收益法收益法的基本原理

收益法第一節(jié)

收益法的根本原理一、收益法的概念和實(shí)際根據(jù)1.概念：是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)錢或價(jià)值的方法。2.實(shí)際原理：預(yù)期原理將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為如今，自愛如今購(gòu)買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來(lái)的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，假設(shè)現(xiàn)有某一貨幣額可與這未來(lái)源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，那么這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)錢二、收益法適用的對(duì)象和條件是有收益或者有潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)三、收益法的操作步驟1.搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料2.估算潛在毛收入3.估算有效毛收入4.估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5.估算凈收益6.選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率7.選用適用的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)錢第二節(jié)收益法的計(jì)算公式一、最普通的公式nAiV＝∑--------------i=1〔1＋R〕i式中:V─收益價(jià)錢〔元，元/m2〕；Ai─未來(lái)第i年的凈收益〔元，元/m2〕；R─資本化率〔％〕；n─未來(lái)可獲收益的年限〔年〕。二、收益年限無(wú)限年且其他要素不變的公式V=a/r此公式的假設(shè)前提是：⑴凈收益每年不變?yōu)閍;⑵資本化率大于零為r;⑶收益年限為無(wú)限年

三、收益年限有限年且其他要素不變的公式V=a/r[1-1/(1+r)n]此公式的假設(shè)前提是：⑴凈收益每年不變?yōu)閍；⑵資本化率大于零為r；⑶收益年限為有限年n

該公式有以以下用途：1.直接用于計(jì)算價(jià)錢2.不同年限價(jià)錢的換算3.比較不同年限價(jià)錢的高低4.用于比較法中土地運(yùn)用年限修正5.其他經(jīng)過(guò)計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，資本化率越高,接近無(wú)限年的價(jià)錢越快

四、凈收益在未來(lái)的前假設(shè)干年有變化的公式1.

收益年限無(wú)限年的公式naiaV＝∑--------------+-------------i=1〔1＋r〕ir〔1+r〕t2.

收益年限有限年的公式naia1V＝∑--------------+-------------[1-----------]i=1〔1＋r〕ir〔1+r〕t(1+r)n-1

五、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

1.收益年限無(wú)限年的公式V=a／r+b／r22.收益年限有限年的公式1nV=(a／r+b／r2〕[1------]-b／r×----(1+r)n(1+r)n六、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只需收益年限有限年一種，而且要求收益年限必需小于a/b七、凈收益按一定比率遞增的公式1.收益年限無(wú)限年的公式aV=-------r-g2.收益年限有限年的公式a1+gV=-------[1-(---------)n]r-g1+r

八、凈收益按一定比率遞減的公式1.收益年限無(wú)限年的公式aV=-------r+g2.收益年限有限年的公式a1-gV=-------[1-(---------)n]r+g1+r九、預(yù)知未來(lái)假設(shè)干年的凈收益及假設(shè)干年后的價(jià)錢的公式taivtV＝∑--------------+-------------i=1(1+r)i(1+r)t此公式的假設(shè)前提是：〔1〕知房地產(chǎn)在未來(lái)第t年末的價(jià)值為Vt；〔2〕凈收益在前t年(含第t年)有變化第三節(jié)凈收益一、凈收益的計(jì)算公式凈收益＝潛在毛收入－空置等呵斥的收入損失－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下可獲得的收入有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他緣由的收入損失后所得的收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：維持房地產(chǎn)正常消費(fèi)、運(yùn)營(yíng)或運(yùn)用必需支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或運(yùn)營(yíng)的收益。運(yùn)營(yíng)費(fèi)率：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比凈收益：由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益二、不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益求取1.出租型房地產(chǎn)的凈收益求取對(duì)象：住宅、寫字樓、商場(chǎng)、停車場(chǎng)、規(guī)范工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)和土地等方法：租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額租賃收入：有效毛收入、和租賃保證金、押金等的利息收入留意：所求房地產(chǎn)能否包括其他資產(chǎn)2.直接運(yùn)營(yíng)型房地產(chǎn)的凈收益①商業(yè)運(yùn)營(yíng)型房地產(chǎn)：商品銷售收入扣除商品銷售本錢、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)②工業(yè)消費(fèi)型房地產(chǎn)：銷售收入扣除消費(fèi)本錢、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)③農(nóng)地凈收益的估算，有農(nóng)地平均年產(chǎn)值扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、資料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息3.自用或尚未運(yùn)用的房地產(chǎn)的凈收益求?。罕容^法4.混合型房地產(chǎn)的凈收益的求取三、求取凈收益時(shí)有關(guān)收益的取舍〔一〕有形收益和無(wú)形收益〔二〕實(shí)踐收益和客觀收益有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。例題：某商場(chǎng)的土地運(yùn)用年限為40年，從1998年10月1日起計(jì)，該商店共有兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于1999年10月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元每平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元每平方米和120元每平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25％。該類房地產(chǎn)的資本化率為9％。試估算該商場(chǎng)2002年10月1日帶租約出賣時(shí)的正常價(jià)錢。四、凈收益流量類型〔一〕未來(lái)凈收益流量類型1.每年根本固定不變2.每年根本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減3.每年根本上按某個(gè)固定比率遞增或遞減4.其他有規(guī)那么的變動(dòng)情形〔二〕凈收益求取方法1.調(diào)查求取估價(jià)對(duì)象過(guò)去假設(shè)干年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為凈收益2.調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)假設(shè)干年的凈收益，然后作簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)3.調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)假設(shè)干年的凈收益，然后采用以下等式求出加權(quán)五、收益年限確實(shí)定1.根據(jù)土地的運(yùn)用年限2.根據(jù)建筑物的運(yùn)用年限：要加上土地運(yùn)用年限超出建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余運(yùn)用年限價(jià)值的折現(xiàn)值3.可思索為無(wú)限年：凈收益中應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)第四節(jié)資本化率一、資本化率的重要性資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率二、資本化率的界定三、資本化率的本質(zhì)它是一種投資的收益率，收益率同投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大者的收益率也高，反之那么低。房地產(chǎn)的資本化率的求取實(shí)踐上應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率?！飪勺诜康禺a(chǎn)凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)凈收益獲取的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的收益率高，另一宗房地產(chǎn)的的凈收益獲取的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的收益率低，由此，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)值高?！锊煌赜颉⒉煌瑫r(shí)期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，由于投資的風(fēng)險(xiǎn)不同，資本化率是不盡一樣的。因此，在估價(jià)中并不存在一個(gè)一致不變的資本化率數(shù)值四、資本化率求取的根本方法〔一〕市場(chǎng)提取法〔二〕累加法資本化率＝平安利率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠〔三〕投資收益率排序插入法1.調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地域的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其收益率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料2.將所搜集的不同類型投資的收益率按從低到高的順序陳列3.將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)展分析比較4.根據(jù)根據(jù)對(duì)象分析程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的收益率，從而就確定出了所要求的資本化率〔五〕投資組合技術(shù)1.

抵押貸款與自在資金的組合房地產(chǎn)價(jià)錢×資本化率＝抵押貸款額×抵押貸款利率＋自在資金額×自在資金收益率R＝M·RM＋〔1－M〕RE式中R─資本化率〔％〕；M─貸款價(jià)值比率〔％〕，抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；RM─抵押貸款資本化率〔％〕，第一年還本息額與抵押貸款額的比率；RE─自有資本要求的正常收益率〔％〕2.土地與建筑物的組合RO＝L·RL＋B·RB綜合資本化率土地資本化率建筑物資本化率RO─綜合資本化率〔％〕，適用于土地與建筑物合一的估價(jià)；RL─土地資本化率〔％〕，適用于土地估價(jià)；RB─建筑物資本化率〔％〕，適用于建筑物估價(jià)；L─土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率〔％〕；B─建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率〔％〕，L＋B＝100％。第五節(jié)剩余技術(shù)一、土地剩余技術(shù)它是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，但假設(shè)干采用收益法以外的方法，如采用本錢法能求得建筑物的價(jià)值時(shí)，那么可將此建筑物價(jià)值乘以建筑物資本化率得到歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的凈收益中扣除此歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再用土地資本化率進(jìn)展資本化，即可求得土地的價(jià)值。二、建筑物的剩余技術(shù)它是土地與地上建筑物合并產(chǎn)生收益，但假設(shè)干采用收益法以外的方法，如采用比較法能求得土地的價(jià)值時(shí)，那么可將此土地價(jià)值乘以土地資本化率得到歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的凈收益中扣除此歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益。第六節(jié)收益乘數(shù)法一．毛租金乘數(shù)法二．潛在毛收入乘數(shù)法一、有效毛收入乘數(shù)法二、凈收益乘數(shù)法例題：1某旅館需求估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30％，該旅館營(yíng)業(yè)平均每月破費(fèi)14萬(wàn)元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館普通床位為每床每天45元，年平均空房率為20％，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30％；該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試選用所給資料估算該旅館的價(jià)值。2.某房地產(chǎn)建成于1997年底，以后收益年限為48年；1998年底至2001年底分別獲得凈收益83萬(wàn)元、85萬(wàn)元、90萬(wàn)元、94萬(wàn)元；估計(jì)2002年底至2004年底可獲得的凈收益94萬(wàn)元、93萬(wàn)元、96萬(wàn)元，從2005年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬(wàn)元；購(gòu)買該類房地產(chǎn)通?？傻玫姐y行80％的抵押貸款，抵押貸款的年利率為8％，自有資金要求的收益率為13％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2001年底的收益價(jià)錢。某房地