2023年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)與實務(wù)》押題卷2

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1.[問答][10分]某房地產(chǎn)公司準備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管徑為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為1800萬元和2400萬元；運行費用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05%的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資額的10%，折現(xiàn)率為10%，假定工程費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。請判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。

2.[問答][10分]某投資者以1000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業(yè)20年的經(jīng)營收益權(quán)，第一年投入裝修費用200萬元（按年末一次投入計算）并完成裝修工程。第二年開始出租，當年凈租金收入為200萬元，以后每年以5%的比例遞增。若房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)投資的基準收益率為15%，試計算該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目是否可行（各年凈租金收入均發(fā)生在年末）。若經(jīng)營期內(nèi)年均通貨膨脹率為4%，計算項目的實際收益率。

3.[問答][10分]某酒店從2022年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進行后續(xù)工程建設(shè)，并于2022年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書》。2022年9月30日取得國有土地使用證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。

請問：

1.簡述評估該酒店的技術(shù)路線。

2.確定評估價值時還應(yīng)考慮的因素有哪些？

4.[問答][10分]某房地產(chǎn)占地面積2580m2，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2。其中，一二層為出租商鋪，三四層為出租住房。為了估價其市場買賣價格，估價人員運用收益法對一層的出租商鋪進行了估價（估價方法正確），確定其估價時點的價格為12666元/m2。根據(jù)當?shù)厣虡I(yè)用房樓層價格變化規(guī)律（一層二層差價2%，二層三層差價5%，三層四層差價2%），判斷出二層價格為12309元/m2，三層價格為11694元/m2，四層價格為11460元/m2；從而得出估價對象房地產(chǎn)的市場價格為：（12666＋12309＋11694＋11460）×2360＝113584440（元）。

請問：如此確定的最終結(jié)果是否正確？為什么？

5.[問答][30分]××酒店房地產(chǎn)抵押估價報告（封面及目錄略）致估價委托人函（略）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、估價委托人

××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××號。

二、估價機構(gòu)

××房地產(chǎn)估價事務(wù)所，法定代表人：××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：一級。

三、估價對象

1．地理位置及概況（略）

2．估價對象概況

估價對象：酒店第1、2、10～13、20層。

建筑面積：11275m2。

土地使用權(quán)年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。

竣工日期：1991年8月。

估價對象用途：酒店客房、餐飲、娛樂。

建筑結(jié)構(gòu)：框架。

建筑裝修情況：（略）。

四、估價目的

為銀行抵押貸款提供依據(jù)。

五、估價時點

1999年8月20日

六、估價依據(jù)（略）

七、估價原則（略）

八、估價方法

將估價對象分為三部分進行估價，與第一、二層同類的房地產(chǎn)在當?shù)氐慕灰讓嵗^多，故采用市場比較法進行估價；第10～13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法進行估價；第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法進行估價。

九、估價結(jié)果

估價對象的總價值為人民幣208521050元（大寫金額：人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。

十、估價人員（略）

十一、估價報告應(yīng)用的有效期（略）

××酒店房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析（略）

二、區(qū)域因素分析（略）

三、市場背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估價方法選用

將估價對象分為三部分進行估價，與第一、二層同類的房地產(chǎn)在當?shù)氐慕灰讓嵗^多，故采用市場比較法進行估價；第10～13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法進行估價；第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法進行估價。

六、估價測算過程

（一）酒店第一、二層估價

酒店第一層為酒店大堂，第二層出租給某公司經(jīng)營酒樓。第一、二層建筑面積均2830m2。在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場上此類房地產(chǎn)的交易實例較多，故采用市場比較法進行估價?？杀葘嵗?，國際中心商場1999年8月的市場售價為：一層45000元/m2，二層30000元/m2。可比實例二，華強商廈1999年8月的市場售價為：一層39000元/m2，二層25000元/m2?？杀葘嵗?，世紀廣場商場1999年8月的市場售價為：一層38000元/m2，二層24000元/m2。

確定可比實例修正系數(shù)的依據(jù)（略）。

表1-23修正計算表

一層比準價格為：（34091＋34392＋34142）÷3＝34208（元/m2）；

二層比準價格為：（20979＋21645＋21563）÷3＝21396（元/m2）；

第一、二層價值為：（34208＋21396）×2830＝157359320（元）。

（二）酒店第10～13層估價

酒店第10～13層為客房，建筑面積4500m2。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進行估價。

選用收益法公式：V＝A/R×[1－1/（1＋R）n]。

式中，V為收益法評估價格；A為房地產(chǎn)年純收益；R為報酬率；n為尚可使用年限。

1．尚可使用年限n的確定

該酒店建筑物耐用年限為50年，已使用8年，故尚可使用年限為42年，即n＝42。

2．年凈收益A的確定

酒店第10～13層共有客房104間。根據(jù)該公司提供的1996年至1998年的經(jīng)營情況分析表及財務(wù)報表，平均每間客房日租金為人民幣400元，一年365天，則：年總收入＝104×400×365＝15184000（元）。

酒店客房收入中稅、營業(yè)支出、管理費、維修費、保險費等總支出占45%。

年凈收益A＝15184000×（1－45%）＝8351200（元）。

3．報酬率R的確定

采用累加法求取報酬率，求得的報酬率為8%。

酒店第10～13層價值：V＝8351200/8%×[1－1/（1＋8%）42]＝100270342（元）。

（三）酒店第20層估價

酒店第20層為卡拉OK室、酒吧，建筑面積為1125m2，現(xiàn)已出租經(jīng)營，租期尚余5年。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進行估價。按租約規(guī)定，第20層的年租金收入在尚余的5年租期內(nèi)分別為100、110、120、130、140萬元，租賃稅費占租金收入的20%。

計算年凈收益：

A＝[100/（1＋8%）＋110/（1＋8%）2＋120/（1＋8%）3＋130/（1＋8%）4＋140/（1＋8%）5]/5×（1－20%）＝756792（元）

酒店第20層價值：V＝756792/8%×[1－1/（1＋8%）5]＝3021651（元）。

（四）估價對象的總價值

157359320＋100270342＋3021651＝260651313（元）

（五）應(yīng)扣折舊額的確定

經(jīng)實地考察，該酒店的成新率為八成，因此估價對象的現(xiàn)價值為：260651313×80%＝208521050（元）。

七、估價結(jié)果確定

估價對象的總價值為人民幣208521050元（大寫金額：人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。

6.[多選][1分]2022年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000m2的綜合樓申請了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場價值和抵押價值經(jīng)評估均為12億元。2022年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評估，該綜合樓的市場價值為15億元。截至該時點，2022年申請的抵押貸款余額為2億元。當?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%；2022年7月1日，政府因公共利益需要，對該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場價值為16億元，甲公司尚未償還的抵押貸款余額為4億元。

2022年3月1日該綜合樓的再次抵押價值為（）億元。

A.10

B.11

C.13

D.15

7.[多選][1分]根據(jù)上述材料1年7月1日該綜合樓的被征收價值為（）億元。

A.12

B.14

C.15

D.16

8.[多選][1分]根據(jù)上述材料政府發(fā)布的征收決定公告中，一般不包括的內(nèi)容為（）。

A.征收補償方案

B.行政訴訟權(quán)利

C.行政復(fù)議權(quán)利

D.搬遷期限

9.[多選][1分]根據(jù)上述材料

征收補償時，該綜合樓室內(nèi)裝飾裝修價值和停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)（）。

A.委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估確定

B.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定

C.由征收當事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估確定

D.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等，結(jié)合市場情況綜合確定

10.[多選][1分]甲公司因債務(wù)糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受法院委托，評估該辦公樓的市場價格，經(jīng)調(diào)查，甲公司債務(wù)情況如下：拖欠施工單位工程款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款為2000萬元。在估價時點，該辦公樓全部可銷售面積為5萬m2，其中已售出3萬m2，經(jīng)評估，該辦公樓市場價格為6000元/m2，拍賣變現(xiàn)時費用及稅金為2500萬元。

法院第一次拍賣保留價應(yīng)為（）萬元。

A.7500

B.9600

C.12000

D.18000

11.[多選][1分]根據(jù)上述材料拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金不包括（）。

A.拍賣傭金

B.營業(yè)稅及附加

C.評估費

D.房地產(chǎn)稅

12.[多選][1分]根據(jù)上述材料完成后，首先應(yīng)支付的費用為（）。

A.施工單位工程款

B.銀行貸款

C.第三方欠款

D.拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金

13.[多選][1分]甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務(wù)費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。

對該酒樓內(nèi)部進行實地查勘時，一般不作為重點查勘內(nèi)容的是（）。

A.采光通風(fēng)

B.建筑層高

C.內(nèi)部布局

D.裝飾裝修

14.[多選][1分]根據(jù)上述材料該酒樓房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬元。

A.1512.40

B.1554.96

C.1938.00

D.1980.56

15.[多選][1分]根據(jù)上述材料歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為（）萬元。

A.4362.40

B.4788.00

C.4894.40

D.5320.00

16.[多選][1分]2022年2月，某征收人在征收某產(chǎn)權(quán)人的一套建筑面積160m2的磚混住宅房屋時，雙方協(xié)議以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式予以補償，經(jīng)評估確認補償單價為3200元/m2；現(xiàn)征收人以附近小區(qū)一套156m2建筑面積的鋼混住宅現(xiàn)房與之調(diào)換補償，該房屋現(xiàn)行市價為3600元/m2。2022年6月雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換手續(xù)。該征收人因工作需要欲繼續(xù)使用上述156m2房屋，遂與被征收人商議，被征收人同意將該產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋租用給征收人使用，并以房租沖抵應(yīng)補交的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價款，雙方議定房租為2500元/月，租賃期間使用該房屋的其他相關(guān)費用均由使用人負擔(dān)，若雙方議定的收益率為6%，問租用（）月后被征收人應(yīng)補交的差價款可以全部沖抵。

A.12個月

B.18個月

C.22個月

D.24個月

17.[多選][1分]根據(jù)上述材料進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價結(jié)算時，被征收人應(yīng)補交的房屋差價款為（）。

A.64000元

B.49600元

C.12800元

D.14400元

18.[多選][1分]抵押人欠甲債務(wù)80萬元，簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，之后又欠20萬元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋?，F(xiàn)因債務(wù)人超過規(guī)定期限沒有履行債務(wù)而被依法拍賣其抵押的房地產(chǎn)，共賣得凈價款80萬元，其中新增房屋折合價款20萬元。按《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》規(guī)定，甲只能優(yōu)先受償（）萬元。

A.70

B.60

C.40

D.30

19.[多選][1分]根據(jù)上述材料如抵押人的土地是劃撥所得，應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金為10萬元，扣除各種處分抵押房地產(chǎn)的費用后，所得價款是100萬元，其中新增房屋折合價款20萬元，則甲只能優(yōu)先受償（）萬元。

A.70

B.60

C.40

D.30

20.[多選][1分]根據(jù)上述材料還有其他的債權(quán)人（非抵押權(quán)人），甲優(yōu)先受償后的剩余價款，應(yīng)按（）分別受償。

A.所欠債務(wù)的總額比例

B.所欠債務(wù)的先后順序

C.尚欠債務(wù)的比例

D.債權(quán)人索債的急緩程度

21.[多選][1.5分]2022年，胡某以120萬元的總價購買了一套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住房，各項交易稅費為18萬元。2022年，胡某將該住房以240萬元價格出售，其經(jīng)濟成本為170萬元，正常利潤為30萬元。胡某將其中的100萬元用于自己的商業(yè)項目之中，剩余的140萬元購買了銀行理財產(chǎn)品。2022年，胡某擁有的甲公司辦理了火災(zāi)保險、運輸工具保險，并為公司員工辦理了意外傷害保險、統(tǒng)籌醫(yī)療保險、社會養(yǎng)老保險、勞動工傷保險和失業(yè)保險。甲公司2022年末應(yīng)收賬款余額為300萬元，2022年應(yīng)收賬款余額為460萬元，全年累計賒銷收入為28000萬元，平均存貨為320萬元。2022年2月，甲公司擬以2.3億元的價格收購某科技公司，經(jīng)協(xié)商簽訂了收購合同，并支付了包括定金在內(nèi)的總額為6000萬元的首付款，余款應(yīng)于5月31日前全部支付完畢。由于銀根收緊，不能及時從銀行取得貸款，也不能采取其他方式籌集資金支付。

該住宅所屬的建筑物承重受力方式類型不屬于（）。

A.墻承重結(jié)構(gòu)

B.構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)

C.大空間結(jié)構(gòu)

D.筒體承重結(jié)構(gòu)

22.[多選][1.5分]根據(jù)上述材料胡某購買的銀行理財產(chǎn)品不能歸結(jié)為銀行中間業(yè)務(wù)類型中的（）。

A.擔(dān)保型中間業(yè)務(wù)

B.管理型中間業(yè)務(wù)

C.衍生金融工具業(yè)務(wù)

D.融資型中間業(yè)務(wù)

23.[多選][1.5分]根據(jù)上述材料獲得的超額利潤為（）萬元。

A.20

B.70

C.72

D.102

24.[多選][1.5分]根