【房住不炒政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)若干問(wèn)題研究文獻(xiàn)綜述4800字】

PAGE2房住不炒政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)若干問(wèn)題研究國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u131711引言 192172調(diào)控政策與居民消費(fèi) 1298293宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響分析研究 2216023.1國(guó)外研究現(xiàn)狀 2227223.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 322316參考文獻(xiàn) 41引言2015年以來(lái)，中國(guó)大陸房?jī)r(jià)逐步走高，接連攀升。到2016年，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)溫度過(guò)熱，多個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2016年5月，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有60個(gè)和49個(gè)。2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這次會(huì)議為此后長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基調(diào)。2017年，全國(guó)各地區(qū)均相應(yīng)出臺(tái)配套政策，包括限制購(gòu)房者資格、限制購(gòu)房者信貸、限制交易稅、限制房地產(chǎn)企業(yè)融資、限制土地出讓行為、限制出售交易、限制購(gòu)房?jī)r(jià)格等。直到2020年，黨中央在多個(gè)場(chǎng)合數(shù)次重申“房住不炒”，剝離房屋的金融屬性，回歸居住本位，全國(guó)各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)全面回落，房市大幅降溫。2017年是中國(guó)出臺(tái)住房調(diào)控政策最集中的年份。在“因城施策、因地制宜”的調(diào)控原則指導(dǎo)下，全國(guó)約有超過(guò)100座縣級(jí)以上城市出臺(tái)250次以上地方性調(diào)控政策，力度空前，調(diào)控效果比以往任何一年都顯著。2017年可以說(shuō)是全國(guó)樓市的“分水嶺”，中央和地方的調(diào)控政策有力地扭轉(zhuǎn)了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱局面，抑制了消費(fèi)者的資產(chǎn)上漲預(yù)期。當(dāng)全國(guó)房?jī)r(jià)得到控制之后，房產(chǎn)價(jià)值會(huì)降低，房?jī)r(jià)增速放緩，貸款成本提高，購(gòu)房者的“只漲不跌”心理預(yù)期開(kāi)始動(dòng)搖，那么居民的購(gòu)房行為會(huì)發(fā)生變化。那么本應(yīng)用于買(mǎi)房的支出可能會(huì)用于其他生活開(kāi)支，而房貸支出則可能擠壓其他生活開(kāi)支。2017年大規(guī)模住房限購(gòu)令會(huì)怎樣影響家庭消費(fèi)？住房限購(gòu)令對(duì)家庭消費(fèi)的影響路徑又是怎么樣的？未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將走向融資渠道和發(fā)展方向多元化的道路，新形勢(shì)下如何察覺(jué)風(fēng)險(xiǎn)因素，適應(yīng)外部發(fā)展環(huán)境以及應(yīng)對(duì)可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要問(wèn)題。2調(diào)控政策與居民消費(fèi)住房調(diào)控政策是一種行政力量干預(yù)市場(chǎng)的重要措施，調(diào)控政策具有強(qiáng)制性和歧視性。調(diào)控目的是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，打擊炒房行為，降低居民金融風(fēng)險(xiǎn)等。學(xué)者對(duì)此展開(kāi)了多方論述，如莫家穎等（2015）根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查2011年的數(shù)據(jù)，實(shí)證研究表明，限購(gòu)令的實(shí)施對(duì)于購(gòu)房行為的確存在負(fù)向影響，但與限購(gòu)政策預(yù)期目標(biāo)不一致的是，限購(gòu)政策對(duì)于限購(gòu)范圍內(nèi)家庭購(gòu)房行為的影響并不顯著，而對(duì)于非限購(gòu)范圍內(nèi)家庭購(gòu)房行為的影響顯著。限購(gòu)政策對(duì)于首次購(gòu)房負(fù)向影響顯著，但對(duì)于投資性購(gòu)房需求影響并不顯著。范子英等（2015）利用2011年房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策作為自然實(shí)驗(yàn)，采用倍差法（Difference-in-difference,DID）首先估計(jì)了房產(chǎn)稅對(duì)不同類(lèi)型住房?jī)r(jià)格的影響，進(jìn)而估計(jì)房?jī)r(jià)對(duì)試點(diǎn)城市的居民儲(chǔ)蓄率的影響，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)效應(yīng)，由于2011年的改革對(duì)不同類(lèi)型的住房設(shè)定了不同的免稅方案，因此在大面積住房?jī)r(jià)格下降的同時(shí)，試點(diǎn)城市小面積住房?jī)r(jià)格反而上升；這種結(jié)構(gòu)效應(yīng)對(duì)不同收入群體的居民儲(chǔ)蓄行為產(chǎn)生了不同的影響，對(duì)此他發(fā)現(xiàn)試點(diǎn)城市低收入階層的儲(chǔ)蓄率因此增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)，并且還發(fā)現(xiàn)低收入群體主要是通過(guò)壓縮衣著和交通通信支出，來(lái)提高其儲(chǔ)蓄率水平。朱國(guó)鐘（2013）建立了一個(gè)基于生命周期的動(dòng)態(tài)模型，綜合了人口年齡結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)摩擦、收入和房?jī)r(jià)預(yù)期等因素。通過(guò)對(duì)模型進(jìn)行數(shù)值模擬，發(fā)現(xiàn)如果房?jī)r(jià)能夠永久增長(zhǎng)，那么家庭資產(chǎn)增值會(huì)促進(jìn)國(guó)民消費(fèi)的增長(zhǎng)，即“財(cái)富效應(yīng)”。但是由于房?jī)r(jià)上漲無(wú)法永久持續(xù)，家庭為了購(gòu)房和償還貸款壓縮消費(fèi)，從而造成“房奴效應(yīng)”。利用中國(guó)城市人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，由于在現(xiàn)實(shí)中房?jī)r(jià)的迅速上漲具有不可持續(xù)性，國(guó)民消費(fèi)因而受到明顯抑制。馮科等（2012）參考H.YounKim（1997）的基于數(shù)量的反需求函數(shù)體系，并結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)重新構(gòu)建了反需求函數(shù)；然后在福利分析的基礎(chǔ)上，應(yīng)用幾乎理性需求函數(shù)，并結(jié)合2007～2011年全國(guó)、北京、上海的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，定量分析了房地產(chǎn)限購(gòu)政策對(duì)其他消費(fèi)市場(chǎng)的影響以及產(chǎn)生的社會(huì)福利變化。研究結(jié)果顯示，房地產(chǎn)限購(gòu)政策會(huì)破壞其他消費(fèi)市場(chǎng)的均衡；限購(gòu)政策下的剛性、改善性和投資性房地產(chǎn)需求者均面臨福利損失，但全國(guó)、北京、上海的福利損失結(jié)構(gòu)因房地產(chǎn)需求類(lèi)型而異。總而言之，當(dāng)居民總購(gòu)買(mǎi)力不變，在房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求受限時(shí)，購(gòu)買(mǎi)力可能會(huì)流向其他市場(chǎng)，會(huì)增加其他生活消費(fèi)，釋放一部分原本被購(gòu)房擠壓的購(gòu)買(mǎi)力，因此調(diào)控政策可能促進(jìn)居民日常消費(fèi)。但另一種可能性也是存在的：即住房限購(gòu)令可能會(huì)抑制居民消費(fèi)。原因是當(dāng)住房限購(gòu)令出臺(tái)之后，居民觀察到房?jī)r(jià)上漲得到抑制，認(rèn)為能夠買(mǎi)房的希望增加了，便會(huì)為了買(mǎi)房而儲(chǔ)蓄，從而減少了消費(fèi)，得出住房限購(gòu)令消費(fèi)產(chǎn)生一定抑制作用的結(jié)論。3宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響分析研究3.1國(guó)外研究現(xiàn)狀在對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中關(guān)于宏觀政策的主要區(qū)域影響和效應(yīng)分析方面，F(xiàn)ratantoni等（2001）通過(guò)對(duì)代理VAR模型方法（HAVAR）的研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和投資的區(qū)域效應(yīng)影響之間存在著明顯的主要區(qū)域效應(yīng)差異。Fraser等（2013）通過(guò)使用代理SVAR模型的方法來(lái)分析和考察美國(guó)宏觀政策對(duì)美國(guó)西澳大利亞各行政州房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的區(qū)域影響，其研究結(jié)果顯示：美國(guó)宏觀政策在澳大利亞昆士蘭和美國(guó)西澳大利亞投資中所發(fā)揮的重要作用與其他國(guó)家和地區(qū)的作用存在顯著不同。LynnDJ（2010）也分別利用1999年至2004年的房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)于美國(guó)各個(gè)地區(qū)宏觀政策的預(yù)測(cè)性和區(qū)域效應(yīng)情況展開(kāi)了深入的研究，其中的分析結(jié)果表明在某些國(guó)家和地區(qū)在執(zhí)行所遭受的緊縮性宏觀貨幣政策時(shí)所受到的區(qū)域效應(yīng)影響明顯地要強(qiáng)于其他的地區(qū)。因此，他們充分提出美國(guó)貨幣政策的區(qū)域效應(yīng)情況具有較強(qiáng)的預(yù)測(cè)性，能夠有效地結(jié)合其相應(yīng)措施有效地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)綜合管理。已有研究均初步地發(fā)現(xiàn)了美國(guó)宏觀政策對(duì)于影響房?jī)r(jià)的其他區(qū)域政策波動(dòng)因素效應(yīng)產(chǎn)生影響的可能性存在。然而，政策大幅波動(dòng)的因素只是影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)政策波動(dòng)價(jià)格眾多的決定性政策波動(dòng)因素的一個(gè)。例如，SaF（2010）和HigginsD（2017）通過(guò)長(zhǎng)期的研究充分利用了VAR自回歸的理論模型，證明了寬松的新興市場(chǎng)貨幣政策在美國(guó)/澳大利亞并不是1986-2004年間影響整個(gè)各區(qū)域房?jī)r(jià)大幅變動(dòng)的主要具有決定性的因素，即各州的政策房?jī)r(jià)大幅變動(dòng)主要的因素是通過(guò)該國(guó)家和地區(qū)各州與其他政策波動(dòng)因素之間產(chǎn)生交互作用的。同樣，BrueggemanWB（2010）也通過(guò)長(zhǎng)期的研究充分利用了美國(guó)全局自回歸的理論模型，得出了與他們相同的長(zhǎng)期研究結(jié)論。因此，需要建立一套理論模型體系來(lái)深入研究美國(guó)宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的決定性影響，并在其中引入影響房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)因素才能實(shí)現(xiàn)宏觀政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的良好預(yù)測(cè)與估計(jì)。3.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀考慮到當(dāng)前我國(guó)正在長(zhǎng)期處于新舊經(jīng)濟(jì)動(dòng)能的轉(zhuǎn)換重要時(shí)期，貨幣政策與抑制房?jī)r(jià)的區(qū)域性關(guān)系實(shí)際上具有獨(dú)特的數(shù)學(xué)規(guī)律。一方面，張品一（2020）經(jīng)過(guò)多年的實(shí)證理論研究后分析發(fā)現(xiàn)：其他貨幣的價(jià)格和流動(dòng)性對(duì)于我國(guó)抑制房?jī)r(jià)的影響較大，且實(shí)際的加息和負(fù)利率政策是導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)難以持續(xù)地上漲的主要貨幣政策原因。他們還認(rèn)為在貨幣政策抑制我國(guó)房?jī)r(jià)難以持續(xù)上漲的方面，價(jià)格型的貨幣政策比對(duì)其他貨幣價(jià)格和供應(yīng)量的流動(dòng)性控制的效果更優(yōu)，加息和負(fù)利率能有效地抑制價(jià)格型和我國(guó)東部地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。另一方面，王超（2022）對(duì)價(jià)格型宏觀政策與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的區(qū)域性關(guān)系，使用了全局經(jīng)濟(jì)向量自回歸的模型，來(lái)重點(diǎn)地考察在當(dāng)前的我國(guó)東、中、西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中價(jià)格型宏觀政策的區(qū)域性和差異。研究人員發(fā)現(xiàn)緊縮性貨幣的供應(yīng)量對(duì)宏觀政策具有優(yōu)于其他利率決策工具的異質(zhì)化效果，即房地產(chǎn)投資市場(chǎng)對(duì)于宏觀政策的反應(yīng)對(duì)于區(qū)域性利率差異變化的反應(yīng)更為敏感，而緊縮性利率的異質(zhì)性變動(dòng)雖然也可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)宏觀政策產(chǎn)生一些異質(zhì)化的效果，但是緊縮性的貨幣對(duì)東部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的效果最好。鄭淑霞等（2021）則是結(jié)合全國(guó)30個(gè)地區(qū)（西藏除外）2013—2019年的面板數(shù)據(jù)，采用空間滯后模型，實(shí)證研究影子銀行、土地價(jià)格和兩者的交互項(xiàng)對(duì)我國(guó)各地區(qū)房?jī)r(jià)的影響并分解溢出效應(yīng).結(jié)果表明：兩者與本地區(qū)和相鄰地區(qū)的房?jī)r(jià)皆呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，影子銀行通過(guò)助推地價(jià)從而促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲；地區(qū)房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)的空間依賴(lài)性；控制變量中，人均收入水平與本地區(qū)和相鄰地區(qū)的房?jī)r(jià)呈同向變化；財(cái)政支出對(duì)本地區(qū)和相鄰地區(qū)的房?jī)r(jià)分別呈現(xiàn)出正面和負(fù)面的影響；房地產(chǎn)投資和表內(nèi)信貸僅對(duì)本地區(qū)房?jī)r(jià)具有正向影響.基于此，提出在全面深化改革的形勢(shì)下，考慮多元利益群體，從土地供給、金融監(jiān)管和推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展等方面著力，以促進(jìn)住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)展.朱潤(rùn)梅等（2020）基于我國(guó)30個(gè)省市數(shù)據(jù)建立VAR模型，結(jié)合脈沖響應(yīng)函數(shù)考察房?jī)r(jià)在貨幣供給、利率和信貸規(guī)模沖擊下的非對(duì)稱(chēng)性影響，并深入地探索了我國(guó)的貨幣政策在東、中和西部地區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)效果的影響和差異性。通過(guò)研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)貨幣政策對(duì)于我國(guó)的東部地區(qū)房?jī)r(jià)表現(xiàn)出相對(duì)區(qū)域差異的直接影響，同時(shí)也認(rèn)為通過(guò)信貸緊縮能夠有效抑制房?jī)r(jià)的上漲，而公開(kāi)市場(chǎng)操作和利率等手段對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)效果甚微。同樣從對(duì)房?jī)r(jià)市場(chǎng)供求關(guān)系的復(fù)雜性角度考慮出發(fā)，張中華等人（2013）則是通過(guò)建立了VECM脈沖響應(yīng)模型，結(jié)合脈沖響應(yīng)分析的方法可以用來(lái)深入地研究當(dāng)前的宏觀政策以及在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的沖擊條件下對(duì)我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)的對(duì)供求動(dòng)態(tài)和對(duì)脈沖的反應(yīng)，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的貨幣和信貸對(duì)于我國(guó)房?jī)r(jià)的短期效果影響一般都是正向的。具體而言，在短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中的貨幣供應(yīng)量的效果在短期可能會(huì)逐漸地減弱和增強(qiáng)，而長(zhǎng)期的供應(yīng)量效果則逐漸地減弱。同時(shí)當(dāng)前貨幣的信貸和供應(yīng)量對(duì)于我國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期效果影響也同樣可能一般是正向的，對(duì)于我國(guó)房?jī)r(jià)的短期影響不僅效果可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于當(dāng)前貨幣的信貸和供應(yīng)量的利率，而且效果也可能在長(zhǎng)期具有較強(qiáng)的長(zhǎng)期制約作用；貨幣信貸和利率對(duì)于我國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期效果影響，在短期內(nèi)的可能效果一般是正面的，而長(zhǎng)期則效果可能一般是負(fù)面的，且短期的效果也可能在長(zhǎng)期具有1-2年的短期延遲?；谝陨先齻€(gè)新的貨幣政策脈沖響應(yīng)分析工具的綜合作用特點(diǎn)，他們一致地認(rèn)為三個(gè)貨幣政策分析工具應(yīng)該把三個(gè)新的貨幣政策分析工具很好地組合在一起來(lái)進(jìn)行綜合使用。總而言之，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，其自身的和諧及可持續(xù)發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展而言有著極為重要的意義。然而在近些年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的火熱使得越來(lái)越多的企業(yè)投入其中，且又因經(jīng)濟(jì)、政策、區(qū)位、人口等各方面的因素使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格始終居高不下，并呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，特別是在目前社會(huì)階段，高昂的房?jī)r(jià)已然是對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，對(duì)社會(huì)而言亦是弊大于利，且不合理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及房?jī)r(jià)漲幅只會(huì)給人們帶來(lái)更大的生活及工作壓力，其影響因素方面，亦是包括生產(chǎn)總值、市場(chǎng)供需、收入消費(fèi)水平以及住房公積金等多種組成部分，且不同因素亦是會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格產(chǎn)生不同影響，個(gè)別因素之間往往還會(huì)存在一定的聯(lián)系，如人口數(shù)量的變化往往會(huì)作用于市場(chǎng)進(jìn)而影響供需的比例調(diào)節(jié)。也正因此，為了促進(jìn)東全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就勢(shì)必需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的漲幅進(jìn)一步加以控制。參考文獻(xiàn)[1]莫家穎,弋代春.限購(gòu)政策對(duì)中國(guó)住房消費(fèi)性與投資性需求的影響研究[J].投資研究,2015,34(10):110-123.[2]范子英,劉甲炎.為買(mǎi)房而儲(chǔ)蓄——兼論房產(chǎn)稅改革的收入分配效應(yīng)[J].管理世界,2015,(05):18-27+187.[3]顏色，朱國(guó)鐘.“房奴效應(yīng)”還是“財(cái)富效應(yīng)”?——房?jī)r(jià)上漲對(duì)國(guó)民消費(fèi)影響的一個(gè)理論分析[J].管理世界，2013,(03):34-47.[4]馮科,何理.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“限購(gòu)政策”研究——基于反需求函數(shù)的理論與經(jīng)驗(yàn)分析[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài),2012,(02):53-60.[5]Fratantoni,MC.Homeownership,committedexpenditurerisk,andthestockholdingpuzzle.[J].OxfordEconomicPapers,2001.[6]HughesF,MossA.Listedrealestateasadiversifier[J].Professionalinvestor,2013,23(3):24-28.[7]LynnDJ,WangT.EmergingMarketRealEstateInvestment(InvestinginChina,India,andBrazil)||FundamentalsofRealEstateInvestment[J].2010,10.1002/9781118267448:1-11.[8]SaF,WieladekT.Monetarypolicy,capitalinflowsandthehousingboom[J].BankofEnglandworkingpapers,2010.[9]Pen