萬里揚(yáng)：土地估價(jià)報(bào)告

金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司土土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：浙江萬里揚(yáng)股份有限公司位于金華市賓虹西路3999號(hào)工業(yè)用地用于政府收回的國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估受托估價(jià)單位：金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：金華市華誠(2023)估字第491號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：二〇二三年十二月八日聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓土地估價(jià)報(bào)告一、估價(jià)項(xiàng)目名稱委托方因國有建設(shè)用地使用權(quán)政府收回的需要，委托我公司對浙江萬里揚(yáng)股份有限公司位于金華市賓虹西路3999號(hào)工業(yè)用地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為政府收回土地提供國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格參考依四、估價(jià)期日二○二三年二月二十八日(現(xiàn)場勘查日)二○二三年二月二十八日至二○二三年十二月八日本次估價(jià)對象位于金華市賓虹西路3999號(hào)，土地使用權(quán)證載總面積261844.43平方米(土地出讓合同面積272297.00平方米),系國有出讓用地。根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)依據(jù)，結(jié)合委托方提供的資料及現(xiàn)場勘查情況，確定本次估價(jià)的地價(jià)定義。1.宗地用途設(shè)定：根據(jù)委托方提供的待估宗地產(chǎn)權(quán)證資料，證載土地用途為工業(yè)用地，實(shí)際用途為工業(yè)，本次估價(jià)設(shè)定土地用途為工2.開發(fā)程度設(shè)定：估價(jià)對象實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司(即通路、通電、通上水、通下水、通訊)和宗地紅線內(nèi)場地平整，根據(jù)本次估價(jià)目的，設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(即通路、通電、通上水、通下水、通訊)和宗地紅線內(nèi)場地平整。3.國有建設(shè)用地使用權(quán)年限設(shè)定：待估宗地為國有出讓用地，土地終止日期為2053年12月24日，至估價(jià)期日，剩余土地使用年限為30.8年，根據(jù)估價(jià)目的，本次估價(jià)按待估宗地剩余土地使用年限設(shè)定為30.8年。4.國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格類型設(shè)定：至估價(jià)期日，待估宗地為國有出讓土地，故本次評(píng)估的價(jià)格類型設(shè)定為剩余土地使用年限條件下的國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。5.土地利用和規(guī)劃條件設(shè)定：至估價(jià)期日，經(jīng)估價(jià)師現(xiàn)場勘查，待估宗地現(xiàn)狀已開發(fā)完成，宗地內(nèi)共建有多幢房屋建筑物，根據(jù)委托方提供的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》及現(xiàn)場測量，地上房屋總建筑面積153976.74平方米，其中證載房屋總建筑面積143241.11平方米，委托方擬按宗地利用現(xiàn)狀收回，因此本次評(píng)估按宗地現(xiàn)狀利用條件設(shè)定。6.估價(jià)期日設(shè)定：根據(jù)委托要求，約定估價(jià)期日為二O二三年二月二十八日，也是本次估價(jià)人員現(xiàn)場勘查日，故本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)期日為二〇二三年二月二十八日。綜上所述，本次估價(jià)的土地使用權(quán)價(jià)格即為上述設(shè)定用途、開發(fā)程度、土地使用年限及利用條件下于估價(jià)期日二O二三年二月二十八七、價(jià)格結(jié)果經(jīng)過估價(jià)人員現(xiàn)場勘察、市場分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的土地評(píng)估方法，評(píng)估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓2金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司條件下、估價(jià)期日為2023年02月28日的國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)政府收回價(jià)格，結(jié)果如下：土地出讓合同面積：272297.00m2(其中證載261844.43m2)單位地價(jià)：475元/m2(估價(jià)結(jié)果詳見《土地估價(jià)結(jié)果-覽表》)估價(jià)師姓名王勇明估價(jià)師證書號(hào)王旭霞2011330048九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字或蓋章：金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司二〇二三年十二月八日聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓3電話/傳真地估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu)：金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司估價(jià)期日：2023年02月28日估價(jià)目的：政府收回估價(jià)報(bào)告編號(hào)：金華市華誠(2023)估字第491號(hào)地號(hào)宗編估價(jià)期日的估價(jià)期日的估價(jià)期日(年)同面積(m2)(元/m2)(元)地度土程證載實(shí)際設(shè)定規(guī)劃實(shí)際設(shè)定1西路3999號(hào)市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第工業(yè)工業(yè)工業(yè) 宗地紅線內(nèi)平整內(nèi)平整(其中證載規(guī)劃限制影響土地價(jià)格的市政供電市政供水市政排水市政通訊無無詳見估價(jià)報(bào)告詳見估價(jià)報(bào)告二、其他需要說明的事項(xiàng)：1、本估價(jià)結(jié)果是待估宗地在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件的國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格，當(dāng)評(píng)估期日、2、本估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào)告設(shè)定的評(píng)估目的服務(wù)，即對浙江萬里揚(yáng)股份有限公司位于金華市賓虹西路3999號(hào)工業(yè)用地用于政府收回的國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行了價(jià)格評(píng)估，為政府?dāng)M收回工業(yè)用地提供土地使用權(quán)價(jià)格參考依據(jù)，當(dāng)用于其它目的，則本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果無效。聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓4電話/傳真、委托評(píng)估方委托方：金華市婺城新城區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)聯(lián)系地址：金華市婺城區(qū)臨江東路1000號(hào)聯(lián)系人：劉先生聯(lián)系電話：82216018待估宗地位于金華市賓虹西路3999號(hào)，土地所有權(quán)屬國有，使用權(quán)屬浙江萬里揚(yáng)股份有限公司，使用權(quán)類型出讓，土地用途為工業(yè)用地，土地證載面積261844.43平方米(土地出讓合同面積272297.00平方米),本次評(píng)估剩余土地使用年限為30.8年。開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(即通路、通電、通上水、通下水、通訊)和宗地紅線內(nèi)場地平整，本次估價(jià)范圍僅為土地使用權(quán)價(jià)格，不包含宗地內(nèi)建筑物及相關(guān)附屬設(shè)施價(jià)值。1、不動(dòng)產(chǎn)登記狀況浙(2017)金華市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0024872號(hào)金華市賓虹西路3999號(hào)浙江萬里揚(yáng)股份有限公司不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)國有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓/自建房工業(yè)用地/工業(yè)廠房面積土地使用權(quán)面積261844.43m2/房屋建筑面積143241.11m國有建設(shè)用地使用權(quán)2053年12月24日止附記整幅宗地四至為東至白沙溪，南至330國道，西至330國道 聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓5土地估價(jià)報(bào)告土地估價(jià)報(bào)告3307022009A21068),待估宗地原始出讓土地面積分別為215251平方米、57046平方米，合計(jì)272297平方米根據(jù)《2021年金華市區(qū)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果匯總》,待估宗地所處區(qū)域?yàn)榻鹑A市城區(qū)IV級(jí)工業(yè)用地，基準(zhǔn)地價(jià)300元/平方米。1)土地所有權(quán)：國家所有。2)土地使用權(quán)：浙江萬里揚(yáng)股份有限公司，至估價(jià)期日，待估宗地土地剩余使用年限為30.8年。3)土地他項(xiàng)權(quán)利：估價(jià)作業(yè)期間，待估宗地可能存在抵押、租賃等他項(xiàng)權(quán)利的限制，但本次評(píng)估政府?dāng)M收回的完全產(chǎn)權(quán)下的土地使用權(quán)價(jià)格，因此無需考慮他項(xiàng)權(quán)利因素。委估宗地權(quán)屬來源合法、產(chǎn)權(quán)清楚。根據(jù)委托方提供的資料及經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查，待估宗地開發(fā)程度為宗地外“五通”(即通路、通電、通上水、通下水、通訊)及宗地內(nèi)場地平整，待估宗地內(nèi)建有多幢建筑物，至估價(jià)期日房屋建筑物維護(hù)良好，能正常使用。1.城市資源狀況①地理位置金華市位于浙江省中部，為省轄地級(jí)市，以境內(nèi)金華山得名。界西連衢州，北接紹興、杭州。南北跨度129公里，東西跨度151公里，土地面積10918平方公里。金華地處沿海開放城市的扇形腹地，位于以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)與內(nèi)陸腹地的結(jié)合部，可以直接吸聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓6收浦東開發(fā)區(qū)和杭州、寧波、溫州等省內(nèi)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的輻射，并成為閩浙皖贛四省廣大腹地的二傳手。金華被定為浙江省重要的交通樞紐和中西部地區(qū)的中心城市。金華市地貌以金衢盆地東段為主體，四周分布著武義、永康、南馬、浦江、墩頭等小盆地，構(gòu)成環(huán)狀相間的盆地群。盆地底部廣泛分布著起伏的低丘崗地，海拔一般在50-150米，形成了著名的紅層盆地。盆地中部為江河沖積平原，寬窄不一，主要分布在金華江，蘭江霞嶺山脈的余脈，海拔500-1000米。位于武義、金華、遂昌交界的牛頭山，主峰海拔1560.2米，為全市最高峰。北部以低山丘陵為主，大部分海拔為500-1000米，金華北山1312米，為北部最高峰。金華但時(shí)空分布不均，盆地小氣候多變，垂直差異明顯，災(zāi)害性天氣頻繁。不均勻，利用率較低。江河主要有蘭江、金華江、東陽江、武義江、浦陽江等，集雨面積在100平方公里以上江溪有四十多條。③城市性質(zhì)金華市區(qū)位于浙江省中部偏西，金衢盆地的東部，義烏江和武義江的匯合處，建城區(qū)面積已達(dá)30平方公里，是浙江省交通樞紐，是市域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。金華市區(qū)環(huán)境優(yōu)美，北側(cè)有國家級(jí)風(fēng)景區(qū)——雙龍風(fēng)景區(qū)，市區(qū)九七年又建成了人工湖，使市區(qū)環(huán)境質(zhì)量大為改善。交通發(fā)達(dá)，北有浙贛鐵路復(fù)線橫貫區(qū)內(nèi)，西有金嶺支線接軌，延伸東南方向的金溫鐵路，公路四通八達(dá)，金麗、金衢、金義三條公路會(huì)于區(qū)內(nèi)。近年來，金華市區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施投入增加，供水、供電、聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓7金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司供氣、電訊等基礎(chǔ)條件改善，尤其是道路新建改造工程加快，提高了城市用地質(zhì)量。已形成了以金融、建材、機(jī)電等產(chǎn)業(yè)為主，其他產(chǎn)業(yè)門類齊全的工業(yè)化城市。近幾年的GDP平均增長維持在10%左右，城鎮(zhèn)人均住房面積超過51平方米?，F(xiàn)城市用地結(jié)構(gòu)不斷趨向合理化。④行政區(qū)劃金華市總面積10918平方公里，金華市設(shè)婺城、金東2個(gè)市轄區(qū)轄武義、浦江、磐安3縣及蘭溪、義烏、東陽、永康4市，市區(qū)包括婺城、金東2區(qū)，位于市域中西部，東接義烏、南連武義、西鄰蘭溪，西南與遂昌交界，其中婺城區(qū)轄9個(gè)鎮(zhèn)、9個(gè)鄉(xiāng)、9個(gè)街道辦事處，金東區(qū)轄8個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)、2個(gè)街道辦事處。2022年末，全市常住人口為712.7萬人，其中城鎮(zhèn)人口為494.3萬人，農(nóng)村人口為218.4萬人。全市常住人口婺城區(qū)97.2萬人(開發(fā)區(qū)48.7萬人)、金義新區(qū) (金東區(qū))51.7萬人、蘭溪市57.8萬人、義烏市188.8萬人、東陽市108.9萬人、永康市97.3萬人、武義縣46.9萬人、浦江縣46.3萬人和磐安縣17.8萬人。2.不動(dòng)產(chǎn)制度與市場狀況①工業(yè)用地制度和政策國務(wù)院于2006年9月5日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國發(fā)31號(hào))明確規(guī)定，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，嚴(yán)禁非法低價(jià)出讓工業(yè)用地。為貫徹落實(shí)國務(wù)院國發(fā)[2006]31號(hào)文件，全面推進(jìn)和規(guī)范全省的工業(yè)用地招拍掛出讓工作，浙江省政府辦公廳于2006年12月下發(fā)了《浙江省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于全面實(shí)行工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓實(shí)施意見(試行)的通知》(浙政辦發(fā)[2006]150號(hào)),對建立健全工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的有關(guān)問題作了進(jìn)一步的明確，包括嚴(yán)格工業(yè)用地供應(yīng)政策、編制工業(yè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃、健全工業(yè)用地供應(yīng)信息公示制度、聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓8金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司實(shí)施工業(yè)用地公開出讓制度、健全建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)果公示制度、加大工業(yè)用地開發(fā)利用監(jiān)管力度、引導(dǎo)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)等。為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓網(wǎng)上交易行為，促進(jìn)土地市場健康發(fā)展，浙江省國土資源廳于2017年6月28日公布了《浙江省國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓網(wǎng)上交易規(guī)則(試行)》(浙土資規(guī)〔2017〕4號(hào)),國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓全面實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上交易。②房地產(chǎn)市場狀況2022年這一年，金華樓市的命運(yùn)頗為跌宕。受經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、疫情反復(fù)、土拍遇冷等多方面因素影響，市場回暖之路面臨前所未有的挑戰(zhàn)。同時(shí)，從年初到年尾，調(diào)控政策及信貸環(huán)境不斷優(yōu)化，政策端利好層層加碼，又處處蘊(yùn)含生機(jī)。a.房地產(chǎn)市場據(jù)金華市房地產(chǎn)交易辦證中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年1月至12月份，金華市區(qū)新建商品房共成交17290套，同比去年下跌22%;成交總面積177.4萬m2,同比去年下降24%;成交總金額285.2億元。二手房共成交11474套，同比去年下跌45.2%;成交總面積143.8萬m2,同比去年下降44.8%;成交總金額157.5億元。成交量回落到八年前。2022年金華市區(qū)成交住宅13741套、138.5萬m2,同比下降14%何18%,成交規(guī)?；芈渲?年前，成交金額268億元，同比下降16%,成交均價(jià)19350元/m2,同比上升3%。雖然限購、限售、限價(jià)政策逐步取消，房貸利率+首付比例下調(diào)，契稅補(bǔ)貼和購房補(bǔ)貼齊放，售樓部優(yōu)惠力度加大，但實(shí)際市場提振作用有限，購房者信心不足，觀望情緒加重，市區(qū)一二手房繼續(xù)探底，持續(xù)保持開盤去化率持續(xù)走低。2022年金華市區(qū)共有3858套商品住宅集中開盤，其中開盤去化807套，開盤去化率為21%,同比下降32%,聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓9金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司受停供潮以及大庫存壓力影響，自6月后市區(qū)開票去化率持續(xù)走低。商品住宅供求平衡。2022年市區(qū)共有12991套商品住宅領(lǐng)取預(yù)售證，成交13741套，供求比為0.95,整體供求相對平衡，與2021年相比有所下降，供過于求趨勢有所減緩，主要由于2022年供應(yīng)量下降明顯，同比下降37%,下降幅度超過成交降幅?？墒蹘齑婢虞^高水平。從2022年市區(qū)庫存走勢來看，商品房可售庫存呈前降后升的趨勢，主要是因?yàn)?021年成交房源滯后備案，導(dǎo)致6月成交去化虛高。2022年年底市區(qū)商品房可售庫存2.78萬套，商品住宅可售庫存1.23萬套，去化周期分別為18.3個(gè)月和8.4個(gè)月其中婺城區(qū)和金義新區(qū)商品住宅庫存分列前二。廣義庫存去化壓力大。2022年金華市區(qū)商品住宅總庫存呈直線上升趨勢，住宅總庫存492萬m2,同比上升25%。按照近一年去化速度，市區(qū)去化周期為43.7個(gè)月，去化周期過長，樓盤間銷售競爭凸顯，尤其是庫存量高、去化速度慢的近郊區(qū)域，例如金義新區(qū)和婺城二手房成交年底翹尾。2022年市區(qū)二手房成交9805套，成交均價(jià)9228元/m2,價(jià)格保持相對穩(wěn)定趨勢。其中12月份二手房成交977套，環(huán)比增加38%,同比增加10%,二手房成交量聯(lián)系三個(gè)月回升，可見市區(qū)針對購買二手房按契稅計(jì)稅金額的1%給予補(bǔ)貼政策仍在持b.土地市場金華市經(jīng)營性用地年度出讓金位列全省第三，集中供地總數(shù)遞減，成交總價(jià)下降明顯，以國企托底拿地為準(zhǔn)。年度出讓金排全省第三。金華市共成交573宗經(jīng)營性用地，位居全省第一，出讓金額為750億元，位列全省第三，出讓面積14173畝建筑面積1815萬/m2,均位于全省第一，成交樓面價(jià)為4132元/m2,聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓10金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司位于全省第七。集中供地宗數(shù)遞減。2022年金華市區(qū)共成交住宅用地49宗、3334.7畝，建筑面積432萬m2,,成交規(guī)模分別上升96%、26%和25%。全年除2021年掛牌在2022年成交地塊外，共進(jìn)行5次集中供地。分批次來看，成交規(guī)模逐步變小、批次變多，與當(dāng)前市場行情下降相關(guān)。量價(jià)同步下降明顯。2022年金華市區(qū)住宅用地成交總價(jià)202億元，成交樓面價(jià)4680元/m2,同比分別下降34%、45%,成交溢價(jià)率為0.76%,同比下降27.8%。下降原因主要是因?yàn)榘仓梅勘壤岣咭约笆袌稣w下行，2022年共成交拆遷安置用地15宗，相比去年的1宗有大幅度提高，而拆遷安置用地與純住宅用地成交樓面價(jià)差距約為5638元/m2。此外市場下行成交熱度降低，金華市區(qū)住宅(不含拆遷安置用地)成交樓面價(jià)7120元/m2,同比下降19%。從區(qū)域來看，多湖中央商務(wù)區(qū)純住宅成交樓面價(jià)降幅約30%,湖海塘降幅約20%。地方國企托底為主。2022年金華市區(qū)住宅用地近八成由本土國企競得，成交金額153.1億元，大中型國央企僅在市區(qū)競得1宗地塊，品牌民企“消失”,無論是品牌房企還是大型國央企對金華市區(qū)投資意愿減弱。國企托底拿地主要有兩個(gè)原因：一方面是由于融資困難+銷售放緩雙重因素增加資金壓力，部分民企身陷自救風(fēng)險(xiǎn)；另一方面由于作為拿地主力的大型國央企聚焦于經(jīng)濟(jì)核心、能級(jí)高的城市。2023年，在疫情管控優(yōu)化趨勢下，經(jīng)濟(jì)增速有望快速提升，財(cái)政政策更加積極，貨幣政策更重精準(zhǔn)。房地產(chǎn)金融支持力度不斷加大，因城施策政策持續(xù)發(fā)力，但市場未明顯回暖下房企資金壓力仍大，國企市場份額進(jìn)一步提升。土地區(qū)域分化依然凸顯，土地市場熱度總體趨冷，樓市格局產(chǎn)生變化。為保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康，未來政府將會(huì)加強(qiáng)土地招商并按需供地，鼓勵(lì)城投與房企合作，加快推進(jìn)城市更新，促使房地產(chǎn)市場有序發(fā)展。聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓11金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司3.產(chǎn)業(yè)政策為進(jìn)一步提高市區(qū)節(jié)約集約用地水平，金華市人民政府于2012年6月正式發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步提高市區(qū)節(jié)約集約用地水平的實(shí)施意見》(金政發(fā)[2012]84號(hào))。提高準(zhǔn)入門檻，通過聯(lián)評(píng)聯(lián)審擇優(yōu)入園。該《意見》對工業(yè)用地出讓管理和項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻明確規(guī)定，新出讓工業(yè)用地的項(xiàng)目必須符合國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄，嚴(yán)禁向淘汰類工業(yè)項(xiàng)目供地，從嚴(yán)控制限制類工業(yè)項(xiàng)目供地。對新增項(xiàng)目建立分級(jí)聯(lián)評(píng)聯(lián)審制度，由經(jīng)信部門會(huì)同相關(guān)部門對新引進(jìn)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)政策、投資規(guī)模、產(chǎn)出密度、能耗排放等進(jìn)行審核把關(guān)，并落實(shí)項(xiàng)目實(shí)施的考核責(zé)任。使用新增建設(shè)用地的項(xiàng)目，其投入產(chǎn)出規(guī)模原則上投資額1億元以上，年產(chǎn)值兩億元以上，投資強(qiáng)度300萬元/畝以上，達(dá)產(chǎn)后年稅收10萬元/畝以上。高新技術(shù)、高成長性、高產(chǎn)出效益的項(xiàng)目投資規(guī)?？蛇m當(dāng)放寬。掛牌出讓工業(yè)用地的底價(jià)原則上不得低于各地最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，確實(shí)需以低于最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓的地塊，應(yīng)報(bào)市國土資源局審核后報(bào)市政府同意。根據(jù)不同行業(yè)工業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)周期，可實(shí)行工業(yè)用地區(qū)別年限出讓制度和相應(yīng)地價(jià)。實(shí)現(xiàn)閑置低效土地二次開發(fā)。據(jù)有關(guān)規(guī)定，下列土地可列入二次開發(fā)范圍：城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；不符合國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向、安全生產(chǎn)、環(huán)保要求的產(chǎn)業(yè)用地；建設(shè)用地利用強(qiáng)度明顯低于節(jié)約集約用地控制指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)用地；布局散亂、條件落后，城鄉(xiāng)規(guī)劃確定需要改造的舊住宅區(qū)、城中村用地；經(jīng)市、區(qū)政府、金華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)定為低效利用的其他建設(shè)用地等。閑置低效用地二次開發(fā)采取多種方式：對企業(yè)因項(xiàng)目、資金、預(yù)期效益等原因，無法按照原土地出讓合同或劃撥決定書約定開發(fā)的產(chǎn)業(yè)用地，市、區(qū)政府、金華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)可采取協(xié)商收回土地使用權(quán)后，聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓12依法重新組織土地使用權(quán)出讓。對企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后，已投入一定的資金進(jìn)行土地開發(fā)，用地已經(jīng)滿足轉(zhuǎn)讓條件，但因項(xiàng)目、資金、預(yù)期效益等原因，短期內(nèi)難以繼續(xù)開發(fā)或達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的，鼓勵(lì)企業(yè)依法流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)。對舊城區(qū)改建需要異地搬遷的符合國家產(chǎn)業(yè)政策的工業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)市、區(qū)政府依法批準(zhǔn)收回原國有土地使用權(quán)的，可以協(xié)議方式為原土地使用權(quán)人異地置換安排工業(yè)用地。對工業(yè)企業(yè)利用現(xiàn)有廠房、土地開展技術(shù)改造并符合規(guī)劃確定建設(shè)控制指標(biāo)的，在不改變土地用途的前提下實(shí)施拆建、改擴(kuò)建、加層改造、利用地下空間等途徑提高土地投資強(qiáng)度、利用效率和容積率的，不增收土地價(jià)款。對企業(yè)利用已有存量土地和原廠房興辦服務(wù)業(yè)，可保留其工業(yè)用途不變，經(jīng)規(guī)劃、國土部門批準(zhǔn)后使用，并按規(guī)定繳納國有土地收益金華市將探索建立節(jié)約集約用地長效機(jī)制。各開發(fā)區(qū)根據(jù)合同協(xié)議約定的投資強(qiáng)度畝產(chǎn)稅收等指標(biāo)，加強(qiáng)對工業(yè)項(xiàng)目用地竣工進(jìn)行復(fù)核；國土部門建立建設(shè)用地供應(yīng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)；發(fā)改和經(jīng)信部門加強(qiáng)對新出讓工業(yè)用地項(xiàng)目和閑置低效用地二次開發(fā)工業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)政策和投入產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督，防止出現(xiàn)新的閑置低效用地。與此同時(shí)，實(shí)施差別化土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對企業(yè)閑置低效用地，加大土地使用稅、房產(chǎn)稅征收力度；對閑置低效用地二次開發(fā)的政府鼓勵(lì)類或重點(diǎn)扶持類項(xiàng)目，可以按照稅法規(guī)定給予減免企業(yè)所得稅、土地使用稅的優(yōu)惠政策。對電解鋁、鐵合金、電石、燒堿、水泥、鋼鐵、黃磷、鋅冶煉8個(gè)行業(yè)實(shí)行差別電價(jià)政策。對能源消耗超過現(xiàn)有國家和省級(jí)單位產(chǎn)品能耗(電耗)限額標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)和產(chǎn)品執(zhí)行懲罰性電價(jià)。對醫(yī)藥、化工、造紙、印染、制革、冶煉等高污染、高水耗行業(yè)，進(jìn)一步完善差別水價(jià)政策。環(huán)保部門要依法堅(jiān)決淘汰污染嚴(yán)重效益低下企業(yè)，為新建項(xiàng)目騰出環(huán)境容量和用地空間。金融部門要嚴(yán)格工業(yè)項(xiàng)目貸款管聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓13金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司理，不向違法用地及閑置土地的項(xiàng)目提供貸款支持。市財(cái)政每年安排一定資金作為節(jié)約集約用地專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)基金，用于獎(jiǎng)勵(lì)集約用地經(jīng)濟(jì)效益好的企業(yè)，并優(yōu)先考慮安排企業(yè)擴(kuò)展再生產(chǎn)用地。對畝產(chǎn)稅收低于兩萬元的企業(yè)，原則上不予享受市、區(qū)出臺(tái)的財(cái)政優(yōu)惠政策。4.城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的《浙江省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》中，將金華列為了全省三大經(jīng)濟(jì)主區(qū)、兩大經(jīng)濟(jì)亞區(qū)之一的金華亞區(qū)中心。根據(jù)2002年經(jīng)省政府批準(zhǔn)的《金華市城市總體規(guī)劃》和《浙中城市群發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》,金華將利用區(qū)域優(yōu)勢最終形成輻射浙江中西部和“四省九地市協(xié)作區(qū)”的區(qū)域性中心城市——金華都市區(qū)，以及長三角重要的先進(jìn)制造業(yè)基地，金衢麗產(chǎn)業(yè)帶核心區(qū)，浙江中西部地區(qū)的交通信息樞紐、商貿(mào)金融與現(xiàn)代物流集聚區(qū)、科技教育文化中心。努力構(gòu)筑起“一主(金華市區(qū))二副(義烏、永康城區(qū))、三塊 (金(華)蘭(溪)城市板塊、義(烏)東(陽)浦(江)城市板塊、永(康)武(義)城市板塊)四軸(杭金衢高速公路沿線城市聚合軸、金麗溫高速公路沿線城市發(fā)展軸、浦義東城鎮(zhèn)密集發(fā)展軸、永東一線公路沿線城鎮(zhèn)密集發(fā)展軸)”的浙中城市群結(jié)構(gòu)框架。5.社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況2022年金華市全面落實(shí)“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”的重要要求，全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的韌性、協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性持續(xù)增強(qiáng)，人民生活持續(xù)改善，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量繼續(xù)好轉(zhuǎn)，社會(huì)治理體系和治理能力實(shí)現(xiàn)新提升。2022年金華市全市地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)為5562.47億元，同比增長2.5%,其中第一產(chǎn)業(yè)161.77億元，增長1.9%;第二產(chǎn)業(yè)2328.48億元，增長3%;第三產(chǎn)業(yè)3072.22億元，增長2.1%。全市人均GDP為78086元(按年平均匯率折算為11609美元),增長2.0%。第一、聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓14電話/傳真華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司土地估價(jià)報(bào)告二、三產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為2.3%、49.2%、48.5%,三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)為2.9:41.9:55.2。2022年全市一般公共預(yù)算收入489.16億元，自然口徑下降0.6%。全市一般公共預(yù)算支出830.4億元，增長4.8%;全市累計(jì)組織各項(xiàng)稅費(fèi)收入1922.97億元，同比增長9.6%。其中：稅收收入741.96億元，自然口徑同比下降6.6%;非稅收入777.53億元，同比增長26.3%;社保費(fèi)收入(含職業(yè)年金)403.49億元，同比增長17.0%;市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年同期上漲1.9%,漲幅比上年同期高0.5個(gè)百分點(diǎn)；年末全市擁有戶籍人口496.87萬人，比上年增加1.48萬人；全市城鎮(zhèn)化率為69.4%,比上年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)12.82萬人；城鎮(zhèn)失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)4.29萬人，再就業(yè)人數(shù)比上年增長60.1%;全市農(nóng)林牧漁業(yè)增加值167.39億元，增長2.0%;全市規(guī)模以上工業(yè)增加值1205.6億元，比上年增長3.6%,分行業(yè)看，在33個(gè)行業(yè)大類中，12個(gè)行業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)正增長，其中電氣機(jī)械和器材制造業(yè)增長41.1%,汽車制造業(yè)增長40.5%,分經(jīng)濟(jì)類型看，國有及國有控股企業(yè)增長5.8%,民營企業(yè)增長4.3%,港澳臺(tái)及外商投資企業(yè)下降14.6%,全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成銷售產(chǎn)值6769.9億元，其中，出口交貨值1678.6億元；全市建筑業(yè)增加值308.30億元，比上年增長4.8%。資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)1239家，房屋施工面積29169萬平方米，其中新開工面積6022萬平方米；全年建筑業(yè)入庫稅收86.23億元，同比下降3.5%,占稅收總收入的11.6%;全市固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)比上年增長13.5%,其中，民間投資增長12.0%,生態(tài)環(huán)保、城市更新和水利設(shè)施投資增長30.6%,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增長19.1%,交通投資增長6.4%;全市累計(jì)完成城市更新投資940.09億元，其中啟動(dòng)1平方公里以上重點(diǎn)片區(qū)項(xiàng)目42個(gè)，完成投資591.29億元；累計(jì)拆除面積356.67萬平方米。全市共有15個(gè)城鄉(xiāng)風(fēng)貌樣板區(qū)、9個(gè)聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓15電話/傳真華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司未來社區(qū)通過省級(jí)考核驗(yàn)收。16個(gè)美麗城鎮(zhèn)、2個(gè)山區(qū)縣城所在街道獲評(píng)省級(jí)樣板；全市房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積3238.93萬平方米，下降10.3%;竣工面積201.27萬平方米，下降4.3%。全市商品房銷售面積460.33萬平方米，下降36.4%;其中住宅銷售面積398.96萬平方米，下降36.8%;全市共建設(shè)籌集保租房73719套(間),穩(wěn)妥實(shí)施棚戶區(qū)改造，新開工棚改安置房22953套，基本建成棚改安置房4188套。全市發(fā)放公租房租賃補(bǔ)貼22013戶，開工建設(shè)老舊小區(qū)102個(gè)、336棟，完成加裝電梯44臺(tái)；全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額2965.30億元，增長2.9%;全市完成貨物貿(mào)易進(jìn)出口總額6838.7億元，比上年增長16.3%,其中，出口總額5956.6億元，增長11.8%;進(jìn)口總額882.2億元，增長59.4%。全年有進(jìn)出口實(shí)績企業(yè)14310家，比上年凈增1334家；全市全體居民人均可支配收入58080元，比上年增長3.9%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入69626元，增長3.3%;農(nóng)村居民人均可支配收入35630元，增長5.7%;全體居民人均生活消費(fèi)支出38371元，增長5.2%。其中城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出45061元，增長4.7%,農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出25364元，增長6.5%。(二)區(qū)域因素待估宗地位處金華市婺城區(qū)臨江工業(yè)區(qū)，隸屬金華市婺城新城區(qū)。婺城新區(qū)是根據(jù)金華市委市政府“一中兩翼兩三角”發(fā)展戰(zhàn)略和婺城區(qū)先進(jìn)城市經(jīng)營理念誕生的一座新興現(xiàn)代化城市。城市定位為：工業(yè)新城、商貿(mào)新城、人居生態(tài)新城。分中心綜合區(qū)、乾西生活區(qū)、高教園區(qū)、白龍橋生活區(qū)、柵川工業(yè)園區(qū)、洞溪工業(yè)區(qū)、臨江工業(yè)區(qū)、郭蓉休閑區(qū)、清潭休閑區(qū)八大功能區(qū)建設(shè)。開發(fā)建設(shè)范圍東至浙贛鐵路及市開發(fā)區(qū)，南至長山鄉(xiāng)，西至市區(qū)三環(huán)線，北與竹馬鄉(xiāng)相鄰，規(guī)劃面積89KM2,轄白龍橋鎮(zhèn)、乾西鄉(xiāng)和聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓16金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司城北綜合園區(qū)，距市中心8公里，是浙江省金華市區(qū)的重要組成部分，是婺城區(qū)新的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心。一座現(xiàn)代化的工業(yè)新城。工業(yè)園區(qū)規(guī)劃總面積22.7KM2。其中臨江工業(yè)分區(qū)6.7平方公里，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為汽摩配、五金工量具、醫(yī)藥食品等行業(yè)；洞溪工業(yè)分區(qū)以生產(chǎn)經(jīng)營汽配行業(yè)為主，已經(jīng)聚集了100多家汽配生產(chǎn)企業(yè)。①道路通達(dá)狀況道路條件：區(qū)域內(nèi)主要以賓虹西路、330國道等為主要交通道路，道路路況較優(yōu)，通達(dá)度高，對外交通便捷。②交通管制狀況待估宗地所在區(qū)域無特殊交通管制。③對外交通狀況區(qū)域?qū)ν庵饕煌ǜ傻罏橘e虹西路、330國道，距滬昆高速公路蘭溪互通約5公里，區(qū)域綜合對外交通狀況一般。3、基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價(jià)對象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施為“五通”標(biāo)準(zhǔn)，即具備了通路、通電、通上水、通下水、通訊。待估宗地所在區(qū)域?yàn)榕R江工業(yè)區(qū)，沿主干道兩側(cè)分布大量大中小工業(yè)企業(yè)，為臨江工業(yè)區(qū)相對較為密集區(qū)域之一，但待估宗地所在小區(qū)域內(nèi)工業(yè)集聚程度一般。5、周圍土地利用情況根據(jù)金華市人民政府《金華市土地利用總體規(guī)劃》待估宗地所在區(qū)域?yàn)楣I(yè)園區(qū)，以發(fā)展工業(yè)為主，總體規(guī)劃對用地類型無限制，對利用強(qiáng)度無限制。聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓17金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司6、宗地自然、利用限制條件區(qū)域土地承載力高，地勢平坦，無特殊土地利用限制。根據(jù)《2021年金華市區(qū)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果匯總》,確定待估宗地為城區(qū)IV級(jí)工業(yè)用地。待估宗地位于金華市賓虹西路3999號(hào)，土地用途工業(yè)用地，土地面積為261844.43平方米(土地出讓合同面積272297.00平方米),土地開發(fā)程度為宗地外“五通”(即通路、通電、通上水、通下水、通訊)和宗地內(nèi)平整，至估價(jià)期日土地使用權(quán)剩余使用年限為30.8年。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查結(jié)果，宗地北臨賓虹西路，宗地臨路條件良好，對外交通便利度較優(yōu)，水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套，宗地形狀較規(guī)則，面積較大，市場流通性一般，地面承壓力較優(yōu)，宗地內(nèi)外無落差，地勢平整，宗地周邊用地以工業(yè)用地為主，周圍土地利用類型對待估宗地?zé)o影響，根據(jù)估價(jià)目的，委估宗地用途設(shè)定為工業(yè)用地。聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓18金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司第三部分土地估價(jià)結(jié)果及其使用(一)全國人大、國務(wù)院及國土資源部等有關(guān)部門頒布的有關(guān)法1.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日，十三屆全國人大三次會(huì)議表決通過);32號(hào)，2019年8月26日第十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議通(2021年7月2日中華人民共和國國務(wù)院令第743號(hào)第三次修訂，自2021年9月1日起施行);令第32號(hào)，2019年8月26日第十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議通過);十六號(hào)，第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議于2016年7月2日通過);十四號(hào)，2007年10月28日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過);(國務(wù)院令第55號(hào)，1990年5月19日);8.《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第21號(hào));聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓19金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司9.《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(中華人民共和國國土資源部令第39號(hào)，自2007年11月1日起施行);10.國土資源部《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》(國土資發(fā)(2011)63號(hào)，2011年5月13日);13.《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國發(fā)[2006]31號(hào)，2006年8月31日);14.《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》(國土資源部令第61號(hào));15.國土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測工作的通知》(國土資發(fā)[2008]51號(hào)，2008年3月11日);16.全國人大、國務(wù)院及有關(guān)部門其他關(guān)于土地管理、地價(jià)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定等政策文件。(二)地方人大、政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知和政策性文件1.《浙江省土地管理?xiàng)l例》(2021年9月29日浙江省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過，自2021年11月1日起施行);2.《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理工作的通知》(浙政辦發(fā)[2015]130號(hào)):3.《轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度意見的通知》(浙土資發(fā)〔2011〕36號(hào));4.《關(guān)于城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)有關(guān)征收問題的通知》(浙財(cái)綜[2012]4號(hào));5.《浙江省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》; 6.《浙江省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于耕地占用稅適用稅額聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓20金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司的決定》(2019年8月1日浙江省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議通過);7.《浙江省人民政府關(guān)于調(diào)整耕地開墾費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》(浙政發(fā)[2008]39號(hào));8.《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)耕地占補(bǔ)平衡管理的通知》(浙政辦發(fā)[2014]25號(hào));9.《關(guān)于進(jìn)一步提高市區(qū)節(jié)約集約用地水平的實(shí)施意見》(金政發(fā)[2012]84號(hào));的通知》(金政辦發(fā)[2020]38號(hào));11.《金華市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于公布市區(qū)自然資源價(jià)格體系成果的通知》;12.《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)浙江省人力資源和社會(huì)保障廳等5部門關(guān)于完善被征地農(nóng)民銜接轉(zhuǎn)入企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)政策的通知》(金人社發(fā)〔2017〕118號(hào));13.《金華市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)市區(qū)征收集體土地地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(試行)的通知》(金政辦發(fā)[2021]24號(hào));14.《金華市低效工業(yè)用地專項(xiàng)整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)<金華市工業(yè)用地收回實(shí)施辦法>通知》;15.浙江省、金華市等各級(jí)政府其他關(guān)于土地管理、地價(jià)管理的有關(guān)法規(guī)和政策文件。(三)有關(guān)估價(jià)技術(shù)規(guī)程及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓21金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司土地估價(jià)報(bào)告8.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》(國土資廳發(fā)[2018]4號(hào))。2、待估宗地產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用權(quán)出讓合同復(fù)印件；2、估價(jià)人員現(xiàn)場勘查、調(diào)查、收集的有關(guān)資料。二、土地估價(jià)在遵循合法、客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的基礎(chǔ)上，土地估價(jià)應(yīng)遵循的基本原則有：預(yù)期收益原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、報(bào)酬遞增遞減原則、變動(dòng)原則、合法原則、價(jià)值主導(dǎo)原則、審慎原則、公開市場原則以及多種方法相結(jié)合的原則，本次估價(jià)遵循的(1)替代原則根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格最低者吸引最大需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后才決定的。地價(jià)也同樣遵循替代規(guī)律，某宗土地的價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的宗地，即同類型具有替代可能的宗地價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間，會(huì)相互影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。估價(jià)對象所在區(qū)域及周邊類似區(qū)域土地市場、房地產(chǎn)市場較為發(fā)達(dá)，在估價(jià)過程中，土地估價(jià)師充分調(diào)查了估價(jià)對象所在地區(qū)的土地聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓22電話/傳真華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司市場、房地產(chǎn)市場狀況，充分運(yùn)用該原則，選取了與估價(jià)對象最具比較性的交易實(shí)例進(jìn)行估價(jià)。(2)最有效利用原則土地具有區(qū)位性，不同的區(qū)位適宜于不同的土地利用。因此同一地塊隨著用途，使用條件不同而地價(jià)不同，有時(shí)甚至不同用途地價(jià)相差懸殊。但就一宗地而言，根據(jù)其區(qū)位、個(gè)別條件的限制，在合法原則下，總有一個(gè)最佳用途和使用條件。在此用途下土地收益最大，地價(jià)也最高。為了保護(hù)土地權(quán)利人的利益，在估價(jià)時(shí)必須以最有效利用本次評(píng)估時(shí)在確定最佳利用方式時(shí)，遵循最有效利用原則。(3)供需原則需大于供，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與一般商品比，具有特殊人文和自然特征，因此供求法則對土地沒有對其它商品同樣的約束力，而形成了自己的供求規(guī)律，主要表現(xiàn)在土地價(jià)格容易形成壟斷，因此地價(jià)不是在充分競爭的地產(chǎn)市場中形成，而是形成于不完全的競爭市場。本次評(píng)估土地估價(jià)師依據(jù)該原則，在正確評(píng)價(jià)估價(jià)對象土地質(zhì)量狀況的基礎(chǔ)上，充分考慮該區(qū)域同類用地的實(shí)際供需情況，合理判斷(4)報(bào)酬遞增遞減原則增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加，但到達(dá)某一數(shù)值之后，如果繼續(xù)追加投資，其純收益不再會(huì)與追加的投資成比例增加。土地投資同樣遵循這一原則。利用這一原則，就可以找出土地的邊際使用點(diǎn)，即最大收益點(diǎn)。本次評(píng)估成本逼近法遵循報(bào)酬遞增遞減原則。聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司(5)變動(dòng)原則一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測未來的土地價(jià)格。本次評(píng)估重在反映估價(jià)對象的土地質(zhì)量狀況，因此在測算地價(jià)的市場比較法中遵循了變動(dòng)原則，充分考慮了各項(xiàng)地價(jià)影響因素及其變動(dòng)規(guī)律，進(jìn)行必要的因素修正。土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等幾個(gè)方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以使用管制如城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。本次估價(jià)是基于估價(jià)對象按產(chǎn)權(quán)證登記的合理開發(fā)利用為前提遵循合法原則。土地綜合質(zhì)量優(yōu)劣是對土地價(jià)格產(chǎn)生影響的主要因素。我們在運(yùn)用估價(jià)方法估算中，根據(jù)影響土地質(zhì)量優(yōu)劣的因素種類及其作用程度的大小，重點(diǎn)分析對估價(jià)對象土地價(jià)格起控制和主導(dǎo)作用的因素，突出主導(dǎo)因素對土地的影響。本次評(píng)估首先立足于反映估價(jià)對象的土地質(zhì)量狀況，遵循價(jià)值主聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓24金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地市場運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。本次評(píng)估為委托方土地收回確定估價(jià)對象完全產(chǎn)權(quán)條件下的國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格提供參考依據(jù)，需遵循審慎原則。(9)公開市場原則估價(jià)結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場上可實(shí)現(xiàn)。公開市場是指一個(gè)競爭性的市場，交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，交易各方掌握必要的市場信息，具有較為充裕的時(shí)間，必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開，并且不具有排他性，在公開市場上形成或成立的價(jià)格被稱為公允價(jià)格。本次是對估價(jià)對象完全產(chǎn)權(quán)條件下的國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行市場價(jià)格評(píng)估，為委托方土地收回確定估價(jià)對象國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格提供參考依據(jù)，需遵循公開市場原則。(10)多種方法相結(jié)合的原則由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)為了使評(píng)估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評(píng)估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。本次估價(jià)選用了市場比較法和成本逼近法相結(jié)合的方法進(jìn)行評(píng)估，遵循多種方法相結(jié)合的原則。總之，在上述估價(jià)原則基礎(chǔ)上，按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過程合理、評(píng)估方法科學(xué)、評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓25金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司一般而言，土地價(jià)格評(píng)估方法主要有收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修正法等。根據(jù)評(píng)估對象的土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的，經(jīng)調(diào)查，在土地交易市場，待估宗地周邊區(qū)域同用途、同等規(guī)模、同性質(zhì)存在可比交易案例，故可以采用市場比較法進(jìn)行評(píng)估；待估宗地所在區(qū)域原為集體土地，經(jīng)征收后變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地，經(jīng)查所在區(qū)域有政府公示的區(qū)片征地等成本費(fèi)用可供參照，故可采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估；待估宗地位于金華市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域內(nèi)，但基準(zhǔn)地價(jià)更多的是政府部門管理地價(jià)的工具，與市場價(jià)值相差較大，故不適宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估且估價(jià)對象所在區(qū)域無政府公布的標(biāo)定地價(jià)，故無法采用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法；估價(jià)對象土地用途為工業(yè)用地，為非標(biāo)準(zhǔn)廠房物業(yè)，個(gè)體差異性很大，工業(yè)廠房售價(jià)及相關(guān)信息數(shù)據(jù)較難獲取，故不適宜選用剩余法進(jìn)行評(píng)估；另外考慮區(qū)域內(nèi)用地市場租賃較少，較難收集土地市場客觀租金，故不可采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。綜上所述，結(jié)合本次估價(jià)土地估價(jià)師收集的資料情況，本次評(píng)估采用市場比較法和成本逼近法分別進(jìn)行測算地價(jià)。(2)估價(jià)方法介紹a.市場比較法市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場上交易的類似宗地進(jìn)行比較，并對類似宗地成交價(jià)格進(jìn)行差異修正，以此估算待估宗地價(jià)格的方法。待估宗地價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×A×B×C×D×E聯(lián)系地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓26金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司式中：A——待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù)B——待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例交易日期地價(jià)指數(shù)C——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù)D——待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)E——待估宗地使用年期修正指數(shù)/比較實(shí)例使用年期修正指數(shù)b.成本逼近法成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利息、利潤、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價(jià)格的方法。其基本公式為：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益=土地成本價(jià)格+土地增值最后，根據(jù)兩種方法評(píng)估結(jié)果，經(jīng)綜合處理后確定待估宗地土地使用權(quán)價(jià)格。土地出讓合同面積：272297.00m2(其中證載261844.43m2)單位地價(jià)