測(cè)建筑物的價(jià)值.3．被評(píng)估企業(yè)擁有D公司共90萬元的非上市普通股股票，從已持有期看，每年股利分派相當(dāng)于票面價(jià)格的10%左右，并且明年仍將維持這個(gè)水平。評(píng)估人員調(diào)查了解到：D公司打算今后在所實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)中拿出20%用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，公司有很強(qiáng)的發(fā)展后勁，公司的股本利潤(rùn)率保持在15%的水平上，折現(xiàn)率定為12%，試運(yùn)用紅利增長(zhǎng)模型評(píng)估被評(píng)估企業(yè)擁有的D公司股票。1、答：（1）調(diào)整計(jì)算現(xiàn)時(shí)成本。

1985年：100000×（110%）10次方=100000*2.60=260000(元)

1990年:5000×(110%)5次方=5000×1.61=8050(元)

1993年:2000×(110%)2次方=2000×1.21=2420(元)

合計(jì)270470(元);

(2)加權(quán)更新成本=260000×108050×52420×2=2645090(元);

(3)加權(quán)投資年限=2645090/270470≈9.78（年）；

（4）成新率=10/（9.7810）=50.56%.

2、答案:(1)計(jì)算房地合一狀態(tài)下的總收入:

年總收入=3000×12=36000(元)

(2)年總費(fèi)用=7600(元)