2023年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理自測模擬預(yù)測題庫

2023年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理

自測模擬預(yù)測題庫（名校卷）

單選題（共80題）

1、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。

A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)。過度開

發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實際價

值之間的關(guān)系

B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于

房地產(chǎn)市場不正常的大起大落

C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的

現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了

D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是

為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本

收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期

的購買與囤積，以待價格更高時拋出

【答案】B

2、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是（）o

A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用

B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息

C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金

D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金

-所得稅

【答案】A

3、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期的表述中正確的是（）。

A.自然周期的第一階段租金增長率穩(wěn)定或小步上升

B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升

C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降

D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升

【答案】B

4、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈

現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，￡丙=

2200萬元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為6甲=890萬元,6乙=910萬元,

6丙=1200萬元，則該項目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序正確

的是（）o

A.乙<丙<甲

B.甲〈乙〈丙

C.丙〈甲〈乙

D.乙〈甲〈丙

【答案】A

5、關(guān)于利息的計算，下列說法不正確的是（）o

A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按

半年計息，其后年份按全年計息

B.還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息

C.每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額/2）x貸款利

率

D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息

【答案】D

6、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不

屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是（）o

A.項目的交通組織規(guī)劃

B.項目構(gòu)成及平面布置

C.項目的建筑規(guī)劃

D.城市土地利用規(guī)劃

【答案】D

7、在施工過程中，下列情形中，不需要開發(fā)商按照國家有關(guān)規(guī)定辦

理申請批準(zhǔn)手續(xù)的是（）o

A.需要臨時停水.停電.中斷道路交通

B.需臨時占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍以外場地

C.可能損壞道路.管線.電力.郵電通信等公共設(shè)施

D.需要進(jìn)行大量人工拆除作業(yè)的

【答案】D

8、投資機(jī)會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動力狀況、

()等。

A.規(guī)劃設(shè)計方案

B.投資估算

C.資源條件

D.投資權(quán)益

【答案】C

9、一般來說，對于一個開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標(biāo)

成本利潤率大體應(yīng)為()。

A.15%-25%

B.25%~35%

C.35%~45%

D.45%~50%

【答案】C

10、物業(yè)甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預(yù)計2018

年末價值為110。萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；

物業(yè)乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價

值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%,甲乙

兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（）。

A.甲物業(yè)投資風(fēng)險較大

B.乙物業(yè)投資風(fēng)險較大

C.甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險一樣大

D.無法判斷

【答案】B

11、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的

（）o

A.密度

B.表觀密度

C.密實度

D.孔隙

【答案】B

12、設(shè)損益表中的銷售利潤為SP,營業(yè)利潤為BP,利潤總額為TP,

凈利潤為NP,則以下關(guān)系中一定成立的為（）o

A.SP<TP

B.TP>BP

C.BP<NP

D.TP>NP

【答案】D

13、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期不足一年的，則

其到位資金原則上不得少于工程合同價的（）。

A.20%

B.30%

C.40%

D.50%

【答案】D

14、關(guān)于資金等效值的說法，正確的是（）o

A.時值是資金運動起點時的金額

B.現(xiàn)值是資金運動結(jié)束時的金額

C.是指與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟(jì)價值相等的另一時間點

上的價值

D.不同時點發(fā)生的等額資金具有相同的價值

【答案】C

15、房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很

難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險

的（）。

A.政治風(fēng)險

B.變現(xiàn)風(fēng)險

C.機(jī)會成本風(fēng)險

D.市場供求風(fēng)險

【答案】B

16、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，以下各項目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量

表的是（）O

A.自有資金

B.銷售收入

C.自營收入

D.經(jīng)營資金出資額

【答案】D

17、下列選項中不可以用于土地儲備資金的是（）。

A.土地出讓收入中安排的一部分資金

B.向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借的貸款

C.國有土地收益基金中安排的資金

D.經(jīng)財政部門批準(zhǔn)可用于土地儲備的其他財政資金

【答案】B

18、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是（）o

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

B.市場供求風(fēng)險

C.通貨膨脹風(fēng)險

D.利率變動風(fēng)險

【答案】A

19、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯誤的是（）o

A.可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在

某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況

B.當(dāng)一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)

服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出

C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)

算

D.年度運營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流

將會有哪些變化

【答案】D

20、收益性物業(yè)管理中的收入包括其他收入和（）。

A.租金收入

B.綠地管理費

C.保安費用

D.能源費

【答案】A

21、（）要求企業(yè)提供的會計信息應(yīng)當(dāng)反映與企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)

營成果和現(xiàn)金流量有關(guān)的所有重要交易或者事項。

A.可靠性

B.重要性

C.可比性

D.謹(jǐn)慎性

【答案】B

22、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。

若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆

貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。

A.甲〉乙〉丙

B.丙〉乙〉甲

C.乙〉甲〉丙

D.乙＞丙＞甲

【答案】B

23、采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需要在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)容

是（）。

A.工程量清單

B.招標(biāo)標(biāo)底

C.招標(biāo)控制價

D.評標(biāo)辦法

【答案】B

24、對于相同的兩個房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期（Pb）與

靜態(tài)投資回收期（Pb'）之間的關(guān)系是（）o

A.Pb<Pb1

B.PbWPb'

C.Pb=Pb'

D.Pb>Pb1

【答案】D

25、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為

400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200

萬平方米，該市商品住宅的平均建設(shè)周期為（）年。

A.0.5

B.1.0

C.1.5

D.2.0

【答案】D

26、在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中，主要考慮項目所在地點的交通、城

市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地

質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇的是（）o

A.地域分析與選擇

B.具體地點的分析與選擇

C.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

D.開發(fā)時機(jī)的分析與選擇

【答案】B

27、當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種

取值時，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布,

進(jìn)行風(fēng)險分析的方法，一般采用（）o

A.概率分析

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.杠桿分析

【答案】C

28、（）是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投

資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率。

A.內(nèi)部收益率

B.基準(zhǔn)收益率

C.期望投資回報率

D.名義投資回報率

【答案】B

29、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于

（）。

A.交通的通達(dá)程度

B.物業(yè)的規(guī)模大小

C.人口的分布密度

D.居民的購買能力

【答案】A

30、當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種

取值時，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布,

進(jìn)行風(fēng)險分析的方法，一般采用（）o

A.概率分析

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.杠桿分析

【答案】C

31、進(jìn)行會計查賬的首要工作是（）o

A.查閱會計賬簿

B.查閱會計憑證

C.檢查會計錯弊

D.查閱會計核算形式

【答案】B

32、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是（）。

A.空置率水平

B.租金清單

C.押金收入

D.欠租清單

【答案】B

33、財務(wù)費用中利息以外的其他融資費用，一般占利息的（）左

右。

A.5%

B.8%

C.10%

D.15%

【答案】C

34、從抵押擔(dān)保的質(zhì)量看，以下最優(yōu)的抵押品是（）o

A.商品住宅

B.商用房地產(chǎn)

C.經(jīng)濟(jì)適用住宅

D.出讓國有土地使用權(quán)

【答案】A

35、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是（）的影響。

A.預(yù)期通貨膨脹

B.非預(yù)期通貨膨脹

C.成本型通貨膨脹

D.需求型通貨膨脹

【答案】A

36、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還

本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價格為200萬元，年凈經(jīng)營收入

為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，

則甲、乙兩寫字樓投資現(xiàn)金回報率的關(guān)系為（）o

A.甲〉乙

B.甲

C.甲=乙

D.無法判斷

【答案】A

37、隨著政府土地儲備制度的建立，（）劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)

成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直

接獲取該類土地的機(jī)會逐漸減少。

A.存量

B.增量

C.流量

D.定量

【答案】A

38、商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。

A.完全競爭

B.壟斷競爭

C.寡頭壟斷

D.完全壟斷

【答案】B

39、某投資者于2014年1月以500萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營,

其中200萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵

押貸款，其余由投資者以現(xiàn)金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收

入為100萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%,年運營費用

為毛租金收入的30%,寫字樓年增值率為3%,則2015年該寫字樓的

投資回報率為（）o

A.12.39%

B.15.38%

C.16.25%

D.21.13%

【答案】c

40、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高

水位都高于地下室地坪時，應(yīng)采用（）的做法。

A.防潮

B.防潮與排水相結(jié)合

C.卷材防水

D.鋼筋混凝土防水

【答案】C

41、下列開發(fā)商定價法不屬于競爭導(dǎo)向定價的是（）o

A.領(lǐng)導(dǎo)定價法

B.挑戰(zhàn)定價法

C.價值定價法

D.隨行就市定價法

【答案】C

42、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由（）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請領(lǐng)取。

A.施工單位

B.建設(shè)單位

C.監(jiān)理單位

D.設(shè)計單位

【答案】B

43、下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)指標(biāo)的是（）o

A.財務(wù)內(nèi)部收益率

B.投資回報率

C.成本利潤率

D.資本金凈利潤率

【答案】C

44、將短期借款視為現(xiàn)金流入的基本報表是（）。

A.項目投資現(xiàn)金流量表

B.資本金現(xiàn)金流量表

C.借款還本付息估算表

D.投資計劃與資金籌措表

【答案】B

45、進(jìn)行靜態(tài)條件下的計算與進(jìn)行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別

是（）。

A.是否考慮計算公式的影響

B.是否的考慮設(shè)備壽命影響

C.是否考慮資金時間價值的影響

D.是否考慮設(shè)備磨損的影響

【答案】C

46、關(guān)于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。

A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款

B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型

C.我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時，于下月

初開始，按新的利率規(guī)定計算利息

D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%

【答案】C

47、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于

建設(shè)階段工作的是（）。

A.土地儲備

B.銷售方案的細(xì)化

C.建設(shè)項目的質(zhì)量控制

D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

【答案】C

48、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）o

A.市場營銷空間

B.市場營銷總量

C.市場營銷敏感性

D.市場營銷需求量

【答案】C

49、房地產(chǎn)市場分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目

的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化

的是（）o

A.區(qū)域結(jié)構(gòu)分心

B.租買結(jié)構(gòu)分析

C.供求結(jié)構(gòu)縫隙

D.投資結(jié)構(gòu)分析

【答案】D

50、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析以及

（）等內(nèi)容。

A.項目競爭分析

B.敏感性分析

C.專業(yè)市場分析

D.市場趨勢分析

【答案】D

51、房地產(chǎn)市場需求指標(biāo)不包括（）o

A.國內(nèi)生產(chǎn)總值

B.空置率

C.人口數(shù)量

D.房屋空間使用數(shù)量

【答案】B

52、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%,計息周期

為一年，實際利率是（）。

A.106.12%

B.6.17%

C.50.21%

D.6.00%

【答案】B

53、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）。

A.意愿

B.途徑

C.能力

D.動機(jī)

【答案】B

54、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/

月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。

當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金為（）萬元。

A.13.2

B.15.9

C.19.5

D.20.4

【答案】B

55、下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗豐富的機(jī)構(gòu)投資

者通常會選擇的是（）o

A.開發(fā)商品住宅

B.開發(fā)工業(yè)廠房

C.購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)

D.購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)

【答案】C

56、關(guān)于債務(wù)融資，下列說法不正確的是（）o

A.信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道

B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種是

轉(zhuǎn)貸

c.企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3?5年

D.利用信貸資金經(jīng)營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”

【答案】B

57、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款,

已知抵押貸款年利率為6.6%,期限為10年，購房者月還款額的增

長率為0.5%,則購房者的首次還款額是（）元。

A.2040.82

B.3451.83

C.5089.01

D.6666.37

【答案】B

58、國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金比例要求是（）。

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

【答案】C

59、某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付

息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報

是（）元。

A.10923.89

B.12673.39

C.23326.61

D.25076.11

【答案】B

60、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費者，也就是

說（）對小型商場并不很重要。

A.停車

B.位置

C.特色

D.距離

【答案】C

61、（）是某個經(jīng)濟(jì)行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者

無須花費代價。

A.負(fù)外部性

B.正外部性

C.強(qiáng)外部性

D.弱外部性

【答案】B

62、房地產(chǎn)開發(fā)項目用于（）時，不計算借款償還期。

A.出租

B.自營

C.經(jīng)營

D.銷售

【答案】D

63、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)租賃市場供給指標(biāo)的是

（）。

A.房地產(chǎn)租金

B.房地產(chǎn)實際出租量

C.出租房屋空置率

D.房價租金比

【答案】C

64、下列選項中，不屬于動態(tài)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的是（）o

A.財務(wù)內(nèi)部收益率

B.財務(wù)凈現(xiàn)值

C.投資收益率

D.動態(tài)投資回收期

【答案】C

65、甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10

月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%,乙物

業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)

投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（）o

A.甲物業(yè)投資風(fēng)險大

B.乙物業(yè)投資風(fēng)險大

C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同

D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小

【答案】B

66、（）是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。

A.易受政策影響性

B.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

C.適于進(jìn)行長期投資

D.最高最佳使用性

【答案】A

67、趙某以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營,

購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年

利率為10%,每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，

則其償債備付率為（）o

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05

【答案】c

68、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、

建筑設(shè)計等項工作的，一般是（）o

A.建筑師

B.結(jié)構(gòu)工程師

C.設(shè)備工程師

D.造價工程師

【答案】A

69、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于

建設(shè)階段工作的是（）。

A.土地儲備

B.銷售方案的細(xì)化

C.建設(shè)項目的質(zhì)量控制

D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

【答案】C

70、在經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計提折舊所依據(jù)的會

計假設(shè)是（）。

A.會計主體

B.持續(xù)經(jīng)營

C.會計分期

D.貨幣計量

【答案】B

71、下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（）o

A.比較風(fēng)險

B.市場供求風(fēng)險

C.未來運營費用風(fēng)險

D.持有期風(fēng)險

【答案】B

72、（）是具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設(shè)在土

地供應(yīng)和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象要受

政府的指導(dǎo)。

A.廉租房

B.經(jīng)濟(jì)適用房

C.市場價商品住宅

D.商品房

【答案】B

73、房地產(chǎn)市場需求指標(biāo)不包括（）。

A.國內(nèi)生產(chǎn)總值

B.空置率

C.人口數(shù)量

D.房屋空間使用數(shù)量

【答案】B

74、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量控制包括決策階段、設(shè)計階段和施工階

段的質(zhì)量控制，其中不屬于施工階段質(zhì)量控制內(nèi)容的是（）o

A.對工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗

B.確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

C.對原材料的檢驗

D.控制工程變更

【答案】D

75、房地產(chǎn)投資信托基金投資房地產(chǎn)的常用經(jīng)營模式是（）。

A.購買一出售

B.購買-更新改造-出售

C.購買一持有出租一出售

D.開發(fā)一出售

【答案】C

76、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2,2009年末完

工轉(zhuǎn)入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2,2010年竣工的

房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）年。

A.1.4

B.1.9

C.2

D.3

【答案】B

77、若登記賬簿出現(xiàn)借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，

應(yīng)采用（）。

A.劃線更正法

B.紅字更正法

C.補(bǔ)充登記法

D.劃線注銷，注明“此行空白”

【答案】C

78、某企業(yè)上期預(yù)測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，

企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測銷售量為（）萬臺。

A.102

B.120

C.108

D.88

【答案】c

79、下列關(guān)于貸款擔(dān)保的說法，錯誤的是（）o

A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款

人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證

B.貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況

C.貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還

D.貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式

【答案】B

80、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費

應(yīng)列入（）o

A.管理費

B.銷售費用

C.其他費用

D.前期費用

【答案】B

多選題（共40題）

1、當(dāng)承包商僅作為營造商時，其利潤僅與（）有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險

相對較少

A.土地成本

B.建造成本

C.資金籌措

D.施工周期

E.市場營銷

【答案】BD

2、地方政府的年度土地儲備計劃包括（）0

A.年初和年末土地儲備規(guī)模

B.年度前期開發(fā)規(guī)模

C.年度土地出讓金總額

D.年度土地供應(yīng)規(guī)模

E.年度土地儲備臨時利用計劃

【答案】ABD

3、收集一手資料常用的方法有（）。

A.觀察法

B.訪問法

C.頭腦風(fēng)暴法

D.問卷法

E.實驗法

【答案】ABD

4、開發(fā)商的定價方法有（）0

A.成本導(dǎo)向定價法

B.目標(biāo)導(dǎo)向定價法

C.競爭導(dǎo)向定價法

D.購買者導(dǎo)向定價法

E.市場導(dǎo)向定價法

【答案】ACD

5、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有

（）o

A.地理環(huán)境

B.經(jīng)濟(jì)政策

C.項目投資估算

D.市場情況

E.市場需求與供給情況

【答案】ABD

6、關(guān)于工程建設(shè)項目招標(biāo)的說法，正確的有（）o

A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的，可采取邀請招標(biāo)

B.招標(biāo)項目必須編制標(biāo)底

C.采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部

分

D.采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價

E.招標(biāo)控制價必須保密

【答案】ACD

7、下列對投資組合理論說法正確的有（）o

A.投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不

同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)

B.大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、

時間分布以及項目類型分布的合理性

C.投資者選擇投資組合曲線時，最客觀的選擇是借用低微風(fēng)險甚至

毫無風(fēng)險的投資項目

D.投資組合理論所做出的減少風(fēng)險的方法可使投資組合變成毫無風(fēng)

險

E.通過投資組合理論可使個別風(fēng)險和系統(tǒng)風(fēng)險減少甚至于完全抵消

【答案】ABC

8、按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細(xì)分為若干子市場，這是因為不同

用途的房地產(chǎn)在（）等方面存在差異。

A.投資決策

B.規(guī)劃設(shè)計

C.工程建設(shè)

D.地域范圍

E.產(chǎn)品功能

【答案】ABC

9、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，建設(shè)單位移交給城市檔案館的技術(shù)資料

主要有（）。

A.前期工作資料

B.土建資料

C.安裝資料

D.租售資料

E.物業(yè)管理資料

【答案】ABC

10、上海市二手房轉(zhuǎn)讓市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的（）標(biāo)準(zhǔn)劃分的。

A.按地域細(xì)分

B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分

C.按存量增量細(xì)分

D.按交易形式細(xì)分E按目標(biāo)市場細(xì)分

【答案】ACD

11、決策的有效性程度通常從決策的（）等方面來評價。

A.合理性

B.可接受性

C.時效性

D.參與性

E.經(jīng)濟(jì)性

【答案】ABC

12、出租用的商用房地產(chǎn)的還款的主要來源受到（）等市場因素

的影響。

A.銷售收入

B.租金水平

C.運營成本

D.營業(yè)收入

E.出租率

【答案】BC

13、關(guān)于單利計息與復(fù)利計息的說法中，正確的有（）。

A.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以復(fù)利計算的

B.我國房地產(chǎn)抵押貸款和住房抵押貸款是按復(fù)利計息的

C.在投資分析中，一般采用單利計息

D.資金在不停地運動，在實際使用中都采用連續(xù)復(fù)利計息

E.在實際中采用較為簡便的間斷復(fù)利計息方式計算

【答案】B

14、房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本報表包括（）。

A.現(xiàn)金流量表

B.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

C.利潤表

D.資產(chǎn)負(fù)債表

E.投資計劃與資金籌措表

【答案】ABCD

15、能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有（）。

A.空置面積

B.租金水平

C.收租損失水平

D.可出租面積

E.經(jīng)營費用

【答案】BD

16、在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括

（）o

A.開發(fā)建設(shè)投資

B.土地增值稅

C借款本金償還

D.借款利息支付

E.運營費用

【答案】CD

17、銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行風(fēng)險管理采取的措施有（）。

A.分期發(fā)放貸款，對其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控

B.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用

C.要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項目總投資

的30%

D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款

E.密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用

【答案】ABD

18、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》中，

規(guī)劃土地使用要求包括（）等。

A.建筑規(guī)模

B.公共服務(wù)設(shè)施

C.容積率

D.綠地率

E.建設(shè)項目與城市道路的距離

【答案】ACD

19、建筑材料的物理性質(zhì)中，與質(zhì)量有關(guān)的性質(zhì)包括（）o

A.密度

B.表觀密度

C.密實度

D.孔隙率

E.吸水性

【答案】ABCD

20、市場總需求是指在（）的情況下，特定的消費者群體可能購買的

總量。

A.特定地理范圍內(nèi)

B.特定時期

C.特定的政治環(huán)境

D.特定市場營銷環(huán)境E特定市場營銷計劃

【答案】ABD

21、可用于互斥方案比選的方法有（）。

A.凈現(xiàn)值法

B.內(nèi)部收益率法

C.動態(tài)投資回收期法

D.費用現(xiàn)值比較法

E.費用年值比較法

【答案】AD

22、房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標(biāo)一般有（）。

A.借款償還期

B.償債備付率

C.投資利潤率

D.資產(chǎn)負(fù)債率

E.利息備付率

【答案】AD

23、從投資的角度來看，決定資金時間價值大小的主要因素有

（）。

A.投資利潤率

B.通貨膨脹率

C.投資風(fēng)險

D.經(jīng)濟(jì)增長率

E.存款準(zhǔn)備金率

【答案】ABC

24、細(xì)分市場評價主要涉及（）等方面的評價。

A.細(xì)分市場的可衡量性

B.細(xì)分市場的規(guī)模和發(fā)展前景

C.細(xì)分市場的差異性大小

D.企業(yè)的目標(biāo)和資源

E.細(xì)分市場結(jié)構(gòu)的吸引力

【答案】BD

25、當(dāng)承包商僅作為營造商時，其利潤僅與（）有關(guān)，承擔(dān)的

風(fēng)險相對較少。

A.土地成本

B.建造成本

C.資金籌措

D.市場營銷

E.施工周期

【答案】B

26、會計的目的是建立一個以提供財務(wù)信息為主的經(jīng)濟(jì)信息系統(tǒng)。

該系統(tǒng)的內(nèi)容包括（）o

A.會計信息流通系統(tǒng)

B.會計信息控制系統(tǒng)

C.會計信息解釋系統(tǒng)

D.會計信息處理系統(tǒng)

E.會計信息調(diào)節(jié)系統(tǒng)

【答案】ACD

27、按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為（）投資。

A.居住物業(yè)

B.商業(yè)物業(yè)

C.工業(yè)物業(yè)

D.出租物業(yè)

E.倉儲物業(yè)

【答案】ABC

28、成本計劃可分解為（）方

A.材料設(shè)備成本計劃

B.管理費成本計劃

C.人工費成本計劃

D.不可預(yù)見成本計劃

E.施工機(jī)械費用計劃

【答案】ABC

29、下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價的有（）。

A.認(rèn)知價值定價法

B.價值定價法

C.領(lǐng)導(dǎo)定價法

D.挑戰(zhàn)定價法

E.隨行就市定價法

【答案】CD

30、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方案比選時，通常會選擇（）的方

案。

A.資金來源可靠

B.審核程序復(fù)雜

C.資金結(jié)構(gòu)合理

D.融資成本較低

E.融資風(fēng)險較小

【答案】ACD

31、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要的表現(xiàn)形式為銷售收入，其經(jīng)

濟(jì)效果的大小可以用（）來衡量。

A.租金收益

B.開發(fā)利潤

C.成本利潤率

D.投資收益率

E.毛利額

【答案】BCD

32、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的有（）。

A.表明了負(fù)債占資產(chǎn)的比例

B.反映了項目的財務(wù)風(fēng)險程度

C.資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)

D.屬于長期償債能力指標(biāo)

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高

【答案】ABD

33、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進(jìn)行市場細(xì)分，所確定的細(xì)

分市場必須具備（）o

A.可轉(zhuǎn)換性

B.可區(qū)分性

C.可營利性

D.可實現(xiàn)性

E.可衡量性

【答案】BCD

34、具體的評價方案中加以明確的內(nèi)容包括（）。

A.開發(fā)項目擬建設(shè)的物業(yè)類型

B.開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計條件

C.建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次

D.合作方式與合作條件

E.擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例

【答案】ACD

35、提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有（）。

A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值下降

B.導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值上升

C.加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)

D.抑制房地產(chǎn)市場需求E增加房地產(chǎn)市場需求

【答案】ACD

36、抵押率的確定受（）等因素的影響。

A.抵押物的流動性

B.貸款期限長短

C.通貨膨脹預(yù)期

D.抵押物所處的市場條件

E.抵押物的新舊程度

【答案】ABCD

37、房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析和選擇，是對（）等經(jīng)營方式進(jìn)行選

擇。

A.出售

B.出租

C.物業(yè)管理

D.自營E中介服務(wù)

【答案】ABD

38、抵押率的確定受（）等因素的影響。

A.抵押物的流動性

B.貸款期限長短

C.通貨膨脹預(yù)期

D.抵押物所處的市場條件

E.抵押物的新舊程度

【答案】ABCD

39、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為（）o

A.聯(lián)合代理

B.買方代理

C.獨家代理

D.賣方代理

E.雙重代理

【答案】BD

40、建筑安裝工程費用中的財產(chǎn)保險費，屬于（）。

A.措施費

B.規(guī)費

C.間接費

D.直接工程費

E.企業(yè)管理費

【答案】C

大題（共10題）

一、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租

賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲

得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)事人約

定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9

月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估

價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于

2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的

估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機(jī)

構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）

（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）

四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市

場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。

六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1.《中華

人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理條例》

(國務(wù)院令第305號)。3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—

1999)o

【答案】

二、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；

主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬

m2,估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)

的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中"估價方法適用

性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價

規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價方法有市場法、收益法、成

本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，

具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價，?估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，

故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料

較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用

假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2.假設(shè)開發(fā)法是

預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，

然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求

取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以

在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。3.收益法是預(yù)

測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，

將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價

對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、

成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4.成本法是求取估價

對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去

折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜

合計價的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估

在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價

格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提

供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3

年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素。

【答案】

三、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目

前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積

蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以

每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家

庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為100。元，全部儲蓄用于購

房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為

50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下,

該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%,

按月計息）

【答案】已知：i=3%/12=0.25%,n=5錯誤12=60,s=0.5%,

Al=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）

F1=P1(1+i)n=500000錯誤(1+0.25%)60=580808.39(元)；

(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)

n=6000/(0.25%-0.5%)錯誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯

誤(1+0.25%)60=449360.09(元)；(3)F3=A2[(1+i)]n-1]

/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯誤[(1+0.25%)

60-1]/0.25%=64646.71(元)；(4)

F=Fl+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元)；

(5)可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38(元)；

(6)可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92(元/m2)。

方法二：(1)P1=5O萬元；

四、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面

積2310m2,建筑密度為60%,用地為2004年通過出讓國有土地使用

權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評

估。采用成本法，其計算過程如下。(1)土地價格估算根

據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確

定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：

1200x2310x60%=1663200(元)-=166.3(萬元)。(2)建筑

物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重

置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均

勻投入，年貸款利息率為5.85%,開發(fā)商利潤率為20%,則利息為：

2175x0.5x5.85%?63.6(元/m2)。開發(fā)商利潤為：2175x20%=

435(元/m2)。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率

為2%,已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1-(1

-2%）x5/60]xl00%=92%o建筑物現(xiàn)值為：（2175+63.6+435）

x92%x2310=5681934.72（元）-568.2（萬元）。（3）估價結(jié)

果確定166.3+568.2=734.5（萬元）

【答案】

五、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租

賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲

得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)事人約

定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9

月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估

價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于

2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的

估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機(jī)

構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）

（-）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）

四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市

場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。

六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1.《中華

人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理條例》

（國務(wù)院令第305號）。3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—

1999）o

【答案】

六、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面

積2310m2,建筑密度為60%,用地為2004年通過出讓國有土地使用

權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評

估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根

據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確

定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：

1200x2310x60%=1663200（元）=166.3（萬元）。（2）建筑

物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重

置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均

勻投入，年貸款利息率為5.85%,開發(fā)商利潤率為20%,則利息為：

2175x0.5x5.85%?63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為:2175x20%=

435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率

為2%,已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1-（1

-2%）x5/60]xl00%=92%o建筑物現(xiàn)值為：（2175+63.6+435）

x92%x2310=5681934.72（元）-568.2（萬元）。（3）估價結(jié)

果確定166.3+568.2=734.5（萬元）

【答案】

七、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住

宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配

套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住

宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚

未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估

價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最

佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指

法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使

估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體

如下：1.法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途

為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且

規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更

房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)

用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2.技術(shù)上的可能性。雖然估價

對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用

途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建

為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3.經(jīng)

濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析

測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入

現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為

商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4.價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時

點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2,類似商鋪市場均價為

20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修

成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，

估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的

最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。

【答案】

八、XX商務(wù)樓估價報告報