大興區(qū)16地塊投資評審報告

大興區(qū)16地塊投資評審報告2023/12/26大興區(qū)16地塊投資評審報告GemdaleCorporationCONTENTS項(xiàng)目細(xì)分市場分析地塊規(guī)劃定位分析北京市整體市場分析地塊銷售情況預(yù)測近五年北京市房地產(chǎn)市場宏觀分析近五年北京市商品住宅銷售分析近三年北京市商品住宅按月銷售分析09年以來北京市商品住宅銷售分析近期房地產(chǎn)政策分析大興區(qū)16地塊投資評審報告GemdaleCorporation北京市整體市場分析∣近五年北京市房地產(chǎn)市場宏觀分析受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，從08年開始房地產(chǎn)開發(fā)投資首次出現(xiàn)負(fù)增長，反映出開發(fā)商投資相對謹(jǐn)慎。商品住宅的新開工面積、施工面積以及竣工面積近三年都表現(xiàn)出下降的態(tài)勢，預(yù)計(jì)將對未來商品住宅的供應(yīng)產(chǎn)生影響。。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額商品住宅新開工面積商品住宅施工面積商品住宅竣工面積年度億元同比增長萬平米同比增長萬平米同比增長萬平米同比增長20031202.521.5%3433.7

6352.9

2080.7

20041473.322.5%3054.3-11.1%6759.46.4%2344.013%20051525.03.5%2965.9-2.9%7283.47.8%2841.421%20061719.912.8%3179.47.2%6311.3-13.3%2193.3-23%20071995.816.0%2557.4-19.6%5914.5-6.3%1854.0-15%20081908.7-4.4%2337.2-8.6%5538.2-6.4%1399.3-25%2009年1-4月338.2-26.5269.9-51.60%4216.12.1%270.47.90%近五年北京市房地產(chǎn)市場宏觀大興區(qū)16地塊投資評審報告北京市整體市場分析∣近五年北京市商品住宅銷售分析從上市量來看，從03年至今有較大的下降，這與一級土地轉(zhuǎn)讓方式公開化密不可分，從04年8月31日開始土地轉(zhuǎn)讓不再以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，必須通過公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式，因此從05年開始對住宅上市量產(chǎn)生了較大的影響；從成交量來看，06年年度銷售量為近幾年最為強(qiáng)勁的，之后07年略有回調(diào)，08年由于宏觀政策的緊縮以及整體的市場環(huán)境影響，導(dǎo)致成交量有較大的降幅。從成交的價格看，每年的價格均保持著較快的增長速度，最為顯著的是06年全年的價格漲幅達(dá)到41%。08年市場出現(xiàn)比較明顯的低迷狀況但是全年仍然保持著12%的速度增長。年份上市量成交量銷售均價2003年23279374456

2004年3460192647477%2005年28831790585323%2006年17581943827941%2007年135416931141838%2008年12727981274912%注：由于05年才開始進(jìn)行網(wǎng)上簽約，因此03、04年為后期補(bǔ)簽數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)存在較大偏差。大興區(qū)16地塊投資評審報告北京市整體市場分析∣近三年北京市商品住宅按月銷售分析07年北京市場顯示出強(qiáng)大的供不應(yīng)求，整體的供銷比例在0.8：1，全年新增商品住宅供應(yīng)量1354.2萬平米，全年實(shí)現(xiàn)銷售量1693.3萬平米，是北京房地產(chǎn)市場熱銷最為典型的一年。08年北京市場受到宏觀政策以及金融大勢的影響，供需比達(dá)到了1.41：1，全年新增供應(yīng)量為1272萬平米，但成交量近下跌近五成，使08年的銷售情況非常嚴(yán)峻。進(jìn)入09年后，市場銷售量大幅增加，2月份開始，各月都已經(jīng)明顯的高于前兩年同期銷售量開始明顯消耗歷史存量。大興區(qū)16地塊投資評審報告北京市整體市場分析∣近三年北京市商品住宅按月銷售分析2007年到2008年上半年北京商品住宅價格一直維持較平穩(wěn)的增長，07年全年價格增幅達(dá)44.7%，08年的上半年也保持著平穩(wěn)高價位的運(yùn)行，但是在08年下半年受市場低迷影響價格出現(xiàn)較為明顯的松動；雖然在奧運(yùn)期間借奧運(yùn)商機(jī)價格小幅反彈，但是之后卻呈現(xiàn)了明顯的下降趨勢；在整個08年下半年，北京市的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了全面的調(diào)整期，各項(xiàng)目通過打折、精裝改毛坯等各種方式進(jìn)行著價格的調(diào)整；進(jìn)入09年之后，價格從08年以來的最低點(diǎn)10416元/平米，以月均5%的漲幅開始強(qiáng)有力的反彈，09年5月份成交價格已經(jīng)達(dá)到13021元/平米，價格反彈同時伴隨著銷售量的增加。大興區(qū)16地塊投資評審報告從上市量來看，除二月份由于春節(jié)的緣故各項(xiàng)目都推遲或者提前了項(xiàng)目入市時間，當(dāng)月上市量隨之減少，其余各月份的上市量都體現(xiàn)了明顯的增長。從成交量來看，各月份成交量保持著強(qiáng)勁的增長勢頭，3月份開始銷售量逐漸突破了150萬平米，全面超過了同期市場旺盛期的07年銷售量，同時09年高消化量也表明了市場開始大量的消化歷史存量，前五個月已經(jīng)消化盡300萬平米；從銷售價格來看，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的漲幅，2月份單月漲幅達(dá)到9%，5月份相對1月份的價格漲幅已經(jīng)突破20%。通過與07年、08年同期進(jìn)行對比，09年前五個月的銷售量突破650萬平米，超過07年高點(diǎn)的銷售總額，接近08年的銷售量1.9倍。北京市整體市場分析∣09年以來北京市商品住宅銷售分析

2009年月份上市量（萬平米）銷售量（萬平米）銷售均價（元/平米）環(huán)比增長1月份36.760.110416

2月份11.582.2114239%3月份99.0149.9117603%4月份112.1189.8123114%5月份115.8172.9130215%09年1-5月合計(jì)375.1654.912086

08年1-5月合計(jì)504.1345.312891

07年1-5月合計(jì)473.0621.59689

大興區(qū)16地塊投資評審報告GemdaleCorporationCONTENTS項(xiàng)目細(xì)分市場分析地塊規(guī)劃定位分析北京市整體市場分析地塊銷售情況預(yù)測大興區(qū)域市場發(fā)展分析競爭區(qū)域整體市場分析區(qū)域代表項(xiàng)目分析大興區(qū)16地塊投資評審報告項(xiàng)目細(xì)分市場分析∣大興區(qū)域市場發(fā)展分析大興，地處北京南郊平原，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。大興是北京市唯一一個擁有兩個新興衛(wèi)星城的郊區(qū)縣。其中，區(qū)政府所在地黃村衛(wèi)星城距市區(qū)南三環(huán)僅13公里，它是1984年國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)的首都第一批重點(diǎn)發(fā)展的衛(wèi)星城之一；北京新城亦莊，即北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是在北京跨入國際化大都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架和戰(zhàn)略選擇中，在大興亦莊鎮(zhèn)內(nèi)迅速崛起的又一座新興衛(wèi)星城。

大興區(qū)16地塊投資評審報告項(xiàng)目細(xì)分市場分析∣大興區(qū)域市場發(fā)展分析大興區(qū)近三年商品住宅發(fā)展情況：年份上市面積(萬平米)銷售面積(萬平米)銷售價格

（元/平米）環(huán)比增長06年9593535607年5994692829%08年63306762-2%09年2125810220%大興近幾年的房地產(chǎn)除08年外均保持著良好的銷售情況，正常銷售期區(qū)域的銷售面積接近100萬平米，同時價格也保持了良好的增長形勢，08年市場穩(wěn)中略降，但是在09年前五個月即有約20%的漲幅。

大興地塊所處區(qū)域界定：大興區(qū)轄3個街道14個鎮(zhèn)，分布非常廣泛，因此按照目標(biāo)地塊所處的位置以及大興經(jīng)濟(jì)主要發(fā)展中心，因此在項(xiàng)目競爭片區(qū)的考慮中，僅考慮大興區(qū)域內(nèi)西紅門鎮(zhèn)和黃村鎮(zhèn)為主大興政府所在的核心片區(qū)。大興區(qū)16地塊投資評審報告項(xiàng)目細(xì)分市場分析∣大興區(qū)域市場發(fā)展分析大興核心去區(qū)域概況大興黃村為北京最早發(fā)展的衛(wèi)星城之一，處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和京津塘產(chǎn)業(yè)帶的重要節(jié)點(diǎn)，獨(dú)有的地緣優(yōu)勢使它成為北京經(jīng)濟(jì)文化向華北地區(qū)輻射的前沿。黃村北區(qū)是大興區(qū)政府規(guī)劃中的新型住宅集中區(qū)域，大興區(qū)政府把這里規(guī)劃成為時尚住宅區(qū)和城市副中心，未來將建成環(huán)境優(yōu)美、功能齊備、設(shè)施一流的魅力居住區(qū)。1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢——根據(jù)北京市總體定位，大興區(qū)將圍繞地鐵沿線，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。未來將打造成商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意服務(wù)、綜合服務(wù)、研發(fā)服務(wù)、物流服務(wù)集聚區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代物流、金融后臺服務(wù)及技術(shù)服務(wù)業(yè);2、交通發(fā)展優(yōu)勢——四條公路一條地鐵緊密連接.地鐵：

4號線地鐵大興線于2010年底使用；正在修建公路：萬壽路南延線建成后連通了長安街到南五環(huán)；郭公莊路南延線建成后可由南四環(huán)花鄉(xiāng)直達(dá)南五環(huán)欣羊橋；馬西路南延線可從南三環(huán)右安門南橋直達(dá)南五環(huán)；蒲黃榆路南延線修通后可由方莊便捷到達(dá)南五環(huán)德茂橋，從而到達(dá)舊宮及亦莊。

大興區(qū)16地塊投資評審報告項(xiàng)目細(xì)分市場分析∣大興核心區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展特征（1）區(qū)域內(nèi)僅有少量品牌開發(fā)商進(jìn)入，整體地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢區(qū)域內(nèi)僅有華潤和順馳兩家國內(nèi)相對知名品牌開發(fā)商，華潤翡翠城前四期已開發(fā)完成并入住，目前在進(jìn)行五期開發(fā)，對大興的地產(chǎn)市場起到一定帶動作用。但是，目前區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目為中小型開發(fā)商開發(fā)，品質(zhì)相對較低。（2）區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型豐富，未來將以小高層和高層為主區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型供應(yīng)豐富，早期低密度產(chǎn)品相對較多，涵蓋了小獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、花園洋房、多層等各種物業(yè)類型，隨著區(qū)域內(nèi)土地資源的緊張，新項(xiàng)目容積率不斷提高，區(qū)域后期主要供應(yīng)物業(yè)類型為高層和小高層。（3）隨著區(qū)域交通及配套的不斷完善發(fā)展，來自西南部城區(qū)置業(yè)客戶不斷增加目前大興在售項(xiàng)目成交客戶仍以本地客戶為主，如大興區(qū)政府高級公務(wù)人員、周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)白領(lǐng)、大興本地私營企業(yè)主。隨著大興段地鐵興建帶來的交通改善，來自北京西部及西南部（西二環(huán)三里河、金融街區(qū)域、西南三四環(huán)的總部基地、花鄉(xiāng)、西南四環(huán)外新發(fā)地等區(qū)域）的置業(yè)人群不斷增加

（4）片區(qū)項(xiàng)目整體去化速度較快在2007年北京整體市場價格快速上升階段，大興片區(qū)市場亦呈現(xiàn)了較好的銷售態(tài)勢，多數(shù)項(xiàng)目銷售速度均保持了50—70套/月，2009年，順馳領(lǐng)海在價格大幅提升的同時仍取得了月均41套的銷售業(yè)績。大興區(qū)16地塊投資評審報告GemdaleCorporationCONTENTS項(xiàng)目細(xì)分市場分析地塊規(guī)劃定位分析北京市整體市場分析地塊銷售情況預(yù)測大興區(qū)域市場發(fā)展分析競爭區(qū)域整體市場分析區(qū)域代表項(xiàng)目分析大興區(qū)16地塊投資評審報告按照該區(qū)域客戶的流向以及未來項(xiàng)目的發(fā)展趨勢特將西至京石沿線、東至京開沿線、北至西南三環(huán)、南至大興核心區(qū)作為大的競爭板塊，其中，京開沿線按照地理位置和項(xiàng)目的集中程度，分為馬家樓片區(qū)、西紅門片區(qū)及大興核心區(qū)。地塊區(qū)域市場分析∣競爭片區(qū)設(shè)定京石沿線西南五環(huán)內(nèi)片區(qū)馬家樓以北片區(qū)西紅門片區(qū)大興核心區(qū)南三環(huán)南四環(huán)南五環(huán)大興區(qū)16地塊投資評審報告地塊區(qū)域市場分析∣競爭片區(qū)特征馬家樓片區(qū)是北京西南項(xiàng)目集中代表的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)百萬平米的大盤萬年花城和星河城兩個項(xiàng)目是該片區(qū)的核心代表項(xiàng)目，客戶主要來自于豐臺區(qū)，部分來自于西城、海淀。西紅門板塊：板塊臨近西南四環(huán)，自2006年起，板塊在世嘉博客、理想城等項(xiàng)目的帶動下，板塊發(fā)展日益加速，尤其是總規(guī)模140萬平米的理想城成為拉動區(qū)域住宅發(fā)展的典型代表項(xiàng)目，客戶主要來自豐臺、大興，還有部分城區(qū)客戶。大興核心區(qū)：黃村作為北京市的衛(wèi)星城之一，是大興區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，交通較為發(fā)達(dá)，配套完善。早期開發(fā)的項(xiàng)目以低密度住宅為主，如翡翠城、原生墅、清城等，在市場樹立了郊區(qū)低密度住宅區(qū)的形象。近期典型項(xiàng)目如彩虹新城、順馳領(lǐng)海，物業(yè)類型主要為高層、小高層產(chǎn)品，客戶主要來自大興本地、豐臺，以及部分城區(qū)客戶。京石沿線：本片區(qū)依托京石高速及兩廣路，可直接連接西二環(huán)至西四環(huán)，吸引了大量城區(qū)中高端置業(yè)群體，代表項(xiàng)目有萬科假日風(fēng)景、保利百合。物業(yè)類型以高層、小高層?？蛻糁饕獊碜载S臺、石景山、西城等區(qū)域。

大興區(qū)16地塊投資評審報告地塊區(qū)域市場分析∣競爭項(xiàng)目劃定競爭區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的分布情況如下麗園陽光螞蟻工房藝苑桐城萬年花城萬科假日風(fēng)景保利百合京石沿線西南五環(huán)內(nèi)片區(qū)馬家樓以北片區(qū)西紅門片區(qū)大興核心區(qū)彩虹新城原生墅領(lǐng)海淺水灣理想城城南大道星河城本地快大興區(qū)16地塊投資評審報告地塊區(qū)域市場分析∣典型項(xiàng)目分析板塊項(xiàng)目名稱住宅規(guī)模容積率建筑類型裝修情況主力戶型開盤時間備注西南片區(qū)假日風(fēng)景34..96萬1.9415層、9層板樓毛坯精裝三居150--17007.5先毛坯、后改精裝銷售保利百合13..2萬2.93高層精裝二居90--100三居140--16008.6馬家樓片區(qū)萬年花城160萬2.269層板樓、1梯2戶毛坯3居127、135㎡09.5前三期均已銷售完成，目前在售四期的尾房城南大道9萬2.514層三棟塔樓精裝40-12007.12星河城璽萌公館左右坊100萬9萬50萬2.76層1梯2戶16層6梯18、30戶毛坯璽萌公館110-32㎡、左右坊30-90㎡09.0309.06三期左右坊小戶型五期璽萌公館大戶型西紅門理想城三期36萬2.26高層毛坯1居60㎡2居95㎡3居126㎡07.11總規(guī)劃140萬平米大盤，其中20萬為商業(yè)配套大興核心區(qū)領(lǐng)海淺水灣44萬2小高層毛坯2居92-121㎡3居170-180㎡04.6前期僅剩2套，6月份即將開盤位于項(xiàng)目西南角的三期約8萬平米原生墅三期10萬0.82花園洋房毛坯躍層140㎡聯(lián)排217-230㎡06.8最后1棟4層的花園洋房和聯(lián)排尾房麗園陽光4萬1.556-10層2梯3戶毛坯1居60㎡2居106㎡

08.01剩余尾房銷售中彩虹新城30萬2.37板樓、高層毛坯2居90㎡、3居120㎡06.12僅剩幾套尾房螞蟻工房2萬2.4高層毛坯1居60㎡2居90㎡3居110㎡08.07全部售罄藝苑桐城7.9萬2.516-18層板樓毛坯1居45-70㎡2居90㎡3居120㎡09.5商品房769戶，限價房140戶，開盤所有樓棟全部推出大興區(qū)16地塊投資評審報告地塊區(qū)域市場分析∣在售項(xiàng)目戶型分析

零居60平米以下一居60-75小兩居80-100大兩居100-120小三居120-140大三居140-180180平米以上項(xiàng)目名稱取證套數(shù)銷售套數(shù)取證套數(shù)銷售套數(shù)取證套數(shù)銷售套數(shù)取證套數(shù)銷售套數(shù)取證套數(shù)銷售套數(shù)取證套數(shù)銷售套數(shù)取證套數(shù)銷售套數(shù)假日風(fēng)景//5453675573173151481470692516160保利百合//265263808806//4241230219//總計(jì)0031931614831379173151523511922735160銷售率/99%93%87%98%80%/萬年花城88588569268926002600106610592081206421421388星河城8077458097657606831462144812901235256211170110城南大道30521018374108//1713////總計(jì)1997184016841528337032912528250733883312470424178118銷售率92%93%98%99%98%90%63%理想城6511794334689659413888888247//銷售率20%42%96%93%100%57%/順馳領(lǐng)海16169292309309927929297300368357148141原生墅00929200998079615601466415彩虹新城86803653612164214134633524423814121210麗園陽光14312752176025625635004754322922608370螞蟻工房282816158783373111105400時代龍和大道009898009239224924903273255653藝苑桐城451230936490//20643////總計(jì)18915096888435263185280527261805159216211559765689銷售率79%91%90%97%98%96%90%大興區(qū)16地塊投資評審報告地塊區(qū)域市場分析∣在售項(xiàng)目戶型分析從對戶型的上市和銷售的情況來看：馬家樓片區(qū):主要以小兩居和小三居作為主要的供應(yīng)產(chǎn)品，各戶型銷售速度都較快。

京石沿線片區(qū):戶型主要集中在90平米左右的小兩居、140-160平米大三居及120-140平米的小三居。其中，90平米左右小兩居及120-140平米小三居都實(shí)現(xiàn)了很高的銷售率。大興核心區(qū)則以小兩居、大兩居以及小三居作為主要的供應(yīng)產(chǎn)品。兩居的銷售速度相對較快。西紅門片區(qū)的理想城供應(yīng)主要集中在80平米以下的一居以及80-100平米的小兩居。從銷售結(jié)果看，小兩居接受度更高。大興區(qū)16地塊投資評審報告地塊區(qū)域市場分析∣在售項(xiàng)目銷售情況片區(qū)名稱項(xiàng)目名稱07年08年09年銷售速度（套/月）銷售價格元/平米銷售速度（套/月）銷售價格元/平米銷售速度（套/月）銷售價格元/平米西南片區(qū)假日風(fēng)景1241178231137557714230保利百合//1061520613015770馬家樓片區(qū)萬年花城105961947107317111438星河城151345746130862213342城南大道0018168872013877西紅門片區(qū)理想城5188673087291498942大興核心區(qū)順馳領(lǐng)海617812158889418582原生墅26727051067759851彩虹新城159671372668746949麗園陽光546076207192187827螞蟻工房0023920738574時代龍和大道43650317501//藝苑桐城////1548726銷售價格呈現(xiàn)明顯梯隊(duì)銷售速度70-100套/月銷售速度70套/月09年銷售速度150套/月銷售速度70套/月（普通住宅）銷售速度40套/月（低密度）銷售速度：西南片區(qū)由于西部供應(yīng)量的減少，均保持著較高速度的銷售，在正常的銷售期速度可實(shí)現(xiàn)70-100套/月以上，可見該片區(qū)對于核心區(qū)客戶的吸引力較強(qiáng)；馬家樓片區(qū)最具參考的為萬年花城，銷售速度09年保持在70套/月；西紅門片區(qū)的理想城在09年推出房源基本面市即售罄，速度在150套/月左右；大興核心區(qū)的項(xiàng)目由于大多數(shù)均處于尾房銷售期，但是以08年正常銷售的彩虹新城為例，銷售速度也保持在70套/月以上，順馳領(lǐng)海在區(qū)域內(nèi)售價相對偏高，09年亦達(dá)到40套/月以上。綜上所述：區(qū)域整體銷售狀況良好，保持著較強(qiáng)的市場吸納力及較高的銷售速度！銷售價格：從西南片區(qū)到馬家堡以北直到大興的核心區(qū)存在明顯的價格階梯，09年的銷售價格為例，西南片區(qū)的價格平臺為14000-15000元/平米，馬家樓片區(qū)成交價格在12000-13500元/平米左右，西紅門片區(qū)在8500-9000元/平米右，在大興的核心區(qū)低密度產(chǎn)品的價格在11000元/平米，其余住宅的價格約為8500-9000元/平米。大興區(qū)16地塊投資評審報告項(xiàng)目市場細(xì)分∣競爭片區(qū)未來的供應(yīng)分析競爭區(qū)域未來供應(yīng)主要來源于三方面：在售項(xiàng)目已推未售量，在售項(xiàng)目的后期推出量、已成交住宅項(xiàng)目的供應(yīng)量以及周邊潛在住宅規(guī)劃用地供應(yīng)量。在售項(xiàng)目已推未售量在售項(xiàng)目的已推未售量大約在22.3萬平米，其中主要集中在星河城、城南大道和理想城三個項(xiàng)目，主要集中的產(chǎn)品在于80平米以下的一居室和大三居戶型(集中于假日風(fēng)景和星河城兩個項(xiàng)目)。項(xiàng)目名稱已推出未售量零居60平米以下一居60-80平米小兩居80-100大兩居100-120小三居120-140大三居140-180180平米以上假日風(fēng)景4.601102221117616保利百合0.2022/111/萬年花城0.303071710星河城6.7624477145514960城南大道1.3951092/4//理想城4.154460303035/順馳領(lǐng)海0.400000117原生墅1.4000011551彩虹新城0.5642311622麗園陽光2.60584063433213螞蟻工房0.10106110時代龍和0.10001223總計(jì)22.3217682276127141435152大興區(qū)16地塊投資評審報告項(xiàng)目市場細(xì)分∣競爭片區(qū)未來的供應(yīng)分析在售項(xiàng)目后期推出量在售項(xiàng)目的后期供應(yīng)為202萬平、總未售量為224。2萬米，主要集中在理想城62萬平和萬年花城85萬平米項(xiàng)目住宅規(guī)模項(xiàng)目已推出后期供應(yīng)量剩余總量假日風(fēng)景34.9626.88.212．8保利百合1414.00.00．2萬年花城160758585．3星河城100712935．7城南大道33.00.01．3理想城100386266．1順馳領(lǐng)海4426.317.718．1原生墅20.520.50.01．4彩虹新城3030.00.00．5麗園陽光2626.00.02．6螞蟻工房22.00.00．1時代龍和大道2323.00.00．1總計(jì)202224．2大興區(qū)16地塊投資評審報告項(xiàng)目市場細(xì)分∣競爭片區(qū)未來的供應(yīng)分析潛在住宅用地的住宅供應(yīng)量09年大興土地市場較為活躍，從上述分析可見，未來約有154萬平米的潛在供應(yīng)，存在近兩年同一時間入市的可能，形成市場有效供應(yīng)。

地塊名稱用地性質(zhì)土地面積住宅建面容積率地塊現(xiàn)狀（公頃）（萬㎡）黃村核心區(qū)黃村衛(wèi)星城10#地住宅／配套6.9912.722已推出黃村衛(wèi)星城16#地住宅／配套15.2124.82.2/1.8已推出黃村衛(wèi)星城2#地住宅／配套9.116.662.5即將推出黃村衛(wèi)星城22#地住宅／配套10.4717.842.1已推出黃村衛(wèi)星城23#地住宅／配套2.63.951.5已推出黃村衛(wèi)星城17#地(華潤)住宅／配套12.4231.6--2.1華潤地產(chǎn),09年年中計(jì)劃推出黃村衛(wèi)星城15#地（華潤）住宅／配套11131.2華潤地產(chǎn)07年12月取得黃村衛(wèi)星城20#地住宅／配套24.4131.672.5已推出大興康莊四期住宅／配套——102.16已推出

92.18153.64

大興區(qū)16地塊投資評審報告項(xiàng)目市場細(xì)分∣競爭片區(qū)未來的供應(yīng)分析整個區(qū)域后期的總體供應(yīng)大約有22+202+154=378萬平米，其中前期已推未售的22萬平米預(yù)計(jì)在2009年內(nèi)全部消化完，自2010年起總體供應(yīng)量約為356萬平米，預(yù)測2010起各年度推出量為：因此推算出區(qū)域總體2010-2012年的每年供應(yīng)量并不大，可預(yù)見的上市量集中在2011年，供應(yīng)量預(yù)計(jì)為96萬，進(jìn)入2013年競爭片區(qū)供應(yīng)量開始下降，整體供應(yīng)不大。片區(qū)項(xiàng)目未推面積2010年2011年2012年2013年西南假日風(fēng)景8.24.2400馬家樓萬年花城8512121212星河城29101090西紅門理想城6210101010黃村核心區(qū)順馳領(lǐng)海17.7863.70黃村衛(wèi)星城10#地12.722.87.652.270黃村衛(wèi)星城16#地24.83.58.27.65.5黃村衛(wèi)星城2#地16.662.865.263黃村衛(wèi)星城22#地17.842.87.57.540黃村衛(wèi)星城23#地3.951.52.4500黃村衛(wèi)星城17#地(華潤)235576黃村衛(wèi)星城15#地（華潤）135530黃村衛(wèi)星城20#地31.675888大興康莊四期1055————合計(jì)355.5477.669676.1144.5大興區(qū)16地塊投資評審報告項(xiàng)目市場細(xì)分∣板塊未來需求變化項(xiàng)目名稱07年08年09年1-5月上市量銷售量上市量銷售量上市量銷售量假日風(fēng)景12.711.19.35.64.85.5保利百合0.00.013.27.10.05.9萬年花城12.212.86.14.90.03.3星河城4.22.45.65.41.01.4城南大道0.00.03.01.20.00.5理想城1.71.49.83.23.26.0順馳領(lǐng)海8.88.62.62.20.02.5原生墅0.35.20.01.00.00.4彩虹新城16.217.57.88.00.00.6麗園陽光5.617.57.88.00.00.8螞蟻工房0.00.01.71.20.00.4時代龍和大道0.07.10.00.10.00.0合計(jì)61.683.666.948.09.127.3競爭片區(qū)2007-2009年銷售情況分析大興區(qū)16地塊投資評審報告項(xiàng)目市場細(xì)分∣板塊未來需求變化按照去化率分析：年度07年08年09年去化率136%72%305%按照年度的消化量分析由于07年的競爭片區(qū)各項(xiàng)目在價格快速上漲的情況下仍取得了較好的銷售業(yè)績，而08年區(qū)域在售項(xiàng)目受市場整體大勢影響以及多數(shù)項(xiàng)目處于尾盤銷售階段的雙重影響，片區(qū)市場消化量出現(xiàn)下滑。因此按照09年市場趨于理性進(jìn)行判斷，目前數(shù)據(jù)更新至5月中旬市場的吸納總量僅為27.3萬平米，而大興核心區(qū)內(nèi)消化量僅為4.7萬平米，除順馳領(lǐng)海外多數(shù)項(xiàng)目處于尾房銷售

競爭片區(qū)在售項(xiàng)目在07年年度的消化量高于當(dāng)年的上市量，08年由于受到大勢的影響使得消化量下降，但是09年初到5月中旬的良好的銷售情況，將表現(xiàn)出該片區(qū)良好的市場去化率。07年在大興核心區(qū)年度總銷售量為50.2萬平米，折算1至5月的銷售量約為20.9萬平米，假定09年大興區(qū)仍有項(xiàng)目正常銷售而非尾房，保守預(yù)測09年1至5月份該片區(qū)需求量為07年同期的50%——約10萬平米大興區(qū)16地塊投資評審報告項(xiàng)目市場細(xì)分∣板塊未來需求變化可見未來幾年內(nèi)，市場供應(yīng)吻合，供需基本平衡

2009年2010年2011年2012年2013年供應(yīng)量僅消化已推未售的22.3萬平77.669676.1144.5需求86．986．986．986．9保守估計(jì)09年區(qū)域市場的吸納總量為：（27.3-4.7+10）/4.5*12=86.9萬平米交通改善對未來需求提升形成巨大影響：地鐵大興路段的開通以及萬壽路南延線、郭公莊路南延線等幾條主要貫通南北、直達(dá)南五環(huán)的道路通車，而西南部土地供應(yīng)稀缺、城區(qū)房價的不斷上漲，將吸引來自西部中關(guān)村、金融街、西南部豐臺總部基地、花鄉(xiāng)、新發(fā)地等的客群，成為未來大興區(qū)域購房的重要客戶來源，可以預(yù)見市場需求量會在09年的基礎(chǔ)上不斷上升；大興核心區(qū)生活配套的不斷成熟：大興黃村核心區(qū)未來仍要建設(shè)諸多教育、醫(yī)療、商業(yè)等大型配套設(shè)施，從而使大興區(qū)內(nèi)生活配套日漸完善，帶動區(qū)內(nèi)發(fā)展;大興區(qū)16地塊投資評審報告GemdaleCorporationCONTENTS項(xiàng)目細(xì)分市場分析地塊規(guī)劃定位分析北京市整體市場分析地塊銷售情況預(yù)測大興區(qū)域市場發(fā)展分析競爭區(qū)域整體市場分析區(qū)域代表項(xiàng)目分析大興區(qū)16地塊投資評審報告項(xiàng)目市場細(xì)分∣代表項(xiàng)目分析——理想城理想城共120萬平米住宅，由高層、小高層、多層板式公寓組成。2007年10月份開盤銷售，項(xiàng)目主力戶型為90平米左右兩居，120-130平米三居。目前在售主力戶型為91-94平米兩居，均價9500元/平米，一次性付款97折；首付款50﹪以上（含50﹪）98折；首付款50﹪以下99折

理想城07年10月份開盤取得了較好的銷售；08年上半年通過兩次開盤，取得了一定的銷售業(yè)績，但受奧運(yùn)會和房地產(chǎn)市場低迷的雙重影響銷售情況很不理想。08年年底推出小戶型房源起價6880元/平米，均價7500元/平米，以低價策略取得了較好的銷售業(yè)績；09年年初銷售情況異常火爆，且價格也一路攀升至9500元/平米?；厩闆r銷售情況已售罄在售樓棟大興區(qū)16地塊投資評審報告項(xiàng)目市場細(xì)分∣代表項(xiàng)目分析——理想城客戶情況年齡特征：25-40歲的人群學(xué)歷特征：大學(xué)?？埔陨?，也有部分高中以下客戶區(qū)域特征：北京、外地客群工作區(qū)域：西三環(huán)六里橋、金融街、麗澤商圈等區(qū)域；當(dāng)?shù)氐鼐壭钥蛻?；部分中關(guān)村客戶。職業(yè)特征：西部政府部門公務(wù)員；西部醫(yī)院、航天、設(shè)計(jì)院等事業(yè)單位工作人員；六里橋、麗澤等商圈的小白領(lǐng)；金融街從事金融、保險、證券等行業(yè)的白領(lǐng)；新發(fā)地從事果品批發(fā)的個體老板；父母為子女在北京購房客戶。置業(yè)心理：畢業(yè)時間不長，想在北京擁有一套住居，無法接受市里高昂的房價；收入特征：家庭年收入8萬元以上交通工具：以公共交通為主；購買特征：以自住為主，也有一定比例的投資客戶；首次置業(yè)為主；有一部分是父母出首付自己還月供的畢婚族，單身族和兩口之家較多。在市區(qū)西部區(qū)域的上班族較多。大興區(qū)16地塊投資評審報告項(xiàng)目市場細(xì)分∣代表項(xiàng)目分析——順馳領(lǐng)海順馳領(lǐng)海住宅總建面為44萬平米，項(xiàng)目于2004年6月開盤銷售，以多層，小高層為主，主力戶型以100平米左右兩居和130左右三居為主。目前該項(xiàng)目已售約32萬平米，后期供量約12萬平米。預(yù)計(jì)7月份五期開盤，均價10000--11000元/平米，以80-100平米兩居和120-160平米三居為主

順馳領(lǐng)海項(xiàng)目08年受房地產(chǎn)大勢影響，總體銷售情況較差。08年6月通過開盤取得了一定的銷售，隨后便推出特價房，成交均價最低達(dá)到7165元/平米，成交量一直較為低迷；09年年初，隨著房地產(chǎn)形勢的轉(zhuǎn)好，該項(xiàng)目取得了較好的銷售業(yè)績，且價格也有所攀升。后期預(yù)計(jì)開盤價格也漲至9500-10000元/平米?；厩闆r銷售情況大興區(qū)16地塊投資評審報告項(xiàng)目市場細(xì)分∣代表項(xiàng)目分析——順馳領(lǐng)?？蛻羟闆r年齡特征：25-45歲學(xué)歷特征：以大學(xué)專科以上學(xué)歷為主區(qū)域特征：北京和外地區(qū)域客戶職業(yè)特征：西三環(huán)政府機(jī)關(guān)單位公務(wù)員；金融街、六里橋區(qū)域企業(yè)單位白領(lǐng)；大興區(qū)個體小老板；新發(fā)地果品批發(fā)市場個體老板；大興區(qū)機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作的公務(wù)員；部分房地產(chǎn)投資客。收入特征：家庭年收入10萬以上交通工具：公共交通為主，部分靠私家車出行。購買特征：以自主為主兼有部分投資客，客戶首次置業(yè)為主，兩口之家較多。大興區(qū)域內(nèi)的個體老板及企事業(yè)單位的地緣性客戶較多。大興區(qū)16地塊投資評審報告GemdaleCorporationCONTENTS項(xiàng)目細(xì)分市場分析地塊規(guī)劃定位分析北京市整體市場分析地塊銷售情況預(yù)測項(xiàng)目的SWOT分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目價格以及漲幅判斷大興區(qū)16地塊投資評審報告地塊規(guī)劃定位分析∣項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢：地塊所屬的大興核心區(qū)北部新區(qū)，自然條件較好，道路、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施正在建設(shè)和完善當(dāng)中，具備開發(fā)建設(shè)中高檔項(xiàng)目的條件。地塊資源相對較好，西側(cè)地塊容積率2.2、東側(cè)相對較低為1.8，可以打造市場稀缺的中低密度、成熟社區(qū)；交通優(yōu)勢由五環(huán)路和京開高速組織的交通網(wǎng)可以快速地和市區(qū)連接。它距離南三環(huán)玉泉營環(huán)島僅8公里，距市中心13公里，興華、興業(yè)大街貫穿城區(qū)南北，興華大街向北直達(dá)京開公路。興業(yè)大街更可直接連通南五環(huán)。西側(cè)臨西旺路及京九鐵路，噪聲帶來的居住質(zhì)量下降；東側(cè)及南側(cè)為已建成及在建的普通住宅小區(qū)及限價房，不利于項(xiàng)目形象提升；政府規(guī)劃利好因素多，區(qū)域遠(yuǎn)期規(guī)劃向好，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善。一個低密度、高綠化、親自然、重配套的大型高檔生活社區(qū)，已經(jīng)在黃村初具規(guī)模。京開高速、地鐵4號線延長線等交通條件不斷完善和發(fā)展，西南四環(huán)內(nèi)不斷上漲的房價，為本項(xiàng)目吸引大興區(qū)域外的城區(qū)客戶帶來可能；黃村周邊開發(fā)建設(shè)的快速啟動、工業(yè)園區(qū)及產(chǎn)業(yè)基地帶來強(qiáng)勁需求；３月１７日，北京市投資600億元規(guī)劃麗澤金融商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)全面啟動。麗澤商務(wù)區(qū)的發(fā)展能夠帶動整個西南地區(qū)的發(fā)展金地·格林小鎮(zhèn)以及近期金地·格林小鎮(zhèn)6項(xiàng)目通過自身的產(chǎn)品能力在南城樹立了良好的口碑及品牌影響力；劣勢：機(jī)會：威脅：大興區(qū)16地塊投資評審報告地塊規(guī)劃定位分析∣項(xiàng)目SWOT分析劣勢：區(qū)域內(nèi)同一時期大量住宅用地集中供應(yīng)，加劇了同期的競爭，形成客戶分流

應(yīng)對策略：

本項(xiàng)目規(guī)模適中，其中西區(qū)密度在近期供應(yīng)地塊中容積率最低，可打造成為高品質(zhì)低密度住宅，在項(xiàng)目開發(fā)中需充分挖掘其價值，帶動項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升。同時，在產(chǎn)品研發(fā)上，通過增設(shè)大面積落地飄窗、開敞陽臺改封閉陽臺等方式創(chuàng)造附加價值。借鑒龍湖的做法，強(qiáng)化小區(qū)內(nèi)部景觀的打造，成為大興最好的景觀社區(qū)。

大興區(qū)16地塊投資評審報告GemdaleCorporationCONTENTS項(xiàng)目細(xì)分市場分析地塊規(guī)劃定位分析北京市整體市場分析地塊銷售情況預(yù)測項(xiàng)目的SWOT分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目價格以及漲幅判斷大興區(qū)16地塊投資評審報告地塊規(guī)劃定位分析∣項(xiàng)目客戶定位

追求安靜、私密、現(xiàn)代的財(cái)富新貴階層

核心客戶（60%）——大興鎮(zhèn)內(nèi)政府機(jī)構(gòu)公務(wù)員，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、企事業(yè)單位中層以上職員及年輕白領(lǐng)；大興開發(fā)區(qū)、生物醫(yī)藥基地以及北京國際印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)企業(yè)的中高層管理者及年輕白領(lǐng)；大興區(qū)內(nèi)私營業(yè)主。重要客戶（30%）——南三四環(huán)花鄉(xiāng)、玉泉營等豐臺科學(xué)城、總部基地內(nèi)的專業(yè)人員，政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員，為改善居住品質(zhì)需求的客戶；金融街為核心的西部銀行、證券等行業(yè)中高級白領(lǐng)；西南三環(huán)至四環(huán)麗澤、玉泉營、新發(fā)地等商圈生意人等；

游離客戶（10%）——中關(guān)村西北部區(qū)域IT、傳媒、咨詢等行業(yè)的高級白領(lǐng)、中高端管理者；外地購房者自由職業(yè)者

大興區(qū)16地塊投資評審報告地塊規(guī)劃定位分析∣地塊規(guī)劃指標(biāo)以及布局建議地塊指標(biāo)以及住宅分布原則：西區(qū)地塊容積率2.2相對較高，且西臨西旺路及京九鐵路、環(huán)境較差，建議布置兩梯四戶板式塔樓，布局兩居及小三居，其余盡可能布局為一梯兩戶、可接受兩梯三戶設(shè)計(jì)，社區(qū)中央景觀環(huán)境最好的位置設(shè)置一梯兩戶大三居；東區(qū)地塊容積率低1.8，產(chǎn)品上可以適度舒適，三居比例較西區(qū)加大，盡量布局一梯兩戶，地塊內(nèi)東側(cè)臨中學(xué)及幼兒園處布置一梯三戶兩居；大戶型部分盡可能在社區(qū)內(nèi)部景觀資源優(yōu)勢處布置一梯兩戶；營造大興區(qū)域中高檔、中低密度社區(qū)，延續(xù)金地格林小鎮(zhèn)的歐洲小鎮(zhèn)品牌形象格林系列●歐洲小鎮(zhèn)大興區(qū)16地塊投資評審報告地塊規(guī)劃定位分析∣項(xiàng)目產(chǎn)品定位戶型建議：商業(yè)部分建議：建議設(shè)置社區(qū)配套商業(yè)，由于東西兩區(qū)均要分別設(shè)置主入口，考慮到東、西兩地塊中間人流量相對較大，因此在西側(cè)地塊主入口處設(shè)置商業(yè)，服務(wù)于本小區(qū)居民生活，規(guī)劃建筑面積1029平，為底商形式，層高4.2米

在戶型的設(shè)計(jì)上盡可能通過陽臺由開敞變?yōu)榉忾]，或者通過飄窗等創(chuàng)造盡量多的價值。產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積產(chǎn)品比例戶型面積套數(shù)合計(jì)套數(shù)戶均面積套數(shù)比西區(qū)14144050%二居858248245%35%39%三居11548060020%11%135120東區(qū)10528068%二居8540040011322%32%三合計(jì)2467202352100%其它建議：裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房交房車位配比：車位為全地下，90平米以上1：1；90平米以下1：0.5會所部分建議：設(shè)置主要集中在地下的1500平米左右會所（地上部分僅為接待200平米左右），會所主要功能定位為運(yùn)動健身場所（設(shè)置游泳池、健身房、跳操室、棋牌室等）大興區(qū)16地塊投資評審報告GemdaleCorporationCONTENTS項(xiàng)目細(xì)分市場分析地塊規(guī)劃定位分析北京市整體市場分析地塊銷售情況預(yù)測項(xiàng)目的SWOT分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目價格以及漲幅判斷大興區(qū)16地塊投資評審報告地塊規(guī)劃定位分析∣價格說明競品項(xiàng)目翡翠城福提島藝苑桐城順馳領(lǐng)海原生墅09年5月價格115008800940011000權(quán)重30%20%30%20%本項(xiàng)目現(xiàn)價11996住宅部分現(xiàn)時點(diǎn)價格：大興區(qū)16地塊投資評審報告奧運(yùn)鄉(xiāng)地塊定位分析∣價格說明項(xiàng)目選擇由于本地塊西區(qū)地塊為7層、11層、15層小高層中高層產(chǎn)品，而東區(qū)為8層的小高層產(chǎn)品，所以重點(diǎn)選取大興核心區(qū)內(nèi)相類似的項(xiàng)目。福提島及順馳領(lǐng)海與本項(xiàng)目較為接近，故采取權(quán)重較高，而藝苑桐城距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，原生墅整體容積率較低，故采用權(quán)重相對低；溢價能力說明：品牌價值：大興區(qū)內(nèi)目前除華潤、順馳外，無品牌開發(fā)商，金地品牌價值突顯；產(chǎn)品打造能力：大興區(qū)內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)水平一般，金地產(chǎn)品打造能力相對較強(qiáng)，在本項(xiàng)目整體社區(qū)規(guī)劃當(dāng)中東區(qū)規(guī)劃為一梯兩戶8層的小高層，優(yōu)于區(qū)內(nèi)其它項(xiàng)目，而東、西兩區(qū)可通過大尺度樓間距營造豐富的自然景觀，戶型設(shè)計(jì)上利用飄窗、開敞陽臺變封閉等最大限度提升價值，可做出優(yōu)于其它項(xiàng)目的產(chǎn)品。物業(yè)管理：金地物業(yè)的管理服務(wù)多年來已形成良好的市場口碑；本項(xiàng)目北側(cè)為10號地，東北側(cè)為公園，居住環(huán)境良好。東側(cè)為華潤17號地，根據(jù)其地價分析，未來定位必然是高端中低密度住宅產(chǎn)品。為項(xiàng)目的中高端定位可以提供有力的支撐。項(xiàng)目配建幼兒園、醫(yī)療及中學(xué)?？梢酝ㄟ^引入知名學(xué)校，提升項(xiàng)目的價格。競品項(xiàng)目翡翠城福提島藝苑桐城順馳領(lǐng)海原生墅09年5月價格115008800940011000權(quán)重30%20%30%20%本項(xiàng)目現(xiàn)價12000住宅部分價格說明：大興區(qū)16地塊投資評審報告奧運(yùn)鄉(xiāng)地塊定位分析∣價格說明商業(yè)部分價格說明：1、大興核心區(qū)商業(yè)市場簡析經(jīng)過多年的房地產(chǎn)開發(fā)，大興區(qū)一些規(guī)模較大的項(xiàng)目，如翡翠城、那爾·水晶城、順馳·領(lǐng)海皆有大量商業(yè)面市。加之09年黃村核心區(qū)輻射兩公里范圍內(nèi)的土地即將放量，地鐵4號線延伸至黃村等諸多利好因素，大興商業(yè)地產(chǎn)正面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。但由于位置較為偏遠(yuǎn)，大興商業(yè)地產(chǎn)的成熟程度與市區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域相比還有不小的差距。從目前已推出項(xiàng)目看，諸多項(xiàng)目已在住宅開發(fā)的同時建設(shè)配套型商業(yè)并已投入使用。如順馳·領(lǐng)海推出的商業(yè)項(xiàng)目建筑面積約為1.7萬平方米，另外還配套建設(shè)了一條蒙特卡洛風(fēng)情商業(yè)街，銷售均價在1.3萬元/平方米左右。華潤置地開發(fā)的翡翠城商業(yè)街，共開設(shè)有50間業(yè)態(tài)齊全的店鋪。清城商業(yè)街總規(guī)模達(dá)3萬平米，而該商業(yè)街一端的百聯(lián)購物中心面積為5萬平方米。與清城相鄰的時代·龍和大道也規(guī)劃了3萬平方米商業(yè)項(xiàng)目。這表明大興黃村商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模效應(yīng)已凸顯，隨著時間的推移，今后大興人休閑購物將十分便利。目前，大興房地產(chǎn)開發(fā)也開始加速，新建項(xiàng)目從09年起層出不窮，未來會吸引大量城里人來此居住，本地人的收入水平也不斷提高，消費(fèi)需求逐步升級。大興區(qū)16地塊投資評審報告地塊規(guī)劃定位分析∣價格說明2、典型項(xiàng)目商業(yè)的租售價格項(xiàng)目名稱商業(yè)規(guī)模單元面積價格租金備注順馳領(lǐng)海17000m212850￥4.2/天/平商業(yè)街清城30000m22507800￥3.5—4.5/天/平商業(yè)街，純底商彩虹新城26000m2265/365成交14596報價17000臨街商鋪、2層翡翠城20000m28000--10000臨街底商那爾水晶城3000m2——￥5/天/平臨街底商藝苑桐城2200m257--14518000——臨街底商、單層3.6米層高大興核心區(qū)已建成項(xiàng)目商鋪在2005—2006年銷售時由于區(qū)內(nèi)項(xiàng)目入住率低、商業(yè)較不成熟而售價較低，而2007年后銷售的商業(yè)實(shí)際成交價集中于12800—15000/平（部分為雙層商鋪），進(jìn)入2009年，由于區(qū)域建設(shè)不斷成熟，目前報價均在17000/平以上。大興區(qū)16地塊投資評審報告地塊規(guī)劃定位分析∣價格說明3、商業(yè)定價建議考慮本地塊距黃村核心區(qū)商業(yè)中心尚有一定距離，且目前周邊人流量較小，規(guī)劃商業(yè)僅為服務(wù)于本社區(qū)的商業(yè)，因此現(xiàn)時點(diǎn)單層商鋪價格應(yīng)低于核心區(qū)商業(yè)價格10%左右，即17000*90%=15300。租金反推法：考慮一般商業(yè)回報率在8—10%，取10%進(jìn)行估計(jì)，考慮順馳領(lǐng)海距離黃村核心距離相對較遠(yuǎn)，其建成商業(yè)僅為服務(wù)于本小區(qū)的配套型商業(yè)，與本項(xiàng)目情況類似，因此取其租金進(jìn)行價格預(yù)測：4.2元/天/平*365天/10%=15330商業(yè)現(xiàn)時點(diǎn)綜合定價：15000元/平考慮16號地總規(guī)劃建筑面積約24.5萬平米、近2350戶，建成后未來3--5年內(nèi)將新增人口近萬人，區(qū)域消費(fèi)能力將急劇增加，商業(yè)需求也將快速提升。目前項(xiàng)目周邊已建成的康盛園小區(qū)商業(yè)配套潰乏，本項(xiàng)目商業(yè)建成后，除服務(wù)于本社區(qū)外更更使周邊其它小區(qū)生活更加便利，區(qū)域商業(yè)價值將得到普遍提升。本項(xiàng)目商業(yè)預(yù)計(jì)于2012年2季度左右開售。車位價格：本項(xiàng)目為郊區(qū)住宅，郊區(qū)樓盤車位銷售價格集中于4.5萬---6萬/個，本地塊位置相對離黃村核心區(qū)較遠(yuǎn)，車位數(shù)量配比雖不高，但按80%銷售率進(jìn)行考慮，定價預(yù)測為60000元/個。大興區(qū)16地塊投資評審報告地塊規(guī)劃定位分析∣漲幅分析（1）

全國GDP北京GDPCPI商品住宅價格年度億元同比增長億元同比增長同比增長元/平米同比增長2003135822.89.1%5023.810.7%0.2%44568.9%2004159878.39.5%6060.313.2%1.0%47476.5%2005183217.49.9%6886.311.1%1.5%585323.3%2006211923.510.7%786112.0%0.9%827941.4%2007249529.911.4%9353.312.3%2.4%1141837.9%20083006709.0%10488.039.0%5.1%1274911.7%(1)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析歷史數(shù)據(jù)表明，北京市的GDP漲幅均高于全國平均水平1%-2%。2008年受奧運(yùn)影響，重大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、固定資產(chǎn)投資、生產(chǎn)型企業(yè)在奧運(yùn)期間被迫停工，造成08年的GDP漲幅與全國漲幅持平。在2009年世界經(jīng)濟(jì)、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨大幅下滑的局面下，北京市仍然提出GDP保持